安徽六安恒遠立方城項目策劃報告-

六安恒遠項目策劃報告謹呈：六安恒遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1/1/20231目錄CONTENT問題思考市場分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計建議推廣策略視覺表現(xiàn)12345678地塊解析9價格策略1/1/20232Part1、問題思考1/1/20233我們的經(jīng)驗性追問和思考是與對手抗衡？是與對手合作？是差異化競爭？是同質(zhì)化競爭？是提升板塊？是比附名盤？獨占細分客源搶占相同客源內(nèi)涵拉動市場市場拒絕跟風(fēng)1/1/20234我們的經(jīng)驗性追問和思考是產(chǎn)品營銷？是概念營銷？是產(chǎn)品創(chuàng)新？是產(chǎn)品同質(zhì)化？是價值提升？是名不符實？產(chǎn)品勝出市場市場淹沒產(chǎn)品價值引導(dǎo)消費者消費者拒絕空泛1/1/20235問題一：市場留給我們什么樣的機會？問題二：我們以什么樣的產(chǎn)品形象進入市場？問題三：我們通過什么樣的途徑占領(lǐng)市場？擺在我們面前的三大問題1/1/20236有效把握住市場機會，快速聚集人氣，積累客戶，以合理的價格，實現(xiàn)合理的利潤分析產(chǎn)品及市場，精準找到目標(biāo)客戶規(guī)避競爭帶來的不利影響以小博大，低調(diào)、低成本營銷推廣費用，去化產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)問題解決問題創(chuàng)智堂營銷思路我是誰賣給誰怎么賣1/1/20237Part2、地塊解析1/1/20238大別山路解放路本案項目屬性界定項目位于大別山路南側(cè)，為原溫州建材城地塊，交通通達度好，周邊人口密度大，是未來六安城市發(fā)展的副經(jīng)濟中心。本項目位于大別山路南側(cè)，距汽車南站、火車站約3公里，緊接城市中心區(qū)域；地塊四通八達，與市區(qū)主要由解放路、大別山路等連接。大別山路現(xiàn)狀為雙向2車道，解放北路現(xiàn)狀為雙向4車道。1/1/20239

屬性詮釋區(qū)位屬性城市副中心區(qū)可達性好，與市區(qū)鬧市中心相鄰，周邊基本生活配套成熟。關(guān)注相對集中的城市發(fā)展方向處于六安城市擴展、城市發(fā)展的主線之上未來建設(shè)投資潛力逐漸大，不斷有開發(fā)商關(guān)注項目屬性中等規(guī)模自然資源條件一般基礎(chǔ)配套條件優(yōu)越地塊形態(tài)較好占地，屬于六安市城中區(qū)樓盤中等規(guī)模無特殊資源醫(yī)療、教育、購物、餐飲、娛樂一應(yīng)俱全被規(guī)劃的市政道路切割為2塊總體觀察之下，本項目屬性基礎(chǔ)尚可，但在市場競爭之下該如何宣揚其賣點重點突圍：1、優(yōu)勢升華2、營銷包裝方向項目屬性界定1/1/202310本項目地塊塊面對的四四大主要矛矛盾板塊配套優(yōu)優(yōu)越，相對對而言本項項目周邊形形象較差與與核心地段段社區(qū)的矛矛盾以新形象面面市，將原原有板塊升升華，借勢勢板塊配套套，挖掘板板塊內(nèi)涵，，拉動市場12/24/202211本項目地地塊面對對的四大大主要矛矛盾項目整體體規(guī)劃與與地塊被被市政道道路分割割的矛盾盾整體產(chǎn)品品同質(zhì)化化定位，，分割地地塊尋求求差異化化市場需需求，既既達到產(chǎn)產(chǎn)品順利利打入市市場又保保證項目目快速消消化。12/24/202212本項目地地塊面對對的四大大主要矛矛盾產(chǎn)品形象象與地塊塊價值帶帶來開發(fā)發(fā)利潤的的矛盾地段決定定潛力，，中高檔檔產(chǎn)品定定位，穩(wěn)穩(wěn)健中把把握市場場，逐步步提升產(chǎn)產(chǎn)品利潤潤空間。。12/24/202213本項目地地塊面對對的四大大主要矛矛盾項目圍合合式底商商與周邊邊配套的的匹配矛矛盾圍合式商商業(yè)對本本項目而而言弊大大于利，，整合地地段資源源，重新新規(guī)劃，，優(yōu)化商商業(yè)作用用，商住住互補，，提高項項目配套套合理性性、舒適適性。12/24/202214用什么方法解決矛盾12/24/202215Part3、市場分析析12/24/202216六安概況地理位置優(yōu)優(yōu)越：六安市地理理位置優(yōu)越越，臨近合合肥市，為為皖西地區(qū)區(qū)的中心城城市，轄壽壽縣、霍邱邱、舒城、、金寨、霍霍山五縣，，總?cè)丝?05萬，市市區(qū)人口約約35萬。。交通便捷：：六安交通便便捷，合寧寧、合武、、合葉六穿穿境而過、、寧西鐵路路的貫通將將有力帶動動區(qū)域經(jīng)濟濟的發(fā)展，，對本項目目產(chǎn)生極大大的利好；；外出務(wù)工人人員多：六安是勞務(wù)務(wù)輸出大市市，全市外外出務(wù)工人人員在百萬人以上上，返鄉(xiāng)置業(yè)者者為一潛在在的有效需需求群體。。合肥市六安市12/24/202217城市發(fā)展目目標(biāo)：市城鎮(zhèn)化水水平為：2015年年：45%；2020年：55%；2030年：：70%。。六安市域人人口規(guī)模為為：2015年：733萬；；2020年：756萬；2030年年：800萬城市發(fā)展定定位：六安城區(qū)是是大別山地地區(qū)區(qū)域性性中心城市市，省會經(jīng)經(jīng)濟圈副中中心城市，，安徽省加加工制造業(yè)業(yè)的重要基基地之一，，具有濱水水園林特色色的現(xiàn)代化化城市。城鎮(zhèn)人口與與建設(shè)用地地規(guī)模：城鎮(zhèn)人口規(guī)規(guī)模為2015年年68萬人人，2020年80萬萬人，2030年120萬人人；城市建建設(shè)用地為為2015年70平平方公里，，2020年82平平方公里，，2030年120平方公里里。