文殊院項目態(tài)勢報告

文殊院項目態(tài)勢研究

文殊院項目態(tài)勢研究提綱一、城市發(fā)展態(tài)勢分析二、市場需求態(tài)勢分析三、競爭態(tài)勢分析四、項目優(yōu)劣勢評估五、業(yè)主需求評估

一、城市發(fā)展態(tài)勢分析

1、城市建設(shè)和發(fā)展的需求現(xiàn)狀成都市城市建設(shè)中前期存在的問題城市布局不合理，中心城區(qū)密度過大。城市功能不完善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整城市品位不高:城市景觀缺乏魅力城市戰(zhàn)略——西部區(qū)域中心城市、歷史文化名城一、城市發(fā)展態(tài)勢分析現(xiàn)代城市發(fā)展趨勢傳統(tǒng)城市的核心競爭力來源——制造業(yè)新的經(jīng)濟形勢下城市的核心競爭力來源——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合成都市的特點，服務(wù)業(yè)的升級和提升是必由之路，旅游業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是必然的選擇。一、城市發(fā)展態(tài)勢分析問題在成都市城市建設(shè)和功能調(diào)整的大環(huán)境中項目將有何作為？

結(jié)論：本項目的成功打造可以豐富成都市休閑旅游業(yè)的內(nèi)容，提升休閑產(chǎn)業(yè)；使成都市區(qū)的城市功能得到完善；提升城市文化形象；一、城市發(fā)展態(tài)勢分析

2、城市文化的需求（1）

城市需要新的文化名片：

一個城市的中心地位的確立，除了其在硬件，金融、科技、商業(yè)、服務(wù)等方面的中心地位的確立外，還需要在軟件，城市文化立于制高點。新成都的文化名片在哪里？（2）

傳統(tǒng)成都市的文化名片面臨的問題：

天府廣場：地理位置的中心，缺乏內(nèi)涵的支撐。武侯祠、杜甫草堂：有歷史文化內(nèi)涵，缺乏與現(xiàn)代都市文化的對接和融合。一、城市發(fā)展態(tài)勢分析成都文化名片現(xiàn)狀對于本地市民而言：由于熟悉產(chǎn)生漠視，對于傳統(tǒng)的成都市的代表性的旅游景點，產(chǎn)生漠視，缺乏參與性；對于外地消費者而言：傳統(tǒng)的成都景觀不能夠代表新成都的城市文化形象；結(jié)論：文殊院將是新成都的文化名片，其文化特質(zhì)（內(nèi)涵豐富的傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代都市生活和諧融合）將是新成都、新形象的突出代表。

一、城市發(fā)展態(tài)勢分析3、宗教文化的地位和角色（1）、宗教在現(xiàn)實生活中的角色現(xiàn)狀：傳統(tǒng)佛教、佛學(xué)在中國人的精神生活內(nèi)容中被邊緣化。其可能發(fā)揮的積極作用被淡化，一個信仰饋乏的社會，只能是李宏志之流的天堂。（2）、政府對于宗教的傳統(tǒng)態(tài)度，一定程度上是文殊院片區(qū)形成目前態(tài)勢的重要原因。一、城市發(fā)展態(tài)勢分析宗教文化發(fā)展的問題：宗教與現(xiàn)代都市文化如何融合？宗教文化所蘊含的巨大積極社會作用如何發(fā)揮？民眾內(nèi)心強烈的宗教需求如何引導(dǎo)？這是政府與全國宗教界面臨的巨大課題。一、城市發(fā)展態(tài)勢分析佛教的積極作用：

