前期介入階段物業(yè)顧問應重點關注幾項工作

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物業(yè)服務企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期接洽，此階段更加提防工程施工現(xiàn)場功能設施設備的合理安裝及隱秘工程的施工質量等，通過派駐現(xiàn)場工程人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位舉行協(xié)調(diào)，使初期各項設計創(chuàng)辦更加完善合理。這是保證開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)辦高質量、高品質工程的重要輔佐途徑之一。概括來講，物業(yè)服務企業(yè)要輔助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度舉行現(xiàn)場工程優(yōu)化，向甲方供給現(xiàn)場建議。

對前期介入階段的物業(yè)參謀工作應重點關注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作特別繁雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項閱歷型工作，所以對于現(xiàn)場派駐人員的選擇應掌管以下標準：

1．有豐富的物業(yè)工程管理閱歷，最好是了解將要參謀工程業(yè)態(tài)特點的人員；

2．有物業(yè)工程服務閱歷，了解客戶需求，擅長將施工與需求結合的人員。

3．有豐富的施工現(xiàn)場閱歷，能夠保證自身安好；

4．專業(yè)對比全面，能獨立完成工作并能與他人合作工作的人員。

二、保障后臺的技術支持工作

物業(yè)現(xiàn)場參謀人員的派駐企業(yè)，作為后臺技術支持的角色，需要與現(xiàn)場人員精細合作，更加是物業(yè)前期接洽公司和前期介入公司不是同一家的時候，兩個公司還需要緊密合作。作為后臺的技術支持部門應采取積極合作、技術支持的方式，對工程駐場人員察覺的問題、進展商反應的問題，提出必要的建議供駐場人員參考，在需要的時候參與到現(xiàn)場工作中。駐場人員對現(xiàn)場察覺的問題要實時向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個方面指點甲方。

三、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調(diào)

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品養(yǎng)護單位、設備供給商等現(xiàn)場各方關系錯綜繁雜，協(xié)調(diào)各方關系為現(xiàn)場工作供給便利也是特別重要的。

以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在工程已經(jīng)完成方案設計，深化施工設計圖紙根本完成，進入設施設備安裝及二次布局施工階段，物業(yè)參謀公司派駐人員進場，駐場實施相關參謀工作，但在一般處境下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業(yè)駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：

1、深入了解工程特點，擬定現(xiàn)場參謀籌劃。

在進入工程以前，應當對工程舉行深入了解并制定籌劃。

（1）審讀圖紙，了解工程系統(tǒng)處境；

從設計說明入手，對建筑圖紙、布局圖紙、設備專業(yè)圖紙等舉行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解工程的整體設計思路、定位。結果對圖紙審讀的結果舉行匯總，為制定工作籌劃做打定。

（2）根據(jù)工程特點，擬定現(xiàn)場物業(yè)參謀籌劃。

根據(jù)了解到的工程特點，如工程定位、系統(tǒng)構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度籌劃擬定現(xiàn)場參謀籌劃。

2、關注工程進度，記錄現(xiàn)場處境。

在現(xiàn)場巡查過程中，記錄全體關注的細節(jié)，為供給物業(yè)建議做打定。

（1）根據(jù)工程籌劃，調(diào)整工作籌劃；

隨著現(xiàn)場處境的變化，工程進度籌劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該籌劃，實時調(diào)整物業(yè)的參謀籌劃及工作側重點。

（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要專心記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務公司的后期接納供給便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場察覺問題，為提出各種建議做打定。

施工過程是根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整的，所以，有大量設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員務必在圖紙上舉行標注；如記錄一些隱秘工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)修理能切實判斷位置。

3、加入施工期間的專業(yè)會議，供給建議。

（1）通過加入設計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)打理等了解施工焦點；

加入專業(yè)會議，通過會議上的問題議論、焦點討論，了解工程處境，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出物業(yè)建議。

（2）根據(jù)會議等的實際處境，適時供給書面物業(yè)建議。

4、通過對工程的深入了解，供給現(xiàn)場物業(yè)建議。

（1）提升設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設計中有大量不盡人意之處，一些設計人員甚至疏忽后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）提升施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的處境，匯總后實時向甲方及施工單位供給書面建議，促使整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調(diào)試、試驗，更加要關注隱秘工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質量的建議。

關注施工中的問題，對施工質量實時提出觀法和建議，從而輔佐提升工程質量和工程品質。

無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場，建議都應留神時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場建議采用處境。

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議務必適時跟進，在必要處境下要堅持促使甲方采用并要求施工單位提升、整改；統(tǒng)計建議采用處境，為今后物業(yè)管理供給參考。

6、收集、整理現(xiàn)場

資料。

（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、布局、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機電設備及建材的資料。

收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的修理保養(yǎng)工作作好充分的打定。

7、舉行交接資料初步整理，為竣工接納供給便利。

（1）建立初步設備臺帳；

隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定根基。

（2）擬寫初步交接方案；

根據(jù)現(xiàn)場施工進度處境，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到