房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計(jì)

A2.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“九五”期間，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬(wàn)億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素住宅開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地區(qū)分[萬(wàn)億元]住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸形成專(zhuān)業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)模化和小而精；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專(zhuān)業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來(lái)越高，要求定制化服務(wù)

國(guó)家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)率比較[1997-2000年]廣東省全國(guó)廣東省全國(guó)房地產(chǎn)投資住宅開(kāi)發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢(xún)?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共52家以?xún)?nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤(pán)集中于東城、篁村、城區(qū)等開(kāi)發(fā)類(lèi)型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購(gòu)房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%本地消費(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元估計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)群體東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)迅速市場(chǎng)集中度相對(duì)較高政策導(dǎo)向多層和小高層開(kāi)發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費(fèi)群在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅東莞市市商品品住宅宅銷(xiāo)售售收入入和銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積增增長(zhǎng)迅迅速資料來(lái)源：東莞市市建委委，中中國(guó)人人民銀銀行，，羅蘭??貝格格分析東莞市市商品品住宅宅銷(xiāo)售售收入入[億元]東莞市市商品品住宅宅銷(xiāo)售售面積積[萬(wàn)平平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)建筑筑面積積總額額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分分[1998-2000年]描述資料來(lái)源：東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析城區(qū)常平樟木頭頭篁村東城其它商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)集中中于東東城、、篁村村、城城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭等地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達(dá)達(dá)的地地區(qū)1998年年至2000年年底，，商品品房實(shí)實(shí)際投投入資資金23億億元共推出出樓盤(pán)盤(pán)231個(gè)個(gè)，建建筑面面積455.7平方方米樟木頭頭、常常平、、附城城、塘塘夏、、黃江江等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)集集中了了90%的的港資資房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商新開(kāi)發(fā)發(fā)的商商品房房樓盤(pán)盤(pán)集中中在東東城區(qū)區(qū)和篁篁村，，開(kāi)發(fā)發(fā)類(lèi)型型以多多層和和小高高層為為主，，樓盤(pán)盤(pán)質(zhì)數(shù)數(shù)較高高，開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念在在東莞莞市屬屬于中中上水水平1998年年至2000年，商商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)集中中在東東城、、篁村村、城城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭等地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達(dá)達(dá)的地地區(qū)在未來(lái)來(lái)五年年內(nèi)，，多層層和小小高層層仍是是商品品房開(kāi)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)的的主流流，新新開(kāi)發(fā)發(fā)的多多層和和小高高層主主要集集中在在東城城區(qū)、、篁村村區(qū)和和城區(qū)區(qū)資料來(lái)源：東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析多層和和小高高層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年年以后后新開(kāi)開(kāi)發(fā)的的多層層和小小高層層地域域分布布虎門(mén)商品房房立項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)類(lèi)型型比例例[按開(kāi)開(kāi)發(fā)建建筑面面積]樟木頭頭常平預(yù)計(jì)到到2005年年,每每平平方價(jià)價(jià)格在在2500元以上上的中中高檔檔商品品房將將占據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)86%的的份額額描述東莞市市商品品房開(kāi)開(kāi)發(fā)檔檔次逐逐步提提高東莞市市政府府對(duì)城城市進(jìn)進(jìn)行總總體規(guī)規(guī)劃，，改善善居住住環(huán)境境，提提升房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的質(zhì)質(zhì)量由于政政府嚴(yán)嚴(yán)格控控制土土地批批租,土地地價(jià)格格上升升較快快居民住住宅消消費(fèi)觀觀念由由商品品住宅宅理念念的接接受者者轉(zhuǎn)為為理念念的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者,需需求品品位提提高金融機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)住房房消費(fèi)費(fèi)支持持不斷斷增強(qiáng)強(qiáng)、按按揭條條件放放寬，，刺激激住房房消費(fèi)費(fèi)需求求市場(chǎng)場(chǎng)的增增長(zhǎng)東莞市市新的