20120307-歷史文化街區(qū)案例研究-寬窄巷子解析

文化旅游專題之歷史文化街區(qū)

寬窄巷子寬窄巷子·最成都

----歷史背景康熙五十七年(1718年)，清廷動(dòng)員全川力氣修成都城，并在成都城西建滿城，以駐八旗兵丁，滿城當(dāng)時(shí)亦稱為“少城”。大街(寬巷子)居住滿族文武官員，小胡同(窄巷子)則住滿族士兵。今日“少城”已經(jīng)不存在，但是“少城”里的寬巷子、窄巷子、井巷子3條巷弄，以及大批兼具北方四合院與南方建筑風(fēng)格的老房子卻保留了下來……在中國，成都是惟一一個(gè)歷經(jīng)2300余年，城名未改，城址未變的地方?，F(xiàn)在，作為這座城市歷史最久遠(yuǎn)的街區(qū)之一，寬窄巷子成為了“最成都”的標(biāo)記，老成都的城市品位、人文精神，在這里傳承下來……寬窄巷子位于成都長順街旁邊，現(xiàn)在是成都市三大歷史文化疼惜區(qū)之一，由井巷子、窄巷子和寬巷子平行排列組成，全為青黛磚瓦的仿古四合院落。開篇【簡介】成都三大歷史文化名城疼惜街區(qū)之一，融合閑適老成都、時(shí)尚新成都的國內(nèi)首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)背景“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化疼惜區(qū)之一，2003年由成都文旅集團(tuán)投資7億元進(jìn)行搶救性疼惜。經(jīng)過4年多改造，于2008年6月重新開街。截止2009年5月底，累計(jì)接待游客867萬人次。開發(fā)規(guī)模核心疼惜區(qū)占地80畝，建面4.4萬平米（含地下停車場1.1萬平米）開發(fā)形態(tài)由45個(gè)清末民初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落組成。院落以一層為主，局部二層，面積173-1100平米，主要集中在400-800平米。開發(fā)定位老成都底片新都市客廳【改造修復(fù)規(guī)劃】分級(jí)對(duì)待，進(jìn)行疼惜性開發(fā)，形成“文化+旅游+商業(yè)”的功能格局片區(qū)房屋分五級(jí)對(duì)待一級(jí)房屋是各方面均完好的二級(jí)房屋是擁有歷史價(jià)值，部分保存完好的三級(jí)房屋是上個(gè)世紀(jì)80年頭的建筑。這三類建筑是須要進(jìn)行疼惜的四、五級(jí)建筑則屬于亂搭亂建以及破舊得不能保存的建筑，這兩類建筑都要拆除。街道格局的疼惜對(duì)于街道格局的疼惜，基本沒有做改動(dòng)，保持了魚脊?fàn)畹膫鹘y(tǒng)街巷格局?！袄蠘溟_新花、舊壇裝新酒”，將寬窄巷子承載歷史文化的建筑等物質(zhì)保留，將老成都文化植入到商業(yè)，將商業(yè)業(yè)態(tài)按功能分區(qū)，形成“文化+旅游+商業(yè)”格局【功能分區(qū)&業(yè)態(tài)規(guī)劃】在空間、時(shí)間上進(jìn)行層次分明的定位細(xì)分；并針對(duì)不同客群的消費(fèi)需求和地方消費(fèi)傾向進(jìn)行綜合業(yè)態(tài)配置(1/2)以“老成都生活精神”為線索，在疼惜老成都原真建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，形成匯聚街面民俗生活體驗(yàn)、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、消遣休閑、特色策展、情景再現(xiàn)等業(yè)態(tài)的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”。貫穿項(xiàng)目的三條巷子定位各不相同，詳見表格，在業(yè)態(tài)業(yè)種的設(shè)置上較為科學(xué)，寬巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡為主，井巷子以酒吧、夜店為主，體現(xiàn)了時(shí)間序列的層次性。開街之初，寬窄巷子在業(yè)態(tài)的配置上特色明顯，其餐飲、酒吧、茶館類的店鋪比重最大，零售業(yè)態(tài)相對(duì)較小，這不僅能利用餐飲類業(yè)態(tài)易成活且聚集人氣的優(yōu)勢，也符合成都重休閑好飲食的生活方式，而引入咖啡（包括星巴克）既實(shí)現(xiàn)了時(shí)尚休閑的文化與歷史韻味的融合，豐滿了迎合不同客群的實(shí)力。街道主題定位業(yè)態(tài)分布寬巷子“閑生活”，旅游休閑主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、會(huì)所、SPA窄巷子“慢生活”，品牌商業(yè)主題的精致生活品位區(qū)西餐、品牌餐飲、時(shí)尚快餐、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店井巷子“新生活”，時(shí)尚年輕主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂區(qū)酒吧、夜店、甜品、婚場、小型特色零售、快餐、創(chuàng)意時(shí)尚功能細(xì)分和業(yè)態(tài)規(guī)劃：三條巷子承載的不同產(chǎn)業(yè)與相應(yīng)的文化形態(tài)結(jié)合特色酒吧茶館私房餐飲業(yè)態(tài)分布圖深紅：餐飲類淺綠：飾品類橘色：酒吧藍(lán)色：精品酒店鵝黃：咖啡廳灰色：文化主題類寬巷子窄巷子井巷子【功能分區(qū)&業(yè)態(tài)規(guī)劃】在空間、時(shí)間上進(jìn)行層次分明的定位細(xì)分；并針對(duì)不同客群的消費(fèi)需求和地方消費(fèi)傾向進(jìn)行綜合業(yè)態(tài)配置(2/2)寬巷子閑生活：特色餐飲、茶館