12/24/202218發(fā)展指引：：中中心心城區(qū)第二二產(chǎn)業(yè)應(yīng)依依托其省會會經(jīng)濟圈副副中心和區(qū)區(qū)域性交通通樞紐的優(yōu)優(yōu)勢，重點點發(fā)展綜合合加工業(yè)，，成為安徽徽省加工制制造業(yè)配套套基地之一一；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)壯大大商貿(mào)流通通傳統(tǒng)服務(wù)務(wù)業(yè)，強化化科技教育育、金融保保險、房地地產(chǎn)、信息息服務(wù)、文文化娛樂和和旅游服務(wù)務(wù)等現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)，成成為第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和第三三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的中中心城市。。一環(huán)兩心三三軸四區(qū)多多組團12/24/202219六安經(jīng)濟發(fā)發(fā)展步伐近近年加快，，09年GDP增長長率居安徽徽第三位、、僅次于合合肥、蕪湖湖。GDP增速速與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)系系宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展12/24/202220居民購買能能力逐年提提高連續(xù)幾年來來，六安居居民收入水水平不斷提提高。07年，六安安人均可支支配收入突突破萬元。。09年突突破13000元。。隨著收入的的提高，城城市居民儲儲蓄也有較較大增長。。儲蓄的增增加，將增增強居民對對大件商品品的購買能能力。12/24/202221城市發(fā)展力力度及房地地產(chǎn)投資力力度不斷加加大六安城市建建設(shè)力度逐逐年加大，，年平均拆拆遷量在50萬萬平方米以以上。在大規(guī)模的的城市建設(shè)設(shè)背景下，，房地產(chǎn)市市場逐年火火熱，08年后房地地產(chǎn)投資增增速得到合合理控制。。同時也是是房地產(chǎn)市市場回歸理理性的表現(xiàn)現(xiàn)。12/24/202222異常基本正常正常運行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市市場預(yù)警警預(yù)報指指標(biāo)體系系監(jiān)測六安09年完成成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)投資資額43.5億億元，增增長12.1%；商品品房屋施施工面積積536萬平方方米，增增長26.7%；商品品房屋竣竣工面積積121.5萬萬平方米米，增長長20.3%；商品品房屋銷銷售面積積170萬平方方米，增增長25.6%；商品品房屋銷銷售額49.4億元，，增長44.7%。GDP584億元，，社會固固定投資資355.2億億元。12/24/2022232010年六安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷銷售情況況數(shù)據(jù)截止止4月16日，，2010年六六安市場場保持價價量齊升升的態(tài)勢勢，2月月由于節(jié)節(jié)假及房房源問題題，成交交量出現(xiàn)現(xiàn)短暫調(diào)調(diào)整。12/24/202224市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)周周期理論論階段價格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機蕭條六安房地地產(chǎn)市場場階段12/24/202225宏觀小結(jié)結(jié)城市發(fā)展展迅速：：六安城市市發(fā)展迅迅猛，對對周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸吸引力不不斷增強強，城市市未來發(fā)發(fā)展被看看好。房地產(chǎn)投投資：房地產(chǎn)投投資處于于快速增增長階段段，隨著著城市建建設(shè)力度度的不斷斷加大，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資必必將跨上上一個新新的臺階階。居民購買力：：隨著居民收入入水平的不斷斷增加，居民民儲蓄也不斷斷增多，居民民對大件商品品的購買力逐逐漸增強。但但我們也要看看到，居民收收入雖有較大大增長，但物物價與房價在在09年均均有較大漲幅幅。六安市居居民收入與其其他城市相比比依然較低，，居民對高總總價商品的購購買，依然具具有一定抗性性。12/24/202226經(jīng)歷2008年的市場低低谷和2009年的紅火火回暖，六安安房地產(chǎn)市場場逐漸與全國國房地產(chǎn)大勢勢接軌，融入入行業(yè)潮流之之中，不再封封閉式地平穩(wěn)穩(wěn)漸行。由封封閉走向開放放，眾多知名名開發(fā)商和代代理公司接踵踵而至，不僅僅帶來了最前前沿的行業(yè)理理念，更憑借借深厚的專業(yè)業(yè)經(jīng)驗催生了了許多高品質(zhì)質(zhì)的經(jīng)典項目目，推動六安安房地產(chǎn)市場場走向成熟。。2009年，，六安城區(qū)累累計銷售商品品房164萬萬平方米、15633套套，同比分別別增長54%和45%，，銷售金額55億元，同同比增長74%。其中，，住房銷售133萬平方方米、12467套、金金額40億元元，同比分別別增長57%、51%、、74%。安徽中部崛起起的大勢所趨趨，省會經(jīng)濟濟圈的延伸擴擴散，皖江城城市帶的劃定定，勢必助推推六安經(jīng)濟的的快速騰飛，，也勢必掀起起房地產(chǎn)市場場一輪又一輪輪的浪潮，以以滿足人們?nèi)杖找嬖鲩L的居居住生活需求求，建設(shè)健康康文明的和諧諧社會環(huán)境。。12/24/202227目前六安房地地產(chǎn)市場主要要在售項目集集中于城中心、城南南及城東板塊塊，其中以城南南和城中心為為熱點區(qū)域、、城市高檔居居住區(qū)，市場場接受度較高高。此外，受受政府土地供供給的影響，，城西及城北北區(qū)域開發(fā)量量較低，在銷銷項目也相對對較少。