物流產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃分析課件

承順德峰集團閩北物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃二零一四年五月2014年5月2 承順德峰集團二零一四年五月2014年5月22014年5月2014年5月3承載企業(yè)——德峰集團德峰集團總體戰(zhàn)略目標：“閩北物流中心園區(qū)”項目，即1基地、3園區(qū)、5中心、1聯(lián)盟

甩掛運輸試點

物流實驗基地汽車交易區(qū)配套服務區(qū)物流作業(yè)區(qū)倉儲配送中心零擔快運中心商務辦公中心

物流信息交易中心物流、IT土地、資金

配套2014年5月支撐3承載企業(yè)——德峰集團德峰集團總體戰(zhàn)略目標：“閩北物流中心園園區(qū)物流量分析（項目一期投產(chǎn)運營）合計：1000.3萬噸一期：

2016-2017：105.3設計萬噸

5005.3萬噸由2014年5月4園區(qū)物流量分析（項目一期投產(chǎn)運營）合計：1000.3萬噸一期園區(qū)物流量分析（項目二期投產(chǎn)運營）合計：1215.5萬噸30二期：

2018-2019年

7522.51587522.5200270490千噸由地區(qū)生總值關(guān)2014年5月5園區(qū)物流量分析（項目二期投產(chǎn)運營）合計：1215.5萬噸30商業(yè)模式--項目總體思路:“1234”戰(zhàn)略依托產(chǎn)業(yè)集群，對上下游進行延伸滲透，

形成一個以和企業(yè)集群為核心的產(chǎn)業(yè)園。建設1個集群產(chǎn)業(yè)園區(qū)

服務于鋼貿(mào)流通的第三方物流集聚中心

（生產(chǎn)企業(yè)）物流集聚中心

以供應鏈以服務于等行業(yè)的供應鏈

以業(yè)務為核心的再生資源供應鏈

形成2個集聚中心打造3條深加工

服務開展4個延伸服務業(yè)務2014年5月貿(mào)易信息交易

9商業(yè)模式--項目總體思路:“1234”戰(zhàn)略依托商業(yè)模式--輻射空間定位

“內(nèi)圈重點發(fā)展、中圈積極競爭、外圈拓展培育”

內(nèi)圈：

中圈：地區(qū)

外圈：資源2014年5月12商業(yè)模式--輻射空間定位2014年5月12功能定位--服務中心物流公共服務平臺型服務圍繞鋼貿(mào)和電機供應鏈的商品貿(mào)易

服務實現(xiàn)網(wǎng)上選貨、網(wǎng)上交易和網(wǎng)上支

付的電子商務服務物流功能要素平臺型服務

面向倉儲及配送服務依托資源，形成路、公路一

體化的多式聯(lián)運服務主要業(yè)務

與銀行等機構(gòu)合作，

提供經(jīng)融物流監(jiān)管服務

進出口貨物保稅存儲

及出口退稅服務

訂艙、報關(guān)、報檢、保險等

物流中介服務面向廢鋼產(chǎn)品的綠色循環(huán)加工物流

服務（本項目延伸區(qū)域）

面向鋼材生產(chǎn)企業(yè)的加工配送服務（本項目延伸區(qū)域）面向公路貨運的貨物干線運輸服務

（本項目延伸區(qū)域）

2014年1月為企業(yè)發(fā)展提供全方位供應連金融

服務和資金支持服務促進供應鏈集成運作、優(yōu)化配置物

流資源的公共信息服務

企業(yè)總部基地的

辦公場所提供及物業(yè)管理服務

為促進產(chǎn)品銷售、打造優(yōu)勢品牌、

產(chǎn)品影響力的產(chǎn)品展示服務

辦公樓、交易大樓、會議中心等商

務配套服務

提供全面物流解決方案的

物流咨詢服務

13功能定位--服務中心物流公共服務平臺型服務物流功能要素平臺型營運模式--閩北物流中心園區(qū)功能區(qū)初步規(guī)劃容積率層數(shù)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）

