商業(yè)地產應該有三畏

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隨著中國商業(yè)地產供給總量的日益增大，市場飽和度也在提高之中。對于業(yè)界而言，商業(yè)地產不能單單只是開發(fā)一個工程，理應有“三畏”。

一畏：資金籌備不充分。

商業(yè)地產是一種大型吸納資本工程，不單單在于投資規(guī)模上，占用資金周期也長，其資本金周轉的速度遠遠高于住宅工程。由于不少開發(fā)商以住宅工程的資金頻率來安置商業(yè)地產資金，因此在現(xiàn)實中，大量工程往往是“激戰(zhàn)剛剛開頭，子彈已經打完”，形成工程失血而無法舉行。因此，通常處境下商業(yè)地產的資金籌備要達成投資規(guī)模的60%至80%，且占用時間不少于兩年半，不然“捉襟見肘”的結果會使工程造成巨大傷害。

二畏：沒有商業(yè)資源。

從本質上說，商業(yè)地產只是“商業(yè)”的殼，核心是商業(yè)經營。假設沒有商業(yè)經營，商業(yè)利潤便無從產出；沒有商業(yè)利潤就沒有租金收益；沒有租金的商業(yè)地產就沒有市場價值，這是商業(yè)地產價值表現(xiàn)的規(guī)律。然而，大量商業(yè)地產并不具備商業(yè)資源，其理由是多方面的。

從宏觀環(huán)境來看，有些地方政府推出的商業(yè)用地其實并不適用于商業(yè)，但是政府或供地機構不管，導致“盛宴擺開，主角不到”，全國大約20%至30%的空置商業(yè)地產由此造成；規(guī)劃和設計也是一個影響因素，大量不告成的商業(yè)地產工程，便是由于規(guī)劃建筑與工程定位不匹配，造成商業(yè)資源與工程無法配置。而商業(yè)是變化很快的業(yè)態(tài)，單純套用陳舊的設計理念，很輕易脫離實際。此外，取地也是需要強調的一個影響因素，過低的建筑密度，如低于40%以下的用地，實際上很難用于商業(yè)。由于商業(yè)需要確定的聚集度，過低的建筑密度直接影響開發(fā)效益。

三畏：房地產開發(fā)商的主觀臆想。

商業(yè)地產的開發(fā)程度(系統(tǒng)性、關聯(lián)性、規(guī)律性)遠遠高于其他房地產形式，具有商業(yè)和物業(yè)、商家和投資、物業(yè)和投資等內在的關聯(lián)性因素。但少數(shù)開發(fā)商，僅僅憑借個人主觀舉行決策。如憑閱歷行事，以非市場化舉行開發(fā)；或脫離商業(yè)需求前提，僅憑個人喜好和傾向舉行定位。開發(fā)商意念的過分猛烈，會影響到工程實用性和最終效益。

就個人傾向來看，做商業(yè)地產開發(fā)，只有心存一念，以盈利為目的，其余都是次要的。假設個人文化傾向能與工程相融和，這是夢想狀態(tài)。兩者產生沖突時，應以盈利為目的，藝術服務于商業(yè)地產。