珠江恒昌佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)經(jīng)營策劃

佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)經(jīng)營策劃

第一階段成果匯報廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司2005－08佛山市中心組團新城區(qū)開發(fā)建設有限公司本次策劃服務工作階段的劃分及說明工作階段工作內(nèi)容目的及意義第一階段佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃1、指導區(qū)域開發(fā)與經(jīng)營實踐第二階段佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)營銷推廣策劃1、指導區(qū)域營銷推廣2、指導區(qū)域招商第三階段服務跟蹤1、跟蹤區(qū)域開發(fā)進度2、了解市場及招商動態(tài)，為區(qū)域開發(fā)提供依據(jù)1研究思路規(guī)劃定位城市空間結構城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評述開發(fā)策略開發(fā)時序用地出讓方案開發(fā)實施計劃安排投資收益分析指導指導前提前提前提2匯報內(nèi)容功能評述篇開發(fā)經(jīng)營篇投資收益篇3第一篇：功能評述篇41、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體功能定位評述5現(xiàn)狀·佛山城市空間結構特征南海順德強勢發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化與廣州的對比，顯示佛山城市空間結構的不合理大分散、小聚集各區(qū)內(nèi)中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內(nèi)城鎮(zhèn)空間分散拓展在地域面積、人口總量、經(jīng)濟實力方面，南海順德遠超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動能力不強禪城比例南海比例順德比例南海與順德比例總和廣州中心城區(qū)占全市比例行政面積4％30％21％51％18％人口15％33％33％66％60％GDP10％38％38％76％65％工業(yè)總產(chǎn)值17％38％32％70％42％財政收入10％41％32％73％20％6問題·佛山城市空間結構缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動力弱，導致整體競爭力不強重復建設較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級和擴散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟差距“行政區(qū)經(jīng)濟”特征明顯，行政壁壘嚴重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻7優(yōu)勢·佛山城市發(fā)展條件分析區(qū)位條件緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域水路交通便利，基礎設施完善經(jīng)濟實力整體經(jīng)濟水平高經(jīng)濟增速加快產(chǎn)業(yè)集群我國產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場競爭力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一各類工業(yè)園遍布、專業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明城市競爭力綜合競爭力全國第11位，廣東省第3位單項競爭力居全國前列8等級規(guī)模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空間重新整合“一環(huán)”穿越佛山各產(chǎn)業(yè)節(jié)點，有效整合產(chǎn)業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足功能承載：承東啟西、中間站珠三角西岸中心珠三角東西岸合作交流的中間站珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐粵西珠三角粵東粵北目標·佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣佛都市圈將將發(fā)展成為珠珠江三角洲的的中心，實現(xiàn)現(xiàn)地域、規(guī)劃劃、資源、交交通、市場的的一體化佛山是廣佛都都市圈的副核核心，與主核核心廣州實行行整體協(xié)調(diào)錯錯位發(fā)展原則：接受輻輻射，整體協(xié)協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)互互補，錯位發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游游分工，現(xiàn)代代服務業(yè)細分分資源利用：依依托廣州集散散能力地域聯(lián)合：廣廣佛都市圈一一體化佛山亟待在城城市發(fā)展上進進行優(yōu)化調(diào)整整，以適合廣廣佛都市圈的的要求目標·佛山城城市發(fā)展區(qū)域域定位10趨勢·佛山城城市空間結構構演變大集中、小分分散，“組團團式”空間結結構組合城市→組組團城市改變過去分散散蔓延、各自自為政的發(fā)展展模式，經(jīng)濟濟能量重新匯匯聚，簇群效效應顯著，城城市空間網(wǎng)絡絡化中心模糊→中中心突顯佛山城區(qū)重新新煥發(fā)活力，，掌握絕對優(yōu)優(yōu)勢，打破原原南海、順德德喧賓奪主的的現(xiàn)狀，重組組成為人口最最多、實力最最強的中心組組團結構紊亂→多多級格局確立“2+5”城市空間間發(fā)展格局，，形成四級城城鎮(zhèn)等級體系系，層次清晰晰，職能明確確，結構合理理。11中心組團———“大佛山””的城市內(nèi)內(nèi)核中心組團是佛佛山未來的政政治、經(jīng)濟、、文化和服務務中心中心組團放射射八向發(fā)展軸軸線構成井型型框架，輻射射周邊，聯(lián)系系鄰市12中心組團與順順德組團的關關系中心組團順德組團區(qū)位地理中心位置，交通完善，輻射區(qū)域廣闊地偏東南，交通以城際通道為主等級城市主核心，主導地位城市副核心，從屬地位規(guī)模面積500KM2，規(guī)劃人口230-250萬面積212KM2，規(guī)劃人口120-130萬功能定位服務業(yè)主導，退二進三制造業(yè)突出，二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進與廣州聯(lián)系與廣州中心城區(qū)協(xié)同發(fā)展與廣州南拓新區(qū)：番禺、南沙呼應順德組團中心組團新城區(qū)中心組團北部產(chǎn)業(yè)區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射帶動協(xié)作分工中心組團作為為佛山市未來來的政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化和和服務中心，，核心地位日日益凸現(xiàn)，城城市功能