服飾城策劃招商全程報告書

廣州服飾城

策劃招商全程報告瑞天實業(yè)策劃部二零零九年九月公司董事會：承蒙信任，本人受托組織公司“廣州服飾城”項目之招商事宜。特于此向公司董事會提交《廣州服飾城招商執(zhí)行全程方案》，供董事會研討確認(rèn)。

頌XX！XX，XX年XX月XX日目錄引言篇發(fā)展規(guī)劃篇市場篇定位及細化篇招商篇經(jīng)營管理篇第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍調(diào)研對象區(qū)政府規(guī)劃部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主長沙各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式

經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《長沙市統(tǒng)計年鑒》（2008-2015）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄

與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分發(fā)展規(guī)劃篇長沙的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

廣洲服飾城的發(fā)展規(guī)劃

長沙的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃零售有產(chǎn)業(yè)，有市場原因：自由淘汰發(fā)展的結(jié)果，中部省會城市的需要，客戶需求量龐大。批發(fā)無產(chǎn)業(yè)，無市場原因：1：專業(yè)而服飾區(qū)發(fā)展十二年，及產(chǎn)業(yè)群及配套（飾品加工、物流、人脈）已非常完善。2：株洲交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達并且成熟，尤其是鐵路業(yè)最發(fā)達，運輸成本低，發(fā)包收包時期短3：與鄰近株州市區(qū)僅40分鐘左右車程現(xiàn)有市場狀況零售市場有六個區(qū)，分別是高檔服飾商圈-黃興步行街，中高檔服飾商圈—紅星、東塘，中低檔服飾商圈—火車站、金蘋果市場、河西大學(xué)城、即將上市的有：河西天馬服飾商圈批發(fā)市場暫時沒有，本案廣洲服飾批發(fā)城已在業(yè)內(nèi)有一定的概念認(rèn)知。專業(yè)市場規(guī)劃狀況高橋相關(guān)專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃藥材文體百貨兒童玩具服飾首飾日化百貨酒店用品糧油干貨飲料食品家電百貨電腦大世界高橋園區(qū)目品類狀況高橋商圈定位：湖南最大集散批發(fā)市場高橋商圈形象：長沙的“天河城”廣州服飾飾城的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃短期規(guī)劃劃：（半半年內(nèi)））廣州服飾飾城在短短期之內(nèi)內(nèi)應(yīng)該是是以完成成整個服服飾城的的招商工工作為主主，讓更更多的在在定位范范圍內(nèi)的的商家和和經(jīng)營戶戶進駐服服飾城，，并且為為其創(chuàng)造造良好的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境和經(jīng)經(jīng)營條件件。另一一方面，，吸引消消費者前前往服飾飾城進行行消費。。中期規(guī)劃劃：（半半年—一一年）廣州服飾飾城在中中期的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃是以完完成服飾飾城內(nèi)經(jīng)經(jīng)營戶結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為主要要工作，，根據(jù)廣廣州服飾飾城的整整體定位位，逐步步將整個個服飾城城經(jīng)營戶戶結(jié)構(gòu)由由零售發(fā)發(fā)展為零零批兼營營再發(fā)展展為零售售本部+品牌加加盟總部部。長期規(guī)劃劃：（（一年——五年））在大量的的調(diào)整結(jié)結(jié)束之后后，廣州州服飾城城重心放放優(yōu)化經(jīng)經(jīng)營結(jié)構(gòu)構(gòu)，最終終目標(biāo)：：廣州服服飾城的的主要目目標(biāo)旨在在樹立品品牌、統(tǒng)統(tǒng)一形象象、完善善服務(wù)、、優(yōu)化管管理，為為經(jīng)營戶戶和自身身創(chuàng)造出出更大的的利潤空空間。同同時為面面向全國國創(chuàng)造模模板，進進軍全國國。第三部分分市市場場篇廣洲服飾城SWOT分析長沙相關(guān)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r專業(yè)市場狀況廣洲服飾城狀況避免同質(zhì)質(zhì)競爭、、抓住空空白機會會完善市場場配套、、組合營營銷策略略紅星市場場、金蘋果市市場火車站市市場、西西站市場場東塘市場場、步行街市市場溁灣鎮(zhèn)市市場銷售狀況況出租狀況況經(jīng)營狀況況客戶關(guān)注注問題狀狀況各項經(jīng)濟濟指標(biāo)整體經(jīng)濟濟發(fā)展規(guī)規(guī)劃固定資產(chǎn)產(chǎn)投資情情況零售業(yè)市市場狀況況引論專業(yè)市場場存在的的前提和和依據(jù)專業(yè)市場場存在的的前提和和依據(jù)政府強力力打造專業(yè)市場場的形成成與政府府對產(chǎn)業(yè)業(yè)的導(dǎo)向向和支持持有著密密不可分分的關(guān)系系；交通便捷捷市場的成成功必須須依賴于于人氣的的聚集，，而人氣氣的聚集集離不開開四通八八達的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，需求拉動動聚集效應(yīng)應(yīng)慧眼識天天機，發(fā)發(fā)現(xiàn)市場場潛力，，順勢而而動，擴擴大知名名度和品品牌而形形成專業(yè)業(yè)市場；；產(chǎn)業(yè)鏈完完整半成品加加工及成成品制造造廠家、、流通代代理等中中間商、、市場終終端商家家能夠形形成完成成的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，是是專業(yè)市市場存在在的基本本前提；；長沙經(jīng)濟濟發(fā)展各各項指標(biāo)標(biāo)長沙的經(jīng)濟近近年來持持續(xù)快速速發(fā)展，，國內(nèi)生生產(chǎn)總值值呈現(xiàn)出出良性增增長的態(tài)態(tài)勢，2008年人均均GDP達到45765萬元元，全國國省會排排名第九九，中部部穩(wěn)居前前三。高橋整體體經(jīng)濟發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃圍繞加速速轉(zhuǎn)型提提升水平平，努力力實現(xiàn)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟更快更更好發(fā)展展；圍繞打造造集散批批發(fā)基地地，推動動相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互動動并進圍繞擴大大開放，，進一步步促進外外資民資資集聚圍繞統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展，切實實改善人人民群眾眾生活圍繞城市市未來發(fā)發(fā)展定位位，高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)推進進城市建建設(shè)圍繞建設(shè)設(shè)高橋大大市場，，積極實實施可持持續(xù)發(fā)展展戰(zhàn)略圍繞提高高執(zhí)政能能力的要要求，不不斷加強強政府自自身建設(shè)設(shè)周邊專業(yè)業(yè)市場分分析租售模式式只租不售售or只售不租租or租售并舉舉經(jīng)營模式式無經(jīng)營管管理公司司or外聘經(jīng)營營管理公公司or自己組建建經(jīng)營管管理公司司市場定位位定位業(yè)態(tài)態(tài)；對周邊專專業(yè)市場場的分析析主要從從以下幾幾個方面面著手：：產(chǎn)品形態(tài)態(tài)層數(shù)、開開放式or獨立式金蘋果批批發(fā)市場場租售模式式只租不售售經(jīng)營模式式整合小經(jīng)經(jīng)營商，，負責(zé)部部分鋪面面的招商商，市場定位位剛開始定定位中型型專業(yè)市市場以長長沙最便便宜零售售市場制制勝，隨隨著市場場不斷擴擴張，目目前已有有一定批批發(fā)資源源。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)單層、獨獨立式鋪鋪面，開開放式的的鋪面均均半黃興步行行街租售模式式租售并舉舉，以租租帶售經(jīng)營模式式向國際貿(mào)貿(mào)易發(fā)展展，整合合大品牌牌經(jīng)營商商市場定位位長沙最大大的零售售市場，，向國際服服飾發(fā)展展；以高端端服飾為為主導(dǎo)，，兼營中中檔服飾飾產(chǎn)品形態(tài)態(tài)街鋪為主主，少量量開放式式的鋪面面紅星服裝裝城租售模式式前期租售售并舉，，現(xiàn)已將將銷售停停止，只只租不售售；市場定位位將建成集國內(nèi)中中檔品牌牌、管理理服務(wù)、、娛樂休休閑等功功能為一一體的平平臺產(chǎn)品形態(tài)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)豐富，，街鋪,開放式式店鋪和和獨立式式的店中中店均有有。