房地產(chǎn)產(chǎn)品策略課件 46

第6章房地產(chǎn)產(chǎn)品策略

內(nèi)容提要6.1房地產(chǎn)產(chǎn)品概述6.2房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策略6.3房地產(chǎn)產(chǎn)品定位方法6.4住宅的選型6.5房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期策略6.6房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化策略6.7房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌策略房地產(chǎn)產(chǎn)品概念

產(chǎn)品指通過交換而滿足人們需求和欲望的因素或手段。包括提供給市場，能夠滿足消費者或用戶某一需求和欲望的任何有形物品和無形產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品可以定義為：用于滿足人們對生活、工作、獲利等需求和欲望的建筑實物以及與之相匹配的各種服務(wù)的總稱。有形實體物業(yè)實體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等無形服務(wù)服務(wù)、保證、物業(yè)形象、經(jīng)營者信譽等產(chǎn)品的五個層次最基本的層次是核心利益(corebenefit)，即顧客真正需要的基本服務(wù)或利益。如旅館－－休息與睡眠第二個層次，實現(xiàn)核心利益所必須的基礎(chǔ)產(chǎn)品(basicproduct)，即產(chǎn)品的基本形式。如旅館－－床，浴室，毛巾，衣柜，廁所等。第三個層次，期望產(chǎn)品(expectedproduct)，即購買者在購買產(chǎn)品時通常期望或默認(rèn)的一組屬性和條件。如旅館－－干凈的床，新的毛巾，清潔的廁所，相對安靜的環(huán)境。第四個層次，附加產(chǎn)品(augmentedproduct)，即提供超過顧客期望的服務(wù)和利益，以便把公司的提供物與競爭者的提供物區(qū)別開來。如旅館－－電視機，網(wǎng)絡(luò)接口，鮮花，結(jié)帳快捷，美味的晚餐，優(yōu)良服務(wù)等。

第五個層次是潛在產(chǎn)品(potentialproduct)，即該產(chǎn)品在將來最終可能會實現(xiàn)的全部附加部分和轉(zhuǎn)換部分（產(chǎn)品將來的發(fā)展方向〕。如旅館－－全套家庭式旅館的出現(xiàn)房地產(chǎn)整體產(chǎn)品的層次核心產(chǎn)品附加產(chǎn)品基礎(chǔ)產(chǎn)品期望產(chǎn)品潛在產(chǎn)品為消費者提供最基本的效用和利益購買產(chǎn)品所獲得的各種附加服務(wù)和利益，如售前咨詢、售中服務(wù)和售后管理等核心產(chǎn)品借以實現(xiàn)的形式，如區(qū)位、規(guī)格、質(zhì)量、設(shè)施、環(huán)境等購買產(chǎn)品時希望和默認(rèn)的一組屬性和條件，如地段較好、環(huán)境幽美、交通便利等產(chǎn)品最終可能會實現(xiàn)的全部附加部分和將來會轉(zhuǎn)換的部分，如全裝修房或毛坯房等6.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念1、核心產(chǎn)品房地產(chǎn)核心產(chǎn)品是指能滿足消費者的基本效用和使用功能的產(chǎn)品。

2、形式產(chǎn)品房地產(chǎn)形式產(chǎn)品是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的基本載體，是指核心產(chǎn)品所展示的全部外部特征，它是消費者可直接觀察和感覺到的內(nèi)容。3、房地產(chǎn)附加產(chǎn)品指消費者通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，也就是房地產(chǎn)產(chǎn)品中所包含的所有附加服務(wù)和利益。房地產(chǎn)產(chǎn)品的三種層次6.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本類型1、土地土地可分為未開發(fā)土地和已開發(fā)土地兩種情況。土地按用途分類，可分為居住用地、工業(yè)用地、倉儲用地、商業(yè)金融業(yè)用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、特殊用地、農(nóng)用地等。2、居住物業(yè)居住物業(yè)是指供人們生活居住的建筑，它包括普通住宅、公寓、別墅等。3、寫字樓物業(yè)寫字樓是一種供機關(guān)、企事業(yè)單位等辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，也稱辦公大樓。4、商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)是進行商品交換和流通的建筑物和場所，包括商店、商場、百貨大樓、超級市場、購物中心、地下商業(yè)街等。5、工業(yè)物業(yè)

