天津XX公司張貴莊項目策劃方案

天津濱海公司張貴莊項目

總體策劃方案王志綱工作室2002年4月策劃依據(jù)經(jīng)過與濱海公司的幾次溝通，就以下問題已達成共識。本案策劃的出發(fā)點即在此：進入21世紀，天津正在重新審視自我，進行反思，洗牌和自我定位。城市化進程正處于升級換代的關鍵時刻，新天津呼之欲出。濱海公司應抓住這個歷史性的機遇，并有效地引導政府的規(guī)劃，從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴，相得益彰；濱海公司是一個城市開發(fā)商。“政府請客，企業(yè)買單”，做的是天津城市營銷，是天津新造城運動的領軍者；以經(jīng)營地產(chǎn)，搭建平臺為初期要務。把總體理念和前景規(guī)劃做好之后，就可以劃地而售，讓其他專業(yè)公司進來進行實際具體分項目的開發(fā)。

站在整個中國和大北京地區(qū)的角度重新定位天津和本案，從歷史發(fā)展沿革和區(qū)位空間布局以及趨勢，梳理出本案所應承擔的城市功能；按照新城市主義的原則對本案進行功能定位和規(guī)劃設計；要從功能層面、戰(zhàn)術層面和戰(zhàn)略層面理清楚近期、中期、遠期的開發(fā)思路。做到一次性規(guī)劃，多次性、多元化開發(fā)。近、中、遠期的各功能規(guī)劃與開發(fā)，應是有機的復合疊加，起乘數(shù)效應甚至是原子核裂變效應，而不是簡單的切豆腐塊的機械分割開發(fā)。

核心問題大勢把握——站在整個中國、大北京及大天津的角度重新審視地塊的核心價值、空間和時間定位，確定其輻射和聚合區(qū)域。解決“為什么”的問題。理念創(chuàng)新——形象定位、概念定位和功能定位。解決“是什么”的問題。策略設計——設計開發(fā)模式，解決“怎么做”的問題。資源整合——設計商業(yè)模式，解決“誰來做”的問題。首先需要明確的是：通過本案，濱海公司所要達到的戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標為城市創(chuàng)造價值：全面提高城市品位和城市化進程，經(jīng)營城市。

為企業(yè)創(chuàng)造價值：全面提升品牌，成為天津地產(chǎn)第一品牌。為顧客創(chuàng)造價值——投資者得到理想的投資收益。老百姓得到生活方式的革命。

大勢把握津京濱海城為什么？站在全中國的角度來看：

天津是什么？上海影響力輻射南方地區(qū)，北京+天津影響力輻射北方地區(qū)天津影響力〈上海影響力天津+北京影響力〉上海影響力結論天津——“北方上?！闭驹诖蟊本┑慕嵌葋砜矗?/p>

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口優(yōu)勢CBD（東部）制造業(yè)中心（已形成）信息、體育、文教（北部）物流中心（正在形成）現(xiàn)代商業(yè)中心（欠缺）2008年奧奧運會與WTO催生大北北京，大北京京催生新天津津。大北京并不僅僅僅是吳良鏞鏞院士受建設設部委托所做做的一紙規(guī)劃劃，而是經(jīng)濟濟發(fā)展的必然然。大北京的潛力力在于發(fā)展沿沿大北京主軸軸的雙核（北北京、天津））之間，而不不是各自為政政攤大餅式發(fā)發(fā)展?！按蟊本彼{藍圖中北京是是全國知識經(jīng)經(jīng)濟基地、重重要現(xiàn)代化服服務基地、全全國經(jīng)濟調控控與管理中心心、國際經(jīng)濟濟交往中心；；天津則以制制造業(yè)、海洋洋、石油、化化工為主，同同時是華北重重要港口樞紐紐和物流中心心；各地區(qū)、、各產(chǎn)業(yè)間密密切聯(lián)系、互互利互惠、取取長補短。天津濱海國際際機場擴建以以及與北京機機場的合并，，京津聯(lián)動已已見端倪。京津磁懸浮列列車的連通，，縮短京津距距離，兩者聯(lián)聯(lián)系更加緊密密。實際上，大北北京不僅給北北京帶來了新新的發(fā)展機遇遇，更重要的的是，天津成成為大北京主主軸上的“雙雙核”之一，，天津的地位位得以提升，，在這種發(fā)展展機遇下，新新天津必將呼呼之欲出。京津塘黃金走走廊上分布著著七個高新技技術開發(fā)區(qū)（（其中天津占占4個），承承接了北京大大部分的工業(yè)業(yè)遷移。結論：大北京京作為未來的的世界城市，，缺乏一個可可輻射本區(qū)域域的現(xiàn)代新型型商業(yè)貿(mào)易區(qū)區(qū)。站在大天津的的角度來看：：

