前期介入階段物業(yè)顧問應重點關注幾項工作

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物業(yè)服務企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期接洽，此階段更加提防工程施工現場功能設施設備的合理安裝及隱秘工程的施工質量等，通過派駐現場工程人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位舉行協調，使初期各項設計創(chuàng)辦更加完善合理。這是保證開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)辦高質量、高品質工程的重要輔佐途徑之一。概括來講，物業(yè)服務企業(yè)要輔助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度舉行現場工程優(yōu)化，向甲方供給現場建議。

對前期介入階段的物業(yè)參謀工作應重點關注：

一、合理選擇配備現場介入人員

現場工作特別繁雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項閱歷型工作，所以對于現場派駐人員的選擇應掌管以下標準：

1．有豐富的物業(yè)工程管理閱歷，最好是了解將要參謀工程業(yè)態(tài)特點的人員；

2．有物業(yè)工程服務閱歷，了解客戶需求，擅長將施工與需求結合的人員。

3．有豐富的施工現場閱歷，能夠保證自身安好；

4．專業(yè)對比全面，能獨立完成工作并能與他人合作工作的人員。

二、保障后臺的技術支持工作

物業(yè)現場參謀人員的派駐企業(yè)，作為后臺技術支持的角色，需要與現場人員精細合作，更加是物業(yè)前期接洽公司和前期介入公司不是同一家的時候，兩個公司還需要緊密合作。作為后臺的技術支持部門應采取積極合作、技術支持的方式，對工程駐場人員察覺的問題、進展商反應的問題，提出必要的建議供駐場人員參考，在需要的時候參與到現場工作中。駐場人員對現場察覺的問題要實時向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個方面指點甲方。

三、做好與現場各方關系的協調

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品養(yǎng)護單位、設備供給商等現場各方關系錯綜繁雜，協調各方關系為現場工作供給便利也是特別重要的。

以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在工程已經完成方案設計，深化施工設計圖紙根本完成，進入設施設備安裝及二次布局施工階段，物業(yè)參謀公司派駐人員進場，駐場實施相關參謀工作，但在一般處境下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業(yè)駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：

1、深入了解工程特點，擬定現場參謀籌劃。

在進入工程以前，應當對工程舉行深入了解并制定籌劃。

（1）審讀圖紙，了解工程系統(tǒng)處境；

從設計說明入手，對建筑圖紙、布局圖紙、設備專業(yè)圖紙等舉行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解工程的整體設計思路、定位。結果對圖紙審讀的結果舉行匯總，為制定工作籌劃做打定。

（2）根據工程特點，擬定現場物業(yè)參謀籌劃。

根據了解到的工程特點，如工程定位、系統(tǒng)構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度籌劃擬定現場參謀籌劃。

2、關注工程進度，記錄現場處境。

在現場巡查過程中，記錄全體關注的細節(jié)，為供給物業(yè)建議做打定。

（1）根據工程籌劃，調整工作籌劃；

隨著現場處境的變化，工程進度籌劃也在隨時調整，物業(yè)現場介入人員應關注該籌劃，實時調整物業(yè)的參謀籌劃及工作側重點。

（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現場介入人員在施工中要專心記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務公司的后期接納供給便利。

（3）記錄施工現場察覺問題，為提出各種建議做打定。

施工過程是根據施工便利與否而適時調整的，所以，有大量設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現場介入人員務必在圖紙上舉行標注；如記錄一些隱秘工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)修理能切實判斷位置。

3、加入施工期間的專業(yè)會議，供給建議。

（1）通過加入設計協調會、施工協調會、監(jiān)打理等了解施工焦點；

加入專業(yè)會議，通過會議上的問題議論、焦點討論，了解工程處境，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出物業(yè)建議。

（2）根據會議等的實際處境，適時供給書面物業(yè)建議。

4、通過對工程的深入了解，供給現場物業(yè)建議。

（1）提升設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設計中有大量不盡人意之處，一些設計人員甚至疏忽后期維護、管理的需求，物業(yè)現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）提升施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

物業(yè)現場介入人員應通過記錄現場的處境，匯總后實時向甲方及施工單位供給書面建議，促使整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，更加要關注隱秘工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質量的建議。

關注施工中的問題，對施工質量實時提出觀法和建議，從而輔佐提升工程質量和工程品質。

無論是對設計還是對施工的現場，建議都應留神時效性。

5、跟蹤現場建議采用處境。

物業(yè)現場介入人員對提出的關鍵性建議務必適時跟進，在必要處境下要堅持促使甲方采用并要求施工單位提升、整改；統(tǒng)計建議采用處境，為今后物業(yè)管理供給參考。

6、收集、整理現場

資料。

（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、布局、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機電設備及建材的資料。

收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的修理保養(yǎng)工作作好充分的打定。

7、舉行交接資料初步整理，為竣工接納供給便利。

（1）建立初步設備臺帳；

隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定根基。

（2）擬寫初步交接方案；

根據現場施工進度處境，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到