工業(yè)物業(yè)是為工業(yè)生產(chǎn)提供活動空間的物業(yè)，它包括廠房、倉庫、貨場等。工業(yè)物業(yè)是工業(yè)生產(chǎn)的重要條件。工業(yè)物業(yè)有如下幾個特點：①工業(yè)物業(yè)外部裝修作一般處理即可，建筑成本相對較低。②工業(yè)物業(yè)在結(jié)構(gòu)設(shè)計方面技術(shù)性、專業(yè)性要求高，因而其適應(yīng)性較差。③工業(yè)物業(yè)對周圍道路交通、電力能源供應(yīng)、廢物廢水處理的保證條件有一定要求。④工業(yè)物業(yè)多采用自建方式，也可采用買賣或出租形式。6、旅館、酒店旅館、酒店是為旅客提供住宿、飲食服務(wù)以及娛樂活動的公共建筑。7、特殊物業(yè)特殊物業(yè)主要有娛樂中心、賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、停車場、飛機場、車站、碼頭等物業(yè)。特殊物業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容通常要得到政府的許可。6.2.1住宅產(chǎn)品的功能定位1、住宅產(chǎn)品功能定位的考量點——功能分類（1）基本功能（2）輔助功能2、住宅產(chǎn)品功能定位的基準(zhǔn)點——消費者3、住宅產(chǎn)品功能定位的參照點——競爭產(chǎn)品4、住宅產(chǎn)品功能定位的著陸點——企業(yè)資源5、住宅產(chǎn)品功能定位的確定住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的形形式式定定位位住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的形形式式定定位位，，是是指指為為了了實實現(xiàn)現(xiàn)住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的功功能能定定位位，，并并使使本本企企業(yè)業(yè)的的形形式式產(chǎn)產(chǎn)品品與與競競爭爭者者的的形形式式產(chǎn)產(chǎn)品品區(qū)區(qū)分分開開來來，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計、、景景觀觀設(shè)設(shè)計計、、社社區(qū)區(qū)配配套套設(shè)設(shè)施施、、建建筑筑形形態(tài)態(tài)、、立立面面色色彩彩、、建建筑筑材材料料、、設(shè)設(shè)備備、、戶戶型型、、面面積積、、質(zhì)質(zhì)量量、、品品牌牌等等諸諸多多要要素素中中，，選選擇擇其其中中的的一一些些要要素素，，并并使使其其創(chuàng)創(chuàng)造造出出一一定定的的特特色色，，以以在在目目標(biāo)標(biāo)市市場場消消費費者者心心目目中中留留下下獨獨特特的的印印象象。。住宅產(chǎn)品品的服務(wù)務(wù)定位住宅產(chǎn)品品的服務(wù)務(wù)定位，，是為了了實現(xiàn)住住宅產(chǎn)品品的功能能定位，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在售售前、售售中、售售后服務(wù)務(wù)以及物物業(yè)管理理中創(chuàng)造造出一定定的特色色，以期期給目標(biāo)標(biāo)市場消消費者留留下深刻刻的印象象。市場分析析方法1、市場分分析方法法的概念念市場分析析方法是是指運用用市場調(diào)調(diào)查方法法，對房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境進行數(shù)數(shù)據(jù)搜集集、歸納納、整理理并比較較分析，，形成項項目可能能的產(chǎn)品品定位方方向，然然后對數(shù)數(shù)據(jù)進行行競爭分分析，利利用普通通邏輯的的排除、、類比、、補缺等等方法形形成項目目的產(chǎn)品品定位方方法。