地產(chǎn)成本控制管理教材

保利地產(chǎn)成本控制管理

講義提綱一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性二、保利地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)三、保利地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀(guān)念四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立五、保利地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢(shì)回顧——我們?cè)趺礃右宦纷邅?lái)關(guān)鍵詞：

溫暖的春天：觀(guān)念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過(guò)面包

轉(zhuǎn)冷的秋天：觀(guān)望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房

嚴(yán)冬的到來(lái)：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤(pán)、利潤(rùn)下降2、保利地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了利潤(rùn)=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來(lái)的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來(lái)的生命線(xiàn)！

二、保利地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來(lái)看2、從銷(xiāo)售形態(tài)來(lái)看3、從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看4、從地域來(lái)看5、從財(cái)務(wù)角度來(lái)看6、從價(jià)值鏈來(lái)看三、做好保利地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀(guān)念1、全員全程成本控制觀(guān)念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹(shù)立高度重視計(jì)劃管理的觀(guān)念公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。3、要樹(shù)立保利地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀(guān)念要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。4、賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀(guān)念。站在保利地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立1、保利地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。2、保利地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理）目標(biāo)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理體系責(zé)任成本管理體系成本后評(píng)估關(guān)于成本控制制要點(diǎn)和成本本數(shù)據(jù)的積累累則是建立在在一定流程的的規(guī)范之上的的對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程程的每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制的知識(shí)與經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的傳承。。如：對(duì)規(guī)劃劃的嚴(yán)格審批批、工程招投投標(biāo)的控制、、售樓價(jià)格的的審定、成本本利潤(rùn)的考核核等等。從戰(zhàn)略角度所所進(jìn)行的成本本優(yōu)化則往往往是伴隨著公公司的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略措施，如如根據(jù)客戶(hù)細(xì)細(xì)分而進(jìn)行的的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化、品牌模塊塊化、集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略采購(gòu)等等等。3、如何建立成成本管理體系系（1）目前公司的的成本管理現(xiàn)現(xiàn)狀：成本目標(biāo)管理理較粗放；責(zé)任體系不完完善；成本績(jī)效考核核力度不夠；；動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控控分析、反饋饋、指導(dǎo)力度度不夠。（2）保利地產(chǎn)企企業(yè)成本管理理的四步法：：制定目標(biāo)→明明確崗位職責(zé)責(zé)→跟蹤執(zhí)行行→業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估估第一步：如何何建立目標(biāo)成成本體系（制制定目標(biāo)）1、目標(biāo)成本的的定義目標(biāo)成本是企企業(yè)預(yù)先確定定的，在一定定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過(guò)努力所要要實(shí)現(xiàn)的成本本目標(biāo)，是成成本的控制線(xiàn)線(xiàn)，是成本管管理的基礎(chǔ)。。目標(biāo)成本的形形成1、投資決策《項(xiàng)目投資可行行性報(bào)告》目標(biāo)成本測(cè)算算1（立項(xiàng)成本））2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算算2（定位成本））3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分分部、各專(zhuān)業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算44、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)確定目標(biāo)成本本投資估算概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算算初步設(shè)計(jì)概算算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約《立項(xiàng)成本審批批表》《定位成本本審批表表》《價(jià)格材料料成本合合理性評(píng)評(píng)估》《目標(biāo)成本本指導(dǎo)書(shū)書(shū)》《部品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選擇審審批表》2、目標(biāo)成本本的管理理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成成本建立立的難點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)成本本編不準(zhǔn)準(zhǔn)怎么辦辦？