從項項目規(guī)劃及營營銷上，每個個板塊的房地地產(chǎn)項目，既既能呈現(xiàn)獨特特的區(qū)域特點點和專屬于自自己的客戶群群體，又不約約而同地在市市場的跌宕起起伏中同進同同退，或獨辟辟蹊徑的產(chǎn)品品定位、目標(biāo)標(biāo)客戶群，或或抱團取暖的的營銷策略、、推廣思路，，同中有異，，異中有同。。12/24/202228城西板塊城南板塊城北板塊城東板塊市中區(qū)市中區(qū)：4000元/㎡城東：3400-3500元/㎡城南：3900-4000元/㎡城西：3300-3400元/㎡城北：3800-4000元/㎡12/24/202229典型競爭項目目分析篩選原則競爭板塊及板板塊內(nèi)代表樓樓盤；同質(zhì)樓盤（同同等價位）。。篩選結(jié)果按價格體系分分析原則篩選選，結(jié)合本案案預(yù)估價格，，選取均價在在3500元元——4000元/平方方米區(qū)間的樓樓盤作為分析析重點，篩選選出的重點競競爭項目為：：名都﹒陽光水水岸、星匯苑苑、江南世家家、浙東商貿(mào)貿(mào)城、聚福園園、陽光威尼尼斯、錦繡華華府12/24/202230按競爭爭板塊塊及板板塊代代表樓樓盤原原則篩篩選結(jié)結(jié)果為為：城中板板塊為為本項項目所所在板板塊，，代表表樓盤盤為國江南世世家、、浙東東商貿(mào)貿(mào)城、、聚福福園、、陽光光威尼尼斯、、濱河河御景景城南板板塊為為重點點競爭爭板塊塊，代代表樓樓盤為為錦繡華華府、、上城城國際際城西及及城東東板塊塊為一一般競競爭板板塊，，由于于地段段及價價格等等因素素，不不屬于于直面面競爭爭區(qū)域域。12/24/202231樓盤名稱位置概況房源情況價格明珠·江南世家解放南路與龍河路交口總建筑面積11萬平米，曾開發(fā)明珠商業(yè)步行街一期多層已售完均價3700-3800元/平米濱河濱·香樟公寓梅山路與龍河路交叉口占地面積7.2萬平米，總建面30萬平米，全高層組成。在售1#、2#、14#80-130平米，主推A、B、D、E三種戶型剩余房源基本位于樓頂。均價3800元/平米聚福園紫竹林路以南建筑面積約10萬平米，多層、小高層、高層組成的住宅項目在售2#、3#、10#、13#的復(fù)式戶型價格約在3600-3700元/平米浙東商貿(mào)城解放路南地處解放路和大別山路，將建設(shè)成為包括大型百貨、大型超市、大賣場、大型電器、電子商業(yè)綜合類龍頭商貿(mào)城。規(guī)劃配置大型停車倉儲8萬㎡的超大型新型商業(yè)版塊?？偨ㄖ娣e60萬平米一期多層已售完，二期高層下半年開售均價4000元/平米，只剩一間商鋪，二層，均價18500元/平米12/24/202232樓盤名稱位置概況在售房源價格優(yōu)惠/備注下期房源華邦·錦繡華府佛子嶺路和解放南路交叉口

項目占地393畝，規(guī)劃建筑面積42萬平方米，其中住宅27.7萬平方米，公建建筑面積14萬平方米，其中小區(qū)公建配套建筑面積3916平方米，1800平米雙語幼兒園，800平米業(yè)主專用會所，300平米泳池；一期住宅容積率1．25；綠地率38.85%；停車位1900個，其中地上停車位906個2月10號開盤3期開三棟108套，賣90多套，4250元/平米按揭9.95折，

一次性99折5、6月份推三期剩余

六棟多層陽光·威尼斯皖西路（原新車站）與人民路（原金安區(qū)政府）之間項目占地250畝，總建筑面積30萬平方米，總戶數(shù)為1900戶。地處地處皖西路與淠望路交匯處，北接人民路、民惠路，東臨淠望路，西靠梅山路，南依皖西路，處于繁華路段的之中，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全，購物、休閑、餐飲、醫(yī)療、教育等一應(yīng)俱全。二期7#70－100左右高層基本上已經(jīng)銷售完畢4000元/平米無三期17#18#19#預(yù)約，6月份推出12/24/202233從戶型型配比比看舒適型型兩室室兩廳廳戶型型、三三室戶戶型占占據(jù)當(dāng)當(dāng)前市市場的的主導(dǎo)導(dǎo)地位位，以以滿足足自住住為主主的第第一居居所仍仍是主主流需需求，，多數(shù)數(shù)項目目的主主力戶戶型超超過60%；四室室、、躍躍層層或或復(fù)復(fù)式式戶戶型型，，基基本本屬屬于于調(diào)調(diào)配配戶戶型型。。值值得得注注意意的的是是，，一一室室戶戶型型（（指指低低于于60平平方方米米以以下下）），，市市場場供供給給量量極極少少，，表表明明投投資資性性和和過過渡渡性性產(chǎn)產(chǎn)品品目目前前市市場場并并不不成成熟熟。。從面面積積區(qū)區(qū)間間看看兩室室面面積積主主要要集集中中在在80-100平平方方米米之之間間，，90平平方方米米以以內(nèi)內(nèi)的的經(jīng)經(jīng)濟濟型型比比重重較較大大，，90平平方方米米以以上上的的舒舒適適型型兩兩室室占占據(jù)據(jù)一一定定比比例例；；三室室面面積積在在100-120平平方方米米之之間間，，其其中中110平平方方米米左左右右的的經(jīng)經(jīng)濟濟型型三三室室兩兩廳廳為為市市場場主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品品；；超過過130平平方方米米的的三三室室及及四四室室，，市市場場供供給給量量較較少少，，從從銷銷售售來來看看，，其其市市場場消消化化周周期期均均較較長長。。產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)上上以以傳傳統(tǒng)統(tǒng)平平層層做做為為市市場場主主要要供供給給，，躍躍層層產(chǎn)產(chǎn)品品多多數(shù)數(shù)是是集集中中在在閣閣樓樓或或頂頂躍躍的的做做法法上上。。調(diào)研研總總結(jié)結(jié)及及特特征征分分析析12/24/202234樓市市出出現(xiàn)現(xiàn)““倒倒春春寒寒””，，房房價價穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升，，短短期期仍仍難難下下降降。?