萬科地產新項目前置工作制度及作業(yè)指引

萬科地產新項目前置工作制度及作業(yè)指引_物業(yè)經理人1、目的

為落實集團及區(qū)域提高工程運營效率的戰(zhàn)略要求,保證前置工作質量,掌握投資風險,特制定本制度

2、范圍及流程

2.1本制度適用于上海區(qū)域內全部新工程前置工作(包括總部決策、區(qū)域決策工程)

2.1上海區(qū)域新工程前置工作流程請見萬科上海區(qū)域新工程前置工作流程圖

3.解釋

3.1前置工作:指工程通過決策之前,應完成的工程開發(fā)流程。其目的為加快工程運營效率,到達獵取土地后進入實質開發(fā)操作的效果。前置工作詳細包括:土地屬性分析,客戶定位,產品建議書,規(guī)劃方案設計、本錢掌握、經濟測算等工作。

3.2集團總部:指萬科企業(yè)股份有限公司

3.2區(qū)域:上海區(qū)域本部

3.4成員公司:指上海區(qū)域內全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。

3.5本文所致專業(yè)部門包括:區(qū)域企劃部、設計工程部、營銷治理部、綜合治理部、各成員公司工程進展部、市場營銷部、設計部、工程治理部、本錢治理部、財務治理部等。

4、責任分工

4.1成員公司總經理

在當地工程信息獵取后,負責決策是否跟進并綻開前置工作。并確認工程的戰(zhàn)略要求,如:戰(zhàn)略意義、工程定位、客戶和產品方向,(來自:.)并負責確定和批準前置工作規(guī)劃。

負責組織、監(jiān)視相關人員完成新工程前置工作,偏置工程立項及決策報告,并最終審核簽署,對其真實性及可行性負責。

結合公司實際現金運營狀況,審核新工程融資方案和現金流猜測表,并對新工程經營規(guī)劃負責。

假如新工程獵取后,工程經營規(guī)劃、規(guī)劃方案等發(fā)生調整變化,則負責審核調整的可行性,并對調整后的經營規(guī)劃、規(guī)劃方案負責。同時負責獵取集團,區(qū)域相關部門同意。

4.2成員公司工程進展部

負責新工程前置工作的總體治理和協調

負責土地屬性收集和分析

負責工程進展相關文件的匯總、編寫及報送,包括:七對眼睛表單、立項及可研報告等

負責發(fā)起新工程立項會、前置工作聽證會、決策會的申請

負責工程獵取工作

4.3成員公司市場營銷部

負責完成新工程的市場、客戶、產品定位分析工作

負責完成產品建議書

負責審核設計方案是否滿意客戶需求(產品建議深化)

負責確定工程銷售規(guī)劃及定價策略。

4.4成員公司設計部

負責新工程設計用地分析

負責確定工程系列歸屬,依據客戶需求確定是否采納成熟或標準化產品(假如采納創(chuàng)新產品,則需報集團確認),并確定單一產品方案。

負責完成用地強排,概念設計直至具體規(guī)劃方案的前置設計工作。

4.5成員公司財務治理部

負責完成新工程的經濟測算

負責完成新工程的運營規(guī)劃排定

4.6成員公司工程治理部

負責確定工程開發(fā)規(guī)劃,并對其實現負責;

4.7成員公司本錢治理部

負責單一產品本錢測算

負責確定新工程目標本錢,并負責在前置工作中對各環(huán)節(jié)進展本錢掌握和治理,對最終工程目標本錢實現和本錢掌握負責。

4.8該工程總經理

負責在工程獵取后,正式規(guī)劃報建前10天內組織工程產品決策會,確定規(guī)劃方案并對目標本錢及經營規(guī)劃進展檢討,形成產品決策會(假如工程經營規(guī)劃發(fā)生變化,在公司總經理決策后需報區(qū)域或集團同意)

備注

當進展區(qū)域新城市工程進展工作時,由區(qū)域治理層負責決策是否跟進并綻開前置工作。

當進展區(qū)域新城市工程進展工作時,上述成員公司專業(yè)部門職能由區(qū)域本部相對應的專業(yè)部門擔當。

5、新工程前置工作流程和要求

5.1前置工作流程

5.1.1前置工作標準周期及形式

新工程前作工作周期:決策會前周期為68天,決策會后工作周期為30天。詳細各分項工作時間要求詳見萬科上海區(qū)域新工程前置工作流程圖

新工程前置工作總負責人為所在成員公司總經理?？偁款^和責任部門為成員公司工程進展部。各工程進展部必需擔當其治理、協調相關專業(yè)部門提高質量完成前置工作的職責,并對前置工作的規(guī)劃治理負責。相關專業(yè)部門對各專業(yè)內的前置工作成果負責,并協作工程進展部的前置規(guī)劃治理工作。

5.2新工程前期討論階段

5.2.1在工程進展部召集前期啟動務虛會后,公司總經理負責召集治理層決策是否開展前置工作、并確認工程目標,包括:戰(zhàn)略類型。初步盈利目標,定位討論方向,前置工作規(guī)劃等。