相關(guān)部門(mén)門(mén)參加了了嗎？——全成本?。∧繕?biāo)成本本規(guī)劃深深度夠嗎嗎？各項(xiàng)成本本有依據(jù)據(jù)嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、市市場(chǎng)、測(cè)測(cè)算能力力數(shù)據(jù)庫(kù)建建立起來(lái)來(lái)了嗎？？目標(biāo)成本本夠深度度嗎？專(zhuān)業(yè)端口口成本清清單（政府收收費(fèi)/營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用/財(cái)務(wù)費(fèi)用用。。。。）建造成本本清單及及依據(jù)——合同清單單：合同同范圍與與技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——部品清單單：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)/（材料表表）設(shè)計(jì)委托托與設(shè)計(jì)計(jì)深度（（任務(wù)書(shū)書(shū)）設(shè)計(jì)能做做什么？？合同分判判的策劃劃第二步：：明確崗崗位職責(zé)責(zé)1、建立責(zé)責(zé)任體系系。（鏈接保保利地產(chǎn)產(chǎn)成本控控制指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)）責(zé)任成本本體系目目標(biāo)是明明確專(zhuān)業(yè)業(yè)職能部部門(mén)的成成本管理理職責(zé)，，并借助助技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)反饋，，考核評(píng)評(píng)價(jià)各職職能履行行情況。。“責(zé)任任成本””回答的的是在成成本管理理相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)中誰(shuí)來(lái)做？？做什么么的問(wèn)題題。我們有有哪些崗崗位與成成本控制制有關(guān)？？做什么么？這些些崗位分分別對(duì)哪哪些成本本控制指指標(biāo)負(fù)責(zé)責(zé)？怎么么負(fù)責(zé)？？如何評(píng)評(píng)價(jià)？責(zé)責(zé)任成本本體系包包含四大大要素：：即責(zé)任范范圍、責(zé)責(zé)任部門(mén)門(mén)/相關(guān)部門(mén)門(mén)、評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)、、評(píng)價(jià)部部門(mén)。完成上上述要素素的定義義，我們們就可以以建立起起責(zé)任成成本體系系的基本本框架，，從而在在組織架架構(gòu)的層層面保證證目標(biāo)成成本的準(zhǔn)準(zhǔn)確執(zhí)行行。落實(shí)實(shí)責(zé)任到到崗位，，落實(shí)到到責(zé)任人人，最大大程度的的減少目目標(biāo)與執(zhí)執(zhí)行脫鉤鉤的現(xiàn)象象，真正正做到““權(quán)責(zé)明明晰”有有據(jù)可依依。責(zé)任成成本的的分解解思路路各部門(mén)門(mén)各司司其職職1、本部部門(mén)費(fèi)費(fèi)用2、本專(zhuān)專(zhuān)業(yè)端端口成成本----土地成成本----投資管管理中中心----政府收收費(fèi)----開(kāi)發(fā)部部----設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)----技術(shù)部部----營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)----營(yíng)銷(xiāo)中中心----財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部部----建造成成本----技術(shù)部部+采購(gòu)部部+工程部部成本數(shù)數(shù)字是是目標(biāo)標(biāo)，是是結(jié)果果，關(guān)關(guān)鍵的的是工工作質(zhì)質(zhì)量2、作業(yè)業(yè)過(guò)程程管理理——我們需需要什什么樣樣的制制度流流程？？明確了了“責(zé)責(zé)任成成本體體系””，按按部門(mén)門(mén)/崗位對(duì)對(duì)其負(fù)負(fù)責(zé)的的責(zé)任任范圍圍進(jìn)行行合并并，我我們就就可以以得到到部門(mén)門(mén)/崗位的的成本本、目目標(biāo)集集合。。但如如何保保證部部門(mén)/崗位的的成本本目標(biāo)標(biāo)能夠夠順利利完成成呢？？為此此我們們要定定義一一整套套完善善的““作業(yè)業(yè)過(guò)程程指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)””來(lái)對(duì)對(duì)部門(mén)門(mén)/崗位的的行為為進(jìn)行行規(guī)范范，也也就是是說(shuō)必必須從從“制制度流流程””的層層面保保證對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)成本本的執(zhí)執(zhí)行，，保證證對(duì)成成本的的控制制，這這就是是“作作業(yè)過(guò)過(guò)程管管理””。保保利地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)全全過(guò)程程中的的成本本管理理分為為若干干個(gè)相相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的的作業(yè)業(yè)過(guò)程程，并并為每每個(gè)作作業(yè)過(guò)過(guò)程定定義相相應(yīng)的的流程程制度度規(guī)范范，同同時(shí)定定義每每個(gè)作作業(yè)過(guò)過(guò)程中中與成成本控控制相相關(guān)的的要點(diǎn)點(diǎn)，包包括量量化的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，這這樣我我們就就可以以在日日常業(yè)業(yè)務(wù)這這個(gè)層層面實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)成本本過(guò)程程控制制，真真正將將成本本控制制的執(zhí)執(zhí)行力力滲透透到基基層一一線(xiàn)。。