抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

第1

頁

抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況

與貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

目錄一、抵押房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)和防范措施第2

頁三、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的其他對(duì)策四、商業(yè)地產(chǎn)介紹及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析4321一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析

1、導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的幾種情況：抵押房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抵押房地產(chǎn)處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)相關(guān)政策性風(fēng)險(xiǎn)貸款企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)第3

頁2.房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)：

宏觀調(diào)控政策、金融政策、房地產(chǎn)（土地）政策、稅收政策等。

常見問題：政策穩(wěn)定性差；政策可操作性差；政策執(zhí)行松緊度不一。第4

頁一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析規(guī)避方法：

（1）積極把握政策變化，市場(chǎng)分析及時(shí)更新最新的房地產(chǎn)政策(新國五條等)房地產(chǎn)與土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)政策法規(guī)解讀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2）對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，區(qū)別和審慎確定抵押率以專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果及對(duì)權(quán)屬等問題的分析為依據(jù)按不同類型抵押房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大小確定貸款比例商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)土地、在建工程、房地產(chǎn)特殊抵押物（如加油站等）第5

頁一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析3.抵押房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)正確理解房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵：房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格是現(xiàn)時(shí)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不是成本價(jià)格，而是市場(chǎng)價(jià)格（含正常的、甚至是超額利潤）。未考慮將來處置變現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)變化情況；未考慮短期強(qiáng)制變現(xiàn)所帶來的價(jià)值減損；未考慮將來抵押物處置變現(xiàn)的相關(guān)稅費(fèi)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估在評(píng)估正常的市場(chǎng)價(jià)格的同時(shí)，要遵循保守原則，同時(shí)對(duì)將來抵押物處置變現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)要在評(píng)估報(bào)告中盡可能說明。對(duì)于價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)起更多的責(zé)任，同時(shí)建議大家學(xué)習(xí)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)，最大化的利用評(píng)估報(bào)告，正確理解評(píng)估價(jià)格。

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頁一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析規(guī)避方法：（1）

市場(chǎng)價(jià)格及時(shí)更新關(guān)注房價(jià)走勢(shì)關(guān)注分析數(shù)據(jù)房價(jià)、地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫的建立（2）選擇聘用信譽(yù)良好、有豐富抵押評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)估價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)

看國家認(rèn)證的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)看評(píng)估機(jī)構(gòu)信譽(yù)是否良好看評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)力看評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)績——是否長期從事抵押咨詢類業(yè)務(wù)

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頁一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析4.抵押房地產(chǎn)處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制抵押資產(chǎn)處置變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)要做到兩點(diǎn)：一可變現(xiàn)，二可充分變現(xiàn)。

是否可變現(xiàn)（權(quán)屬、用途、政策強(qiáng)制要求、規(guī)劃限制等）是否能充分變現(xiàn)（稅費(fèi)、訴訟費(fèi)、拍賣費(fèi)等）

如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬瑕疵，將會(huì)導(dǎo)致以下兩種情況：

抵押物變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值；

（變現(xiàn)成本包括：訴訟費(fèi)、拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅金、出讓金、工程進(jìn)度款等）

更為嚴(yán)重的后果將導(dǎo)致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。

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頁一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析規(guī)避方法：（1）充分了解抵押物的瑕疵是否帶有長期租約是否存在通行權(quán)、采光權(quán)、排水權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利是否有規(guī)劃限制或超規(guī)是否為劃撥土地政府融資平臺(tái)土地：名義合法、實(shí)際很難處置（2）對(duì)變現(xiàn)時(shí)發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估補(bǔ)繳地價(jià)款相關(guān)稅費(fèi)（營業(yè)稅、土增稅、所得稅等）拍賣費(fèi)評(píng)估費(fèi)工程進(jìn)度款第9

頁一、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析5.貸款企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)貸款企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的判斷及控制，一般主要由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行：企業(yè)誠信度（資信等級(jí)）行業(yè)發(fā)展前景（行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）企業(yè)自有資金狀況企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營模式主要負(fù)責(zé)人素質(zhì)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)（中小企業(yè)特別是企業(yè)一把手）第10