佛教是穩(wěn)定劑——政府需要佛教安定民心，教化民風，諧調(diào)民情的倫理作用；佛教是轉(zhuǎn)化劑——寺院需要與都市文化對接的平臺；佛教是潤滑劑——民眾需要宗教文化的“心靈桑拿？一、、城城市市發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析結(jié)論論1、、不不解解開開政政府府對對于于佛佛教教文文化化的的態(tài)態(tài)度度這這個個結(jié)結(jié)，，片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)以以文文殊殊院院為為代代表表的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)佛佛教教文文化化難難于于打打造造和和提提升升，，文文殊殊院院項項目目的的整整體體打打造造將將面面臨臨巨巨大大的的困困難難。。2、、項目目在在打打造造的的過過程程中中：：必必須須依依托托傳傳統(tǒng)統(tǒng)宗宗教教文文化化，，發(fā)發(fā)揚揚佛佛教教文文化化的的積積極極作作用用，，因因勢勢利利導(dǎo)導(dǎo)。。一、、城城市市發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析4、、成成都都市市旅旅游游業(yè)業(yè)的的需需求求成都都旅旅游游目目前前面面臨臨三三大大問問題題旅游游功功能能限限于于交交通通樞樞紐紐功功能能旅游游休休閑閑消消費費的的內(nèi)內(nèi)向向型型特特點點成都都市市外外來來旅旅游游停停留留在在觀觀光光旅旅游游階階段段一、、城城市市發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析旅游游功功能能限限于于交交通通樞樞紐紐功功能能成都都與與全全國國各各省省會會和和中中心心城城市市一一樣樣，，在在旅旅游游業(yè)業(yè)中中均均存存在在重要要性性下下降降和和功功能能單單一一化化（（過過境境停停留留站站））的趨趨勢勢。。問題題：：隨著著周周邊邊景景區(qū)區(qū)的的打打造造和和加加強強，，成成都都市市的的中中心心旅旅游游城城市市的的地地位位如如何何體體現(xiàn)現(xiàn)？？隨著著各各大大景景區(qū)區(qū)交交通通的的發(fā)發(fā)達達，，成成都都市市作作為為四四川川旅旅游游中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站站的的功功能能將將被被弱弱化化，，成成都都市市將將如如何何應(yīng)應(yīng)對對？？一、、城城市市發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析從下下面面的的圖圖表表中中可可以以看看出出雖雖然然歷歷年年到到成成都都市市旅旅游游人人數(shù)數(shù)的的絕絕對對值值在在上上升升，，但但是是其其占占總總體體到到四四川川的的游游客客的的比比例例在在近近幾幾年年有有下下降降趨趨勢勢。1995-2001年接待國內(nèi)旅游者分地區(qū)情況地區(qū)接待人次數(shù)(萬人次)1995199619971998199920002001四川省3487383839554418502054016334成都市1540171418332255248523852579成都占的比例44%45%46%51%49%44%40%一、、城城市市發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析旅游游消消費費的的內(nèi)內(nèi)向向型型特特點點內(nèi)向向型型消消費費————成成都都與與杭杭州州的的差差別別同為為休休閑閑之之都都，，杭杭州州的的休休閑閑讓讓世世人人皆皆嘆嘆；；成成都都的的休休閑閑卻卻是是卡卡拉拉OK，，自自娛娛自自樂樂。。典型型的的內(nèi)內(nèi)向向型型消消費費，，不不但但沒沒有有充充分分發(fā)發(fā)揮揮成成都都的的休休閑閑資資源源，，也也導(dǎo)導(dǎo)致致了了業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)水水平平低低和和經(jīng)經(jīng)營營附附加加值值低低的的后后果果。。