宏觀經(jīng)濟分析張文燁-

房地產(chǎn)市場分析報告----（以2014年房地產(chǎn)市場狀況為主）姓名：張文燁班級：工商1202學號：120420205教師：王瑩日期：2015年10月18日摘要：受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，2014年我國房地產(chǎn)市場總體呈低迷狀態(tài)，庫存量高，影響新開工作節(jié)奏，房地產(chǎn)投資下滑，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅降低，全國各大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)整，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松宏觀調(diào)控，中央則采取以穩(wěn)為主，央行也最終放松首套房認定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預期會進一步下降，房地產(chǎn)市場將持續(xù)調(diào)整，房價會繼續(xù)趨向合理，庫存進一步被消化。多輪調(diào)整促進房地產(chǎn)市場化轉(zhuǎn)型，深化改革建立長效機制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控，建立長效機制，去庫存，新常態(tài)

目錄：一：全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀二：全國房地產(chǎn)市場狀況分析三：西安市宏觀經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四：房地產(chǎn)市場整體運行趨勢展望五：總結(jié)正文：一：全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀我國經(jīng)濟基本面依然較好，外部環(huán)境趨于改善，市場預期不斷好轉(zhuǎn)，體制機制改革有望激發(fā)經(jīng)濟增長活力2014年，我國經(jīng)濟發(fā)展具有基本面良好、外部環(huán)境趨于改善、市場預期好轉(zhuǎn)等有利條件。我國經(jīng)濟基本面依然較好?？傮w看，我國仍處于工業(yè)化、城市化、消費結(jié)構(gòu)升級、收入較快增長階段，且一些新的增長拉動因素正在形成，經(jīng)濟基本面仍然良好。一方面，內(nèi)需增長仍有廣闊空間。從消費方面看，對文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和旅游等服務類需求增長迅猛，智能手機、平板電腦、信息家電等已形成新的消費熱點，住房汽車等消費持續(xù)增長。網(wǎng)購等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展則有力地促進消費潛能的釋放。從投資看，我國在城市軌道交通、環(huán)境治理、城市排水、保障房（包括棚戶區(qū)改造）和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在著極為迫切的需求。另一方面，要素供給質(zhì)量明顯提高。從人力資本積累看，2013年我國普通高校畢業(yè)生達到699萬人以上，勞動力整體素質(zhì)持續(xù)提高。從研發(fā)投入看，近年來中國研發(fā)投入增長較快，保持在20%左右，2012年研發(fā)投入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到1.98%，絕對量為世界第二。從資本存量質(zhì)量看，近年來我國建設(shè)了一大批具有國際一流水平的重大裝備、重要基礎(chǔ)設(shè)施，為長期發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。按照要素供給測算，2014年我國潛在增長率與2013年基本持平甚至略高，這為2014年的經(jīng)濟增長提供了良好基礎(chǔ)。二：全國房地產(chǎn)市場狀況分析（2014年以來房地產(chǎn)市場主要運行特點）整體：2014年房地產(chǎn)市場終于步入由局部地區(qū)調(diào)整發(fā)展到向全國調(diào)整。國房景氣指數(shù)不斷下滑，一、二線城市也開始進入調(diào)整狀態(tài)。投資增速放緩，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長，且增幅不斷擴大，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線，從新建住宅擴展到二手房。具體：1----房地產(chǎn)資金來源方面2010年——2014年全國房地產(chǎn)資金來源圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局總體來講，信貸投放趨穩(wěn)、超額貨幣減少緩解房價上行勢頭，信貸投放趨穩(wěn)、超額貨幣減少緩解房價上行勢頭。歷史數(shù)據(jù)顯示，貨幣投放對房價影響顯著。2008年以來，超額貨幣投放是房價持續(xù)走高的重要推動力。2013年，新一屆政府明確表示未來不可能出現(xiàn)如2009年的大規(guī)模貨幣發(fā)放，超額貨幣增速放緩具有一定的必然性。因此，在貨幣政策逐步回歸中性的背景下，房產(chǎn)價格的漲幅縮小是大概率事件。2014年1-10月房地產(chǎn)資金來源增幅大幅下滑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，比去年同期低24.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預收款24213億元，下降11.2%；個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國外資金出現(xiàn)快速增長。2----商品房和住宅房方面政府主導加大市場供應，全國供求關(guān)系緩和平抑房價上漲。自新一屆政府執(zhí)政以來，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應。2013年以來，隨著銷售面積增速持續(xù)放緩，新開工增速止跌回升，價格漲幅在供求關(guān)系緩解的背景下逐步收窄。預計2014年這一趨勢將繼續(xù)延續(xù)，在供應加大的背景下價格漲幅收窄，全年商品房銷售均價同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。中國房地產(chǎn)行業(yè)2009年——2014年銷售額3----從主要的各大城市的指標來看全國房地產(chǎn)市場價格數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)價格是反應房地產(chǎn)市場最重要的指標，2014年也出現(xiàn)一定的松動，下行趨勢明顯，房價下跌趨勢從個別城市擴展到全國，房價下跌從一手房擴展到二手房。受高地價推動，少數(shù)熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大。2013年，全國住宅用地樓面地價TOP10地塊的價格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，單價最高的北京農(nóng)展館8號地塊樓面均價達73099元/平方米。高地價對所在城市房價的推漲作用不容忽視，2014年少數(shù)熱點城市房價上漲壓力依然較大。