房地產企業(yè)運營與計劃管理課程

..bonzercn..房地產企業(yè)運營與計劃管理

課程目標????全面介紹運營計劃管理的核心內容和主要方法深入解析業(yè)內成熟的運營計劃管理體系通過運營計劃集成運營管理的具體工作介紹業(yè)內標桿企業(yè)運營的操作方法和經典案例目錄第一章如何理解房地產企業(yè)運營與計劃管理第二章怎樣形成高質量的房地產企業(yè)運營計劃第三章房地產企業(yè)運營多層級計劃要點分析第四章房地產企業(yè)運營計劃的執(zhí)行、控制與調整第五章如何進行計劃管理的考核與激勵第六章實現高效運營、縮短開發(fā)周期的典型方式第七章標桿企業(yè)計劃編制流程與模板借鑒第一章如何理解房地產企業(yè)運營與計劃管理

第一節(jié)什么是房地產企業(yè)運營 第二節(jié)計劃與計劃管理的一般概念 第三節(jié)計劃管理的六大基本過程第一節(jié)什么是房地產企業(yè)運營

一、房地產企業(yè)管理的三個層次

發(fā)展目標項目開發(fā)運營體系第一節(jié)什么是房地產企業(yè)運營

二、運營管理的定義與職能

運營(Operations)

就是把投入的資源（生產要素）按照特定要求轉換為產出（產品 和服務）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入材料設備人員信息資金輸出 產品 服務

職能過程 制造 供應 運輸 服務創(chuàng)造和提供產品和服務的過程第一節(jié)什么是房地產企業(yè)運營

二、運營管理的定義與職能

運營管理(OM)

就是對創(chuàng)造和提供公司基本產品和服務的各個系統(tǒng)的設計、運行 和改進。___《OperationsManagementforCompetitiveAdvantage》第一節(jié)什么是房地產企業(yè)運營

二、運營管理的定義與職能

運營管理的主要職能

提出內部管理機構設置及崗位設立方案 組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和業(yè)務流程 確定各管理層級的授權 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 確定和分解全年經營指標 協(xié)調制定公司的全面預算 協(xié)調各部門之間的工作關系 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調各職能部門的工作 協(xié)調建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評

……第一節(jié)什么是房地產企業(yè)運營

三、房地產企業(yè)運營的特點

房地產企業(yè)運營的特點

房地產企業(yè)運營是把項目開發(fā)作為創(chuàng)造和提供產品和服務的過程 房地產企業(yè)運營管理是對項目開發(fā)各系統(tǒng)進行設計、運行、評價和改進 房地產企業(yè)運營管理對項目開發(fā)過程進行計劃、組織、實施和控制第一節(jié)什么是房地產企業(yè)運營

三、房地產企業(yè)運營的特點

當前房地產運營管理的狀況

部門職能不清，部門相互推諉 崗位職責不明，干好干壞說不清 授權不清，不知該不該做主 單個項目做得很好，但多項目運作問題不斷 同樣的問題重復發(fā)生 一個領導一種做法 越級指揮，計劃天天變 制度流程一大堆，形同虛設