經(jīng)營模式式整合社會會資源,以中檔檔經(jīng)營商商聯(lián)營常熟招商商城租售模式式自發(fā)形成成的市場場，租售售模式不不固定，，以只租租不售的的形式為為主；經(jīng)營模式式招商城管管委會進進行管理理；市場定位招商場、、紡交市市場、西西片市場場、布匹匹市場、、五金市市場5個個管理片片區(qū)，下下轄服裝裝、針織織品、布布匹、裝裝飾面料料、床上上用品、、小商品品、鞋業(yè)業(yè)、五金金、電器器等28個專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場。市市場營業(yè)業(yè)面積2.5平平方公里里，商業(yè)業(yè)用房112萬萬平方米米，店鋪鋪、攤位位2萬多多只，旺旺季日均均人流量量15萬萬人次，，日均貨貨運量2000多噸，，招商城城的發(fā)展展帶動了了周邊交交通、旅旅游、服服務(wù)業(yè)等等相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興興旺，提提供了20多萬萬人口就就業(yè)，市市場年社社會綜合合效益達達30多多億元。。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)獨立式的的鋪面。。各地市場場租金情情況圖單位：元元/日··平方米米各地市場場租金情情況圖單位：元元/日··平方米米各地市場場租金情情況從業(yè)態(tài)來來看，XX裝的的租金水水平最高高，其次次是XX裝，然然后才是是XX裝裝；從面積段段來看，，面積為為XX平平方米左左右的戶戶型最受受市場歡歡迎；廣洲服飾飾城狀況況工程狀況況一期全部部交付使使用出租狀況況已經(jīng)招租租了XX間門面銷售狀況況XX公司于200X年X月接手廣廣州服服飾城銷銷售工作作；目前1800套，共銷銷售XX套；業(yè)態(tài)定位位服飾為主主，皮具具箱包，，飾品為為輔的專專業(yè)服飾飾零批市市場廣洲服飾飾城SWOT分分析優(yōu)勢高橋有六六大支柱柱產(chǎn)業(yè)，，而目前前就專業(yè)業(yè)市場而而言，服服飾專業(yè)業(yè)市場仍仍屬于空空白；高橋內(nèi)離離新建火火車站，，體育新新城等不不遠，政政府主導(dǎo)導(dǎo)重點規(guī)規(guī)劃發(fā)展展區(qū)，離離未來休休閑區(qū)毗毗鄰。劣勢目前地理理位置離離市中心心相對偏偏遠；倉儲物流流用地缺缺乏，沒有產(chǎn)權(quán)權(quán)；不能辦理理按揭貸貸款，機會萬家麗整整個板塊塊的專業(yè)業(yè)市場基基本上沒沒有，因因此，廣廣洲服飾飾城從這這個意義義上來說說還是非非常稀缺缺的；從板塊看看：大量量樓盤興興建，居居住率提提高，人人流量會會急劇上上升。威脅業(yè)態(tài)定位位過于分分散，不不能形成成集約效效應(yīng)；產(chǎn)品形態(tài)態(tài)有少量量硬傷，，如人流流、層數(shù)數(shù)、等問問題，暫暫時對于于招商業(yè)業(yè)態(tài)定位位有一定定限制；；沒有較為為強有力力的政府府政策保保證，只只能憑自自營相關(guān)關(guān)措施建建立經(jīng)營營戶的信信心；廣洲服飾飾城SWOT分分析SWOT分析得出的啟示本案招商商上遇到到的阻滯滯，主要要來源于于劣勢未未能盡可可能的規(guī)規(guī)避，而而不在于于優(yōu)勢是是否完全全發(fā)揮；；因此，，本案的的操作應(yīng)應(yīng)該從盡盡量規(guī)避避本案的的劣勢，，避免威威脅為主主，而以以發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，抓抓住機會會為輔。。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位第四部分分定定位位及細化化篇廣洲服飾飾城做專專業(yè)市場場的理由由廣洲服飾飾城招商定位位原則廣洲服飾城招商方向及最終定位廣洲服飾城最終定位的依據(jù)1234廣州服飾飾城做專專業(yè)市場場的理由由交通便捷捷，位于高橋橋大市場場內(nèi)，萬萬家麗交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，便于于向整個個長沙輻輻射，能能夠降低低銷售產(chǎn)產(chǎn)品的物物流成本本；支持廣州州服飾城城做專業(yè)業(yè)市場的的理由地段偏遠遠廣州服飾飾城地段段較為偏偏遠，短短時間內(nèi)內(nèi)難以吸吸引客戶戶前往批批發(fā)消費費，做批批發(fā)成熟熟時期太太短，而而零批專專業(yè)市場場針對性性較強，，能夠較較快的形形成聚集集效應(yīng)；；廣州服飾飾城不得不做做零批專專業(yè)市場場的理由由體量及建建筑形態(tài)態(tài)支持廣州服飾飾城建筑筑面積約約XX萬方，建建筑形態(tài)態(tài)主體三三層，適適合做專專業(yè)市場場；休閑配套套暫時欠欠缺周邊休閑閑配套較較少，普普通消費費者難以以在廣州州服飾城城周邊滿滿足購物物所產(chǎn)生生的大量量休閑需需求，廣州服飾飾城招商商定位方方向的選選擇原則則市場空白白原則不僅要立立足在高高橋，而而且要立立足于全全省，至至少要在在市區(qū)內(nèi)內(nèi)，尋找找到市場場的空白白點，規(guī)規(guī)避與成成熟的大大規(guī)模專專業(yè)市場場形成同同質(zhì)競爭爭可行性原原則招商定位位方向必必須具有有可行性性，可操操作性要要強可操作性性原則產(chǎn)品的定定位必須須滿足易易招商、、易成市市、易產(chǎn)產(chǎn)生人流流、物流流、現(xiàn)金金流的條條件成本導(dǎo)向向原則必須在保保證在廣廣州服飾飾城拿到到的貨物物價格到到周邊類類似市場場便宜，，解決購購買客戶戶的成本本問題，，這樣才才能讓廣廣州服飾飾城正興興旺起來來1234廣州服飾飾城招商商的方向向中低檔服服飾類中高服飾飾類衍生的皮皮具箱包包類衍生的飾品類廣州服飾飾城可選選擇的招商定位位方向綜合考慮慮上述招招商原則則，廣洲洲服飾城城的招商商定位方方向主要要有以下下幾類：：我們對廣廣洲服飾飾城的業(yè)業(yè)態(tài)定位位廣洲服飾飾城裝飾飾品品皮具箱包包服飾用品品【營商環(huán)境境新呼喚—我我們尋尋找出路路】判斷：：從現(xiàn)代商商業(yè)發(fā)展展的趨勢勢和長沙沙的區(qū)域域商業(yè)環(huán)環(huán)境，并并結(jié)合本本項目自自身的情情況，我我們得到到非常明明確的結(jié)結(jié)論：我們必須須采取免免租的方方式將商商鋪的經(jīng)經(jīng)營權(quán)與與管理權(quán)權(quán)有機地地結(jié)合起起來，以以商場的的可持續(xù)續(xù)經(jīng)營為為宗旨，，才能最最終實現(xiàn)現(xiàn)鋪主、、發(fā)展商商與經(jīng)營營者多贏贏的局面面。只有建立立一個主主題鮮明明、功能能劃分合合理、消消費指向向清晰的的大型主主題商場場，方才才是我們們尋覓的的最佳出出路。定位服飾飾零批交交易市場場的依據(jù)據(jù)消費有支支撐能夠在長長沙范圍圍內(nèi)尋找找到廣泛泛的消費費人群支支撐可以滿足足單個消消費者對對其的零零散需求求，在市市場局面面打開后后同樣可可以滿足足團購和和向下層層經(jīng)銷商商批發(fā)的的特征商業(yè)有特特色服飾國美美零批模模式，全全國首創(chuàng)創(chuàng)，特色色經(jīng)營：：統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，統(tǒng)統(tǒng)一管理理，低成成本運作作。零批易共存存招商易成功功此商業(yè)定位位在株洲，，廣州能夠夠找到大量量生產(chǎn)企業(yè)業(yè)和流通商商入駐本案案定位服飾城城交易市場場的理由市場有空白白價格的空間間，以性價價比取勝，，以服飾國國美模式取取勝，是本本項目的重重要法寶廣州服飾城城以批進再再零售的統(tǒng)統(tǒng)一管理的的模式，對對倉儲地點點要求不太太高倉儲要求低低調(diào)研顯示，，服飾業(yè)在在長沙高橋橋片區(qū)具有有較大數(shù)量量的需求，，且其消費費具有較強強的沖動性性和隨機性性。