頁1.估價(jià)對(duì)對(duì)象不不能作作為合合法的的抵押押物表現(xiàn)：：無產(chǎn)權(quán)權(quán)證或或產(chǎn)權(quán)權(quán)有爭爭議的的房地地產(chǎn)、、公共福福利事事業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)、已已公告告拆遷遷的房房地產(chǎn)產(chǎn)、已已被查查封的的房地地產(chǎn)、、文物物、人人防等等法律律禁止止作為為抵押押物的的情況況。后果：：不能作作為抵抵押物物，不不能防防范貸貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。防范措措施：：核查權(quán)權(quán)屬文文件，，認(rèn)真真進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察察，對(duì)對(duì)于要要求必必須有有足額額抵押押物的的項(xiàng)目目，首首先判判斷抵抵押物物的合合法性性，再再商議議其它它貸款款事項(xiàng)項(xiàng)。二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施第11頁二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施2.不能辦辦理抵抵押登登記表現(xiàn)：：相關(guān)權(quán)權(quán)證不不齊全全（劃劃撥地地沒有有房產(chǎn)產(chǎn)證、、只有有房產(chǎn)產(chǎn)證沒沒有土土地證證）、、劃撥撥地、、集體體地、、違章章房等等后果：：不能辦辦理抵抵押登登記，，不能能合法法變現(xiàn)現(xiàn)處置置防范措措施：：變更抵抵押物物、扣扣減抵抵押價(jià)價(jià)值；；盡量量不要要同意意委托托方進(jìn)進(jìn)行非非正規(guī)規(guī)渠道道的抵抵押登登記第12頁二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施3.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬證件件證載載情況況與房房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)際際情況況不符符（證實(shí)實(shí)不符符）證載房房屋與與實(shí)際際房屋屋不符符（拆拆除翻翻建，，較常常見））面積不不符（（拆除除、征征占））面積清清楚，，部位位對(duì)不不上四至不不符（（看形形狀，，看大大致面面積））常見類類型：：老國有有企業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)解決措措施：：①堅(jiān)持持合法法性原原則；；②要要特別別重視視和注注意現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘勘察工工作，，核對(duì)對(duì)房屋屋所有有權(quán)證證附圖圖附表表；③③要求求客戶戶及時(shí)時(shí)辦理理變更更手續(xù)續(xù)。第13頁4.違反房房地不不可分分原則則表現(xiàn)：：房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人與土土地使使用權(quán)權(quán)人不不符；；土地使使用權(quán)權(quán)人與與規(guī)劃劃許可可證證證載建建設(shè)單單位不不一致致；房屋用用途與與土地地證用用途不不符；；跨界房房屋。。常見類類型：：改制或或上市市公司司房地地產(chǎn)，，母子子公司司，聯(lián)建項(xiàng)項(xiàng)目。。防范措措施：：①房產(chǎn)產(chǎn)證、、土地地證、、規(guī)劃劃證要要對(duì)照照核實(shí)實(shí)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人不一一致的的，應(yīng)應(yīng)及時(shí)時(shí)進(jìn)行行變更更；②②房房地用用途不不一的的，應(yīng)應(yīng)按照照謹(jǐn)慎慎性原原則估估價(jià)；；③地地上有有建筑筑物的的，房房地應(yīng)應(yīng)一并并抵押押；④④存存在跨跨界房房屋的的應(yīng)將將整體體項(xiàng)目目一并并抵押押，如如進(jìn)行行部分分抵押押應(yīng)遵遵循謹(jǐn)謹(jǐn)慎性性原則則。二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施第14頁5.違規(guī)越越權(quán)辦辦理出出讓手手續(xù)越權(quán)辦辦理出出讓手手續(xù)化整為為零—建筑物物騎界界一宗90畝的土土地常見類類型：：遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)縣的的大型型項(xiàng)目目防范措措施：：要特別別重視視和注注意現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘勘察工工作，，當(dāng)發(fā)發(fā)現(xiàn)一一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的的土地地證的的土地地是一一宗完完整土土地不不可分分割的的一部部分時(shí)時(shí)，要要格外外警惕惕，盡盡量做做到整整體抵抵押，，整體體處置置，至至少應(yīng)應(yīng)相對(duì)對(duì)完整整（部部分抵抵押應(yīng)應(yīng)剔除除騎界界房屋屋）。。10畝10畝10畝10畝10畝10畝10畝二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施第15頁6.違反房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證辦辦理原原則和和程序序，形形式上上的合合法，，實(shí)質(zhì)質(zhì)上違違法土地尚尚未實(shí)實(shí)施征征地補(bǔ)補(bǔ)償、、拆遷遷補(bǔ)償償（鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)、、農(nóng)工工商總總公司司此種種情況況較多多），，但是是取得得了土土地證證防范措措施：：①現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)核實(shí)實(shí)清晰晰；②②了解解房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬政政策（（先征征地拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償后后，再再辦理理出讓讓手續(xù)續(xù)；要要保證證通行行權(quán)、、采光光權(quán)））；③③即使使未能能整體體抵押押（抵抵押登登記部部門要要求）），應(yīng)應(yīng)要求求客戶戶承諾諾進(jìn)行行整體體項(xiàng)目目處置置。