一、、城城市市發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析成都都市市對對外外旅旅游游停停留留在在觀觀光光旅旅游游階階段段現(xiàn)代代旅旅游游業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢勢一一覽覽表表：：時代觀光時代休閑時代體驗時代市場競爭短缺狀況，基本沒有競爭觀光、休閑旅游地開發(fā)遍地開花競爭非常激烈，產(chǎn)品出現(xiàn)過剩產(chǎn)品結(jié)構(gòu)資源等級除良好風光外還要有宜人舒適的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施產(chǎn)品多重復(fù)合，注重體現(xiàn)令游客角色轉(zhuǎn)變的感受和體驗?zāi)撤N新的生活方式競爭力構(gòu)成知名度產(chǎn)品、營銷和區(qū)域旅游形象等多個角度除區(qū)域形象、營銷外，要深度挖掘旅游產(chǎn)品和當?shù)匚幕弧?、城城市市發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析問題題如何何把把成成都都人人內(nèi)內(nèi)向向型型、、低低層層次次、、低低價價值值的的、、自自發(fā)發(fā)自自為為的的休休閑閑行行為為，，提提升升轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為外外向向型型、、高高品品味味、、高高價價值值、、服服務(wù)務(wù)世世界界的的休休閑閑經(jīng)經(jīng)濟濟？？結(jié)論論這三三大大問問題題給給成成都都旅旅游游帶帶來來層層次次低低、、消消費費少少、、滯滯留留短短的的局局面面。。因此此，，本本項項目目的的成成功功打打造造將將對對成成都都旅旅游游休休閑閑業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)取取到到升升級級換換代代的的示示范范作作用用。。一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析5、成都市商商業(yè)中心地位位的豐富成都市提出了了將成都市建建成西部的商商貿(mào)中心的目目標。成都市市傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)貿(mào)易一直發(fā)發(fā)達，但是如如何豐富成都都市商業(yè)中心心的內(nèi)涵、豐豐富商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的品種、提提升商業(yè)的整整體文化形象象，成為擺在在當前的一個個問題。結(jié)論：本項目的成功功打造將為成成都市傳統(tǒng)的的商業(yè)內(nèi)容，，注入文化與與休閑的因子子。項目將建建設(shè)成為極富富成都特色的的休閑型、文文化型商業(yè)，，豐富和提升升成都市的商商業(yè)文化。一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析6、舊城改造造的需求（1）、舊城城改造模式的的轉(zhuǎn)變以前：以提高容積率率、轉(zhuǎn)變功能能為手段現(xiàn)在：以挖掘項目核核心競爭力，，提升項目價價值內(nèi)涵為手手段的轉(zhuǎn)變一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析傳統(tǒng)的舊城改改造模式：案例：前車之之鑒-----廣州荔灣灣廣場傳統(tǒng)舊城區(qū)拆拆遷，高成本本投入；采用傳統(tǒng)模式式將容積率提提高至6以上上；成為聳立在低低矮傳統(tǒng)民居居中的現(xiàn)代水水泥叢林，與與周邊建筑形形成強烈反差差；導(dǎo)致結(jié)果：破壞了原來西西關(guān)文化區(qū)的的城市風貌，，盡管經(jīng)濟效效益得到保證證，但嚴重破破壞了城市歷歷史文化區(qū)形形象，是舊城城改造敗筆的的代表之作；；一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析本項目開發(fā)計計劃所使用的的新模式案例啟示：可可行之道------上上海新天地52公頃的商商業(yè)區(qū)投入2萬/平方米米的成本重金金打造，成為為上海這個現(xiàn)現(xiàn)代大都市的的標志性文化化旅游商業(yè)區(qū)