世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件

南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告謹(jǐn)呈：建發(fā)集團(tuán)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告謹(jǐn)呈：建發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)解讀客群分析核心問(wèn)題解決策略報(bào)告提綱：項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)解讀客群分析核心問(wèn)題解決策略報(bào)告提綱：項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知土地位置:雨花臺(tái)區(qū)西善橋街道四

至:秦淮新河以北，梅興路以東建設(shè)面積:13.2萬(wàn)㎡

總建筑面積：38.95萬(wàn)㎡

規(guī)劃形態(tài)：26棟11層及18+1層的高層配套情況：配建36班小學(xué)一座，配建2萬(wàn)平米商業(yè)，計(jì)劃引入運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所客戶(hù)訪談：西善橋感覺(jué)比較遠(yuǎn)，周邊好像都是小產(chǎn)權(quán)房，區(qū)域挺差的。項(xiàng)目概況——主城陌生區(qū)域，小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)西善橋內(nèi)，首個(gè)中等規(guī)模的商品房住宅盤(pán)，自我配套有教育和商業(yè)配套，主力產(chǎn)品以剛需和首改為主。雨花中心區(qū)河西“奧體板塊”西善橋戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)約占比例兩室兩廳一衛(wèi)60—8010112.9%兩室兩廳一衛(wèi)80—9026634%三室兩廳一衛(wèi)100—12020726.4%三室兩廳兩衛(wèi)120—13020926.7%頂層帶閣樓130—144總計(jì)783100%一期戶(hù)型配比土地位置:雨花臺(tái)區(qū)西善橋街道項(xiàng)目概況——主城陌生區(qū)域，小產(chǎn)生活配套——項(xiàng)目周邊有基本的生活配套，以沿街商業(yè)為主，整體檔次較低，缺乏集中性商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)以沿街商業(yè)為主，其中東面道路龍淮路初具商業(yè)氛圍，能滿(mǎn)足基本的生活需求區(qū)域內(nèi)商業(yè)零散，多以小區(qū)配套商業(yè)整體商業(yè)以零售、雜貨為主，檔次較低東邊龍淮路上的商業(yè)街梅嶺小區(qū)沿街商業(yè)梅山煤礦產(chǎn)業(yè)區(qū)龍淮路梅山小學(xué)梅山幼兒園蘇果超市梅山店油坊工業(yè)園正在搬遷改造聯(lián)華超市西善橋店項(xiàng)目本體梅山中學(xué)生活配套——項(xiàng)目周邊有基本的生活配套，以沿街商業(yè)為主，整體檔項(xiàng)目交通——項(xiàng)目外部雖有地鐵交通利好，但是區(qū)域內(nèi)道路交通現(xiàn)狀較差，通達(dá)性與昭示性不佳，目前與油坊橋地鐵站聯(lián)通主要依靠公共交通，車(chē)程在15分鐘左右西面及北面現(xiàn)有住宅北面現(xiàn)有住宅南面泰山北路及泰山公寓東面龍淮路及福潤(rùn)雅居龍淮路泰山北路項(xiàng)目交通——項(xiàng)目外部雖有地鐵交通利好，但是區(qū)域內(nèi)道路交通現(xiàn)狀工程節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目節(jié)奏——工程進(jìn)展較快，搶本年度第四季度入市，項(xiàng)目節(jié)奏較快，需快速籌備，并強(qiáng)勢(shì)蓄客。3、4號(hào)樓預(yù)計(jì)于2011年10月主體封頂其余6棟樓主體施工達(dá)到了16層售樓處預(yù)計(jì)于2011年9月底進(jìn)駐預(yù)計(jì)首批房源的發(fā)售時(shí)間在2011年的四季度一期為確保實(shí)現(xiàn)本年度第四季度順利入市，蓄客需提前開(kāi)始，在售樓處進(jìn)駐之前，臨時(shí)接待處需提前啟動(dòng)。工程項(xiàng)目節(jié)奏——工程進(jìn)展較快，搶本年度第四季度入市，項(xiàng)目節(jié)奏市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀市場(chǎng)分布——從本項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩詠?lái)看，屬主城外溢剛需客群的承接板塊；本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)必須納入全城剛需外溢板塊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之中，進(jìn)行綜合考慮。江北仙林江寧江北熱點(diǎn)供應(yīng)，區(qū)域形象不佳，價(jià)格洼地典型項(xiàng)目：天潤(rùn)城、旭日愛(ài)上城等高層均價(jià)7000-10000元/㎡客戶(hù)：主城外溢客戶(hù)，主要為鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)客群城北城北臟、亂、差，主城區(qū)的價(jià)值洼地典型項(xiàng)目：中電頤和家園、左右陽(yáng)光、名都匯高層均價(jià)12000-18000元/㎡客戶(hù)：一般的老南京人對(duì)城北有抗性，客戶(hù)以外地人和住本地人為主江寧地鐵一號(hào)線南延線、江寧大學(xué)城典型項(xiàng)目：東方龍湖灣、融僑世家、中冶天城高層均價(jià)9000-15000元/㎡客戶(hù)：區(qū)域地緣客戶(hù)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)園客戶(hù)和城南外溢客戶(hù)板橋金地朗詩(shī)聯(lián)手炒熱，區(qū)域遠(yuǎn)價(jià)格低典型項(xiàng)目：金地自在城、朗詩(shī)綠色街區(qū)高層均價(jià)9000-13000元/㎡客戶(hù)：板橋區(qū)域內(nèi)客戶(hù)、城南、江寧外溢性客戶(hù)板橋西善橋仙林地鐵二號(hào)線、仙林大學(xué)城，仙林人文資源豐厚典型項(xiàng)目：東方天郡、誠(chéng)品城高層均價(jià)12000-16000元/㎡客戶(hù)：大城東范圍主城外溢客戶(hù)為主從各主力剛需盤(pán)供應(yīng)板塊的客戶(hù)情況來(lái)看，主城外溢的剛需客戶(hù)存在全城置業(yè)的趨勢(shì)，但是仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)參考板塊為板橋及江寧。市場(chǎng)分布——從本項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩詠?lái)看，屬主城外溢剛需客群的承接土地信息開(kāi)發(fā)商占地面積容積率總建筑面積NO.2007G36金地4680492.21030000NO.2009G53朗詩(shī)1291942.0258000板橋新城三期地塊---1051412.4252338.4朗詩(shī)項(xiàng)目三期地塊金地自在城朗詩(shī)金地板橋新城——開(kāi)發(fā)起步階段，以規(guī)模性大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，金地及朗詩(shī)的進(jìn)駐炒熱區(qū)域，目前僅有2個(gè)項(xiàng)目在售，預(yù)計(jì)2011年年底板橋新城三期地塊開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，將重點(diǎn)分流本項(xiàng)目的周邊區(qū)域客戶(hù)土地信息開(kāi)發(fā)商占地面積容積率總建筑面積NO.2007G36金地自在城第一個(gè)進(jìn)入板橋的知名品牌開(kāi)發(fā)商，板橋新城的市場(chǎng)領(lǐng)跑者一期二期項(xiàng)目整體規(guī)劃信息項(xiàng)目位置板橋新城容積率2.2綠化率36%總占地面積(平方米)468049平米總建筑面積(平方米)1029708平米產(chǎn)品類(lèi)型高層（49棟）、小高層（3棟）、花園洋房（18棟）、聯(lián)排（34棟）配套設(shè)施兩所雙語(yǔ)國(guó)際幼兒園共12班約6500平米及一所30班的小學(xué)約12000平米，超五星會(huì)館；銷(xiāo)售情況項(xiàng)目共8期，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)6年，由北向南共分八期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目三期主力戶(hù)型為83、140㎡，均價(jià)9600，現(xiàn)已銷(xiāo)售完畢，四期開(kāi)始接受誠(chéng)意金，主力戶(hù)型為88、110、130，預(yù)計(jì)價(jià)格為10000元/㎡核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：板橋新城規(guī)劃、百萬(wàn)級(jí)大盤(pán)規(guī)劃，自我配套完善；金地品牌保證；蓮花湖景觀資源。成交客戶(hù)：一期客群以區(qū)域內(nèi)改善、投資客戶(hù)為主，后期主城中、西、南部的剛需客戶(hù)比例提升，約占60%營(yíng)銷(xiāo)定位：奧南青年人品質(zhì)生活城三期四期金地自在城第一個(gè)進(jìn)入板橋的知名品牌開(kāi)發(fā)商，板橋新城的市場(chǎng)領(lǐng)朗詩(shī)綠色街區(qū)科技住宅領(lǐng)跑者，品牌追隨客戶(hù)支持項(xiàng)目去化科技地產(chǎn)領(lǐng)跑者，品牌追隨客戶(hù)支撐項(xiàng)目持續(xù)去化項(xiàng)目整體規(guī)劃信息項(xiàng)目位置板橋新城容積率2.0綠化率35%總占地面積(平方米)129194平米總建筑面積(平方米)258000平米產(chǎn)品類(lèi)型朗詩(shī)綠色街區(qū)的戶(hù)型都以?xún)煞?、三房為主，圍繞蓮花湖公園會(huì)有部分4房以上豪華舒適大戶(hù)型（60—250平方米）配套設(shè)施住宅建筑面積212000㎡，幼兒園建筑面積3000㎡，商業(yè)配套建筑面積16100㎡，社區(qū)服務(wù)中心建筑面積4000㎡銷(xiāo)售情況朗詩(shī)二期即將發(fā)售，預(yù)計(jì)4、5月份推出，產(chǎn)品面積為86、89㎡的精裝兩房，均價(jià)預(yù)計(jì)為13500元/㎡核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：朗詩(shī)品牌，科技精裝產(chǎn)品