二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施第16頁7.抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀狀用途途不符符合未未來城城市規(guī)規(guī)劃要要求抵押后后列入入拆遷遷范圍圍的房房地產(chǎn)產(chǎn)新規(guī)劃劃導(dǎo)致致價(jià)值值降低低的房房地產(chǎn)產(chǎn)（包包括規(guī)規(guī)劃不不確定定房地地產(chǎn)））后果：：處分抵抵押物物十分分困難難（關(guān)關(guān)鍵是是變現(xiàn)現(xiàn)處分分的時(shí)時(shí)機(jī)與與規(guī)劃劃實(shí)施施的時(shí)時(shí)機(jī)不不能同同步））。變變現(xiàn)時(shí)時(shí)須執(zhí)執(zhí)行招招拍掛掛程序序，延延長變變現(xiàn)時(shí)時(shí)間。。常見類類型：：劃撥土土地上上的房房產(chǎn)，，老國國企的的房地地產(chǎn)防范措措施：：對(duì)城市市規(guī)劃劃要有有一個(gè)個(gè)基本本的了了解；；遇到到舊城城改造造區(qū)或或可能能涉及及拆遷遷區(qū)域域內(nèi)的的抵押押物時(shí)時(shí)還要要對(duì)區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查，，并盡盡量避避免中中長期期貸款款；遇遇到確確定抵抵押物物拆遷遷的情情況應(yīng)應(yīng)迅速速反應(yīng)應(yīng)，盡盡快處處理。。二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施第17頁二、抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的具具體表表現(xiàn)和和防范范措施施8.與周邊邊或整整體房房地產(chǎn)產(chǎn)依存存度較較大,變現(xiàn)空空間小小或只只能定定向變變現(xiàn)的的情況況表現(xiàn)：：地下車車庫；；鍋爐爐房、、變電電室；；配套套商業(yè)業(yè)（社社區(qū)會(huì)會(huì)所））；賓賓館酒酒店中中的娛娛樂設(shè)設(shè)施；；居民民唯一一居所所、回回遷房房、私私立學(xué)學(xué)校、、醫(yī)院院等情情況變變現(xiàn)難難度大大；工工業(yè)園園區(qū)等等變現(xiàn)現(xiàn)受限限。常見類類型：：大型住住宅區(qū)區(qū)內(nèi)的的配套套房地地產(chǎn)，，大型型度假假村中中的部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)、工工業(yè)園園區(qū)等等。。防范措措施：：置換抵抵押物物、降降低抵抵押率率、整整體抵抵押、、有有的應(yīng)應(yīng)盡量量避免免作為為抵押押物。。第18頁9.價(jià)值內(nèi)內(nèi)涵有有瑕疵疵的房房地產(chǎn)產(chǎn)（設(shè)定定權(quán)屬屬狀況況與實(shí)實(shí)際狀狀況的的差異異）表現(xiàn)：：地上有有未拆拆遷的的房產(chǎn)產(chǎn)，欠欠付拆拆遷款款、征征地費(fèi)費(fèi)等地價(jià)款款、土土地開開發(fā)費(fèi)費(fèi)、土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)未交交清的的情況況超規(guī)劃劃面積積未補(bǔ)補(bǔ)辦手手續(xù)房房地產(chǎn)產(chǎn)欠付建建筑工工程款款、材材料設(shè)設(shè)備款款、抵抵押債債權(quán)等等優(yōu)先先受償償款高新技技術(shù)企企業(yè)享享受了了土地地取得得費(fèi)、、出讓讓金等等優(yōu)惠惠常見類類型：：新開工工項(xiàng)目目、在在建工工程、、以前前年度度出讓讓項(xiàng)目目。防范范措措施施：：置換換抵抵押押物物、、降降低低抵抵押押率率、、先先完完善善后后抵抵押押、、重重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注優(yōu)優(yōu)先先受受償償款款和和其其它它未未付付款款項(xiàng)項(xiàng)（（核核查查合合同同、、付付款款憑憑證證、、優(yōu)優(yōu)先先受受償償款款證證明明））。。二、、抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)和和防防范范措措施施第19頁10.無法法取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證項(xiàng)項(xiàng)目目無法法取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證，，不不能能辦辦理理按按揭揭貸貸款款常見見類類型型：小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)房房集體體土土地地上上的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)回遷遷房房防范范措措施施：：不要要作作為為貸貸款款抵抵押押物物二、、抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)和和防防范范措措施施第20頁11.