……計劃的形成成：事前控制計劃的跟蹤蹤與監(jiān)控：：事中控制計劃的調整整：事后控制第二節(jié)計計劃與計劃劃管理的一一般概念一、計劃計劃是管理理的首要職職能,要求圍繞著著企業(yè)的既既定目標，，對未來的活動動進行預先先的行動安安排。二、、計計劃劃管管理理———計劃劃管管理理的的PDCA第三三節(jié)節(jié)計計劃劃管管理理的的六六大大基基本本過過程程《PMBOK指南南》一．．活活動動定定義義二．．活活動動排排序序三．．活活動動資資源源估估算算四．．活活動動持持續(xù)續(xù)時時間間估估算算五．．制制定定計計劃劃表表六．．計計劃劃執(zhí)執(zhí)行行與與控控制制一．．活活動動定定義義確定定為為產產生生項項目目各各種種可可交交付付成成果果而而必必須須進行行的的具具體體計劃劃活活動動。其基基本本依依據據是是工工作作分分解解結結構構（（WBS）。。是是將工工作作分分解解結結構構的的最最下下層層的的可可交交付付成成果果有有計劃劃的的分分解解為為更更小小、、更更易易于于管管理理的的組組成成部部分，，即即具具體體的的計劃劃活活動動，為估估算算、、安安排排進進度、、執(zhí)執(zhí)行行，，以以及及監(jiān)監(jiān)控控項項目目工工作作奠奠定定基基礎礎。二．．活活動動排排序序識別別與與確確定定各各計計劃劃活活動動之之間間的的邏邏輯輯關關系系（依依賴賴關關系系）），，來來安安排排計計劃劃活活動動順順序序。。要充充分分考考慮慮加加入入時時間間提提前前與與滯滯后后量量的的依依賴賴關系系，，利利用用網網絡絡圖圖的的4種緊緊前前關關系系，，準準確確表表達計計劃劃活活動動之之間間的的邏邏輯輯關關系系。。（FS）完完成成對對開開始始（FF）完完成成對對完完成成（SS）開開始始對對開開始始（SF）開始對對完成示例三．活活動資源源估算估算完成成各計劃劃活動所所需資源源的種類類與數量。資源（人人員、設設備或物物資）的的估算除除經驗數據與專專家判斷斷外，還還要自下而上上估算。將工作進進一步分分解，估估算下層層每個更更具體的活動資資源需要要，以做做到合理理與科學學。四．活活動持續(xù)續(xù)時間估估算估算完成成各計劃劃活動所所需工時時單位數數。除專家判判斷、類類比估算算、參數數估算外外，三點估算是是一個有有效和合合理的估估算方法法（最可能、樂樂觀、悲悲觀持續(xù)續(xù)時間估估算的平平均值）。時間估算算是逐步步細化與與完善的的，取決于數據據依據的的詳細程程度與準準確性。五．制制定計劃劃表分析計劃劃活動順順序、持持續(xù)時間間、資源源要求，制定定項目進進度表。。里程碑進進度表（（里程碑碑圖）、、概況性性進度表（橫道道圖）、、表明邏邏輯關系系的詳細細進度表（網絡絡圖）。。示例六．計計劃執(zhí)行行與控制制控制項目目進度表表變更。。判斷項目目進度的的當前狀狀態(tài)，查查明進度度是否已經改變變，以合合理的方方式處置置變更。。