39160

19280

功能分區(qū)臨時堆場3PL配送中心堆場1960017200172001F1F1F1F6F196001720017200倉庫A：金融監(jiān)管倉庫倉庫B：金融監(jiān)管倉庫倉庫C：3PL配送中心倉庫0.772100014800423542100088800倉庫D：供應商物流配送中心物流服務商務區(qū)綠化1F1F1F1F0.46

數(shù)據(jù)345106225300139500

0.65

40.42

69021

20.00

34511

10.00

21177211772

24656

7178

12700

13400

11800

11800

11800

26667

13333133334345106

參數(shù)指標總占地面積總建筑面積總用地面積

容積率

建筑密度

綠化面積

綠地率

道路面積

道路比例道路總面積臨時堆場集裝箱堆場倉庫E：金融監(jiān)管倉庫倉庫F：保稅物流配送中心倉庫

供應商物流配送中心倉庫H：3PL配送中心倉庫倉庫I：3PL配送中心倉庫綠化道路總面積總面積單位

M2

M2

M2

%

M2

%

M2

%163800

12700

13400

11800

11800

11800

615002253000.65“一次規(guī)劃、分步實施、滾動投資”一期建設，二期建設一期/二期項目建設期均為個月。總經(jīng)營期年。2014年5月14營運模式--閩北物流中心園區(qū)功能區(qū)初步規(guī)劃容積率層數(shù)占地面積營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2016年度2014年度2015年度工作內(nèi)容1-67-121-67-121-67-12前期規(guī)劃設計及準備項目工程建設設備、信息系統(tǒng)招標、采購

信息系統(tǒng)設計開發(fā)

設備、信息系統(tǒng)安裝調(diào)試驗收

人員培訓

試運營

正式運營2014年5月16營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2016年度2014年度營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2015年度2016年度2017年度工作內(nèi)容1-67-121-67-121-67-12前期規(guī)劃設計及準備項目工程建設設備招標、采購

信息系統(tǒng)拓展

設備、信息系統(tǒng)安裝調(diào)試驗收

人員培訓

試運營

正式運營2014年5月17營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2015年度2016年度營運模式--開發(fā)模式常見園區(qū)開發(fā)模式：

自營

BOT（建設－經(jīng)營－

移交）

土地出讓

出租

BLT（建設－租賃－

移交）

土地出租

專營權(quán)

TOT（轉(zhuǎn)讓－經(jīng)營－

轉(zhuǎn)讓）

土地入股根據(jù)園區(qū)的發(fā)展目標及定位，結(jié)合德峰集團自身的經(jīng)驗、戰(zhàn)略考量以及財務能力，對園區(qū)的開發(fā)可以選擇自營、合作和出租相結(jié)合的模式。2014年5月18營運模式--開發(fā)模式常見園區(qū)開發(fā)模式： 自營 出租組織管理體系的構(gòu)建

德峰集團閩北物流中心園區(qū)管委會福建德峰汽車物流有限公司園區(qū)領(lǐng)導層園區(qū)管理層投資開發(fā)層戰(zhàn)略合作機構(gòu)合作經(jīng)營自營項目項目項目項目建設運營層…………2014年5月19組織管理體系的構(gòu)建 德峰集團福建德峰汽車物流有限公司園區(qū)領(lǐng)導營運模式--網(wǎng)絡建設物流基礎(chǔ)設施網(wǎng)絡CDC—RDC—FDC

物流組織網(wǎng)絡——以服務“客戶網(wǎng)絡（供應鏈上各節(jié)點組織包括供應商、制造商、分銷商等）”為中心邢臺威海訂單合同無錫訂單合同訂單鋼廠電機廠分銷商合同

上海福安廣州

物流信息網(wǎng)絡2014年5月20營運模式--網(wǎng)絡建設物流基礎(chǔ)設施網(wǎng)絡 物流組織網(wǎng)絡——為中心盈利模式--項目建設投資估算

