土地一級(jí)開發(fā)模式及經(jīng)驗(yàn)分享

金匯股份&北京思源土地一級(jí)開發(fā)模式及經(jīng)驗(yàn)分享有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的工作的理解——為發(fā)展商在城市乃至行業(yè)內(nèi)建立長(zhǎng)久的話語(yǔ)權(quán)引言思源認(rèn)知的立項(xiàng)介入躋身城市土地整理投資城市項(xiàng)目開發(fā)深耕城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)城市整合最具有效價(jià)值的資源企業(yè)戰(zhàn)略政府關(guān)系區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目可研…區(qū)域規(guī)劃合作模式融資方式工程施工拆遷安置…土地出讓開發(fā)模式特色項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)招商…品牌構(gòu)建區(qū)域推廣特色運(yùn)營(yíng)區(qū)域增值…2.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4.土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)概念——城市土地一級(jí)開發(fā)是按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備開發(fā)，土地供應(yīng)計(jì)劃的項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)實(shí)施方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體，獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)的主體再根據(jù)“政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。宗旨：政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)質(zhì)：多元資本與城市建設(shè)的有機(jī)結(jié)合目的：多方參與，完成區(qū)域總體發(fā)展目標(biāo)認(rèn)知1.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的前期調(diào)研和分析工作內(nèi)容——對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的地理位置，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，周邊環(huán)境，道路交通，規(guī)劃條件，市政配套設(shè)施，地上物現(xiàn)狀等工作成果——編制可行性報(bào)告認(rèn)知-工作內(nèi)容2.獲取土地一級(jí)開發(fā)權(quán)兩種方式——（1）通過招投標(biāo)，中標(biāo)獲取。（2）通過授權(quán)獲取。3.編制（細(xì)化）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案工作內(nèi)容——指定區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、拆遷安置、土地收儲(chǔ)上市等實(shí)施方案，制定一級(jí)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)區(qū)縣政府同意，報(bào)市土地儲(chǔ)備中心核定。工作成果——一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案4.組織土地一級(jí)開發(fā)團(tuán)隊(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)組織架構(gòu)——職能部門：辦公室，財(cái)務(wù)部;業(yè)務(wù)部門：土地部，成本合約部，工程部，規(guī)劃設(shè)計(jì)部，企劃部工作成果——企業(yè)目標(biāo)、計(jì)劃梳理，企業(yè)組織制度等一級(jí)開發(fā)介入階段6.土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施和組織征地與拆遷的實(shí)施與組織。規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施與組織。工程建設(shè)的實(shí)施與組織。7.土地一級(jí)開發(fā)成本控制與管理施工質(zhì)量與施工企業(yè)管理，融資成本控制5.土地一級(jí)開發(fā)的融資（1）需要通過各種渠道和方式進(jìn)行融資（貸款、債券、基金、股權(quán)等）（2）根據(jù)項(xiàng)目本身所需要的資金總量，各個(gè)階段需要投入的資金量，資金回收數(shù)量和時(shí)間等，合理選擇籌資時(shí)機(jī)，合理籌資方式。一級(jí)開發(fā)實(shí)施階段認(rèn)知-工作內(nèi)容8.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收政府組織實(shí)施，一級(jí)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備相關(guān)材料9.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的招商推廣交易城市級(jí)別或大規(guī)模宣傳推廣，專題論壇、多種媒體、土交會(huì)等10.二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)服務(wù)與二級(jí)企業(yè)做好土地交接工作11.一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)園區(qū)物業(yè)的持有經(jīng)營(yíng)、環(huán)境維系等12.一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)后評(píng)價(jià)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整等一級(jí)開發(fā)跟進(jìn)階段認(rèn)知-工作內(nèi)容一級(jí)開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級(jí)開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。