區(qū)；由商業(yè)區(qū)的成成功開發(fā)直接接拉高了整個個區(qū)域的經(jīng)營營價值，周邊邊地產(chǎn)價值從從6000元元/平方米上上升至20000元/平平方米；整個片區(qū)的開開發(fā)經(jīng)營步入入良性循環(huán)狀狀態(tài)；一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升提升土地價值建筑的高密度土地經(jīng)營困難破壞城市景觀開發(fā)商信心不足不能滿足片區(qū)改造戰(zhàn)略目標手段：功能置換和容積率提高一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升提升土地價值足夠的利潤空間建筑低密度開發(fā)商有信心滿足城市形象提升和片區(qū)改造戰(zhàn)略目標手段：專業(yè)策劃提升項目一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析1、高成本、高密度、高價格2、低素質(zhì)、低功能、低形象片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略目標——都市歷史文化標志性區(qū)域結(jié)論：文殊院片區(qū)必須采取新的舊城經(jīng)營模式打造精品，提升片區(qū)土地的商業(yè)價值以低密度低容積率的良好形象打造城市歷史文化名城僅存的保留區(qū)一、城市發(fā)展展態(tài)勢分析（2）舊城改造功能能的置換在成都市舊城城改造的過程程中，原有的的片區(qū)的拆遷遷，原有的城城市功能的（（居住功能等等）必將被其其他的區(qū)域所所取代。問題：舊片區(qū)區(qū)的功能被外外化過后，新新的功能如何何定位？結(jié)論：結(jié)合成都市的的發(fā)展規(guī)劃，，舊城改造的的過程中，本本項目舊城改改造必將定位位于：商貿(mào)、、服務(wù)、旅游游休閑等新的的功能。二、市場需求求態(tài)勢分析1、

本地地消費市場的的需求休閑需求：成都市是傳統(tǒng)統(tǒng)的休閑城市市，休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達，各個個年齡、收入入層次的群體體都可以有各各自的休閑方方式。成都市的茶館館、餐飲業(yè)的的高度發(fā)達就就是佐證，整整體的休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需求巨巨大。隨著人們的經(jīng)經(jīng)濟生活水平平的提高，市市民對于有文文化特色、歷歷史內(nèi)涵同時時又能夠和現(xiàn)現(xiàn)代都市生活活完美結(jié)合的的休閑模式的的需求必將日日益增多。二、市場需求求態(tài)勢分析購物：成都市一直以以來在古玩、、藝術(shù)商品、、文化用品、、宗教用品方方面市場活躍躍。但是市場場一直都是處處于自發(fā)的階階段，如果能能夠成立集中中性的市場為為上述的商品品的展示和流流通提供幫助助，市場機會會將是巨大的的。二、市場需求求態(tài)勢分析市民對宗教的的相關(guān)需求在現(xiàn)代社會中中，隨著生活活節(jié)奏的加快快、壓力的增增加，人們必必將越來越需需要尋求心靈靈的安慰，傳傳統(tǒng)的佛教文文化在這其中中將大有作為為。二、市場需求求態(tài)勢分析人們對佛教文文化有以下的的需求：信仰——以佛教為為人生觀和世世界觀的信徒徒，盲目迷信信的大眾；啟示——尋求對現(xiàn)現(xiàn)代生活的啟啟示，如蔡志志忠的禪意漫漫畫和南懷瑾瑾禪學(xué)叢書的的流行；品味——真正有品品味的人和附附庸風雅的人人都以之自我我展示的手段段；養(yǎng)生和保健——尋求養(yǎng)生生之道的人；；二、市場需求求態(tài)勢分析2、旅游市場場的需求（1）從數(shù)量量上看成都的的游客數(shù)量不不斷上升問題：如何提提供更多的旅旅游產(chǎn)品滿足足日益增長的的旅游需求？？