總投資61050.6012700.60

3081.33

8997.28

4291.49

4525.5794646.88

182.84

一期投資40508.20

7674.90

1795.00

5609.10

2779.36

2865.6061232.16

192.76

二期投資20542.40

5025.70

1286.33

3388.19

1512.13

1659.9633414.71

167.07

（萬元）

工程費用

設備及安裝

附屬工程

其他費用

不可預見費

建設期利息

合計投資強度（萬元/畝）此次項目投資額度較大，可通過多種方式籌措資金——自籌資金和銀行貸款總體投資結(jié)構(gòu)(萬元)投資額其中:自有資金其中:長期貸款期初經(jīng)營流動資金94646.8824646.8870000.00500.00+500.00上海司頓物流工程管理咨詢有限公司

上海大學現(xiàn)代物流研究中心2014年1月21盈利模式--項目建設投資估算 總投資 一期投資 二期投資盈利模式--營運財務測算本項目財務評價的計算期為20年。

1.經(jīng)營場地租賃收入：一期萬元，二期萬元2.碼頭作業(yè)收入：一期7310.43萬元，二期

6870.97收入總業(yè)務成本：297160.86萬元其中：經(jīng)營費用174778.70萬元3.裝卸費用總收入：618460.05萬元成本測算收入測算（20年計）（20年計）4.代理業(yè)務收入：一期35091.33萬元，二

期32981.85萬元

5.其他收入：一期156671.50萬元，二期

74100.64萬元

總收入：1169943.70萬元營業(yè)稅金及1.營業(yè)稅：58497.18萬元

2.城市維護建設稅：4094.80萬元

附加（20年計）3.教育費附加：1754.92萬元

所得稅

202108.98萬元（20年計）加上房產(chǎn)稅和土地稅，20年共可上繳稅金267653.60萬元，每年平均上繳稅金13382.68萬元。2014年5月22盈利模式--營運財務測算本項目財務評價的計算期為20年。二期盈利模式—財務經(jīng)濟評價指標所得稅前所得稅后

19.18%158600.78

7.68

25.35%252319.20

6.4042.71%46.11%44.55%32.03%20.55%

財務內(nèi)部收益率(%)

財務凈現(xiàn)值ic=8.0%

投資回收期(年)

投資利潤率

投資利稅率

總投資收益率

項目資本金凈利潤率

盈虧平衡點BEP2014年5月23盈利模式—財務經(jīng)濟評價指標所得稅前所得稅后 19.18% 2社會效益--社會效益評價本項目運營后，平均每年將產(chǎn)生1.3億元地方稅收，對福安寧

德地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展有著不可忽

視的推動和促進作用。

促進經(jīng)濟增加當?shù)囟?/p>

收通過本項目高定位、高起點的投入建設，全面提升福安市電機產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，推進千億產(chǎn)業(yè)集

社會效益

促進就業(yè)、提

高素質(zhì)

本項目建成后，將另外帶動上萬

個就業(yè)崗位。大大增加了福安乃

至寧德地區(qū)的就業(yè)機會，同時通

過在崗培訓活動，從各個方面提

高這些人員的素質(zhì)。2014年5月

群的發(fā)展，提高現(xiàn)代物流、金

融等服務業(yè)的服務水品。提高電機產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)發(fā)

展水平

24社會效益--社會效益評價本項目運營后，平均每年將產(chǎn)生1.3億

謝謝！2014年5月25謝謝！2014年5月25

承順德峰集團閩北物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃二零一四年五月2014年5月2 承順德峰集團二零一四年五月2014年5月22014年5月2014年5月3承載企業(yè)——德峰集團德峰集團總體戰(zhàn)略目標：“閩北物流中心園區(qū)”項目，即1基地、3園區(qū)、5中心、1聯(lián)盟

甩掛運輸試點

物流實驗基地汽車交易區(qū)配套服務區(qū)物流作業(yè)區(qū)倉儲配送中心零擔快運中心商務辦公中心

物流信息交易中心物流、IT土地、資金

配套2014年5月支撐3承載企業(yè)——德峰集團德峰集團總體戰(zhàn)略目標：“閩北物流中心園園區(qū)物流量分析（項目一期投產(chǎn)運營）合計：1000.3萬噸一期：

2016-2017：105.3設計萬噸

5005.3萬噸由2014年5月4園區(qū)物流量分析（項目一期投產(chǎn)運營）合計：1000.3萬噸一期園區(qū)物流量分析（項目二期投產(chǎn)運營）合計：1215.5萬噸30二期：

2018-2019年

7522.51587522.5200270490千噸由地區(qū)生總值關(guān)2014年5月5園區(qū)物流量分析（項目二期投產(chǎn)運營）合計：1215.5萬噸30商業(yè)模式--項目總體思路:“1234”戰(zhàn)略依托產(chǎn)業(yè)集群，對上下游進行延伸滲透，

形成一個以和企業(yè)集群為核心的產(chǎn)業(yè)園。建設1個集群產(chǎn)業(yè)園區(qū)

服務于鋼貿(mào)流通的第三方物流集聚中心

（生產(chǎn)企業(yè)）物流集聚中心

以供應鏈以服務于等行業(yè)的供應鏈

以業(yè)務為核心的再生資源供應鏈

形成2個集聚中心打造3條深加工

服務開展4個延伸服務業(yè)務2014年5月貿(mào)易信息交易

9商業(yè)模式--項目總體思路:“1234”戰(zhàn)略依托商業(yè)模式--輻射空間定位

“內(nèi)圈重點發(fā)展、中圈積極競爭、外圈拓展培育”

內(nèi)圈：

中圈：地區(qū)

外圈：資源2014年5月12商業(yè)模式--輻射空間定位2014年5月12功能定位--服務中心物流公共服務平臺型服務圍繞鋼貿(mào)和電機供應鏈的商品貿(mào)易

服務實現(xiàn)網(wǎng)上選貨、網(wǎng)上交易和網(wǎng)上支

付的電子商務服務物流功能要素平臺型服務

面向倉儲及配送服務依托資源，形成路、公路一

體化的多式聯(lián)運服務主要業(yè)務

與銀行等機構(gòu)合作，

提供經(jīng)融物流監(jiān)管服務

進出口貨物保稅存儲

及出口退稅服務

訂艙、報關(guān)、報檢、保險等

物流中介服務面向廢鋼產(chǎn)品的綠色循環(huán)加工物流

服務（本項目延伸區(qū)域）

面向鋼材生產(chǎn)企業(yè)的加工配送服務（本項目延伸區(qū)域）面向公路貨運的貨物干線運輸服務

（本項目延伸區(qū)域）

2014年1月為企業(yè)發(fā)展提供全方位供應連金融

服務和資金支持服務促進供應鏈集成運作、優(yōu)化配置物

流資源的公共信息服務

企業(yè)總部基地的

辦公場所提供及物業(yè)管理服務

為促進產(chǎn)品銷售、打造優(yōu)勢品牌、

產(chǎn)品影響力的產(chǎn)品展示服務

辦公樓、交易大樓、會議中心等商

務配套服務

提供全面物流解決方案的

物流咨詢服務

13功能定位--服務中心物流公共服務平臺型服務物流功能要素平臺型營運模式--閩北物流中心園區(qū)功能區(qū)初步規(guī)劃容積率層數(shù)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）

39160

19280

功能分區(qū)臨時堆場3PL配送中心堆場1960017200172001F1F1F1F6F196001720017200倉庫A：金融監(jiān)管倉庫倉庫B：金融監(jiān)管倉庫倉庫C：3PL配送中心倉庫0.772100014800423542100088800倉庫D：供應商物流配送中心物流服務商務區(qū)綠化1F1F1F1F0.46

數(shù)據(jù)345106225300139500

0.65

40.42

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20.00

34511

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13400

11800

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參數(shù)指標總占地面積總建筑面積總用地面積

容積率

建筑密度

綠化面積

綠地率

道路面積

道路比例道路總面積臨時堆場集裝箱堆場倉庫E：金融監(jiān)管倉庫倉庫F：保稅物流配送中心倉庫

供應商物流配送中心倉庫H：3PL配送中心倉庫倉庫I：3PL配送中心倉庫綠化道路總面積總面積單位

M2

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%

M2

%

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12700

13400

11800

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615002253000.65“一次規(guī)劃、分步實施、滾動投資”一期建設，二期建設一期/二期項目建設期均為個月?？偨?jīng)營期年。2014年5月14營運模式--閩北物流中心園區(qū)功能區(qū)初步規(guī)劃容積率層數(shù)占地面積營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2016年度2014年度2015年度工作內(nèi)容1-67-121-67-121-67-12前期規(guī)劃設計及準備項目工程建設設備、信息系統(tǒng)招標、采購