1、國(guó)土局：主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)預(yù)審；確定土地一級(jí)開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的征地批復(fù)；會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。2、發(fā)改委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。3、規(guī)委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。4、建委：主要負(fù)責(zé)針對(duì)具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金等方面對(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)提出要求，對(duì)部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。認(rèn)知-權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)是土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對(duì)特定土地實(shí)施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。應(yīng)該是土地使用權(quán)衍生出的一項(xiàng)權(quán)能，是一種特殊的受限土地使用權(quán)。目前尚無(wú)定論。上海市給予上海市地產(chǎn)集團(tuán)暫時(shí)的成片土地使用權(quán)，有利于融資；僅是土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級(jí)開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過政府擔(dān)保而獲得貸款。認(rèn)知-權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級(jí)開發(fā)主體二級(jí)開發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地協(xié)助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬認(rèn)知-權(quán)屬難點(diǎn)前期投入資金金巨大區(qū)域認(rèn)知度一一般較低影響土地價(jià)值值實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺充分發(fā)揮企業(yè)業(yè)靈活的融資資機(jī)制利用企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)發(fā)現(xiàn)價(jià)價(jià)值借助企業(yè)行業(yè)業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)解決之道開發(fā)商靈活機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)政府全局考慮公共管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)土地一級(jí)開發(fā)發(fā)政企合作基礎(chǔ)礎(chǔ)11認(rèn)知2.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)模式報(bào)告框架4.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)關(guān)注點(diǎn)認(rèn)知-權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)發(fā)流程聯(lián)席會(huì)審議議辦理規(guī)劃條件件辦理授權(quán)批復(fù)復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收土地一級(jí)開發(fā)發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)應(yīng)明確具體范圍明確開發(fā)主體獲取土地一級(jí)級(jí)開發(fā)權(quán)的方方式：招標(biāo)委托、直直接授權(quán)、收收購(gòu)招標(biāo)委托：土地一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目通過公公開招標(biāo)方式式確定項(xiàng)目承承擔(dān)主體；如如在一級(jí)開發(fā)發(fā)成熟城市較較多使用，北北京大望京地地塊等直接授權(quán)：授權(quán)委托就是是在項(xiàng)目所在在區(qū)政府規(guī)劃劃分局組織辦辦理項(xiàng)目用地地控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃批復(fù)后后，區(qū)縣政府府提出土地一一級(jí)開發(fā)主體體授權(quán)申請(qǐng)，，經(jīng)市國(guó)土局局批復(fù)后，企企業(yè)獲得土地地一級(jí)開發(fā)權(quán)權(quán)。城市新區(qū)區(qū)建設(shè)開發(fā)較較多使用此方方式，如濟(jì)南南小清河區(qū)域域整治開發(fā)。。收購(gòu)：對(duì)一級(jí)開發(fā)企企業(yè)的股權(quán)收收購(gòu)。思源對(duì)一級(jí)開開發(fā)流程的解解讀與服務(wù)模模塊2.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)模式報(bào)告框架4.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)發(fā)關(guān)注點(diǎn)（一）項(xiàng)目前前期費(fèi)用2.委托編制修建建性詳細(xì)規(guī)劃劃和區(qū)域內(nèi)的的管線綜合等等規(guī)劃方案費(fèi)費(fèi)用1.立項(xiàng)報(bào)告、可可研報(bào)告編制制費(fèi)，土地一一級(jí)開發(fā)實(shí)施施方案的編制制費(fèi)及項(xiàng)目前前期的各種工工程咨詢費(fèi)3.