中檔的的市場能夠夠適應(yīng)市場場的變化產(chǎn)品有市場場定位零批交交易市場的的理由人流易聚集集此商業(yè)定位位符合各年年齡層次，，而且具有有群購、沖沖動性、隨隨機性消費費傾向，人人流易聚集集，并形成成滯留整改要求少少廣州服飾城城目前的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)等等各方面均均比較適合合做此定位位市場，從從一開始門門面即根據(jù)據(jù)專業(yè)服飾飾興建，定定位變動后后發(fā)生的相相應(yīng)整改較較少，也能能節(jié)約部分分成本易生現(xiàn)金流流現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)定位屬于于日用消費費品，能滿滿足四季性性消費，且且多數(shù)不屬屬于耐用品品，易產(chǎn)生生現(xiàn)金流對對于本新興興市場至關(guān)關(guān)重要政府必支持持現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)定位一旦旦成形，不不但解決大大量社會就就業(yè)問題，，而且能為為政府提供供大量財稅稅收入，并并且有可能能成為服飾飾商業(yè)歷史史上的一座座豐碑第五部分招招商篇招商原則招商前提招商目標(biāo)招商實施招商原則招商朋友化化廣，株品牌牌化持續(xù)發(fā)展化化時尚潮流化化零批兼營化化效益最大化化作為招商工作作的指導(dǎo)方方法和今后后服飾城交交易廣場工工作開展方方向，始終終圍繞、貫貫穿本‘案案的經(jīng)營理理念和戰(zhàn)略略定位并組組織實施招招商朋友化化、特色街街區(qū)化、廣廣州品牌化化、時尚潮潮流化、批批零兼營化化、效益最最大化的招招商原則，，符合了本本案的經(jīng)營營理念、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)規(guī)劃和定位位要求招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源政府支持（（需定專員員爭取以下下政策）支持五政府批準(zhǔn)的的各項地方方性收費（（不含有償償服務(wù)性收收費）2年內(nèi)免收；；支持四在“廣場內(nèi)內(nèi)”成立的的從事物流流，倉儲等等配套性的的行業(yè)和商商家，經(jīng)營營部門認(rèn)定定3年內(nèi)免征營營業(yè)稅留成成部分及個個人所得稅稅；支持三進入“廣場場”的合法法經(jīng)營戶，，凡符合規(guī)規(guī)定條件的的，按規(guī)定定程序可以以認(rèn)定為增增值稅一般般納稅人并并按規(guī)定使使用增值稅稅專用發(fā)票票。對實行行定期定額額稅的經(jīng)營營戶，經(jīng)稅稅務(wù)部門批批準(zhǔn)，可采采取按年核核定稅額；；支持二進入“廣場場”的合法法經(jīng)營戶，，所得稅實實行地方留留成部分第第一年免征征，后兩年年減半征收收，安置失失業(yè)、下崗崗職工按國國家規(guī)定比比例的另外外享受勞動動就業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)有關(guān)關(guān)稅收優(yōu)惠惠政策；支持一凡進入“廣廣場”的經(jīng)經(jīng)營單位和和個人，開開業(yè)前工商商、稅務(wù)直直接幫助辦辦理注冊登登記，自廣廣場開業(yè)之之日起第一一年免征營營業(yè)稅地方方留成部分分，免征工工商管理費費，第二三三年減半征征收；核心支持對附件的市市場及，市市區(qū)內(nèi)老市市場如跳蚤蚤小商品市市場、等進進行關(guān)、停停、并、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，并歸口口到本案乃乃上上之策策；政府支持（（需定專員員爭取以下下政策）支持十政府不能隨隨時、隨地地、隨意來來打假，要要極力維護護廣州服飾飾城的聲譽譽，而不能能隨時打假假或者檢查查；支持九必須盡量把把物流、倉倉儲、郵政政、電信、、銀行等城城市配套和和生活配套套向本案傾傾斜并給出出相應(yīng)的政政策支持；；支持八對市內(nèi)各小小商品服飾飾市場和不不符合消防防要求的場場所進行強強制性關(guān)停停并由主要要領(lǐng)導(dǎo)帶頭頭和本案進進行對接，，實際操作作人員和主主要掛帥領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)一定要要把他們套套住，尤其其是市里一一二把手及及其手下重重要愛將；；支持七對進入“廣廣場”的所所有管理費費用可實行行統(tǒng)一扎口口收取的方方法，工商商、稅務(wù)部部門應(yīng)征收收的稅費可可分別委托托市場管理理委員會按按時代收代代繳。有關(guān)關(guān)部門必須須主動為經(jīng)經(jīng)營戶提供供優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)；支持六“廣場內(nèi)””有關(guān)服務(wù)務(wù)性收費項項目和收費費標(biāo)準(zhǔn)由市市場管理委委員會申報報物價部門門批準(zhǔn)后實實施，禁止止各種攤派派和強制性性征收費用用；商業(yè)現(xiàn)狀從商鋪空置置情況看，，區(qū)內(nèi)之首首，達X%，市場銷銷售前景不不容樂觀，，而新的供供應(yīng)量又在在不斷增加加，但需求求有限，這這勢必加劇劇市場競爭爭，招商面面臨巨大壓壓力。投資者期盼盼投資者期望望一個有保保障、收益益穩(wěn)定、升升值潛力巨巨大的商鋪鋪進行駐場場。目前投資者者期望進場場總價小，，投資風(fēng)險險小的商鋪鋪。判斷：在招商過程程中，可采采取多種輕輕松付款的的方式，甚甚至采取““進場即收收租”等手手法以大大大降低投資資門檻，將將擴大目標(biāo)標(biāo)客戶群的的范圍。投資者投入入極少資金金，在數(shù)年年后就可以以擁有一個個商業(yè)旺地地的旺鋪，，可謂投資資賺翻天。。開發(fā)商搭臺臺搭臺六開發(fā)商鄭重重承諾，評評為省信譽譽品牌，及及本店考核核前50甲優(yōu)質(zhì)品牌牌，退還品品質(zhì)保證金金，并優(yōu)先先續(xù)租。（（考慮）搭臺五進入市場的的合法經(jīng)營營戶，在試試營業(yè)期間間除各商鋪鋪的水電費費自理外，，其余費用用一律免除除，并免費費享受半年年倉儲服務(wù)務(wù)；（考濾）搭臺四租賃廣場商商鋪的合法法經(jīng)營戶，，承租為五五年，在經(jīng)經(jīng)營過程中中享受“第第一、二年年，免租金金，第三年年返還三個個月租金””的優(yōu)惠政政策；搭臺三對前200名進駐的商商家，可放放寬進場政政策，實行行各類獎勵勵優(yōu)惠；搭臺二進入廣場內(nèi)內(nèi)的服飾行行業(yè)，由開開發(fā)商免費費安裝統(tǒng)一一規(guī)格的店店面招牌；（考濾））搭臺一經(jīng)營管理公公司進行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、、統(tǒng)一經(jīng)營營、統(tǒng)一管管理；整合社會資資源公司放權(quán)制制定招商進進場費炒作作方案，使使參與招商商的各方面面人員都能能從中獲益益招商物料招商手冊、、招商海報報現(xiàn)場VI物物料POP物料料招商合同文文本《招商細則則》、招商商流程、租租賃協(xié)議等等商場平面分分割圖（規(guī)規(guī)劃效果圖圖）現(xiàn)場管理招商人員上上崗前培訓(xùn)訓(xùn)每周項目例例會日招商情況況匯報周例會紀(jì)要要、招商周周、月工作作總結(jié)調(diào)整招商策策略，提交交短期宣傳傳推廣計劃劃書招商目標(biāo)近期目標(biāo)工作重點年前，將廣廣州，株州州廠家及經(jīng)經(jīng)營商，盡盡早的招商商入駐本案案，并在每每年每季每每周舉辦相相關(guān)的展覽覽、拍賣優(yōu)優(yōu)惠活動，，為提升本本案的人氣氣和商家的的營業(yè)額提提供基礎(chǔ)；；經(jīng)營公司的的發(fā)展規(guī)劃劃及工作思思路：更高層次上上重建和重重塑經(jīng)營公公司的形象象和管理團團隊，建立立精致高效效的企業(yè)組組織，為本本案將來打打下基礎(chǔ)推廣和招商商：制定招商文文件、物業(yè)業(yè)管理，建建立一整套套完善的招招商業(yè)務(wù)流流程、招商商管理文件件、工作績績效評估體體系招商目標(biāo)中期目標(biāo)工作重點利用半年到到一年的時時間，通過過零售批發(fā)發(fā)互為帶動動，逐步調(diào)調(diào)整零售和和批發(fā)之比比重，淘汰汰部分商家家，引入更更好更多的的商家，達達到批發(fā)和和零售的均均衡比例，，從而開始始形成較有有特色的服服飾交易市市場；策劃并制定定本案的經(jīng)經(jīng)營策略，，提供更多多的增值服服務(wù)，同時時建立完善善的客戶服服務(wù)管理體體系，穩(wěn)定定進場的企企業(yè)和商家家，幫助他他們提高經(jīng)經(jīng)濟效益；；對經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)、、服服務(wù)務(wù)和和管管理理進進行行細細分分、、整整合合和和重重組組，，組組建建各各類類相相關(guān)關(guān)商商業(yè)業(yè)中中心心機機構(gòu)構(gòu)，，對對各各種種業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)進進行行統(tǒng)統(tǒng)籌籌和和管管理理，，為為各各種種商商業(yè)業(yè)類類型型的的經(jīng)經(jīng)營營奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。