2、市場分分析方法法的流程程3、房地產(chǎn)產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境研究究的內(nèi)容容（1）外部市市場環(huán)境境外部市場場環(huán)境是是指經(jīng)濟濟環(huán)境和和政策環(huán)環(huán)境。（2）競爭市市場環(huán)境境競爭市場場環(huán)境主主要指同同類項目目的開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)、、市場供供給量、、潛在需需求量、、開發(fā)規(guī)規(guī)模、城城市及區(qū)區(qū)域價格格分布規(guī)規(guī)律、產(chǎn)產(chǎn)品級別別指數(shù)、、客戶來來源和客客戶資源源情況。。建筑策劃劃方法1、建筑策策劃方法法的概念念建筑策劃劃是指根根據(jù)總體體規(guī)劃的的目標(biāo)，，從建筑筑學(xué)的角角度出發(fā)發(fā)，依據(jù)據(jù)相關(guān)經(jīng)經(jīng)驗和規(guī)規(guī)范，以以實態(tài)調(diào)調(diào)查為基基礎(chǔ)，經(jīng)經(jīng)過客觀觀分析，，最終得得出實現(xiàn)現(xiàn)既定目目標(biāo)所應(yīng)應(yīng)遵循的的方法和和程序。。2、建筑策策劃方法法的研究究領(lǐng)域根據(jù)研究究對象不不同，建建筑策劃劃方法的的研究領(lǐng)領(lǐng)域分為為第一領(lǐng)領(lǐng)域和第第二領(lǐng)域域，（1）第一領(lǐng)領(lǐng)域。研研究建筑筑、環(huán)境境、人的的課題。。（2）第二領(lǐng)領(lǐng)域。研研究建筑筑功能和和空間的的組合方方法。（1）目標(biāo)規(guī)規(guī)模設(shè)定定目標(biāo)規(guī)模模的設(shè)定定必須以以滿足使使用為前前提，同同時避免免不切合合實際的的浪費與與虛設(shè)。。（2）外部條條件調(diào)查查①地理條條件。②地域條條件。③社會條條件④人文條條件。⑤景觀條條件。⑥經(jīng)濟技技術(shù)條件件。（3）內(nèi)部條條件調(diào)查查內(nèi)部條件件主要指指建設(shè)項項目自身身條件，，如功能能要求、、使用者者條件、、使用方方式、建建設(shè)者的的設(shè)計要要求、管管理條件件，基地地內(nèi)的場場地性質(zhì)質(zhì)。（4）方案構(gòu)構(gòu)想指定項目目空間內(nèi)內(nèi)容、分分析空間間動現(xiàn)、、列出空空間明細(xì)細(xì)表、感感觀環(huán)境境。3、建筑策策劃方法法的流程程住宅分類類按照住宅宅的層次次劃分1、多層住住宅多層住宅宅一般指指層數(shù)在在4～6層的不設(shè)設(shè)電梯的的住宅。。多層住宅宅被大量量建造是是因為其其具有以以下特點點：（1）具有良良好的經(jīng)經(jīng)濟性。。（2）平面組組合靈活活。（3）面積利利用充分分。（4）空間尺尺度宜人人。2、高層住住宅關(guān)于高層層住宅，，按規(guī)范范規(guī)定層層數(shù)應(yīng)為為10層及10層以上。。一般將將12層以下設(shè)設(shè)置電梯梯的住宅宅稱為““小高層層住宅””。（1）高層住住宅發(fā)展展的合理理性（2）高層住住宅的特特點①垂直交交通方面面的特點點②公共活活動空間間的設(shè)置置③地下室室設(shè)置④防火疏疏散是設(shè)設(shè)計的重重要組成成部分⑤高層住住宅的用用地類型型（3）高層住住宅的類類型①塔式式住宅②板式式住宅3、小高層層住宅由于框架架結(jié)構(gòu)的的特點，，7～12層最為經(jīng)經(jīng)濟，目目前在許許多地區(qū)區(qū)和城市市流行。。人們將將這類層層數(shù)不多多并設(shè)置置有電梯梯的住宅宅稱為小小高層住住宅。（1）小高層層住宅的的設(shè)計特特點①從經(jīng)經(jīng)濟角度度考慮，，在滿足足消防疏疏散前提提下，應(yīng)應(yīng)盡量少少設(shè)電梯梯，樓梯梯間也應(yīng)應(yīng)在滿足足消防疏疏散前提提下，不不做或少少做防煙煙樓梯間間。②平面面布置上上一般采采用一梯梯4～8戶較多，，標(biāo)準(zhǔn)較較高時也也可采用用一梯二二戶，當(dāng)當(dāng)采用一一梯多戶戶時雖然然比較經(jīng)經(jīng)濟，但但往往不不能保證證每戶都都具有良良好的朝朝向。③小高高層的板板式住宅宅以12層左右為為宜，太太高太長長的板式式高層對對周圍建建筑的通通風(fēng)和日日照都有有不利影影響。