------代表了最成都、最市井的民間文化

盡膳里外院星巴克窄巷子慢生活：西餐、咖啡、會(huì)所、主題文化商業(yè)窄巷子是“慢生活”區(qū)，以品牌商業(yè)為主題，這里是國際化的業(yè)態(tài)，是擁有世界眼界的時(shí)尚中心，這里又是最成都的生活，在巷子里品嘗緩慢的下午和時(shí)間的停駐。窄巷子，是老成都的“慢生活”。井巷子新生活：酒吧、夜店

景至荷歡九拍琉璃會(huì)井巷子是“新生活”區(qū)，以時(shí)尚年輕為主題，是成都的新生活區(qū)域酒吧區(qū)。是老成都的“新生活”?！疚幕睦媚Ｊ健恳岳铣啥忌钗幕癁楹诵?，通過文化的多元化、國際化和生活化，構(gòu)筑起豐富的文化體驗(yàn)空間多元化：老成都文化（蓋碗茶、精致的門頭、梧桐樹、院落、茶館、川劇…..）、民俗文化、西方文化、印巴文化等多種文化國際化：老成都原真文化內(nèi)涵與西方文化相結(jié)合生活化：其文化內(nèi)涵主要通過寬巷子的閑生活、窄巷子的慢生活、井巷子的新生活來體現(xiàn)白夜酒吧、詩會(huì)、文藝展覽……皮影、木偶、Jiongbox創(chuàng)意盒子……熊貓屋、四川三寶、上席私家菜、陸福堂會(huì)黛堡嘉萊樓、聽香地中海風(fēng)情、瓦爾登餐廳……印度荷歡餐吧子非莊子主題餐廳、九拍樂府酒吧……老成都原真文化中國古典文化西方文化藝術(shù)先鋒文化地域文化其他文化印巴文化(從內(nèi)到外)核心文化層拓展文化層具體項(xiàng)目（蓋碗茶、精致的門頭、院落、茶館、川劇…..）【文化表現(xiàn)1】以老成都城市格局和胡同建筑風(fēng)格孤本為強(qiáng)勢資源貫穿整體強(qiáng)勢資源貫穿主線：清末明初老舊建筑風(fēng)格和街道肌理成為貫穿整個(gè)項(xiàng)目的強(qiáng)勢資源。寬窄巷子整體保留了老成都“千年少城”的城市格局和百年原真建筑格局的最終遺存，成為北方胡同文化和建筑風(fēng)格在南方的“孤本”。清末民初老舊風(fēng)格建筑【文化表現(xiàn)2】以老成都?xì)v史文化、藝術(shù)工藝、生活方式為文化標(biāo)簽進(jìn)行植入(1/2)