第二章怎怎樣形形成高質質量的房房地產企企業(yè)運營營計劃第一節(jié)房房地產產項目開開發(fā)工作作分解結結構第二節(jié)房房地產產企業(yè)運運營多層層級計劃劃管理體體系第三節(jié)房房地產產項目開開發(fā)資源源策劃第四節(jié)準準確編編制項目目開發(fā)計計劃第五節(jié)開開發(fā)計計劃與各各部門工工作有效效結合的的把控點點第六節(jié)計計劃編編制的管管理要求求第一節(jié)房房地產產項目開開發(fā)工作作分解結結構一、項目目工作分分解結構構定義項目工作作分解結結構是項項目團隊隊為實現項目目目標并創(chuàng)造必要要的可交付成成果而執(zhí)行的的工作分分解之后后得到的一種層次結構構。每下降降一個層層次意味味著對項項目工作更詳盡的的說明。第一節(jié)房房地產產項目開開發(fā)工作作分解結結構二、房地地產項目目開發(fā)工工作分解解的原則則1.工作分解解結構確確定了項項目整個個范圍；；經分解解的下一一層次內容之之和要100%反映上一一層的范范圍。2.把項目可可交付成成果分成成較小的的、便于管理理的工作和和可交付成果果，既不能太太粗，也也不能太太細。3.直至結構構最底層層的“工作細目目”水平，可可以可靠靠地估算算費用和持持續(xù)時間間。1.2.3.4.5.6.論證階段段工作分分解策劃階段段工作分分解設計階段段工作分分解施工階段段工作分分解營銷階段段工作分分解入伙及維維修階段段工作分分解第一節(jié)房房地產產項目開開發(fā)工作作分解結結構三、編制制房地產產項目開開發(fā)各階階段工作作分解結結構1.論證階段段工作分分解①論證證階段的的主要工工作和合理順序序②論證證階段的的工作成成果③論證證階段工工作分解解結構2.策劃階段段工作分分解①策劃劃階段的的主要工工作和合理順序②策劃階階段的工作作成果③策劃階階段工作分分解結構3.設計階段工工作分解①設計階階段的主要要工作和合理順序②設計階階段的工作作成果③設計階階段工作分分解結構4.施工階段工工作分解①施工階階段的主要要工作和合理順序②施工階階段的工作作成果③施工階階段工作分分解結構5.營銷階段工工作分解①營銷階階段的主要要工作和合理順序②營銷階階段的工作作成果③營銷階階段工作分分解結構6.入伙及維修修階段工作作分解①入伙階階段的主要要工作和合理順序②入伙階階段的工作作成果③入伙階階段工作分分解結構項目開發(fā)工工作分解結結構案例計劃級別計劃內容一級計劃即項目發(fā)展計劃，確定項目全部工作計劃安排。二級計劃即項目開發(fā)各階段、各專項項業(yè)務工作計劃，確定各階段、各專項業(yè)務全部工作計劃安排。三級計劃即各單項工作計劃，確定項目各個具體單項工作的全部工作計劃安排，細化到從準備工作開始，到工作完成結束的全過程。第二節(jié)房房地產企業(yè)業(yè)運營多層層級計劃管管理體系一、項目維維度的計劃劃：房地產產項目多級級計劃系統(tǒng)統(tǒng)計劃級別計劃內容公司經營計劃指公司的年度經營計劃，是公司戰(zhàn)略的具體化和表現形式，是公司預算編制的基礎。業(yè)務部門計劃根據公司年度經營計劃制定的業(yè)務部門工作計劃。月計劃業(yè)務部門制定的每月工作計劃。第二節(jié)房房地產企業(yè)業(yè)運營多層層級計劃管管理體系二、組織維維度的計劃劃：房地產產企業(yè)的多多級職能計計劃系統(tǒng)