愈加加強大，區(qū)域域價值不斷提提升，應獲得得最大的投資資關注和建設設力度廣州中心城區(qū)區(qū)廣州番禺區(qū)、、南沙區(qū)13大佛山區(qū)域整合，提升城市競爭實力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整中心組團提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團新城城區(qū)———新區(qū)域域、新功能、、新形象中心組團新城城區(qū)是佛山城城區(qū)新中心和和新城市功能能載體，與舊舊城區(qū)相比，，新城區(qū)將開開創(chuàng)更新空間間、承擔更新新功能、展現(xiàn)現(xiàn)更新形象14中心組團新城城區(qū)·新區(qū)域域城區(qū)南拓多個重點工程程雄踞東平河河兩側，拉開開中心城區(qū)由由東平河北岸岸向南發(fā)展的的格局城市重心南移移，建設成為為佛山市商貿(mào)貿(mào)金融、文化化教育、休閑閑娛樂和信息息服務中心打造未來中心心商務區(qū)15產(chǎn)業(yè)結構特征征傳統(tǒng)制造業(yè)占占主導，偏重重于產(chǎn)業(yè)鏈的的下游加工業(yè)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)：家用電器器、紡織服裝裝、陶瓷及其其它建材、金金屬材料加工工及制品產(chǎn)業(yè)結構亟需需升級佛山高新技術術產(chǎn)值占工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值的比比重目前逐年年提升，但發(fā)發(fā)展較快的仍仍是家電、陶陶瓷、服裝紡紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品附加值低低技術創(chuàng)新能力力弱，缺乏競競爭力民營企業(yè)管理理粗放佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)配配套套現(xiàn)現(xiàn)狀狀圍繞繞佛佛山山自自身身優(yōu)優(yōu)勢勢制制造造業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展起起來來的的現(xiàn)現(xiàn)代代服服務務業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展落落后后與貿(mào)貿(mào)易易相相關關的的服服務務業(yè)業(yè)，，尤尤其其是是會會展展和和物物流流等等現(xiàn)現(xiàn)代代生生產(chǎn)產(chǎn)性性服服務務業(yè)業(yè)目目前前發(fā)發(fā)展展較較快快佛山山陶陶瓷瓷博博覽覽會會、、順順德德家家具具博博覽覽會會、、花花卉卉博博覽覽會會、、家家電電博博覽覽會會等等專專業(yè)業(yè)博博覽覽會會已已代代表表國國內(nèi)內(nèi)同同行行業(yè)業(yè)展展會會的的最最高高水水準準。。中心心組組團團新新城城區(qū)區(qū)··新新功功能能佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀16佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展方方向向：：在在發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)有有支支柱柱行行業(yè)業(yè)的的基基礎礎上上，，開開拓拓發(fā)發(fā)展展信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、物物流流、、信信息息服服務務等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，在在廣廣佛佛經(jīng)經(jīng)濟濟圈圈整整合合中中發(fā)發(fā)展展為為一一個個““制制造造業(yè)業(yè)基基地地””。。佛山山與與廣廣州州的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展關關系系：：1+1>2錯位位互互補補廣州州：：第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)達達，，汽汽車車、、石石化化、、鋼鋼鐵鐵、、造造船船等等重重工工業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯佛山山：：制制造造業(yè)業(yè)特特別別是是家家電電、、建建材材、、服服裝裝等等輕輕工工業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯銜接接整整合合廣州州商商貿(mào)貿(mào)物物流流佛佛山山產(chǎn)產(chǎn)品品集集散散廣州州制制造造業(yè)業(yè)重重工工業(yè)業(yè)化化佛佛山山材材料料采采購購廣州州產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)拓拓展展佛佛山山現(xiàn)現(xiàn)有有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新新廣州州中中介介服服務務轉轉移移佛佛山山服服務務支支撐撐中心心組組團團新新城城區(qū)區(qū)··新新功功能能佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢17中心心組組團團新新城城區(qū)區(qū)··新新形形象象生態(tài)態(tài)景景觀觀————一一河河兩兩岸岸營造造嶺嶺南南水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)特特色色的的““濱濱水水園園林林””生生態(tài)態(tài)城城市市豐富富東東平平河河兩兩岸岸的的綠綠化化景景觀觀城市市意意象象————節(jié)節(jié)點點、、軸軸線線、、空空間間節(jié)點點：：標標志志性性建建筑筑物物，，如如東東平平橋橋、、體體育育公公園園、、新新聞聞中中心心、、商商務務大大廈廈軸線線：：生生態(tài)態(tài)自自然然帶帶（（東東平平河河））、、通通道道干干線線空間間：：中中央央公公園園、、濱濱河河公公園園、、商商務務中中心心區(qū)區(qū)魅力力多多元元————功功能能、、文文化化、、制制度度、、開開放放功能能復復合合，，文文化化彰彰顯顯制度度創(chuàng)創(chuàng)新新，，科科學學管管理理兼收收并并蓄蓄，，開開放放包包容容18中心組團新城城區(qū)整體形象象定位城市魅力新都都心——產(chǎn)業(yè)引擎擎城市市標桿192、佛山中心心組團新城區(qū)區(qū)啟動區(qū)功能能體系評述20國內(nèi)外城市主主導功能綜合合區(qū)動力源類類型總結國內(nèi)外城市主主導功能綜合合區(qū)的開發(fā)建建設經(jīng)驗表明明，任何新區(qū)區(qū)的開發(fā)建設設都必須具備備強大的動力力源。