工程勘察（文文物勘察、地地質(zhì)勘察）測(cè)測(cè)繪、釘樁費(fèi)費(fèi)用4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)價(jià)分析費(fèi)用5.交通影響評(píng)價(jià)價(jià)分析費(fèi)用6.地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估估費(fèi)用7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用用8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及及施工圖審查查費(fèi)（二））征地地拆遷遷費(fèi)用用1.征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用②勞動(dòng)力力安置置及超超轉(zhuǎn)人人員、、殘疾疾人員員安置置費(fèi)③地上物物麥苗苗補(bǔ)償償費(fèi)相關(guān)稅稅費(fèi)——耕地占占用稅稅、防防洪費(fèi)費(fèi)、新新增建建設(shè)用用地有有償使使用費(fèi)費(fèi)等。。①土地補(bǔ)補(bǔ)償主要三三部分分2.拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用①住宅拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)：②非住宅宅拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)（國(guó)有有企業(yè)業(yè)和集集體企企業(yè)））3.房屋拆拆遷服服務(wù)費(fèi)費(fèi)、評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)用①拆遷服服務(wù)費(fèi)費(fèi)<1.5%拆遷總總額②拆遷評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)<1.5%拆遷總總額4.拆除工工程費(fèi)費(fèi)用、、耕地地復(fù)墾墾費(fèi)5.古樹保護(hù)護(hù)及文物物古建修修護(hù)、還還建費(fèi)（三）公公共區(qū)域域市政基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用1.開發(fā)范圍圍內(nèi)的““三通一一平”費(fèi)費(fèi)用2.道路、橋橋梁建設(shè)設(shè)費(fèi)用3.各種市政管線線建設(shè)費(fèi)用4.市場(chǎng)場(chǎng)站建設(shè)設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共環(huán)境景景觀建設(shè)費(fèi)用用學(xué)校、郵局、、派出所、消消防站、市政政管理用房等等。（五）公共配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用1.工程監(jiān)理費(fèi)2.竣工圖編制費(fèi)費(fèi)3.建設(shè)期區(qū)域管管理費(fèi)用4.竣工前的維護(hù)護(hù)管理費(fèi)用（七）管理費(fèi)費(fèi)政府投資、市市、區(qū)儲(chǔ)備中中心實(shí)施取2%自籌資金委托托實(shí)施取取5%自籌資金招投投標(biāo)取取8%（八）財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用（九）上市交交易費(fèi)用1.成本審計(jì)費(fèi)用用2.營(yíng)銷費(fèi)用3.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用用4.委托入市交易易費(fèi)用（十）應(yīng)應(yīng)繳納的稅費(fèi)費(fèi)（十一）項(xiàng)目目后評(píng)價(jià)費(fèi)用用（十二）不可可預(yù)見費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村軟件園中關(guān)村生命園西二旗居住區(qū)平均占比1征地拆遷64%72%53%65%63.5%2市政建設(shè)21%16%16%18%17.8%3期間費(fèi)用及稅金15%12%31%17%18.7%4合計(jì)100%100%100%100%100%北京土地一級(jí)級(jí)開發(fā)部分項(xiàng)項(xiàng)目總投資結(jié)結(jié)構(gòu)表區(qū)域開發(fā)土地地價(jià)值發(fā)展進(jìn)進(jìn)程及現(xiàn)金流流量變遷規(guī)律律圖------稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展持久運(yùn)營(yíng)設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)地區(qū)形象建建設(shè)區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運(yùn)作費(fèi)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入入公建投資----基建投入與與地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)的關(guān)系曲曲線地價(jià)增長(zhǎng)符符合邊際遞遞減規(guī)律基建投入增增長(zhǎng)啟動(dòng)期（1～2年）成長(zhǎng)期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期期（3～4年）穩(wěn)定期下一個(gè)周期期一級(jí)開發(fā)研研究2.土地一級(jí)開開發(fā)流程3.土地一級(jí)開開發(fā)成本5.土地一級(jí)開開發(fā)模式報(bào)告框架4.土地一級(jí)開開發(fā)融資1.土地一級(jí)開開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開開發(fā)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)一級(jí)開發(fā)投投資特點(diǎn)投資巨大，，單一企業(yè)業(yè)靠自有資資金無(wú)法滿滿足資金需需要僅有土地收收益權(quán)，無(wú)無(wú)土地使用用權(quán)，融資資質(zhì)押物首首先開發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，區(qū)域未未來(lái)發(fā)展受受政策變數(shù)數(shù)影響較大大一級(jí)開發(fā)融資方式對(duì)比