級別分類一級計劃二級計劃三級計劃項目開發(fā)項目發(fā)展計劃項目策劃定位計劃報建計劃設計計劃出圖計劃施工計劃營銷計劃成本計劃采購計劃資金計劃入伙計劃客服計劃銷售回款計劃樣板確認計劃項目分包隊伍進場計劃項目甲供材料進場計劃營銷配合工程計劃認籌計劃開盤計劃銷售計劃廣告推廣計劃專項業(yè)務計劃樣板房開放計劃工程款和費用支付計劃公司運營公司經營計劃業(yè)務部門工作計劃財務計劃人力資源計劃企業(yè)文化發(fā)展計劃部門月計劃三、、房房地地產產企企業(yè)業(yè)運運營營多多級級計計劃劃管管理理體體系系第二二節(jié)節(jié)房房地地產產企企業(yè)業(yè)運運營營多多層層級級計計劃劃管管理理體體系系【案例例分分享享：：標標桿桿企企業(yè)業(yè)的的多多層層級級計計劃劃管管理理框框架架12】項目目計計劃劃一級級計計劃劃（項項目目發(fā)發(fā)展展計計劃劃））二級級計計劃劃（項項目目各各階階段段和和各各分分項項業(yè)業(yè)務務計計劃劃））三級級計計劃劃（項項目目單單項項工工作作計計劃劃））四級級計計劃劃（工工作作細細化化計計劃劃））運營營計計劃劃公司司經經營營計計劃劃部門門業(yè)業(yè)務務計計劃劃月計計劃劃周計計劃劃第二節(jié)房地地產企業(yè)運營營多層級計劃劃管理體系三、房地產企企業(yè)運營多級級計劃管理體體系1.單項目現金流流分析與資金金平衡2.多項目現金流流匯總與資金金平衡案例：資金平衡計劃劃表第三節(jié)房地地產項目開發(fā)發(fā)資源策劃一、項目現金金流和資金平平衡案例：現金流分析二、工程策劃劃與合約規(guī)劃劃案例：合約規(guī)劃三、人力資源源策劃四、資源策劃劃的確定（項目啟動報報告、經營策策劃書、項目目發(fā)展報告））——各類標準與經經驗數據一、基礎/標準數據1.工程工期2.設計周期3.預售工期重視經驗數據據的積累，特特別是自身身公司的經驗驗數據，因各各公司操作均均不相同第四節(jié)準確確編制項目開開發(fā)計劃施工進度計劃劃編制流程【案例分享，標標桿企業(yè)的計計劃管理標準準化有關參考考文件】第四節(jié)準確確編制項目開開發(fā)計劃二、標準模板板/工具計劃模板案例例采購工作細化化計劃（模板板）做好層級平衡衡與匹配過細則難以進進行合理分權權第四節(jié)準確確編制項目開開發(fā)計劃三、編制深度度與計劃精度度1、恰當的深度度---計劃管控的精精細度體現管管理的精細抓重要節(jié)點與與輸出成果過細則難以抓抓住重點排序及邏輯關關系明晰過細則關聯(lián)復復雜、推卸責責任、效率下下降2、計劃的精度度---計劃細化至可可以精確估算算的程度分項計劃名稱招標方式考察時間出圖時間招標時間簽約時間進場（開工） 時間計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃實際鋁合金門窗工程 招標計劃第五節(jié)開發(fā)發(fā)計劃與各部部門工作有效效結合的把控控點建立如如下的的邏輯輯關系系是計計劃成成功的的關鍵鍵開發(fā)計計劃與與各部部門工工作有有效結結合的的把控控點案例第六節(jié)節(jié)計計劃編編制的的管理理要求求一、計計劃編編制的的相關關責任任人——主導、、配合合、執(zhí)執(zhí)行、、檢查查、反反饋對對象二、計計劃編編制的的時間間要求求案例——編制開開始時時間、、持續(xù)續(xù)時間間、檢檢查時時間點點自上而而下提提出節(jié)節(jié)點要要求自下而而上編編制計計劃滿滿足節(jié)節(jié)點要要求信息提提供，，反饋饋評審審，對對口管管理反反復復復多多個來來回的的磨合合反反復復復多多個來來回的的磨合合第六節(jié)節(jié)計計劃編編制的的管理理要求求三、計劃劃編制的的溝通要要求——對象（知知會部門門/人）、媒媒介、方方式公司經營營目標分分解①計劃的評評審：②計劃的審審批：③計劃的下下達：部門相關關人員參參與的計計劃編制制評審部門之間間的計劃劃評審公司多項項目的計計劃評審審分級層審審批分級層形形成計劃劃完成指指標正式的計計劃版本本計劃的嚴嚴肅與權權威性第六節(jié)計計劃編編制的管管理要求求三、計劃劃編制的的溝通要要求——對象（知知會部門門/人）、媒媒介、方方式第二章怎怎樣形形成高質質量的房房地產企企業(yè)運營營計劃小結第三章房房地產產企業(yè)運運營多層層級計劃劃要點分分析第一節(jié)項項目開開發(fā)的綱綱領性計計劃：項項目發(fā)展展計劃第二節(jié)開開發(fā)各各環(huán)節(jié)的的有關專專業(yè)計劃劃內容要要點分析析第三節(jié)各各級職職能計劃劃要點分分析第一節(jié)項項目開開發(fā)的綱綱領性計計劃：項項目發(fā)展展計劃一、項目目發(fā)展計計劃的內內容分析析1.