我們將將驅動新區(qū)發(fā)發(fā)展的動力源源總結為以下下幾種類型：：主題功能引擎擎型會展主題：廣廣州琶洲會展展中心區(qū)教育培訓主題題：廣州大學學城物流主題：北北京物流港創(chuàng)意知本助推推型生產(chǎn)創(chuàng)意助推推：北京中關關村文化創(chuàng)意助推推：北京“798”藝術術區(qū)規(guī)模商務主導導型核心商務：上上海浦東新區(qū)區(qū)商務花園：北北京豐臺總部部基地行政頭雁牽引引型青島東部新區(qū)區(qū)沈陽渾南新區(qū)區(qū)21國內(nèi)外城市主主導功能綜合合區(qū)動力源類類型總結魅力事件營銷銷型昆明園博會博鰲亞洲論壇壇時尚生活標桿桿型餐飲休閑文化化：上海新天天地標志性建筑：：巴黎德方斯斯“新凱旋門門”時尚核心：長長沙世界之窗窗影視基地主題娛樂增值值型主題公園度假勝地集群產(chǎn)業(yè)引導導型西安高新區(qū)蘇州工業(yè)園22新城區(qū)核心動動力源適宜性性分析動力源類型核心因素新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動力源選擇主題功能引擎型功能引擎關聯(lián)度大、帶動力強，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對獨立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復合，魅力多元，過于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲備，先進的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟不適宜選用規(guī)模商務主導型關聯(lián)度大，“造血”功能強，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務等現(xiàn)代服務業(yè)是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責無旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級高，集聚力強，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動力源魅力事件營銷型要求魅力事件的社會影響力強，受關注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運會的召開將推動新城區(qū)啟動區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設施和道路、橋梁等基礎設施的建設，啟動新城區(qū)開發(fā)，但由于“省運會”級別有限，因此其帶動能力受到一定限制可作為新城區(qū)的輔助動力源時尚生活標桿型注入聚集人氣的時尚魅力元素，提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標志性建筑和空間，時尚休閑娛樂設施等時尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動力源主題娛樂增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長，后期運營成本高，市場輻射范圍及消費力要求高市場上同類型產(chǎn)品已趨于飽和不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導型依托發(fā)達產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動力資源佛山已規(guī)劃建設有國家級產(chǎn)業(yè)園不適宜選用23新城區(qū)核心動動力源的選擇擇基于佛山新城城區(qū)的規(guī)劃定定位及國內(nèi)外外城市主導功功能綜合區(qū)開開發(fā)建設的實實際經(jīng)驗，我我們認為商務務辦公和行政政辦公功能將將是佛山新城城區(qū)啟動區(qū)具具有“造血””機能的核心心功能，圍繞繞著該核心功功能將聚集居居住、商業(yè)、、休閑娛樂、、文化教育等等配套和衍生生功能，從而而保持新城區(qū)區(qū)開發(fā)建設的的持續(xù)動力。。核心動力源行政頭雁牽引引型規(guī)模商務主導導型行政辦公商務辦公核心功能配套聚集24行政頭雁牽引引型——青島島東部新區(qū)開開發(fā)為了開發(fā)建設設東部新區(qū)，，并擺脫舊城區(qū)辦公空空間過于狹窄窄的桎梏，1992年青青島市政府大大膽提出了政政治中心向東部部遷移的設想想。1994年，市政府東東遷宣告完畢畢，以此為分水嶺，浩浩浩蕩蕩的東東部開發(fā)拉開了徐徐戰(zhàn)戰(zhàn)幕自1992年年起，東部新新城的地價從從每畝4萬元飚飚升到260萬元，政府府因此獲得20多億元的土土地出讓金，，并引來100多億元的外外來投資，順利完成了青青島政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化中心的東移移25規(guī)模商務主導導型——上海海浦東新區(qū)金融商務是浦浦東發(fā)展重要要的啟動引擎擎之一。1995年6月月28日中國國人民銀行上上海分行帶頭頭從浦西遷入入浦東陸家嘴嘴的銀都大廈廈，標志著浦浦東陸家嘴金金融貿(mào)易區(qū)的的正式啟動。。在它帶動下下，中外商業(yè)業(yè)銀行以及保保險公司紛至至沓來，奏響響了上海浦東東的“開發(fā)序序曲”。上海浦東陸家家嘴金融貿(mào)易易區(qū)規(guī)劃面積積僅2.8平平方公里，現(xiàn)現(xiàn)有高樓近200幢，云云集著78家家中外金融機機構，重點發(fā)發(fā)展金融、證證券、保險、、信托投資、、貿(mào)易、商業(yè)業(yè)和信息咨詢詢等行業(yè)，是是中國現(xiàn)最繁繁華的中央商商務區(qū)。26新城區(qū)啟動區(qū)區(qū)功能體系構構成新城區(qū)功能體系啟動點核心功能衍生功能行政辦公省運會休閑娛樂媒體傳播標志性建筑及空間商務辦公27第二篇：開發(fā)發(fā)經(jīng)營篇281、佛山中心心組團新城區(qū)區(qū)啟動區(qū)各功功能開發(fā)強度度合理性論證證29中心組團新城城區(qū)啟動區(qū)各各功能開發(fā)強強度規(guī)劃占地面積4.88平方公里容積率約1.02總開發(fā)量（平方米）約500萬經(jīng)營性用地總規(guī)模（平方米）1,316,584經(jīng)營性用地總開發(fā)量(平方米）3,459,133各功能開發(fā)量（平方米）商業(yè)商務辦公住宅1,162,7131,174,2711,122,149佛山中心組團團新城區(qū)啟動動區(qū)主要技術術經(jīng)濟指標一一覽30新城區(qū)商務辦辦公開發(fā)強度度合理性論證證思路國內(nèi)外城市主主導功能綜合合區(qū)各功能開開發(fā)強度案例例對比市場吸納量新城區(qū)自身發(fā)發(fā)展定位31區(qū)域域案案例例對對比比商務辦公居住商業(yè)娛樂公共設施廣州珠江新城47％33％3％17％廣州琶洲會展中心區(qū)22％50％6％22％武漢CBD50％31％5％14％杭州錢江新城60％27％5％8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％33％11％9％比例范圍4～20％18～20％2～8％11～23％國內(nèi)內(nèi)外外城城市市主主導導功功能能綜綜合合區(qū)區(qū)各各功功能能開開發(fā)發(fā)強強度度對對比比以新新城城區(qū)區(qū)啟啟動動區(qū)區(qū)約約500萬萬的的開開發(fā)發(fā)量量計計算算，，按按一一般般城城市市主主導導功功能能綜綜合合區(qū)區(qū)各各功功能能開開發(fā)發(fā)量量比比例例范范圍圍判判斷斷，，則則新新城城區(qū)區(qū)啟啟動動區(qū)區(qū)商商務務辦辦公公開開發(fā)發(fā)量量控控制制在在100萬萬平平方方米米左左右右較較為為合合適適32新城城區(qū)區(qū)商商務務辦辦公公開開發(fā)發(fā)強強度度合合理理性性論論證證思思路路國內(nèi)內(nèi)外外城城市市主主導導功功能能綜綜合合區(qū)區(qū)各各功功能能開開發(fā)發(fā)強強度度案案例例對對比比市場場吸吸納納量量新城城區(qū)區(qū)自自身身發(fā)發(fā)展展定定位位33世界界部部分分城城市市商商務務辦辦公公面面積積規(guī)規(guī)模模比比較較（（含含已已有有存存量量和和明明確確規(guī)規(guī)劃劃面面積積））城市級別全市商務辦公建筑面積（萬平方米）中心區(qū)商務辦公建筑面積（萬平方米）紐約世界級——3097巴黎世界級28521500倫敦世界級21971400東京世界級40002900北京跨區(qū)域級1100700上?？