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商紛紛紛進(jìn)入入2500以上上的中中高檔檔房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng),如如:新世世紀(jì)豪豪園,新新石竹竹,雍雍華華庭,七寶寶一居居等13%50%20%10%2000別墅3500元元以上上*2500-3500元*2500元元以下下*總額8%60%26%6%2005E資料來(lái)源：東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析*除別墅墅外商品住住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售總總面積積[萬(wàn)平平方米米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局可以以從內(nèi)內(nèi)部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況等等五個(gè)個(gè)方面面分析析消費(fèi)者者潛在的的進(jìn)入入者房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)專(zhuān)業(yè)服服務(wù)提提供者者替代品品政策壁壁壘強(qiáng)強(qiáng)––較較強(qiáng)的的地方方保護(hù)護(hù)主義義，早早期外外來(lái)的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商和民民營(yíng)企企業(yè)必必須掛掛靠東東莞市市各區(qū)區(qū)鎮(zhèn)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司司，合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壁壁壘弱弱––房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商尚未未形成成房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的絕對(duì)對(duì)成本本優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和先先進(jìn)的的商品品房差差異化化概念念大多數(shù)數(shù)消費(fèi)費(fèi)者消消費(fèi)觀觀念尚尚處于于商品品住宅宅理念念的接接受者者主力消消費(fèi)群群不明明顯商品住住宅50%為本本地消消費(fèi)者者，30%為為港澳澳臺(tái)消消費(fèi)者者,20%為為省內(nèi)內(nèi)和外外地消消費(fèi)者者房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商紛紛紛聘聘請(qǐng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的的房地地產(chǎn)策策劃和和廣告告公司司，提提高商商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)質(zhì)量聘請(qǐng)物物業(yè)顧顧問(wèn)公公司，，提高高商品品后續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)質(zhì)量量商品房房替代代品幾幾乎不不存在在，安安居房房只占占1%的市市場(chǎng)份份額內(nèi)部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭集中中了70%的房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)集集中度度高，，市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)先先者較較為明明顯，，如：：中信信、光光大等等內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)比例例逐年年提高高，由由1998年的的45%上上升為為2000年的的67%消費(fèi)者者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品品房考考慮的的因素素價(jià)格房型地理位位置和和交通通開(kāi)發(fā)商商品牌牌建筑物物質(zhì)量量建筑物物外觀觀環(huán)境配套設(shè)設(shè)施保安和和物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)重要性性考慮因因素12345本地消消費(fèi)者者外外地地消費(fèi)費(fèi)者描述50%為本本地消消費(fèi)者者，30%為為港澳澳臺(tái)消消費(fèi)者者，20%為省省內(nèi)和和外地地消費(fèi)費(fèi)者；；常平平、樟樟木頭頭地區(qū)區(qū)港澳澳臺(tái)消消費(fèi)者者占90%東莞本本地消消費(fèi)者者在選選購(gòu)商商品房房時(shí)首首先考考慮環(huán)環(huán)境和和保安安服務(wù)務(wù)，其其次是是戶(hù)型型，顯顯示了了本地地居民民對(duì)自自身安安全和和周邊邊環(huán)境境(包包括教教育)較高高的要要求對(duì)于東莞莞本地人人，自用用房的建建筑面積積在100-130平平方米的的中大戶(hù)戶(hù)型較受受歡迎；；購(gòu)買(mǎi)80-100平平方米的的小戶(hù)型型，用于于投資和和出租的的較多外地消費(fèi)費(fèi)者在考考慮購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房房時(shí)，優(yōu)優(yōu)先考慮慮價(jià)格，，其次是是房型、、交通的的便利和和物業(yè)管管理，同同時(shí)較重重視開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌港澳臺(tái)和和外國(guó)消消費(fèi)者把把環(huán)境、、地理位位置、配配套設(shè)施施、保安安和物業(yè)業(yè)服務(wù)列列在考慮慮購(gòu)買(mǎi)商商品房的的首要因因素，價(jià)價(jià)格敏感感性不高高越來(lái)越多多的消費(fèi)費(fèi)者更加加關(guān)注環(huán)環(huán)境和配配套設(shè)施施港澳臺(tái)和和外國(guó)消消費(fèi)者不同消費(fèi)費(fèi)群在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品房時(shí)考考慮因素素的優(yōu)先先順序不不同資料來(lái)源：羅蘭?貝貝格訪談?wù)動(dòng)捎陂_(kāi)發(fā)發(fā)商市場(chǎng)場(chǎng)定位不不準(zhǔn)確，，未能充充分滿(mǎn)足足消費(fèi)者者的需求求，造成成東莞市市商品住住宅的空空置面積積較大，，并逐年年上升資料來(lái)源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析東莞市商商品住宅宅空置面面積[萬(wàn)平方方米]描述商品住宅宅空置面面積大，，2000年底底達(dá)到151.6萬(wàn)平平方米商品住宅宅空置率率高。