2023年置業(yè)公司商品房買賣合同糾紛案

置業(yè)商品房買賣合同糾紛案李瑩案情簡介】原告：王春梅被告：重慶永川區(qū)華創(chuàng)新天地置業(yè)(以下簡稱華創(chuàng)置業(yè))第三人：重慶華創(chuàng)物業(yè)理(以下簡稱華創(chuàng)物)2005年12月15日原告與華創(chuàng)置業(yè)簽訂?重慶商品房買賣合同?約定購置其開發(fā)的永川區(qū)人民西路8附17幢層8-17(B1-66)門面的相關事宜包括原告2005年12月15日付款232888元其余房款交房時交付華創(chuàng)置業(yè)需于2006年9月30日前交付使用超90天后需繳納自到日起到實際交付日止的違約金;180日內完畢房地產權證否那么需按王春梅已繳納的錢款的萬分之二支付違約金。合同簽訂后原告依約支付232888元。當天原告又與第三人簽訂?委托經營理協(xié)議?約定原告將所購門面委托華創(chuàng)物理2006年12月31日至2021年12月30日止原告每月獲得收益金1725元。2006年10月1日華創(chuàng)置業(yè)將涉訟門面交付給華創(chuàng)物并簽訂了商鋪交接書。原告訴稱其按照與被告簽訂購房合同內容履行了付款義務但被告卻不按約向原告交房及屢次催促未果后遂起訴要求被告交付違約金共計101160.32元。被告辯稱原告與其簽訂購房合同的同時又與華創(chuàng)物簽訂委托經營理協(xié)議其按照該約定于2006年10月1日將涉訟門面交付給華創(chuàng)物不存在逾交房。違約金應從實際交房日算且約定的違約金高于實際損失要求降低按商業(yè)銀行同貸款利率算。交房違約金和違約金只能算一項不能同時主張。第三人述稱：與原告簽訂的委托經營理協(xié)議2006年10月1日華創(chuàng)置業(yè)交付原告所購房屋給華創(chuàng)物統(tǒng)一理故交房未違約。之后我方了原告等業(yè)主前來領取收益金局部業(yè)主未領取。休庭后只要原告愿意也可到我方領取收益金。裁判要點】認為本案原告按約支付了購房款華創(chuàng)置業(yè)理應按合同約定交房時間2006年9月30日前將經過開工驗收備案登記的商品房交付原告使用華創(chuàng)置業(yè)將原告所購門面交與華創(chuàng)物不應當視為華創(chuàng)置業(yè)向原告交房;雙方所簽商品房買賣合同約定的逾交房違約金每日萬分之五過高;原告所主張的逾違約金不應當主張。據此根據?合同法?第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第一條、第十六條之規(guī)定判決如下：一、由重慶永川區(qū)華創(chuàng)新天地置業(yè)于本判決生效后立即支付王春梅逾交房違約金47294.58元(從2006年10月1日起以購房款233888元為本金按每日萬分之三計算至2021年8月5日止);二、駁回王春梅的其他訴訟懇求。爭議焦點】一、華創(chuàng)置業(yè)將原告所購門面交與華創(chuàng)物是否應當視為華創(chuàng)置業(yè)向原告交房?二、雙方所簽商品房買賣合同約定的逾交房違約金每日萬分之五是否過高?三、原告所主張的逾違約金是否應當主張?法理評析】本案系在商品房買賣合同的履行過程中因為交房對象和違約金等事項出現爭議而引發(fā)的糾紛在分析該案件需要圍繞該案的三個焦點來梳理線索：首先“華創(chuàng)置業(yè)將原告所購門面交與華創(chuàng)物是否應當視為華創(chuàng)置業(yè)向原告交房〞的斷定此處涉及到合同的相對性和約束力方面的內容。根據傳統(tǒng)的合同相對性理所謂合同的相對性是指合同僅于締約人之間發(fā)生效力對合同外第三人不發(fā)生效力;合同締約人不得以合同約定涉及第三人利益的事項任何一方締約人不與第三人發(fā)生權利義務關系否那么合同無效。雖然如今合同相對性有了很大打破但在無法定情形時雙方當事人按照合用約定內容由一方向另一方行使權利并履行義務的要求仍然是未變的。未經對方當事人容許不得向第三人履行義務和行使權利這是合同相對性的要求。由于購房合同系原被告所簽故被告需按約向原告交房而非第三人華創(chuàng)物。同時被告于約定交房時間尚無開工驗收備案登記證說明該房屋尚未獲得可以交付使用的完全保障尚不滿足交付使用的條件被告將門面交付給華創(chuàng)物的行為是無法律和根據的。其次“雙方所簽商品房買賣合同約定的逾交房違約金每日萬分之五是否過高〞的斷定此處涉及違約金的相關法律規(guī)定。