鐓^(qū)域級1500600廣州跨區(qū)域級1050600世界界級級經(jīng)經(jīng)濟濟中中心心城城市市全全市市的的商商務務辦辦公公建建筑筑面面積積一一般般在在2000萬萬平平方方米米以以上上，，而而跨跨區(qū)區(qū)域域級級國國際際性性城城市市如如北北京京、、上上海海、、廣廣州州等等則則多多在在1000~1500萬萬平平方方米米左左右右商務務辦辦公公吸吸納納量量————佛佛山山市市商商務務辦辦公公規(guī)規(guī)模模預預測測34佛山北京上海廣州城市級別次區(qū)域級跨區(qū)域級跨區(qū)域級跨區(qū)域級國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1381366362503496人均GDP（元）40444320614671848372第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）764131131301508第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）540225530271883實際利用外資（億美元）122158302003年年佛佛山山與與國國內(nèi)內(nèi)主主要要城城市市商商務務辦辦公公相相關關經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標對對比比商務務辦辦公公吸吸納納量量————佛佛山山市市商商務務辦辦公公規(guī)規(guī)模模預預測測35商務務辦辦公公吸吸納納量量————佛佛山山市市商商務務辦辦公公規(guī)規(guī)模模預預測測佛山北京上海廣州綜合加權指數(shù)7.024.140.324.6從影影響響商商務務辦辦公公需需求求的的各各主主要要經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標對對比比來來看看，，佛佛山山與與北北京京、、上上海海、、廣廣州州等等中中心心城城市市有有較較大大差差距距，，根根據(jù)據(jù)綜綜合合加加權權指指數(shù)數(shù)差差值值換換算算且考考慮慮城城市市區(qū)區(qū)域域首首位位度度對對商商務務辦辦公公設設施施聚聚集集產(chǎn)產(chǎn)生生的的““磁磁石石效效應應””，，可推推算算佛佛山山全全市市商商務務辦辦公公規(guī)規(guī)模模應應在在250萬萬平平方方米米左右右城市級別GDP人均GDP第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值實際利用外資綜合加權指數(shù)0.20.20.10.10.20.22003年年佛佛山山與與國國內(nèi)內(nèi)主主要要中中心心城城市市商商務務辦辦公公相相關關經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標權權重重2003年年佛佛山山與與國國內(nèi)內(nèi)主主要要中中心心城城市市商商務務辦辦公公相相關關經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標加加權權指指數(shù)數(shù)36商務務辦辦公公吸吸納納量量————新新城城區(qū)區(qū)商商務務辦辦公公規(guī)規(guī)模模預預測測北京京商商務務辦辦公公聚聚集集區(qū)區(qū)聚聚集集程程度度分分析析廣州州商商務務辦辦公公聚聚集集區(qū)區(qū)聚聚集集程程度度分分析析一般般城城市市商商務務辦辦公公設設施施聚聚集集規(guī)規(guī)律律表表明明，，城城市市商商務務辦辦公公聚聚集集區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模應應占占全全市市總總規(guī)規(guī)模模的的60%以以上上。。以以此此為為標標準準，，推推算算佛佛山山中中心心組組團團及及順順德德組組團團商商務務辦辦公公總總規(guī)規(guī)模模約約為為150萬萬平平方方米米37佛山山中中心心組組團團新新城城區(qū)區(qū)啟啟動動區(qū)區(qū)約約100萬萬的的商商務務辦辦公公開開發(fā)發(fā)量量基基本本處處在在合合理理范圍內(nèi)佛山專業(yè)業(yè)寫字樓樓市場主主要集中中在禪城城區(qū)，主主要寫字字樓包括括百花廣廣場、東東建大廈廈、發(fā)展展大廈、、永豐大大廈、經(jīng)經(jīng)華大廈廈、廣發(fā)發(fā)大廈、、金融廣廣場、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)大廈廈隨著中心心組團服服務中心心地位的的日漸突突出，并并考慮中中心組團團新城區(qū)區(qū)自身建建設的特特點，預預計中心心組團新新城區(qū)商商務辦公公開發(fā)量量將占大大佛山商商務辦公公聚集區(qū)區(qū)全部開開發(fā)量的的60%以上，，總計約約100萬平方方米商務辦公公吸納量量———新城城區(qū)商務務辦公規(guī)規(guī)模預測測38新城區(qū)商商務辦公公開發(fā)強強度合理理性論證證思路國內(nèi)外城城市主導導功能綜綜合區(qū)各各功能開開發(fā)強度度案例對對比市場吸納納量新城區(qū)自自身發(fā)展展定位39區(qū)域自身身發(fā)展定定位的要要求新城區(qū)啟啟動區(qū)作作為佛山山城市拓拓展的新新區(qū)域，，將承載載城市發(fā)發(fā)展的新新功能。。因此，，在市場場接受的的范圍內(nèi)內(nèi)，保持持一定的的商務辦辦公開發(fā)發(fā)量，一一方面能能成為區(qū)區(qū)域持續(xù)續(xù)發(fā)展的的動力源源，另一一方面能能引導城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)升級，，滿足城城市功能能的提升升要求；；新城區(qū)啟啟動區(qū)作作為佛山山城市拓拓展的新新區(qū)域，，還需展展示佛山山城市發(fā)發(fā)展建設設的新形形象，需需要較高高的基礎礎設施配配套水平平和優(yōu)質質的空間間景觀效效果。因因此，除除局部區(qū)區(qū)域外，，整體過過高的開開發(fā)強度度將不利利于智慧慧城的形形象展示示。