在建建工工程程的的權(quán)權(quán)利利價(jià)價(jià)值值容容易易被被高高估估在建建工工程程將將來來能能否否取取得得合合法法權(quán)權(quán)證證存存在在不不確確定定因因素素，，從從謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎性性原原則則出出發(fā)發(fā)，，其其價(jià)價(jià)值值體體現(xiàn)現(xiàn)應(yīng)應(yīng)趨趨向向于于成成本本價(jià)價(jià)格格，，謹(jǐn)謹(jǐn)防防爛爛尾尾風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)工程程進(jìn)進(jìn)度度款款與與工工程程款款、、欠欠款款應(yīng)應(yīng)有有委委托托方方及及承承包包方方確確認(rèn)認(rèn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次與與預(yù)預(yù)期期交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)搞搞清清楚楚合法法性性原原則則為為前前提提，，面面積積不不超超規(guī)規(guī)，，不不違違規(guī)規(guī)開開工工（（無無施施工工許許可可證證建建筑筑物物價(jià)價(jià)值值不不應(yīng)應(yīng)考考慮慮））建筑筑面面積積內(nèi)內(nèi)涵涵可可能能會(huì)會(huì)有有變變化化特別別注注意意在在建建工工程程部部分分抵抵押押的的問問題題二、、抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)和和防防范范措措施施第21頁12.共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，帶帶租租約約、、通通行行權(quán)權(quán)等等他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)利利的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)易易帶帶來來權(quán)權(quán)屬屬爭爭議議和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)部分分共共有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押事事前前必必須須征征得得共共有有人人書書面面同同意意，，處處分分時(shí)時(shí)需需要要得得到到共共有有人人的的認(rèn)認(rèn)可可。。帶租租約約房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押應(yīng)應(yīng)事事前前告告知知抵抵押押權(quán)權(quán)人人，，并并通通知知承承租租人人。。通行行權(quán)權(quán)、、采采光光權(quán)權(quán)、、排排水水權(quán)權(quán)等等他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)利利將將降降低低抵抵押押物物利利用用價(jià)價(jià)值值。。二、、抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)和和防防范范措措施施第22頁三、、抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范的的其其他他對(duì)對(duì)策策1.善于于借借助助外外力力，，依依靠靠專專業(yè)業(yè)估估價(jià)價(jià)咨咨詢?cè)儥C(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究成成果果和和專專業(yè)業(yè)判判斷斷城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析城市市土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)法法規(guī)規(guī)政政策策解解讀讀區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析特殊殊物物業(yè)業(yè)的的市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究2.金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)參參與與抵抵押押物物現(xiàn)現(xiàn)狀狀的的勘勘查查和和登登記記過過程程抵押押物物范范圍圍抵押押物物證證實(shí)實(shí)對(duì)對(duì)比比抵押押登登記記第23頁三、、抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范的的其其他他對(duì)對(duì)策策3.建立立抵抵押押物物動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)測(cè)測(cè)體體系系抵押物名稱抵押物坐落抵押人名稱抵押價(jià)值價(jià)值變動(dòng)情況ABC第24頁四、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目介介紹紹及及特特殊殊風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分分析析（一一））商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)及及其其特特點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)，，顧顧名名思思義義，，作作為為商商業(yè)業(yè)用用途途的的地地產(chǎn)產(chǎn)。。以以區(qū)區(qū)別別于于以以居居住住功功能能為為主主的的住住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、以以工工業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)功功能能為為主主的的工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)等等。。商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的形形式式多多樣樣，，主主要要包包括括購購物物中中心心、、百百貨貨、、超超市市、、商商業(yè)業(yè)街街、、主主題題商商場(chǎng)場(chǎng)、、專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)、、寫寫字字樓樓、、酒酒店店等等。。為方方便便講講解解，，概概括括為為三三大大類類：：商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類、、商商務(wù)務(wù)辦辦公公房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類、、酒酒店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類1.