（2）小高層層住宅的的特點能有效地地節(jié)約土土地。能較好地地體現(xiàn)以以人為本本的設(shè)計計思想。。擁有較高高的綠地地率。具有較好好的結(jié)構(gòu)構(gòu)性能。。具有一定定的經(jīng)濟濟性。4、低層住住宅（1）低層住住宅的特特征低層住宅宅往往是是指層數(shù)數(shù)在1～3層的住宅宅，這種種低層住住宅通常常稱之為為別墅。。其主要特特點如下下：因地制宜宜，巧妙妙利用地地形組織織室內(nèi)外外空間。。建筑與與環(huán)境緊緊密結(jié)合合，既是是欣賞大大自然的的休假基基地，同同時又成成為自然然風(fēng)景的的一部分分?？臻g構(gòu)成成豐富多多彩，各各類房間間既可靈靈活分隔隔，又可可相互溝溝通；既既有明確確的功能能分區(qū)，，又不受受封閉空空間的限限制，從從而創(chuàng)造造出豐富富的平面面與立體體構(gòu)成。。室內(nèi)外空空間互相相延伸、、滲透。。它是一種種非常人人性化的的住宅形形式。具有多元元化的建建筑風(fēng)格格，既可可精美華華麗又可可古樸粗粗獷。結(jié)構(gòu)簡單單，建造造技術(shù)要要求不高高，施工工周期短短，見效效快，這這對于項項目開發(fā)發(fā)特別有有利。（2）低層住住宅的類類型獨院式別別墅。并聯(lián)式別別墅。聯(lián)排式別別墅。疊層住宅宅。按照住宅宅平面布布置方式式劃分1、梯間式式住宅梯間式住住宅的戶戶門全在在建筑的的中部并并與樓梯梯間相銜銜接，其其布局的的優(yōu)點是是入戶位位置不會會被室外外寒風(fēng)直直吹，有有利于提提高保溫溫性能。。2、內(nèi)廊式式住宅內(nèi)廊式住住宅的廊廊子在住住宅的中中部，住住戶被分分別設(shè)置置在廊子子兩邊，，每戶一一般只能能占有一一個朝向向，不利利于通風(fēng)風(fēng)，不具具備朝向向的均好好性，且且住戶間間的干擾擾太大。。3、外廊式式住宅外廊式住住宅是通通過外廊廊從建筑筑物的外外墻一側(cè)側(cè)進入各各戶，外外廊式住住宅適用用于每戶戶都要求求有良好好的通風(fēng)風(fēng)，或者者由于當(dāng)當(dāng)?shù)貧夂蚝蛱攸c，，住戶需需要利用用外廊進進行戶外外活動的的地區(qū)，，也就是是亞熱帶帶和通風(fēng)風(fēng)要求高高的溫帶帶地區(qū)以以及常年年多雨的的熱帶地地區(qū)。外廊式住住宅每戶戶聯(lián)系的的住戶一一般在4戶以上，，且每戶戶都能得得到均等等的居住住條件，，但是公公共外廊廊對住戶戶的私密密性有一一定的影影響。4、內(nèi)天井井式住宅宅內(nèi)天井式式住宅是是借助設(shè)設(shè)計內(nèi)天天井解決決部分房房間的直直接采光光通風(fēng)問問題的住住宅。5、獨立單單元住宅宅獨立單元元住宅是是一種單單元獨立立建造而而且不考考慮相互互拼接的的住宅類類型，適適用于多多層和高高層建筑筑，其平平面外形形往往是是面寬和和進深尺尺寸比較較接近，，也把這這種住宅宅稱為““點式住住宅”。。6、躍層式式住宅躍層式式住宅宅是在在住宅宅的豎豎向交交通聯(lián)聯(lián)系上上進行行變化化的住住宅類類型，，多見見于多多層或或高層層建筑筑。7、復(fù)式式住宅宅復(fù)式住住宅的的總高高度通通常為為一般般住宅宅層高高的1.5倍，充充分利利用高高度優(yōu)優(yōu)勢，，復(fù)式式住宅宅與躍躍層式式住宅宅的最最大區(qū)區(qū)別在在于復(fù)復(fù)式住住宅只只是將將住宅宅的局局部重重疊布布置，，并不不具備備完整整的兩兩層空空間，，重疊疊部分分不能能重復(fù)復(fù)計算算建筑筑面積積。8、錯層層式住住宅所謂““錯層層式””住宅宅主要要指的的是一一套房房子的的各功功能區(qū)區(qū)不處處于同同一平平面，，即房房內(nèi)的的廳、、臥、、衛(wèi)、、廚、、陽臺臺處于于幾個個高度度不同同的平平面上上。住它類類型選選擇的的原則則住宅類類型的的選擇擇應(yīng)著著重考考慮以以下幾幾個問問題：：要充分分認(rèn)識識、利利用基基地的的特點點，根根據(jù)基基地的的地形形和地地貌特特征，，并結(jié)結(jié)合土土地的的高效效利用用，選選擇住住宅類類型。。要了解解居住住者的的屬性性，正確把把握住住宅區(qū)區(qū)與城城市、、街區(qū)區(qū)的關(guān)關(guān)系。。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的生生命周周期銷售/利潤額額利潤額額銷售額額引入期期成長期期成熟期期衰退期期產(chǎn)品生生命周周期曲曲線影響產(chǎn)產(chǎn)品生生命周周期的的因素素影響房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品生命命周期期的因因素主主要有有：房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品本身身的性性質(zhì)和和用途途，由由于房房屋能能夠滿滿足人人們的的長期期需要要，其其生命命周期期就比比較長長?？