2000年，新新推出商商品房建建筑面積積為178萬(wàn)平平方米，，但平均均銷(xiāo)售率率只有48.6%，新新增空置置商品住住宅面積積73萬(wàn)萬(wàn)平方米米房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展初初期，存存在盲目目批地、、批項(xiàng)目目和對(duì)商商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)控不嚴(yán)嚴(yán)的現(xiàn)象象，出現(xiàn)現(xiàn)了太平平廣場(chǎng)花花園、灣灣景臺(tái)、、崇商花花園、世世外桃源源等“爛爛尾樓盤(pán)盤(pán)”，阻阻礙了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展大量空置置樓盤(pán)造造成了建建設(shè)資金金沉淀，，部分銀銀行貸款款不能及及時(shí)收回回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府府今后對(duì)對(duì)土地批批租的嚴(yán)嚴(yán)格控制制，短期期內(nèi)商品品住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的增增長(zhǎng)空間間有限將建立土土地儲(chǔ)備備中心，，嚴(yán)格控制制土地審審批規(guī)范土地地交易行行為，逐逐步實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、、公正、、公平的的土地交交易市場(chǎng)行行為必須通過(guò)過(guò)土地拍拍賣(mài)方式式才可獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)土土地使用用權(quán)商品住宅宅開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)長(zhǎng)空間有限限嚴(yán)格房地地產(chǎn)立項(xiàng)項(xiàng)程序，，由房地地產(chǎn)項(xiàng)目目先立項(xiàng)項(xiàng)后申報(bào)報(bào)土地再再規(guī)劃的的程序改改變?yōu)橄认纫?guī)劃后后取得土土地在立立項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)根據(jù)積壓壓商品房房數(shù)量和和商品房房銷(xiāo)售情情況，嚴(yán)嚴(yán)格控制制新項(xiàng)目目立項(xiàng)和和開(kāi)工，，對(duì)除市市、鎮(zhèn)中中心區(qū)外外，其它它地方原原則上不不再審批批新的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)發(fā)商積壓壓商品房房面積超超過(guò)企業(yè)業(yè)近3年年累計(jì)竣竣工商品品房面積積的20%，將將停止審審批該開(kāi)開(kāi)發(fā)商新新項(xiàng)目立立項(xiàng)土地批租租房地產(chǎn)立立項(xiàng)總體上說(shuō)說(shuō)，推動(dòng)動(dòng)?xùn)|莞房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展的因素素大于阻阻礙其發(fā)發(fā)展的因因素2001年到2003年，政政府嚴(yán)格格控制土土地批租租，并成成立土地地儲(chǔ)備中中心，調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，短期期內(nèi)將會(huì)會(huì)影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)政府嚴(yán)格格控制房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)項(xiàng)審批主力消費(fèi)費(fèi)群不明明顯空置商品品房面積積高，到到2000年底底為152萬(wàn)平平方米東莞將城城市定位位為“制制造業(yè)名名城“，，樹(shù)立““城市牌牌、外資資牌和民民營(yíng)牌””，并將將出資200億億元建設(shè)設(shè)新東莞莞，進(jìn)行行有序的的城市總總體規(guī)劃劃，提升升城市總總體環(huán)境境東莞房地地產(chǎn)發(fā)展展與東莞莞在整個(gè)個(gè)珠江三三角洲所所處的經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位位不相匹匹配，發(fā)發(fā)展空間間較大東莞招商商引資保保持增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)對(duì)居住條條件和環(huán)環(huán)境的要要求日益益提高人均可支支配收入入是全國(guó)國(guó)平均水水平的2.1倍倍，廣東東省平均均水平的的1.3，并以以每年17%的的速度增增長(zhǎng)加入WTO和近年來(lái)來(lái)，香港港、澳門(mén)門(mén)的回歸歸將推動(dòng)動(dòng)外銷(xiāo)市市場(chǎng)政府有意意對(duì)外地地人才采采用購(gòu)房房入戶(hù)、、投資入入戶(hù)政策策民營(yíng)企業(yè)業(yè)將可以以注冊(cè)公公司形式式，獨(dú)立立開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目阻礙東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的主主要因素素推動(dòng)?xùn)|莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的主主要因素素東莞市住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展以以住宅智智能化、、現(xiàn)代化化為主要要特征，，并以進(jìn)進(jìn)一步完完善金融融體系為為保障以高品質(zhì)質(zhì)的規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)和施工工，貫徹徹以人為為本的住住宅發(fā)展展方針擴(kuò)大住宅宅按揭市市場(chǎng)規(guī)模模引用新技技術(shù)、新新材料，，以提高高住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化水水平通過(guò)以住住宅抵押押貸款證證券化，，改變房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域域的投資資、融資資體系推動(dòng)住宅宅產(chǎn)業(yè)科科技化，，推廣智智能化小小區(qū)重環(huán)境和和配套的的大中型型住宅小小區(qū)與當(dāng)?shù)卣己煤玫年P(guān)系系，以取取得優(yōu)質(zhì)、價(jià)價(jià)廉的土土地開(kāi)發(fā)商的的品牌和和信譽(yù)開(kāi)發(fā)適合合市場(chǎng)需需求的商商品房開(kāi)發(fā)大規(guī)規(guī)模的居居住社區(qū)區(qū)，營(yíng)造造良好的的居住環(huán)環(huán)境與優(yōu)秀的的房地產(chǎn)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服服務(wù)提供供者合作作對(duì)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)、進(jìn)進(jìn)入時(shí)間間和市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的的把握表示不重重要表示十分分重要開(kāi)發(fā)適合合市場(chǎng)需需求的商商品房提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在東莞房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上取取得成功功的基本本要素成功的基基本要素素目前重要要性重要性趨趨勢(shì)A2.2.建建筑安裝裝市場(chǎng)分分析廣東省建建筑安裝裝工程市市場(chǎng)的投投資額平平均每年年以8.9%的的速度增增長(zhǎng)1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省建建筑工程程投資額額[億元]資料來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒鑒，羅蘭?