天津缺什什么？大天津的未來來發(fā)展方向不不是從市中心心向四周攤大大餅而是從天天津市區(qū)和塘塘沽區(qū)之間沿沿津濱高速路路兩側發(fā)展本案代表天津津市區(qū)發(fā)展的的方向天津城市的雙雙核之間缺少少有效的連接接天津開發(fā)區(qū)是是中國最好的的開發(fā)區(qū)之一一，是天津及及中國北方地地區(qū)的制造業(yè)業(yè)中心和外商商投資的首選選區(qū)域，人均均GDP已過過10萬元。。中心城區(qū)則則承擔了幾乎乎所有的城市市功能。在開發(fā)區(qū)及老老城區(qū)內保留留著大量的土土地，依造津津濱高速公路路的連接，開開發(fā)區(qū)和老城城區(qū)形成了旺旺盛的人流、、物流和信息息流。而這些些大量的土地地可以承擔補補充開發(fā)區(qū)和和老城區(qū)的其其他城市功能能，如商務、、貿(mào)易、物流流功能。結論：本案正正是位于開發(fā)發(fā)區(qū)與老城區(qū)區(qū)的黃金軸帶帶上，可以發(fā)發(fā)展成為現(xiàn)代代化商業(yè)、物物流業(yè)。站在張貴莊的的地塊上看：：