茖W(xué)技技術(shù)的的發(fā)展展，科科技進進步越越快，，其生生命周周期就就短。。消費需需求的的變化化、生生活水水平提提高得得快，，消費費者的的偏好好就會會發(fā)生生變化化，從從而加加快需需求的的變化化，其其生命命周期期就短短。市場競競爭狀狀況。。市場場競爭爭激烈烈，仿仿制品品或替替代品品紛紛紛出現(xiàn)現(xiàn)，就就會使使其生生命縮縮短。。國家的的宏觀觀政策策及相相關(guān)規(guī)規(guī)定等等因素素，也也會直直接或或間接接影響響房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品生生命的的各個個階段段。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品生命命周期期不同同階段段的營營銷策策略1、引入入期這一時時期的的營銷銷策略略主要要有以以下幾幾方面面。（1）快速速掠取取戰(zhàn)略略這種策策略采采取高高價格格、高高促銷銷費用用，以以求迅迅速擴擴大銷銷售量量，取取得較較高的的市場場占有有率。。（2）緩慢慢掠取取策略略以高價價格、、低促促銷費費用的的形式式進行行經(jīng)營營，以以求得得到更更多的的利潤潤。（3）快速滲透透策略實行低價格格、高促銷銷費用的戰(zhàn)戰(zhàn)略，迅速速打入市場場，取得盡盡可能高的的市場占有有率。（4）緩慢滲透透策略這種策略是是以低價格格、低促銷銷費用來推推出產(chǎn)品。。2、成長期房地產(chǎn)產(chǎn)品品的成長階階段是市場場銷售量迅迅速放大的的時期，是是房地產(chǎn)企企業(yè)銷售的的最佳時期期，企業(yè)要要采取正確確的營銷策策略把握住住這一時期期。在產(chǎn)品品成長階段段，企業(yè)可可以采取的的策略有以以下二種。。（1）廣告重心心的轉(zhuǎn)移企業(yè)將廣告告穿插的重重心從介紹紹產(chǎn)品、建建立產(chǎn)品的的知名度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到說服服消費者接接受產(chǎn)品和和實施購買買上來，以以促進銷售售的成長。。（2）適時降價價企業(yè)在適當(dāng)當(dāng)?shù)臅r機，，可以采取取降價策略略，以激發(fā)發(fā)那些對價價格比較敏敏感的消費費者產(chǎn)生購購買動機和和采取購買買行為。3、成熟期在這個階段段，產(chǎn)品已已為消費者者廣為接受受，其供應(yīng)應(yīng)亦大幅增增長。處于于成熟期的的產(chǎn)品市場場競爭相對對激烈，從從房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生命命周期曲線線可以看出出，成熟階階段的銷售售量難以維維持成長階階段的水平平，銷售量量陡然下降降，利潤增增長停滯，，在這一階階段利潤達(dá)達(dá)到最大。。這時采取取的策略主主要有以下下二種（1）市場改進進和產(chǎn)品改改進，尋找找新的消費費者企業(yè)可以通通過市場細(xì)細(xì)分，找新新的細(xì)分市市場，將產(chǎn)產(chǎn)品引入新新的目標(biāo)市市場，或者者是對房地地產(chǎn)產(chǎn)品進進行改造，，改變或擴擴大原有產(chǎn)產(chǎn)品的用途途和使用功功能，吸引引新的消費費者。（2）營銷組合合改進通過改進營營銷組合的的一個或幾幾個要素來來刺激銷售售，延長產(chǎn)產(chǎn)品的市場場成長和成成熟期。在在價格、渠渠道、促銷銷、服務(wù)等等營銷組合合工具上進進行適當(dāng)匹匹配。4、市場衰退退階段在這一階段段，產(chǎn)品出出現(xiàn)積壓、、滯銷；蘊蘊含新的使使用理念的的產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)，取代原原來產(chǎn)品，，企業(yè)利潤潤下降甚至至為零，大大多數(shù)消費費者的態(tài)度度發(fā)生轉(zhuǎn)變變。房地產(chǎn)產(chǎn)品品由于單位位價值高，，滯留在項項目中的資資金量大，，因此，當(dāng)當(dāng)產(chǎn)品進入入這一階段段，企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)迅速做做出對策，，及早收回回投入的資資金，避免免造成更大大的損失。。