法律手續(xù)續(xù)關鍵節(jié)節(jié)點2.項目融資資節(jié)點3.項目專業(yè)業(yè)管理監(jiān)監(jiān)控點4.協(xié)調各專專業(yè)關系系的關鍵鍵點5.銷售回款款節(jié)點6.重大的費費用節(jié)點點7.重要審批批授權點點8.階段成果果完成節(jié)節(jié)點第一節(jié)項項目開開發(fā)的綱綱領性計計劃：項項目發(fā)展展計劃二、如何何設定以以下關鍵鍵節(jié)點1.公司總部部控制的的關鍵節(jié)節(jié)點2.區(qū)域公司司控制的的關鍵節(jié)節(jié)點3.項目公司司控制的的關鍵節(jié)節(jié)點項目發(fā)展展計劃關關鍵節(jié)點點第二節(jié)開開發(fā)各各環(huán)節(jié)的的有關專專業(yè)計劃劃內容要要點分析析一、項目目設計計計劃要點分析析二、項目目報建計計劃要點分析析三、項目目施工計計劃要點分析析四、項目目采購計計劃要點分析析五、項目目營銷推推廣計劃劃要點分析析六、項目目售樓處處與樣板板間實施施計劃要點分析析七、其他他第三節(jié)各各級職職能計劃劃要點分分析一、戰(zhàn)略略定位與與戰(zhàn)略目目標二、公司司年度工工作計劃劃三、職能能部門年年度計劃劃四、職能能部門月月計劃第四章房房地產產企業(yè)運運營計劃劃的執(zhí)行行、控制制與調整整第一節(jié)什什么影影響了計計劃的有有效執(zhí)行行第二節(jié)如如何保保證計劃劃的有效效執(zhí)行第三節(jié)常常見的的幾種計計劃監(jiān)控控方式第四節(jié)計計劃的的動態(tài)調調整第一節(jié)什什么影影響了計計劃的有有效執(zhí)行行一、運營營平臺對對計劃執(zhí)執(zhí)行的影影響分析析1、組織架架構與權權限劃分分對計劃劃執(zhí)行的的影響效率2、經營目目標的不不確定性性對計劃執(zhí)行行的影響響戰(zhàn)略3、團隊執(zhí)執(zhí)行力對對計劃執(zhí)執(zhí)行的影影響習慣，隨隨意性第一節(jié)什什么影影響了計計劃的有有效執(zhí)行行二、哪些些業(yè)務環(huán)環(huán)節(jié)對常常常對計計劃執(zhí)行行造成影影響1、設計管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響2、報建管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響3、采購管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響4、成本管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響5、現場組組織與條條件變化化第二節(jié)如如何保保證計劃劃的有效效執(zhí)行一、計劃劃分解與與落實業(yè)務作業(yè)業(yè)計劃的的規(guī)范化化工作要要求執(zhí)行部門門責任人第二節(jié)如如何保保證計劃劃的有效效執(zhí)行二、對比分析析兩種有效執(zhí)執(zhí)行推動方式式：任務導向與成成果導向任務導向的計計劃管理成果導向的計計劃管理第二節(jié)如何何保證計劃的的有效執(zhí)行二、對比分析析兩種有效執(zhí)執(zhí)行推動方式式：任務導向的計計劃管理優(yōu)點：缺點：前提：成果導向的計計劃管理優(yōu)點：缺點：前提：第二節(jié)如何何保證計劃的的有效執(zhí)行三、計劃的跟跟蹤及節(jié)點、、結果的反饋饋業(yè)務作業(yè)計劃劃的規(guī)范化工工作要求執(zhí)行部門責任人完成時間和完完成質量的考考核第二節(jié)如何何保證計劃的