1995-2001接待國內(nèi)旅游收入分地區(qū)情況地區(qū)旅游收入(人民幣億元)1995199619971998199920002001四川省79.1298.76106.5119.29213.92248.1300.24成都市34.9451.9555.5472.4122.17124.4142.23二、市場需求求態(tài)勢分析（2）隨著旅旅游業(yè)的發(fā)展展，旅游者對對于旅游產(chǎn)品品需求內(nèi)容也也會有下面的的改變：觀光旅游---增長見識識，看風光休閑旅游---享受工作作之余的休閑閑度假生活體驗旅游---體驗?zāi)撤N種角色和旅游游地所特有的的文化問題：成都市的旅游游業(yè)如何應(yīng)對對旅游需求內(nèi)內(nèi)容的改變？？二、市場需求求態(tài)勢分析結(jié)論將項目上升到到體驗旅游的的高度，在打打造傳統(tǒng)文化化制高點的目目標上，找到到體驗都市時時尚文化的對對接點，使在在觀光、休閑閑階段看過了了無數(shù)千篇一一律的寺廟的的消費者，在在文殊院項目目上體驗到全全新的寺廟旅旅游的感受，，將成為決定定本項目成敗敗與否的關(guān)鍵鍵所在。成都人經(jīng)營文文化的能力與與案例文化地產(chǎn)———“清華坊””詮釋中國文文化它不是單純的““房產(chǎn)”概念念，更多的是是體現(xiàn)傳統(tǒng)空空間與現(xiàn)代元元素的自然統(tǒng)統(tǒng)一，把中國國文化那一份份淳厚演繹為為可傳承的基基業(yè)。，清華華坊的推出立立即得到有著著文化底蘊的的各界人士的的青睞。成都地產(chǎn)界對對于房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營和文化經(jīng)經(jīng)營完美結(jié)合合的體現(xiàn)。成都人經(jīng)營文文化的能力與與案例文化產(chǎn)品———水井坊在歷史的資產(chǎn)產(chǎn)里挖掘到閃閃光點，成為為白酒品牌的的異軍突起者者。通過這一一系列運作，，水井坊從死死去的歷史當當中找到了鮮鮮活的生命，，成為高檔白白酒的一面旗旗幟。成都產(chǎn)業(yè)界的的傳統(tǒng)商品經(jīng)經(jīng)營和文化經(jīng)經(jīng)營完美結(jié)合合能力的體現(xiàn)現(xiàn)。成都人經(jīng)營文文化的能力與與案例文化餐飲：皇城老媽其營造的文化化氛圍充分地地再現(xiàn)和展呈呈了成都這座座歷史古城的的各個方面的的氣息和風貌貌，在建筑內(nèi)內(nèi)，可以體味味到各種不同同而又各有特特色的就餐空空間，這就是是"演釋傳統(tǒng)統(tǒng)文化，凸現(xiàn)現(xiàn)個性空間"的實際表現(xiàn)現(xiàn)。成都餐飲界的的經(jīng)營文化產(chǎn)產(chǎn)品的能力的的現(xiàn)實體現(xiàn)。。三、競爭態(tài)勢勢分析1、四個主主要競爭項目目的優(yōu)劣勢研研究直接競爭對手手：大慈寺項目、、寬窄巷子項項目旅游市場的競競爭對手：武侯祠、杜甫甫草堂三、競爭態(tài)勢勢分析大慈寺片區(qū)比比較優(yōu)勢：歷史上的影響響：歷史上對于于中國的繪畫畫書法藝術(shù)有有巨大的影響響，現(xiàn)為中等等規(guī)模的成都都歷史文物博博物館;地理位置的優(yōu)優(yōu)越：傳統(tǒng)成都各大大商圈的王者者春熙商圈接接攘，坐享成成熟商業(yè)區(qū)的的商流、人流流和消費氛圍圍，區(qū)位優(yōu)勢勢堪稱無以倫倫比；規(guī)劃目標：打造為集歷史文化、餐餐飲、旅游、、休閑、購物物、高尚住宅宅為一體的多功功能中心商業(yè)業(yè)文化區(qū)，有有可能成為春春熙商圈東區(qū)區(qū)。改造后的的大慈寺片區(qū)區(qū)將出現(xiàn)歷史史文化保護與與商業(yè)結(jié)合、、并重的局面面。