物業(yè)管理方案編制指南

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一、物業(yè)管理方案的制訂

(一)學(xué)習(xí)要求

掌管物業(yè)管理對物業(yè)的根本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的打定工作;具有舉行擬管工程、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的才能;掌管制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、根本架構(gòu)和方法。

(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

1.物業(yè)管理的早期介入

(l)物業(yè)管理對物業(yè)的根本要求

物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)全體人的囑托,按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及囑托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的修理養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周邊的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)全體人和使用人供給全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。

物業(yè)管理對物業(yè)的根本要求是:①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要便當(dāng)修理和養(yǎng)護(hù)。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,裁減使用本金。③配套設(shè)施齊全,能為使用人供給多種服務(wù)。④環(huán)境美好、安好、舒適。⑤為物業(yè)管理供給必要的設(shè)施。

(2)物業(yè)管理的根本內(nèi)容

①根本業(yè)務(wù)包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護(hù)與管理;消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。

②專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業(yè)務(wù)包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

④經(jīng)營業(yè)務(wù)包括室內(nèi)裝修、電器修理、商務(wù)中心、接洽、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)打定

人員打定資料打定設(shè)備、器材打定資金打定

(4)房地產(chǎn)開發(fā)的根本程序

我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段:①決策、立項(xiàng)階段通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)工程,向政府有關(guān)部門申請立項(xiàng)。

②前期階段1)在申請立項(xiàng)的工程建議書根基上,經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究,編制工程可行性研究報(bào)告,并向有關(guān)部門申報(bào),同時辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。2)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作,舉行工程勘探,制定開發(fā)工程的創(chuàng)辦方案。4)征用土地,開展拆遷安置工作。5)完成施工現(xiàn)場的根基設(shè)施配套創(chuàng)辦,做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。6)辦理開工手續(xù)。

③創(chuàng)辦階段通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,舉行施工創(chuàng)辦;同時,要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗(yàn)收,交付使用。

④營銷階段這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相貫穿、相交錯的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。上述四個階段的實(shí)施不確定按部就班,有時可交替舉行。

(5)建筑工程根本學(xué)識①建筑工程分類建筑物的施工創(chuàng)辦過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成片面的性質(zhì)、作用可分為:1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種布局工程和裝飾工程等。2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣自然氣等管道工程。3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排

水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣自然氣管道敷設(shè)工程等。4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫穿以工程工程為對象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律,把各個施工過程有機(jī)地組織起來,使施工過程達(dá)成優(yōu)質(zhì)、高效、低本金、安好、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:l)落實(shí)施工任務(wù),簽訂對外承包合同;2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工籌劃;3)做好施工前的打定工作,保障順?biāo)扉_工;4)按籌劃組織施工,并隨時收集施工中的有關(guān)信息與籌劃目標(biāo)舉行比較,察覺問題實(shí)時調(diào)整,使各項(xiàng)施工活動處于最正確狀態(tài);5)做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟諳施工圖樣,加入圖樣會審,熟諳設(shè)計(jì)規(guī)模、布局特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝依次;2)熟諳施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸處境,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供給處境。質(zhì)量及價格;4)編制施工組織設(shè)計(jì),繪制施工平面圖,制定施工進(jìn)度籌劃,提出根據(jù)施工技術(shù)氣力需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場籌劃;5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;6)抓好質(zhì)量管理;7)抓好安好生產(chǎn)管理;8)抓好材料與工具管理;9)抓好班組管理;10)抓好勞動定額與勞動報(bào)酬等。

2.物業(yè)管理早期介入的實(shí)施(l)工作內(nèi)容根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有:

①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順?biāo)鞂?shí)施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中察覺的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷,用接洽報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位,并促其校正。物業(yè)管理公司應(yīng)留神反映以下問題:1)配套設(shè)施的完善問題;2)水電供給容量的問題;3)安好保衛(wèi)系統(tǒng);4)垃圾的處理方式;5)高層建筑物外觀的清潔問題;6)消防設(shè)施問題;7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;8)對建筑材料的觀法;9)其他問題。

②參與創(chuàng)辦階段通過參與施工管理,對工程創(chuàng)辦提出觀法。主要包括:1)監(jiān)視工程質(zhì)量并提出觀法;2)監(jiān)視創(chuàng)辦過程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出觀法:3)監(jiān)視物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套創(chuàng)辦過程并提出觀法;4)監(jiān)視物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的創(chuàng)辦過程并提出觀法。

(2)早期介入應(yīng)留神的問題①務(wù)必從思想上特別重視早期介入的打定工作②務(wù)必明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位③抓好人員打定這個關(guān)鍵④用心打定,細(xì)致周到,力求全面、充分

