中房信新國八條及房產(chǎn)稅出臺后對房地產(chǎn)市場的影響及未來走勢研判40p

1新國八條及房產(chǎn)稅出臺后對房地產(chǎn)市場的影響及未來走勢研判2011年2月15日中國·北京分析思路2一、房地產(chǎn)市場背景二、政策出臺背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判全國：“9.29”新政后房價仍繼續(xù)上漲3房地產(chǎn)市場：“9.29”新政后房價仍繼續(xù)上漲，1月以來重點城市成交量高位運行圖：2010年全國商品房銷售面積變化及70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理

2010年以來，為遏制房價過快上漲，中央及地方政府出臺了多次調(diào)控政策，5-8月全國房地產(chǎn)市場受到顯著影響，商品房銷售面積同比下降，房價漲幅轉(zhuǎn)為負(fù)增長，8月后，市場開始回暖，“”新政也無法遏制房價的上漲。房地產(chǎn)市場背景2010年12月份北京供應(yīng)量猛增4房地產(chǎn)市場背景2010年年末，北京住宅市場獲批預(yù)售證數(shù)量、預(yù)售面積和預(yù)售套數(shù)連續(xù)刷新2010年最高記錄。2010年11月之前的10個月，月獲批預(yù)售住宅房源套數(shù)從未突破9000套，受到預(yù)售款監(jiān)管辦法的影響，11月住宅入市量瘋狂上漲，一舉達(dá)到12286套；而12月的住宅房源入市量在11月的基礎(chǔ)上，再上漲11.5%，達(dá)到全年最高。據(jù)12月住宅項目入市情況分析，12月獲批的46個預(yù)售證中，上半月獲批37個，占比80.4%，而12月后半月只有9個預(yù)售證獲批。許多開發(fā)商在11月底提出預(yù)售申請，只是在12月上半月才獲得批準(zhǔn)，這是導(dǎo)致12月獲批預(yù)售證達(dá)到全年最高的直接原因，預(yù)售款監(jiān)管辦法的效果在12月下半月得以體現(xiàn)。12月樓市成交一覽

（數(shù)據(jù)來源：北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)）

北京2010年12月成交占全年份的20%5房地產(chǎn)市場背景2010年12月樓市成交量一覽表分析要素2010年12月2010年11月環(huán)比2009年12月同比住宅期房日均簽約套數(shù)441337上漲30.9%532下降17.1%現(xiàn)房日均簽約套數(shù)6837上漲83.8%129下降47.3%住宅日均簽約量509374上漲36.1%661下降23%12月樓市成交一覽