招商商目目標(biāo)標(biāo)遠期期目目標(biāo)標(biāo)工作作重重點點通過過一一到到五五年年時時間間，，逐逐步步調(diào)調(diào)整整、、不不斷斷提提高高入入住住品品牌牌和和商商家家的的檔檔次次，，從從中中低低檔檔品品牌牌過過渡渡到到其其它它地地區(qū)區(qū)乃乃至至全全國國的的品品牌牌，，雄雄踞踞中中部部，，面面向向全全國國，，從從而而形形成成長長株株譚譚最最大大最最專專業(yè)業(yè)的的零零售售服服飾飾基基地地提高高經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司的的經(jīng)經(jīng)營營戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，重重視視公公司司的的組組織織架架構(gòu)構(gòu)和和人人才才團團隊隊；；對公公司司的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)進進行行重重組組，，進進行行有有條條件件的的管管理理輸輸出出、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)輸輸出出和和技技術(shù)術(shù)輸輸出出。。招商商對對象象株州州中中、、中中低低檔檔服服飾飾品品牌牌生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，及及經(jīng)經(jīng)銷銷商商廣州州中中、、中中低低檔檔服服飾飾品品牌牌生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，及及經(jīng)經(jīng)銷銷商商杭州州中中、、中中低低檔檔服服飾飾品品牌牌生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，及及經(jīng)經(jīng)銷銷商商廣、、株株飾飾品品企企業(yè)業(yè)及及代代理理商商廣州州皮皮具具企企業(yè)業(yè)及及代代理理商商招商商品品類類招商商品品類類皮具具●招商商品品類類飾品品其‘招商商品品類類皮具具箱箱包包皮招商商關(guān)關(guān)鍵鍵通過過協(xié)協(xié)會會，，把把經(jīng)經(jīng)營營服服飾飾較較為為成成功功且且有有影影響響力力的的生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)、、經(jīng)經(jīng)銷銷商商和和個個體體工工商商戶戶聚聚集集起起來來，，進進行行探探討討，，達達成成一一致致意意見見，，使使其其入入駐駐本本案案通過過我我們們團團隊隊的的努努力力，，和和經(jīng)經(jīng)營營服服飾飾、、的的生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)、、經(jīng)經(jīng)銷銷商商和和個個體體工工商商戶戶搞搞好好關(guān)關(guān)系系，，使使他他們們?nèi)肴腭v駐本本案案12招商商實實施施實施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時間內(nèi)談定行業(yè)協(xié)會及行業(yè)品牌的帶頭大哥；實施二更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評估體系；實施一整合政府、協(xié)會、專家學(xué)者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓廣州，株州，乃至全國業(yè)內(nèi)，知道長沙高橋?qū)⑨绕鹨蛔屡d的、新模式的服飾專業(yè)市場；實施五在引進零售商方面，以株州，廣州為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實施四在引進企業(yè)方面，以廣州、杭州為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略坐招招+直招招+代代理理商商招招相相結(jié)結(jié)合合，，做做到到有有效效招招商商招商商戰(zhàn)戰(zhàn)略略快---準(zhǔn)備備+開開展展+推推廣廣準(zhǔn)---時機機+展展示示+把把握握靈---調(diào)整整+工工具具+計計劃劃招商商工工作作的的快快速速展展開開，，迅迅速速組組建建招招商商隊隊伍伍、、準(zhǔn)準(zhǔn)備備招招商商物物料料認(rèn)準(zhǔn)準(zhǔn)時時機機準(zhǔn)準(zhǔn)時時開開始始招招商商消消息息的的發(fā)發(fā)布布，，準(zhǔn)準(zhǔn)確確把把握握商商家家的的心心理理和和需需求求靈活活及及時時調(diào)調(diào)整整招招商商計計劃劃的的各各項項內(nèi)內(nèi)容容,做做好好AB計計劃劃的的時時間間搭搭接接主題題商商場場、、整整合合品品牌牌組合合戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、專專業(yè)業(yè)路路線線、、細細分分市市場場；；“好好風(fēng)風(fēng)借借好好力力””、、憑憑借借地地理理位位置置的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，面面向向廣廣株株兩兩地地推推介介；；統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃、、““由由外外至至內(nèi)內(nèi)、、由由大大到到小小””、、分分主主題題層層層層展展現(xiàn)現(xiàn)；；市場場攻攻擊擊，，由由區(qū)區(qū)域域陣陣地地————輻輻射射長長沙沙市市民民————展展開開長長沙沙全全市市攻攻擊擊；；“放水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚””、、捆捆綁綁經(jīng)經(jīng)營營、、專專業(yè)業(yè)配配套套，，攻攻或或守守必必將將立立于于不不敗敗之之地地；；策略略封封殺殺、、蓄蓄勢勢準(zhǔn)準(zhǔn)備備————招招商商進進駐駐————聚聚集集人人氣氣；；品牌牌商商家家、、信信心心保保障障必須須擁擁有有經(jīng)經(jīng)驗驗豐豐富富的的經(jīng)經(jīng)營營商商、、靈靈活活的的經(jīng)經(jīng)營營機機制制、、忠忠實實的的消消費費者者；；強有有力力的的品品牌牌支支持持才才能能增增強強投投資資客客的的信信心心。。招商商策策略略走出出去去、、請請進進來來建立立直直復(fù)復(fù)式式的的招招商商網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)分組組進進行行以流流動動招招商商為為主主、、現(xiàn)現(xiàn)場場招招商商為為輔輔工作內(nèi)容2003年2004年2005年4567891011121234567891011121234一期前期招商招標(biāo)公開招商正式招商（或主題物流招商）二期前期招商招標(biāo)正式招商（或主題物流招商）正式招商三期前期招商招標(biāo)公開招商正式招商（或主題物流招商）第六六篇篇經(jīng)經(jīng)營營管管理理篇篇經(jīng)營管理經(jīng)營營管管理理模模式式的的定定位位選擇擇一一————引引進進商商家家整整營營（（適適合合服服飾飾中中低低檔檔品品牌牌））選擇擇二二————商商家家自自營營（（適適合合皮皮包包，，飾飾品品區(qū)區(qū)，，精精品品服服飾飾區(qū)區(qū)））發(fā)展展商商引引進進具具有有一一定定知知名名度度的的商商家家進進駐駐本本案案，，同同本本公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理發(fā)展展商商對對項項目目裙裙樓樓部部分分門門面面實實行行散散門門面面招招商商，，自自己己對對門門面面進進行行統(tǒng)統(tǒng)一一的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理招商商方方案案的的提提出出方法法一一：：整體體經(jīng)經(jīng)營營，，僅僅引引進進獨獨立立的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理品品牌牌方法法二二：：散租租，，引引進進高高檔檔品品牌牌商商家家，，自自營營管管理理方法法A剖剖析析圖圖發(fā)展商中小商家統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營管理服飾城商業(yè)裙樓新興的經(jīng)營品牌中低檔服裝方案案B剖剖析析圖圖發(fā)展商品牌商家散鋪自營物業(yè)管理經(jīng)營管理自負經(jīng)營服飾城商業(yè)裙樓成熟的賣場品牌中高檔服裝方案案優(yōu)優(yōu)選選結(jié)結(jié)果果方案案A+方方案案B優(yōu)點點：：同步步進進行行，，便便于于價價格格鮮鮮明明對對比比經(jīng)營營營造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計劃管理理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營布局統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營營管管理理原原理理確定定經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司的的主主要要功功能能解析各各職能能部門門之間間的工工作流流程及及其相相互之之間的的協(xié)作作配合合設(shè)置經(jīng)經(jīng)營管管理公司的的職能能部門門功能確確定內(nèi)部功功能外部功功能行政人人事財務(wù)核核算吸引人人流，，營造造人氣氣招商租租賃營銷推推廣公共關(guān)關(guān)系維維護信息支支持物流配配送物業(yè)管管理部門設(shè)設(shè)置策劃推廣部