3.擬管工程、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查通過對擬管工程全面處境的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息打定。

(l)工程處境調(diào)查①調(diào)查內(nèi)容工程位置:概括位置及東、西、南、北的毗鄰。工程面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。工程建筑處境:建筑布局、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。配套及鄰近交通

狀況:已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況工程性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會影響、負(fù)責(zé)人處境等。周邊壞境狀況

②調(diào)查方法包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

(2)使用人需求調(diào)查①調(diào)查內(nèi)容住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教導(dǎo)程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。住區(qū)人員需求分析:l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于得志需求彈性小的公共設(shè)施務(wù)必具備,對于得志需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實(shí)際啟程舉行創(chuàng)辦,并更多留神面向社會服務(wù)與經(jīng)營,以提高其開發(fā)利用的效益。3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平啟程,定量與定性結(jié)合,輔助制訂有針對性的方案。

②調(diào)查方法1)詢問法詢問法就是圍圍著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用確定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回復(fù)中獲取所需資料的一種方法。概括方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

2)查看法查看法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接查看或利用各種儀器間接查看被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實(shí)是一種收集資料的方法。概括方法有直接查看法和對比查看法。

3)測驗(yàn)法測驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求處境。

4)抽樣調(diào)查法抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

(3)競爭企業(yè)調(diào)查調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體處境、競爭對手才能、競爭對手閱歷以及與競爭對手對比。

4.制訂物業(yè)管理方案的其他打定工作(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:(2)對方案制訂人員舉行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):(3)打定經(jīng)費(fèi);(4)打定設(shè)備;(5)打定相關(guān)資料。

5.制訂物業(yè)管理方案

(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容①物業(yè)管理檔次物業(yè)類型、功能將抉擇不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次確實(shí)定,是制定訂物業(yè)管理方案的根基。管理檔次不同抉擇了管理與服務(wù)的工程、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將抉擇物業(yè)管理服務(wù)的工程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所抉擇的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)成的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。

(2)物業(yè)管理方案的根本架構(gòu)

①工程管理的整體設(shè)想與計(jì)劃包括工程處境分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。

②管理模式包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、鼓舞機(jī)制、信息反應(yīng)處理機(jī)制等。

③公司人力資源管理包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

④規(guī)章制度創(chuàng)辦包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

⑤經(jīng)營管

理指標(biāo)包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

⑥社區(qū)文化創(chuàng)辦與服務(wù)包括社區(qū)文化創(chuàng)辦、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)料、修理基金的建立和使用籌劃。

⑧日常管理包括前找介入、業(yè)仆人住、業(yè)主投訴處理、安好管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

⑨物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)籌劃和實(shí)施包括物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)管理、共用片面的修理與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施修理與養(yǎng)護(hù)。

(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步:成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)其次步:培訓(xùn)工作人員第三步:經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料打定第四步:工程、使用人、競爭調(diào)查第五步:研究分析調(diào)查資料第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理工程第七步:經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步:草擬方案文本第九步:向?qū)＜覅⒅\征詢第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱第十一步:修改、研討、再修改第十二步:可行性研究第十三步:定稿第十四步:實(shí)施、反應(yīng)

⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

①經(jīng)理觀法法主要以物業(yè)公司經(jīng)理的觀法為方案的根本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外觀法的根基上確定。

②內(nèi)部征詢法發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求觀法的根基上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

③學(xué)習(xí)借鑒法主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對好像物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

④專家觀法法主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的根基上,請專家輔助制訂物業(yè)管理方案。

⑤綜合制訂法

6.可行性研究學(xué)識

(l)可行性研究的根本概念可行性研究是在做出投資決策之前,對投資工程舉行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析,即舉行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

(2)可行性研究的程序可行性研究分為投資機(jī)遇研究、初步可行性研究、細(xì)致可行性研究和評價報(bào)告四個階段。

①投資機(jī)遇研究帶有預(yù)料性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有告成的可能。投資機(jī)遇研究主要從工程進(jìn)展的背景、根基、條件等方面舉行研究。

②初步可行性研究舉行工程的初步選擇和范圍確實(shí)定。主要是從舉行工程的市場需求和企業(yè)才能方面舉行預(yù)料,考察合格規(guī)模、估計(jì)資源調(diào)配和協(xié)作配套來源,對工程實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備舉行初步規(guī)劃。對工程盈利性舉行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)成±20%左右。

③細(xì)致可行性研究對工程舉行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,留心分析工程的利弊,對多種方案舉行對比選優(yōu),從中選出合意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)成±10%。

④評價報(bào)告重點(diǎn)舉行工程評定