貸款上市或借殼債券信托基金私募典當(dāng)合作開發(fā)發(fā)行成本無(wú)較高較高較高無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)利率水平基本貸款利率由行政手段確定加上一定管理費(fèi)用，總成本13%左右由市場(chǎng)行情而定，現(xiàn)在由于宏觀調(diào)控，中小型地產(chǎn)企業(yè)基本無(wú)此可能債券發(fā)行利率不允許超過儲(chǔ)蓄和存款利率的40%，發(fā)債費(fèi)用為總發(fā)債額千分之五，制度審批嚴(yán)格，中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難現(xiàn)狀信托發(fā)行利率一般在16%左右加上一些管理費(fèi)用，總成本18%左右利潤(rùn)分成，或要求不低于30%左右的年收益，對(duì)合作企業(yè)要求高依據(jù)私募對(duì)象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利潤(rùn)分成模式償還期限短期居多，可申請(qǐng)期限為1-2年無(wú)大多與開發(fā)期限相吻合短期居多，也可發(fā)行2-3年期大多與開發(fā)期限吻合，也有短期要求回報(bào)高屬借貸資金短期居多一般不超3個(gè)月與開發(fā)期限吻合機(jī)會(huì)成本資金流動(dòng)差，與開發(fā)期限不吻合分散股權(quán)到期還款額度大到期還款額度大大多要求前期控股分散股權(quán)資金流動(dòng)性強(qiáng)分散項(xiàng)目公司股權(quán)，基本與開發(fā)期限吻合財(cái)務(wù)資料不公開公開公開公開不公開不公開不公開不公開資金用途有限制無(wú)限制有限制有限制有限制無(wú)限制無(wú)限制有限制流動(dòng)性無(wú)強(qiáng)差差差強(qiáng)強(qiáng)差資金大小土地或項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值不超過70%，現(xiàn)在一級(jí)土地抵押率5折左右根據(jù)市場(chǎng)及公司規(guī)模、發(fā)展、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況等各方面因素確定根據(jù)公司資質(zhì)實(shí)力財(cái)務(wù)狀況等各方面因素評(píng)估信托計(jì)劃發(fā)行資金5億以下居多，現(xiàn)在信托方式土地抵押率不超過5折根據(jù)基金對(duì)公司和項(xiàng)目認(rèn)可度和基金實(shí)力根據(jù)項(xiàng)目大小和私募對(duì)象資金大小自由組合基本5000萬(wàn)以下依據(jù)合作方實(shí)力金融機(jī)構(gòu)貸貸款案例———以土地地收益權(quán)作作擔(dān)保云南城城投與與昆明明市政政府簽簽訂的的土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)合同同中規(guī)規(guī)定：：“本合合同項(xiàng)項(xiàng)下全全部可可出讓讓土地地地塊塊通過過招標(biāo)標(biāo)、拍拍賣、、掛牌牌方式式進(jìn)行行出讓讓，全全部可可出讓讓土地地出讓讓總價(jià)價(jià)款在在扣除除全部部土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)總成成本及及按國(guó)國(guó)家有有關(guān)政政策提提取各各項(xiàng)基基金后后的土地出出讓純純收益益公司司按50%的比例例獲得得收益益。但若若公司司按以以上方方式所所提取取的收收益不不足全全部土土地的的一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)總成成本的的5%時(shí)，昆昆明市市人民民政府府將保保證向向公司司另行行支付付差價(jià)價(jià)款，，以確確保公公司的的收益益不低于于本合合同項(xiàng)項(xiàng)下的的全部部土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)總成成本的的5%”。信托融融資案案例：：北京商商務(wù)中中心區(qū)區(qū)（CBD）土地地開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目資金金信托托計(jì)劃劃信托資資金以以信托托貸款款方式式向北北京土土地整整理儲(chǔ)儲(chǔ)備中中心商商務(wù)區(qū)區(qū)分中中心提提供專專項(xiàng)資資金貸貸款，，用于于商務(wù)務(wù)中心心區(qū)土土地開開發(fā)及及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目。信托計(jì)計(jì)劃規(guī)規(guī)模：：人民民幣59594萬(wàn)元信托計(jì)計(jì)劃期期限為為五年年，于于2002年10月16日信托托計(jì)劃劃成立立之日日起開開始，，于2007年10月16日信托托計(jì)劃劃終止止。土地基基金案案例：：天津?yàn)I濱海新新區(qū)的的開發(fā)發(fā)，天天津城城投集集團(tuán)與與其他他機(jī)構(gòu)構(gòu)投資資者組組建的的渤海海產(chǎn)業(yè)業(yè)基金金，總總額200億元，，是我我國(guó)第第一支支國(guó)務(wù)務(wù)院批批準(zhǔn)的的契約約性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資基基金，，為籌籌措城城建投投資提提供了了一個(gè)個(gè)新的的融資資渠道道。2.土地一一級(jí)開開發(fā)流流程3.土地一一級(jí)開開發(fā)成成本5.土地一一級(jí)開開發(fā)模模式報(bào)告框框架4.土地一一級(jí)開開發(fā)融融資1.土地一一級(jí)開開發(fā)認(rèn)認(rèn)知6.