市場部

招商部公關(guān)部

物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財務(wù)部部門組組織框框架及及其協(xié)協(xié)作經(jīng)營管管理公公司營銷推推廣物業(yè)管管理租務(wù)招招商后勤服服務(wù)公共關(guān)關(guān)系物流公公司經(jīng)營管管理旅業(yè)協(xié)會組組織財務(wù)、、行政政人事事策劃部部廣告公公司信息物流長期招招商商鋪租租賃第八部部分裙裙樓產(chǎn)產(chǎn)品定定位分分區(qū)篇篇細分定定位定位描描述產(chǎn)品設(shè)設(shè)計分區(qū)命命名裙樓市市場細細分定定位經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容定定位一樓：：以XX精精品為為主，，輔以以XX二樓：：消費檔檔次定定位一樓：：以XX中中檔為為主，，部分分做成成高檔檔業(yè)態(tài)定定位一樓：：主題題商場場———商家定定位廣州品品牌商商家和和株州州經(jīng)營營商戶戶結(jié)合合規(guī)劃一一：一層規(guī)規(guī)劃：：二層規(guī)規(guī)劃：：三層規(guī)規(guī)劃：：規(guī)劃宗宗旨：：動靜靜相容容、統(tǒng)一檔檔次、、統(tǒng)一一規(guī)劃劃，以特特色品品牌為為核心心。締造高高品位位新空空間。。目標(biāo)顧顧客瑣瑣定：：規(guī)劃四四：品品牌商商家入入贅（由于于本項項目規(guī)規(guī)模較較小，，為了了吸引引大商商家，，建議議將4層層劃劃做商商場用用途））1、與與友誼誼城、、天虹虹等知知名的的商業(yè)業(yè)機構(gòu)構(gòu)協(xié)商商，由由該商商業(yè)機機構(gòu)輸輸出品品牌及及經(jīng)營營管理理，整整個商商場統(tǒng)統(tǒng)一招招商、、統(tǒng)一一規(guī)劃劃、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營、、統(tǒng)一一管理理，統(tǒng)統(tǒng)一推推廣。。優(yōu)點：：商業(yè)機機構(gòu)的的專業(yè)業(yè)經(jīng)驗驗及品品牌效效應(yīng)將將使本本項目目的投投資者者信心心倍增增，銷銷售價價格可可適當(dāng)當(dāng)提高高，預(yù)預(yù)計六六個月月內(nèi)可可完成成70%的的銷售售額，，而且且商場場還將將為發(fā)發(fā)展商商帶來來可觀觀的經(jīng)經(jīng)營收收益，，可做做為投投資者者的投投資回回報。。缺點：：發(fā)展商商在前前期需需要投投入一一筆裝裝修費費、設(shè)設(shè)備費費、品品牌輸輸出費費，預(yù)預(yù)計前前期投投入約約600萬萬元，，而且且在商商場運運作過過程中中需要要每月月支付付8萬萬元左左右的的經(jīng)營營顧問問費。。2、將將商場場整體體出租租給女女人世世界或或其他他大商商家，，簽定定8—10年年的的租賃賃合同同，收收取穩(wěn)穩(wěn)定的的租金金。優(yōu)點：：發(fā)展展商省省心、、省力力，對對投資資者信信心有有極大大的增增強，，銷售售價格格可適適當(dāng)提提高，，預(yù)計計六個個月內(nèi)內(nèi)可完完成70%的的銷銷售額額。缺點：：品牌牌商家家給付付的租租金極極少，，平均均租金金在70元元左右右，發(fā)發(fā)展商商面臨臨銷售售后的的返租租壓力力大。。女裝區(qū)區(qū)定位位描述述以女性性為主主要消消費對對象的的一體女女性服服飾、、化妝妝品、、精品品之中中高檔檔消費費的主主題商商城XX區(qū)區(qū)定位位描述述以XX為主主要消消費對對象的的XX的的主題題商城城女裝區(qū)區(qū)定位位描述述以女性性為主主要消消費對對象的的一體女女性服服飾、、化妝妝品、、精品品之中中高檔檔消費費的主主題商商城裙樓產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計:樓層經(jīng)營功能規(guī)模及其面積比率B1-B2XX平方米、占XX%F1男女品牌服飾XX、占XX%F1女性主題商場XX平方米占XX%F2女性主題商場XX平方米F3XX平方米、占XX%F43000平方米（轉(zhuǎn)換層）最后面面積有有待建建筑設(shè)設(shè)計方方案的的確定定裙樓商商場分分區(qū)命命名例：男男性標(biāo)標(biāo)榜區(qū)區(qū)——一一般化化、傳傳統(tǒng)的的命名名，容容易記記憶，，但特特色突突出**商商場——以以大商商家的的品牌牌命名名，可可以很很好的的整合合商家家資源源建議采采用““**商業(yè)業(yè)廣場場”模模式命命名，，對其其專門門會議議討論論第九部部分進進場定定價篇篇進場定定價:體現(xiàn)專專業(yè)形形象，，打造造優(yōu)良良商業(yè)業(yè)品牌牌，中中等進進場價價水平平定位位，整整體定定價和和分層層定價價相結(jié)結(jié)合采用市市場比比較法法，區(qū)區(qū)域租租金比比較和和價格格模擬擬相結(jié)結(jié)合市場進進場定定價的的方法法使用用市場場比較較法中中的區(qū)區(qū)域租租金比比較法法，而而分區(qū)區(qū)分類類散鋪鋪出租租租金金定價價的方方法則則使用用價格格模擬擬法市場進進場定定價體體系1～3層進進場均均價為為XX元其中：：1/F：XX元元/平平方米米2/F：XX元元/平平方米米3/F：XX元元/平平方米米另：商商鋪價價格模模擬因因規(guī)劃劃設(shè)計計方案案未定定而后后定第十二二部分分廣廣告告創(chuàng)意意篇我們堅堅信：：杰出出的創(chuàng)創(chuàng)意源源自高高度精精準(zhǔn)的的策略性性思考考。因此此,我我們所所做的的任何何一支支廣告告,都都有著著非常常嚴(yán)密密的策略支支持，在創(chuàng)創(chuàng)意的的背后后，是是實實在在在的的銷售售和品品牌個個性的的樹立立！