；⒛昴甏捍汗?jié)節(jié)前前后后，，六六安安在在售售的的樓樓盤盤約約有有30多多家家，，推推出出的的房房源源100㎡㎡以以下下戶戶型型目目前前基基本本已已經(jīng)經(jīng)售售罄罄，，只只剩剩少少量量大大戶戶型型（（面面積積在在120㎡㎡以以上上）），，節(jié)節(jié)后后各各區(qū)區(qū)域域房房價價環(huán)環(huán)比比穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升，，與與節(jié)節(jié)前前相相比比均均價價漲漲幅幅在在100——200元元/㎡㎡，，市市場場延延續(xù)續(xù)2009年年的的熱熱度度，，剛剛性性需需求求依依舊舊旺旺盛盛，，短短期期內(nèi)內(nèi)房房價價難難以以下下浮浮。。樓盤盤供供應(yīng)應(yīng)速速度度跟跟不不上上市市場場消消化化速速度度，，市市場場進進入入斷斷供供期期。。經(jīng)過過2009年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場一一路路火火爆爆，，剛剛性性需需求求達達到到了了井井噴噴效效應(yīng)應(yīng)，，自自09年年下下半半年年始始，，每每家家樓樓盤盤都都全全線線飄飄紅紅，，并并一一直直延延續(xù)續(xù)到到年年底底，，致致使使許許多多樓樓盤盤的的在在售售房房源源出出現(xiàn)現(xiàn)罕罕見見的的無無房房可可售售狀狀態(tài)態(tài)，，打打亂亂了了開開發(fā)發(fā)商商預(yù)預(yù)定定的的銷銷售售進進度度和和推推盤盤時時間間，，導(dǎo)導(dǎo)致致市市場場處處于于斷斷供供情情形形，，價價格格也也持持續(xù)續(xù)上上漲漲。。12/24/202235近期期政政策策調(diào)調(diào)控控影影響響尚尚未未結(jié)結(jié)束束，，開開發(fā)發(fā)商商集集中中選選擇擇五五、、六六月月份份為為推推盤盤期期。。年初初國國家家連連續(xù)續(xù)出出臺臺的的針針對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場過過度度膨膨脹脹的的調(diào)調(diào)控控政政策策，，既既令令市市場場觀觀望望，，又又令令開開發(fā)發(fā)商商猶猶豫豫，，對對市市場場的的心心理理干干預(yù)預(yù)還還沒沒有有完完全全被被消消化化，，今今年年到到底底該該奉奉行行一一個個什什么么樣樣的的銷銷售售策策略略和和價價格格策策略略呢呢？？此此外外，，今今年年春春節(jié)節(jié)太太靠靠后后，，使使三三月月份份推推出出銷銷售售的的樓樓盤盤因因客客流流少少而而無無法法接接受受充充分分的的市市場場信信息息，，難難以以準準確確定定價價，，五五、、六六月月份份市市場場或或明明朗朗，，供供應(yīng)應(yīng)量量也也能能跟跟上上，，時時間間節(jié)節(jié)點點有有利利于于推推盤盤。。城鄉(xiāng)一體體化，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶扮演樓樓盤消費費主力軍軍。六安地處處大別山山區(qū)，轄轄屬的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及金金寨、霍霍邱、壽壽縣等縣縣城很多多地處深深山，貧貧窮而落落后，這這里的居居民有走走出大山山的強烈烈意愿，，無論是是改善居居住條件件或為孩孩子提供供優(yōu)越的的教育資資源，有有購買能能力的居居民都選選擇在六六安置業(yè)業(yè)，而春春節(jié)在外外務(wù)工返返鄉(xiāng)人員員，手頭頭寬裕，，懷著居居住夢想想，紛紛紛進城買買房，掀掀起購房房熱潮，，成為各各個樓盤盤的消費費主力軍軍。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶在春節(jié)節(jié)六安房房地產(chǎn)市市場中占占目標(biāo)客客戶群40%以以上，個個別樓盤盤甚至達達60%以上。。12/24/202236目前六安安的房地地產(chǎn)市場場依然處處于快速速發(fā)展階階段，2010年的市市場供應(yīng)應(yīng)量和需需求量將將會繼續(xù)續(xù)加大，，社會敏敏感度也也日益倍倍增，一一方面是是全社會會眾口一一詞責(zé)罵罵“高房房價”、、政府適適時加大大宏觀調(diào)調(diào)控力度度；另一一方面是是無法遏遏制的龐龐大市場場需求和和行業(yè)起起伏波動動的周期期性的運運行，多多重博弈弈交織的的對立統(tǒng)統(tǒng)一，機機遇與挑挑戰(zhàn)并存存。但毋毋庸置疑疑，隨著著房地產(chǎn)產(chǎn)消費市市場的成成熟，后后續(xù)的市市場競爭爭將會異異常激烈烈，在硝硝煙彌漫漫的角逐逐中，只只有搶占占先機，，才能居居于主動動，處亂亂不驚，，從容應(yīng)應(yīng)變，因因此，無論是開開發(fā)、推推盤或營營銷推廣廣，宜早早不宜遲遲。12/24/202237Part4、客戶定定位12/24/202238區(qū)域意向城市現(xiàn)狀：城市南移東擴老城核心地位依然堅定，地段價值優(yōu)勢明顯。從區(qū)域來看看：老城區(qū)區(qū)板塊是置置業(yè)者選擇擇的首選區(qū)區(qū)域城西板塊城南板塊城北板塊城東板塊老城區(qū)市中區(qū)：4000元元/㎡城東：3400-3500元元/㎡城南：3900-4000元元/㎡城西：3300-3400元元/㎡城北：3800-4000元元/㎡12/24/202239客戶分析面積需求12/24/202240

12/24/202241分析本案房房源