磚歷史文化景觀墻：國內(nèi)唯一的磚歷史文化博物館，一段400米東西朝向的墻體，用最古老的建筑物質(zhì)元素——磚，壘砌臺(tái)、城、墻、壁、道、碑、門的歷史文化片斷。整段磚墻分為歷史的背影、歷史的直面、歷史的表情3個(gè)篇章。成都原真生活體驗(yàn)館：復(fù)原了1935年成都一個(gè)六口康之家的生活場景。用一個(gè)院落復(fù)原這個(gè)家庭的廚房、書房、堂屋、新居等，向參觀者呈現(xiàn)老成都的生活狀態(tài)。成都獨(dú)有的地方民俗與市井風(fēng)情通過一個(gè)時(shí)間斷面的成都人家故事展示得原汁原味，老成都生活的縮影。成都原真生活體驗(yàn)館寬巷子內(nèi)的成都原真生活體驗(yàn)館公益博覽----公建植入文化：特地設(shè)置一些公建用以展示古老藝術(shù)和文化，如蜀繡、竹編及漆器工藝等，還修建了特色紀(jì)念館、畫館、戲館等，并邀請一些頂級(jí)藝術(shù)家、文化名人來此從事創(chuàng)作，給整體商業(yè)環(huán)境植入了文化底蘊(yùn)?！疚幕憩F(xiàn)2】以老成都?xì)v史文化、藝術(shù)工藝、生活方式為文化標(biāo)簽進(jìn)行植入(2/2)