70個大中城市商品房價格從環(huán)比來看，新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價格環(huán)比全部下降。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。4------保障房建設(shè)方面2014年的保障房建設(shè)提前3個月完成了年度任務。分別達到年度目標任務的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，雖然2014年全國保障性安居工程建設(shè)進展良好，但同時也存在一些例如：有些地方資金沒有完全落實項目開工不齊；已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置，沒有賣出去；房子的規(guī)劃、功能、質(zhì)量等方面也不夠完善等等。三：西安市宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析西安，古稱長安、京兆，舉世聞名的世界四大古都之一。是中華文明的發(fā)祥地，中華民族的搖籃，中華文化的杰出代表，是絲綢之路的東方起點。西安是中國歷史上建都時間最長，建都朝代最多，影響力最大的都城，居中國古都之首，歷史上最為強盛的周、秦、漢、隋、唐等朝代均建都于西安，是十三朝古都。西安是聯(lián)合國教科文組織最早確定的“世界歷史名城”和國務院最早公布的國家歷史文化名城之一，世界著名旅游勝地，被譽為“天然歷史博物館”。如今的西安是陜西省省會，中國六大國家區(qū)域中心城市之一，亞洲知識技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市，中國大飛機的制造基地?？萍紝嵙H次于北京、上海，居全國第三位。2011年國務院《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》將西安確定為“全國歷史文化基地”，著力打造西安為國際化大都市。國際化大都市就意味著經(jīng)濟的發(fā)達與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的又時刻決定著西安的經(jīng)濟發(fā)展方向和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的健康，可謂是休戚相關(guān)根據(jù)調(diào)查顯示2010年以來，陜西的經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐季下滑趨勢。西安市的經(jīng)濟增長亦是如此。但隨著2013年宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境向好，預計西安市在投資、消費、出口都將有較大幅度增長，經(jīng)濟增速將出現(xiàn)顯著回升。西安市房地產(chǎn)市場在近幾年來穩(wěn)步增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定，緩慢增長，發(fā)展穩(wěn)定的態(tài)勢，市場形勢較好。西安房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，市場潛力很大，市場總體呈穩(wěn)定緩慢增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：陜西省統(tǒng)計局陜西省2010年-2014年消費水平情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從上圖可以得出西安的經(jīng)濟雖然還不是很發(fā)達，卻一直處于發(fā)展和壯大當中，雖然陜西整體是下滑趨勢的，但是發(fā)展勢頭喜人數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從西安市的經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，整體與全國態(tài)勢相同。宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境向好，西安市在投資、消費、出口方面均有較大幅度的增長。而西安作為陜西省重要的消費城市，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也會穩(wěn)定的走向繁榮。陜西省2007年—2012年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)總計數(shù)據(jù)來源：陜西省統(tǒng)計局四：房地產(chǎn)市場運行趨勢展望1--繼續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)市場2015年的經(jīng)濟發(fā)展會有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控既不會將房地產(chǎn)過度打壓；也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”。在政策不會出現(xiàn)大的變動下，房地產(chǎn)市場不會有反彈的空間。預計2015年，房企也會抓住機會改善住房需求，加快去庫存步伐。2----房地產(chǎn)投資繼續(xù)下降，受房地產(chǎn)投資和銷售量下滑的影響，房地產(chǎn)市場也明顯進入新常態(tài)加劇去庫存的進度和降低房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。這可能會直接導致房地產(chǎn)開發(fā)商買地熱情大幅下降，進而直接影響2015年開發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)下投資應該會進一步下降。3-----房價下降差異大繼2014年房價的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場雖然政策從“過緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強刺激政策不會再現(xiàn)。房價繼續(xù)進行調(diào)整的趨勢難以改變。4-----做好房地產(chǎn)市場預期引導目前全國已供土地和待售房屋庫存壓力均大，要搞清楚房地產(chǎn)市場需求量和市場所擁有的社會量，進行正確的社會預測的引導，還必須研究影響市場各種因素，如人口、分配政策、購買心理等許多不可控制的因素。同時還要研究企業(yè)可控因素，如產(chǎn)品、分銷促銷政策變化對市場需求的影響。5----繼續(xù)完善保障性住房進一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準備。以租金補貼方式為主提供住房保障，進一步提高住房保障的針對性和實效性；發(fā)揮市場機制作用，引導更多社會資金參與投資建設(shè)、管理保障性住房。6---合理引導住房市場供給由于社會各階層對于住房需求存在差異，導致住房供給應滿足不同層次的需求。對于高端市場，比如別墅用地，應充分考慮我國人多地少的國情給予較嚴格的控制，主要通過土地供給和稅收環(huán)節(jié)影響其供給。從中長期看，我國中低端需求市場在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強這部分需求的引導和合理滿足。四：總結(jié)近年來我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平有了巨大的提升，消費能力也明顯增長，消費結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著改變，對于住房的需求越來越強烈和大眾化，使得住房供應