目標(biāo)標(biāo)客戶鎖定定為以下三三類有較高購買買力的中青青族群人際傳播至至上的成熟熟人群區(qū)域內(nèi)實力力個體戶12/24/202242年齡集中在在25~45歲之間間，這些人人主要一是是大學(xué)畢業(yè)一一段時間、、收入水平平較高的，和有父母、親親戚資助的年輕置業(yè)業(yè)者；二是是周邊縣、、鄉(xiāng)較強實實力的渴望望進城置業(yè)業(yè)的中年群群體。他們購房最最看重的因因素是價格、性價價比，同時未來來子女的教教育問題也也是重要的的考慮因素素；，這類人購房房受地域限制制較小，除本區(qū)域域外，還有有可能來自自于市區(qū)及及周邊其它它區(qū)域?？蛻舳ㄎ唬海河休^強購購買力的中中青族群12/24/202243這些人主要要是在大企業(yè)、、大機關(guān)單單位、學(xué)校校工作的職職工，和一一些生意人人，收入屬屬于中偏上上水平，且且相對穩(wěn)定定，購買力力較強；他們更看重居住環(huán)環(huán)境在固定定交流圈中中的影響，容易受口口碑傳播的的影響，且且與本案另另外一千套套房源的客客戶存在聯(lián)聯(lián)系的可能能性較大；；之前一般有有住房，現(xiàn)現(xiàn)在一般處處于換房期期，房屋的的性價比、舒舒適度、與與生活圈子子的聯(lián)系程程度是購房時的的主要考慮慮因素?？蛻舳ㄎ唬海喝穗H傳播播至上的成成熟人群12/24/202244這些人主要是是來自附近區(qū)區(qū)域內(nèi)的安徽徽大市場、國國際汽車城等等；他們喜歡選擇擇既屬于城市市范圍又靠近近自身經(jīng)營場場所的區(qū)域置置業(yè)，看重的的是物業(yè)的便捷程程度與性價比比。對身份訴求次次于物業(yè)實用用性，更注重重物業(yè)實用性性、功能性。。客戶定位：區(qū)區(qū)域內(nèi)實力個個體戶12/24/202245Part5、產(chǎn)品定位12/24/202246定位前地塊研研判與分析基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)大別山路解放路12/24/202247定位前地塊研研判與分析SWOT分析析TSWOStrength

S1、配套優(yōu)勢：從購物消費、娛樂休閑、運動到醫(yī)療教育能滿足中高端消費群體的要求；S2、交通優(yōu)勢：地塊三面環(huán)路，特別是臨近六安主干道解放路，交通通達度高，具有很好的交通優(yōu)勢；S3、市場優(yōu)勢：本案周邊項目住宅項目云集，造就城市核心區(qū)域住宅區(qū)的氛圍。WeaknessW1、規(guī)劃劣勢：地塊被市政路分割，不利于整體規(guī)劃；W2、環(huán)境劣勢：地塊周邊整體環(huán)境混亂，處在核心位置卻非高端形象；W3、產(chǎn)品劣勢：原有產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)感較差，特征不明確，圍合式商業(yè)不適合本項目。OpportunityQ1、六安整體經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好；Q2、周邊項目的開發(fā)，有利于區(qū)域整體市場的啟動，為項目入市創(chuàng)造了一定的機會。ThreatsT1、尚未明朗的政策性影響；T2、區(qū)域供應(yīng)量較大，競爭激烈；T3、區(qū)域樓盤同質(zhì)化。

12/24/202248產(chǎn)品定位———定位方向創(chuàng)造形象明星星樓盤創(chuàng)造品牌明星星樓盤創(chuàng)造銷售明星星樓盤提高產(chǎn)品的市市場有效占有有率幫助恒遠集團團實現(xiàn)土地最最高價值借助區(qū)位優(yōu)勢勢提升恒遠的的品牌力12/24/202249產(chǎn)品定位———定位策略挖掘+升華、、塑造挖掘：即對項項目可利用基基點進行充分挖掘。挖掘：即對對對板塊優(yōu)勢的的升華以及產(chǎn)品概念的塑塑造來看齊定定位方向。12/24/202250產(chǎn)品定位—定定位三元戰(zhàn)略略從三元戰(zhàn)略的的高度來定位位產(chǎn)品區(qū)域資源·行政、教育、商務(wù)、商業(yè)、生活五大因素碰撞·金融醫(yī)療設(shè)施齊全·高檔消費場所輻射市場供需·區(qū)域70%以上中高檔的樓盤云集于此·區(qū)域項目都以“城市中心”為核心利益點·區(qū)域成為購房者首選·90——120平方米中等套型是市場首選地塊特征及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)?規(guī)模適中——16萬?容積率較高——3.3?2.5萬房回遷?項目自身可挖掘賣點不多市場定位：核心高尚聚居區(qū)中的個性化產(chǎn)品12/24/202251產(chǎn)品定位—定定位形象定位位城市副中心多維生活藍本本12/24/202252產(chǎn)品定位—分分類定位項目板塊和位位置定位和演演繹各盤匯聚、各有特色區(qū)域配套資源優(yōu)越，而本項目相對而言整體環(huán)境處于劣勢。地塊規(guī)劃不明確，對本項目的不利影響目前來說非常大領(lǐng)先地塊周邊的其他樓盤，比肩南片區(qū)整體檔次位于大別山路、解放路商業(yè)、市政配套集中區(qū)域商業(yè)、回遷以及南北地塊整合規(guī)劃改造聚居區(qū)核心物物業(yè)城市副中心多多維生活藍本本12/24/202253產(chǎn)品定位—分分類定位景觀定位和演演繹項目所處地段沒有公園等景觀綠地，因此本項目借力于公建綠化的可能性弱。本項目周邊目前的環(huán)境非常不理想，必然帶來一定的抗性。本項目被分割，而容積高，會形成擁擠壓抑的感覺，為本項目走中高端路線減分。文化主題園林設(shè)計提升景觀內(nèi)涵泛景觀、立體化、融入式、體驗型景觀設(shè)計通過拔高新樓、交錯排布提升景觀均好性及內(nèi)外視野加強中心園區(qū)、屋頂、入戶花園、花園平臺、情景商鋪的整體景觀設(shè)計創(chuàng)新主題園林林三百六十度度景觀城市副中心多多維生活藍本本12/24/202254產(chǎn)品定位—分分類定位案名定位和演演繹人居立方體，萬象生活城傲立一方之城，傲攬城市芳華超越時空平方，優(yōu)享生活立方“立方城”12/24/202255產(chǎn)品定位—分分類定位案名釋義1、立方：①代數(shù)上稱稱為三次方。。數(shù)字立方，，代表數(shù)量按按規(guī)律成倍翻翻增；事物立立方，形容發(fā)發(fā)展演變趨勢勢向多維度延延伸；生活立立方，寓意居居住環(huán)境無限限放大，生活活空間無限拓拓寬，視野心心胸?zé)o限開闊闊，精神境界界無限提升。。城市立方，生生活的三次方方。立，本義為為筆直的站立立，這與本案案的高層住宅宅不謀而合。?！兑住ず恪贰酚性疲骸熬右粤⒉灰滓追健?，有豎豎立、矗立之之意；方，本本為方向、方方位，為向某某一邊發(fā)展的的態(tài)勢。