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)政府：通通過財(cái)政政，收儲(chǔ)儲(chǔ)基金直直接投資資管理收益一級(jí)開發(fā)發(fā)過程中中政企角角色投資開發(fā)商：：開發(fā)商商融資政府：拆拆遷、控控規(guī)、控控制土地地儲(chǔ)備和和供應(yīng)開發(fā)商：：負(fù)責(zé)一一級(jí)開發(fā)發(fā)、只負(fù)負(fù)責(zé)施工工政府：收收儲(chǔ)土地地、上市市收益、、社會(huì)資源源（基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、公共配配套）土地收益益（合理理價(jià)格獲獲取優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地））開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益益（固定定比例管管理收益益、固定定比例開開發(fā)收益益、溢價(jià)價(jià)分成、、政府回回購(gòu)物業(yè)業(yè)等）一級(jí)開發(fā)發(fā)政企角角色一級(jí)開發(fā)發(fā)研究土地一級(jí)級(jí)開發(fā)運(yùn)作作模式政府主導(dǎo)導(dǎo)、政政府運(yùn)作作政府主導(dǎo)導(dǎo)、企業(yè)業(yè)運(yùn)作政府主導(dǎo)導(dǎo)、政企企合作根據(jù)政府府和開發(fā)發(fā)企業(yè)在在土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)過程中中投資、、管理和和收益環(huán)環(huán)節(jié)所處處角色不不同，結(jié)結(jié)合國(guó)內(nèi)內(nèi)實(shí)操案案例，思思源將土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)運(yùn)運(yùn)作模式式歸為以以上三類類。一級(jí)開發(fā)發(fā)運(yùn)作模模式一級(jí)開發(fā)發(fā)研究政府主導(dǎo)導(dǎo)、政府府運(yùn)作模式要點(diǎn)實(shí)操政府成立土地儲(chǔ)備中心代表政府負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)資金的籌措及一系列土地一級(jí)開發(fā)工作；受委托對(duì)一級(jí)開發(fā)進(jìn)行管理的企業(yè)收取管理費(fèi)作為收益來(lái)源；政府獲得土地開發(fā)的收益。北京部分由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的土地規(guī)定土地一級(jí)開發(fā)成本的2%作為企業(yè)的管理費(fèi)用國(guó)有大型企業(yè)（含新城開發(fā)公司）經(jīng)政府授權(quán)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)大型國(guó)有企業(yè)具有政府授權(quán)的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)權(quán)利；國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)資金的籌措和一系列土地一級(jí)開發(fā)工作；土地出讓收益上交財(cái)政，由財(cái)政按比例返還國(guó)有企業(yè)。重慶九大國(guó)有企業(yè)進(jìn)行重慶的土地一級(jí)開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進(jìn)行武漢各新城的土地一級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)發(fā)研究政府主導(dǎo)導(dǎo)、企業(yè)業(yè)運(yùn)作模式1要點(diǎn)評(píng)價(jià)政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)。政府確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)取得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，企業(yè)只進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級(jí)開發(fā)，以土地一級(jí)開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤(rùn)。政府通過授權(quán)企業(yè)開發(fā)解決了市政建設(shè)融資問題，政府在后期結(jié)算中對(duì)一級(jí)開發(fā)成本控制力度不足；一級(jí)開發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對(duì)較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)融資相對(duì)困難。案例：北北京市以以土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)成本的的8%作為一級(jí)級(jí)開發(fā)企企業(yè)固定定利潤(rùn)，，杭州市市為10%一級(jí)開發(fā)發(fā)研究政府主導(dǎo)導(dǎo)、企業(yè)業(yè)運(yùn)作模式2要點(diǎn)評(píng)價(jià)政府授權(quán)，企業(yè)投資，政府對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合補(bǔ)償。通過招標(biāo)、協(xié)商等確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)取得直接投資進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施進(jìn)行回購(gòu)，同時(shí)低價(jià)出讓部分土地給企業(yè)。一般適用于大規(guī)模土地，投入巨大，周期長(zhǎng)，情況復(fù)雜，保證政府和企業(yè)的利益平衡，保障項(xiàng)目順利實(shí)施。案例：常常高新公公司與常常州市政政府進(jìn)行行新北區(qū)區(qū)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)；市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及配配套設(shè)施施建成后后由新北北區(qū)政府府回購(gòu)，，回購(gòu)價(jià)價(jià)據(jù)合同同約定，，新北區(qū)區(qū)政府按按10%的毛利率率回購(gòu)常常高新開開發(fā)后的的土地及及地上基基礎(chǔ)設(shè)施施，按15%的毛利率率回購(gòu)安安置房（（包括回回遷房和和定銷商商品房））。同時(shí)時(shí)，常高高新還低低價(jià)獲取取了1600多畝的土土地?cái)M用用于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。