2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：“井噴”帶來過剩 去化壓力劇增

年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：“井噴”帶來過剩去化壓力劇增2022年以來的樓市，越來越難以讓人看清。熱點(diǎn)城市庫(kù)存快速去化，商業(yè)地產(chǎn)卻依舊蕭條，庫(kù)存激升。業(yè)內(nèi)人士指出，住房市場(chǎng)的“非理性”富強(qiáng)與商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步推升了地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。以下是2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

不同命運(yùn)的“房”

鄭州航空港空港片區(qū)，因自貿(mào)區(qū)概念等影響，被看作價(jià)值凹地。洋房系的國(guó)園和藍(lán)山公館便坐落于該片區(qū)，此前接連兩周的開盤連續(xù)處于開盤便清盤狀態(tài)。而位于鄭州主城區(qū)二七區(qū)的一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然配套成熟，卻因行情差難出手，最終不得不低價(jià)賤賣，虧損近千萬。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，鄭州純住宅銷量934.48萬平方米，同比上漲57.07%；均價(jià)同比上漲8.57%。商業(yè)地產(chǎn)卻僅銷售57.36萬平方米，同比下降5.38%；均價(jià)同比下降10.43%。同時(shí)，辦公用房銷量94.85萬平方米，同比下降22.46%；均價(jià)同比下降8.45%。

武漢也有類似命運(yùn)。武漢光谷步行街曾號(hào)稱世界上最長(zhǎng)的步行街。其總占地面積41.79萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，總長(zhǎng)1350米，包括西班牙風(fēng)情街、意大利風(fēng)情街、德國(guó)風(fēng)情街和法國(guó)風(fēng)情街，曾是光谷最繁華的商業(yè)購(gòu)物中心。

武漢市政協(xié)一份提案顯示，光谷步行街自2022年開街以來，一期部分一線商業(yè)門店每平方米售價(jià)3萬元左右，2022年已被炒到每平方米30-40萬元，一線門面租金也從開街時(shí)的每月200元/平方米漲至每月1500-2000元/平方米。現(xiàn)在這個(gè)風(fēng)光一時(shí)的步行街卻面臨著客流量流失、大幅度虧損的狀況，甚至多個(gè)商戶最終不得不關(guān)門謝客。

值得留意的是，在武漢還有許多商業(yè)中心正在凋謝。后湖的新生活摩爾城，除了電影院、超市、家電及快餐等主力店還在維持經(jīng)營(yíng)外，九成的零售店都已撤離；位于街道口黃金商圈的將來城購(gòu)物中心，也早已淪為“空心城”，如今除臨街的幾家品牌連鎖店外，其他已全部關(guān)門歇業(yè)；漢口二七路的東部購(gòu)物公園C2時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，零售門店幾乎整體關(guān)門。

寫字樓也面臨著前所未有的逆境。有專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，2022年上半年武漢甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量是去年全年的三倍，需求卻削減了三分之一，下半年空置率或許將超過30%。武漢市內(nèi)一些購(gòu)物中心的店面空置率已靠近40%。連續(xù)經(jīng)受兩年的購(gòu)物中心開業(yè)熱潮后，原定于今年上半年開業(yè)的多個(gè)購(gòu)物中心也因故延期。

“井噴”帶來過剩

在20年前說起房地產(chǎn)投資，人們可能很少會(huì)想到買住房，只會(huì)說買“門面”、買商鋪，但如今二者已換了地位。一方面是因電商興起擠占了較大部分的零售市場(chǎng)份額，另一方面則是供應(yīng)的井噴帶來了總體的過剩。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年全國(guó)住宅、辦公樓和商業(yè)用地這三類物業(yè)的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，依據(jù)過去5年的銷售測(cè)算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個(gè)月、46.5個(gè)月、54.3個(gè)月。也就是說，辦公、商業(yè)用地去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。

中信證券的一份研報(bào)指出，中國(guó)商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2022年和2022年，商辦物業(yè)經(jīng)受了兩輪躍進(jìn)，多數(shù)時(shí)候，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)。過去十多年中，我國(guó)商服用地始終占據(jù)房地產(chǎn)出讓金的30%左右，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

以鄭州為例，該市商業(yè)供求比一路走高，2022年創(chuàng)歷史新高，達(dá)到3.32，全年供應(yīng)面積190.36萬平方米，同比上漲79.58%，成交面積57.36萬平方米，同比下降5.38%，供求沖突加劇。這意味著，僅鄭州一地商業(yè)庫(kù)存便高達(dá)356.38萬平方米，根據(jù)目前的去化速度，需要7年去化周期。

據(jù)數(shù)據(jù)，截至2022年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。根據(jù)武漢市1066.77萬常住人口計(jì)算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫(kù)存，根據(jù)去年的去化速度，全部消化完至少還需4-6年。而將來5-6年，還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量。

近年武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)井噴期，寫字樓和商業(yè)庫(kù)存量再度增大，與住宅快速去化形成了鮮亮對(duì)比。據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前武漢已建成購(gòu)物中心為主導(dǎo)的大小商業(yè)綜合體46家，其中2022年以來開業(yè)的有26家，占總量的56.5%，當(dāng)前在建項(xiàng)目還有17家。與供應(yīng)旺盛相對(duì)應(yīng)的是，整體需求難以提振，市場(chǎng)吸納力下降。除了幾個(gè)傳統(tǒng)辦公區(qū)