保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理制制度度文文件件（鏈鏈接接））制度度流流程程體體系系-----專(zhuān)業(yè)業(yè)集集成成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購(gòu)有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三三步步：：跟跟蹤蹤執(zhí)執(zhí)行行———即動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本體體系系經(jīng)過(guò)過(guò)前前兩兩個(gè)個(gè)步步驟驟，，““目目標(biāo)標(biāo)明明確確，，責(zé)責(zé)任任清清晰晰””之之后后，，我我們們便便進(jìn)進(jìn)入入：：目標(biāo)標(biāo)成成本本執(zhí)執(zhí)行行過(guò)過(guò)程程跟跟蹤蹤———?jiǎng)討B(tài)態(tài)成成本本。動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本是是項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施過(guò)過(guò)程程中中的的預(yù)預(yù)期期成成本本，，通通過(guò)過(guò)實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)反反映映目目標(biāo)標(biāo)成成本本與與動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本的的差差異異，，幫幫助助有有關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)及及時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題題并并解解決決問(wèn)問(wèn)題題，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)成成本本的的控控制制。。動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本的的核核心心是是““實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)性性””，，動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)指指的的是是在在整整個(gè)個(gè)過(guò)過(guò)程程中中每每一一點(diǎn)點(diǎn)都都能能實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)掌掌握握項(xiàng)項(xiàng)目目最最新新成成本本狀狀態(tài)態(tài)。。我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程程中，能對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的全成本本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)測(cè)算，只有這這樣才能控制制成本，幫助助決策。如果果只能在項(xiàng)目目結(jié)束時(shí)才得得到數(shù)據(jù)，實(shí)實(shí)際上只有基基本的成本核核算功能，對(duì)對(duì)成本控制都都沒(méi)有任何幫幫助。木已成成舟，談控制制都晚了。如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)態(tài)成本監(jiān)控？？概括為：“一一個(gè)中心，三三條線(xiàn)”。一個(gè)中心——以合同為中心心三條線(xiàn)——?jiǎng)討B(tài)成本實(shí)際發(fā)生成本本實(shí)付成本動(dòng)態(tài)成本=合同成本+非合同性成本本+待發(fā)生成本合同性成本是是動(dòng)態(tài)成本中中變動(dòng)性最大大的部分。其其“高變性””決定了它是是成本控制的的重中之重。。而非合同性性成本，如政政府收費(fèi)等則則容易控制。。合同不確定定性表現(xiàn)為““變更黑洞””、“款項(xiàng)超超付”等成本本失控現(xiàn)象頻頻現(xiàn)。必須要要以合同為中中心。把目標(biāo)標(biāo)成本分解到到合同中去，，形成合同目目標(biāo)成本。三條線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本””反映任意時(shí)時(shí)段項(xiàng)目的綜綜合成本及結(jié)結(jié)構(gòu)分布?！啊皩?shí)際發(fā)生成成本”指的是是項(xiàng)目當(dāng)前已已審定的工程程量與動(dòng)態(tài)成成本對(duì)比，可可反映出項(xiàng)目目整體進(jìn)度。。“實(shí)付成本本”指實(shí)際已已支付的款項(xiàng)項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生生成本對(duì)比，，反映出款項(xiàng)項(xiàng)的支付進(jìn)度度。做到動(dòng)態(tài)態(tài)成本一月一一清，設(shè)計(jì)變變更、工程簽簽證均當(dāng)月結(jié)結(jié)清，填報(bào)成成本月報(bào)表，，形成動(dòng)態(tài)管管理的好習(xí)慣慣。用工具管人：：成本管理涉及及領(lǐng)域多，管管理環(huán)節(jié)復(fù)雜雜，通過(guò)信息息化手段將投投資測(cè)算目標(biāo)標(biāo)、合同預(yù)算算、合同結(jié)算算、付款等業(yè)業(yè)務(wù)集合在一一起進(jìn)行預(yù)算算控制、全程程預(yù)警、匯總總分析。并且且通過(guò)多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目積累，形形成企業(yè)成本本管理知識(shí)庫(kù)庫(kù)沉淀下來(lái)，，不因人員的的流動(dòng)而流失失。成本數(shù)據(jù)庫(kù)建建立方法與意意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫(kù)的的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：：數(shù)據(jù)引用與與置換。成本數(shù)據(jù)積累累，是反擊串串標(biāo)的有力武武器，是各部部門(mén)成本控制制溝通的平臺(tái)臺(tái)，是對(duì)手研研究的執(zhí)行沉沉淀。成本數(shù)據(jù)庫(kù)是是一個(gè)企業(yè)的的財(cái)富。