違約金一般由合同當事人雙方合意約定但是在商品房買賣合同的履行過程中雙方因此發(fā)生糾紛訴至一方當事人以約定的違約金過高為由懇求減少的應當以違約金超過造成的損失30為適當減少。原告因為被告未按時交房所帶來的損失在于其可從第三人處獲得的收益金每月1725元。而按照原被告的約定被告一個月應當支付原告逾交房違約金3508.32元(233888元×每日萬分之五×30日)遠高于原告的損失故予以適當減少按照原告已交付的購房款的萬分之三計算每月的逾交房違約金是適宜的。最后“原告所主張的逾違約金是否應當主張〞的斷定此處涉及逾違約金約定的可行性的問題。原被告對于逾違約金的約定是以房屋已經交付使用為前提被告對于事宜予以無故拖延方需交納違約金。如今本案的特殊性在于直至審理間該房屋是否已獲得開工驗收備案登記證尚不明確而該登記證是房屋產權證的前提被告也未將該門面交付給原告使用也就是該違約金成立的前提尚不存在也就不存在執(zhí)行的問題。同時違約金不能重復計算前述分析已經肯定了原告獲得逾交房違約金的權利假設再次肯定逾違約金必然導致重復計算對被告來說是不公平的因此對此予以否認是正確的。法律風險提示及防范】商品房的買賣已經成為當今經濟的熱點問題炒房熱以及房價的跌漲已經成為大家關注的焦點但是在宏大的房屋銷售額后商品房買賣合同的簽訂以及履行中存在的問題也日益凸顯需要引起重視。在簽訂商品房買賣合同的過程中雙方當事人需要對購房過程中涉及的房款的數額、房屋的位置、面積以及交付時間房產證的主體和時間、費用等相關事項均做詳細的規(guī)定同時可以按照雙方的意思表示來約定違約金或者定金事宜但是需要合理適當。開發(fā)商在交付房屋時必須保證已經獲得開工驗收備案登記證并保證房屋的質量到達相關嚴格按照合同約定向相對方履行義務防止類似于本案的向第三人交付而承擔違約金的情形發(fā)生給自己帶來不必要的損失。法條鏈接】1.?合同法?第44條?依法成立的合同自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當批準、登記等手續(xù)生效的按照其規(guī)定。07條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。14條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算。約定的違約金低于造成的損失的當事人可以懇求人民或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的當事人可以懇求人民或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的違約方支付違約金后還應當履行債務。2.?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?條本解釋所稱的商品房買賣合同是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已開工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人買受人支付價款的合同。6條當事人以約定的違約金過高為由懇求減少的應當以違約金超過造成的損失30為適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的應當以違約造成的損失確定違約金數額。3.?民事訴訟法?第229條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的間履行給付金錢義務的應當加倍支付遲延履行間的債務利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的間履行其他義務的應當支付遲延履行金。內容總結

〔1〕置業(yè)商品房買賣合同糾紛案

李瑩

案情簡介】

原告：王春梅

被告：重慶永川區(qū)華創(chuàng)新天地置業(yè)(以下簡稱華創(chuàng)置業(yè))

第三人：重慶華創(chuàng)物業(yè)理(以下簡稱華創(chuàng)物)

2005年12月15日原告與華創(chuàng)置業(yè)簽訂

〔2〕第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條

〔3〕當事人就遲延履行約定違約金的違約方支付違約金后還應當履行債務

〔4〕被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的間履行其他義務的應當支付遲延履行