立方則顯示出出本案傲立一一方，成為大大別山路乃至至整個副中心心的典范型住住區(qū)。②量詞，用用于體積，常常用有立方米米、立方體，，形容物體高高、大或深，，讓人敬而仰仰之，頂禮膜膜拜。本項目目的規(guī)劃為六六安市區(qū)稀有有的高層建筑筑，高度意味味著海拔，標(biāo)標(biāo)識著體型，，與“立方””相結(jié)合恰當(dāng)當(dāng)好處，更彰顯本項目的的核心價值。立于層峰，方方顯本色。2、城：城邦，城堡，，一處人口密密集、商業(yè)繁繁華、氛圍濃濃郁、配套成成熟的居住地地，代表一種種和諧融洽的的社區(qū)生活環(huán)環(huán)境，宜人宜宜居。以城為為名，大氣磅磅礴，既拔高高了項目的形形象定位，又又描繪了一幅幅未來中心的的壯麗生活畫畫卷。這里，容納了了一個城市的的風(fēng)景。城上城，家天天下。12/24/202256產(chǎn)品定位—分分類定位推廣延伸1、現(xiàn)代城市市中人們住在在圍墻里，居居住在平方中中，交際在圈圈子層，生活活和社會交往往的空間越來來越狹小，已已無法滿足人人們不斷增長長的物質(zhì)和精精神需求。立立方城，以立立方取代平方方，升華空間間層面，綻放放更多精彩，，調(diào)大生活映映像的焦距，，給人更加自自由、開放和和舒適的都市市居住感。2、如果把人人的生命濃縮縮在一個立體體空間里，那那么長度代表表生命周期，，寬度代表生生存質(zhì)量，高高度則代表精精神境界。生生活的廣度，，生命的深度度，人生的高高度，猶如一一個立方體，，勾勒人們心心理需求的三三個層面。立立方城，打造造立體化的立立方生存空間間，跨越生命命周期的局限限，擺脫生活活環(huán)境的束縛縛，追求精神神意念的超脫脫，釋放五彩彩斑斕的人生生。12/24/202257Part6、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計建建議議12/24/202258規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計建建議議入口口交通通系系統(tǒng)統(tǒng)建筑筑系系統(tǒng)統(tǒng)景觀觀系系統(tǒng)統(tǒng)車行行入入口口：：設(shè)設(shè)在在大大別別山山路路，，人人行行主主入入口口：：設(shè)設(shè)在在25號號路路。。路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：完完全全人人車車分分離離；；汽汽車車：：直直接接經(jīng)經(jīng)車車行行入入口口進進入入地地下下車車庫庫，，地地面面不不設(shè)設(shè)汽汽車車停停車車位位；；步步行行系系統(tǒng)統(tǒng)：：結(jié)結(jié)合合景景觀觀設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)劃劃人人行行系系統(tǒng)統(tǒng)。。南北北地地塊塊分分類類，，面面向向不不同同客客戶戶，，中中小小戶戶型型集集中中，，大大戶戶型型景景觀觀房房集集中中。。入口口景景觀觀：：結(jié)結(jié)合合入入口口大大門門和和社社區(qū)區(qū)精精神神雕雕塑塑設(shè)設(shè)計計端端點點景景觀觀。。中心心景景觀觀：：設(shè)設(shè)臵臵文文化化主主題題中中心心廣廣場場。。宅間間景景觀觀：：不不同同宅宅間間設(shè)設(shè)計計分分主主題題景景觀觀小小品品。。空中中花花園園景景觀觀：：結(jié)結(jié)合合入入戶戶花花園園、、休休閑閑平平臺臺、、屋屋頂頂進進行行設(shè)設(shè)計計。。12/24/202259規(guī)劃設(shè)計計建議——建筑風(fēng)風(fēng)格建議議ARTDECO建建筑風(fēng)格格設(shè)設(shè)計注意意要點：：體、面、、線的比比例嚴格格遵循經(jīng)經(jīng)典ARTDECO建筑。。注意追追求俊朗朗內(nèi)斂的的味道，，而不追追求華貴貴富麗的的表現(xiàn)。。外立面面可選用用石材或或涂料，，考慮到到成本，，建議以以涂料為為主。涂涂料的色色彩必須須純正，，涂料必必須能抗抗時間和和不良氣氣候等因因素的破破壞。在在設(shè)計前前，可參參考借鑒鑒上海等等地ARTDECO建筑風(fēng)風(fēng)格的相相關(guān)樓盤盤。12/24/20226012/24/20226112/24/20226212/24/202263創(chuàng)新空間間精致戶戶型設(shè)計注意意要點：：主力戶型型在控制制總面積積的前提提下，兼兼顧舒適適性和實實用性。。主力戶型型同一面面積段做做多種設(shè)設(shè)計方案案，每個個方案各各具特點點而又保保證各個個戶型不不互相擠擠壓。在控制總總面積、、保證基基本功能能空間的的前提下下加強電電梯間和和入戶玄玄關(guān)的整整體設(shè)計計、入戶戶花園和和花園休休閑平臺臺的設(shè)計計。規(guī)劃設(shè)計計建議——戶型設(shè)設(shè)計建議議12/24/202264戶型感染染力>>12/24/202265戶型感染染力>>12/24/202266通過戶型型設(shè)計實實現(xiàn)偷面面積>>方式：凸窗贈送送全部面面積凸窗增加加了室內(nèi)內(nèi)可使用用空間和和視野開開闊感，，但贈送送面積較較小。12/24/202267通過戶戶型設(shè)設(shè)計實實現(xiàn)偷偷面積積>>方式：：陽臺、、內(nèi)庭庭院改改房贈贈送半半面積積利用內(nèi)內(nèi)庭院院，提提高戶戶型舒舒適度度及品品質(zhì)，，并為為改房房提供供可能能，增增強實實用性性，達達到提提升產(chǎn)產(chǎn)品價價值的的目的的。贈送一一半全部贈贈送改房改房12/24/202268360度文文化風(fēng)風(fēng)情主主題景景觀入口景景觀：：結(jié)合入入口大大門和和社區(qū)區(qū)精神神雕塑塑設(shè)計計端點點景觀觀。中心景景觀：：設(shè)臵文文化主主題中中心廣廣場。。架空層層景觀觀：車位、、休閑閑平臺臺、以以及與與中心心景區(qū)區(qū)的過過渡和和結(jié)合合。宅間景景觀：：不同宅宅間設(shè)設(shè)計分分主題題景觀觀小品品?