第四步：成本本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（（績(jī)效考核））制定了目標(biāo)成成本，明確了了責(zé)任體系，，同時(shí)對(duì)作業(yè)業(yè)過(guò)程進(jìn)行了了實(shí)際的跟蹤蹤控制，在完完成了前面三三個(gè)步驟后，，最后我們就就可以根據(jù)執(zhí)執(zhí)行結(jié)果對(duì)相相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行行評(píng)估和考核核。成本管理體系系的梳理圖1作業(yè)過(guò)程成本本控制（日常工作的成本管理）成本管理體系系的建立與實(shí)實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售/客服建造過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之之基礎(chǔ)成本管理之之實(shí)現(xiàn)成本管理體體系的梳理理圖2成本管理之之目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考核管控體系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)現(xiàn)五、保利地地產(chǎn)成本管管理每個(gè)階階段控制要要點(diǎn)成本控制最終達(dá)到利利潤(rùn)最大化化交付階段服服務(wù)立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購(gòu)階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)（一）誰(shuí)是是對(duì)保利地地產(chǎn)投資影影響最大的的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目目立項(xiàng)決策策是主要因因素，設(shè)計(jì)計(jì)方案優(yōu)化化是關(guān)鍵因因素！1009575603525101/4影響投資的的程度（%）項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)時(shí)間項(xiàng)目決策初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)計(jì)施工階段設(shè)設(shè)計(jì)變更、、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包包設(shè)計(jì)要求改改變（設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平平面布置等等）項(xiàng)目立項(xiàng)決決策階段需需要注意的的問(wèn)題：1、定位是關(guān)關(guān)鍵。不要為立項(xiàng)項(xiàng)而立項(xiàng)，，應(yīng)建立在在認(rèn)真、客客觀(guān)的調(diào)研研和分析之之上，選擇擇有優(yōu)勢(shì)的的項(xiàng)目；重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)價(jià)和預(yù)期走走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的調(diào)查查判斷，確確定目標(biāo)售售價(jià)。2、技術(shù)可行行性分析是是前提。對(duì)產(chǎn)品定位位要建立在在技術(shù)方案案可行的基基礎(chǔ)之上。。3、土地獲取取成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)是項(xiàng)目成成功之本。。土地價(jià)格無(wú)無(wú)論以何種種方式取得得，均應(yīng)事事先做到心心中有數(shù)。。（二）關(guān)于于設(shè)計(jì)階段段的成本控控制科學(xué)合理的的設(shè)計(jì)可以以降低10%的工程造價(jià)價(jià)，以下是是控制設(shè)計(jì)計(jì)的五大策策略：1、實(shí)行設(shè)計(jì)計(jì)方案的招招投標(biāo)，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)。。2、實(shí)行限額額設(shè)計(jì)，有有效控制造造價(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)圖紙的的會(huì)審與審審查。4、深入應(yīng)用用價(jià)值工程程原理。5、采用合同同措施，有有效控制造造價(jià)。這個(gè)階段要要特別注意意以下幾點(diǎn)點(diǎn)：保利利地地產(chǎn)產(chǎn)首首先先是是做做產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不是是做做作作品品，，要要以以?huà)陹赍X(qián)錢(qián)為為目目的的。。克克服服重重技技術(shù)術(shù)、、輕輕經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的思思想想。。成本本型型城城市市（（如如武武漢漢、、長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙、、南南昌昌等等））要要永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)關(guān)關(guān)注注核核算算和和控控制制，，對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成本本優(yōu)優(yōu)化化要要放放在在第第一一位位。。產(chǎn)品品型型城城市市（（如如北北京京、、上上海海、、廣廣州州、、深深圳圳等等））在在關(guān)關(guān)注注核核算算和和控控制制的的前前提提下下，，可可以以進(jìn)進(jìn)行行價(jià)價(jià)值值創(chuàng)創(chuàng)新新。。在同同一一城城市市也也應(yīng)應(yīng)特特別別注注意意產(chǎn)產(chǎn)品品型型地地塊塊（（如如珠珠江江新新城城））和和成成本本型型地地塊塊（（如如西西子子灣灣））的的差差別別。。正確運(yùn)運(yùn)用限限額設(shè)設(shè)計(jì)所謂限限額設(shè)設(shè)計(jì)，，就是是按照照批準(zhǔn)準(zhǔn)的可可行性性研究究報(bào)告告的投投資估估算控控制初初步設(shè)設(shè)計(jì)。。按照照批準(zhǔn)準(zhǔn)的初初步設(shè)設(shè)計(jì)概概算控控制技技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)和和施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)，，同時(shí)時(shí)各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)在在保證證達(dá)到到使用用功能能的前前提下下按分分配的的投資資限額額控制制設(shè)計(jì)計(jì)，嚴(yán)嚴(yán)格控控制不不合理理變更更，保保證總總投資資不突突破。。