突出優(yōu)勢：與成都市商業(yè)業(yè)氛圍最濃的的春熙路商圈圈的臨近三、競爭態(tài)勢勢分析寬窄巷子比較較優(yōu)勢：規(guī)模性的川西西民居：是目前成都都現(xiàn)存規(guī)模較較大的街區(qū)式式川西民居建建筑群；規(guī)劃的目標：：該區(qū)域有計劃劃結(jié)合長順街街形成清末民民初川西民居居建筑和街區(qū)區(qū)集中展示區(qū)區(qū)域，形成成其周邊3公公里范圍內(nèi)的的“古少城””特色旅游文文化街區(qū)，將將成為集歷史、文化、、商業(yè)、旅游游于一體的新新型都市景觀觀政府的支持：決定了其土土地成本較低低突出優(yōu)勢：文化價值高、、形象好和政政府的大力支支持三、競爭態(tài)勢勢分析武侯祠片區(qū)比比較優(yōu)勢：歷史影響力：武侯祠是中中國歷史上唯唯一一座按帝帝王規(guī)格建造造的丞相祠堂堂，是成都一一日游的主要要景點；前期的經(jīng)營：景區(qū)的經(jīng)濟濟效益在市內(nèi)內(nèi)各大景區(qū)中中最優(yōu)，武侯侯祠及周邊形形成旅游經(jīng)濟濟圈是目前成成都市內(nèi)經(jīng)營營最好，旅游游經(jīng)濟體現(xiàn)最最明顯的景區(qū)區(qū)配套設(shè)施：其硬件配套全全面是該景區(qū)區(qū)經(jīng)營成功的的決定性因素素之一。三、競爭態(tài)勢勢分析杜甫草堂比較較優(yōu)勢：詩歌文化：杜甫草堂除了了流傳已久的的諸多優(yōu)美傳傳說外，游草草堂，更多的的是感受園林林美，體會詩詩人“位卑未未敢忘憂國””的胸懷。目目前，杜甫草草堂是成都城城區(qū)內(nèi)除武侯侯祠外旅游最最紅火的景區(qū)區(qū)，是成都旅旅游的亮點之之一。配套：杜甫草堂周邊邊也已經(jīng)形成成了較完善的的配套，客觀觀上形成了草草堂旅游經(jīng)濟濟圈。三、競爭態(tài)勢勢分析2、

目前前整體的競爭爭市場的格局局定位趨同戰(zhàn)戰(zhàn)略略趨同手手段趨趨同同同質(zhì)化化競爭三、競爭態(tài)勢勢分析競爭在各個層層面上展開投資層面：不同的項目都都將展開對于于有資金、有有實力的投資資商的爭奪。。經(jīng)營層面：對于有勢力、、有經(jīng)營管理理能力、有經(jīng)經(jīng)營文化產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)營營者的爭奪。。規(guī)劃設(shè)計層面面：由于優(yōu)秀的規(guī)規(guī)劃師、設(shè)計計師資源的有有限，項目之之間必將展開開對于資源的的爭奪。三、競爭態(tài)勢勢分析競爭在各個層層面上展開政府層面：對于政府政策策支持的爭奪奪宣傳推廣層面面：對于媒體和公公眾注意力的的爭奪旅游休閑消費費市場層面：：最終的結(jié)果，，上述不同的的項目都將在在旅游、休閑閑、文化購物物市場展開激激烈的競爭。。三、競爭態(tài)勢勢分析本項目為了在在激烈的市場場競爭中，被被不同的層面面接受和認可可，只有兩個個可能的選擇擇：低成本策略：：重復(fù)項目的前前期的問題，，低水平、低低層次、低利利潤、低形象象。差異化策略：：站在全國性的的高度尋求突突破，采取提提升價值的方方法，通過做做出高品味的的、能與都市市文化對接的的商業(yè)環(huán)境來來，有效提升升地塊的商業(yè)業(yè)價值，增加加投資者的信信心。三、競爭態(tài)勢勢分析結(jié)論：對于本項目，，宗教文化和題題材與其他歷史文文化片區(qū)相比比，具備三性性——唯一性性、權(quán)威性、、排他性，完完全有可能成成為啟動項目目的點晴之筆筆。這也是項項目的成功的的必由之路。。四、項目優(yōu)劣劣勢評估四、項目優(yōu)劣劣勢評估項目的劣勢（1）區(qū)位劣劣勢（2）文殊院院目前商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的問題（3）消費層層次內(nèi)向化和和老齡化的問問題（4）市民對對其形象有一一定的負面認認知、（5）相對于于其他寺廟，，對于文殊院院的宗教接接受程度不高高。四、項目優(yōu)劣劣勢評估（1）區(qū)位劣劣勢成都市房地產(chǎn)產(chǎn)市場習慣上上是以東南西西北四個片區(qū)區(qū)劃分。目前前的態(tài)勢是：：城南板塊主要以高質(zhì)高高價為特征，，延續(xù)城南高高尚住宅區(qū)開開發(fā)。