貝貝格分析廣東省建建筑安裝裝工程市市場(chǎng)是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)集中中度非常常低的市市場(chǎng)，并并且越來(lái)來(lái)越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省建建筑安裝裝工程市市場(chǎng)的集集中度由由1996年的的9%下下降為2000年的4%，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局分分散2000年，排排名前三三位的建建筑業(yè)企企業(yè)分別別是：廣廣東省長(zhǎng)長(zhǎng)大公路路工程有有限公司司、江蘇蘇省建筑筑安裝工工程股份份有限公公司深圳圳分公司司、深圳圳市市政政工程總總公司；；產(chǎn)值分分別達(dá)到到12.5、9.1和和7.0億元2000年，排排名前10家的的外省建建筑企業(yè)業(yè)有2家家：江蘇蘇省建筑筑安裝工工程股份份公司和和中建四四局前10家家建筑企企業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)起伏大大；1999年年排名前前十家的的企業(yè)中中，只有有六家能能在2000年年保持前前十位資料來(lái)源：ChinaInfobank，羅蘭?貝格分析前十位產(chǎn)值最最大的建筑業(yè)業(yè)企業(yè)施工產(chǎn)值占市市場(chǎng)的%隨著城市化進(jìn)進(jìn)程和引進(jìn)外外資的不斷加加快，東莞市市建筑安裝工工程市場(chǎng)容量量不斷上升東莞市建筑安安裝工程市場(chǎng)場(chǎng)保持穩(wěn)定的的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，，增長(zhǎng)速度略略高于廣東省省建筑安裝工工程市場(chǎng)的增增長(zhǎng)速度引進(jìn)外資是推推動(dòng)建筑安裝裝工程市場(chǎng)的的主要因素日本、歐美企企業(yè)不斷加大大投資，其用于建筑安安裝工程的投投資額也不斷斷上升，2000年-2005年的的年均增長(zhǎng)率率將分別達(dá)到到20%和26%資質(zhì)較高的外外來(lái)企業(yè)已構(gòu)構(gòu)成對(duì)本地企企業(yè)的威脅目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)以?xún)r(jià)格為主主,市場(chǎng)運(yùn)作作尚不規(guī)范東莞市建筑安安裝工程市場(chǎng)場(chǎng)的特點(diǎn)東莞市建筑安安裝工程市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)出比廣廣東省更快的的增長(zhǎng)19961997199819992000資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒鑒，羅蘭?貝格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市建筑工工程投資額[億元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)境、引引進(jìn)外資和房房地產(chǎn)市場(chǎng)是是驅(qū)動(dòng)?xùn)|莞市市建筑安裝工工程市場(chǎng)的三三大因素東莞市建筑工工程市場(chǎng)的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)引進(jìn)外資宏觀環(huán)境政府加快了工工業(yè)園區(qū)的建建設(shè)，近期將將建立松山湖湖工業(yè)園區(qū)，，規(guī)劃面積72平方公里里政府引導(dǎo)重點(diǎn)點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)外商投資產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，，直接投資用用

于建筑工工程的費(fèi)用比比例增大東莞市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)來(lái)進(jìn)入上升期期，由此帶動(dòng)動(dòng)建筑安裝工工程市場(chǎng)的穩(wěn)穩(wěn)步上升東莞將投資200億建設(shè)設(shè)新東莞，提提升城市的綜綜合實(shí)力，建建設(shè)“城市牌牌”，城市化化進(jìn)程加快加入WTO以后，更多的的外資將進(jìn)入入中國(guó)，由于于東莞有利的的地理位置和和優(yōu)惠、便捷捷的投資環(huán)境境，將吸引更更多的外資東莞市固定資資產(chǎn)投資每年年以10%的的速度上升建設(shè)“民營(yíng)牌牌”，推動(dòng)民民營(yíng)資本的投投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)對(duì)于商品品住宅配套設(shè)設(shè)施和環(huán)境要要求越來(lái)越高高，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)用用于建筑安裝裝工程的投資資增加隨著東莞市實(shí)實(shí)際利用外資資不斷增加，，外資企業(yè)用用于建筑安裝裝工程的投資資額增長(zhǎng)較快快東莞市實(shí)際利利用外資額[億元]外資企業(yè)用于于建筑安裝工工程投資額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來(lái)源：東東莞市對(duì)外貿(mào)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作作局其中，日本、、歐美企業(yè)用用于建筑安裝工程的投資額額增長(zhǎng)率高于于外商企業(yè)用用于建筑安裝工程的投資額額的平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率投資于東莞的的日本、歐美美企業(yè)用于建建筑安裝工程程的投資額[億元]戰(zhàn)略上，日本本、歐美企業(yè)業(yè)都把中國(guó)作作為巨大的發(fā)發(fā)展市場(chǎng)日本、歐美制制造大企業(yè)從從著重建立出出口加工基地地逐漸轉(zhuǎn)向成成為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)基地已投資的日本本、歐美企業(yè)業(yè)會(huì)帶動(dòng)提供供零部件和原原材料的日本本、歐美企業(yè)業(yè)數(shù)量和投資資額增加?xùn)|莞招商引資資局通過(guò)網(wǎng)上上招商、委托托顧問(wèn)公司到到日本、歐美美招商、開(kāi)辦辦博覽會(huì)、提提供“一個(gè)窗窗口收費(fèi)”等等服務(wù)，吸引引日本、歐美美客戶(hù)東莞市政府““十五”規(guī)劃劃中，已明確確把引資的重重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移移到歐美和日日本等國(guó)家描述資料來(lái)源：東東莞市對(duì)外貿(mào)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作作局，東莞市市建委，羅蘭?