一級(jí)開發(fā)發(fā)研究政府主導(dǎo)導(dǎo)、政企企合作模式要點(diǎn)評(píng)價(jià)政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。政府直接出資或以土地入股方式，與企業(yè)成立合資項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，土地上市后，根據(jù)相關(guān)約定，政府與企業(yè)進(jìn)行土地出讓金分成。企業(yè)雄厚的資本實(shí)力與先進(jìn)的開發(fā)模式與政府的管理職能和地方經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，便于項(xiàng)目操作。案例：1、龍?jiān)ńㄔO(shè)與臨臨安市政政府以8：2出資成立立項(xiàng)目公公司負(fù)責(zé)責(zé)高新區(qū)區(qū)開發(fā)。。2、首開集集團(tuán)與揚(yáng)揚(yáng)州政府府以6：4出資成立立項(xiàng)目公公司負(fù)責(zé)責(zé)蔣王片片區(qū)運(yùn)作作。一級(jí)開發(fā)發(fā)研究一級(jí)開發(fā)發(fā)要點(diǎn)政府與土土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)商在整整個(gè)區(qū)域域開發(fā)價(jià)價(jià)值鏈中中有著不不同的權(quán)權(quán)責(zé)和利利益點(diǎn)權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃劃土地一級(jí)級(jí)開發(fā)(基建)土地出讓讓權(quán)政府監(jiān)管管持續(xù)現(xiàn)金金流回報(bào)報(bào)政府運(yùn)營(yíng)商土地開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理參與區(qū)域域規(guī)劃土地一級(jí)級(jí)開發(fā)土地開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)土地出讓讓金（利利益實(shí)現(xiàn)現(xiàn)）政府運(yùn)營(yíng)商低成本獲獲取土地地與政府分分享土地地增值收收益一級(jí)開發(fā)發(fā)的合理理利潤(rùn)招商引資資政府監(jiān)控控土地轉(zhuǎn)讓讓招商引資資土地二級(jí)級(jí)開發(fā)(自營(yíng)、合合資、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓等)土地開發(fā)發(fā)規(guī)劃實(shí)實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)發(fā)進(jìn)程實(shí)實(shí)現(xiàn)通過土土地/項(xiàng)目股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓獲獲得土土地增增值收收益二級(jí)開開發(fā)利利潤(rùn)回回報(bào)招商傭傭金或或土地地租金金持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管管理持續(xù)稅稅收回回報(bào)創(chuàng)造就就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)一級(jí)開開發(fā)研研究382.土地一一級(jí)開開發(fā)流流程3.土地一一級(jí)開開發(fā)成成本5.土地一一級(jí)開開發(fā)模模式報(bào)告框框架4.土地一一級(jí)開開發(fā)融融資1.土地一一級(jí)開開發(fā)認(rèn)認(rèn)知6.土地一一級(jí)開開發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)一級(jí)開開發(fā)要要點(diǎn)土地一一級(jí)開開發(fā)中中的七七大核核心關(guān)關(guān)鍵因因素權(quán)益1確定發(fā)發(fā)展商商、政政府、、改造造居民民三者者的權(quán)權(quán)益及及職責(zé)責(zé)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：政府對(duì)對(duì)區(qū)域域環(huán)境境提升升、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展、、未來(lái)來(lái)愿景景的長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)訴訴求與與發(fā)展展商操操作方方向的的關(guān)系系；在政府府影響響下，，居民民拆遷遷安置置、就就業(yè)生生計(jì)與與發(fā)展展商操操作收收益的的關(guān)系系。操作方向：：確保發(fā)展商商快速、穩(wěn)穩(wěn)妥獲取優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地開發(fā)商2明確發(fā)展商商自身戰(zhàn)略略與區(qū)域改改造目標(biāo)契契合度關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商自身身實(shí)力、品品牌、信譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目本身的的品質(zhì)訴求求、運(yùn)作周周期要求操作方向：：跨區(qū)域運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)，具具有相應(yīng)實(shí)實(shí)力一級(jí)開發(fā)研研究40一級(jí)開發(fā)要要點(diǎn)策劃3引入專業(yè)策策劃顧問機(jī)機(jī)構(gòu)，全程程服務(wù)區(qū)域域運(yùn)營(yíng)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)：：以第三三方專專業(yè)顧顧問的的角色色，幫幫助發(fā)發(fā)展商商協(xié)調(diào)調(diào)與政政府、、拆遷遷居民民的關(guān)關(guān)系；；全程協(xié)協(xié)助發(fā)發(fā)展商商完成成土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)，二二級(jí)開開發(fā)及及招商商運(yùn)營(yíng)營(yíng)工作作；隨時(shí)根根據(jù)市市場(chǎng)情情況，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