成交客戶(hù)：朗詩(shī)品牌追隨客戶(hù)為主，約占客群總比例的60%，其余為少量周邊的改善客群，市區(qū)投資客營(yíng)銷(xiāo)定位：朗詩(shī)系最便宜的科技住宅朗詩(shī)綠色街區(qū)科技住宅領(lǐng)跑者，品牌追隨客戶(hù)支持項(xiàng)目去化科技地方山片區(qū)九龍湖/高新區(qū)片區(qū)東山片區(qū)百家湖岔路口片區(qū)金域藍(lán)灣恒大綠洲中冶天城康橋水岸文鼎雅苑東方龍湖灣龍庭水岸中糧彩云居?xùn)|山車(chē)站普通住宅分布情況1江寧市場(chǎng)——江寧住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)沿軌道線南移，目前主力供應(yīng)的住宅項(xiàng)目集中在九龍湖和方山板塊，將重點(diǎn)分流本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)園客戶(hù)方山片區(qū)九龍湖/高新區(qū)片區(qū)東山片區(qū)百家湖岔路口片區(qū)金域藍(lán)灣恒中糧彩云居品牌開(kāi)發(fā)商的精品路線延續(xù)，利用交通和規(guī)劃利好，領(lǐng)跑區(qū)域品質(zhì)住宅項(xiàng)目整體規(guī)劃信息項(xiàng)目位置江寧九龍湖容積率1.7綠化率35%總占地面積(平方米)43867平米總建筑面積(平方米)103335平米產(chǎn)品類(lèi)型小高層（10棟）配套設(shè)施地鐵三號(hào)線吉印大道出口，地鐵一號(hào)線南延線百家湖站；殷巷商業(yè)街、殷巷菜場(chǎng)、華潤(rùn)蘇果銷(xiāo)售情況項(xiàng)目共1176套房源，預(yù)計(jì)5月推盤(pán)，主力戶(hù)型為70㎡兩房，90-110㎡的三房核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：江寧經(jīng)濟(jì)區(qū)、CBD規(guī)劃；雙軌道交通配套，高檔住宅區(qū)；中糧品牌保證；自我配套完善成交客戶(hù)：待定營(yíng)銷(xiāo)定位：區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿樓盤(pán)中糧彩云居品牌開(kāi)發(fā)商的精品路線延續(xù)，利用交通和規(guī)劃利好，領(lǐng)中冶天城品牌開(kāi)發(fā)商中等體量項(xiàng)目，主打產(chǎn)品附加值及地鐵價(jià)值項(xiàng)目整體規(guī)劃信息項(xiàng)目位置江寧九龍湖容積率2.0綠化率40%總占地面積(平方米)47519平米總建筑面積(平方米)114000平米產(chǎn)品類(lèi)型高層（6棟）（一期）配套設(shè)施江寧區(qū)楊家圩文化商務(wù)中心，江寧最好的小學(xué)/中學(xué)――南師大附中江寧分校，緊鄰江寧唯一三級(jí)甲等醫(yī)院――同仁醫(yī)院。銷(xiāo)售情況項(xiàng)目一期228套，去化78套，主力戶(hù)型為80㎡兩房，130平米三房。核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品附加值、地鐵、中冶品牌成交客戶(hù)：江寧產(chǎn)業(yè)園及雨花軟件園客群為主營(yíng)銷(xiāo)定位：生態(tài)環(huán)保住宅中冶天城品牌開(kāi)發(fā)商中等體量項(xiàng)目，主打產(chǎn)品附加值及地鐵價(jià)值項(xiàng)東方龍湖灣科技住宅領(lǐng)跑者，品牌追隨客戶(hù)支持項(xiàng)目去化方山板塊別墅公寓混合型樓盤(pán)，品質(zhì)引領(lǐng)成就區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目整體規(guī)劃信息項(xiàng)目位置江寧方山大學(xué)城容積率1.2綠化率35%總占地面積(平方米)198046平米總建筑面積(平方米)237666平米產(chǎn)品類(lèi)型聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼、小高層、高層配套設(shè)施配建有2萬(wàn)平米商業(yè)及幼兒園銷(xiāo)售情況目前在售三期11、12#樓，目前剩余多為頂樓躍層，面積在126-214平米之間，此外還有少量69、117平米及以上的房源在售，均價(jià)11000元/平方米。核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：地鐵一號(hào)線南延線、湖景資源、大學(xué)城核心位置成交客戶(hù)：江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、雨花軟件園等自住客戶(hù)占70%，市區(qū)地鐵外溢客戶(hù)約占30%左右。營(yíng)銷(xiāo)定位：80后的別墅級(jí)公寓東方龍湖灣科技住宅領(lǐng)跑者，品牌追隨客戶(hù)支持項(xiàng)目去化方山板塊融僑世家科技住宅領(lǐng)跑者，品牌追隨客戶(hù)支持項(xiàng)目去化N+1空間，附加值產(chǎn)品贏得快速市場(chǎng)去化項(xiàng)目整體規(guī)劃信息項(xiàng)目位置江寧大學(xué)城容積率2.0綠化率35%總占地面積(平方米)78960平米總建筑面積(平方米)14.7萬(wàn)平米產(chǎn)品類(lèi)型16-18層的高層，主力產(chǎn)品為80-130㎡配套設(shè)施社區(qū)中心約2000平米，規(guī)劃建有6班制社區(qū)幼兒園約1500平米。銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)5、6月份推出新房源，剩余在售產(chǎn)品主要為105-130㎡的一樓及頂層房源，價(jià)格在10200元/㎡核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：地鐵一號(hào)線南延線、鄰近義烏小商品城、產(chǎn)品附加值成交客戶(hù)：50%為江寧產(chǎn)業(yè)園、雨花軟件園自住客戶(hù)，30%為周邊小商品城業(yè)主，20%為地鐵外溢主城客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)定位：N+1多變國(guó)際居住社區(qū)融僑世家科技住宅領(lǐng)跑者，品牌追隨客戶(hù)支持項(xiàng)目去化N+1空間競(jìng)爭(zhēng)板塊的在售項(xiàng)目產(chǎn)品主力供應(yīng)產(chǎn)品以70-90平米左右2房和90-140平米左右的3房為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重中冶天城中糧彩云居融僑世家東方龍湖灣金地自在城朗詩(shī)綠色街區(qū)80-901房2房3房4房80平米100平米120平米140平米7060-8080-90100-14090-100主力戶(hù)型分析90-10080-9090-10060-7090-110100-140競(jìng)爭(zhēng)板塊的在售項(xiàng)目產(chǎn)品主力供應(yīng)產(chǎn)品以70-90平米左右2房和東方龍湖灣融僑世家朗詩(shī)綠色街區(qū)金地自在城預(yù)計(jì)5月份新推，剩余04.萬(wàn)㎡

板橋新城、江寧九龍湖、方山大學(xué)城板塊均處于住宅貨量的集中上市期，且隨著新出讓土地的集中上市，未來(lái)2-3年都將處于激烈競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)難以避免11.411.611.811.1011.1212.212.412.6新推140㎡大戶(hù)型，剩余1.4萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)5月推盤(pán)，10萬(wàn)㎡12.8新推高層，剩余供應(yīng)6萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)3月底新推112套，剩余10.7萬(wàn)㎡新推平層，剩余2.5萬(wàn)㎡中糧彩云居中冶天城市場(chǎng)貨量分析東方龍湖灣融僑世家朗詩(shī)綠色街區(qū)金地自在城預(yù)計(jì)5月份新推，剩余市場(chǎng)小結(jié)本項(xiàng)目入市面臨來(lái)自板橋新城、江寧九龍湖、方山板塊的激烈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。板橋新城以低價(jià)優(yōu)勢(shì)、品牌開(kāi)發(fā)商的積聚效應(yīng)重點(diǎn)搶奪本項(xiàng)目的周邊區(qū)域客群。江寧居住板塊依托軌道及產(chǎn)品附加值優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)爭(zhēng)奪本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)園客群。市場(chǎng)小結(jié)本項(xiàng)目入市面臨來(lái)自板橋新城、江寧九龍湖、方山板塊的激客群分析客群分析地緣客群：梅山煤礦產(chǎn)業(yè)工人、梅山泛公務(wù)人員、梅山原住民和動(dòng)遷戶(hù)等客群工作緣客群：區(qū)域周邊雨花軟件產(chǎn)業(yè)園、雨花經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口外溢客群：包括因價(jià)格外溢的河西外溢客群和沿國(guó)道外溢的主城外溢客群根據(jù)區(qū)域位置和人口構(gòu)成，可將客戶(hù)分為三類(lèi)：地緣客群、工作緣客群和外溢客群地緣客群：工作緣客群：外溢客群：根據(jù)區(qū)域位置和人口構(gòu)成，可將客戶(hù)訪談地緣客群：梅山煤礦產(chǎn)業(yè)工人、梅山泛公務(wù)人員、梅山原住民和動(dòng)遷戶(hù)等客群；關(guān)注城市生活配套、品質(zhì)和性?xún)r(jià)比項(xiàng)目周邊某服裝店店主蔣先生工作性質(zhì)：個(gè)體私營(yíng)置業(yè)目的：首改置業(yè)情況：西善橋小產(chǎn)權(quán)房置業(yè)觀點(diǎn)：朋友都在附近，所以希望就近找個(gè)好點(diǎn)的項(xiàng)目，只要這個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)不錯(cuò)，價(jià)格適中，配套好就會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)在有一些存款，希望改善下自己的生活條件“我聽(tīng)說(shuō)過(guò)建發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，從拿地時(shí)候就很受關(guān)注了，會(huì)考慮去購(gòu)買(mǎi)，但它的價(jià)格無(wú)論如何應(yīng)該比河西那邊低吧”“有商業(yè)當(dāng)然更好，這樣就方便多了，這里一直都有個(gè)發(fā)展瓶頸，高不上去，要是產(chǎn)品好的話(huà)，肯定有很多人會(huì)沖著面子去買(mǎi)的”置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：城市級(jí)的生活配套、小區(qū)品質(zhì)、性?xún)r(jià)比客戶(hù)地緣客群：梅山煤礦產(chǎn)業(yè)工人、梅山泛公務(wù)人員、梅山原住民和客戶(hù)訪談工作緣客群：區(qū)域周邊雨花軟件產(chǎn)業(yè)園、雨花經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口；關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)、性?xún)r(jià)比、升值潛力軟件園某企業(yè)基層管理人員李先生工作性質(zhì)：基層管理置業(yè)目的：首置置業(yè)情況：租賃置業(yè)觀點(diǎn)：首先房子要好、周邊有充足的生活配套、去南京市區(qū)方便和項(xiàng)目有升值潛力“第一次買(mǎi)房，當(dāng)然想買(mǎi)個(gè)品質(zhì)好的房子，不然就白花錢(qián)了”“買(mǎi)房還是帶有一定投資目的的，區(qū)域升值潛力大會(huì)比較吸引我”“剛工作沒(méi)多久，所以?xún)r(jià)格也要適中，性?xún)r(jià)比要高”“我很多朋友都在市區(qū)，所以去市區(qū)最好是比較方便，再者說(shuō)很多事情確實(shí)需要去市區(qū)才能解決”置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)、性?xún)r(jià)比、升值潛力客戶(hù)工作緣客群：區(qū)域周邊雨花軟件產(chǎn)業(yè)園、雨花經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口；客戶(hù)訪談外溢客群：包括因價(jià)格外溢的河西外溢客群和沿國(guó)道外溢的主城外溢客群；關(guān)注交通便利、生活配套和產(chǎn)品品質(zhì)礦部農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)個(gè)體毛先生工作性質(zhì)：個(gè)體私營(yíng)置業(yè)目的：首置置業(yè)情況：西善橋安置房置業(yè)觀點(diǎn)：希望交通便利點(diǎn)，方便和以前的朋友以及方便自己的生意，配套最好都有不然生活起來(lái)會(huì)很麻煩，需要有品質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足生活需求“我去市區(qū)還是很頻繁的，所以項(xiàng)目一定是要去市區(qū)方便”“賺錢(qián)就是為了讓自己生活的更舒服，現(xiàn)在條件好了，住房也需要跟著提高檔次”“我自己也是做生意的，抓的就是客戶(hù)的所需，這邊還是有點(diǎn)偏，沒(méi)有生活配套會(huì)很麻煩，所以商業(yè)這塊需求是很旺盛的”置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：生活配套、交通便利、產(chǎn)品品質(zhì)客戶(hù)外溢客群：包括因價(jià)格外溢的河西外溢客群和沿國(guó)道外溢的主城核心客戶(hù)重要客戶(hù)次要客戶(hù)3、爭(zhēng)取客戶(hù)（20%）——外溢客戶(hù)、進(jìn)城客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)身份：軟件大道附近產(chǎn)業(yè)人口，雨花軟件園基層職工、西善橋以南地區(qū)進(jìn)城客戶(hù)（安徽等外埠城市人口）；購(gòu)房需求：很強(qiáng)，在意配套、看中未來(lái)升值潛力需求產(chǎn)品：90-100、120-140㎡目標(biāo)客戶(hù)身份：西善橋附近的動(dòng)遷、拆遷安置戶(hù)，大約有2萬(wàn)多戶(hù)左右；購(gòu)房需求：置換或改善需求產(chǎn)品：80—100㎡2、重要客戶(hù)（20%）——區(qū)域內(nèi)動(dòng)遷、拆遷戶(hù)1、核心客戶(hù)（60%）——項(xiàng)目周邊首置、首改客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)身份：梅山煤礦產(chǎn)業(yè)區(qū)職工、梅山中學(xué)老師等購(gòu)房需求：關(guān)注品質(zhì)，價(jià)格承受力高需求產(chǎn)品：90、100-120平米首置、首改產(chǎn)品客戶(hù)定位

本案的客戶(hù)類(lèi)型，根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)人口分布以及客戶(hù)訪談，客戶(hù)群的組成比例將有所不同，一期核心客戶(hù)呈現(xiàn)區(qū)域周邊分布特征。核心客戶(hù)重要客戶(hù)次要客戶(hù)3、爭(zhēng)取客戶(hù)（20%）——外溢客客戶(hù)定位演變：隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和區(qū)域的成熟，主力客群中市區(qū)外溢客群的比例將大大提升本項(xiàng)目前期首先抓住區(qū)域主流客戶(hù)的同時(shí)引導(dǎo)市區(qū)外溢客戶(hù)勢(shì)在必行，后期通過(guò)城市化發(fā)展及融城效應(yīng)、青奧板塊的逐漸顯現(xiàn)，為項(xiàng)目帶來(lái)多元化的客戶(hù)層級(jí)時(shí)間前期后期客戶(hù)層次高低

重點(diǎn)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)客群投資型客戶(hù)交通利好實(shí)現(xiàn)、板塊價(jià)值基本顯現(xiàn)、項(xiàng)目形象品牌的樹(shù)立重點(diǎn)挖掘周邊客群的品質(zhì)居住需求項(xiàng)目周邊客群產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群＋（追求總價(jià)優(yōu)勢(shì)的近城品質(zhì)社區(qū)）（追求居住品質(zhì)）前期客戶(hù)后期客戶(hù)中期＋主城外溢客群客戶(hù)定位

客戶(hù)定位演變：隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和區(qū)域的成熟，主力客群中市區(qū)外溢核心問(wèn)題核心問(wèn)題陌生區(qū)域激烈競(jìng)爭(zhēng)快速引爆核心問(wèn)題客群升級(jí)可持續(xù)性現(xiàn)實(shí)困局：?jiǎn)栴}一：如何準(zhǔn)確定義項(xiàng)目?jī)r(jià)值，快速建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？問(wèn)題二：如何排兵布局，解決快速銷(xiāo)售爆破與可持續(xù)性問(wèn)題？陌生區(qū)域激烈競(jìng)爭(zhēng)快速引爆核心問(wèn)題客群升級(jí)可持續(xù)性現(xiàn)實(shí)困局：?jiǎn)杻r(jià)值重塑實(shí)戰(zhàn)決勝推售&價(jià)格解決策略——價(jià)值重塑實(shí)戰(zhàn)決勝推售&價(jià)格解決策略——價(jià)值重塑之西善橋價(jià)值重塑之西善橋區(qū)域價(jià)值：利用與奧體的直觀地理位置關(guān)系，借勢(shì)南京城市南擴(kuò)的發(fā)展進(jìn)程，占位奧體門(mén)戶(hù)板塊價(jià)值青奧村板橋新城雨花中心區(qū)雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)河西西善橋以長(zhǎng)江兩岸沿江束狀交通走廊作為市域城鎮(zhèn)的主發(fā)展軸，以沿寧溧公路、機(jī)場(chǎng)專(zhuān)用路為市域城鎮(zhèn)的次發(fā)展軸，形成“干”字型城鎮(zhèn)帶。現(xiàn)行規(guī)劃“以主城為核心，以放射性交通走廊為發(fā)展軸，以生態(tài)空間為綠楔”，‘一帶兩廊三環(huán)六楔十四射’的現(xiàn)代都市區(qū)空間格局”。未來(lái)格局本項(xiàng)目所處主軸發(fā)展歷程為：主城——河西CBD——本項(xiàng)目——板橋發(fā)展沿革區(qū)域價(jià)值：利用與奧體的直觀地理位置關(guān)系，借勢(shì)南京城市南擴(kuò)的發(fā)區(qū)域標(biāo)簽一：政府主導(dǎo)，引領(lǐng)城市未來(lái)發(fā)展方向南京城市雙核驅(qū)動(dòng)，奧體CBD成為城市發(fā)展核心構(gòu)成政務(wù)中心、CBD建設(shè)、軌道交通、2014年青奧會(huì)將在此舉行等等利好，使河西新城從骨骼舒張、逐漸血肉豐滿(mǎn)，成為城市新核心河西規(guī)劃：一核三軸兩帶三中心一核：以CBD中央公園為中心的商務(wù)休閑核心區(qū)三軸：體育文化軸線、商務(wù)軸線、商業(yè)軸線兩帶：沿河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、沿江旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶三中心：南湖商業(yè)文化中心、江東門(mén)商業(yè)文化中心、河西南部商業(yè)文化中心板塊格局：中心區(qū)：核心CBD所在、政務(wù)中心；西側(cè)：河西濱江區(qū)域，占據(jù)江景觀光帶、中央公園，綠博園東側(cè)：帶狀分布和打造的新城科技園、總部基地產(chǎn)業(yè)園；北部：新江東門(mén)商業(yè)區(qū)，生活配套較為成熟；南部：綠色生態(tài)新城，待建設(shè)中；區(qū)域標(biāo)簽一：政府主導(dǎo)，引領(lǐng)城市未來(lái)發(fā)展方向政務(wù)2號(hào)線油坊橋站距離本項(xiàng)目近2公里步行15分鐘之內(nèi)（將于2010年5月28日開(kāi)通）。12號(hào)線——興梅路站距離本項(xiàng)目約600米（即將開(kāi)工，有望2014年青奧會(huì)前通車(chē)）7號(hào)線——將在本區(qū)域設(shè)西善橋站點(diǎn)（預(yù)計(jì)2025年左右開(kāi)通）。8號(hào)線——將在本區(qū)域設(shè)西善橋、油坊橋站點(diǎn)。區(qū)域標(biāo)簽二：雙地鐵，主城半小時(shí)都市生活圈內(nèi)近3年內(nèi)，項(xiàng)目周邊將實(shí)現(xiàn)雙地鐵交通，同時(shí)與主城核心的車(chē)程在30分鐘以?xún)?nèi)30分鐘車(chē)程2號(hào)線12號(hào)線8號(hào)線7號(hào)線奧體中心新街口12號(hào)線10分鐘車(chē)程內(nèi)2號(hào)線油坊橋站距離本項(xiàng)目近2公里步行15分鐘之內(nèi)（將于201區(qū)域標(biāo)簽三：毗鄰青奧村，城市化與配套成熟進(jìn)程加快分享國(guó)際化賽事帶來(lái)的快速城市化與巨大人流青奧村位于揚(yáng)子江大道以東、江東路以西、青奧軸線以南、江山大街以北，用地面積300畝，總建筑面積約49萬(wàn)平方米，投資45億元人民幣。青奧村由公寓區(qū)（28萬(wàn)平方米）、國(guó)際風(fēng)情街（5萬(wàn)平方米商業(yè)）、國(guó)際小學(xué)（1.5萬(wàn)平方米）、服務(wù)中心（1.5萬(wàn)平方米）、青奧會(huì)廣場(chǎng)區(qū)、青奧會(huì)運(yùn)行區(qū)等6大功能區(qū)組成。青奧城在青奧會(huì)結(jié)束后，將“轉(zhuǎn)型”成為南京的新城市綜合體和核心區(qū)，其周邊將配套建設(shè)各類(lèi)生活公共設(shè)施，地鐵線等也將直接通到這里。

本案區(qū)域標(biāo)簽三：毗鄰青奧村，城市化與配套成熟進(jìn)程加快青奧村位于揚(yáng)奧南板塊標(biāo)簽四：周邊產(chǎn)業(yè)人口，持續(xù)提升區(qū)域活力周邊有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技城、軟件園等眾多產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)人口成為區(qū)域的活力之源雨花軟件園新城科技城青奧村雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西善橋位于雨花軟件園、雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、和新城科技城三大南京市科技及開(kāi)發(fā)區(qū)的包圍之中，擁有充足的產(chǎn)業(yè)人口支撐；且三大產(chǎn)業(yè)園均以辦公為主，住宅功能相對(duì)匱乏雨花軟件園雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新城科技城板橋新城奧體中心奧南板塊標(biāo)簽四：周邊產(chǎn)業(yè)人口，持續(xù)提升區(qū)域活力雨花軟件園新城價(jià)值重塑之項(xiàng)目本體價(jià)值重塑之項(xiàng)目本體整體規(guī)劃——大盤(pán)規(guī)劃，新古典主義高層住區(qū)刷新區(qū)域居住形象；實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，一期有中央水景資源，保證小區(qū)居住環(huán)境；配套教育、運(yùn)動(dòng)配套，實(shí)現(xiàn)區(qū)域居住品質(zhì)升級(jí)項(xiàng)目南臨秦淮河水系水系景觀貫穿項(xiàng)目，增加樓王產(chǎn)品附加值項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整體的人車(chē)分流，增加小區(qū)生活便捷度四周高層，增加中間大戶(hù)型私密度，起到隔離效果，增加大戶(hù)型產(chǎn)品附加值36班小學(xué)、引入全民健身中心運(yùn)動(dòng)配套、2萬(wàn)平米商業(yè)配套整體規(guī)劃——大盤(pán)規(guī)劃，新古典主義高層住區(qū)刷新區(qū)域居住形象；實(shí)建筑風(fēng)格——項(xiàng)目建筑外立面為新簡(jiǎn)約古典主義風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)雅的居住感和品質(zhì)感以建筑符號(hào)語(yǔ)言營(yíng)造精致設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感；以通用的符號(hào)和形象為建筑詞匯，講究設(shè)計(jì)與時(shí)代感的關(guān)聯(lián)；通過(guò)色調(diào)和線條營(yíng)造純住宅區(qū)氛圍的精致和高品質(zhì)感建筑風(fēng)格——項(xiàng)目建筑外立面為新簡(jiǎn)約古典主義風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)雅項(xiàng)目產(chǎn)品——項(xiàng)目產(chǎn)品80-120㎡改善性戶(hù)型為主，與目前周邊主力供應(yīng)面積基本持平；戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊，有一定的產(chǎn)品附加值戶(hù)