貝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑安安裝工程市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍以?xún)r(jià)價(jià)格為主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手段，并并存在不規(guī)范范的運(yùn)作情況況東莞市廣州市工程公開(kāi)招投投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)價(jià)最低者中標(biāo)標(biāo)—“最低價(jià)原則””工程公開(kāi)招投投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)價(jià)不得低于招招標(biāo)方規(guī)定的的標(biāo)底價(jià)，以以工程管理、、組織、技術(shù)術(shù)方案等指標(biāo)標(biāo)綜合評(píng)分，，以保證工程程質(zhì)量—““最合理理原則”工程招投標(biāo)地方保護(hù)主義義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不同同程度的地方方保護(hù)主義存在鎮(zhèn)政府向向外商指定建建筑工程承包包方的現(xiàn)象鼓勵(lì)采用市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式本省企業(yè)和外外省企業(yè)公平平競(jìng)爭(zhēng)存在總承包商商在資格或合合同不允許的的情況下進(jìn)行行轉(zhuǎn)承包和分分包大體上按合同同規(guī)定執(zhí)行東莞市和廣州州市建筑安裝裝工程市場(chǎng)比比較本地和港澳臺(tái)臺(tái)企業(yè)選擇建建筑安裝工程程公司時(shí)更注注重價(jià)格，而而日本和歐美美企業(yè)更重視視質(zhì)量和工程程管理港澳臺(tái)企業(yè)日本和歐美企企業(yè)價(jià)格質(zhì)量施工力量和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平平資質(zhì)證明從事過(guò)的工程程和行業(yè)內(nèi)其它公公司的認(rèn)可工程管理表示不太重視視表示十分重視視選擇建筑安裝裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)本地企業(yè)外來(lái)企業(yè)以其其較高的資質(zhì)質(zhì)和憑借規(guī)模模效益取得的的成本優(yōu)勢(shì)，，形成了對(duì)本本地企業(yè)的威威脅本地企業(yè)、外外來(lái)建筑安裝裝工程企業(yè)資資質(zhì)比較本地?fù)碛匈Y質(zhì)質(zhì)的建筑安裝裝工程企業(yè)共共110家，，外來(lái)企業(yè)共共50家本地一級(jí)資質(zhì)質(zhì)企業(yè)中只有有4家，而外外來(lái)企業(yè)中擁?yè)碛幸患?jí)資質(zhì)質(zhì)的企業(yè)有33家企業(yè)的資質(zhì)不不僅代表企業(yè)業(yè)建筑工程管管理水平和施施工質(zhì)量、技技術(shù)能力，還還決定了承接接工程量的大大小。如：廣廣州一建承接接?xùn)|莞市廣東東現(xiàn)代國(guó)際展展覽中心，建建筑面積7萬(wàn)萬(wàn)平方米外來(lái)企業(yè)，如如華西建設(shè)、、本溪金鼎完完成工程質(zhì)量量較高，已在在本地?fù)碛袠訕影骞こ毯蛢?yōu)優(yōu)良工程，口口碑較高，已已對(duì)本地競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者形成威脅脅描述本地企業(yè)外來(lái)企業(yè)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)36%55%5%4%6%28%66%資料來(lái)源：建建委市場(chǎng)科總數(shù)[個(gè)]11050日資企業(yè)選擇擇標(biāo)準(zhǔn)AB優(yōu)勢(shì)日資企業(yè)選擇擇建筑安裝工工程企業(yè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和AB優(yōu)勢(shì)比較價(jià)格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦*從事過(guò)的工程程和行業(yè)內(nèi)其其它公司認(rèn)可可施工力量前延或后續(xù)服服務(wù)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)水平平重要性/AB的優(yōu)勢(shì)因素12345使AB在日資/外資資公司的建筑筑安裝市場(chǎng)上上取得核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建議采采取的措施通過(guò)與穩(wěn)定的的、有資質(zhì)的的施工建設(shè)單單位進(jìn)行長(zhǎng)期期戰(zhàn)略合作，，以取得更低低的成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)通過(guò)與采購(gòu)商商戰(zhàn)略、穩(wěn)定定的合作，取取得優(yōu)惠的采采購(gòu)價(jià)格；或或通過(guò)外包采采購(gòu)定單，降降低采購(gòu)成本本嚴(yán)格質(zhì)量管理理，建立系統(tǒng)統(tǒng)的質(zhì)量管理理控制體系與施工建設(shè)單單位一同制定定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，協(xié)調(diào)運(yùn)運(yùn)作識(shí)別項(xiàng)目進(jìn)程程中的關(guān)鍵路路線和關(guān)鍵工工序，當(dāng)與計(jì)計(jì)劃出現(xiàn)偏差差時(shí)及時(shí)調(diào)整整組成虛擬團(tuán)隊(duì)隊(duì)，加強(qiáng)培訓(xùn)訓(xùn)或聘用“外外腦”，提高高業(yè)務(wù)洽談和和設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技技術(shù)水平通過(guò)與日本公公司選擇建筑筑安裝工程企企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和和AB的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行比比較，AB公司仍有不斷斷改進(jìn)的空間間資料來(lái)源：訪談，羅蘭?貝格分析高低*日資辦的推推薦對(duì)日資企企業(yè)首次進(jìn)入入東莞，選擇擇建筑安裝工工程公司影響響大，但對(duì)二二期和后期工工程時(shí)選擇影影響減弱AB公司在保保持原有核心心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的同時(shí)，應(yīng)加加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展展和核心支持持團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)養(yǎng)，使工程業(yè)業(yè)務(wù)具有更高高的柔性和市市場(chǎng)反應(yīng)速度度，贏得提高高競(jìng)爭(zhēng)力的潛潛在源泉建筑工程業(yè)務(wù)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)的的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)有有的優(yōu)勢(shì)，系系統(tǒng)、有計(jì)劃劃和重點(diǎn)地開(kāi)開(kāi)展業(yè)務(wù)拓展展貫徹以客戶(hù)為為導(dǎo)向的服務(wù)務(wù)理念，延伸伸前延和后續(xù)續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與設(shè)設(shè)計(jì)、預(yù)算部部門(mén)無(wú)縫合作作建立完整的工工程計(jì)劃、控控制和核算體體系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、預(yù)預(yù)算的核心團(tuán)團(tuán)隊(duì)，支持業(yè)業(yè)務(wù)拓展提高項(xiàng)目管理理能力，合理理配置項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的權(quán)、責(zé)責(zé)、利范圍，，并以高效的的管理體系和和組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外部部市場(chǎng)為AB公司的主