40新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)合理性性論證思思路國內(nèi)外城城市主導導功能綜綜合區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)量案例例對比佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局演變新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)形態(tài)41區(qū)域案例例對比以新城區(qū)區(qū)啟動區(qū)區(qū)約500萬的的開發(fā)量量計算，，按一般般城市主主導功能能綜合區(qū)區(qū)各功能能開發(fā)量量比例范范圍判斷斷，新城城區(qū)啟動動區(qū)約100萬萬平方米米的開發(fā)發(fā)量稍顯顯過大商務辦公居住商業(yè)娛樂公共設施廣州珠江新城47％33％3％17％廣州琶洲會展中心區(qū)22％50％6％22％武漢CBD50％31％5％14％杭州錢江新城60％27％5％8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％33％11％9％比例范圍4～20％18～20％2～8％11～23％國內(nèi)外城城市主導導功能綜綜合區(qū)各各功能開開發(fā)強度度對比42新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)合理性性論證思思路國內(nèi)外城城市主導導功能綜綜合區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)量案例例對比佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局演變新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)形態(tài)43佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局的演變變佛山商業(yè)業(yè)設施主主要集中中在禪城城區(qū)，祖祖廟商圈圈是佛山山傳統(tǒng)的的商業(yè)中中心，但但近年來來隨著城城區(qū)南拓拓，城南南商圈逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)隨著城市市重心的的進一步步南移以以及新城城區(qū)開發(fā)發(fā)建設的的不斷推推進，并并且考慮慮對南部部區(qū)域的的輻射，，新城區(qū)區(qū)有可能能形成佛佛山未來來新的商商業(yè)中心心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)合理性性論證思思路國內(nèi)外城城市主導導功能綜綜合區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)量案例例對比佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局演變新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)形態(tài)45新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)形態(tài)新城區(qū)商商業(yè)開發(fā)發(fā)基本上上以裙樓樓商業(yè)形形式出現(xiàn)現(xiàn)，平均均層高六六層，從從開發(fā)形形態(tài)上來來看，商商業(yè)裙樓樓的開發(fā)發(fā)體量過過大，不不適宜人人的感官官尺度，，建議可可適當減減少裙樓樓商業(yè)的的開發(fā)體體量462、佛山山中心組組團新城城區(qū)啟動動區(qū)開發(fā)周期期研判47城市主導導功能綜綜合區(qū)開開發(fā)周期期案例參參考區(qū)域名稱性質用地規(guī)?？偨娣e建設周期進展情況巴黎德方斯CBD3.4Km21,850萬m230年已完成建設倫敦堪那瑞CBD2.8Km21,510萬m216年已完成建設香港中環(huán)CBD1.1Km2——20年已完成建設上海陸家嘴CBD1.9Km2450萬m2預計15年用10年時間已基本成型朝陽CBDCBD4Km21,200萬m2預計20年現(xiàn)階段住宅過多廣州琶洲RBD9.66Km2560萬m2預計11年現(xiàn)處于強化期青島CBDCBD3.1Km2650萬m2預計10年處于啟動階段廣州珠江新城CBD6.6Km2約1,000萬m2預計15年處于快速發(fā)展期縱觀各城城市主導導功能綜綜合區(qū)的的開發(fā)建建設周期期，開發(fā)發(fā)量1000萬萬平方米米以下的的區(qū)域其其開發(fā)建建設周期期大多介介于10～15年，佛佛山新城城區(qū)啟動動區(qū)總開開發(fā)量約約500萬平方方米，預預計其開開發(fā)建設設周期約約需10年注：開發(fā)發(fā)建設周周期指的的是由土土地整理理開始到到核心功功能進入入實質性性開發(fā)資料來源源：珠江江恒昌策策劃部483、佛山山中心組組團新城城區(qū)啟動動區(qū)整體體開發(fā)經(jīng)營營策略49策略一：：引入SOD模模式，提提升區(qū)域域價值SOD（（Service-Oriented-Development））模式式——政政府利用用行政壟壟斷權的的優(yōu)勢，通過過引入政政府性或或社會性性要素來來引導新新區(qū)開發(fā)發(fā)建設的的模式政府性要要素：政政府行政政辦公設設施、相相關事業(yè)業(yè)單位辦辦公設施施、國有有大型企企業(yè)的自用用辦公大大樓以及及政府性性職能活活動等社會性要要素：大大型公共共服務設設施（如如文化宮宮、歌劇劇院、體體育館、、博物館館等）、交交通樞紐紐站場、、大型公公共活動動開敞空空間以及及部分社社會性活動動等SOD模模式對新新區(qū)開發(fā)發(fā)的重要要性在區(qū)域開開發(fā)初期期有效聚聚集人氣氣，具備備一定的的“造血血”功能能政府性資資源的少少量投入入能吸納納大量社社會資源源在新區(qū)區(qū)的聚集集有利于提提升新區(qū)區(qū)形象和和認知度度，進而而提升區(qū)區(qū)域價值值新舊城區(qū)區(qū)利用級級差地租租的用地地置換為為新區(qū)開開發(fā)提供供資金保保障50案例———廣州珠珠江新城城引入政政府性或或

社會會性因素素帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展展早在大規(guī)規(guī)模商務務辦公設設施開發(fā)發(fā)之前，，珠江新新城便率率先導入入行政辦辦公職能能，目前前廣東檢檢驗檢疫疫大樓、、省檢察察院大樓樓、市檢檢察院大大樓、廣廣州海關關大樓、、市財政政局大樓樓等行政政辦公樓樓已建成成或在建建，有效效的帶動動了珠江江新城商商務辦公公氣氛的的形成2002年《珠珠江新城城規(guī)劃檢檢討》中中明確建建議引入入廣州歌歌劇院、、廣州博博物館、、市圖書書館和市市少年宮宮等大型型公共服服務設施施,以以此提升升珠江新新城的形形象和區(qū)區(qū)域認知知度51對佛山中中心組團團新城區(qū)區(qū)開發(fā)的的借鑒新城區(qū)啟啟動區(qū)政政府性或或社會性性要素引引入現(xiàn)狀狀在建項項目：：“世世紀蓮蓮”體體育中中心、、游泳泳館、、市新新聞中中心明確建建設項項目：：聯(lián)通通大廈廈、市市公安安局辦辦公樓樓、市市檢察察院辦辦公樓樓、市疾病病預防防控制制中心心意向建建設項項目：：圖書書中心心、郵郵電大大廈、、科技技館等等建議盡快引引入上上述項項目，，并在在區(qū)域域開發(fā)發(fā)初期期迅速速開發(fā)發(fā)建設設，以以帶動動區(qū)域域價值值的提提升更多引引入國國有企企業(yè)自自用型型辦公公大樓樓，以以帶動動商務務辦公公設施施的開開發(fā)更多引引入行行政辦辦公職職能，，尤其其是與與公眾眾社會會生活活關系系密切切的職職能部部門，，以形形成強強大的的吸引引點除硬件件設施施之外外，可可將更更多的的政府府性或或社會會性活活動引引入新新城區(qū)區(qū)52策略二二：引引入IOD模式式，實實現(xiàn)““頭雁雁”效效應IOD（Industry-Oriented-Development））模模式———通通過相相關優(yōu)優(yōu)勢行行業(yè)資資源的的聚集集和整整合實實現(xiàn)區(qū)區(qū)域功功能的的提升升和突突破在產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展尚未未到達達足夠夠高度度引發(fā)發(fā)商務務辦公公需求求有明明顯增增長之之前，，IOD模模式能能有效效啟動動部分分商務務辦公公功能能，并并形成成輻射射源，，拉動動整體體商務務辦公公需求求的抬抬升“頭雁雁”效效應———通通過引引入行行業(yè)代代表性性或引引領性性企業(yè)業(yè)，吸吸引其其它相相關中中小企企業(yè)的的聚集集，實實現(xiàn)區(qū)區(qū)域的的功能能開發(fā)發(fā)53案例———中中山寫寫字樓樓個案案分析析中國石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公司中國東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務所深圳中遠國際貨運有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國達飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務公司中山代表處深圳中國民航貨運輪運輸銷售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國際運輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達國際貨運有限公司中山分公司北京訊捷空貨運代理有限公司中山辦事處廣東永邦經(jīng)貿(mào)國際貨運代理有限公司中山分公司中山中中銀大大廈部部分客客戶名名錄中銀大大廈由由于東東方海海外公公司的的進入入，形形成““頭雁雁”效效應，，迅速速聚集集了大大批物物流公公司，，在中中銀大大廈客客戶構構成中中，船船務公公司約約占80%資料來來源：：中銀銀大廈廈水牌牌；調(diào)調(diào)查時時間：：2005.2.54對佛山山新城城區(qū)的的借鑒鑒在佛山山商務務辦公公需求求尚未未大規(guī)規(guī)模啟啟動之之前，，佛山山新城城區(qū)可可充分分利用用佛山山現(xiàn)有有的優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基礎，，如陶陶瓷、、家具具、鋼鋼材、、塑料料、小小家電電等，，形成成行業(yè)業(yè)辦公公聚集集效應應或發(fā)發(fā)揮相相關行行業(yè)龍龍頭企企業(yè)的的帶動動作用用，在在新城城區(qū)開開發(fā)初初期迅迅速形形成有有效的的商務務辦公公需求求55策略三三：分分區(qū)開開發(fā)，，自我我平衡衡分區(qū)開開發(fā)在不同同階段段集中中開發(fā)發(fā)各個個不同同片區(qū)區(qū)，有有利于于在同同一時時間段段內(nèi)形形成集集約開開發(fā)的的效果果，保保證開開發(fā)一一片，，成熟熟一片片有利于于保持持不同同開發(fā)發(fā)階段段空間間景觀觀的完完整性性和連連續(xù)性性自我平平衡———保保證各各開發(fā)發(fā)階段段和開開發(fā)分分區(qū)功功能設設置能能自我我配套套、自自我完善，，保證證各開開發(fā)功功能的的有效效實現(xiàn)現(xiàn)56案例———廣廣州琶琶洲會會展中中心區(qū)區(qū)的開開發(fā)教教訓2002年底琶琶洲會會展中中心一一期投投入使使用后后，相相應的的辦公公和酒酒店配配套設設施卻卻未同同步建建成，，致使使參加加展會會的客客商還還需依依賴中中心區(qū)區(qū)原有有商務務配套套，一一方面面對城城市交交通造造成巨巨大壓壓力，，另一一方面面不利利于琶琶洲人人氣的的集聚聚和認認知度度的提提高57對佛山山中心心組團團新城城區(qū)開開發(fā)的的借鑒鑒中央公公園一一定程程度上上將啟啟動區(qū)區(qū)劃分分成東東西兩兩大片片區(qū)，，為了了保證證集約約開發(fā)發(fā)的效效果，，建議議兩大大片區(qū)區(qū)可先先后分分開集集中開開發(fā)體育中心中央公園東區(qū)西區(qū)58策略四四：規(guī)規(guī)避““后奧奧運現(xiàn)現(xiàn)象””，維維持區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展動動力“后奧奧運現(xiàn)現(xiàn)象””———大型型城市市活動動（如如奧運運會等等）舉舉辦后后，投投資銳銳減，大大量體體育場場館和和設施施閑置置，一一些相相關行行業(yè)出出現(xiàn)衰退退，城城市活活動舉舉辦區(qū)區(qū)域喪喪失發(fā)發(fā)展動動力1964年東京京奧運運會，，日本本經(jīng)濟濟在１１９６６１至至１９９７００年平平均增增長率率高達達１１１．４４％。。但之之后日日本投投資大大滑坡坡，進進入了了經(jīng)濟濟長期期蕭條條時期期1996年巴塞塞羅那那奧運運會之之前，，房地地產(chǎn)過過度發(fā)發(fā)展(1986~1993年年,巴巴塞羅羅那住住宅價價值增增長250%~300%)，，致使使奧運運會之之后房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場急速速下跌跌，用用了6年才才扭轉轉跌勢勢2000年悉尼尼奧運運會結結束后后，大大量場場館閑閑置甚甚至廢廢棄，，甚至至部分分場館館開始始進行行拆除除2004年雅典典奧運運會政政府專專門建建設或或改建建了36座座場館館，但但現(xiàn)在在許多多場館館因缺缺乏維維護破破敗不不堪，，希臘臘政府府并因因此背背上了了沉重重的債債務負負擔59案例———北北京亞亞運村村板塊塊500年來來，北北京舊舊城8公里里長的的中軸軸線北北端一一直是是鐘樓樓。1990年年亞運運會的的舉辦辦將這這一格格局打打破，，城市市中軸軸線從從鐘樓樓向北北延伸伸到三三環(huán)路路的安安華立立交，，以此此為中中心展展開了了亞運運場館館和亞亞運村村等設設施的的建設設，隨隨后在在亞運運村周周圍建建設了了國際際會議議中心心、五五洲大大酒店店、匯匯賓大大廈、、匯園園公寓寓、購購物中中心、、康樂樂中心心和國國際小小學等等。目目前該該地區(qū)區(qū)已經(jīng)經(jīng)成為為集會會議、、展覽覽、辦辦公、、居住住、美美食、、游樂樂和購購物一一體化化的現(xiàn)現(xiàn)代化化城區(qū)區(qū)。長安街亞運村板塊60案例——““六運會””對廣州天天河區(qū)的帶帶動1987年年，全國第六六屆運動會會在廣州天天河體育中中心成功舉舉行，剛剛剛建區(qū)的天天河開始成成為世人關關注的熱土土。在“六六運會”的的帶動下，，圍繞天河河體育中心心，廣州火火車站東站站、天河購購書中心、、天河城廣廣場等一大大批新的標標志性城市市設施相繼繼落成，繼繼而商務寫寫字樓逐漸漸興起，使使天河區(qū)在在短短的十十幾年間就就成為廣州州新的標志志性中心區(qū)區(qū)。61規(guī)避“后奧奧運現(xiàn)象””，維持區(qū)區(qū)域發(fā)展動動力的基本本條件區(qū)域靠近成成熟市區(qū)，，符合“貼貼城發(fā)展””模式靠近成熟市市區(qū)，使新新區(qū)易于承承接市區(qū)輻輻射，利于于區(qū)域盡快快成熟場館的后續(xù)續(xù)有效利用用滿足場館自自身經(jīng)營的的要求，并并維持對區(qū)區(qū)域發(fā)展的的帶動作用用其它功能的的有效配合合，避免區(qū)區(qū)域發(fā)展動動力的單一一化北京2008奧運場館建建設均預留留其它功能能用地可通過商務務辦公、商商業(yè)娛樂、、居住、會會展、教育育培訓等功功能豐富區(qū)區(qū)域功能設設施，保證證區(qū)域發(fā)展展動力的多多元化其它功能的的有效銜接接，避免出出現(xiàn)開發(fā)時時序上的““青黃不接接”在大型城市市活動結束束后，應延延續(xù)區(qū)域發(fā)發(fā)展熱度，，迅速啟動動其它功能能，維持區(qū)區(qū)域發(fā)展的的動力高起點建設設，有效聚聚集關注度度62對佛山中心心組團新城城區(qū)開發(fā)的的借鑒強化新城區(qū)區(qū)與周邊成成熟區(qū)域尤尤其是核心心功能區(qū)之之間的聯(lián)系系，有效承承接周邊區(qū)域的的輻射和帶帶動省運會結束束后，部分分核心功能能必須進入入實質性開開發(fā)以實現(xiàn)現(xiàn)功能上的的有效銜接接省運會結束束后，“世世紀蓮”體體育場及游游泳館等比比賽場館必必須考慮后后續(xù)利用問問題，繼續(xù)續(xù)保持強大大的吸引點點新城區(qū)建設設必須高標標準、高起起點，聚集集有效的社社會關注，，迅速啟動動區(qū)域開發(fā)發(fā)63策略五：顯顯化無形資資產(chǎn)價值，，經(jīng)營注注意力資源源區(qū)域無形資資產(chǎn)——指指依附于有有形資產(chǎn)之之上的無實實物形態(tài)的的資產(chǎn)，如如開發(fā)權、、使用權、、經(jīng)營權、、冠名權、、廣告權、、品牌、特特色文化等等湖南益陽市市出讓市區(qū)區(qū)路燈、電電線桿上的的廣告使用用權，每年年收入近1000萬萬元長沙市拍賣賣一座立交交橋上下的的廣告權、、冠名權，，被長沙卷卷煙廠一次次性買斷，，市政府和和企業(yè)都獲獲得豐厚的的回報青島市將部部分公共設設施，如道道路、公廁廁、候車亭亭、供水廠廠、公交車車等得使用用權、經(jīng)營營權或冠名名權推向市市場，或賣賣、或租、、或抵押，，不僅提高高了城市公公用設施的的經(jīng)營效率率，而且有有效地盤活活了城市資資產(chǎn)經(jīng)營注意力力資源———將更多的的名牌節(jié)慶慶活動和綜綜合性經(jīng)濟濟文化活動動引入新區(qū)，提提高新區(qū)的的受關注程程度，最終終提升區(qū)域域價值和認知知度64策略六：彈彈性規(guī)劃、、動態(tài)調(diào)整整彈性規(guī)劃———在保證證大的原則則和方向的的前提下，，區(qū)域規(guī)劃劃應根據(jù)區(qū)區(qū)域開發(fā)建設的的實際情況況在用地功功能、強度度等方面允允許一定范圍內(nèi)的彈彈性變化動態(tài)調(diào)整———根據(jù)新新區(qū)經(jīng)營性性用地出讓讓的市場反反應，可對對原出讓計計劃進行動態(tài)調(diào)調(diào)整，以保保證新區(qū)開開發(fā)建設的的順利推進進65案例——廣廣州琶洲會會展中心區(qū)區(qū)用地出讓讓廣州琶洲會會展中心區(qū)區(qū)土地開發(fā)發(fā)過程中，，發(fā)現(xiàn)了土土地利用效效率較低，，可出讓建建筑面積較較少，土地地開發(fā)資金金收支平衡衡壓力等問問題，政府府針對這些些問題對規(guī)規(guī)劃方案作作出了部分分調(diào)整將某5個分分地塊整合合，把綜合合醫(yī)院、行行政辦公、、圖書展覽覽等諸多功功能調(diào)整合合并為國際際學校，提提高了地塊塊的使用效效率某原定為旅旅館業(yè)和商商務辦公功功能的地塊塊因容積率率和建筑限限高無法滿滿足五星級級酒店的基基本建設要要求，就將將地塊劃分分為2塊，，并調(diào)整了了開發(fā)容積積率66策略七：用用地預留、、價值儲備備在新區(qū)開發(fā)發(fā)的初期，，對地塊開開發(fā)條件較較成熟或潛潛在價值較較高的區(qū)域域進行適當當預留，以以待新區(qū)開開發(fā)成熟之之后再行出出讓，從而而實現(xiàn)地塊塊價值利用用的最大化化案例——上上海浦東新新區(qū)金茂大大廈相鄰、、面積相近近的環(huán)球金金融中心所所在地塊，，因土地熟熟化和配套套大環(huán)境的的改觀，在在幾年之后后的出讓價價格是當時時金茂大廈廈的十幾倍倍67對佛山中心心組團新城城區(qū)的借鑒鑒儲備預留在新城區(qū)啟啟動區(qū)開發(fā)發(fā)建設初期期，隨著主主干道骨架架、體育中中心、中央央公園一期期和新聞中中心的陸續(xù)續(xù)使用，大大福路和新新城一路沿沿線及濱河河沿線地塊塊開發(fā)條件件較好或潛潛在價值較較高，建議議對以上區(qū)區(qū)域進行預預留，以實實現(xiàn)價值的的最大化儲備預留儲備預留684、佛山中中心組團新新城區(qū)啟動動區(qū)開發(fā)階階段的劃分分及開發(fā)時時序的設定定69啟動區(qū)開發(fā)發(fā)“三步走走”劃分依據(jù)佛山新城區(qū)區(qū)啟動區(qū)開開發(fā)周期約約10年2006年第十二屆屆省運會的的召開新城區(qū)啟動動區(qū)基礎設設施及公共共服務設施施建設進度度國內(nèi)其它新新區(qū)開發(fā)階階段劃分參參考啟動期成熟期完成期200720042011201470啟動區(qū)開發(fā)發(fā)“三步走走”啟動期依靠政府對對基礎設施施的投入為為該地區(qū)的的開發(fā)建設設提供基本本條件，并并在此基礎礎上重點通通過啟動點點的營造啟啟動區(qū)域開開發(fā)，初步步樹立區(qū)域域形象，培培育區(qū)域土土地價值成熟期在啟動期開開發(fā)建設的的基礎上，，通過政府府的政策性性傾斜和引引導市場資資金進入，，在較易成成熟的區(qū)域域形成大規(guī)規(guī)模開發(fā)的的局面，使使區(qū)域朝著著規(guī)劃的目目標協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展完成期經(jīng)過前七年年的開發(fā)建建設，區(qū)域域認知度和和成熟度已已有極大提提高，這一一時期除了了完成區(qū)域域剩余的開開發(fā)建設之之外，還要要完善前兩兩階段開發(fā)發(fā)建設過程程中的遺留留問題71啟動期———基礎設施施建設基本完成啟啟動區(qū)管線線和主次干干道工程配合省運會會的召開，，完成道路路的基本骨骨架完成東平橋橋建設與舊城區(qū)聯(lián)聯(lián)系的重要要通道打通啟動區(qū)區(qū)西部交通通出口緩解交通壓壓力，強化化與啟動區(qū)區(qū)南部區(qū)域域的聯(lián)系濱江綠化帶帶提升區(qū)域形形象啟動期基礎礎設施建設設圖示72啟動期———配套設施施建設完成體育中中心建設配合省運會會的召開有效啟動區(qū)區(qū)域開發(fā)，，樹立區(qū)域域形象，提提升區(qū)域價價值完成中央公公園一期建建設與體育中心心配合，豐豐富區(qū)域功功能，提升升區(qū)域形象象和認知度度體育中心中央公園73啟動期———功能開發(fā)發(fā)體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABCA：五星級級酒店B：自用型型辦公樓C：商務務寫字樓D：臨時商商業(yè)配套74啟動期———功能開發(fā)發(fā)功能開發(fā)說說明為了規(guī)避““后奧運現(xiàn)現(xiàn)象”，保保持區(qū)域發(fā)發(fā)展動力，，啟動期必必須進行適適量的功能能開發(fā)，且且功能開發(fā)發(fā)復合，保保證啟動期期功能開發(fā)發(fā)的自我平平衡由于于區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)尚尚處處在在起起步步階階段段，，且且佛佛山山純純商商務務辦辦公公市市場場需需求求有有限限，，因因此此啟啟動動期期純純商商務務辦辦公公用用地地出出讓讓不不宜宜過過大大啟動動期期應應通通過過引引入入一一定定量量的的行行政政辦辦公公和和企企業(yè)業(yè)自自用用型型辦辦公公設設施施帶帶動動區(qū