（數(shù)據(jù)來源：北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心）

2010年的最后四個月，除受“二次調(diào)控”直接影響而住宅成交量較低的10月外，其余3個月的住宅成交量在全年均屬于較高成交量，2010年年末數(shù)月的住宅成交市場整體有所好轉(zhuǎn)，11、12月的住宅成交量呈現(xiàn)快速上揚走勢，環(huán)比漲幅均達(dá)到40%以上，直至12月出現(xiàn)全年最高成交量，達(dá)到15772套。分析思路6一、房地產(chǎn)市場背景二、政策出臺背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判貨幣環(huán)境嚴(yán)峻，主要趨勢7國外環(huán)境一發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)陷入比較長時期的低速增長，有可能會陷入停滯通脹二美聯(lián)儲、歐洲央行、日本央行會繼續(xù)維持低利率貨幣政策，美聯(lián)儲有可能會進(jìn)一步延長量化寬松政策的期限三美國和其他發(fā)達(dá)國家的財政赤字和債務(wù)規(guī)模持續(xù)上升，這會迫使貨幣政策持續(xù)為財政赤字融資上面三點會誘發(fā)全球的貨幣洪水，最后會惡化全球的通脹和新一輪資產(chǎn)價格的泡沫，首先是在發(fā)展中國家的資產(chǎn)價格泡沫，由于國際貨幣環(huán)境非常嚴(yán)峻，現(xiàn)在國際大宗商品價格的上漲勢頭勢不可當(dāng)。新興市場國家已經(jīng)通脹非常嚴(yán)重，俄羅斯9月份是7.0%，最近已經(jīng)達(dá)到9.4%，印度早已經(jīng)超過11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等發(fā)展中國家的通脹也非常惡化。98-09年貨幣的流動8國內(nèi)環(huán)境從98~09年的GDP增長情況與CPI指數(shù)看，房地產(chǎn)所處的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境很好，居民擁有購買能力。從98~09年貨幣的流動性來看，M1、M2與GDP的比例也是呈增長的趨勢，這對房地產(chǎn)的長期發(fā)展是非常有利的。從98~09年房屋價格指數(shù)看。國內(nèi)流動性寬松的表現(xiàn)9國內(nèi)環(huán)境2009年和2010年，兩年總共投放貸款17萬，外匯占款達(dá)5萬億，所以導(dǎo)致廣義貨幣供應(yīng)量增加22萬億，2008年中國的貨幣供應(yīng)總量才只有萬億，到今年10月末我們就已經(jīng)達(dá)到了70萬億。如果我們比較一下歷史，這兩年的增量幾乎相當(dāng)于新中國60年來貨幣投放量的一半（47.2%）流動性過剩的原因10國內(nèi)環(huán)境分析思路11一、房地產(chǎn)市場背景二、政策出臺背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判新“國八條”來了12國八條2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議最后確定了包括“落實地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國八條”。新“國八條”來了新“國八條”具體內(nèi)容13序號主要措施具體內(nèi)容1進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。2加大保障性安居工程建設(shè)力度各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。3調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。4強(qiáng)化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。國八條新“國八條”具體內(nèi)容14序號主要措施具體內(nèi)容5嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。6合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。7落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。8堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。國八條政策解讀152011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)政策之解讀本細(xì)則相較之前政策有所突破，比較直接的給出了不同地區(qū)房價漲幅的合理范圍。而其參考指標(biāo)則主要依據(jù)“地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力”，就北京而言，按照北京十二五規(guī)劃，未來五年北京GDP年均增長8%來判斷，在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況下，至少房價年均增長8%是完全可以接受的。具體來看，宏觀上來說，因其與“問責(zé)機(jī)制”掛鉤，或?qū)⒖梢栽鰪?qiáng)政府對不同地區(qū)房價走勢的把握，對房價控制目標(biāo)漲幅過高的地區(qū)進(jìn)行控制，一定程度上遏制房價出現(xiàn)非理性過快上漲。對于開發(fā)商而言，在年度價格控制目標(biāo)出來以后，其開發(fā)項目新開上市的產(chǎn)品價格策略必會受到一定的影響，而在更大程度表現(xiàn)為價格預(yù)期下調(diào)。就購房者來說，或?qū)⒎€(wěn)定其對于未來房價走勢的預(yù)期，一定程度上緩解觀望情緒，促進(jìn)其下定成交。國八條政策解讀16對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍政策之解讀相較之前的政策，二套房首付比例從不低于50%上調(diào)至60%，房貸進(jìn)一步收緊必然會增加購房的成本，對市場需求一定會產(chǎn)生消極影響。其影響分兩個層面，第一是實際層面，即由于首付比例提高，買房者無力承擔(dān)首付而放棄購房，第二是心理層面，由于對調(diào)控從緊而對房價預(yù)期發(fā)生變化而放緩購房。兩個層面的影響共同作用下，市場可能出現(xiàn)銷量下滑。而是否能夠促動房價下調(diào)，則需要視銷量下降的程度而定。然而，二套房的信貸收緊在控制投資投機(jī)的同時，也或?qū)⒄`傷普通的改善型購房需求，甚至于改善型需求的受傷程度遠(yuǎn)高于投資投機(jī)型需求。由于投資投機(jī)購房的購買能力強(qiáng)，首付提升對他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。而普通的改善型需求，完全是自住性的購房，他們支付能力相對較弱，此番增加到了60%，又將擱置部分此類住房需求的購置計劃。由此，我們認(rèn)為，這一措施對市場中低端項目的影響將大于高端市場。對中小面積的常規(guī)二房、三房的影響大于大戶型、豪宅。國八條政策解讀17加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查政策之解讀土地增值稅的清算，對于部分企業(yè)而言，可能影響較大。