房地產(chǎn)產(chǎn)品品差異化營營銷戰(zhàn)略的的作用主要作用表表現(xiàn)在：顧客對好的的產(chǎn)品有一一種消費的的忠誠性，，當(dāng)這種產(chǎn)產(chǎn)品的價格格發(fā)生變化化時，顧客客的敏感程程度很低。。顧客對品牌牌的信任感感給競爭者者形成了強強有力的障障礙，其他他廠商想進進入該行業(yè)業(yè)則需要克克服這種產(chǎn)產(chǎn)品的獨特特性。產(chǎn)品差異可可以借助其其所產(chǎn)生的的邊際收益益，增強企企業(yè)對上游游產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)者討價還還價的能力力。由于企業(yè)極極具特色，，又贏得了了顧客的信信任，便可可在與替代代品的較量量中，比其其他同類企企業(yè)處于更更有利的地地位。房地產(chǎn)差異異化競爭策策略的內(nèi)容容1、產(chǎn)品差異異化實行產(chǎn)品差差異化戰(zhàn)略略的條件主主要有三個個方面：企業(yè)在產(chǎn)品品的研究和和開發(fā)上具具有較強的的創(chuàng)新能力力。企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)上具具有較高的的適應(yīng)能力力和應(yīng)變能能力。企業(yè)在市場場營銷中要要有明確的的目標(biāo)市場場，并能采采取有效的的經(jīng)營手段段和方法。。2、產(chǎn)品特色色3、產(chǎn)品風(fēng)格格4、產(chǎn)品設(shè)計計5、服務(wù)差異異化6、認(rèn)知差異異化7、價格差異異化房地產(chǎn)差異異化競爭策策略實施1、市場信息息收集及分分析完整的市場場信息收集集，是指對對區(qū)域內(nèi)競競爭對手進進行劃分，，如成本、、銷售、營營銷策略、、產(chǎn)品定位位、設(shè)計等等，以形成成完整的競競爭對手及及其產(chǎn)品的的面貌。2、根據(jù)實際際情況選擇擇差異化競競爭策略服務(wù)差異化化認(rèn)認(rèn)知差差異化價價格格差異化3、實施在進行完整整調(diào)研，并并根據(jù)實際際情況選擇擇后，差異異化即進入入到實施階階段。在實實施階段中中，根據(jù)不不同的差異異化過程制制定不同的的營銷策略略。品牌與品牌牌的構(gòu)成要要素1、品牌的概概念品牌（brand)是一種名稱稱、術(shù)語、、標(biāo)記、符符號或設(shè)計計，或是它它們的組合合應(yīng)用，其其目的是借借以辨認(rèn)企企業(yè)提供的的產(chǎn)品或服服務(wù)，并使使之與競爭爭對手的產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)相區(qū)別。。對于品牌這這個概念，，我們可以以從以下六六個方面加加以理解。。（1）屬性（2）利益。（3）價值。（4）文化。（5）個性。（6）使用者。。2、品牌的構(gòu)構(gòu)成要素（1）品牌名稱稱。（2）品牌標(biāo)記記。（3）商標(biāo)。房地產(chǎn)品牌牌戰(zhàn)略的含含義與作用用1、房地產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略的的含義房地產(chǎn)品牌牌戰(zhàn)略是指指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)通通過對房地地產(chǎn)產(chǎn)品品品牌的創(chuàng)立立、塑造，，在消費者者心目中樹樹立良好的的品牌形象象，以期在在市場上獲獲得競爭優(yōu)優(yōu)勢。2、房地產(chǎn)品品牌營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略的作用用（1）對消費者者的選擇具具有很大的的影響力。。（2）提高品牌牌忠誠度。。（3）降低營銷銷成本，擴擴大銷售。。（4）有助于企企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略的選擇擇。（5）體現(xiàn)房地地產(chǎn)企業(yè)的的核心競爭爭力。（6）是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)降低低市場風(fēng)險險，繼續(xù)企企業(yè)擴張的的基石。