的有效執(zhí)行小結項目管理月報報案例月計劃完成情情況表案例第三節(jié)常見見的幾種計劃劃監(jiān)控方式一、各類計劃劃管理報告1、部門工作周周報月報季報報2、項目管理周周報月報3、地區(qū)公司的的經營管理月月報4、集團型企業(yè)業(yè)的經營分析析報告5、其他報告、、報表第三節(jié)常見見的幾種計劃劃監(jiān)控方式二、運營會議議制度1、定期例會、、臨時會議和和專題協(xié)調會會2、明確會議議目的、事事先溝通信信息、分發(fā)發(fā)材料、準準備議案3、形成會議議紀要并跟跟蹤檢查案例：標桿企業(yè)會會議管理體體系案例：標桿企業(yè)會會議準備第三節(jié)常常見的幾種種計劃監(jiān)控控方式三、實時交交互與共享享的信息平平臺1、OA系統(tǒng)2、ERP系統(tǒng)3、項目管理理信息系統(tǒng)統(tǒng)第三節(jié)常常見的幾種種計劃監(jiān)控控方式四、實地檢檢查、抽查查1、掌握最新新情況2、查看一手手資料3、檢驗報告告、報表及及其他上報報資料的真真實性第四節(jié)計計劃的動態(tài)態(tài)調整一、計劃的的適用性與與權威性的的平衡1.計劃不適用用時要調整整，但不能能因為有變變化而不作作計劃2.按授授權權審審批批，，保保持持計計劃劃的的權權威威性性3.對調調整整原原因因、、責責任任和和造造成成的的影影響響作作出出分分析析，，有有量量化化數數據，，用用于于考考核核和和經經驗驗積積累累第四四節(jié)節(jié)計計劃劃的的動動態(tài)態(tài)調調整整二、、關關鍵鍵線線路路與與節(jié)節(jié)點點的的控控制制1.重點點控控制制影影響響公公司司經經營營業(yè)業(yè)績績與與資資金金的的時時間間節(jié)節(jié)點點變變化化2.在單單一一計計劃劃中中，，重重點點控控制制該該計計劃劃的的關關鍵鍵線線路路上上的的工工作作時時間調調整整3.不影影響響其其他他部部門門業(yè)業(yè)務務及及整整體體計計劃劃的的調調整整不不作作嚴嚴格格控控制制第四四節(jié)節(jié)計計劃劃的的動動態(tài)態(tài)調調整整三、、調調整整的的管管理理層層級級1.誰編編制制誰誰調調整整為為原原則則2.在較較小小的的幅幅度度及及非非關關鍵鍵性性的的調調整整中中，，審審批批權權限限適度度下下放放第四四節(jié)節(jié)計計劃劃的的動動態(tài)態(tài)調調整整四、、調調整整的的信信息息溝溝通通1.系統(tǒng)統(tǒng)考考慮慮調調整整對對其其他他部部門門和和計計劃劃的的影影響響2.切忌忌單單個個部部門門、、單單個個計計劃劃作作出出調調整整時時，，溝溝通通不不到到位，，計計劃劃之之間間相相互互矛矛盾盾，，導導致致整整個個計計劃劃體體系系無無法法運行行3.涉及及多多部部門門的的計計劃劃調調整整，，由由統(tǒng)統(tǒng)一一責責任任部部門門負負責責調調整信信息息的的發(fā)發(fā)布布，，保保證證信信息息的的有有效效性性第五五章章如如何何進進行行計計劃劃管管理理的的考考核核與與激激勵勵第一節(jié)計計劃管管理考核核常見問問題分析析第二節(jié)如如何清清晰界定定考核的的對象第三節(jié)以以什么么標準和和指標衡衡量計劃劃管理的的效果第四節(jié)考考核的的多種方方式選擇擇，根據據管理狀狀況與模模式確定定第一節(jié)計計劃管管理考核核常見問問題分析析一、難點點二、原因因第二節(jié)如如何清清晰界定定考核的的對象一、計劃劃的執(zhí)行行主體及及其定位位二、責權權對應原原則第三節(jié)以以什么么標準和和指標衡衡量計劃劃管理的的效果一、計劃劃本身的的執(zhí)行結結果二、計劃劃管理過過程的規(guī)規(guī)范性三、各級級中間結結果的質質量符合合與完成成度第四節(jié)考考核的的多種方方式選擇擇，根據據管理狀狀況與模模式確定定一、結合合績效的的綜合考考核二、多角角度或層層級的專專項考核核【案例分享享：某企業(yè)計計劃管理理專項獎獎勵制度度】第四節(jié)考考核的的多種方方式選擇擇，根據據管理狀狀況與模模式確定定進度控制制的兩大大利器：：【案例分享享】第六章實實現高高效運營營、縮短短開發(fā)周周期的典典型方式式第一節(jié)組組織與與管控的的優(yōu)化，，選