信息系統(tǒng)設計開發(fā)

設備、信息系統(tǒng)安裝調(diào)試驗收

人員培訓

試運營

正式運營2014年5月16營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2016年度2014年度營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2015年度2016年度2017年度工作內(nèi)容1-67-121-67-121-67-12前期規(guī)劃設計及準備項目工程建設設備招標、采購

信息系統(tǒng)拓展

設備、信息系統(tǒng)安裝調(diào)試驗收

人員培訓

試運營

正式運營2014年5月17營運模式--閩北物流中心園區(qū)項目進程2015年度2016年度營運模式--開發(fā)模式常見園區(qū)開發(fā)模式：

自營

BOT（建設－經(jīng)營－

移交）

土地出讓

出租

BLT（建設－租賃－

移交）

土地出租

專營權(quán)

TOT（轉(zhuǎn)讓－經(jīng)營－

轉(zhuǎn)讓）

土地入股根據(jù)園區(qū)的發(fā)展目標及定位，結(jié)合德峰集團自身的經(jīng)驗、戰(zhàn)略考量以及財務能力，對園區(qū)的開發(fā)可以選擇自營、合作和出租相結(jié)合的模式。2014年5月18營運模式--開發(fā)模式常見園區(qū)開發(fā)模式： 自營 出租組織管理體系的構(gòu)建

德峰集團閩北物流中心園區(qū)管委會福建德峰汽車物流有限公司園區(qū)領(lǐng)導層園區(qū)管理層投資開發(fā)層戰(zhàn)略合作機構(gòu)合作經(jīng)營自營項目項目項目項目建設運營層…………2014年5月19組織管理體系的構(gòu)建 德峰集團福建德峰汽車物流有限公司園區(qū)領(lǐng)導營運模式--網(wǎng)絡建設物流基礎(chǔ)設施網(wǎng)絡CDC—RDC—FDC

物流組織網(wǎng)絡——以服務“客戶網(wǎng)絡（供應鏈上各節(jié)點組織包括供應商、制造商、分銷商等）”為中心邢臺威海訂單合同無錫訂單合同訂單鋼廠電機廠分銷商合同

上海福安廣州

物流信息網(wǎng)絡2014年5月20營運模式--網(wǎng)絡建設物流基礎(chǔ)設施網(wǎng)絡 物流組織網(wǎng)絡——為中心盈利模式--項目建設投資估算

總投資61050.6012700.60

3081.33

8997.28

4291.49

4525.5794646.88

182.84

一期投資40508.20

7674.90

1795.00

5609.10

2779.36

2865.6061232.16

192.76

二期投資20542.40

5025.70

1286.33

3388.19

1512.13

1659.9633414.71

167.07

（萬元）

工程費用

設備及安裝

附屬工程

其他費用

不可預見費

建設期利息

合計投資強度（萬元/畝）此次項目投資額度較大，可通過多種方式籌措資金——自籌資金和銀行貸款總體投資結(jié)構(gòu)(萬元)投資額其中:自有資金其中:長期貸款期初經(jīng)營流動資金94646.8824646.8870000.00500.00+500.00上海司頓物流工程管理咨詢有限公司

上海大學現(xiàn)代物流研究中心2014年1月21盈利模式--項目建設投資估算 總投資 一期投資 二期投資盈利模式--營運財務測算本項目財務評價的計算期為20年。

1.經(jīng)營場地租賃收入：一期萬元，二期萬元2.碼頭作業(yè)收入：一期7310.43萬元，二期

6870.97收入總業(yè)務成本：297160.86萬元其中：經(jīng)營費用174778.70萬元3.裝卸費用總收入：618460.05萬元成本測算收入測算（20年計）（20年計）4.代理業(yè)務收入：