本案適于于做什么？近海：本案靠靠近北方最大大的出?？谔焯旖蚋郏旖蚪蚋凼潜狈街刂匾膰H貿(mào)貿(mào)易港口。此外，本案還還鄰近東麗區(qū)區(qū)政府，鄰近近消費力比較較強的河東區(qū)區(qū)河西區(qū)；項項目規(guī)模宏大大，更有1600畝的大大型苗圃區(qū)在在其中。綜述：從以上上幾方面分析析，我們認為為：本案在空空間和功能上上有以下幾大大特點：它是大北京的的重要組成部部分；它是京津塘經(jīng)經(jīng)濟物流鏈上上的重要一環(huán)環(huán)；是天津東部新新的經(jīng)濟增長長極；是天津新機場場經(jīng)濟區(qū)的重重要組成部分分，京津機場場集團的重組組以及磁懸浮浮列車的到來來將提升天津津機場地位，，北京就在家家門口；它是天津經(jīng)濟濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)與中心城區(qū)區(qū)之間的粘合合劑，使之構構成互相呼應應的啞鈴結構構，使天津物物流空海聯(lián)動動便捷，并帶帶動京津冀諸諸多開發(fā)區(qū)。。理念創(chuàng)新津京濱海城是是什么？代表21世紀紀天津新城市市形象的標志志性項目天津的門戶天津的第一城城市客廳天津的新名片片天津開發(fā)區(qū)與與老城區(qū)之間間的超級粘合合劑它的輻射力不不僅限于天津津，而是大北北京地區(qū)，2小時車程內內，甚至輻射射整個北方地地區(qū)。它是現(xiàn)代化的的商業(yè)中心，，并以商業(yè)為為龍頭，集商商務、旅游、、倉儲、加工工、居住為一一體，同時復復合了作為一一個城市開發(fā)發(fā)所應有的教教育、休閑、、娛樂、文化化等功能。它是真正產(chǎn)業(yè)業(yè)化的、具有有造血功能、、能自我循環(huán)環(huán)的主題性城城區(qū)。以商業(yè)帶動商商務、旅游、、居住、休閑閑娛樂，旅因因商而興，住住因商而旺。。渾然一體，，相得益彰，，共同發(fā)展。。濱海公司作為為城市開發(fā)商商，張貴莊地地塊作為一個個主題新區(qū)，，最主要的功功能是商業(yè)，，融合了為商商業(yè)服務所衍衍生出的商務務、旅游（商商業(yè)本身復合合了部分的旅旅游概念），，同時包括城城市開發(fā)中必必須具備的居居住、教育、、娛樂、文化化、工業(yè)功能能。與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)的不同？名稱：津京濱濱海城津京：立足天天津，輻射大大北京濱海：既是公公司名，也意意味著臨機場場（濱濱海國際機場場）、臨港口口、臨海城：城市市概念策略設計津京濱海城怎怎么做？三老策略處理好“三老老”關系，特特別是爭取““一老”的支支持是項目運運作成敗的關關鍵。只有和政政府結成成共同體體，爭取取到政府府的支持持，納入入政府的的工作范范疇，由由政府通通過政策策和宣傳傳引導老老板們參參與，再再由老板板們去吸吸引老百百姓。這這個模式式才會成成功，否否則以目目前濱海海公司的的實力來來運作本本項目可可能力不不從心。。在與天津津市政府府的關系系定位方方面，濱濱海公司司應強調調本項目目對再造造天津新新形象的的重要作作用，對對天津經(jīng)經(jīng)濟的拉拉動作用用，對城城市功能能的完善善和優(yōu)化化作用，，以及對對政府部部門職能能的優(yōu)化化作用，，搞好與與市領導導、主管管領導和和相關業(yè)業(yè)務部門門的關系系，讓政政府理解解并認可可濱海公公司存在在的巨大大價值，，從而掃掃清來自自政府方方面的障障礙，獲獲取政府府在資源源、政策策方面的的大力支支持，為為濱海公公司的騰騰飛創(chuàng)造造良好的的政策基基礎。堅持“品品牌經(jīng)營營”的戰(zhàn)戰(zhàn)略方針針。借力力造勢，，打造品品牌，要要通過品品牌經(jīng)營營，以無無形駕駛駛有形，，并以品品牌經(jīng)營營拉動產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營營。結合合到本項項目的具具體情況況就是：：濱海公公司設計計游戲規(guī)規(guī)則（照照顧老板板們和老老百姓的的雙方利利益，找找兩者平平衡點）），為老老板們提提供服務務，為老老百姓提提供信譽譽保障。。類似大大型商場場中，商商家（濱濱海公司司）、廠廠家（老老板們））、消費費者（老老百姓））。以點帶面面，炒熱熱地塊。。以某一一項或幾幾項得到到政府大大力支持持的核心心功能為為起點，，撕開一一個市場場缺口，，再順勢勢擴大戰(zhàn)戰(zhàn)果。而而其他的的城市基基本功能能部分則則隨著這這個功能能的需求求走，通通過這樣樣把地塊塊炒熱，，把“麻麻布”變變成“錦錦緞”，，把生地地變成熟熟地、熟熟地變成成旺地、、旺地變變成寶地地。引爆點和支支撐點汽車城天時。隨著著中國加入入WTO，，汽車關稅稅下降，進進口配額逐逐漸放開，，國內個人人消費能力力提升。。中國汽車車的大眾消消費時代已已經(jīng)來臨。。地利。中國國汽車的進進口的70%是通過過天津港進進入國內市市場，天津津市本身也也是一個汽汽車生產(chǎn)基基地，是全全國最大的的汽車物流流基地之一一，交易分分散。汽車行業(yè)在在國民經(jīng)濟濟中既是一一個支柱型型行業(yè)，又又是一個直直接面向終終端的行業(yè)業(yè)，汽車背背后又蘊涵涵著深層次次的汽車文文化和歷史史，代表著著時尚的生生活方式。。汽車展覽對對相關行業(yè)業(yè)拉動作用用強，據(jù)測測算，2000年北北京國際汽汽車展直接接與相關收收入的比例例為1：6.07。。汽車城戰(zhàn)略略定位依托大北京京，輻射中中國整個長長江以北地地區(qū)，中國國北方最大大的汽車博博覽中心、、流通中心心和汽車商商務中心中國加入WTO之后后世界汽車車產(chǎn)業(yè)相關關產(chǎn)品與品品牌進入中中國市場，，尤其是進進入中國北北方市場的的超級門戶戶與平臺。。天津市城市市經(jīng)濟發(fā)展展戰(zhàn)略的重重要突破點點（汽車城城與汽車節(jié)節(jié)），成為為京津地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展展的粘合劑劑，天津市市區(qū)與濱海海新區(qū)區(qū)域域經(jīng)濟的粘粘合劑，促促進大北京京地區(qū)經(jīng)濟濟一體化。。