擇適適合的運運營模式式第二節(jié)以以終為為始的成成果管理理第三節(jié)開開發(fā)流流程的再再造與提提升第四節(jié)具具體業(yè)業(yè)務方法法的改善善項目公司司或項目目部開發(fā)設計工程程銷銷售第一節(jié)組組織與與管控的的優(yōu)化，，選擇適適合的運運營模式式一、三種種項目組組織管理理模式職能管理理型開發(fā)設計工程銷售開發(fā)項目管理理型項目公司司設計銷銷售工矩陣式管管理型開發(fā)設計工程銷售項目部項目部第一節(jié)組組織與與管控的的優(yōu)化，，選擇適適合的運運營模式式二、房地地產項目目組織的的各種形形式強矩陣（（弱職能能）開發(fā)設計工程銷售項目部部項目部部類型型職責分分工實施條條件優(yōu)點缺點?下派專專業(yè)人人員在在專業(yè)業(yè)職能能上更多多依靠靠專業(yè)業(yè)部門門?通常項項目經經理更更多的的履行行現場工工程管管理職職能?項目部部成為為項目目執(zhí)行行的負負責主體，，職能能部門門成為為資源源提供、建建議與與監(jiān)督督主體體?良好的的團隊隊意識識享?項目（（部））公司司成為為開發(fā)發(fā)工作的的全權權負責責主體體?項目經經理協(xié)協(xié)調力力強?發(fā)揮專專業(yè)優(yōu)優(yōu)勢?效率降降低?單項目目或多多項目目?對項目目環(huán)境境反應應迅速速，便便于實現項項目產產品的的創(chuàng)新新和技技術專業(yè)化化的提提升?員工介介入雙雙重職職權之之中，，需要公司司良好好的人人際關關系和和全面的培培訓?項目數數量較較多，，需要要人才才共?提高運運作效效率?職能團團隊優(yōu)優(yōu)勢弱弱?人力資資源浪浪費，，管理理成本本加大?多項目目平衡矩矩陣式式開發(fā)設計工程銷售項目部部項目部部弱矩陣陣（強強職能能）開發(fā)設計工程銷售項目部部項目部部組織管管控模模式選選擇子公司司核心心能力力－專業(yè)業(yè)能力力強弱弱－管理能力力強弱地理位置－區(qū)域內－跨區(qū)域項目規(guī)模－多項目大大規(guī)模－小項目小小規(guī)模產業(yè)相關性性－不相關產產業(yè)－相關產業(yè)業(yè)－單一產業(yè)業(yè)組織發(fā)展階階段－創(chuàng)業(yè)階段段－成長階段段－成熟階段段第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式三、房地產產企業(yè)組織織管控模式式的選擇1、管控模式式的決定因因素組織戰(zhàn)略－專業(yè)/多樣化－穩(wěn)健/快速規(guī)?；偛抗δ芎诵墓δ軝C構設置第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式三、房地產產企業(yè)組織織管控模式式的選擇2、房地產企企業(yè)總部三三種不同的的管控模式式管理模式功能和人員員配置集分權分權集權與分權權相結合集權操作管理型型?財務/資產?投資管理?法律事務?人力資源?行政管理?成本管理?產品研發(fā)?采購管理?項目管理?營銷管理?客服管理總部組織機機構+業(yè)務機構戰(zhàn)略管理型型?財務/資產?戰(zhàn)略管理?投資管理?收購、兼并并?人力資源?法律事務?審計?產品研究?品牌管理?運營管理總部組織機機構+支持服務機機構財務管理型型?財務/資產?戰(zhàn)略管理?投資管理?收購、兼并并總部組織機機構第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式三、房地產產企業(yè)組織織管控模式式的選擇3、企業(yè)不同同發(fā)展階段段管控模式式的不同選選擇公司總部區(qū)域公司100個城市公司項目公司項目部公司總部城市公司20-40個項目公司項目部城市公司項目公司項目部城市公司項目部單項目公司司第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式三、房地產產企業(yè)組織織管控模式式的選擇4、標桿企業(yè)業(yè)組織管控控模式對比比標桿企業(yè)組組織管控模模式對比（（案例）基于戰(zhàn)略的組織管控控模式基于項目開開發(fā)過程設置職能部部門確定各部門門職能權責責設置各部門門的崗位定定編明確各崗位位職責1、合理處理理好集權和和分權；2、確定項目目管理模式式的選擇；；3、明確總部部與下屬單單元的權責責邊界。