（國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)案例例）限額設(shè)設(shè)計(jì)的的對(duì)象象：它它可將將上階階段的的設(shè)計(jì)計(jì)審定定的投投資額額和工工程量量先分分解到到各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)，，后分分解到到各單單位工工程和和分部部分項(xiàng)項(xiàng)工程程，通通過(guò)層層層分分解，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)投投資限限額的的控制制管理理。同同時(shí)也也實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)模模、設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、工程程量與與概算算指標(biāo)標(biāo)等各各方面面的控控制。。正確認(rèn)認(rèn)識(shí)設(shè)設(shè)計(jì)階階段成成本優(yōu)優(yōu)化傳統(tǒng)建建筑設(shè)設(shè)計(jì)院院，并并不能能幫助助保利利地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)全面面控制制設(shè)計(jì)計(jì)階段段的成成本?。≈袊?guó)國(guó)大陸陸設(shè)計(jì)計(jì)管理理?xiàng)l塊塊分割割嚴(yán)重重，保保利地地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)管管理范范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于傳傳統(tǒng)的的建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)院。。保利地地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)管管理思思路：：作為為保利利地產(chǎn)產(chǎn)公司司從事事規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)管理理的工工程師師，除除了要要完成成傳統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)管管理的的工作作外，，還要要向二二個(gè)方方向延延伸，，一是是土地地規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)性性質(zhì)的的整合合，二二是甲甲方另另行委委托的的二次次設(shè)計(jì)計(jì)和選選材用用料。。保利地產(chǎn)企企業(yè)現(xiàn)在需需要的是精精細(xì)的設(shè)計(jì)計(jì)管理優(yōu)化化。設(shè)計(jì)階段的的造價(jià)控制制和知識(shí)積積累1、合理確定地地下室面積積比例：天津項(xiàng)目目：原設(shè)計(jì)計(jì)地下室建建筑面積約約15萬(wàn)平米。經(jīng)經(jīng)優(yōu)化后地地下室部分分減少建筑筑面積約2.5萬(wàn)平米，按按每平米2500元估算，總總價(jià)減少約約6250萬(wàn)元，現(xiàn)正正進(jìn)行進(jìn)一一步優(yōu)化，，通過(guò)抬高高地下室標(biāo)標(biāo)高等方法法，減少支支護(hù)和土方方工程量進(jìn)進(jìn)一步節(jié)約約造價(jià)。2、方案選擇和和優(yōu)化：國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)：：SOM設(shè)計(jì)方案約約1.4萬(wàn)噸，經(jīng)過(guò)過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)，總用鋼鋼量減少為為7000噸。主要優(yōu)優(yōu)化工作為為：對(duì)從底底到頂保持持同樣截面面尺寸的柱柱按受力不不同分段選選擇截面，，減少鋼材材約5000噸，在鋼支支撐的設(shè)計(jì)計(jì)中，通過(guò)過(guò)復(fù)核SOM提供的計(jì)算算，在國(guó)家家規(guī)范許可可的范圍內(nèi)內(nèi)降低部分分安全系數(shù)數(shù)，減少鋼鋼材用量約約2000噸，合計(jì)約約7000噸，按每噸噸約1萬(wàn)元計(jì)算，，減少造價(jià)價(jià)約七千萬(wàn)萬(wàn)元。3、結(jié)合公司已已有結(jié)算、、材料設(shè)備備選用的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。。中環(huán)廣場(chǎng)鋁鋁合金門(mén)窗窗定位及材材料選擇：：鋁合金門(mén)窗窗價(jià)格主要要由鋁型材材、玻璃及及五金配件件組成，其其中鋁型材表面面處理有陽(yáng)極氧化化、電泳、、粉末噴涂涂、氟碳噴噴涂、噴涂涂料是否加加金屬粉等等不同，前前三種價(jià)格格差別不大大，氟碳噴噴涂增加約約6000元/噸，按門(mén)窗窗面積每平平米6kg計(jì)算，增加加造價(jià)約36元/平米。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)設(shè)計(jì)及施工工管理：例如中環(huán)廣廣場(chǎng)的市政政排水管，，圖紙標(biāo)識(shí)識(shí)為塑鋼纏纏繞管，經(jīng)經(jīng)了解雙壁壁波紋管和和塑鋼纏繞繞管，價(jià)格格相差約4倍，公司也也很少在小小區(qū)內(nèi)使用用，項(xiàng)目部部在圖紙審審查時(shí)將設(shè)設(shè)計(jì)變更修修改為雙壁壁波紋管。。再如干掛石石材和濕貼貼石材的費(fèi)費(fèi)用差異：：因干掛對(duì)石石材剛度的的要求，濕濕貼對(duì)石材材重量的限制，兩種種墻面裝飾飾方式存在在面材厚度度不同引起起造價(jià)不同同以及干掛掛時(shí)鋼骨架架與濕貼時(shí)時(shí)砂漿的價(jià)價(jià)格差異（（可達(dá)200-300元/平米）等。。通過(guò)技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)標(biāo)對(duì)比進(jìn)行行一些設(shè)計(jì)計(jì)選擇，通通過(guò)材料設(shè)設(shè)備價(jià)格比比較進(jìn)行精精細(xì)化設(shè)計(jì)計(jì)修正和完完善是提高高設(shè)計(jì)效率率的基礎(chǔ)。。人防工程：：人防面積積，因人防區(qū)的的工程費(fèi)用用比非人防防區(qū)高，在在規(guī)范允許許的范圍內(nèi)內(nèi)盡量減少少人防面積積，因人防防面積的計(jì)計(jì)算方法較較為繁瑣，，需要仔細(xì)細(xì)核查。