5.2.2成員公司工程進展部

負責在獵取工程信息后向區(qū)域治理層、所在公司治理層、區(qū)域企劃部、區(qū)域及所在公司前置工作小組進展通報,提交意向信息通報表,詳細報送方法詳見上海區(qū)域新工程進展制度實施細則。

負責安排區(qū)域決策委員會現場看地:成員公司工程進展部提前5天向區(qū)域企劃部提交看地安排并負責組織工作,詳細看地時間由區(qū)域本部企劃部協調確認;

負責在意向信息通報表發(fā)送后5日內,完成工程土地屬性分析,包括但不限于土地的區(qū)位、四至、規(guī)劃指標、配套狀況、(來自:.)宗地現狀及拆遷交地規(guī)劃等內容,供前置啟動務虛會,并監(jiān)視確認工程目標

負責在前置啟動務虛會完畢后一個工作日內,依據會議決議確定新工程的前置工作規(guī)劃,并報送區(qū)域本部企劃部備案。區(qū)域本部企劃部將依據該規(guī)劃安排立項會,前置聽證、決策會等工程決策流程,并依據該規(guī)劃對各工程前置工作進展評估和監(jiān)視。原則上區(qū)域全部工程前置工作規(guī)劃都應根據工作流程圖中確定的標準流程和工期執(zhí)行。如有不全都之處,應在報企劃部的同時進展說明。經區(qū)域確認后可執(zhí)行。

5.2.3成員公司市場營銷部

在收到工程意向信息通報表后,于5日內完成工程初步市場分析,供前置啟動務虛會使用

在工程進展部提交土地屬性分析后,負責完成工程市場、客戶、產品定位分析,討論內容包括:片區(qū)市場討論與分析,競爭工程討論、工程客戶定位,單一產品價格定位、產品組合方案及對應銷售規(guī)劃等,詳細內容要求詳見萬科上海區(qū)域工程前置營銷工作指引。

負責在設計部供應單一產品方案、本錢部供應單一產品成分測算結果之后,牽頭財務治理部進展多產品方案收益測算,并完成工程產品建議書。確定:目標客戶、產品類型及組合、定價策略、產品建議及要求等內容。

工程產品建議書須經所在公司總經理確認后提交設計部,設計部按此進展產品強排方案設計。

5.2.4成員公司設計部

在工程進展中部完成工程土地屬性分析后,負責完成設計用地分析,包括:規(guī)劃條件、市政條件、交通組織、功能排布,用地價值分析、首期范圍、流線安排,詳細內容要求詳見萬科上海區(qū)域工程前置設計工作指引。

在市場營銷部完成工程產品初步定位后,負責確定單一產品方案,須明確是否采納成熟產品。

完成產品強排方案,詳細內容及要求詳見設計工作指引

5.2.5成員公司本錢治理部

在設計部確定單一產品方案后,負責完成單一產品本錢測算,為收益測算和產品建議書確定供應支持。

負責依據產品建議及定位擬定工程本錢掌握目標,指導產品強排設計工作。

5.2.6成員公司財務部

在本錢部完成單一產品測算后,完成單一產品和多種產品組合方案收益測算,為營銷系統確定產品建議書供應支持。

5.3新工程立項及決策審批階段

5.3.1成員公司工程進展部

在產品建議書和用地強排方案完成后,負責完成立項報告編制,并申請召開立項會,詳細編制方法詳見立項會編制指引,會議發(fā)起方法詳見上海區(qū)域新工程進展制度實施細則。

負責匯總完成七對眼睛表單

在工程規(guī)劃方案初稿、銷售規(guī)劃初稿、開發(fā)規(guī)劃初稿、經濟測算初稿完成之后,負責完成前置工作聽證會審議內容填寫,并申請召開前置工作聽證會。詳細填寫方法詳見區(qū)域前置聽證會審議內容。

負責依據確定的產品方案,銷售計劃,定價策略,開發(fā)規(guī)劃、測算結果等完成可研決策報告編制,編制方法詳見工程可性性討論報告編制指引,并申請召開決策會。

5.3.2成員公司市場營銷部

負責審核工程規(guī)劃方案是否滿意目標客戶需求(產品建議深化)

負責確定工程銷售規(guī)劃及銷售策略

負責依據前置工作聽證會結果修改和確定工程銷售規(guī)劃及銷售策略

5.3.3成員公司設計部

負責完成設計任務書,并將目標襯布落實到設計任務書中,保證掌握效果。詳細內容及要求詳見萬科上海區(qū)域工程前置設計工作指引。

負責完成概念設計方案,詳細標準及內容要求詳見科上海區(qū)域工程前置設計工作指引

5.3.4成員公司本錢治理部

負責制定工程目標本錢,并作為設計條件落實到規(guī)劃方案設計任務書中

負責審核工程規(guī)劃方案是否滿意本錢掌握要求

負責依據前置工作聽證會結果修訂目標本錢

5.3.5成員公司工程治理部

負責依據銷售規(guī)劃、交地規(guī)劃等制定工程開發(fā)規(guī)劃初稿

負責依據前置工作聽證會結果修訂工程開發(fā)規(guī)劃

5.3.6成員公司財務治理部

負責完成經濟測算初稿,供前置聽證會審核核用,詳細測算內容詳見,可行