1、分析項目目開發(fā)的各各個階段和和業(yè)務活動動分類；2、設立部門門并明確部部門的職能能定位。1、分析部門門間溝通協(xié)協(xié)調關系2、明確各部部門之間權權責邊界劃劃分；3、確定各部部門的職能能。1、部門職能能的分析與與分解歸類類；2、確定部門門各崗位名名稱及基本本工作內容容；3、分析各崗崗位工作飽飽滿程度；；4、確定各崗崗位設置。。1、細化崗位位工作內容容；2、明確崗位位工作要求求、3、確定崗位位職責并形形成崗位說說明書第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式四、職能部部門、崗位位與權責劃劃分第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式五、建立運運營行為規(guī)規(guī)范豎向一、二級流流程，解決決跨專業(yè)配配合，理順接接口，清晰晰責權三、四級流流程，總結結專業(yè)經營，選擇最最佳方案，，提高效率率內外規(guī)范和和標準標準化、格格式化流程清單（（案例）制度規(guī)定辦法第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式六、選擇適適合的運營營模式1、業(yè)內運營營管理現狀狀世茂運營管理部部（06年成立）中期規(guī)劃綜合計劃管管理績效評價流程與制度度管理金地運營管理部部（09年調整）運營計劃戰(zhàn)略采購工程管理營銷管理華潤運營管理部部（07年成立）戰(zhàn)略管理項目運營管管理客服管理銷售管理龍湖戰(zhàn)略運營部部（04年后）地區(qū)PMO管理運營計劃管管理階段成果管管理運營決策管管理資金預算管管理信息與知識識管理第一節(jié)組組織與管控控的優(yōu)化，，選擇適合合的運營模模式六、選擇適適合的運營營模式2、運運營營管管理理模模式式選選擇擇投資決策管理理運營計劃管理理階段成果管理理運營決策管理理運營績效管理理資金預算管理理目標成本管理理信息與知識管管理流程管理第二節(jié)以終終為始的成果果管理一、涵蓋項目目開發(fā)各階段段的“關鍵成果”標桿企業(yè)的階階段成果：二、階段成果果管理流程與與要求成果定定義承辦崗崗位完成時時間審批流流程成果送送達階段成成果案案例解解析階段成成果管管理流流程（（案例例）階段成成果管管理要要求（（案例例）第二節(jié)節(jié)以以終為為始的的成果果管理理三、階階段成成果的的模板板化和和精細細化要要求1.模板精精細化化要求求2.模板運運用的的提升升要求求3.通過模模板實實現標標準化化工作作成果果模板案案例第三節(jié)節(jié)開開發(fā)流流程的的再造造與提提升規(guī)范化化、標標準化化的流流程管管理———是房房地地產產企企業(yè)業(yè)運運營營的的基基礎礎———是實實現現項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃的的保保證證提高高運運營營效效率率、、縮縮短短項項目目開開發(fā)發(fā)周周期期管理理提提升升與與流流程程再再造造第四四節(jié)節(jié)具具體體業(yè)業(yè)務務方方法法的的改改善善六種種典典型型方方式式（（不不是是趕趕工工、、增增加加成成本本等等））第七七章章標標桿桿企企業(yè)業(yè)計計劃劃編編制制流流程程與與模模板板借借鑒鑒第一一節(jié)節(jié)標標桿桿企企業(yè)業(yè)計計劃劃編編制制流流程程介介紹紹第二二節(jié)節(jié)標標桿桿企企業(yè)業(yè)計計劃劃模模板板借借鑒鑒準計計劃劃模模板板案案例例解解析析Thanks感謝謝您您的的時時間間北京朝陽陽公園路路19號佳隆國國際大廈廈A座5層郵郵政編碼碼:100125電話：傳真:010-653901989、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:01:57AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:01:57