交地宗地價(jià)格評估

本文格式為Word版，下載可任意編輯——交地宗地價(jià)格評估一.交通用地的分類交通用地指鐵路、馬路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。

二.交通用地評估方法2.1一般線路道路用地可采用道路付出法、本金迫近法、市場對比法、收益恢復(fù)法等方法估價(jià)。1.道路付出法,是利用道路對周邊各類用地的付出,用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。道路周邊各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場市場對比法、收益恢復(fù)法、本金迫近法及市場成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為:nV=Σ(Pi×Si)/SI=1式中:V──道路單位面積價(jià)格;Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).根據(jù)不同等級道路供給交通服務(wù)的強(qiáng)弱,舉行道路等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。2.運(yùn)用本金迫近法評估道路用地價(jià)格(1)市區(qū)道路評估:市區(qū)道路的重置本金主要是指在估價(jià)期日建立同等級道路所需投入的本金,包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在本金價(jià)格的根基上加上土地全體權(quán)收益,即為道路價(jià)格。(2)郊區(qū)及農(nóng)村道路評估:郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定,一般可為達(dá)成可開工條件。其重置本金主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。本金價(jià)格加土地全體權(quán)收益,即為道路價(jià)格。(3)因素修正:根據(jù)不同等級道路對經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱,舉行等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;3.市場對比法評估道路用地,需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。4.收益恢復(fù)法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用確定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算道路用地的價(jià)格方法。適用于交通流量較大并有充沛數(shù)據(jù)的道路價(jià)格評估。工作步驟如下:(1)劃分道路交通流量測算區(qū)段;(2)測算交通流量,并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量,即噸/公里年(3)計(jì)算各區(qū)段道路年總收益A=a×Pi×QiA──道路單位面積平均交通流年總收益a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;(4)計(jì)算各區(qū)段道路年總費(fèi)用區(qū)段道路年總費(fèi)用(C)包括道路單位面積建立本金折舊、運(yùn)營本金、道路修理費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤等。(5)計(jì)算區(qū)段道路年純收益R=A-CR──道路年純收益(6)計(jì)算區(qū)段道路收益價(jià)格,運(yùn)用收益恢復(fù)法根本公式計(jì)算。5.有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、自然氣管等)等用地價(jià)格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

2.2機(jī)場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價(jià)格可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、本金迫近法、收益恢復(fù)法評估。1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價(jià)的交通用地評估在基準(zhǔn)地價(jià)成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)的,待估面狀交通用地那么直接用該類基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評估;在基準(zhǔn)地價(jià)成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià),那么可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價(jià)評估面準(zhǔn)交通用地價(jià)格,但機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì),在基準(zhǔn)地價(jià)修正須作壟斷效益修正。2.在運(yùn)用本金迫近法評估面狀交通用地時(shí),土地全體權(quán)收益(土地增值收益)確實(shí)定須考慮機(jī)場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時(shí)須考慮社