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡盡量選用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門(mén)門(mén)因需要重重新開(kāi)模較較標(biāo)準(zhǔn)門(mén)費(fèi)費(fèi)用高出較較多。（三）工程程投標(biāo)階段段的成本控控制1、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段控制制的六大渠渠道：通過(guò)招標(biāo)方方式選擇好好施工隊(duì)伍伍。加強(qiáng)合同管管理，完善善合同條款款。對(duì)大宗材料料和大型設(shè)設(shè)備實(shí)行單單獨(dú)招標(biāo)采采購(gòu)。嚴(yán)格履行工工程發(fā)包合合同。按合同約定定實(shí)際完成成工作量支支付工程進(jìn)進(jìn)度款。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理理單位的管管理，主動(dòng)動(dòng)防范施工工單位索賠賠。2、如何在招招標(biāo)階段有有效控制工工程造價(jià)①形成有效競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。保利利公司是一一塊金字招招牌，因良良好的付款款信譽(yù)和社社會(huì)聲譽(yù)，，絕大多數(shù)數(shù)企業(yè)愿意意與我們合合作。保證足夠數(shù)數(shù)量，新增增合格供方方保持適當(dāng)當(dāng)比例。公公司招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)定定中要求，，單項(xiàng)目投投標(biāo)單位至至少3家以上。年度標(biāo)因使使用方便、、工程量增增加可以有有效提高效效率，降低低成本。對(duì)于價(jià)格受受市場(chǎng)變化化影響不大大的項(xiàng)目，，進(jìn)行年度度招標(biāo)。例例如白蟻防防治、土壤壤氡濃度、、室內(nèi)環(huán)境境檢測(cè)和基基坑監(jiān)測(cè)、、沉降觀(guān)測(cè)測(cè)、工程樁樁檢測(cè)等檢檢測(cè)項(xiàng)目。。對(duì)于對(duì)外外觀(guān)要求不不高、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為為簡(jiǎn)單的材材料設(shè)備可可以進(jìn)行年年度招標(biāo)，，例如防火火門(mén)、不銹銹鋼水箱、、戶(hù)內(nèi)配電電箱等材料料，若受市市場(chǎng)變化影影響較大的的材料設(shè)備備，注意招招標(biāo)時(shí)間的的確定并關(guān)關(guān)注市場(chǎng)變變化。②管理程序到到位選擇有有實(shí)力守信信用的施工工或供貨單單位。組織對(duì)施工工及供貨單單位考察，，填寫(xiě)合格格供方考察察表（公司司ISO文件）。同同時(shí)認(rèn)真組組織考察評(píng)評(píng)審，以項(xiàng)項(xiàng)目管理組組織認(rèn)定為為主，公司司資質(zhì)為次次的考察觀(guān)觀(guān)念。③標(biāo)底是對(duì)擬擬招標(biāo)項(xiàng)目目造價(jià)的預(yù)預(yù)期，標(biāo)底底的準(zhǔn)確確確定需要對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，，通過(guò)標(biāo)底底的編制還還可以提前前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)不足，防防止施工單單位串標(biāo)。。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)作為標(biāo)標(biāo)底。例如,基本同期招招標(biāo)的天利利廣場(chǎng)和科科貿(mào)園均為為按定額計(jì)計(jì)價(jià)，但一一為上浮約約3%，一為下浮浮5%，我們均認(rèn)認(rèn)為其合理理。需要重新編編制標(biāo)底的的情況。例如，西子子灣外電項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)時(shí)，各家報(bào)報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比比有較大差差異，為澄澄清事實(shí)，，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公公司做標(biāo)底底，使招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目由原原來(lái)投標(biāo)約約2300萬(wàn)減少至1718.5萬(wàn)元簽訂合合同，保證證了公司的的利益不受受損害。④根據(jù)各種承承包方式的的優(yōu)缺點(diǎn)和和項(xiàng)目的具具體情況合合理選擇承承包方式，，重點(diǎn)考慮慮施工推進(jìn)進(jìn)和成本控控制之間的的矛盾和平平衡。按定額（定標(biāo)最快快、不需要要完善的圖圖紙、增加加工程施工工單位易于于接受，缺缺點(diǎn)是實(shí)際際施工時(shí)需需定價(jià)材料料較多，結(jié)結(jié)算最復(fù)雜雜，造價(jià)受受政府政策策文件影響響）、總價(jià)包干（定標(biāo)最慢慢，但造價(jià)價(jià)明確，施施工期長(zhǎng)時(shí)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，特別別是施工方方）、綜合單價(jià)包包干（有施工圖圖，但工程程量無(wú)法準(zhǔn)準(zhǔn)確計(jì)算或或變更較大大時(shí)可采用用，例如涂涂料、鋁合合金門(mén)窗等等，或總價(jià)價(jià)包干的項(xiàng)項(xiàng)目采用綜綜合單價(jià)報(bào)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)計(jì)變更時(shí)采采用報(bào)價(jià)單單價(jià)，此時(shí)時(shí)需防止不不平衡報(bào)價(jià)價(jià)，損害公公司利益，，結(jié)算較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，無(wú)施施工圖且清清單項(xiàng)目多多時(shí)不易評(píng)評(píng)標(biāo)）條件具備時(shí)時(shí)盡量總價(jià)價(jià)包干。例如保利中中心設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求較較高的項(xiàng)目目采用按定定額計(jì)價(jià)，，而西子灣灣東區(qū)或石石樓項(xiàng)目采采用總價(jià)包包干。或跨跨行業(yè)工程程，外電、、外水等，，可防止其其提出我們們不了解的的理由在施施工過(guò)程中中要求增加加造價(jià)?？們r(jià)包干但但留個(gè)別活活口。例如鉆孔樁樁中的鋼筋筋價(jià)格漲跌跌超過(guò)10％后，超出出（或低于于）10％部分由甲甲方承擔(dān)（（或退還甲甲方）。按定額報(bào)下下浮率。