天津市城市市營銷與城城市品牌的的重要支撐撐點，天津津市第三發(fā)發(fā)展階段的的新形象、、天津市城城市的新名名片、大北北京地區(qū)的的客廳。天津市東部部商業(yè)中心心（張貴莊莊項目）的的核心支撐撐點。絕對迥異于于北京車展展，它包括括：（1）汽車品牌的的展覽展示示功能；（2）汽車旅游功功能：開發(fā)發(fā)汽車主題題公園，與與定期汽車車展示、汽汽車集中展展覽和與汽汽車相關的的其他活動動（如名車車試駕活動動）相結合合發(fā)展汽車車旅游；（3）企業(yè)間交易易功能；（4）企業(yè)與個人人之間的交交易功能；；（5）汽車物流功功能；（6）汽車售后服服務功能。。（7）輔助助商務辦公公功能：汽汽車產(chǎn)業(yè)及及相關行業(yè)業(yè)的辦公用用地；（8）會議議功能：舉舉辦各類與與汽車相關關的會議；；（9）休閑閑居住功能能：酒店、、商業(yè)、住住宅，為商商務功能進進行配套；；為誰服務？？汽車廠家：：中國汽車車的進口的的70%是是通過天津津港進入國國內市場，，天津市本本身也是一一個汽車生生產(chǎn)基地，，是全國最最大的汽車車物流基地地之一，交交易分散。。隨著中國國加入WTO，汽車車關稅下降降，進口配配額逐漸放放開，國內內個人消費費能力提升升，汽車物物流量將大大幅度上揚揚，極需要要更高層次次的展示交交易的場所所。汽車代理銷銷售企業(yè)：：進行品牌牌展示和交交易；最終消費者者為京津塘塘地區(qū)重點點，輻射整整個長江以以北的廣大大區(qū)域的汽汽車消費者者及汽車愛愛好者，購購買和參觀觀。汽車城的特特點有固定的經(jīng)經(jīng)營場所和和汽車信息息、結算、、分裝、儲儲藏、運輸輸?shù)扰涮追赵O施；；陳列大量汽汽車及相關關配件以供供看樣訂貨貨；為吸引客戶戶進場交易易提供便利利；“市場”經(jīng)經(jīng)營管理機機構不參與與商品經(jīng)營營；進場可長期期駐場；與產(chǎn)品銷售售、展示、、物流、信信息發(fā)布、、會議召開開相匹配的的休閑、運運動、娛樂樂、餐飲等等服務。汽車城功能能集散、配送送功能；會議、展銷銷功能；中介、服務務、管理功功能；信息中心功功能；結算、價格格形成、交交易功能；；配送功能；；娛樂、運動動、休閑旅旅游功能。。其他產(chǎn)業(yè)支支撐點花木博覽城城（北方花花都）主題MALL圖書、音像像文化用用用品博覽城城物流、倉儲儲中心國際企業(yè)村村（溫泉度度假村）主題度假酒酒店（中遠遠期）主題公園：：結婚公園園、撒野公園、、運動公園園觀光農(nóng)（林林）業(yè)綜合室內體體育館影劇院、汽汽車電影院院（遠期））學村城市經(jīng)營/設計學院院居住規(guī)劃設計建建議地塊受市區(qū)區(qū)輻射的一一部分應是是內向型的的，偏重于于居住。而而靠近外環(huán)環(huán)和濱海新新區(qū)的部分分應是外向向型的，偏偏重于商貿(mào)貿(mào)。商貿(mào)和其配配套是眾星星捧月THEENDS,THANKS總策劃：王王志綱策劃總監(jiān)：：路虎虎、任國剛剛項目總監(jiān)：：董方方執(zhí)行策劃：：張志宇、、劉瑋瑋、翟戰(zhàn)平、李李濤王志綱工作作室2002/4/129、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。14:00:5014:00:5014:0012/23/20222:00:50PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2214:00:5014:00Dec-2223-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。14:00:5014:00:5014:00Friday,December23,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2214:00:5014:00:50December23,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。23十十二月20222:00:50下午午14:00:5012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222:00下下午午12月月-2214:00December23,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/2314:00:5014:00:5023December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2:00:50下午2:00下下午14:00:5012月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。14:00:5014:00:5014:0012/23/20222:00:50PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2214:00:5014:00Dec-2223-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。14:00:5014:00:5014:00Friday,December23,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2214:00:5014:00:50December23,202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。23十十二二月月20222:00:50下下午午14:00:5012月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。十二二月月222:00下下午午12月月-2214:00December23,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/2314:00:5014:00:5023December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。2: