商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制經(jīng)營(yíng)方案

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制經(jīng)營(yíng)方案商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制:經(jīng)營(yíng)方案

其次章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案的制定與審批

第一節(jié)前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證

1、商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《工程論證管理模范》相關(guān)規(guī)定根本一致。

2、論證附件

附件1《市場(chǎng)定位報(bào)告》

附件2《工程全程價(jià)格方案》

附件3《營(yíng)銷籌劃書》

附件4《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一覽表》

附件5《經(jīng)營(yíng)籌劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析編制說明》

附件6《工程經(jīng)營(yíng)籌劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析規(guī)定》

附件7《各經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)測(cè)算表》

附件8《工程經(jīng)營(yíng)籌劃本金明細(xì)表》

附件9《工程各期資金回籠預(yù)料表》

附件10《工程經(jīng)營(yíng)籌劃各期現(xiàn)金流量分析表》

附件11《工程經(jīng)營(yíng)籌劃各期融資籌劃及還貸籌劃表》

附件12《工程經(jīng)營(yíng)籌劃資金本金估算表》

附件13《單位(項(xiàng))工程進(jìn)度籌劃表》

附件14《單位(項(xiàng))工程主要進(jìn)度操縱點(diǎn)匯總表》

附件15《工程工程工作籌劃表》

附件16《地塊住宅主要進(jìn)度操縱點(diǎn)完成時(shí)間籌劃》

附件17《工程網(wǎng)絡(luò)籌劃圖》

附件18《住宅工程網(wǎng)絡(luò)籌劃圖》

備注：(1)共18個(gè)附件，黑色加粗附件呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱

(2)附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《工程論證管理模范》相關(guān)文件一致。

其次節(jié)租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程

工作指引

1、工程公司與經(jīng)營(yíng)片面別就各自的投資回報(bào)要求，確定每間鋪售價(jià)、租價(jià)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的位置、平面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。

2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會(huì)議，在工程商業(yè)交付前三個(gè)月要召開專項(xiàng)租售規(guī)劃會(huì)議。

3、租售比例原那么上為7：3。

4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。

5、對(duì)于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。

6、對(duì)于未出租的，經(jīng)地區(qū)財(cái)務(wù)核對(duì)《租售操縱表》(附后)后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。

7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營(yíng)部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，概括可在年底統(tǒng)一調(diào)整。

物業(yè)經(jīng)理人：.pmceo.cOm

篇2：商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制:經(jīng)營(yíng)組織

商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制:經(jīng)營(yíng)組織

第一章商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織

第一節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義

一、商用物業(yè)范圍

由地區(qū)公司下屬各工程公司開發(fā)、創(chuàng)辦的全體用于營(yíng)商或辦公用途的物業(yè)，概括包括：

1、大型純商業(yè)工程(專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場(chǎng))

整個(gè)工程用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華

工程依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場(chǎng)

2、非大型純商業(yè)工程(地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場(chǎng)地)

二、經(jīng)營(yíng)的含義

1、指通過充分的市場(chǎng)調(diào)研，切實(shí)的市場(chǎng)定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建立出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營(yíng)銷手段，租賃與銷售的合理調(diào)配使商用物業(yè)創(chuàng)辦良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。

2、概括表現(xiàn)為以下四個(gè)階段：

(1)投資開發(fā)期

市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

工程可行性分析

市場(chǎng)定位論證

(2)前期計(jì)劃期

專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)手分析

工程的進(jìn)展目標(biāo)

規(guī)劃設(shè)計(jì)

確定概括市場(chǎng)定位

總體市場(chǎng)策略

(3)租售推廣期

工程主題整體形象包裝

工程布局規(guī)劃

工程功能規(guī)劃

租賃與銷售調(diào)配

時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握

階段租售籌劃制定

策略定價(jià)

租/售宣傳推廣

租售洽談及簽約

(4)經(jīng)營(yíng)期

商家經(jīng)營(yíng)行為管理，包括對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)范圍及合法經(jīng)營(yíng)的管理、形象管理、污染管理等。

物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物輸送、設(shè)施管理、安好等等。

公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。

經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣確立市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。

定期翻新及注入新元素：以求保持嶄新感和貼近消費(fèi)者。

租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。

跟蹤了解商戶的經(jīng)營(yíng)狀況，應(yīng)對(duì)減租要求。

增加設(shè)施或制造優(yōu)勢(shì)，為商家創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境，使物業(yè)升值。