由于本本商品品市場場在前前期的的產(chǎn)品品定位位、規(guī)規(guī)劃等等方面面已形形成了了較為為明確確的方方案，，因此此，我我們所所做的的一切切策略分分析，均是是以此為為基礎(chǔ)礎(chǔ)并結(jié)合我我們對市場場的進進一步步認(rèn)知知做出的的。招商階階段確定我我們的的品牌牌個性性宣傳我我們的的品牌牌和產(chǎn)產(chǎn)品盡可能能多地地銷售售我們們的產(chǎn)產(chǎn)品運營階階段樹立起起我們們的品品牌形形象樹立在在經(jīng)營營者心心目中中的信譽和和口碑碑吸引消消費者者光臨臨消費費為經(jīng)營營者帶帶來利利益我們本本次的的推廣廣策劃劃方案案主要是是圍繞繞招商階階段的目標(biāo)標(biāo)進行行的招商階階段任任務(wù)一一:確定我我們自自己的的個性性要確定定我們們自己己的個個性我我們們就要要先清清楚自自己先自我我描述述一下下我們是是誰？？1．我我們是是一家家大型型綜合合性零零售場場所2．我我們更更偏向向于國國美統(tǒng)統(tǒng)一零零售的的經(jīng)營營模式式，擁擁有廠廠地，，倉庫庫，物物流等等配套套設(shè)施施3．我我們的的店鋪鋪引進進品牌牌統(tǒng)一一經(jīng)營營我們有有什么么特點點？問題1．投投資者者普遍遍存在在的從從眾及及疑慮慮心理理，是是招商商的最最大障障礙2．對對市場場的遠遠景發(fā)發(fā)展信信心不不足，，影響響了部部分投投資型型經(jīng)營營者的的信心心那么，，我們們的品品牌個個性應(yīng)應(yīng)當(dāng)是是這樣樣的我們的的品牌牌個性性1．時時尚的的2．休休閑的的3．個個性的的4．文文化的的品牌定定位我們是是一家家專為為有品味味、有有個性性、追追求時時尚、、追求求性價價比的全長長沙人人而開開設(shè)的的大型綜綜合性性服飾飾購物物場所所。我們的的思考考:如何令令我們們的宣宣傳有效?先要明明確我我們的的目標(biāo)標(biāo)對象象是誰誰——目目標(biāo)人人群定定位注意:此時時的目標(biāo)人人群和我們們在確確定品品牌個個性時時的目目標(biāo)人人群是是不同的!目標(biāo)人人群是是誰？？1．想想投資資于此此的人人（投投資型型經(jīng)營營者））2．想想做零零售生生意的的人（（自營營型經(jīng)經(jīng)營者者）想購買買或承承租攤攤位的的人他們有有什么么特征征？1．在在選擇擇投資資方向向時十十分理理性2．沒沒有太太高的的素質(zhì)質(zhì)，但但對市市場極極為敏敏感，，善于于捕捉捉商機機他們最最關(guān)心心什么么？1．利利益2．風(fēng)險對利益和風(fēng)風(fēng)險影響最最大的東西西可能影響到到利益的東東西主要是是什么？1．我們坐坐落的位置置是否真的的好？2．我們今今后的客源源是否充足足？3．我們這這里是否真真的能夠““火”起來來？……我們用什么么打動他們們——廣告訴訴求點我們的訴求求點是什么么樣子的？？1．我們的的訴求點必必須有一個個獨特的主主張2．我們的的訴求點必必須是競爭爭對手無法法也不能提提出的3．我們的的訴求點的的說服力必必須很強，，足以強烈烈地影響我我們的目標(biāo)標(biāo)受眾我們針對的的目標(biāo)人群群是有很強商業(yè)頭頭腦的人，他們們在選擇投投資項目時時是非常理性的。因此，，如果我們們在宣傳上上不能提出出實實在在的的利益點，是無法有有力地打動動這些人的的。在這種情況況下，對于于我們最有有力的支持點，就是“老三里屯屯服裝市場場”的火爆歷史史和它在消費費者心目中中的品牌的忠誠誠度。廣告訴求點點終于找到到了！我們的訴求求點老三里屯服服裝市場原原址重建老三里屯服服裝市場原原址重建可衍伸出眾多多利益點緊鄰使館區(qū)區(qū)和酒吧街街(地域優(yōu)勢勢)老三里屯的的口碑(品牌優(yōu)勢勢)投入巨資重重建(購物環(huán)境境優(yōu)勢)獨特的經(jīng)營營定位(定位優(yōu)勢勢)擁有眾多忠忠誠消費者者(歷史優(yōu)勢勢)便利的交通通、地標(biāo)性性建筑、深深厚的文化化……可以看出：：我們的提提出的訴求求點是最簡明、最最實在、蘊蘊含信息最最豐富的；用此點點作為廣告告訴求無疑疑是最有說說服力的??！我們的廣告告的支持點點我們繼承了了老三里屯屯市場的一切切優(yōu)勢我們的未來來必將比老三里屯服服裝市場更更加火爆繁繁榮我們是重建建各方面品質(zhì)質(zhì)均有很大大提升我們?nèi)绾未虼騽铀麄儭獜V告創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)拼圖篇財神篇地圖篇招商階段媒媒體策略媒體目標(biāo)1．告知招招商信息、、傳達產(chǎn)品品利益點2．對招商商工作產(chǎn)生生促進作用用媒體策略重重在準(zhǔn)確、有效效；結(jié)合我們們分析出的的目標(biāo)受眾眾特征和我我們的媒體體目標(biāo)，我我們決定采采用精準(zhǔn)、全方方位、有針針對性的投放策略略。媒體組合策策略1．廣播、、報刊、戶戶外媒體相相結(jié)合2．硬廣告告、軟廣告告、新聞稿稿相結(jié)合3．大媒體體、小媒體體相結(jié)合時間間：15天（2002年年6月10日~6月月24日））主要手段：：高頻次廣告投放+新聞造勢預(yù)熱階段媒體選擇：：北京晚報報（軟廣告告+新聞稿稿）京華時報（（軟廣告+新聞稿））北京音樂臺臺（欄目冠冠名+廣播播廣告）效果預(yù)期：：通過全方方位高頻次次的投放引引起目標(biāo)受受眾對本項項目的注意，，以新聞評評論產(chǎn)生熱熱點效應(yīng)并并增加目標(biāo)受眾的信信心時間間：30天（2002年年6月25日~7月月24日））主要手段：：全方位高頻頻次廣告投放強銷階段媒體選擇：：北京晚報報（硬廣告告+軟廣告告）京華時報（（硬廣告+軟廣告））北京音樂臺臺（欄目冠冠名+廣播播廣告）候車亭路牌牌（戶外廣廣告）地鐵通道廣廣告（戶外外廣告）效果預(yù)期：：通過強烈烈、準(zhǔn)確的的廣告訴求求促使前一一階段的關(guān)關(guān)注者產(chǎn)生購購買，并造造成“意見見領(lǐng)袖效應(yīng)應(yīng)”，吸引引更多的目標(biāo)標(biāo)受眾產(chǎn)生生追隨性購購買。