展提提出建建議操作方方向：：選擇對(duì)對(duì)區(qū)域域運(yùn)營(yíng)營(yíng)各階階段具具備豐豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的專業(yè)業(yè)顧問問公司司規(guī)劃4高品質(zhì)質(zhì)完成成市場(chǎng)場(chǎng)可行行性好好的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：符合發(fā)發(fā)展商商戰(zhàn)略略發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)，順順應(yīng)政政府發(fā)發(fā)展愿愿景、、兼顧顧回遷遷居民民利益益具備切切實(shí)可可行的的市場(chǎng)場(chǎng)操作作性操作方方向：：發(fā)展商主導(dǎo)導(dǎo)規(guī)劃方案案，考慮后后期招商土地一級(jí)開開發(fā)中的七七大核心關(guān)關(guān)鍵因素一級(jí)開發(fā)研研究41一級(jí)開發(fā)要要點(diǎn)資本5開發(fā)周期內(nèi)內(nèi)有效地資資本運(yùn)作關(guān)注點(diǎn)：拆遷安置、、土地整理理、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)、、二級(jí)開發(fā)發(fā)中長(zhǎng)期持持續(xù)、集中中大量的資資金需求；；有效合理的的融資渠道道；動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流流的把控。。操作方向：：多元化融資資、分期實(shí)實(shí)施，爭(zhēng)取取稅收金融融優(yōu)惠政策策拆遷6制定積極穩(wěn)穩(wěn)妥的拆遷遷安置方案案關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商出資資拆遷情況況下，要強(qiáng)強(qiáng)化資金監(jiān)監(jiān)管；如何保證資資金的合理理有效利用用，引導(dǎo)公公共資源配配置向自身身地塊優(yōu)化化操作方向：：明確標(biāo)準(zhǔn)，，積極參與與、適當(dāng)讓讓渡權(quán)益土地一級(jí)開開發(fā)中的七七大核心關(guān)關(guān)鍵因素一級(jí)開發(fā)研研究42一級(jí)開發(fā)要要點(diǎn)工程7關(guān)注一級(jí)開開發(fā)階段土土地平整及及開發(fā)建設(shè)設(shè)工程管理理關(guān)注點(diǎn)：注重成本控控制、質(zhì)量量控制原有人文、、自然資源源的再利用用操作方向：：直接招投標(biāo)標(biāo)，結(jié)合自自身資源保保護(hù)開發(fā)以上是土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)過程中的的核心控制制環(huán)節(jié)，也也是確保土土地一級(jí)開開發(fā)成功的的關(guān)鍵因素素，作為一一級(jí)開發(fā)商商在實(shí)操過過程中應(yīng)該該給予重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注。土地一級(jí)開開發(fā)中的七七大核心關(guān)關(guān)鍵因素一級(jí)開發(fā)研研究43土地一級(jí)開開發(fā)盈利模模式盈利模式從一級(jí)開發(fā)本身獲利分享土地增值收益持有部分公共建筑為二級(jí)拿地鋪墊1234通過嚴(yán)格控控制各階段段成本費(fèi)用用獲利通過控制成成本和開發(fā)發(fā)創(chuàng)新獲利利通過持有優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)、、提供公共共服務(wù)而獲獲利通過二級(jí)房房產(chǎn)開發(fā)而而獲利盈利模式1：從一級(jí)級(jí)土地開發(fā)發(fā)本身獲利利中天城城投下下屬全全資子子公司司華潤(rùn)潤(rùn)貴陽(yáng)陽(yáng)對(duì)貴貴陽(yáng)市市漁安安、安安井片片區(qū)9.53平方公里土土地進(jìn)行一一級(jí)開發(fā)，，貴陽(yáng)云巖巖區(qū)政府承承諾：用土土地出讓收收益以及片片區(qū)城市建建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)，支付一一級(jí)開發(fā)投投資成本；；投資成本本支付完成成之后的剩剩余部分，，云巖區(qū)政政府與華潤(rùn)潤(rùn)貴陽(yáng)按照照3：7的比例進(jìn)行行分成[1]2009年，它在漳漳州當(dāng)?shù)啬媚孟铝?64畝土地的一一級(jí)開發(fā)權(quán)權(quán)，在與漳漳州市龍文文區(qū)政府與與當(dāng)?shù)爻鞘惺薪ㄔO(shè)開發(fā)發(fā)中心三方方共同簽訂訂的《漳華華路龍文段段配套開發(fā)發(fā)用地（A地塊）一級(jí)級(jí)開發(fā)合作作協(xié)議書》》中，三方方約定：公公司投入土土地一級(jí)開開發(fā)資金每每年將獲得得12%的固定收益益，此外，，公司還將將獲得地塊塊掛牌出讓讓凈收益的的18%[3]。盈利模式2：分享土土地增值收收益在某些城市市，采取了了在政府、、開發(fā)商和和原使用者者等各個(gè)主主體之間按按一定比例例分享增值值收益的機(jī)機(jī)制。在此此情況下，，開發(fā)商可可以通過創(chuàng)創(chuàng)新性的開開發(fā)活動(dòng)，，最大限度度地提升土土地價(jià)值，，從而獲得得最大利益益。在土地一級(jí)級(jí)開發(fā)中，，能夠盡快快實(shí)現(xiàn)土地地增值的措措施有：投資環(huán)境景景觀。例如如，改造舊舊河道，變變廢為寶；；加強(qiáng)景觀觀和園林的的規(guī)劃建設(shè)設(shè)，美化環(huán)環(huán)境。本質(zhì)質(zhì)是通過提提高生態(tài)效效益來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益益。投資公共共配套設(shè)設(shè)施。例例如，配配套制冷冷及熱力力供應(yīng)，，地下綜綜合商城城、停車車場(chǎng)，等等等。本本質(zhì)是通通過提高高社會(huì)效效益來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。。第一期出出讓引入入品牌商商業(yè)設(shè)施施或酒店店，帶動(dòng)動(dòng)周邊地地塊升值值。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一級(jí)和和二級(jí)開開發(fā)互動(dòng)動(dòng)。