商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類（1）種種類類指用用于于各各種種零零售售、、批批發(fā)發(fā)、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂、、健健身身服服務(wù)務(wù)、、休休閑閑等等經(jīng)經(jīng)營營用用途途的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，主主要要包包括括百百貨貨店店、、商商場(chǎng)場(chǎng)、、購購物物中中心心、、商商業(yè)業(yè)店店鋪鋪、、超超市市、、批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)、、便便利利店店、、專專賣賣店店、、倉倉儲(chǔ)儲(chǔ)商商店店等等。。第25頁四、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹及特殊殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析（2）特點(diǎn)收益性：：一類是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商開發(fā)后后直接銷銷售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣（主主要為小小區(qū)級(jí)零零星商鋪鋪、街鋪鋪，表現(xiàn)現(xiàn)為分散散、體量量小及經(jīng)經(jīng)營檔次次在中檔檔以下）），另一一類是長長期投資資經(jīng)營（（主要為為開發(fā)商商自營、、業(yè)主自自營、出出租經(jīng)營營等）經(jīng)營內(nèi)容容多，業(yè)業(yè)態(tài)多樣樣出租、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營營多，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散散復(fù)雜裝修高檔檔且復(fù)雜雜垂直空間間價(jià)值衰衰減性明明顯第26頁四、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹及特殊殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析（3）影響價(jià)價(jià)格的因因素區(qū)位狀況況：地段繁華華程度、、交通條條件、臨臨街狀況況、樓層層實(shí)物狀況況：建筑品質(zhì)質(zhì)及內(nèi)部部格局、、凈高、、面積、、裝飾裝裝修、無無形價(jià)值值（是否否有大型型品牌超超市、商商業(yè)企業(yè)業(yè)進(jìn)駐等等）第27頁四、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹及特殊殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析2.商務(wù)辦公公類房地地產(chǎn)（1）定義：：俗稱寫字字樓，是是指用于于公司或或企業(yè)從從事各種種業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)的建筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施和相相關(guān)場(chǎng)地地。（2）分類：：按建筑面面積分：：小型（（1萬平方米米以下））、中型型（1-3萬平方米米）、大大型（3萬平方米米以上））按使用功功能分：：單純性性寫字樓樓、商住住型寫字字樓、綜綜合型寫寫字樓按所處的的位置、、自然或或質(zhì)量狀狀況和收收益能力力分：甲甲級(jí)、乙乙級(jí)、丙丙級(jí)第28頁四、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹及特殊殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析（3）特點(diǎn)：：所處區(qū)別別好，規(guī)規(guī)模大多為現(xiàn)代代化的高高層建筑筑，功能能齊全、、配套設(shè)設(shè)施完善善出租經(jīng)營營為主，，多由專專業(yè)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)管理理（4）影響價(jià)價(jià)格的因因素：區(qū)位狀況況集聚程度度、交通通條件、、周邊環(huán)環(huán)境、樓樓層實(shí)物狀況況外觀形象象、內(nèi)部部裝修、、設(shè)備設(shè)設(shè)施、智智能化程程度、物物業(yè)服務(wù)務(wù)水平、、租戶類類型第29頁四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目介紹及及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析2.酒店房地產(chǎn)（1）分類：按照服務(wù)質(zhì)量量、管理水平平、設(shè)施及功功能的完善程程度分為星級(jí)級(jí)酒店和非星星級(jí)酒店。（2）酒店幾種表表現(xiàn)形式：產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓分時(shí)度假經(jīng)濟(jì)型酒店第30頁四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目介紹及及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析（3）特點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓少且一般般為整體轉(zhuǎn)讓讓功能多樣一次性投資大大、投資回收收期較長、經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大大價(jià)值主要體現(xiàn)現(xiàn)在接待客戶戶的類型及其其能力（4）影響價(jià)格的的因素：區(qū)位狀況交通條件、周周圍環(huán)境實(shí)物狀況建筑品質(zhì)及內(nèi)內(nèi)部格局、凈凈高、面積、、裝飾裝修、、無形價(jià)值、、設(shè)備設(shè)施和和用具、經(jīng)營營管理第31頁四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目介紹及及特殊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)分析（二）特殊風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析1.是否帶有租約