型面積（㎡）套

數(shù)約占比例兩室兩廳一衛(wèi)60—8010112.9%兩室兩廳一衛(wèi)80—9026634%三室兩廳一衛(wèi)100—12020726.4%三室兩廳兩衛(wèi)120—13020926.7%頂層帶閣樓130—144總計(jì)783100%一期產(chǎn)品配比一期產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品——項(xiàng)目產(chǎn)品80-120㎡改善性戶(hù)型為主，與目前周邊聚寶山公園佳湖綠島佳日雅苑南京建發(fā)——精品·責(zé)任·十九年

公司前身為南京市建設(shè)發(fā)展總公司，是于1992年經(jīng)南京市編制委員會(huì)批準(zhǔn)成立的全民事業(yè)單位，隸屬南京市建委。2007年11月20日，公司改制更名為南京建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司。公司在積極參與城市建設(shè)和社會(huì)公益事業(yè)，先后建設(shè)了一批居委會(huì)、老年公寓、老干部活動(dòng)中心、小學(xué)、幼兒園、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所等，累計(jì)為公益事業(yè)投資近1個(gè)億聚寶山公園佳湖綠島佳日雅苑南京建發(fā)——精品·責(zé)任·十九年

公價(jià)值重塑之形象演繹價(jià)值重塑之形象演繹主城核心圈大盤(pán)規(guī)劃濱河景觀品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)開(kāi)發(fā)奧體門(mén)戶(hù)雙地鐵品質(zhì)社區(qū)核心價(jià)值點(diǎn)聚焦產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值雙地鐵青奧帶動(dòng)持續(xù)活力奧體門(mén)戶(hù)精致戶(hù)型主城核心圈大盤(pán)規(guī)劃濱河景觀品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)開(kāi)發(fā)奧體門(mén)戶(hù)雙地鐵品質(zhì)交融的、宜居的◆十分鐘直達(dá)奧體中心

◆青奧村近在咫尺◆這片區(qū)域，是南京獻(xiàn)給世界的一篇交融與和諧南京與世界共舞交融的、宜居的◆十分鐘直達(dá)奧體中心

◆青奧村近在咫尺南京與世便捷的、城市的項(xiàng)目的完善商業(yè)配套…雙地鐵，連接城市各個(gè)節(jié)點(diǎn)…便捷的、城市的項(xiàng)目的完善商業(yè)配套…秦淮藍(lán)調(diào)，秦淮新河還原南京的生態(tài)居住區(qū)……品質(zhì)的、生態(tài)的秦淮藍(lán)調(diào)，秦淮新河還原南京的生態(tài)居住區(qū)……品質(zhì)的、生態(tài)的奧體門(mén)戶(hù)·雙地鐵·30萬(wàn)㎡濱河品質(zhì)社區(qū)奧體門(mén)戶(hù)·雙地鐵·30萬(wàn)㎡濱河品質(zhì)社區(qū)展示策略案名建議建發(fā)·悅城中央案名釋義：“悅”城既是“閱”城的諧音，也有鐘情喜悅之意：于至高處俯瞰一城，心生喜悅。“悅城中央”不僅體現(xiàn)了本案高層建筑的產(chǎn)品特性，也有對(duì)項(xiàng)目的形象的美好祝愿。案名整體蒼勁大氣，讀音瑯瑯上口，易于記辯，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有顯著差異性和較高調(diào)性，非常適合本案定位。輔推案名：建發(fā)·中央金座建發(fā)·西城天地展示策略案名建議建發(fā)·悅城中央輔推案名：奧體門(mén)戶(hù)，品質(zhì)城邦主推廣語(yǔ)建發(fā)·悅城中央奧體門(mén)戶(hù)，品質(zhì)城邦主推廣語(yǔ)建發(fā)·悅城中央調(diào)性演繹方案一調(diào)性演繹方案一世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件調(diào)性演繹方案二調(diào)性演繹方案二世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件調(diào)性演繹方案三調(diào)性演繹方案三世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件世聯(lián)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告125P課件價(jià)值重塑實(shí)戰(zhàn)決勝推售&價(jià)格解決策略——價(jià)值重塑實(shí)戰(zhàn)決勝推售&價(jià)格解決策略——實(shí)戰(zhàn)決勝之客群精準(zhǔn)鎖定實(shí)戰(zhàn)決勝之客群精準(zhǔn)鎖定客戶(hù)定位他們是誰(shuí)?他們?cè)谀睦?客戶(hù)定位他們是誰(shuí)?他們?cè)谀睦?70客戶(hù)置業(yè)特征：A客戶(hù)描述原居住情況（戶(hù)型/面積）置業(yè)情況（戶(hù)型/面積）置業(yè)特征

30-50歲左右西善橋、油坊橋周邊的原住民、動(dòng)遷戶(hù)；梅鋼集團(tuán)中高層員工；雨花經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)

目前居住在企業(yè)宿舍或者條件較差的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)內(nèi)

希望提升居住品質(zhì)，改善居住條件50-90㎡左右兩房或三房居住面積或房間數(shù)量已不能滿(mǎn)足現(xiàn)有家庭需求2、3房：90－135㎡承受總價(jià)：100-160萬(wàn)關(guān)注配套（學(xué)區(qū)、與生活相關(guān)設(shè)施）、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品功能及房均面積區(qū)域內(nèi)首置首改客戶(hù)——關(guān)注配套/注重產(chǎn)品客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：改善居住條件，提升品質(zhì)客戶(hù)類(lèi)別70客戶(hù)置業(yè)特征：A客戶(hù)描述原居住情況置業(yè)情況置業(yè)特征3071客戶(hù)置業(yè)特征：B客戶(hù)描述原居住情況（戶(hù)型/面積）置業(yè)情況（戶(hù)型/面積）置業(yè)特征

25-35歲雨花產(chǎn)業(yè)園高級(jí)白領(lǐng)

不愿意離開(kāi)主城范圍

首付能力有限，但每月收入較高且穩(wěn)定置業(yè)范圍重點(diǎn)選擇江寧、板橋非一生之宅，關(guān)注區(qū)域價(jià)值提升租住2房：90㎡以下承受總價(jià)：100-160萬(wàn)關(guān)注與主城及工作地點(diǎn)的交通和距離、注重未來(lái)增值及轉(zhuǎn)手空間、關(guān)注總價(jià)雨花軟件園客戶(hù)——關(guān)注總價(jià)/注重產(chǎn)品客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：地段及交通導(dǎo)向、增值空間客戶(hù)類(lèi)別71客戶(hù)置業(yè)特征：B客戶(hù)描述原居住情況置業(yè)情況置業(yè)特征2572客戶(hù)置業(yè)特征：C客戶(hù)描述原居住情況（戶(hù)型/面積）置業(yè)情況（戶(hù)型/面積）置業(yè)特征25-25歲左右首次置業(yè)，用作婚房主城總價(jià)過(guò)高，被迫外溢注重與主城之間的交通便利性租房大學(xué)或單位宿舍和父母住一塊首選90㎡以下，2房或1房承受總價(jià)：100萬(wàn)左右依賴(lài)公共交通、關(guān)注配套、關(guān)注價(jià)格市區(qū)外溢首置型客戶(hù)——關(guān)注總價(jià)/交通客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：“純價(jià)格”導(dǎo)向到“多元”導(dǎo)向客戶(hù)類(lèi)別72客戶(hù)置業(yè)特征：C客戶(hù)描述原居住情況置業(yè)情況置業(yè)特征25-核心客戶(hù)重要客戶(hù)次要客戶(hù)3、爭(zhēng)取客戶(hù)（15%）——外溢客戶(hù)、進(jìn)城客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)身份：主城外溢客戶(hù)、西善橋以南地區(qū)進(jìn)城客戶(hù)（安徽等外埠城市人口）；購(gòu)房需求：很強(qiáng)，在意配套、看中未來(lái)升值潛力，非常關(guān)注總價(jià)需求產(chǎn)品：90-100、120-140㎡目標(biāo)客戶(hù)身份：雨花產(chǎn)業(yè)園客群購(gòu)房需求：首置需求產(chǎn)品：80—100㎡2、重要客戶(hù)（35%）——雨花產(chǎn)業(yè)園外溢客群1、核心客戶(hù)（50%）——項(xiàng)目周邊客群目標(biāo)客戶(hù)身份：梅鋼、周邊板橋老城、西善橋原居民、動(dòng)遷戶(hù)等購(gòu)房需求：關(guān)注品質(zhì)、配套成熟度，注重性?xún)r(jià)比需求產(chǎn)品：90、100-120平米首置、首改產(chǎn)品客戶(hù)定位

本項(xiàng)目一期的核心客群是項(xiàng)目周邊區(qū)域，注重品質(zhì)改善的自住型客群，重點(diǎn)突破方向在于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)品質(zhì)、醇熟配套及區(qū)域前景。核心客戶(hù)重要客戶(hù)次要客戶(hù)3、爭(zhēng)取客戶(hù)（15%）——外溢客客戶(hù)定位他們是誰(shuí)?他們?cè)谀睦?客戶(hù)定位他們是誰(shuí)?他們?cè)谀睦?本項(xiàng)目油坊橋梅礦生活區(qū)板橋老城客戶(hù)來(lái)源目標(biāo)客戶(hù)較為集中的村鎮(zhèn)、小區(qū)、單位如下圖所示，后期可針對(duì)此類(lèi)區(qū)域集中拓展產(chǎn)業(yè)園梅鋼生活區(qū)板橋?yàn)I江帶鄉(xiāng)鎮(zhèn)村落鐵心橋本項(xiàng)目油坊橋梅礦生活區(qū)板橋老城客戶(hù)來(lái)源目標(biāo)客戶(hù)較為集中的村鎮(zhèn)實(shí)戰(zhàn)決勝之高效渠道實(shí)戰(zhàn)決勝之高效渠道

渠道策略根據(jù)不同客群生活、工作特點(diǎn)，實(shí)行精準(zhǔn)滲透式營(yíng)銷(xiāo)，渠道為王，效率制勝定向推介+接駁地鐵巡展微博+專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)+電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)微博+戶(hù)外+網(wǎng)絡(luò)+地鐵媒體滿(mǎn)天星計(jì)劃+社區(qū)巡展意見(jiàn)領(lǐng)袖+飯局營(yíng)銷(xiāo)順藤摸瓜+種子客戶(hù)+團(tuán)購(gòu)-

梅鋼、綠洲等周邊大企業(yè)雨花、油坊產(chǎn)業(yè)園客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)周邊動(dòng)遷戶(hù)，原住民周邊學(xué)校、公務(wù)員建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)<label>

渠道策略定向推介+接駁地鐵巡展微博+專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)+電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)微ACTION1

品牌活動(dòng)+微博產(chǎn)業(yè)園人口綜合市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主地緣居民建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)周邊學(xué)校公務(wù)員周邊動(dòng)遷原住民梅鋼、綠洲等大企業(yè)油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園品牌形象建設(shè)啟動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主自豪感系列客戶(hù)維系活動(dòng)啟動(dòng)，增強(qiáng)客戶(hù)凝聚力重用微博及網(wǎng)絡(luò)陣地，形成網(wǎng)絡(luò)中心建發(fā)品牌客戶(hù)聯(lián)盟品牌活動(dòng)+網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，線上線下結(jié)合，形成建發(fā)品牌客戶(hù)聯(lián)盟，利用客戶(hù)聯(lián)盟擴(kuò)大項(xiàng)目影響力?！八乐摇奔?jí)客戶(hù)培養(yǎng)營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)