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展提提供了廣闊的的空間；同時(shí)時(shí)，AB公司司在高成長(zhǎng)的的建筑安裝和和房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上保持高盈盈利能力描述未來(lái)五年，東東莞市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的年增增長(zhǎng)率為20%，能支持持AB公司的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標(biāo)AB公司房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率率高于行業(yè)的的平均水平未來(lái)五年，日日本、歐美企企業(yè)用于建筑筑安裝工程的的投資額年增增長(zhǎng)率均高于于20%，可可以支持AB公司建筑安裝裝工程業(yè)務(wù)的的戰(zhàn)略發(fā)展目目標(biāo)AB公司建筑安裝裝工程業(yè)務(wù)的的利潤(rùn)率約為為20%，高高于行業(yè)15%的平均利利潤(rùn)率AB業(yè)務(wù)組合分析析：表示銷(xiāo)售額額大小利潤(rùn)率市場(chǎng)增長(zhǎng)率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工程程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)低成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)場(chǎng)低成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建設(shè)的總總體思路上上有三種模模式可以選選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能夠短期內(nèi)內(nèi)有效解決決企業(yè)人才才不足的現(xiàn)現(xiàn)狀，但以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無(wú)無(wú)法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來(lái)考慮慮問(wèn)題完全委外的的特點(diǎn)由于人力資資源匱乏，，缺乏專(zhuān)業(yè)業(yè)性人才或或者招聘專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人才的的財(cái)務(wù)成本本和時(shí)間成成本過(guò)高，，在組織結(jié)結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)務(wù)職能領(lǐng)域域都和專(zhuān)業(yè)業(yè)化的公司司進(jìn)行合作作，借助外外部的專(zhuān)業(yè)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和和知識(shí)來(lái)彌彌補(bǔ)企業(yè)的的不足和滿(mǎn)滿(mǎn)足企業(yè)快快速發(fā)展的的需求企業(yè)自身的的業(yè)務(wù)運(yùn)作作組織以精精益型為主主，職能部部門(mén)的工作作重點(diǎn)主要要是控制、、協(xié)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而不是是具體操作作建立核心職職能部門(mén)，，對(duì)委外的的工作進(jìn)行行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢(shì)有效地解決決企業(yè)人才才不足的問(wèn)問(wèn)題有利于企業(yè)業(yè)的快速擴(kuò)擴(kuò)張有利于發(fā)揮揮專(zhuān)業(yè)化分分工的優(yōu)勢(shì)勢(shì)充分利用社社會(huì)資源劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制制的工作量量和成本很很大項(xiàng)目控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大有可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致局局部部最最優(yōu)優(yōu)化化而而不不是是總總體體最最優(yōu)優(yōu)企業(yè)業(yè)無(wú)無(wú)法法形形成成穩(wěn)穩(wěn)定定的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力以契契約約關(guān)關(guān)系系確確定定的的合合作作關(guān)關(guān)系系無(wú)無(wú)法法充充分分的的從從企企業(yè)業(yè)總總體體利利益益角角度度來(lái)來(lái)考考慮慮問(wèn)問(wèn)題題部分分委委外外能能有有效效地地彌彌補(bǔ)補(bǔ)企企業(yè)業(yè)在在某某些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域的的不不足足，，但但委委外外職職能能和和合合作作伙伙伴伴的的選選擇擇至至關(guān)關(guān)重重要要部分分委委外外的的特特點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)業(yè)在在某某些些領(lǐng)領(lǐng)域域缺缺乏乏專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化的的知知識(shí)識(shí)和和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，因因而而在在這這些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域借借助助外外界界專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化公公司司來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行運(yùn)運(yùn)作作部分分業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域由由企企業(yè)業(yè)自自身身來(lái)來(lái)建建立立，，整整個(gè)個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的運(yùn)運(yùn)作作需需要要內(nèi)內(nèi)、、外外部部人人員員協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)完完成成既有有以以控控制制監(jiān)監(jiān)督督為為主主要要任任務(wù)務(wù)的的職職能能部部門(mén)門(mén)，，也也有有從從事事具具體體操操作作的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能部部門(mén)門(mén)優(yōu)勢(shì)勢(shì)通過(guò)過(guò)利利用用社社會(huì)會(huì)資資源源，，有有效效地地彌彌補(bǔ)補(bǔ)企企業(yè)業(yè)在在某某些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域的的不不足足有利利于于發(fā)發(fā)揮揮專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化分分工工的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)有利利于于培培養(yǎng)養(yǎng)企企業(yè)業(yè)自自身身的的核核心心團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)和和核核心心能能力力劣勢(shì)勢(shì)協(xié)調(