；▓@式式地下下車庫庫景觀觀：出入口口、采采光井井與地地面景景區(qū)的的過渡渡和結(jié)結(jié)合。。空中花花園景景觀：：結(jié)合入入戶花花園、、休閑閑平臺臺、屋屋頂進進行設(shè)設(shè)計。。規(guī)劃設(shè)設(shè)計建建議——景觀觀設(shè)計計建議議12/24/202269景觀設(shè)設(shè)計參參考圖圖片——底層層通透透12/24/202270景觀設(shè)設(shè)計參參考圖圖片——陽光光花園園地下下車庫庫12/24/202271規(guī)劃設(shè)計建建議—配套套設(shè)計建議議情景洋房商商鋪&通透透式底鋪設(shè)計注意要要點：總體和單體體體量的控控制。建筑單體和和景觀的融融合。結(jié)合文化休休閑會館和和商業(yè)配套套定位。與香格里拉拉大酒店形形成整體配配套系統(tǒng)，，功能分化化而又互相相支持。根據(jù)配套定定位確定意意向品牌商商家和會館館經(jīng)營商家家，結(jié)合商商家意見進進行配套設(shè)設(shè)計。12/24/202272商鋪參考圖圖片12/24/202273Part7、推廣策略略12/24/202274推廣策略——總體推廣廣策略板塊占位、概念造勢、引領(lǐng)市場第一戰(zhàn)略第二戰(zhàn)略第三戰(zhàn)略概念戰(zhàn)略價值戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略12/24/202275推廣策略——總體推廣廣策略戰(zhàn)略重點價值心理占位品牌與產(chǎn)品互動互動戰(zhàn)略，實現(xiàn)概念與銷售的雙贏。先做項目概念，再做樓盤銷售；先賣生活方式后推產(chǎn)品賣點，有效規(guī)避自身劣勢，達到整體的價值塑造和提升。以產(chǎn)品概念、特點、生活方式來教育、引導(dǎo)、創(chuàng)造市場，突破客戶對居住觀念、價值觀念的傳統(tǒng)心理，轉(zhuǎn)而提升為對產(chǎn)品附加價值的認可，實現(xiàn)心理占位后，再推廣項目價格，以最終突破客戶心理價格預(yù)期，拉動項目的去化。12/24/202276推廣策略——總體推廣廣策略產(chǎn)品戰(zhàn)略工程步驟第一步（產(chǎn)產(chǎn)品樹立期期）形象造勢，，心理占位位，奠定項項目核心化化居住中心心地位，導(dǎo)導(dǎo)入品牌；；傳播項目目概念、生生活與價值值觀，樹立立項目品牌牌的核心精精神內(nèi)涵。。第二步（產(chǎn)產(chǎn)品升華期期）第一階段：：園林景觀觀、建筑風(fēng)風(fēng)格和品質(zhì)質(zhì)為傳播主主題，深化化支撐項目目概念第二階段：：不同物業(yè)業(yè)形態(tài)及配配套，硬件件軟件兼?zhèn)鋫?，全面提提升產(chǎn)品檔檔次。第三階段：：整體形象象完成，生生活方式再再次升級，，高品位社社區(qū)。第三步（產(chǎn)產(chǎn)品鞏固期期）社區(qū)配套完完善，服務(wù)務(wù)深入完善善，品味生生活的社區(qū)區(qū)文化，口口碑相傳。。第四步（產(chǎn)產(chǎn)品延展期期）通過前三步步項目品牌牌和企業(yè)品品牌的良性性互動，建建立起企業(yè)業(yè)和項目品品牌的價值值和資產(chǎn)，，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進行行品牌延展展。12/24/202277推廣廣策策略略——總總體體推推廣廣策策略略三大跟進策略做勢勢做事事做市市做勢勢借勢勢造品品牌牌之之勢勢，，造造市市場場之之勢勢造概概念念之之勢勢，，造造產(chǎn)產(chǎn)品品之之勢勢借““舊舊城城改改造造””之之勢勢借““副副城城市市中中心心板板塊塊””之之勢勢造““城城市市副副中中心心多多維維生生活活藍藍本本””方便便/舒舒適適/品品味味/健健康康差別別化化客客戶戶定定位位、、分分別別引引導(dǎo)導(dǎo)、、鎖鎖定定、、消消化化其他他區(qū)區(qū)域域裕安安區(qū)區(qū)面向向六六安安市市場場12/24/202278推廣廣策策略略——總總體體推推廣廣策策略略形象象概概念念推廣廣攻攻略略文線線————精精準準媒媒體體布布陣陣，，精精確確主主題題推推廣廣。。武線線————選選擇擇關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點，，啟啟動動““活活動動助助推推器器””，，營營造造強強大大聲聲勢勢。。大眾眾傳傳播播，，小小眾眾推推廣廣。。既要要強強調(diào)調(diào)整整體體品品牌牌的的知知名名度度和和號號召召力力，，又又要要在在特特殊殊目目標(biāo)標(biāo)客客群群范范圍圍內(nèi)內(nèi)進進行行傳傳播播；；品牌牌的的知知名名度度和和傳傳播播的的針針對對性性，，是是相相輔輔相相成成的的兩兩個個概概念念，，構(gòu)構(gòu)成成了了其其互互動動性性和和貫貫通通性性；；大眾眾推推廣廣運運用用戶戶外外、、報報紙紙、、電電視視、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、短短信信等等覆覆蓋蓋面面廣廣的的媒媒體體，，而而小小眾眾傳傳播播如如DM、、專專屬屬活活動動等等。。在銷銷售售的的整整個個時時間間序序列列上上，，選選擇擇幾幾個個關(guān)關(guān)鍵鍵性性的的節(jié)節(jié)點點，，安安裝裝““發(fā)發(fā)動動機機””、、““助助推推器器””，，給給樓樓盤盤的的品品牌牌建建設(shè)設(shè)和和銷銷售售工工作作全全力力加加速速。?；罨顒觿拥牡南⑾髨蟮赖?、、深深度度綜綜合合的的新新聞聞報報道道、、直直接接的的平平面面廣廣告告、、多多媒媒體體宣宣傳傳廣廣告告配配合合，，以以及及特特定定““公公眾眾””的的現(xiàn)現(xiàn)場場參參與與等等，，能能更更有有效效的的進進行行品品牌牌傳傳播播和和銷銷售售促促進進。。