2022年上海房地產(chǎn)市場預(yù)測分析

年上海房地產(chǎn)市場預(yù)測分析上海是一個經(jīng)濟發(fā)達(dá)額城市，是我們商業(yè)經(jīng)濟的中心，因此上海的房價也是相當(dāng)高的，在年初多項新政和年內(nèi)多次降息的影響下，2022年上海樓市熱度近年罕見。那么2022年上海房地產(chǎn)市場如何呢？我們一起去看看吧！以下是2022年上海房地產(chǎn)市場猜測分析：

房產(chǎn)新政刺激改善型需求

去年3月底以后，樓市新政間續(xù)出臺，二套房認(rèn)定及貸款比例放寬，交易稅費降低，公積金貸款額度大幅增加，加之央行多次降息，4月以后的上海樓市步入量價齊升“快車道”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上海新增商品住宅供應(yīng)面積1195.4萬平方米，環(huán)比削減4.0%；成交消失爆發(fā)式增加，達(dá)1500.2萬平方米，環(huán)比增加54.9%；全年均價32174元/平方米，環(huán)比上漲18.1%。其中，成交面積1500.2萬平方米（扣除配套保障房），為近五年新高。

這一輪房產(chǎn)新政和降息，降低了貸款成本，加之交易稅費征收從5年改為2年，市場潛在的改善型需求被大大刺激。數(shù)據(jù)顯示，2022年，上海單價在5萬元/平方米以上的項目成交223萬平方米，環(huán)比增加162.3%；成交面積上，110平方米至150平方米的改善型住宅占比最大。二手房方面，2022年全年上海二手住宅成交套數(shù)、成交面積、成交金額分別為36.2萬套、1557.9萬平方米、3071.2億元，環(huán)比分別增長96.8%、97.1%和134.8%。與前年相比，總價在200萬元、300萬元乃至500萬元以上的二手住宅成交量翻倍上升，總價在200萬元以下的二手住宅成交占比下降。

中心城區(qū)原閘北獨領(lǐng)風(fēng)騷

與改善型需求釋放相應(yīng)的是，中心城區(qū)消失少見的高成交量，成交價明顯走高。黃浦、盧灣、靜安、長寧、徐匯、原閘北、楊浦、虹口、普陀的總成交量達(dá)220.7萬平方米，環(huán)比增加76%。剔除配套動遷后，成交均價達(dá)60690元/平方米，環(huán)比上漲17.5%，漲幅比去年擴大2.5個百分點。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，中心城區(qū)109個住宅板塊中，2022年有89個板塊均價上揚，其中3個板塊漲幅超50%。在全部區(qū)縣中，2022年表現(xiàn)最突出的是原閘北區(qū)。2022年，在大寧金茂府跳高入市等利好影響下，原閘北的漲幅超全市漲幅，達(dá)39.3%，新建商品住宅均價更是升至61000元/平方米以上，超過浦東、楊浦、普陀等區(qū)。

二手房方面，中心城區(qū)亦消失放量上漲。中心城區(qū)二手住宅全年成交18萬余套，環(huán)比上升八成以上。相對來說，郊區(qū)住宅不如中心城區(qū)受歡迎，無論是新居還是二手房，成交量、交易量和價格漲幅都顯著低于中心城區(qū)。

“年末翹尾”透支購買力

猜測2022年樓市，中原地產(chǎn)認(rèn)為，從土地供應(yīng)來看，2022年上海宅地供應(yīng)比2022年有所增加，處在近年來高位。2022年新居供應(yīng)估計將大于2022年，供求關(guān)系趨于平衡。

從政策面看，2022年年底的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“去庫存”。中原地產(chǎn)認(rèn)為，除一線城市信貸政策無松動跡象外，其他托市政策不會轉(zhuǎn)變。這對上海樓市仍是利好。但由于2022年樓市心情高漲，特殊是“年末翹尾”，2022年樓市的部分購買力已被預(yù)支。因此，在下一輪政策出臺之前，上海樓市有可能在今年消失階段性交投低谷。中原地產(chǎn)大膽猜測，2022年新居成交1100萬平方米