時間間：30天（2002年年7月25日~8月月23日））主要手段：：重點媒體持持續(xù)性廣告投放鞏固階段媒體選擇：：京華時報報（硬廣告告）北京音樂臺臺（欄目冠冠名+廣播播廣告）候車亭路牌牌（戶外廣廣告）地鐵通道廣廣告（戶外外廣告）效果預(yù)期：：維持旺銷銷的勢頭時間間：18天（2002年年8月24日~9月月10日））主要手段：：弱化且有針針對性的廣告投放放收尾階段媒體選擇：：京華時報報（促銷廣廣告）北京音樂臺臺（促銷廣廣告）效果預(yù)期：：銷售出為為數(shù)不多的的剩余攤位位第十四部分分費費用預(yù)算算篇我們的售價價從哪兒來來？商場的定價價原則一般般有兩種，，一種是市市場比較法法，一種是是租金返算算法。由于于本項目周周邊在售的的商場極少少，而且除除云景豪園園商鋪外，，其余如向向西大廈、、金鼎輝煌煌世紀(jì)等商商業(yè)裙樓與與本項目的的地理位置置有較大差差別，所以以本項目只只能用租金金返算法推推算基本售售價。目前春風(fēng)路路一帶街鋪鋪的租金范范圍在300——800元/平方米不不等，本項項目的臨街街面不夠?qū)拰?，街鋪較較少，故預(yù)預(yù)計租金如如下：一層 270元/平平方米二層 170元/平平方米三層 100元/平平方米商鋪的年投投資回報一一般可達到到8%，我我們可返推推算出商鋪鋪的基本售售價：一層售價=270X12/8%=40000元元/平方米米二層售價=170X12/8%=25000元元/平方米米三層售價=100X12/8%=15000元元/平方米米銷售錦錦囊在銷售方式式上，我們們有三種操操作模式可可以運作：：模式一：傳傳統(tǒng)銷售模模式，不提提供返租。。將商鋪拆拆分成小面面積鋪位進進行銷售，，給商鋪賦賦予一個主主題概念進進行炒作。。優(yōu)勢：操作作簡單缺點：銷售售難度大，，銷售周期期長，銷售售價格與銷銷售率不理理想銷售價格：：一層4萬元、二二層2.5萬元、、三層1.5萬萬元（均價價2.5萬/平方方米）由于于沒有強有有力的依托托平臺，消消費者信心心無法得到到保障，故故售價無法法提升銷售率：預(yù)預(yù)計達30%。由于本項目目臨街面較較窄，而且且一層的面面積只有700平方方米，所以以預(yù)計在毫毫無市場依依托的條件件下，投資資者很難有有購買的動動機，銷售售前景極不不理想預(yù)計收益益：2294萬萬元【我們的銷銷售錦囊囊】模式二：：以租帶帶售，將將商場主主題確定定后進行行商場規(guī)規(guī)劃，在在規(guī)劃范范圍內(nèi)針針對有一一定品牌牌的商家家招商，，營造一一定的商商業(yè)氛圍圍，以招招商帶動動銷售，，銷售過過程中可可提供5年返返租，以以刺激投投資者的的投資欲欲望。優(yōu)勢：有有品牌商商家的帶帶動效應(yīng)應(yīng)，商業(yè)業(yè)前景可可觀，投投資者信信心增強強，銷售售平臺較較好。缺點：發(fā)發(fā)展商需需要同時時面對投投資者和和經(jīng)營者者，操作作較瑣碎碎繁雜銷售價格格：一層層4.8萬萬元、二二層2.8萬萬元、三三層1.6萬萬元（均均價2.8萬元元/平方方米）在在品牌商商家的進進駐與租租金回報報的雙管管齊下，，消費者者信心得得到保障障，故售售價可適適當(dāng)提高高。銷售率：：可達50%（（銷售收收入為4282萬元元）五年租金金收入：：租金以以130元/平平方米/月算，，租金收收益為2385萬元五年返租租金額：：2400萬元元預(yù)計收益益：4267萬萬元模式三：：整個商場場租賃給給品牌商商家，由由大商家家統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理理，同時時發(fā)展商商為為投資者者提供5年返租租，年租租金回報報為8%。（注注：需要要4層一一起租賃賃）優(yōu)勢：有有品牌大大商家的的帶動效效應(yīng)，商商業(yè)前景景大好，，投資者者信心倍倍增，銷銷售平平臺極極佳，而而且發(fā)展展商只需需要面對對一個經(jīng)經(jīng)營者，，操作較較簡單缺點：租租金收入入低，發(fā)發(fā)展商面面臨較大大的返租租壓力銷售價格格：一層層5萬萬元、二二層3萬元、、三層1.8萬元（（均價3萬元元/平平方米米）有有品牌大大商家的的進駐與與租金回回報的雙雙重利好好，消費費者信心心得到保保障，故故售售價可再再提高銷售率：：70%（銷銷售收入入為6423.5萬萬元））五年租金金收入：：總體租租金以70元/平方方米/月算，4層層商場場租金收收益為1713萬萬元五年返租租金額：：2569萬元元預(yù)計收益益：5567.5萬元元【我們的銷銷售錦囊囊】模式四：：聘請如如天虹、、友誼城城等專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)機構(gòu)對對本項目目評估及及規(guī)劃，，并輸出出品牌及及經(jīng)營管管理，商商場統(tǒng)一一規(guī)劃及及經(jīng)營，，商業(yè)機機構(gòu)收取取品牌加加盟費和和定期顧顧問費。。對投資資客和經(jīng)經(jīng)營者而而言，此此模式與與模式三三大同小小異（注注：同樣樣需要將將4層一一起經(jīng)營營）優(yōu)勢：有有品牌大大商家的的帶動效效應(yīng)，商商業(yè)前景景大好，，投資者者信心倍倍增，銷銷售平臺臺極佳，，經(jīng)營收收益將隨隨著商場場經(jīng)營的的日益興興旺而增增加缺點：發(fā)發(fā)展商前前期投入入大銷售價格格：一層層5萬元元、二層層3萬元元、三層層1.8萬元（（均價3萬元/平方米米）銷售率：：70%（銷售售收入為為6423.5萬元））五年經(jīng)營營收入：：年銷售售額2萬萬元/平平方米，，利潤率率為10%，經(jīng)經(jīng)營收益益為4000萬萬元前期投入入600萬：裝裝修費200萬萬、設(shè)備備費200萬、、品牌加加盟費200萬萬顧問費：：8萬元元/月，，五年即即為480萬元元五年返租租金額：：2569萬元元預(yù)計收益益：6774.5萬元元階段推廣費用廣告費用費用預(yù)計（萬元）招商前期