12/24/202279推廣廣策策略略——產(chǎn)產(chǎn)品品核核心心價價值值核心心價價值值的的支支撐撐和和演演繹繹恒遠立方城的品牌屋結(jié)構(gòu)品牌牌承承諾諾產(chǎn)品品利利益益點點（品品牌牌支支撐撐點點））消費費者者利利益益點點推廣廣宣宣傳傳點點城市副中心多維生活藍本優(yōu)越區(qū)域配套資源暢享全方位生活配套宜居地，快意人生文化主題園林心靈的文化對答守望思想的風(fēng)景實用舒適氣派親綠親光親氧創(chuàng)想空間，創(chuàng)享生活精致、創(chuàng)新戶型情景商鋪衣香鬢影醉美風(fēng)情咖啡、茶、美酒的相問相候12/24/202280推廣廣策策略略——階階段段推推廣廣策策略略一期階段劃分形象導(dǎo)入期清盤期持續(xù)期公開強銷期以項目開工到到接待中心進進場為入市契契機，配合項項目內(nèi)部預(yù)訂訂，結(jié)合“城市副中心多多維生活藍本本”的主題概念念，展示本項項目獨特的居居住理念，引引起目標(biāo)客戶戶的關(guān)注、共共鳴。配合項目進度度，利用在此此階段所經(jīng)歷歷的各個有利利于銷售的時時間節(jié)點，有有針對性地進進行宣傳。以以集束式的廣廣告投放、多多樣性的傳播播渠道和宣傳傳方式，使本本項目和“城市副中心多多維生活藍本本”這一理念深深植人心，從從而形成銷售售高峰。隨著主力房源源的逐步去化化，項目的銷銷售壓力亦將將減少。以延延續(xù)前一階段段大投入獲得得的宣傳效應(yīng)應(yīng)為主，保持持本項目的信信息到達率，，保障剩余房房源的正常去去化，維持項項目品牌形象象。銷售工作已進進入尾聲，通通過少量廣告告和促銷活動動，去化最后后剩余房源，，同時注意開開發(fā)商的品牌牌形象維護，，為后期的項項目開發(fā)積蓄蓄市場效應(yīng)。。12/24/2022817月8月9月10月11月12月1月2月3月入市期開盤強銷期內(nèi)部認購期營銷階段持續(xù)期尾盤期10/07VIP卡發(fā)售意向選房活動促銷開盤儀式市區(qū)營銷中心開放4月本期（累計）銷售率75%（25％）95%（20％）53%目標(biāo)分解銷售200張以上VIP卡平均每月30-40套銷售節(jié)奏推廣策略—項項目銷售節(jié)點點劃分及階段段目標(biāo)12/24/202282銷售實施第一階段入入市期時間段：2010年6月——2010年7月月中下旬；目的：維系早期探探訪客戶，積積累意向客戶戶，使客戶對項目目初步認知，，初步試探市市場反應(yīng)。前提必備條件件：銷售準備：市市區(qū)營銷中心心包裝、海報報印刷、銷售售熱線、客戶戶登記表、銷銷售百問、銷銷售人員（6名）、工裝裝、名片到位位工程配合：工工地圍墻涂刷刷完成綠化帶帶土地平整完完畢，綠植植已經(jīng)進行植植栽工地現(xiàn)場場巨幅廣告牌牌到位宣傳推廣：采用海報、戶戶外，不采用用報地紙紙、電視等大大眾媒體發(fā)布布信息；主要宣傳內(nèi)容為為新站片區(qū)賣賣點及開發(fā)商品牌主要活動：現(xiàn)場售樓處及及示范區(qū)公開開――展示品質(zhì)，提提升形象關(guān)鍵工作：人員招聘與培培訓(xùn)；客戶問詢接待待客戶訪談及直直郵；媒體推廣計劃劃確定；銷售物料及報報廣制作；內(nèi)部認購（VIP卡銷售售）方案確定；現(xiàn)場營銷中心心及板房包裝裝方案確定；樹立城市副中中心多維生活藍本形形象12/24/202283銷售實施第二階段內(nèi)內(nèi)部認購期期時間段：2010年7月下旬———2009年年9月初；；目的：市場導(dǎo)入，全全面造勢，價價格試探，為為銷銷售預(yù)熱，積積累和消化誠誠意客戶。前提必備條件件：銷售準備：折折頁、戶型手手冊、VIP卡、VIP權(quán)益書、認認購協(xié)議書、、銷控文件、、按揭方式、、財務(wù)人員到到位；宣傳推廣：開始采用主流流媒體，結(jié)合合媒體、電臺炒作作，宣傳內(nèi)內(nèi)容以形象為主，，配合營銷活活動信息主要活動：產(chǎn)品推介新聞聞發(fā)布會新站區(qū)論壇關(guān)鍵工作：開盤（選房））方案確定銷售物料制作作VIP卡銷售售；現(xiàn)場營銷中心心裝修；板房及現(xiàn)場包包裝制作；示范園林施工工。打造立體生活活領(lǐng)域12/24/202284銷售實實施第三階階段開開盤盤強銷銷期時間段段：2010年年9月月初———2010年年11月目的：：正式銷銷售、、實現(xiàn)現(xiàn)住宅宅熱銷銷局面面、達達成銷售目目標(biāo)關(guān)鍵工工作：：選房及及公開開發(fā)售售推廣渠渠道：：軟文:充分渲渲染開開盤熱熱銷場場面戶外:告之公公開消消息媒體組組合:網(wǎng)絡(luò)、、戶外外廣告告、DM單頁投放量量：客戶關(guān)關(guān)注逐逐漸升升溫，，持續(xù)續(xù)保持持前期期勢頭，，開盤盤期間間投放放量同同開盤盤前活動配配合：：秋季房房展會會―――產(chǎn)品品形象象展示示開盤當(dāng)當(dāng)天活活動―――營營造熱熱銷場場面周邊企企事業(yè)業(yè)單位位團購購活動動時間間：：2010年9月關(guān)鍵行行動：：開盤盤儀式式關(guān)鍵條條件：：開盤show戶戶外外廣告告更換換園林展展示現(xiàn)現(xiàn)場場導(dǎo)示示系統(tǒng)統(tǒng)更新新人員邀邀請（（市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)））新新現(xiàn)場場銷售售組織織重大節(jié)節(jié)點：：開盤盤12/24/202285銷售售實實施施第四四階階段段持持續(xù)續(xù)期期時間間段段：：2010年年11月月————2011年年2月月底底目的的：：現(xiàn)場場展展示示，，客客戶戶關(guān)關(guān)系系維維護護推廣廣渠渠道道：：報紙紙、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、戶戶外外投放放量量：：前期期投投放放量量同同開開盤盤期期，，中中后后期期可可根根據(jù)銷銷售售情情況況調(diào)調(diào)整整活動動配配合合：：事件件營營銷銷（（節(jié)節(jié)日日活活動動））————全全面面展示示項項目目活動動行行銷銷（（客客戶戶答答謝謝會會））————維維護客客戶戶關(guān)關(guān)系系第五五階階段段尾尾盤盤期期時間間段段：：2011年年2月月底底以以后后目的的：：住宅宅進進入入尾尾盤盤銷銷售售期期推廣廣渠渠道道：：鼓勵勵老老客客戶戶介介紹