每周發(fā)起易傳播、易轉(zhuǎn)發(fā)、公眾參與性強(qiáng)的話(huà)題，如“下班后的18分鐘你在干嘛？”；“隨手街拍南京最美的街景”；

“生活中的感動(dòng)瞬間”……編寫(xiě)話(huà)題內(nèi)容+@5位好友+@建發(fā)·悅城中央

編寫(xiě)內(nèi)容入圍前三名即可獲獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為價(jià)值300元購(gòu)物卡；所有參與討論的粉絲可參與抽獎(jiǎng)，每周抽取10名，獎(jiǎng)品為價(jià)值200元購(gòu)物卡每天轉(zhuǎn)發(fā)“建發(fā)·悅城中央”官方微博活動(dòng)公告并@五位好友，轉(zhuǎn)發(fā)同時(shí)必須勾選“同時(shí)評(píng)論萬(wàn)科城”，即可獲得當(dāng)天轉(zhuǎn)發(fā)幸運(yùn)抽獎(jiǎng)資格ACTION1品牌活動(dòng)+微博產(chǎn)業(yè)園人口建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢目標(biāo)ACTION2巡展依托重要交通樞紐點(diǎn)，外拓售樓處，走到客戶(hù)中間面對(duì)面。巡展選點(diǎn)新街口、油坊橋人流量密集的地鐵站點(diǎn)；油坊橋、西善橋、板橋新城、梅鋼生活區(qū)等區(qū)域內(nèi)生活商業(yè)中心及區(qū)域內(nèi)成熟生活區(qū)門(mén)口巡展時(shí)間新街口、油坊橋7-8月（選擇大轉(zhuǎn)盤(pán)處布展）9-10月周邊生活區(qū)商業(yè)重點(diǎn)挖掘；11月，啟動(dòng)周邊社區(qū)巡展巡展費(fèi)用新街口站點(diǎn)1.5萬(wàn)/月，新街口一二號(hào)線轉(zhuǎn)盤(pán)處40萬(wàn)/月；油坊橋1萬(wàn)/月；鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展5000元/天；社區(qū)1000元/天配合物料項(xiàng)目定制展臺(tái)，椅子，項(xiàng)目形象、區(qū)位、戶(hù)型展架，項(xiàng)目宣傳單頁(yè)，看房車(chē)巡展形式定點(diǎn)咨詢(xún)+依托展點(diǎn)派單+印制項(xiàng)目LOGO的日常小禮品派發(fā)，吸引客戶(hù)關(guān)注建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)周邊學(xué)校公務(wù)員周邊動(dòng)遷原住民梅鋼、綠洲等大企業(yè)油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)ACTION2巡展依托重要交通樞紐點(diǎn)，外拓售樓處，走到深入周邊企業(yè)及產(chǎn)業(yè)園企業(yè)，不間斷召開(kāi)小型推薦會(huì)，組織企業(yè)團(tuán)購(gòu)。ACTION3順藤摸瓜+項(xiàng)目推薦+團(tuán)購(gòu)

團(tuán)購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)已登記客戶(hù)順藤摸瓜

找到客戶(hù)所在企業(yè)

拜訪企業(yè)工會(huì)及黨、團(tuán)委相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)入企業(yè)內(nèi)部宣傳小型推薦會(huì)順藤摸瓜

項(xiàng)目無(wú)展示的情況下主動(dòng)走進(jìn)企業(yè)推薦項(xiàng)目

推薦會(huì)規(guī)模不限，只要有客戶(hù)就可以召開(kāi)

和意向企業(yè)開(kāi)展團(tuán)購(gòu)

團(tuán)購(gòu)企業(yè)獲得專(zhuān)屬大客戶(hù)服務(wù)（上門(mén)推薦、綠色簽約通道、答謝會(huì)、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠）建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)周邊學(xué)校公務(wù)員周邊動(dòng)遷原住民梅鋼、綠洲等大企業(yè)油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園深入周邊企業(yè)及產(chǎn)業(yè)園企業(yè)，不間斷召開(kāi)小型推薦會(huì)，組織企業(yè)團(tuán)購(gòu)ACTION4滿(mǎn)天星計(jì)劃不是簡(jiǎn)單派單，而是一場(chǎng)細(xì)菌式滲漏行銷(xiāo)，遍地開(kāi)花，精準(zhǔn)選擇目標(biāo)區(qū)域，主動(dòng)走到目標(biāo)客戶(hù)身邊，面對(duì)面推介。目標(biāo)客群分類(lèi)地點(diǎn)執(zhí)行時(shí)間地緣客戶(hù)（周邊動(dòng)遷戶(hù)、原住民集中居住區(qū)、區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、臨街商鋪）油坊橋、西善橋集中居住區(qū)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳派單期下午15：00`20:00蘇果超市重點(diǎn)小區(qū)門(mén)口梅鋼集團(tuán)產(chǎn)業(yè)人口集中居住區(qū)小學(xué)、中學(xué)校門(mén)口；學(xué)校重點(diǎn)選擇放學(xué)時(shí)間段，家長(zhǎng)接送小孩高峰期，生活區(qū)及商業(yè)區(qū)重點(diǎn)選擇晚上下班高峰期區(qū)域消費(fèi)中心梅林小區(qū)等典型小區(qū)板橋老城國(guó)關(guān)及社區(qū)門(mén)口周末產(chǎn)業(yè)園油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園周一到周五上班時(shí)間全市客戶(hù)（品質(zhì)追求型剛需客戶(hù)）市級(jí)熱點(diǎn)商圈附近新街口7月到年底，周末加大力度湖南路派單費(fèi)用派單時(shí)間項(xiàng)目周邊的動(dòng)遷戶(hù)、原住民集中居住區(qū)域；區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，臨街商鋪、市區(qū)客戶(hù)派單區(qū)域派單目的、7-8月，每天16：00-20：00，9-11月份調(diào)整為每天10：00-18：00主動(dòng)走到目標(biāo)客戶(hù)身邊，推薦項(xiàng)目，邀約客戶(hù)上門(mén)，留客戶(hù)電話(huà)約25萬(wàn)，大學(xué)生工資及激勵(lì)費(fèi)用，派單單頁(yè)，5個(gè)月看房車(chē)費(fèi)用）建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)周邊學(xué)校公務(wù)員周邊動(dòng)遷原住民梅鋼、綠洲等大企業(yè)油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園ACTION4滿(mǎn)天星計(jì)劃不是簡(jiǎn)單派單，而是一場(chǎng)細(xì)菌式滲漏行可參考金地的全城推廣戶(hù)外布點(diǎn)進(jìn)行介紹，重點(diǎn)包括區(qū)域內(nèi)及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶(hù)外、全市重要節(jié)點(diǎn)戶(hù)外；起勢(shì)階段投放地鐵戶(hù)外必須包括城南及新街口站點(diǎn)ACTION5

戶(hù)外、地鐵精確選點(diǎn)建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)周邊學(xué)校公務(wù)員周邊動(dòng)遷原住民梅鋼、綠洲等大企業(yè)油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園戶(hù)外重點(diǎn)成交區(qū)域：區(qū)域內(nèi)、河西、新街口、賽虹橋立交地鐵效果最佳區(qū)域：新街口、城南站點(diǎn)新街口戶(hù)外河西龍江戶(hù)外軟件大道國(guó)道戶(hù)外區(qū)域內(nèi)戶(hù)外板橋戶(hù)外可參考金地的全城推廣戶(hù)外布點(diǎn)進(jìn)行介紹，重點(diǎn)包括區(qū)域內(nèi)及周邊的抓住政府機(jī)關(guān)、國(guó)企中的意見(jiàn)領(lǐng)袖，重點(diǎn)突破ACTION6

意見(jiàn)領(lǐng)袖+飯局營(yíng)銷(xiāo)1、銷(xiāo)售人員主動(dòng)去經(jīng)營(yíng)“種子客戶(hù)”2、大力推廣吃文化，飯桌上、酒桌上什么都好談3、深入了解你的客戶(hù)4、給足客戶(hù)面子和尊貴感主動(dòng)出擊，走出去吃，在客戶(hù)熟悉的環(huán)境中，注意力往往容易集中集中，聽(tīng)得進(jìn)銷(xiāo)售代表的話(huà)，在售樓處客戶(hù)的戒心會(huì)很重請(qǐng)客邀約的理由要自然，容易讓客戶(hù)接受。如果客戶(hù)愿意被買(mǎi)單，應(yīng)該慶幸。告訴客戶(hù)因?yàn)樗某山荒銙炅硕嗌馘X(qián)，從心里感激他，讓客戶(hù)有“幫助的成就感”喝點(diǎn)酒，什么都好談了抓住客戶(hù)好名聲、好面子的心理，投其所好建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)周邊學(xué)校公務(wù)員周邊動(dòng)遷原住民梅鋼、綠洲等大企業(yè)油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園抓住政府機(jī)關(guān)、國(guó)企中的意見(jiàn)領(lǐng)袖，重點(diǎn)突破ACTION6意見(jiàn)主動(dòng)出擊，挖掘客戶(hù)，提升項(xiàng)目上門(mén)量。ACTION7電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力；主動(dòng)出擊，挖掘客戶(hù)，提升項(xiàng)目上門(mén)量；發(fā)掘客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題及實(shí)際需求，為后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)推廣提供一定參考。組建CALL客小組，1名CALL組總體把控說(shuō)辭、話(huà)機(jī)、電話(huà)資源等物料的分配，提供技術(shù)性指導(dǎo)大學(xué)生Call客：按照統(tǒng)一說(shuō)辭及標(biāo)準(zhǔn)口徑釋放項(xiàng)目信息，跟蹤到客戶(hù)上門(mén)交由內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售代表接待為止。CALL客目的2011.9——2011.11每日10：00－5：30，12：00－2：00為休息時(shí)間CALL客時(shí)間CALL客方式CALL客資源

建鄴、雨花、白下、玄武、鼓樓等相關(guān)區(qū)域的客戶(hù)資源；建發(fā)客戶(hù)資源建發(fā)品牌客戶(hù)市區(qū)外溢客戶(hù)周邊學(xué)校公務(wù)員周邊動(dòng)遷原住民梅鋼、綠洲等大企業(yè)油坊、雨花產(chǎn)業(yè)園主動(dòng)出擊，挖掘客戶(hù)，提升項(xiàng)目上門(mén)量。ACTION7電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)渠道針對(duì)客群時(shí)間段預(yù)計(jì)蓄客量媒體渠道戶(hù)外項(xiàng)目周邊地緣性客戶(hù)；市區(qū)外溢客戶(hù)；雨花軟件園客戶(hù)7月到年底400網(wǎng)絡(luò)市區(qū)外溢客戶(hù)；建發(fā)品牌老客戶(hù)形象導(dǎo)入期（7月），重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)（售樓處、樣板房開(kāi)放，加推）；軟文持續(xù)保持每周3次頻率發(fā)布200數(shù)字電視廣告全市客群重大銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)（開(kāi)盤(pán)、加推）120電梯轎廂雨花產(chǎn)業(yè)園區(qū)重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)（售樓處、樣板房開(kāi)放、加推）160地鐵廣告地鐵二號(hào)線專(zhuān)列；一號(hào)線新街口、安德門(mén)、元通9月啟動(dòng)期其他售樓處周邊朋友介紹…………持續(xù)800線下拓展郵寄資料入戶(hù)夾報(bào)：建鄴及主城中部、南部，項(xiàng)目周邊區(qū)域9-11月，每月2次，持銷(xiāo)期120派單地緣型小區(qū)居民、產(chǎn)業(yè)園、市中心商圈7月到年底1000巡展地緣性小區(qū)居民、地鐵覆蓋的外溢客群7月到年底500電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)建發(fā)品牌客戶(hù)、主城中部、南部投資或改善客戶(hù)7月到年底200短信產(chǎn)業(yè)園區(qū)、私家車(chē)主、城南公務(wù)員等7月到年底，開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月每周2-3次，每次10萬(wàn)條120企業(yè)團(tuán)購(gòu)周邊梅鋼及綠洲，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)7月到年底200其他微媒體品牌客戶(hù)7月開(kāi)始，持續(xù)200