diào)調(diào)和和控控制制的的工工作作量量較較大大核心心職職能能委委外外對(duì)對(duì)企企業(yè)業(yè)總總體體帶帶來(lái)來(lái)高高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)以契契約約關(guān)關(guān)系系確確定定的的合合作作關(guān)關(guān)系系無(wú)無(wú)法法充充分分的的從從企企業(yè)業(yè)總總體體利利益益角角度度來(lái)來(lái)考考慮慮問(wèn)問(wèn)題題全部部自自建建有有利利于于對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)值值鏈鏈的的各各個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)進(jìn)行行控控制制和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，但但管管理理成成本本較較高高全部部自自建建的的特特點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)業(yè)在在業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)運(yùn)作作的的各各職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域都都建建立立起起相相應(yīng)應(yīng)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門(mén)門(mén)整個(gè)個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程體體系系的的運(yùn)運(yùn)作作主主要要依依靠靠?jī)?nèi)內(nèi)部部的的力力量量來(lái)來(lái)完完成成各業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門(mén)門(mén)的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是計(jì)計(jì)劃劃、、監(jiān)監(jiān)督督、、實(shí)實(shí)施施和和控控制制優(yōu)勢(shì)勢(shì)有利利于于企企業(yè)業(yè)形形成成穩(wěn)穩(wěn)定定的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)運(yùn)作作體體系系對(duì)價(jià)價(jià)值值鏈鏈的的各各個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)進(jìn)行行控控制制和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)有利利于于培培養(yǎng)養(yǎng)企企業(yè)業(yè)的的組組織織優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力劣勢(shì)勢(shì)對(duì)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人人才才需需求求高高，，人人事事成成本本較較高高無(wú)法法充充分分利利用用外外部部專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化公公司司的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和和能能力力部門(mén)門(mén)之之間間協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)要要求求高高管理理成成本本較較高高目前前國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)建建筑筑工工程程企企業(yè)業(yè)主主要要有有兩兩種種發(fā)發(fā)展展模模式式項(xiàng)目目公公司司模模式式公司的核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于獲得得工程項(xiàng)目公司自身不擁?yè)碛性O(shè)計(jì)，土土建隊(duì)伍與設(shè)計(jì)公司，，施工隊(duì)建立立緊密的合作作關(guān)系擁有良好的項(xiàng)項(xiàng)目管理人員員工程多采用分分包形式來(lái)完完成建筑安裝公司司模式描述公司擁有自身身的設(shè)計(jì)，土土建隊(duì)伍建筑安裝業(yè)務(wù)務(wù)完全由自身身完成公司經(jīng)營(yíng)靈活活性大公司固定成本本小可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)資金需求小優(yōu)點(diǎn)公司易于控制制質(zhì)量和成本本擁有各方面的的專(zhuān)業(yè)人才對(duì)其它企業(yè)的的依賴(lài)性大質(zhì)量控制，成成本控制難度度較大缺點(diǎn)公司固定成本本較高資金需求較高高經(jīng)營(yíng)靈活性較較低戰(zhàn)略方向的確確定決定了企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的快速速反應(yīng)速度以”最大限度度滿(mǎn)足客戶(hù)需需求“為目目標(biāo)有利于公司內(nèi)內(nèi)部核心團(tuán)隊(duì)隊(duì)的培養(yǎng)高效而精簡(jiǎn)保持和強(qiáng)化公公司的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)構(gòu)建符合戰(zhàn)略略發(fā)展目標(biāo)和和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境的組織結(jié)結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標(biāo)的前前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以以操作管理為為主的管理模模式建筑安裝工程程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略略管理為主的的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計(jì)劃劃,財(cái)務(wù)監(jiān)控控體系合理的集分權(quán)權(quán)管理模式合理的部門(mén)設(shè)設(shè)置明確的部門(mén)任任務(wù)、功能、、職責(zé)界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責(zé)、權(quán)力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以客戶(hù)為導(dǎo)向向并且加快市市場(chǎng)反應(yīng)速度度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應(yīng)的決決策和監(jiān)督流流程重新設(shè)計(jì)組織織架構(gòu)，強(qiáng)化化薄弱的功能能，糾正職能能錯(cuò)位界定明確的部部門(mén)任務(wù)和責(zé)責(zé)任明確管理幅度度業(yè)務(wù)流程再造造系統(tǒng)考慮四四個(gè)領(lǐng)域，從從而達(dá)到戰(zhàn)略略目標(biāo)對(duì)流程程的要求消除非增值活活動(dòng)活動(dòng)間等待不必要的活動(dòng)動(dòng)過(guò)量的庫(kù)存重復(fù)的活動(dòng)不同部門(mén)重排排的格式反復(fù)的檢驗(yàn)跨部門(mén)協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)企業(yè)用以強(qiáng)化化控制的關(guān)鍵鍵點(diǎn)有利于提升顧顧客滿(mǎn)