房地產(chǎn)品牌牌戰(zhàn)略的影影響因素1、質(zhì)量2、價格3、服務(wù)4、廣告5、員工6、物資設(shè)備備房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)新品牌的的創(chuàng)設(shè)與實實施品牌營營銷的途徑徑確定企業(yè)標(biāo)標(biāo)志樹立品牌理理念選定品牌名名稱使用商標(biāo)企業(yè)標(biāo)志包包括房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的名稱(或者還包括括分支機構(gòu)構(gòu)的名稱)、徽標(biāo)以及及商業(yè)標(biāo)識識。開發(fā)企業(yè)品品牌(即制造商品品牌)、私有品牌牌以及非注注冊品牌，，另外包括括是否使用用家族品牌牌或者個別別品牌。①進行品牌延延伸，即新新產(chǎn)品采用用已有的品品牌名稱。。②采用銷銷售商規(guī)定定的名稱。。③設(shè)計新新的品牌名名稱。④通過授授權(quán)協(xié)議，，即企業(yè)付付費使用其其他企業(yè)擁擁有的名稱稱或徽標(biāo)等等商標(biāo)符號號。⑤使用聯(lián)聯(lián)合品牌，，即同一產(chǎn)產(chǎn)品使用兩兩個或更多多品牌名稱稱，以從各各個品牌的的形象中獲獲益。商標(biāo)化使房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)可以以在以后的的經(jīng)營過程程中始終獨獨家使用某某個詞語、、名稱、符符號、字母母或數(shù)字的的組合，使使它們區(qū)別別于其他開開發(fā)企業(yè)的的產(chǎn)品和服服務(wù)。1、房地產(chǎn)企企業(yè)新品牌牌的創(chuàng)設(shè)2、房地產(chǎn)企企業(yè)實施品品牌營銷的的途徑（1）保證優(yōu)良良的產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量（2）對產(chǎn)品進進行創(chuàng)新目前房地產(chǎn)產(chǎn)的創(chuàng)新主主要應(yīng)該體體現(xiàn)在三個個方面：①設(shè)計更新新，②功能能更新，③③投資價值值創(chuàng)新，（3）營造獨特特的產(chǎn)品文文化（4）注重品牌牌的定位和和維護工作作品牌維護應(yīng)應(yīng)考慮以下下三方面內(nèi)內(nèi)容。①建立品牌牌管理系統(tǒng)統(tǒng)。②建立立品牌評估估系統(tǒng)。③③持續(xù)一致致地投資品品牌。3、注注重重品品牌牌的的提提升升（1）持持續(xù)續(xù)不不斷斷地地深深度度開開發(fā)發(fā)品品牌牌產(chǎn)產(chǎn)品品（2）深深化化品品牌牌內(nèi)內(nèi)涵涵（3）不不斷斷強強化化品品牌牌的的正正向向擴擴張張力力歡迎迎繼繼續(xù)續(xù)學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)第第7章GOON9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:53:1401:53:1401:5312/24/20221:53:14AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2201:53:1401:53Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:53:1401:53:1401:53Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2201:53:1401:53:14December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。24十二月月20221:53:14上午01:53:1412月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月221:53上上午午12月月-2201:53December24,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/241:53:1401:53:1424December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。1:53:14上午1:53上上午01:53:1412月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。01:53:1401:53:1401:5312/24/20221:53:14AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2201:53:1401:53Dec-2224-Dec-2212