2022年上半年我國樓市分析及下半年預(yù)測(cè)

年上半年我國樓市分析及下半年預(yù)測(cè)7月已過，大量房企開頭進(jìn)入了中報(bào)季。8月4日，聚焦于珠三角市場(chǎng)的時(shí)代地產(chǎn)發(fā)布了首份房企中報(bào)，隨著二季度樓市回暖，時(shí)代地產(chǎn)等房企業(yè)績(jī)保持了穩(wěn)健增長(zhǎng)的勢(shì)頭。但從整體來看，上半年房企賣多賺少，近五成凈利下滑。

與滯后的半年報(bào)相比，7月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不盡如人意，深圳等地樓市上升的勢(shì)頭正在衰減;各地新居成交量整體由高位回落，結(jié)束了持續(xù)3個(gè)月的增長(zhǎng)。

下半年的樓市，將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)震蕩加劇，一二線城市與三四線城市分化也更加明顯。

對(duì)于房企來說，樓市整體供大于求的沖突并沒有實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變，下半年的重點(diǎn)仍舊是去庫存。

2022年上半年賣多賺少

2022年上半年，受“3·30房貸新政”以及央行連續(xù)降息的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖勢(shì)頭，大部分房企在業(yè)績(jī)上表現(xiàn)不俗。中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析報(bào)告顯示，截至日前，在34家公布上半年銷售額的房企中，25家銷售額同比上漲，占比達(dá)到74%。其中，大型房企如萬科、保利、恒大、龍湖等相對(duì)穩(wěn)健，銷售額增幅在7%-25%，深圳控股、花樣年業(yè)績(jī)翻番，同比增幅分別達(dá)到142%和125%。作為首個(gè)公布中報(bào)的房企，時(shí)代地產(chǎn)給了個(gè)開門紅：上半年業(yè)績(jī)跑贏了大市。

中報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售收入76億元，同比增長(zhǎng)27%，完成全年銷售目標(biāo)的46%，目標(biāo)完成率在內(nèi)房股中位居前列。

依據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，TOP50房企的銷售額同比增幅為9%，20家典型房企的銷售目標(biāo)完成率為41%。

此外，時(shí)代地產(chǎn)上半年凈賺4.56億元，較2022年同期增長(zhǎng)10%，凈負(fù)債比率較去年年末下降9.2%，現(xiàn)金及銀行存款賬面余額增加12億元，公司財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健。

然而與業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)相反，不少房企的凈利潤(rùn)正在縮減。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月27日，滬深兩市有76家上市房企公布了2022年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，其中預(yù)報(bào)凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)就有27家，估計(jì)虧損額度最高的是*ST京藍(lán)，估計(jì)虧損4.2億元-5.3億元，同比下滑1850%-2338%。

整體來看，上半年房企賣多賺少，公布中報(bào)業(yè)績(jī)企業(yè)中逾三成企業(yè)預(yù)虧，近五成房企凈利潤(rùn)下滑，在肯定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象;其中，中小房企占比較大，數(shù)據(jù)多數(shù)反映了中小企業(yè)的業(yè)績(jī)變動(dòng)。

對(duì)于銷售額上漲、凈利潤(rùn)下降的局面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，近年來的地價(jià)上漲速度較快，侵蝕了房企的利潤(rùn)空間;而海外融資、信托、基金、互聯(lián)網(wǎng)眾籌等渠道資金成本增加，房企賣房的溢價(jià)空間縮減;此外，房?jī)r(jià)漲幅放緩，甚至部分消失下跌，也削減了利潤(rùn)，甚至造成虧損。

在2022年年報(bào)中，包括萬科、招商等在內(nèi)的龍頭房企也對(duì)其部分項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)預(yù)備，而今年一季度的市場(chǎng)也弱于去年，多數(shù)房企在那個(gè)時(shí)間段都有打折優(yōu)待清理存貨行為，為了銷售量而造成對(duì)利潤(rùn)空間的擠壓，半年報(bào)利潤(rùn)下滑可以想見。

樓市整體復(fù)蘇難

中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。

從CRIC的數(shù)據(jù)中也可以看到，7月份59個(gè)城市樓市成交環(huán)比6月全線下滑，平均下滑13%，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)出整體回落的趨勢(shì)。

深圳市房地產(chǎn)討論中心王鋒認(rèn)為，前期房?jī)r(jià)上漲過快、股市財(cái)寶效應(yīng)消逝和銀行收緊信貸、成本提高都是樓市回落的可能緣由。而7、8月是傳統(tǒng)的樓市淡季，季節(jié)性因素造成的成交量回落也是重要緣由之一。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，7月樓市是“比上不足、比下綽綽有余”。7月市場(chǎng)是在二季度成交井噴、需求大幅消化、供應(yīng)相對(duì)不足、股市跌宕起伏，又無后續(xù)政策等多重因素影響之下取得的，至少維持了相對(duì)好的走勢(shì)。

另外，一些大牌房企如碧桂園、萬科、金融街、龍湖等一改前兩季度的謹(jǐn)慎，頻頻拿地，平均溢價(jià)率高達(dá)27%，較上月上升了10個(gè)百分點(diǎn)。地市往往要比樓市變化慢半拍，估計(jì)8月份應(yīng)將連續(xù)7月，整體狀況會(huì)連續(xù)保持穩(wěn)定。7、8月的淡季不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)形勢(shì)反轉(zhuǎn)向下，但更給力的政策或許要到9月中下旬，眾多樓盤還預(yù)備在9、10月份的旺季上市。

值得留意的是，中指院認(rèn)為，7月樓市逐步進(jìn)入調(diào)整期，在成交平穩(wěn)，供應(yīng)削減的背景下，庫存分化卻連續(xù)擴(kuò)大。

其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28個(gè)城市供求比連續(xù)維持低位。其中，深圳、貴陽、蘇州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期僅為7.4、7.1、7.0個(gè)月。但與此同時(shí)，南昌、鄭州、大連等城市庫存連續(xù)高位，供求比都在1.3以上，尤其是大連，本月供求比達(dá)1.5，大連、沈陽、西安消化周期則分別高達(dá)30.7、31.1、22.0個(gè)月。另外，南寧商品住宅存量超760萬平方米，是自2022年以來的最高值，市場(chǎng)壓力不行小覷。

張大偉對(duì)此表示，一二線城市與三四線城市已經(jīng)消失了兩種完全不同的走勢(shì)，由于各地市場(chǎng)庫存壓力不同。從人口流入看，三四線城市整體降溫的趨勢(shì)依舊難以轉(zhuǎn)變;而地方政府的刺激政策對(duì)一二線城市的影響相對(duì)較大。

張大偉指出，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息連續(xù)在二季度都有消失的可能性，地方政府的救市政策力度更是越來越大，這種狀況下，購房者入市的樂觀性的確在提高。

時(shí)代地產(chǎn)高管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，國內(nèi)貨幣政策將維持穩(wěn)定及偏松的狀態(tài)，估計(jì)下半年總體經(jīng)濟(jì)將會(huì)略優(yōu)于上半年。在充分的購房需求支持下，一線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)步回升，尤其是在擁有浩大交易量及庫存壓力較小的城市，房?jī)r(jià)上升將會(huì)更為明顯，重點(diǎn)的二線城市房?jī)r(jià)也將趨向穩(wěn)定。

摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，下半年重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域之一是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)將分化明顯，其表現(xiàn)是樓市成交量消失反彈，房?jī)r(jià)消失環(huán)比增長(zhǎng)，但新開工面積和房地產(chǎn)投資增速卻仍下降。

同時(shí)，對(duì)于下半年樓市