)區(qū)域域的的辦辦公公氛氛圍圍，，為為商商務務中中心心區(qū)區(qū)的的大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)建建設設蓄蓄勢勢適度度引引入入““住住宅宅先先導導””策策略略，，在在啟啟動動期期開開發(fā)發(fā)一一定定面面積積住住宅宅（（約約200~300畝畝）），，一一方方面面能能聚聚集集區(qū)區(qū)域域人人氣氣，，提提升升區(qū)區(qū)域域成成熟熟度度，，另另一一方方面面為為完完善善新新區(qū)區(qū)配配套套，，且且降降低低區(qū)區(qū)域域交交通通壓壓力力五星星級級酒酒店店能能自自行行配配套套，，對對其其它它功功能能依依賴賴性性不不大大，，且且能能有有效效提提升升區(qū)區(qū)域域價價值值，，因因此此選選址址商商務務核核心心區(qū)區(qū)，，形形成成動動力力源源，，以以期期帶帶動動商商務務核核心心區(qū)區(qū)的的后后續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展商業(yè)業(yè)配配套套設設施施位位于于酒酒店店、、辦辦公公、、居居住住等等功功能能之之間間，，能能有有效效完完善善區(qū)區(qū)域域功功能能配配套套75成熟熟期期————基基礎礎設設施施及及配配套套設設施施建建設設基礎礎設設施施完成成啟啟動動區(qū)區(qū)所所有有主主次次干干道道建建設設，，為為區(qū)區(qū)域域的的全全面面開開發(fā)發(fā)建建設設提提供供保保障障打通通啟啟動動區(qū)區(qū)東東部部和和南南部部出出口口，，強強化化與與周周邊邊區(qū)區(qū)域域聯(lián)聯(lián)系系，，并并為為區(qū)區(qū)域域功功能能的的集集中中開開發(fā)發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件配套套設設施施引入入圖圖書書中中心心、、科科技技館館等等大大型型公公共共服服務務設設施施，，提提升升區(qū)區(qū)域域形形象象和和認認知知度度完善善居居住住區(qū)區(qū)教教育育、、醫(yī)醫(yī)療療等等配配套套服服務務功功能能76成熟熟期期————功功能能開開發(fā)發(fā)行政政辦辦公公ABC高尚尚住住宅宅高尚尚住住宅宅DA：：標標志志性性商商務務辦辦公公B、、C：：商商務務辦辦公公（（含含自自用用型型辦辦公公））D：：綜綜合合商商業(yè)業(yè)77成熟熟期期————功功能能開開發(fā)發(fā)說明明：：成熟熟期期區(qū)區(qū)域域已已經(jīng)經(jīng)具具備備了了大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)的的條條件件，，按按照照集集約約開開發(fā)發(fā)的的原原則則，，建建議議成成熟熟期期集集中中開開發(fā)發(fā)東東區(qū)區(qū)，，逐逐步步啟啟動動西西區(qū)區(qū)，，為為下下一一階階段段集集中中開開發(fā)發(fā)西西區(qū)區(qū)奠奠定定基基礎礎完成成東東區(qū)區(qū)的的商商務務辦辦公公、、行行政政辦辦公公和和居居住住功功能能開開發(fā)發(fā)，，使使新新城城區(qū)區(qū)啟啟動動區(qū)區(qū)功功能能建建設設全全面面進進入入高高潮潮西區(qū)區(qū)可可采采用用適適度度的的““住住宅宅先先導導””策策略略，，啟啟動動部部分分居居住住功功能能，，聚聚集集人人氣氣，，同同時時開開發(fā)發(fā)部部分分綜綜合合商商業(yè)業(yè)功功能能以以作作配配套套78完成成期期————基基礎礎設設施施及及配配套套設設施施建建設設基礎礎設設施施完成成區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)所所有有市市政政基基礎礎設設施施建建設設配套套設設施施完成成區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)所所有有大大型型公公建建配配套套設設施施的的引引入入和和生生活活配配套套設設施施的的建建設設79完成成期期————功功能能開開發(fā)發(fā)完成成期期將將完完成成西西區(qū)區(qū)商商務務辦辦公公、、綜綜合合商商業(yè)業(yè)及及高高尚尚住住宅宅等等剩剩余余功功能能開開發(fā)發(fā)，，并并完完善善前前兩兩階階段段遺遺留留問問題題，，使使區(qū)區(qū)域域逐逐步步由由““形形態(tài)態(tài)開開發(fā)發(fā)””過過渡渡到到““功功能能開開發(fā)發(fā)””商務務辦辦公公高尚尚住住宅宅綜合合商業(yè)業(yè)80新城城區(qū)區(qū)啟啟動動區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)時時序序動動態(tài)態(tài)示示意意81開發(fā)發(fā)實實施施進進度度安安排排項目住宅用地出讓完成期成熟期啟動期配套設施建設行政辦公建設130910110506070812商務辦公用地出讓市政基礎設施拆遷補償04年度825、、佛佛山山中中心心組組團團新新城城區(qū)區(qū)啟啟動動區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營營性性用用地地出出讓讓方方案案83經(jīng)營營性性用用地地出出讓讓計計劃劃安安排排建建議議84商務務辦辦公公用用地地近近期期出出讓讓分分析析————出出讓讓量量啟動動期期商商務務辦辦公公用用地地出出讓讓量量不不宜宜過過大大開發(fā)發(fā)進進度度的的要要求求啟動動期期主主要要通通過過引引入入一一定定量量的的行行政政辦辦公公和和企企業(yè)業(yè)自自用用型型辦辦公公設設施施帶帶動動區(qū)區(qū)域域的的辦辦公公氛氛圍圍，，為為商商務務中中心心區(qū)區(qū)的的大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)建建設設蓄蓄勢勢市場場吸吸納納量量佛山山市市禪禪城城區(qū)區(qū)1999年年至至今今僅僅有有一一宗宗商商務務辦辦公公用用地地交交易易成成功功，，面面積積約約為為7,000平平方方米米，，且且只只有有一一個個競競投投者者參參與與競競投投，，以以底底價價成成交交，，市市場場反反應應冷冷淡淡佛山山寫寫字字樓樓市市場場自自98、、99年年爆爆發(fā)發(fā)以以來來隨隨后后進進入入低低位位徘徘徊徊期期，，且且租租金金低低一一直直是是佛佛山山寫寫字字樓樓市市場場發(fā)發(fā)展展的的軟軟肋肋。。佛佛山山寫寫字字樓樓平平均均租租金金水水平平僅僅25元元/平平方方米米/月月，，與與廣廣州州、、深深圳圳等等城城市市有有相相當當距距離離，，投投資資回回報報率率低低，，一一定定程程度度上上限限制制了了寫寫字字樓樓市市場場的的投投資資需需求求85商務務辦辦公公用用地地近近期期出出讓讓分分析析————需需求求特特征征佛山山商商務務辦辦公公市市場場整整體體供供應應特特征征：：佛山山商商務務辦辦公公市市場場份份額額小小，，商商務務辦辦公公市市場場供供應應主主要要集集中中在在中中心心城城區(qū)區(qū)?！，F(xiàn)現(xiàn)有有商商務務辦辦公公設設施施主主要要為為百百花花廣廣場場、、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)大大廈廈、、發(fā)發(fā)展展大大廈廈、、東東建建大大廈廈和和永永豐豐大大廈廈等等寫寫字字樓樓，，存存量量約約20萬萬平平方方米米佛山山市市禪禪城城區(qū)區(qū)1999年年至至今今僅僅有有一一宗宗商商務務辦辦公公用用地地交交易易成成功功，，面面積積約約為為