城西版塊則集聚了一大大批中檔價位位、品質(zhì)的樓樓盤，城西的的品牌效應(yīng)也也開始突顯，，與城南形成成兩雄并峙的的局面。四、項目優(yōu)劣劣勢評估（1）區(qū)位劣劣勢城東板塊雖然有城東城城市副中心等等政策利好，，但居住環(huán)境境等條件的改改善非一日之之功，目前城城區(qū)的開發(fā)主主流仍然是以以低價房、安安居房等為主主體。城北板塊商業(yè)地產(chǎn)仍以以城市物流為為主體，住宅宅業(yè)開發(fā)量及及消費量都呈呈現(xiàn)萎縮趨勢勢，住宅的開開發(fā)以小規(guī)模模、低價為主主體。四、項目優(yōu)劣劣勢評估區(qū)位現(xiàn)狀：項目在市民心心目中的認知知：處于城北版塊塊，區(qū)域形象差差，人雜地亂亂，周邊既無口岸岸式、目標式式人流支持。目前的消費費主要是片區(qū)區(qū)內(nèi)的內(nèi)部消消費者和低端端消費占了相相當大的比重重。成都消費者對對于項目片區(qū)區(qū)歸屬的心理理認知，以及及項目周邊前前期形成負面面形象。對于于項目后期的的打造存在不不利的影響。。四、項目優(yōu)劣劣勢評估機會點：經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，文殊院片片區(qū)實際是在在中央商務(wù)區(qū)區(qū)以北，內(nèi)環(huán)環(huán)路以內(nèi)的位位置，嚴格意意義講其位置置歸屬是：城市中中心區(qū)區(qū)。內(nèi)環(huán)路中央商務(wù)區(qū)本案四、項項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢評估估大慈寺寺項目目騾馬市市商圈圈本項目目中央商商務(wù)區(qū)區(qū)春熙路路、鹽鹽市口口商圈圈寬窄巷巷子項項目四、項項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢評估估結(jié)論：：淡化北北部屬屬性、、強化化和中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)的緊緊臨項目在在定位位上強強化其其對于于中央央商務(wù)務(wù)區(qū)功功能的的補充充和服服務(wù)功功能。。推廣傳傳播過過程中中一定定要強強化其其緊鄰鄰中央央商務(wù)務(wù)區(qū)和和內(nèi)環(huán)環(huán)路以以內(nèi)的的位置置屬性性。項目整體體打造后后將形成成一個新新的宗教教文化旅旅游、休休閑、購購物為主主題的旅旅游商務(wù)務(wù)區(qū)。與與原有的的中央商商務(wù)區(qū)形形成一個個整體。。成為中中央商務(wù)務(wù)區(qū)的一一個組成成部分。。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估（2）文文殊院目目前商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的問題面臨業(yè)態(tài)態(tài)的影響響:文殊院原原有的殯殯葬業(yè)態(tài)態(tài)對項目目旅游形形象造成成破壞，，更使其其旅游價價值大為為受損；；原有業(yè)態(tài)態(tài)的低層層次:就文殊院院片區(qū)的的商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，整體體處于形形態(tài)落后后、經(jīng)營營業(yè)種單單一的原原始狀態(tài)態(tài)消費現(xiàn)狀狀:目前文殊殊院周邊邊的消費費現(xiàn)狀是是“信眾眾燒香———烏煙煙瘴氣、、大眾喝喝茶———狼籍遍遍地”的的低品味味、低價價位、低低形象、、低消費費。