對(duì)于沒(méi)有圖圖紙或預(yù)計(jì)計(jì)圖紙變化化較大的工工程，為趕趕工程進(jìn)度度，建議承承包方式選選擇社會(huì)公公認(rèn)的計(jì)算算方法，例例如按定額額，投標(biāo)時(shí)時(shí)報(bào)下浮比比例。每種方式均均有利有弊弊，一旦確確定，就應(yīng)應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避避短，精心心組織和管管理，減少少不必要的的費(fèi)用發(fā)生生，可以工工程使甲乙乙雙方得到到雙贏。⑤合同條款：：嚴(yán)格、準(zhǔn)準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、保護(hù)公公司利益要求使用公公司標(biāo)準(zhǔn)文文本合同，，補(bǔ)充條款款盡量自己己編寫(xiě)。合同中對(duì)價(jià)價(jià)格組成及及風(fēng)險(xiǎn)的約約定應(yīng)全面面，防止施施工或結(jié)算算時(shí)要求調(diào)調(diào)價(jià)，同時(shí)時(shí)為防止因因風(fēng)險(xiǎn)考慮慮過(guò)高致使使造價(jià)增高高，需要認(rèn)認(rèn)真分析報(bào)報(bào)價(jià)，核定定施工單位位所報(bào)措施施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)的合理性性。例如基坑支支護(hù)及土石石方工程合合同：乙方已清楚楚并考慮工工地現(xiàn)場(chǎng)條條件，包括括周?chē)h(huán)境境、交通道道路、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地質(zhì)條件件、施工水水電、施工工場(chǎng)地及周周?chē)叵鹿芄芫W(wǎng)、承包包范圍、施施工圖紙、、施工組織織設(shè)計(jì)，并并已考慮施施工技術(shù)措措施、文明明施工、安安全生產(chǎn)維維護(hù)、工期期內(nèi)趕工等等因素。乙乙方為完成成本合同規(guī)規(guī)定的工作作所需考慮慮上述費(fèi)用用及施工組組織中的所所有費(fèi)用均均已在本合合同價(jià)款內(nèi)內(nèi)，不再另另外計(jì)取。。對(duì)于招標(biāo)文文件和圖紙紙以外的特特殊地質(zhì)條條件和公用用管線(xiàn)的維維護(hù)，反映映在施工措措施費(fèi)和搶搶險(xiǎn)費(fèi)中。。付款方式：：為調(diào)動(dòng)施工工單位的工工作積極性性，建議工工程進(jìn)度達(dá)達(dá)到雙方約約定的形象象時(shí)支付工工程款，而而不是按每每月完成工工作量的85%支付。對(duì)增加零星星工程結(jié)算算方法的約約定，參考考行業(yè)情況況在招標(biāo)文文件中直接接寫(xiě)明，避避免施工和和結(jié)算時(shí)扯扯皮。合同在執(zhí)行行過(guò)程中任任何不完善善的地方，，或同行合合同中有值值得借鑒的的地方，及及時(shí)迅速修修改反映到到新的招標(biāo)標(biāo)文件和合合同中。⑥招標(biāo)組織中中的重要環(huán)環(huán)節(jié)招標(biāo)方式和和范圍的確確定千變?nèi)f萬(wàn)化，建議議認(rèn)真思考考，制定利利于我司的的游戲規(guī)則則。重視和和珍惜游戲戲規(guī)則的制制定權(quán)，保保護(hù)公司利利益。招標(biāo)范圍和和標(biāo)段的劃劃分需要視視工程具體體情況確定定：科貿(mào)園總包包，因工程量少少，將地錨錨，市政工工程等列入入詢(xún)價(jià)范圍圍。石樓市政工程招標(biāo)時(shí)時(shí)，將不銹銹鋼水箱和和水泵列為為招標(biāo)內(nèi)容容，從報(bào)價(jià)價(jià)結(jié)果看，，不銹鋼水水箱價(jià)高于于我年度招招標(biāo)價(jià)，水水泵價(jià)格略略低于我司司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)，故最終終合同范圍圍未包含不不銹鋼水箱箱。香雪山山園林綠化化工程，因因雕塑報(bào)價(jià)價(jià)各家差別別較多，擬擬定中標(biāo)單單位該項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用較高，，故要求其其承諾該項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容可由由甲方定價(jià)價(jià)。評(píng)標(biāo)：技術(shù)術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、施工措措施、施工工組織、管管理班組、、制度等的的評(píng)定。經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重重工程數(shù)量量是否合理理，材料價(jià)價(jià)格是否合合理等。中標(biāo)通知書(shū)書(shū)是否一定定要發(fā)。向擬定中標(biāo)標(biāo)單位發(fā)中中標(biāo)通知書(shū)書(shū)，意味著著在法律上上認(rèn)可其為為中標(biāo)單位位，其余投投標(biāo)單位未未中標(biāo)，若若合同尚未未簽訂，特特別是招標(biāo)標(biāo)文件中未未附合同的的項(xiàng)目，在在簽訂合同同時(shí)擬定中中標(biāo)單位往往往會(huì)提出出一些困難難，增加合合同簽訂的的難度，影影響工程付付款和進(jìn)展展。⑦合理低價(jià)中中標(biāo)如何執(zhí)執(zhí)行：先評(píng)評(píng)技術(shù)標(biāo)，，可修改完完善，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一致技術(shù)術(shù)標(biāo)均合格格后再開(kāi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是是對(duì)低價(jià)中中標(biāo)的改進(jìn)進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行行。綜合評(píng)評(píng)分法也有有缺陷，評(píng)評(píng)價(jià)體系的的科學(xué)性和和合理性無(wú)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)報(bào)告隱隱藏次低價(jià)價(jià)，但投標(biāo)標(biāo)資料應(yīng)完完整存放至至資料室備備查。例如如石樓項(xiàng)目目總包招標(biāo)標(biāo)時(shí)，最低低價(jià)較次低低價(jià)低約2000萬(wàn)，致使合合同簽訂時(shí)時(shí)遭遇較大大困難。對(duì)于擬定中中標(biāo)價(jià)低于于或接近經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)項(xiàng)目，認(rèn)真真分析投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)，工工程數(shù)量統(tǒng)統(tǒng)一的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，分析析其材料、、人工及管管理費(fèi)水平平。