意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)復(fù)、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時(shí)間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡(jiǎn)化活動(dòng)設(shè)計(jì)合理的交交付品過(guò)于復(fù)雜的表表格過(guò)于專(zhuān)業(yè)分工工的程序復(fù)雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進(jìn)行分分包的非核心心工作消除各個(gè)流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設(shè)計(jì)明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對(duì)交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)明確流程對(duì)流程的要求對(duì)流程的要求求流程設(shè)計(jì)的原原則顧客導(dǎo)向原則則快速反應(yīng)原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績(jī)效最優(yōu)集成管理當(dāng)外部市場(chǎng)環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時(shí)，能迅速速調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策策略追求客戶(hù)服務(wù)務(wù)的最終效果果整合的用戶(hù)界界面，而非分分離的用戶(hù)界界面業(yè)務(wù)流程再造造應(yīng)遵循顧客客導(dǎo)向，快速速反應(yīng)以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強(qiáng)調(diào)對(duì)外部市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境的快速反應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)顧顧客滿(mǎn)滿(mǎn)意一支相相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的的高素素質(zhì)的的人力力資源源隊(duì)伍伍是實(shí)實(shí)現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)的的基本本保證證建立一一支強(qiáng)強(qiáng)有力力的經(jīng)營(yíng)管管理精精英梯梯隊(duì)吸引大大批優(yōu)優(yōu)秀人人才加加入-樹(shù)樹(shù)立并并宣傳傳企業(yè)業(yè)良好好形形象-有有計(jì)劃劃地廣廣泛開(kāi)開(kāi)展社社會(huì)會(huì)招聘聘(名名牌大大學(xué)學(xué)，人人才招招聘會(huì)會(huì)，委委托獵獵頭公公司等等)塑造企企業(yè)成成功文文化，，以激激勵(lì)并并保留留優(yōu)秀秀骨干干員工工-營(yíng)營(yíng)造企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部公公平民民主主的氣氣氛，，提高高員工的的信心心與責(zé)責(zé)任感-創(chuàng)創(chuàng)造富富有活活力的的內(nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)勝劣劣汰的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制，，激發(fā)發(fā)員工工的主主觀能能動(dòng)性性在完善善的人人員長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃下下培養(yǎng)養(yǎng)具有有良好好專(zhuān)業(yè)業(yè)素質(zhì)質(zhì)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理潛潛質(zhì)的的優(yōu)秀秀人才才，形形成一一支上上下緊緊密銜銜接的的精英英人才才隊(duì)伍伍-““量體體裁衣衣式””的終終身職業(yè)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)(入入職培培訓(xùn)，在在崗培培訓(xùn)，，深造等)-培培養(yǎng)““經(jīng)理理候選選人””階階梯梯隊(duì)伍伍績(jī)效考考評(píng)體體系建立清清晰明明確的的崗位位考評(píng)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，形形成權(quán)權(quán)責(zé)相相當(dāng)，，獎(jiǎng)懲懲分明明的制制度建立清清晰明明確的的，并并結(jié)合合業(yè)績(jī)績(jī)和能能力的的個(gè)人人評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，作作為薪薪酬調(diào)調(diào)整和和職務(wù)務(wù)任免免的決決策基基礎(chǔ)將考評(píng)評(píng)或考考核的的結(jié)果果有機(jī)機(jī)地與與薪酬酬體系系掛鉤鉤，并并與員員工職職業(yè)發(fā)發(fā)展緊緊密聯(lián)聯(lián)系考評(píng)或或考核核的結(jié)結(jié)果將將作為為人員員晉升升的基基本參參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，建立立公平平有序序的內(nèi)內(nèi)部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制薪酬體體系調(diào)整原原有的的工資資體系系，在在縱向向分級(jí)級(jí)與橫橫向分分檔上上設(shè)計(jì)計(jì)合理理的浮浮動(dòng)空空間，，形成成有激激勵(lì)性性的上上升梯梯度確定合合理的的固定定工資資與變變動(dòng)工工資的的比例例結(jié)構(gòu)構(gòu)改善現(xiàn)現(xiàn)有福福利機(jī)機(jī)制，，加強(qiáng)強(qiáng)非資資本性性激勵(lì)勵(lì)因素素，增增強(qiáng)企企業(yè)凝凝聚力力人員評(píng)評(píng)價(jià)和和選拔拔體系系優(yōu)化人人員招招聘流流程，，明確確決策策部門(mén)門(mén)，做做到有有章可可循建立明明確的的員工工能力力評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使使之成成為人人員選選拔的的基本本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)充分結(jié)結(jié)合各各種評(píng)評(píng)估結(jié)結(jié)果，，制定定合理理公平平的晉晉升條條件與與途徑徑，培培養(yǎng)與與發(fā)掘掘具有有管理理潛質(zhì)質(zhì)的優(yōu)優(yōu)秀人人才需要重重新設(shè)設(shè)計(jì)AB公公司人人力資資源體體系，，使之之更制制度化化、規(guī)規(guī)范化化，以以適應(yīng)應(yīng)業(yè)務(wù)務(wù)迅速速發(fā)展展的需需要9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。02:14:1202:14:1202:1412/24/20222:14:12AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2202:14:1202:14Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:14:1202:14:1202:14Saturday,December24,202213、