銷售期（招商后期）咨詢銷售中心施工+裝修5+5沙盤及物料5宣傳品（招商手冊）6霓虹燈廣告20現(xiàn)場包裝（導(dǎo)視系統(tǒng)）3戶外展板20電視臺廣告3推薦活動0.5直郵廣告0.2其它3小計71.7宣傳品（折頁、單張）5直郵廣告5電視臺廣告6類報投遞4SP活動2認(rèn)籌5開盤6其它2小計35總計105.7第十五部部分活活動推廣廣篇推廣計劃劃交付使用及試業(yè)開幕

初步推廣工作

全面推廣工作

再次推廣工作

落實商戶進駐商場

檢討評估方案A方案B推廣時間間節(jié)點推廣階段開始時間結(jié)束時間推廣目標(biāo)天數(shù)初步推廣工作2003/10/30完成方案A的摸底和目標(biāo)客戶選擇35全面推廣工作（正式招商開始）2003/11/31確定核心商家和方案A的可行性以及積累方案B的客戶資源30再次推廣工作2004/2/28完成方案A/繼續(xù)實施方案B80落實商戶進駐商場2004/3/15完成方案B的60%45交付使用及試業(yè)開幕2004/4/1方案B的80%及開業(yè)條件成熟15總計

215最后推廣廣時間視視他項工工作的開開展情況況而定，，詳細時時間見工工作計劃劃表我們的整整合攻擊擊戰(zhàn)術(shù)整合攻擊擊總布局局第一階段：：—蓄勢引引爆爆結(jié)點：塑塑造完美美的銷售售氛圍核心攻擊擊點：商商場效果果圖、規(guī)規(guī)劃圖銷售及招招商環(huán)境境的布置置宣傳資料料到位銷售及招招商人員員到位第二階段段：———7.31重拳出出擊擊結(jié)點：商商場正式式開售核心攻擊擊點：一一層招商商，三層層的銷售售與知名品品牌商家家簽約正面攻擊擊香港市市場第三階段段：———10.31全面沸沸騰騰結(jié)點：打打開本地地市場核心攻擊擊點：全全面招商商長沙本地地市場為為主，香香港市場場為輔第四階段段：—全線封封殺殺結(jié)點：全全面完成成銷售任任務(wù)核心攻擊擊點：商商場營運運前的準(zhǔn)準(zhǔn)備不留余地地，全線線封殺整裝待發(fā)發(fā)、強勢勢開業(yè)銷售啟動動2002年年3月1日日———2003年年1月月1日日全面面封殺。?；顒忧鍐螁?：100萬服服飾空降降長沙新新聞發(fā)達達會2：精裝裝拍賣會會3：各類類服飾全全城平民民游4：模特特T臺秀秀5：全城城DM熱熱氣球巡巡游6：株廣廣兩地直直通車開開通7：老帶帶新推薦薦會8：競標(biāo)標(biāo)會9：開業(yè)業(yè)慶祝第十六部部分VI形象象包裝篇篇包裝總綱綱對項目進進行包裝裝的目的的，是使使項目形成品質(zhì)質(zhì)形象感感，并營造客客戶對未未來的想想象空間間，以支撐并提提升項目的價價格定位?？紤]目標(biāo)客戶戶的習(xí)慣、品品位、心理訴訴求特性，表表現(xiàn)手法上要要不落俗套，，通過商業(yè)氣氣息濃郁的表表現(xiàn)形式，吸吸引目標(biāo)客戶戶對項目產(chǎn)生生強烈的認(rèn)同同感，促成銷銷售。應(yīng)用系統(tǒng)應(yīng)用系統(tǒng)包括括招商通路包包裝、賣場形形象包裝、宣宣傳形象包裝裝三部分：招商通路包裝裝招商通路主要要指引導(dǎo)客戶戶進入營銷現(xiàn)現(xiàn)場的路徑，，主要包括通通路組織、地地盤包裝。本項目現(xiàn)場最最大的賣點之之一，就是XX集散地。因此要精心心設(shè)計通路，，展示項目的的未來火暴的的經(jīng)營局面及及專業(yè)的物業(yè)業(yè)管理。地盤作為目標(biāo)標(biāo)客戶關(guān)注的的地方，是項項目宣傳最經(jīng)經(jīng)濟和直接的的媒體，可以以吸引注意力力，營造現(xiàn)場場場氛圍。通路組織：現(xiàn)場施工通路路與招商通路路截然分開，，互不影響，，便于客戶參參觀賣場。施