實(shí)現(xiàn)該盈盈利模式式的前提提在于當(dāng)當(dāng)?shù)卣姆窒硐頇C(jī)制、、一級(jí)開開發(fā)中的的授權(quán)范范圍，以以及分批批出讓計(jì)計(jì)劃的安安排。首開集團(tuán)團(tuán)運(yùn)作望望京區(qū)域域一級(jí)開開發(fā)，初初期以較較低的成成本價(jià)拿拿地，隨隨著周邊邊土地升升值，獲獲取土地地溢價(jià)盈利模式式3：持持有部分分公共建建筑北京在前前些年的的土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)，授權(quán)權(quán)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)主體（（如北科科建）可可以投資資公共配配套設(shè)設(shè)施，則則開發(fā)商商可以通通過提供供公共配配套服務(wù)務(wù)而獲得得長(zhǎng)期現(xiàn)現(xiàn)金流。。該盈利模模式的本本質(zhì)是政政府允許許土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)主體進(jìn)進(jìn)行部分分配套的的二級(jí)開開發(fā)建設(shè)設(shè)，取決決于同政政府的溝溝通和協(xié)協(xié)調(diào)。與與當(dāng)?shù)卣顿Y資的企業(yè)業(yè)共同投投資公共共配套設(shè)設(shè)施，會(huì)會(huì)有利于于促成此此事。該盈利模模式對(duì)開開發(fā)商而而言，最最大的挑挑戰(zhàn)在于于對(duì)公共共配套設(shè)設(shè)施的投投資決策策，以及及后期的的運(yùn)營(yíng)管管理能力力。北辰集團(tuán)團(tuán)亞運(yùn)村村一級(jí)開開發(fā)，持持有北辰辰會(huì)議中中心國(guó)奧集團(tuán)團(tuán)持有國(guó)國(guó)家體育育館松江集團(tuán)團(tuán)持有天天津梅江江南大島島酒店盈利模式式4：為為二級(jí)拿拿地鋪墊墊土地一級(jí)級(jí)開發(fā)主主體通過過與政府府協(xié)商，，出于主主觀意愿愿或客觀觀原因，，總是能能夠創(chuàng)造造一些條條件讓一一級(jí)開發(fā)發(fā)商取得得部分二二級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。。該盈利模模式的前前提，是是政府愿愿意讓一一級(jí)開發(fā)發(fā)商取得得一部分分二級(jí)開開發(fā)權(quán)，，政府公公關(guān)是關(guān)關(guān)鍵。在此情況況下，要要求一級(jí)級(jí)開發(fā)商商具有卓卓越的二二級(jí)開發(fā)發(fā)能力，，通過二二級(jí)開發(fā)發(fā)彌補(bǔ)一一級(jí)開發(fā)發(fā)收益的的不足，，實(shí)現(xiàn)一一級(jí)開發(fā)發(fā)和二級(jí)級(jí)開發(fā)聯(lián)聯(lián)動(dòng)。土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)與與規(guī)避土地一級(jí)級(jí)開發(fā)要要面對(duì)三三大類客客戶：政政府、原原使用者者、二級(jí)級(jí)開發(fā)商商土地一級(jí)級(jí)開發(fā)涉涉及到征征地、拆拆遷、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)居、安安置、市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)等工工作，非非市場(chǎng)因因素很多多資金需求求量大各環(huán)節(jié)間間的接口口多資金短缺缺風(fēng)險(xiǎn)成本失控控風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度失控控風(fēng)險(xiǎn)土地難以以出讓風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政府換屆屆風(fēng)險(xiǎn)周密計(jì)劃劃、系統(tǒng)統(tǒng)安排，，整合好好各個(gè)步步驟；協(xié)調(diào)政府府給予貸貸款擔(dān)保保，或者者給予暫暫時(shí)土地地使用權(quán)權(quán)；按法規(guī)辦辦事，與與當(dāng)?shù)爻浅鞘幸?guī)劃劃和土地地儲(chǔ)備計(jì)計(jì)劃相吻吻合，手手續(xù)齊全全；建立職業(yè)業(yè)化的征征地、拆拆遷團(tuán)隊(duì)隊(duì)。特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施施在區(qū)域開開發(fā)的各各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)滿足企企業(yè)訴求求，系統(tǒng)統(tǒng)化實(shí)踐踐實(shí)踐企企業(yè)區(qū)域域運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略立項(xiàng)介入入躋身城市市土地整理理投資城市市項(xiàng)目開發(fā)發(fā)深耕城市市區(qū)域運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)城市市戰(zhàn)略層面面項(xiàng)目層面面契合企業(yè)業(yè)目標(biāo)嫁接政府府意志項(xiàng)目可研研立項(xiàng)爭(zhēng)取區(qū)域域話語(yǔ)權(quán)權(quán)積蓄發(fā)展展力量一級(jí)開發(fā)發(fā)工作取得城市市影響力力全方位獲獲益二級(jí)開發(fā)發(fā)工作關(guān)鍵點(diǎn)企業(yè)、政政府、區(qū)區(qū)域在規(guī)規(guī)劃、投投資、收收益、運(yùn)運(yùn)作等方方面達(dá)成成一致合理有效效地穩(wěn)定定型收益益保障模模式價(jià)值最大大化導(dǎo)向向下的土土地交易易環(huán)節(jié)把把控價(jià)值最大大化品牌形象象樹立資源整合合運(yùn)作多元化、、全方位位的資源源整合Thankyou!9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20221:21:56AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。23十二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、沒有失敗