體驗(yàn)老成都生活：掏耳朵泡茶館擺龍門陣喝蓋碗茶成都小吃……【開發(fā)策略1】劃分核心疼惜區(qū)和環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)，前者著力原始建筑疼惜，后者重點(diǎn)改建開發(fā)……區(qū)域核心保護(hù)區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)占地80畝220畝開發(fā)方式只遷不拆（產(chǎn)權(quán)買斷/調(diào)換）：40%建筑保留并修繕；60%建筑按原有風(fēng)貌進(jìn)行改建拆除大部分原建筑，新開發(fā)產(chǎn)品為獨(dú)立仿古宅院式別墅開發(fā)特點(diǎn)整舊如舊整新如舊開發(fā)重點(diǎn)保護(hù)歷史建筑開發(fā)商鋪和住宅產(chǎn)品核心疼惜區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)【開發(fā)策略2】以核心疼惜區(qū)先期啟動(dòng)，帶動(dòng)其余區(qū)域發(fā)力，通過環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)的獨(dú)立仿古院落別墅實(shí)現(xiàn)回款啟動(dòng)核心疼惜區(qū)，以特色餐飲/休閑/文化主題體驗(yàn)市場所開街聚集人氣，樹立標(biāo)桿，推廣形象，注入文化，實(shí)現(xiàn)城市名片打造，提升區(qū)域價(jià)值先期逐步啟動(dòng)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)中獨(dú)立仿古院落式別墅銷售解決資金回流問題后期特色主題餐飲主題書屋獨(dú)立仿古院落式別墅【盈利模式】“一期商業(yè)經(jīng)營+二期高端商業(yè)地產(chǎn)+遠(yuǎn)期模式拓展”的盈利模式遠(yuǎn)期模式拓展借助寬窄巷子的品牌和成功閱歷，進(jìn)行復(fù)制拓展，正在開展水井坊歷史文化疼惜街區(qū)、安仁博物館小鎮(zhèn)、西來古鎮(zhèn)等項(xiàng)目盈利模式二期高端房地產(chǎn)、寫字樓、公寓等下一步，成都文旅將啟動(dòng)寬窄巷子二期工程，將通過二期寫字樓、高檔公寓等房地產(chǎn)開發(fā)獲得良好的現(xiàn)金流及利潤一期商業(yè)運(yùn)營：餐飲、零售、休閑吧等一期已開發(fā)完成，通過租賃街區(qū)的商業(yè)，獲得持續(xù)性的經(jīng)營收益，提升土地的價(jià)值運(yùn)營商：成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司，簡稱成都文旅集團(tuán)。負(fù)責(zé)寬窄巷子的投資、運(yùn)營、招商、管理等方面。開發(fā)沖突：“商業(yè)價(jià)值最大化”、“最大限度保留文化價(jià)值”兩個(gè)問題上產(chǎn)生分歧。新理念：非靜態(tài)的疼惜和復(fù)原，而是傳統(tǒng)文化和生活精神的生長空間。古建筑遺跡應(yīng)當(dāng)在疼惜的基礎(chǔ)上再生。而商業(yè)就是實(shí)現(xiàn)有機(jī)疼惜最行之有效的方式之一。靜態(tài)保留住人文古跡的歷史片段當(dāng)然重要但對(duì)于這些人文古跡而言，最重要的是在歷史流淌中最終展示出來的生活畫面。所以，從這一動(dòng)身點(diǎn)而言，最重要的是要拉近歷史與現(xiàn)實(shí)的距離，用歷史的老壇子盛裝當(dāng)代的新酒。運(yùn)營機(jī)制保障：“政府、公司、商戶”三位一體，即政府經(jīng)營環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營市場、民眾經(jīng)營文化。經(jīng)營模式：主要以租賃為住，少量資產(chǎn)出售如招進(jìn)高端酒店。【運(yùn)營模式】國有企業(yè)市場化運(yùn)作，老壇裝新酒，文化名人帶動(dòng)策略（1/2）政府企業(yè)民眾戰(zhàn)略制定綜合管理配套支持商業(yè)定位招商規(guī)劃市場營銷文化創(chuàng)新具體經(jīng)營招商策略：文化名人帶動(dòng)策略。面對(duì)特定人群進(jìn)行“招商引智”，讓文化人成為文化創(chuàng)新的主角和實(shí)踐者和一般的商業(yè)性街區(qū)不同，寬窄巷子在商家的選擇上，更留意選擇對(duì)文化有敬畏感的文化人士，聚集當(dāng)代優(yōu)秀文化名人、藝術(shù)家、保藏家群體，形成文化藝術(shù)聚落，讓這些文化人成為文化創(chuàng)新的主角和實(shí)踐者：寬窄巷子38號(hào)院“上席私家菜”：地道的川菜館，由《我的川菜生活》的作者和美食評(píng)論家石光華經(jīng)營。在成都文旅看來，他所代表的就是一種川菜文化。此外，成都文旅還幫石光華找來300萬的投資陸福堂會(huì)：成都文旅引進(jìn)寵愛聽京劇的溫州商人池方增，建議他將京劇和川劇與茶館結(jié)合起來，于是，便形成了如今的陸福堂會(huì)，讓人仿佛回到了兩百年前老成都的夜夜笙歌。白夜酒吧：詩人翟永明，這位文化圈標(biāo)記性人物，把自己的白夜酒吧新店開到了窄巷子32號(hào)，這是形成了一處行為藝術(shù)、試驗(yàn)電影、詩歌等先鋒藝術(shù)的溝通平臺(tái)。這些帶有濃郁文化氣味和時(shí)尚氣息的商家，給寬窄巷子注入了活氣，有得看、有得聽、有得買、有得玩，地道成都生活的奇異，都在寬窄巷子呈現(xiàn)出來【運(yùn)營模式】國有企業(yè)市場化運(yùn)作，老壇裝新酒，文化名人帶動(dòng)策略（2/2）【成功KPI】精確把握成都休閑商業(yè)發(fā)展需求、老成都文化的強(qiáng)表達(dá)、業(yè)態(tài)搭協(xié)作理是其成功關(guān)鍵成功KPI精確把握成都休閑商業(yè)發(fā)展需求成都全民休閑環(huán)境占位市場休閑商業(yè)發(fā)展，確定走中高端線路老成都文化的強(qiáng)表達(dá)（老成都縮影）老成都城市格局和胡同建筑風(fēng)格孤本老成都生活方式、藝術(shù)工藝等的表達(dá)業(yè)態(tài)搭協(xié)作理現(xiàn)代商業(yè)為主輔以老成都特色商業(yè)（配比大約為7：3）以餐飲、酒吧、茶館為主，零售業(yè)態(tài)較少，符合成都重休閑好飲食的生活方式同時(shí)引進(jìn)文化主題類商業(yè)如星巴克等，迎合多元消費(fèi)需求【總結(jié)】老壇裝新酒：依托老成都生活方式，同時(shí)依