由于部分企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問題，在企業(yè)運作的資金中也并沒有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴(yán)格清算土地增值稅，對企業(yè)而言將明顯增加很大一筆計劃外的支出，對于企業(yè)的短期資金流會產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會很大，其進(jìn)行清算的重點僅為“定價明顯超過周邊房價水平的項目”，這基本是針對高端市場，而對于外郊環(huán)、遠(yuǎn)郊等項目影響不大。同時，我們也看到，本細(xì)則措辭尚留有余地，具體到落實執(zhí)行過程，何為“明顯超過”，“周邊房價水平”又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間。國八條政策解讀18各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。政策之解讀細(xì)則中對限購做出了具體指示，“原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。”由此，不難看出，限購出現(xiàn)了國家統(tǒng)一性的指導(dǎo)文件，同時，明顯擴(kuò)大了限購范圍，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”，據(jù)不確定消息，或?qū)⒂?0個城市將加入限購行列。就北京而言，相較京版限購條例，本細(xì)則明顯更加嚴(yán)格，而其影響也更大。具體來看，一方面，一手市場（包括二手市場）可能出現(xiàn)成交急劇萎縮，不僅投資投機(jī)性需求受到嚴(yán)厲的打壓，改善型購房家庭恐怕也幾乎不能再通過“賣小買大、買大賣小，合二為一”等方式來改善家庭的居住條件。另一方面，二手房市場可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。由于新買房受限，手中有房的投資客或?qū)⒉辉冈诔鍪鄯吭?。國八條政策解讀19未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。政策之解讀新國八條延續(xù)了之前政策中的政府問責(zé)機(jī)制，并對問責(zé)范圍作了較為明確的規(guī)定，除“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)”外，對于“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后”等也可問責(zé)，由此可見，中央有意增強(qiáng)地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任，杜絕地方政府受土地財政等影響出現(xiàn)不作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問責(zé)中，國家土地總督察對全國的12個土地違法違規(guī)嚴(yán)重的省市區(qū)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，可見問責(zé)機(jī)制絕非只是簡單簡單的說說而已。綜合來看，本細(xì)則更多表現(xiàn)為增強(qiáng)地方政府在具體實施執(zhí)行過程中的責(zé)任感，同時也向公眾傳達(dá)了政府“堅決遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的決心。國八條結(jié)論&綜合20相較之前出臺的政策，新“國八條”的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有成果的鞏固，即調(diào)控目標(biāo)依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降；房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要穩(wěn)定，而非快速、過熱。同時，我們可看到，雖然本輪調(diào)控的重點依舊是打壓投機(jī)、投資性需求，但相較之前的政策，改善型需求或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷。國八條加息遇上國八條21每輪加息，都是一個漫長的過程。上一輪加息周期，自2004年至2008年，共計加息九次。這輪加息周期，始于去年10月，12月第二次，現(xiàn)在屬于第三次。我們需要關(guān)注的是房地產(chǎn)政策環(huán)境。雖然加息進(jìn)程尚屬前半段，但自去年以來，房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺的新“國八條”，非常之嚴(yán)厲，加上重慶和上海終于開始試點房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會進(jìn)行調(diào)整。有了加息，則會產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)”，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。國八條房產(chǎn)稅塵埃落定22房產(chǎn)稅2011年1月27日，上海市、重慶市相繼公布了房產(chǎn)稅改革試點方案細(xì)則，并定于28日起實施。由此，傳言甚久的房產(chǎn)稅試點方案終于拉開大幕，并將逐步全國推廣。房產(chǎn)稅塵埃落定“滬版”房產(chǎn)稅23相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍本市行政區(qū)域征收對象本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。新購住房的購房時間,以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。計稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值,評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點初期,暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。應(yīng)納稅額本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。即應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%房產(chǎn)稅“渝版”房產(chǎn)稅24相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(主城九區(qū))征收對象1.個人擁有的獨棟商品住宅。2.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。計稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。適用稅率1.獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率（應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。其中免稅面積指納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。而在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。房產(chǎn)稅滬渝比較25類比項適用范圍及確定均價