占據(jù)渠道制高點(diǎn)，優(yōu)化渠道組合，線下深挖為主，線上推廣為輔，結(jié)合創(chuàng)新媒體，精準(zhǔn)挖掘，開(kāi)盤(pán)前預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)4000組蓄客目標(biāo)渠道針對(duì)客群時(shí)間段預(yù)計(jì)蓄客量戶(hù)外項(xiàng)目周邊地緣性客戶(hù)；市區(qū)外溢實(shí)戰(zhàn)決勝之強(qiáng)化展示實(shí)戰(zhàn)決勝之強(qiáng)化展示展示策略外圍包裝樹(shù)立影響力售樓處展示奧體門(mén)戶(hù)居住區(qū)、升級(jí)居住理念、建發(fā)品牌城界：利用主場(chǎng)圍板、道旗、燈箱等戶(hù)外廣告發(fā)布打造本項(xiàng)目2公里的主場(chǎng)領(lǐng)地；奧體門(mén)戶(hù)居住區(qū)：區(qū)域模型充分展示項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)升級(jí)居住理念：多媒體影片全方位展示設(shè)城市生活的居住理念示范區(qū)突出景觀、品質(zhì)住區(qū)的生活建發(fā)品牌展：一條彰顯企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力實(shí)力的品牌發(fā)展之路1、展示舒適戶(hù)型，升級(jí)居住生活品質(zhì)，展現(xiàn)項(xiàng)目舒適度2、體現(xiàn)濱河園林生活，展現(xiàn)城市功能生活方式園林、售樓處前廣場(chǎng)展示品質(zhì)居住氛圍售樓處前廣場(chǎng)包裝展示，體現(xiàn)出未來(lái)商業(yè)街區(qū)醇熟生活氛圍展示策略：以小見(jiàn)大，以點(diǎn)帶面；體驗(yàn)展示系統(tǒng)——全方位的品質(zhì)生活體驗(yàn)展外圍包裝樹(shù)立影響力售樓處展示奧體門(mén)戶(hù)居住區(qū)、城界：利用主場(chǎng)超高形象墻劃地為界，我即中心在工地外圍樹(shù)立形象圍墻，利用項(xiàng)目緊鄰的交通主干道，沖擊性展示項(xiàng)目；在關(guān)鍵位置設(shè)置精神堡壘、超高形象墻，與外圍環(huán)境進(jìn)行明顯區(qū)隔。夜間燈柱展示策略之城界精神堡壘8月到位超高形象墻劃地為界，我即中心在工地外圍樹(shù)立形象圍墻，利用項(xiàng)目展示策略之前廣場(chǎng)醇熟生活氛圍，如室外桌椅，生活區(qū)內(nèi)指示牌、商業(yè)店招與銷(xiāo)售中心同期實(shí)現(xiàn)展示策略之前廣場(chǎng)醇熟生活氛圍，如室外桌椅，生活區(qū)內(nèi)指示牌、商展示策略之售樓處品質(zhì)、大氣展示策略之售樓處品質(zhì)、大氣展示策略之售樓處四大必備展示道具：體現(xiàn)青奧村旁·奧體門(mén)戶(hù)的區(qū)域圖循環(huán)播放品質(zhì)居住社區(qū)宣傳片的影視廳展現(xiàn)品質(zhì)住區(qū)物業(yè)服務(wù)的水吧建發(fā)企業(yè)品牌展區(qū)展示策略之售樓處四大必備展示道具：展示策略之樣板房﹢1798141318434、17、18棟戶(hù)型(18+1)序號(hào)套型預(yù)估面積（㎡）戶(hù)型套數(shù)1E189兩室兩廳一衛(wèi)1082E288兩室兩廳一衛(wèi)1003E3118三室兩廳一衛(wèi)1084E2g143三室兩廳兩衛(wèi)6合計(jì)3228、13棟戶(hù)型(11+1)序號(hào)套型預(yù)估面積（㎡）戶(hù)型套數(shù)1A1126三室兩廳兩衛(wèi)432A2127三室兩廳兩衛(wèi)43合計(jì)86本項(xiàng)目的戶(hù)型種類(lèi)繁多，結(jié)合推售節(jié)點(diǎn)、施工周期、戶(hù)型占比，我們建議選擇17號(hào)樓中的E1\E3戶(hù)型作為樣板房展示，同時(shí)配合實(shí)現(xiàn)的有看房動(dòng)線中所涉及的道路及三個(gè)節(jié)點(diǎn)處的景觀（入口處、中心水景、17棟后景觀2012年3月中旬前到位展示策略之樣板房﹢1798141318434、17、18棟戶(hù)實(shí)戰(zhàn)決勝之活動(dòng)攻略實(shí)戰(zhàn)決勝之活動(dòng)攻略跨界傳播，借勢(shì)造勢(shì)關(guān)鍵詞：6月17日，冠名年度大片《建黨大業(yè)》首映2012年1月，建發(fā)·新年音樂(lè)會(huì)活動(dòng)策略之品牌活動(dòng)跨界傳播，借勢(shì)造勢(shì)關(guān)鍵詞：活動(dòng)策略之品牌活動(dòng)項(xiàng)目面市，展會(huì)聚焦活動(dòng)策略之項(xiàng)目面市關(guān)鍵詞：10月秋交會(huì)大盤(pán)氣質(zhì)，強(qiáng)勢(shì)展示項(xiàng)目面市，展會(huì)聚焦活動(dòng)策略之項(xiàng)目面市關(guān)鍵詞：月月新主題，周周SP活動(dòng)，旺場(chǎng)旺銷(xiāo)。建發(fā)文化體驗(yàn)月建發(fā)兒童快樂(lè)月建發(fā)秋日懷舊月建發(fā)歐洲美食月建發(fā)熱帶水果月建發(fā)蛋糕DIY月建發(fā)文化攝影月活動(dòng)策略之系列活動(dòng)建發(fā)趣味運(yùn)動(dòng)月月月新主題，周周SP活動(dòng)，旺場(chǎng)旺銷(xiāo)。建發(fā)建發(fā)建發(fā)建發(fā)建發(fā)建發(fā)實(shí)戰(zhàn)決勝之推售&價(jià)格實(shí)戰(zhàn)決勝之推售&價(jià)格○各盤(pán)權(quán)重：金地自在城50%中北品尚/10%中冶天城/20%萬(wàn)科金色里程/10%金浦名城世家/10%○基準(zhǔn)價(jià)格（現(xiàn)階段實(shí)際成交價(jià)）：金地自在城/9700中北品尚/16500中冶天城/12000萬(wàn)科金色里程/15500（扣除精裝修等因素）金浦名城世家/16000○敏感指標(biāo)：外因：區(qū)位前景20%、位置交通15%、商服配套5%、周邊環(huán)境5%內(nèi)因：硬件產(chǎn)品10%、項(xiàng)目規(guī)模10%、小區(qū)環(huán)境10%、物業(yè)管理5%、戶(hù)型結(jié)構(gòu)10%、發(fā)展商品牌5%、宣傳包裝5%比準(zhǔn)原則及對(duì)象因素分析打分及權(quán)重價(jià)格預(yù)期入市價(jià)格預(yù)測(cè)○各盤(pán)權(quán)重：○基準(zhǔn)價(jià)格（現(xiàn)階段實(shí)際成交價(jià)）：○敏感指標(biāo)：比入市價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市比準(zhǔn)均價(jià)=∑(可比樓盤(pán)比準(zhǔn)均價(jià)*相應(yīng)權(quán)重）

=12009元/平米（手工修正為12000元/㎡）注：今年市場(chǎng)環(huán)境難測(cè)，暫不考慮從目前至項(xiàng)目入市時(shí)的自然增長(zhǎng)幅度問(wèn)題。對(duì)比項(xiàng)目加權(quán)系數(shù)本項(xiàng)目中冶天城中北品尚萬(wàn)科金色里程名城世家金地自在城區(qū)位前景20%111.10.951.050.9位置交通15%11.051.10.951.10.9周邊環(huán)境5%111.110.951.05商服配套5%110.91.0510.9硬件產(chǎn)品10%10.91.111.051.05小區(qū)環(huán)境10%10.90.950.9511.05項(xiàng)目規(guī)模10%10.950.90.9511.05戶(hù)型結(jié)構(gòu)10%10.951111物業(yè)管理5%10.9511.111.1發(fā)展商品牌5%10.911.211.1營(yíng)銷(xiāo)包裝5%10.950.91.20.91.1

比準(zhǔn)評(píng)分10.96751.02511.02250.9925

銷(xiāo)售均價(jià)

120001650015500160009700

比準(zhǔn)均價(jià)

12403.100716097.560981550015647.929773.2997

參考權(quán)重

20%10%10%10%50%入市價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市比準(zhǔn)均價(jià)=∑(可比樓盤(pán)比準(zhǔn)均價(jià)*相應(yīng)權(quán)重?fù)屖型剖?，低品先行，價(jià)格分品拔升攻略關(guān)鍵詞：

“靈活多變”

“小步快跑”

“產(chǎn)品由低到高”