其次節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)

一、系統(tǒng)架構(gòu)見附件

二、分工與職責(zé)

1、地區(qū)公司營(yíng)銷中心

(1)代表地區(qū)公司對(duì)其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌計(jì)劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營(yíng)管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)班子負(fù)責(zé)。

(2)指導(dǎo)、扶助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下工程公司對(duì)需要出售商用物業(yè)舉行計(jì)劃、銷售及宣傳推廣工作。

(3)負(fù)責(zé)對(duì)用于出租的商用物業(yè)舉行市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、計(jì)劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)管理和宣傳推廣工作。概括工作由營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部組織實(shí)施。

(4)對(duì)TJ商業(yè)廣場(chǎng)、YH兩個(gè)工程舉行市調(diào)、計(jì)劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營(yíng)推廣工作。

2、工程公司

(1)負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)工程的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。

(2)受營(yíng)銷中心囑托對(duì)需出售的商用物業(yè)舉行計(jì)劃、銷售及宣傳推廣工作。

(3)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營(yíng)商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營(yíng)商所需的各種硬件和周邊必備的條件。

(4)負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時(shí)按質(zhì)交付使用。

(5)根據(jù)營(yíng)銷中心的要求對(duì)建成商業(yè)舉行改造或完善工程。

(6)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)招租處的建立和裝修。

(7)負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺(tái)帳，填寫報(bào)表上報(bào)營(yíng)銷中心及財(cái)務(wù)部。

(8)與商戶有關(guān)工程條件的談判。

(9)對(duì)工程所屬的商鋪舉行經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的工作。

3、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司

(1)負(fù)責(zé)對(duì)商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。

(2)協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。

(3)輔助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動(dòng)。

(4)根據(jù)租賃合同對(duì)商家舉行現(xiàn)場(chǎng)的管理，包括經(jīng)營(yíng)范圍、合法經(jīng)營(yíng)行為、店面形象、污染等等。

4、其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致一致。

三、崗位職責(zé)及人員定編

見附件

篇3：商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制:目次

商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制:目次

目錄頁碼

前言3

第一章商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織3

第一節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義

其次節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)

其次章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案制定與審批6

第一節(jié)前期論證與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證

其次節(jié)租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換

第三章商用物業(yè)租售營(yíng)銷方案的制定與審批8

第一節(jié)租售營(yíng)銷方案制定與審批

其次節(jié)單元售價(jià)的制定

第三節(jié)單元租價(jià)的制定

第四節(jié)階段性價(jià)作風(fēng)整及制定促銷措施

第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式

第四章商鋪/寫字樓面積計(jì)算與編號(hào)19

第五章宣傳推廣與營(yíng)銷費(fèi)用的制定與審批20

第一篇商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引

其次篇商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理手段

其次節(jié)預(yù)算編制及評(píng)審小組

第三節(jié)年度預(yù)算編制和審批流程

第四節(jié)月度預(yù)算編制及審批流程

第五節(jié)預(yù)算方案調(diào)整

第六節(jié)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)視措施

第七節(jié)營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)

第六章交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)30

第一節(jié)商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定

其次節(jié)審定裝修標(biāo)準(zhǔn)

第七章商鋪銷售、租賃工作程序32

第一篇銷售

其次篇租賃

第一節(jié)認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序

其次節(jié)商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估

第三節(jié)寫字樓租戶租賃資格評(píng)估

第四節(jié)租賃合同簽署程序

第五節(jié)續(xù)約、再出租辦理程序

第六節(jié)競(jìng)價(jià)程序

第七節(jié)撻定程序

第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序

第九節(jié)商鋪交付使用程序

第十節(jié)帶租約出售程序

第十一節(jié)轉(zhuǎn)租程序

第十二節(jié)現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定

第八章商用物業(yè)租售臺(tái)帳建立及租售操縱程序52

第一節(jié)租售臺(tái)帳

其次節(jié)租售操縱

第九章經(jīng)營(yíng)管理及推廣56

第一節(jié)租金、管理費(fèi)繳付程序

其次節(jié)租金摧收及違約處理程序

前言

XX創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的進(jìn)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場(chǎng)上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)