存量房征收與否

“新購普通房”是否在列

免稅面積（起征點）適用稅率

稅款計算

上海

上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。一律不征。本市家庭：新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新購住房（不論是否第一套）。按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點。分兩檔：0.4%和0.6%。應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%。重慶

重慶市主城9個區(qū)，作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術(shù)平均。存量獨棟商品住宅要征收。本市家庭：獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價格比主城新房成交價高2倍）非本市家庭（同時無戶籍、無企業(yè)、無工作）的第二套住房。按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。分三檔：0.5%、1%和1.2%。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應(yīng)稅率。點評

兩地的“新房成交均價”均以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的數(shù)字為準(zhǔn)。不同的是重慶取前兩年的均價相加再除以二，上海直接取上一年的均價。

_兩市對外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴(yán)。在上海，若同一家庭，即使已有存量房產(chǎn)，但新購住房后，家庭人均住房面積仍低于60平方米（含）的，免征房產(chǎn)稅；在重慶，存量獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點的意義更大。應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應(yīng)稅房的總房價是打7折后再計稅。房產(chǎn)稅滬版房產(chǎn)稅解讀26首先，房產(chǎn)稅對市場需求會產(chǎn)生直接影響。從本地人和外地人的差別化待遇來看，影響力由小至大依次為：上海本地的自住購房需求、上海本地的改善型購房、外地投資性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投資投機(jī)性需求、外地（新上海人）自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對本地人與外地人實行差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對于普通的自住型購房家庭而言，購買住房應(yīng)該不會超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對于上海本地改善型購房而言，其最主要的影響在于新購房和原有住房面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。對于投資投機(jī)性需求，基本可以肯定會成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對而言這部分的購房者經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對于每年0.6%（或0.4%）的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會很強(qiáng)。而受影響最大的恐怕會是普通自住型的新上海人。這部分人群或許是大學(xué)畢業(yè)留上海，或許是新近上海謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較為勉強(qiáng)，對稅費的敏感度較強(qiáng)，購房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟(jì)實力就偏弱人群的購房、養(yǎng)房的成本，壓力顯而易見。但同時，滬版房產(chǎn)稅對“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人,其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房產(chǎn)稅,可予退還”。由此，對于持有居住證且居住超過三年“新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會影響其首次剛性需求。房產(chǎn)稅滬版房產(chǎn)稅解讀27其次，房產(chǎn)稅對房價上漲預(yù)期影響甚微。從上海版房產(chǎn)稅的稅率來看，0.6%（或0.4%）的稅率并不高，不會對市場產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。（1）對普通自住者免稅，無影響；（2）對投資客而言，每年0.6%，甚至0.4%的稅率，相較動輒10%的年收益率，根本難以阻止其投資需求。更何況，目前來看，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎”免稅規(guī)則來看，一方面，鼓勵了以往投資性購房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也比預(yù)期減少許多。買房依然會作為家庭資產(chǎn)保值、增值的主要途徑。此外，按市場價格的70%為納稅依據(jù)、房價低于前一年平均價格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實際對購房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅或難以對房價預(yù)期形成直接影響。房產(chǎn)稅結(jié)論&綜合28房產(chǎn)稅出臺在新“國八條”之后，相較兩大政策，不但沒有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國八條”中最為嚴(yán)厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費需求。綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購房人群由于限購而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來源。由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點意義遠(yuǎn)大于其對房價可能產(chǎn)生的影響。房產(chǎn)稅分析思路29一、房地產(chǎn)市場背景二、政策出臺背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判30房地產(chǎn)市場不確定因素長期影響因素短期影響因素核心影響因素十二五規(guī)劃保障房限購及資金監(jiān)管開發(fā)商資金來源房產(chǎn)稅供需的釋放2011年的兩會國內(nèi)貨幣和信貸擴(kuò)張房地產(chǎn)市場的確定性邏輯影響因素人民幣升值預(yù)期和國際熱錢流入地方政府維持和推高地價的動機(jī)長期影響因素1:2011年，十二五規(guī)劃的啟動年，房地產(chǎn)市場的定調(diào)將決定未來發(fā)展方向31影響因素2011年2015年合理引導(dǎo)住房需求加快土地、財稅（房地產(chǎn)稅）、金融政策調(diào)節(jié)加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系2促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展加強(qiáng)市場監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序抑制投資需求增加中低收入居民住房供給強(qiáng)化各級政府職責(zé)加大保障性安居工程建設(shè)力度加快棚戶區(qū)改造發(fā)展公共租賃住房31《十二五規(guī)劃建議》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)——凹顯長期性長期影響因素2:保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭在商品房市場的需求325%15%65%10%5%低收入家庭（經(jīng)濟(jì)適用房）最低收入家庭（廉租房）最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夾心家庭商品房市場出租房市場保障房市場“十二五”規(guī)劃3000萬套保障房的投放影響因素短期影響因素1：限購與資金監(jiān)管的城市擴(kuò)大化33政府行政指導(dǎo)北京限購一類全面限購二類部分限購全面限購個別城市資金監(jiān)管一類全面、部分二類預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)售資金全面監(jiān)管中短期房地產(chǎn)市場發(fā)展的計劃性增強(qiáng)影響因素短期影響因素2：開發(fā)商資金的來源狀況決定其對市場的控制力34房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金總額目前暫且尚未出現(xiàn)壓力；開發(fā)商投資資金來源分類占比中，其他資金（主要為定金、預(yù)收款和個人按揭貸款）連續(xù)上升；自籌資金下跌；開發(fā)商投資資金來源累計同比增速中，利用外資出現(xiàn)大幅度的上漲，其他資金出現(xiàn)大幅度下跌，自籌資金微量下跌。國家統(tǒng)計局08年——10年10月統(tǒng)計數(shù)據(jù)影響因素短期影響因素3：房產(chǎn)稅因開征對象的不同及購房目的的不同，對市場的影響存在