“客量決定推售節(jié)奏”推售策略導(dǎo)向搶市推售，低品先行，價(jià)格分品拔升攻略關(guān)鍵詞：推售策略導(dǎo)向17981413184336343536-1項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值排布：以資源占有分布、相應(yīng)質(zhì)素序列和產(chǎn)品類(lèi)型劃分項(xiàng)目產(chǎn)品梯度。物業(yè)價(jià)值排序鉆石級(jí)：主要集中于小區(qū)內(nèi)中心區(qū)域，能享受中央景觀、較為安靜。鉑金級(jí)：視野開(kāi)闊，可享受到部分小區(qū)內(nèi)園林景，產(chǎn)品綜合素質(zhì)高。白金級(jí)：主要分布在小區(qū)周邊物業(yè)，臨近小區(qū)出入口及城市干道。評(píng)級(jí)組團(tuán)景觀噪音視野寬度鉆石級(jí)完美無(wú)影響理想鉑金級(jí)優(yōu)秀微弱影響理想白金級(jí)滿(mǎn)意部分影響理想戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)約占比例兩室兩廳一衛(wèi)60—8010112.9%兩室兩廳一衛(wèi)80—9026634%三室兩廳一衛(wèi)100—12020726.4%三室兩廳兩衛(wèi)120—13020926.7%頂層帶閣樓130—144總計(jì)783100%各面積段產(chǎn)品分布相對(duì)均勻17981413184336343536-1項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值排2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2011年5、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率：80%6、策略運(yùn)用：借助整體市場(chǎng)的向好而本項(xiàng)目展示條件不成熟階段的特點(diǎn)，首先推出產(chǎn)品素質(zhì)相對(duì)較弱的北側(cè)近商業(yè)區(qū)樓棟，以相對(duì)較低的價(jià)格快速完成銷(xiāo)量，消化區(qū)域內(nèi)的關(guān)注客群，沖擊掉本項(xiàng)目弱勢(shì)產(chǎn)品。4、價(jià)格目標(biāo)：12000元/㎡1、時(shí)間：2011年11月首批：針對(duì)周邊，借勢(shì)走量售樓處進(jìn)場(chǎng)首批房源推出﹢1798141318432、推售房源：3、4、93、總銷(xiāo)面積：約3.75萬(wàn)㎡2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2011年5、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率：70%4、價(jià)格目標(biāo)：12300元/㎡1、時(shí)間：2011年12月二批：順勢(shì)加推售樓處進(jìn)場(chǎng)首批房源推出﹢1798141318432、推售房源：143、總銷(xiāo)面積：約1.36萬(wàn)㎡6、策略運(yùn)用：繼續(xù)加強(qiáng)推售本項(xiàng)目弱勢(shì)產(chǎn)品，在過(guò)年之前將本項(xiàng)目中的弱勢(shì)產(chǎn)品銷(xiāo)售完畢。同時(shí)，樣板房、園林展示區(qū)完成，開(kāi)始為下批單位蓄客。加推房源2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2011年5、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率：70%4、價(jià)格目標(biāo)：13000元/㎡1、時(shí)間：2012年4月三批：優(yōu)品推出，展示升級(jí)售樓處進(jìn)場(chǎng)首批房源推出﹢1798141318432、推售房源：13、183、總銷(xiāo)面積：約1.67萬(wàn)㎡6、策略運(yùn)用：1月22日春節(jié)后，經(jīng)過(guò)2個(gè)月的蓄客后，對(duì)本批單位進(jìn)行集中式開(kāi)盤(pán)。因主推產(chǎn)品素質(zhì)提升，同時(shí)景觀示范區(qū)及樣板房展示到位，拉動(dòng)價(jià)格提升。加推房源第三批房源2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2011年5、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率：70%4、價(jià)格目標(biāo)：14000元/㎡1、時(shí)間：2012年7月四批：一期樓王收官，實(shí)現(xiàn)價(jià)格拔升售樓處進(jìn)場(chǎng)首批房源推出﹢1798141318432、推售房源：8、173、總銷(xiāo)面積：約1.66萬(wàn)㎡6、策略運(yùn)用：本項(xiàng)目庫(kù)存的最后產(chǎn)品為樓王級(jí)產(chǎn)品，內(nèi)景觀好、產(chǎn)品基本處于現(xiàn)房銷(xiāo)售，可最充分感受到本項(xiàng)目的建筑價(jià)值；同時(shí)預(yù)留了足夠的蓄客時(shí)間，確保價(jià)格拉升的實(shí)現(xiàn)。加推房源第三批房源第四批房源2012年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月批次

第一批

第二批

第三批

第四批

推售時(shí)間

2011.112011.122012.42012.7推售樓棟

3、4、9

1413、18

8、17

推售面積

38062136051677116726預(yù)計(jì)價(jià)格

12000123001300014000預(yù)計(jì)總銷(xiāo)

456744000167341500218023000234164000預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率

0.80.70.70.7策略運(yùn)用

借勢(shì)走量

低品順推

蓄客引爆

順勢(shì)拔升

整體推售表預(yù)計(jì)開(kāi)售時(shí)間：2011年11月?lián)屖型剖?，低品先行，價(jià)格分品拔升一期總可銷(xiāo)面積約85164㎡，其中2011年推出51667㎡，2012年上半年推出33497㎡；2011年重在走量，2012年實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升；預(yù)計(jì)一期整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)為

12640元/㎡

批次第一批第二批第三批第四批推售時(shí)間2011.1執(zhí)行鋪排執(zhí)行鋪排營(yíng)銷(xiāo)階段安排11/0411/0611/0812/0611/1212/0412/02工程節(jié)點(diǎn)3、4封頂營(yíng)銷(xiāo)中心交付示范區(qū)樣板房營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)電影冠名臨時(shí)接待處樣板房開(kāi)放秋交會(huì)營(yíng)銷(xiāo)階段形象樹(shù)立期品牌導(dǎo)入期結(jié)合企業(yè)品牌展廳，強(qiáng)化品牌宣傳，同時(shí)導(dǎo)出項(xiàng)目全城范圍內(nèi)快速樹(shù)立市場(chǎng)形象；現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)接待處進(jìn)場(chǎng)，區(qū)域客戶(hù)挖掘計(jì)劃啟動(dòng)11/10售樓處公開(kāi)首次開(kāi)盤(pán)加推新年音樂(lè)會(huì)二次開(kāi)盤(pán)三次開(kāi)盤(pán)快速蓄客期線上高舉高打，搶奪金地客源；線下深挖區(qū)域內(nèi)客戶(hù)、雨花臺(tái)軟件園客戶(hù)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期品質(zhì)鑄就，熱銷(xiāo)解密等系列推廣持續(xù)銷(xiāo)售期推廣重點(diǎn)放在區(qū)域外客戶(hù)拓展，專(zhuān)注重點(diǎn)渠道；區(qū)域內(nèi)持續(xù)深挖營(yíng)銷(xiāo)階段安排11/0411/0611/0812/0611/1階段目標(biāo):建發(fā)品牌價(jià)值傳遞，區(qū)域價(jià)值預(yù)先炒熱建發(fā)品牌全新導(dǎo)入，捆綁區(qū)域價(jià)值，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)；階段關(guān)鍵舉措:STEP1品牌先行2011年4月-6月4月5月6中旬軟文計(jì)劃：建發(fā)19年精筑金陵責(zé)任地產(chǎn)，領(lǐng)秀金陵戶(hù)外+報(bào)廣+網(wǎng)絡(luò)：建發(fā)，重新定義奧體門(mén)戶(hù)建發(fā)冠名《建黨大業(yè)》首映階段目標(biāo):建發(fā)品牌價(jià)值傳遞，區(qū)域價(jià)值預(yù)先炒熱STEP1品牌先階段目標(biāo):樹(shù)立項(xiàng)目形象，引起關(guān)注建發(fā)·悅城中央形象出街，主打項(xiàng)目高形象和調(diào)性；階段關(guān)鍵舉措:STEP2項(xiàng)目形象導(dǎo)入2011年7月—2011年9月底7-8月9月底戶(hù)外+報(bào)廣+網(wǎng)絡(luò)+微博：建發(fā)19年禮獻(xiàn)金陵，奧體門(mén)戶(hù)·雙地鐵·30萬(wàn)㎡濱水品質(zhì)城邦線下活動(dòng)為主、配合網(wǎng)絡(luò)：售樓處開(kāi)放暨國(guó)際時(shí)尚精品新款發(fā)布會(huì)階段目標(biāo):樹(shù)立項(xiàng)目形象，引起關(guān)注STEP2項(xiàng)目形象導(dǎo)入201階段目標(biāo):廣泛蓄客，圈層定向突破階段關(guān)鍵舉措:STEP3強(qiáng)勢(shì)蓄客期2011年10月—2011年11月中10月11月戶(hù)外+網(wǎng)絡(luò)+報(bào)紙+短信+夾報(bào)：項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)強(qiáng)化；秋季房展會(huì)強(qiáng)勢(shì)登陸短信+夾報(bào)+地鐵廣告持續(xù)覆蓋：開(kāi)盤(pán)信息階段目標(biāo):廣泛蓄客，圈層定向突破STEP3強(qiáng)勢(shì)蓄客期2011階段目標(biāo):開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，引爆市場(chǎng)，建立影響力，后續(xù)借勢(shì)加推階段關(guān)鍵舉措:STEP4開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期2011年11月下—2011年12月11月下12月戶(hù)外+報(bào)廣+網(wǎng)絡(luò)：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)短信+網(wǎng)絡(luò)：載譽(yù)加推階段目標(biāo):開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，引爆市場(chǎng)，建立影響力，后續(xù)借勢(shì)加推STE階段目標(biāo):持續(xù)銷(xiāo)售，借勢(shì)產(chǎn)品、展示升級(jí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格拔升階段關(guān)鍵舉措:STEP5持續(xù)銷(xiāo)售期2012年1月—2012年4月3月4月戶(hù)外+報(bào)廣+網(wǎng)絡(luò)：樣板示范區(qū)即將公開(kāi)短信+網(wǎng)絡(luò)+戶(hù)外：景觀樓王即將發(fā)售階段目標(biāo):持續(xù)銷(xiāo)售，借勢(shì)產(chǎn)品、展示升級(jí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格拔升STEP媒體安排銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)舉措銷(xiāo)售目標(biāo)價(jià)格第一批開(kāi)盤(pán)3、4、9開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售80%開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售70%1200012300新年音樂(lè)會(huì)戶(hù)外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)戶(hù)外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信線下活動(dòng)和網(wǎng)絡(luò)為主，節(jié)點(diǎn)性配合短信、報(bào)廣1400013000開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售70%開(kāi)盤(pán)加推樣板房開(kāi)放戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM、電視、線下活動(dòng)售樓處開(kāi)放品牌推廣營(yíng)銷(xiāo)總控圖：工程節(jié)點(diǎn)樣板房完畢4月5月6月7月8月9月10月11月12月