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要的業(yè)態(tài)數(shù)量服裝31殯葬用品27美容美發(fā)23副食干雜22茶鋪17五金15中餐館15小吃店12音像用品9診所8四、項目目優(yōu)劣勢勢評估（3）消消費層次次內(nèi)向化化和老齡齡化的問問題由于歷史史形成的的功能定定位，片片區(qū)消費費人群趨趨向老齡齡化，多多為佛教教信眾和和閑散老老人；內(nèi)向型、、老齡化化的消費費特征，，只能滿滿足內(nèi)部部循環(huán)的的的小消消費群體體，難于于有效吸吸引其他他的消費費群體的的進入，，難于與與現(xiàn)代人人的消費費習慣和和消費方方式相契契合，對對項目商商業(yè)價值值產(chǎn)生不不利影響響。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估（4）市市民對其其形象有有一定的的負面認認知由上述三三個方面面的原因因，目前前形成了了文殊院院片區(qū)整整體形象象低下的的現(xiàn)狀，，相當部部分的消消費者對對于片區(qū)區(qū)的形象象有負面面的認知知；由前期形形成的負負面的形形象，各各類相關(guān)關(guān)群體（（消費者者、開發(fā)發(fā)商、政政府等））對于文文殊院片片區(qū)的期期望值低低，對于于項目整整體形象象檔次的的提升存存在明顯顯的阻力力；四、項目目優(yōu)劣勢勢評估（5）相相對于山山林間的的寺廟，，文殊院院的宗教教信仰度度不高，，存在仰仰而不信信的現(xiàn)象象；文殊院雖雖然有大大量的香香客，但但城市中中的寺院院太靠近近俗世，，在信仰仰佛教者者心目不不如山林林間寺廟廟靈驗。。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估結(jié)論：如如何提升升文殊院院的消費費魅力，，豐富商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，使佛佛文化的的內(nèi)涵涵從高墻墻大院中中泛化出出來，與與現(xiàn)代都都市對接接，使老老齡化、、內(nèi)向型型的消費費轉(zhuǎn)化為為時尚化化、外向向型消費費是項目目的成功功的關(guān)鍵鍵。本地消費老年消費本地消費+外地消費各個年齡的消費低檔消費中高檔消費四、項目目優(yōu)劣勢勢評估項目優(yōu)勢勢文殊院的的歷史文殊院的的地位文殊院的的資源—文物資資源—宗教資資源—園林景景觀資源源文殊院的的地理位位置文殊院的的管理層層的理念念四、項目目優(yōu)劣勢勢評估文殊院的的歷史：殊院歷史史悠久，，是傳統(tǒng)統(tǒng)的“中中國四大大叢林””之一；；文殊院曾曾經(jīng)出了了四位世世界著名名高僧，，其中寬霖法師師在禪修修方面的的造詣堪堪稱中國國第一。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估文殊院的的地位文殊院的的宗教地地位—中國十十大禪院院之一和和世界第第一比丘丘尼—四川省省佛教協(xié)協(xié)會和成成都市佛佛教協(xié)會均設(shè)在在文殊院院。文殊院在在市民心心目中的的地位目前在成成都市民民心目中中的知名名度高，，片區(qū)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有大量的的習慣性性的消費費者。一一直以來來文殊院院就和世世俗的生生活有較較好的融融合。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估文殊院的的資源：：文物資源源—文殊院院擁有全全國唯一一的佛教景觀觀“空林林八觀””?！氖庠涸赫洳赜刑菩兽实念^骨骨。—文殊院院擁有康熙玉賜賜的“空空林”匾匾額，這是文文殊院作作為都市市禪林的的最佳歷歷史見證證。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估文殊院的的資源：：宗教資源源不但有禪禪宗的文文殊院，，而且還還有出了了“中國國第一比比丘尼””的愛道道堂，以以及金沙沙庵、娘娘娘廟、、欏伽庵庵、會庵庵堂、五五岳宮等等寺院，，是一個個名副其其實的宗宗教文化化大觀園園。園林景觀觀資源文殊院內(nèi)內(nèi)有較好好的各式式園林景景觀基礎(chǔ)礎(chǔ)，為文文殊院片片區(qū)的園園林形象象打造提提供了基基礎(chǔ)。四、項目目優(yōu)劣勢勢評估文殊院的的地理位位置：國內(nèi)規(guī)模模最大