房產(chǎn)稅稅收政策解析課件

房產(chǎn)稅政策培訓(xùn)房產(chǎn)稅政策培訓(xùn)11房產(chǎn)稅政策及注意點(diǎn)1房產(chǎn)稅政策及注意點(diǎn)2政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1-6房產(chǎn)稅的征收管理1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-5納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1-6房產(chǎn)31-1房產(chǎn)的解釋

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。

（1987）財(cái)稅地字第3號(hào)第一條1-1房產(chǎn)的解釋4

房產(chǎn)稅的納稅人

1.無房產(chǎn)證的問題

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-25

房產(chǎn)稅的納稅人

2.無租使用其他單位房產(chǎn)的問題

納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)第一條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-26

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

——按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅

對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征

所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額（上海市規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除20%）。房產(chǎn)原值是指納稅人應(yīng)根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。（財(cái)稅[2008]152號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-37

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1.對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)第三條）

1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-38

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征2.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。

（〔1987〕財(cái)稅地字第3號(hào)第二條）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-39

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征3.納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。4.更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-310

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征

5.自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅[2005]181號(hào)）上海市規(guī)定地下建筑為自用的工業(yè)用房按原價(jià)的50%、商業(yè)用房按原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（滬地稅地[2006]19號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-311

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

從租計(jì)征房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-312

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征1.關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)第二條）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征1-313

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征2.自2009年起，外商投資企業(yè)出租房產(chǎn)適用房產(chǎn)稅政策，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。上海市規(guī)定，對(duì)本市外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織出租房屋，暫可依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。（滬地稅財(cái)行〔2009〕15號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征1-314

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。（1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368號(hào)）（2）對(duì)融資租賃房屋的情況——融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-315

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.地上建筑物從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅：全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-20%)×1.2%；從租計(jì)征房產(chǎn)稅：全年應(yīng)納稅額＝租金收入×12%。1-4房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算1-416

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算

2.地下建筑物（1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－20%）×1.2%。（2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－20%）×1.2%。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。1-4房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算1-417

房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間

1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。（2）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。（3）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。1-5房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間1-18

房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間

2.納稅義務(wù)截止時(shí)間納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。（財(cái)稅[2008]152號(hào)）1-5房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間1-19

房產(chǎn)稅的征收管理1.征收機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記的納稅人由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，其他納稅人由房產(chǎn)所在區(qū)縣的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。2.申報(bào)期限企業(yè)納稅人上半年在5月20日前辦理納稅申報(bào)；下半年在11月20日前辦理納稅申報(bào)。1-6房產(chǎn)稅的征收管理1-620房產(chǎn)稅政策培訓(xùn)房產(chǎn)稅政策培訓(xùn)211房產(chǎn)稅政策及注意點(diǎn)1房產(chǎn)稅政策及注意點(diǎn)22政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1-6房產(chǎn)稅的征收管理1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-5納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間和截止時(shí)間政策解釋1-1房產(chǎn)的解釋1-4房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算1-6房產(chǎn)231-1房產(chǎn)的解釋

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。

（1987）財(cái)稅地字第3號(hào)第一條1-1房產(chǎn)的解釋24

房產(chǎn)稅的納稅人

1.無房產(chǎn)證的問題

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-225

房產(chǎn)稅的納稅人

2.無租使用其他單位房產(chǎn)的問題

納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)第一條）1-2房產(chǎn)稅的納稅人1-226

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

——按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅

對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征

所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額（上海市規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除20%）。房產(chǎn)原值是指納稅人應(yīng)根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。（財(cái)稅[2008]152號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-327

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1.對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)第三條）

1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-328

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征2.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。

（〔1987〕財(cái)稅地字第3號(hào)第二條）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-329

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征3.納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。4.更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-330

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征

5.自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。（財(cái)稅[2005]181號(hào)）上海市規(guī)定地下建筑為自用的工業(yè)用房按原價(jià)的50%、商業(yè)用房按原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（滬地稅地[2006]19號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從價(jià)計(jì)征1-331

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

從租計(jì)征房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-332

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征1.關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)第二條）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征1-333

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征2.自2009年起，外商投資企業(yè)出租房產(chǎn)適用房產(chǎn)稅政策，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。上海市規(guī)定，對(duì)本市外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織出租房屋，暫可依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。（滬地稅財(cái)行〔2009〕15號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)——從租計(jì)征1-334

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。（1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368號(hào)）（2）對(duì)融資租賃房屋的情況——融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）1-3房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)1-335

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.地上建筑物從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅：全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-20%)×1.2%；從租計(jì)征房產(chǎn)稅：全年應(yīng)納稅額＝租金收入×12%。1-4房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算1-436

房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算

2.地下建筑物（1）