1月2月

3月4月

5月6月

7月11年12年售樓處開(kāi)放第二批加推14第三批開(kāi)盤(pán)13、18第四批開(kāi)盤(pán)8、17開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售70%一期實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)1.26萬(wàn)/㎡，10個(gè)月銷(xiāo)售總面積的75%，回款約8億，項(xiàng)目一期總銷(xiāo)額約10.7億秋交會(huì)形象出街暖場(chǎng)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)3、4封頂蓄客策略7月份，項(xiàng)目臨時(shí)接待點(diǎn)啟動(dòng)，迅速全面啟動(dòng)線下拓展活動(dòng)，直擊目標(biāo)客戶(hù)；線下：外展點(diǎn)持續(xù)接待客戶(hù)，派單+短信+夾報(bào)+企業(yè)拜訪等；常規(guī)推廣：戶(hù)外大牌、網(wǎng)絡(luò)等重點(diǎn)截殺競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，活動(dòng)造勢(shì)，啟動(dòng)老帶新媒體安排銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)舉措銷(xiāo)售目標(biāo)價(jià)格第一批開(kāi)盤(pán)3、4、9開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)算約900萬(wàn)，占總銷(xiāo)售額的0.9%。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目預(yù)算（萬(wàn)）占比戶(hù)外25027.78%地鐵媒體10011.11%網(wǎng)媒12013.33%紙媒15016.67%短信平臺(tái)505.56%巡展派單303.33%數(shù)字電視廣告303.33%DM廣告303.33%大活動(dòng)808.89%持續(xù)暖場(chǎng)活動(dòng)404.44%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用202.22%合計(jì)900100%營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)算約900萬(wàn)，占總銷(xiāo)售額的0.9%。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)附件：商業(yè)建議116附件：商業(yè)建議116餐飲娛樂(lè)休閑商業(yè)建議關(guān)鍵詞：業(yè)態(tài)全、功能豐富、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、全家消費(fèi)超市洗衣店藥店銀行餐飲娛樂(lè)休閑商業(yè)建議關(guān)鍵詞：業(yè)態(tài)全、功能豐富、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、全家超市、電器、文體、品牌店集合、小餐飲、影城等，建立一站式SHOPPMALL，帶動(dòng)西善橋以及周邊人群購(gòu)物，樹(shù)立標(biāo)桿。大型餐飲、娛樂(lè)調(diào)整結(jié)構(gòu)快捷酒店、賓館業(yè)態(tài)，符合商務(wù)需要。菜場(chǎng)與社區(qū)中心商業(yè)建議業(yè)態(tài)功能實(shí)現(xiàn)（如下圖）：其中：社區(qū)配套15000㎡商業(yè)20000㎡超市、電器、文體大型餐飲、娛樂(lè)調(diào)整結(jié)構(gòu)快捷酒店、賓館業(yè)態(tài)，符建議：1層街鋪或1、2連賣(mài)，街鋪創(chuàng)造部分回款，其余自持，商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功后貸款運(yùn)作。商業(yè)建議

作為區(qū)域型商業(yè)，完全可以突破社區(qū)的限制。

輻射范圍可以擴(kuò)大至3公里區(qū)域，消費(fèi)人群針對(duì)學(xué)校、工廠、居民等定向人流。建議將集中商業(yè)部分進(jìn)行持有招商，提升住宅區(qū)域價(jià)值；街鋪部分可在一期住宅銷(xiāo)售完畢后進(jìn)行銷(xiāo)售。建議：商業(yè)建議作為區(qū)域型商業(yè)，完全可以突破社區(qū)的招商政策低開(kāi)高走放水養(yǎng)魚(yú)名品補(bǔ)貼多項(xiàng)合作招商政策1、低開(kāi)高走房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)低開(kāi)高走，即前三年租金制訂到一個(gè)較低的水平，然后通過(guò)免租期、免商業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來(lái)調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿(mǎn)三年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定三年后的市場(chǎng)較高租金價(jià)格。

1、低開(kāi)高走房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為3-6個(gè)月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為8-12個(gè)月免租期。2、放水養(yǎng)魚(yú)根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。23、名品補(bǔ)貼入住商家規(guī)模、品牌的大小決定了商業(yè)體本身的價(jià)值，品牌決定一切這句話(huà)是不無(wú)道理的。建議給予一線服裝類(lèi)、餐飲類(lèi)、游樂(lè)類(lèi)、兒童類(lèi)品牌在招商過(guò)程中給予一定的品牌裝修補(bǔ)貼。先請(qǐng)進(jìn)來(lái)，再后期商談如何盈利。3、名品補(bǔ)貼入住商家規(guī)模、品牌的大小決定了商業(yè)體本身的價(jià)值，4、多項(xiàng)合作招商不僅僅是租賃一種合作方式，在一個(gè)新興商業(yè)起步期，招商合作的方式不能保守在物業(yè)租賃上。加盟、扣點(diǎn)、雙向合作多種合作形式有助于引進(jìn)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力商家，為項(xiàng)目創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的契機(jī)。4、多項(xiàng)合作招商不僅僅是租賃一種合作方式，在一個(gè)新興商業(yè)起步THEEND,THANKS!THEEND,THANKS!南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告謹(jǐn)呈：建發(fā)集團(tuán)南京·建發(fā)西善橋項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告謹(jǐn)呈：建發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)解讀客群分析核心問(wèn)題解決策略報(bào)告提綱：項(xiàng)目認(rèn)知市場(chǎng)解讀客群分析核心問(wèn)題解決策略報(bào)告提綱：項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知土地位置:雨花臺(tái)區(qū)西善橋街道四

至:秦淮新河以北，梅興路以東建設(shè)面積:13.2萬(wàn)㎡

總建筑面積：38.95萬(wàn)㎡

規(guī)劃形態(tài)：26棟11層及18+1層的高層配套情況：配建36班小學(xué)一座，配建2萬(wàn)平米商業(yè)，計(jì)劃引入運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所客戶(hù)訪談：西善橋感覺(jué)比較遠(yuǎn)，周邊好像都是小產(chǎn)權(quán)房，區(qū)域挺差的。項(xiàng)目概況——主城陌生區(qū)域，小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)西善橋內(nèi)，首個(gè)中等規(guī)模的商品房住宅盤(pán)，自我配套有教育和商業(yè)配套，主力產(chǎn)品以剛需和首改為主。雨花中心區(qū)河西“奧體板塊”西善橋戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)約占比例兩室兩廳一衛(wèi)60—8010112.9%兩室兩廳一衛(wèi)80—9026634%三室兩廳一衛(wèi)100—12020726.4%三室兩廳兩衛(wèi)120—13020926.7%頂層帶閣樓130—144總計(jì)783100%一期戶(hù)型配比土地位置:雨花臺(tái)區(qū)西善橋街道項(xiàng)目概況——主城陌生區(qū)域，小產(chǎn)生活配套——項(xiàng)目周邊有基本的生活配套，以沿街商業(yè)為主，整體檔次較低，缺乏集中性商業(yè)項(xiàng)目周邊商業(yè)以沿街商業(yè)為主，其中東面道路龍淮路初具商業(yè)氛圍，能滿(mǎn)足基本的生活需求區(qū)域內(nèi)商業(yè)零散，多以小區(qū)配套商業(yè)整體商業(yè)以零售、雜貨為主，檔次較低東邊龍淮路上的商業(yè)街梅嶺小區(qū)沿街商業(yè)梅山煤礦產(chǎn)業(yè)區(qū)龍淮路梅山小學(xué)梅山幼兒園蘇果超市梅山店油坊工業(yè)園正在搬遷改造聯(lián)華超市西善橋店項(xiàng)目本體梅山中學(xué)生活配套——項(xiàng)目周邊有基本的生活配套，以沿街商業(yè)為主，整體檔項(xiàng)目交通——項(xiàng)目外部雖有地鐵交通利好，但是區(qū)域內(nèi)道路交通現(xiàn)狀較差，通達(dá)性與昭示性不佳，目前與油坊橋地鐵站聯(lián)通主要依靠公共交通，車(chē)程在15分鐘左右西面及北面現(xiàn)有住宅北面現(xiàn)有住宅南面泰山北路及泰山公寓東面龍淮路及福潤(rùn)雅居龍淮路泰山北路項(xiàng)目交通——項(xiàng)目外部雖有地鐵交通利好，但是區(qū)域內(nèi)道路交通現(xiàn)狀工程節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目節(jié)奏——工程進(jìn)展較快，搶本年度第四季度入市，項(xiàng)目節(jié)奏較快，需快速籌備，并強(qiáng)勢(shì)蓄客。3、4號(hào)樓預(yù)計(jì)于2011年10月主體封頂其余6棟樓主體施工達(dá)到了16層售樓處預(yù)計(jì)于2011年9月底進(jìn)駐預(yù)計(jì)首批房源的發(fā)售時(shí)間在2011年的四季度一期為確保實(shí)現(xiàn)本年度第四季度順利入市，蓄客需提前開(kāi)始，在售樓處進(jìn)駐之前，臨時(shí)接待處需提前啟動(dòng)。工程項(xiàng)目節(jié)奏——工程進(jìn)展較快，搶本年度第四季度入市，項(xiàng)目節(jié)奏市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀市場(chǎng)分布——從本項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩詠?lái)看，屬主城外溢剛需客群的承接板塊；本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)必須納入全城剛需外溢板塊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之中，進(jìn)行綜合考慮。江北仙林江寧江北熱點(diǎn)供應(yīng)，區(qū)域形象不佳，價(jià)格洼地典型項(xiàng)目：天潤(rùn)城、旭日愛(ài)上城等高層均價(jià)7000-10000元/㎡客戶(hù)：主城外溢客戶(hù)，主要為鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)客群城北城北臟、亂、差，主城區(qū)的價(jià)值洼地典型項(xiàng)目：中電頤和家園、左右陽(yáng)光、名都匯高層均價(jià)12000-18000元/㎡客戶(hù)：一般的老南京人對(duì)城北有抗性，客戶(hù)以外地人和住本地人為主江寧地鐵一號(hào)線南延線、江寧大學(xué)城典型項(xiàng)目：東方龍湖灣、融僑世家、中冶天城高層均價(jià)9000-15000元/㎡客戶(hù)：區(qū)域地緣客戶(hù)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)園客戶(hù)和城南外溢客戶(hù)板橋金地朗詩(shī)聯(lián)手炒熱，區(qū)域遠(yuǎn)價(jià)格低典型項(xiàng)目：金地自在城、朗詩(shī)綠色街區(qū)高層均價(jià)9000-13000元/㎡客戶(hù)：板橋區(qū)域內(nèi)客戶(hù)、城南、江寧外溢性客戶(hù)板橋西善橋仙林地鐵二號(hào)線、仙林大學(xué)城，仙林人文資源豐厚典型項(xiàng)目：東方天郡、誠(chéng)品城高層均價(jià)12000-16000元/㎡客戶(hù)：大城東范圍主城外溢客戶(hù)為主從各主力剛需盤(pán)供應(yīng)板塊的客戶(hù)情況來(lái)看，主城外溢的剛需客戶(hù)存在全城置業(yè)的趨勢(shì)，但是仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)參考板塊為板橋及江寧。市場(chǎng)分布——從本項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩詠?lái)看，屬主城外溢剛需客群的承接土地信息開(kāi)發(fā)商占地面積容積率總建筑面積NO.2007G36金地4680492.21030000NO.2009G53朗詩(shī)1291942.0258000板橋新城三期地塊---1051412.4252338.4朗詩(shī)項(xiàng)目三期地塊金地自在城朗詩(shī)金地板橋新城——開(kāi)發(fā)起步階段，以規(guī)模性大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，金地及朗詩(shī)的進(jìn)駐炒熱區(qū)域，目前僅有2個(gè)項(xiàng)目在售，預(yù)計(jì)2011年年底板橋新城三期地塊開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，將重點(diǎn)分流本項(xiàng)目的周邊區(qū)域客戶(hù)土地信息開(kāi)發(fā)商占地面積容積率總建筑面積NO.2007G36金地自在城第一個(gè)進(jìn)入板橋的知名品牌開(kāi)發(fā)商，板橋新城的市場(chǎng)領(lǐng)跑者一期二期項(xiàng)目整體規(guī)劃信息項(xiàng)目位置板橋新城容積率2.2綠化率36%總占地面積(平方米)468049平米總建筑面積(平方米)1029708平米產(chǎn)品類(lèi)型高層（49棟）、小高層（3棟）、花園洋房（18棟）、聯(lián)排（34棟）配套設(shè)施兩所雙語(yǔ)國(guó)際幼兒園共12班約