避免報(bào)報(bào)價(jià)中不合合理的地方方，例如數(shù)數(shù)量少報(bào)，，價(jià)格偏高高。分析項(xiàng)目情情況（包含含現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境境、施工條條件、地質(zhì)質(zhì)條件等））是否有特特殊性，市市場(chǎng)價(jià)格水水平是否與與經(jīng)驗(yàn)值相相符（包含含市場(chǎng)人工工、材料、、機(jī)械等的的價(jià)格水平平），擬定定中標(biāo)人的的任務(wù)飽滿(mǎn)滿(mǎn)度等。（四）材料料采購(gòu)成本本控制1、加強(qiáng)項(xiàng)目目采購(gòu)計(jì)劃劃管理。及及時(shí)填報(bào)《項(xiàng)目材料設(shè)設(shè)備一覽表表》，招標(biāo)前明明確采購(gòu)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)技技術(shù)含量高高的要盡早早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充充分了解市市場(chǎng)和行業(yè)業(yè)特性，做做到心中有有數(shù)。2、供應(yīng)商的選選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨貨比三家、低低價(jià)中標(biāo)，集集中采購(gòu)、批批量供貨，降降低價(jià)格和采采購(gòu)成本。3、選擇供應(yīng)商商的四種方式式：公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)有限競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)詢(xún)價(jià)采購(gòu)直接簽訂合同同采購(gòu)4、供應(yīng)商的管管理建立直接伙伴伴戰(zhàn)略關(guān)系。?！袄婀蚕硐?，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)”例：科勒勒、歐派對(duì)供應(yīng)商行為為進(jìn)行績(jī)效管管理。評(píng)級(jí)、、建立量化指指標(biāo)。（保利地產(chǎn)供供方評(píng)估表鏈鏈接）5、供應(yīng)方式探探討哪些材料乙供供？哪些材料甲限限乙供（甲方方限價(jià)）？哪些材料甲定定乙供？哪些材料甲供供？6、加強(qiáng)采購(gòu)合合同管理（五）施工階階段的成本控控制策略施工階段由于于設(shè)計(jì)已完成成，工程量已已完全具體化化，因而影響響工程投資的的可能性只有有5%-10%，節(jié)約投資的的可能性已經(jīng)經(jīng)很小，但工工程投資都主主要發(fā)生在這這一階段，浪浪費(fèi)投資的可可能性很大。。主要從以下下五個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行成本控制制。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的的管理人員做做工程負(fù)責(zé)人人，嚴(yán)格督促促按圖施工，，嚴(yán)格進(jìn)料抽抽查，嚴(yán)格材材料代用和變變更。可對(duì)管理人員員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：：在施工過(guò)程中中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理人員員發(fā)現(xiàn)施工圖圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或或提出優(yōu)化意意見(jiàn)，可設(shè)立立節(jié)約合理建建議獎(jiǎng)。嚴(yán)格控制進(jìn)度度撥款：要主動(dòng)控制工工程量核算。。合理確定工程程變更價(jià)款：：變更后要主動(dòng)動(dòng)管理變更價(jià)價(jià)款。合理規(guī)避索賠賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)時(shí)就應(yīng)約定細(xì)細(xì)致。在執(zhí)行行中對(duì)合同偏偏差值要及時(shí)時(shí)簽定補(bǔ)充合合同，避免因因時(shí)間長(zhǎng)、人人員變動(dòng)等出出現(xiàn)相互之間間分不清責(zé)任任而扯皮的現(xiàn)現(xiàn)象。如何在工程實(shí)實(shí)施階段減少少不必要的費(fèi)費(fèi)用，達(dá)到雙雙贏。1、簽證中需要注注意的地方，，嚴(yán)格執(zhí)行公司司《簽證管理規(guī)定定》，考慮是否需需要簽，如何何簽。土石方工程、、零星工程、、隱蔽工程是是易簽證的內(nèi)內(nèi)容，建議重重點(diǎn)核查。是否需要簽：：責(zé)任界定，是是否屬于甲方方責(zé)任、或其其他設(shè)計(jì)或施施工單位責(zé)任任。簽證時(shí)結(jié)合總總包合同及其其他合同，是是否措施費(fèi)、、預(yù)算包干費(fèi)費(fèi)中已含，是是否包含在其其他合同中，，是否重復(fù)簽簽。2、細(xì)化工程，，盡量做到一一次成型，少少返工、少破破壞。特別是是四大配套工工程進(jìn)場(chǎng)配合合、綠化圍墻墻工程的盲目目施工、道路路及下水道工工程的經(jīng)濟(jì)合合理性等。3、簽證和變更的的審批和流程程公司《簽證管理規(guī)定定》：審批權(quán)限，，5000元以下經(jīng)辦部部門(mén)簽認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦部門(mén)、、技術(shù)部和預(yù)預(yù)結(jié)算部共同同協(xié)商處理，，超過(guò)1萬(wàn)元的要公司司領(lǐng)導(dǎo)審批。。各公司不應(yīng)應(yīng)放棄這一管管理責(zé)任和權(quán)權(quán)利。4、結(jié)算階段任何合同都會(huì)會(huì)有不完善的的地方，認(rèn)真真研究仔細(xì)分分析合同條款款和相關(guān)資料料，找出利于于我司的方面面，可在結(jié)算算爭(zhēng)議時(shí)占主主動(dòng)。當(dāng)然，，最好是在招招標(biāo)及合同簽簽訂時(shí)對(duì)哪些些條款有利于于我們、哪些些條款可能存存在隱患就能能夠做到心中中有數(shù)。國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)結(jié)構(gòu)工程結(jié)算算：鋼材價(jià)差差和栓接改焊焊接，該工程程為綜合單價(jià)價(jià)包干，合同同執(zhí)行期間因因鋼材漲價(jià)施施工單位向我我司提出調(diào)價(jià)價(jià)要求，