灤平某項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告以及定位初稿

地處華北燕山山脈，行政上隸屬承德市政府，距離市行政中心約1小時(shí)，距離北京約2小時(shí)，在京津冀一體化政策未開(kāi)展前，與承區(qū)關(guān)系較弱；灤平縣及周邊區(qū)域，巴克什營(yíng)、古北口、張百灣等地依托承德市十二五規(guī)劃和京津冀政策均享有諸多政策；雙灤區(qū)承德市承德機(jī)場(chǎng)灤平縣巴克什營(yíng)、古北口重點(diǎn)發(fā)展基地1.整體區(qū)位分析京津冀一體化（承德——北京）要塞之城2.周邊交通分析未來(lái)交通通達(dá)性好，可快速抵達(dá)北京、承德、張家口等地現(xiàn)狀：可快速抵達(dá)北京及承德區(qū)域；及老城區(qū)10分鐘生活圈優(yōu)勢(shì)突出；北京、承德、張家口交通要地未來(lái)：張?zhí)畦F路運(yùn)輸專線灤平內(nèi)設(shè)中轉(zhuǎn)站；京密灤輕軌規(guī)劃本案

至承德至赤峰至北京、內(nèi)蒙京承高速至張家口已有鐵路在建鐵路高速公路國(guó)道3.周邊配套分析周邊頂級(jí)配套較少，但政策發(fā)展利好本案南山公園縣政府華都雞場(chǎng)縣城商圈縣醫(yī)院當(dāng)前周邊配套較少，項(xiàng)目體量決定了可以自建足夠的社區(qū)配套；未來(lái)韓巴大學(xué)產(chǎn)學(xué)研戰(zhàn)略合作項(xiàng)目、灤平韓國(guó)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目、恒大集團(tuán)巴克什營(yíng)文化旅游開(kāi)發(fā)等重點(diǎn)項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目的整體氛圍有促進(jìn)作用。近期可以享受當(dāng)前成熟商業(yè)配套和項(xiàng)目獨(dú)有7萬(wàn)平高端配套，遠(yuǎn)觀可享有京承頂級(jí)高端配套；4.基地條件分析地形以緩坡為主，小部分平地；容積率較低；建議依據(jù)地形及較低容積率設(shè)計(jì)景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的中段特色產(chǎn)品用地綜合容積率為2.4；

項(xiàng)目用地條件單一，多為平緩地帶，垂直高差不大；項(xiàng)目建筑密度≥30%，建筑密度適中。適宜開(kāi)發(fā)低容特色中端住宅產(chǎn)品項(xiàng)目概況總結(jié)項(xiàng)目擁有唯一性的地理位置優(yōu)勢(shì)以及特有的緩坡地形，非常適合意式園林的修筑；同時(shí)是縣城的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，周邊原有和新興配套及基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善；交通通達(dá)性已逐步形成，區(qū)域可達(dá)性獲得顯著提升。區(qū)域政策性利好，發(fā)展趨勢(shì)明朗；項(xiàng)目建設(shè)完全符合國(guó)家政策導(dǎo)向。Part.2市場(chǎng)研究分析政策環(huán)境分析

《京津冀一體化》2010年10月，灤平縣被列入河北省環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)13縣。目前，涉及首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的灤平縣城總體規(guī)劃“2區(qū)4基地”實(shí)施方案和總體規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)。為灤平縣承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了機(jī)遇2015年11月22日，灤平縣重點(diǎn)項(xiàng)目集中簽約儀式在灤平縣會(huì)議中心隆重舉行，來(lái)自韓國(guó)、北京等18家企業(yè)負(fù)責(zé)人共襄盛會(huì)。儀式上，灤平縣人民政府縣長(zhǎng)崔瑞祥同志與韓國(guó)(國(guó)立)韓巴大學(xué)、韓國(guó)(株)時(shí)代會(huì)、北京恒大地產(chǎn)集團(tuán)等18家企業(yè)簽署《合作協(xié)議書》?！冻械率谐鞘锌傮w規(guī)劃（2013-2030年）草案》城市規(guī)劃區(qū)范圍包括雙橋區(qū)、雙灤區(qū)、鷹手營(yíng)子礦區(qū)、張百灣鎮(zhèn)、大屯鄉(xiāng)、鳳山鎮(zhèn)、波羅諾鎮(zhèn)、承德縣大營(yíng)子鄉(xiāng)、高寺臺(tái)鎮(zhèn)、李家營(yíng)鄉(xiāng)、倉(cāng)子鄉(xiāng)、石灰窯鄉(xiāng)、六溝鎮(zhèn)、頭溝鎮(zhèn)城市地位分析2014年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在河北省環(huán)京津縣（市）區(qū)中排位情況

GDP總量排位前五的分別是豐南區(qū)641.7億元、豐潤(rùn)區(qū)620.5億元、遵化市570.7億元、三河市482.1億元、霸州市362.5億元。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2014年灤平縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在八縣中排位情況

土地市場(chǎng)分析2015年度土地成交合計(jì)62.48公頃，其中商品住宅用地35.39公頃；縣城12.01公頃，土地價(jià)格93萬(wàn)元/畝，巴克什營(yíng)23.4公頃土地價(jià)格19.5萬(wàn)元/畝。

整體市場(chǎng)分析14765283913101112本案

整體市場(chǎng)分析灤平縣在售及近一年內(nèi)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總住宅體量約151萬(wàn)平米，已售面積59.24萬(wàn)平米，剩余92.06萬(wàn)平米。去化比例約為40%，預(yù)計(jì)2016年市場(chǎng)放量約為60萬(wàn)平米.

整體市場(chǎng)分析基于縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)總體容量較小，在售項(xiàng)目截止2015年11月，全年共計(jì)去化約20萬(wàn)方，下半年去化11萬(wàn)方，淡旺季區(qū)分明顯；因下半年三個(gè)低端新盤入市整體成交均價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)下降趨勢(shì)，下半年成交均價(jià)4833元/㎡。

整體市場(chǎng)分析各項(xiàng)目月均去化套數(shù)在10-20之間；個(gè)別樓盤在開(kāi)盤月份達(dá)到50套以上戶型面積（㎡）主流戶型面積06080100120150200磁源城三居二居鑫家園融和嶺秀金色陽(yáng)光育才苑山水豪庭灤陽(yáng)府幸福家園二居三居二居三居一居二居三居三居二居三居四居復(fù)式躍層二居三居二居小三居三居洋房聯(lián)排躍層

整體市場(chǎng)分析灤平現(xiàn)售戶型，兩居室主力面積區(qū)間在80-97平米，三居室主力面積區(qū)間在103-130平米政策方面：優(yōu)勢(shì)：京津冀一體化政策對(duì)于涵蓋在內(nèi)的灤平區(qū)域是一個(gè)極為利好的政策導(dǎo)向；灤平政府借機(jī)大力發(fā)展，國(guó)際產(chǎn)業(yè)合作和多個(gè)一線地產(chǎn)品牌的進(jìn)駐為灤平地產(chǎn)的后期發(fā)力奠定良好的基礎(chǔ)；??劣勢(shì)：2012年-2014年相關(guān)政策急劇打壓地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致近幾年地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)急速下降尤其是一線城市較為明顯。15年開(kāi)始國(guó)家政策稍有放松，北上廣以及南方部分大城市開(kāi)始相關(guān)政策緩解各項(xiàng)政策基于緩解地產(chǎn)下降趨勢(shì)的壓力呈明顯浮出狀態(tài)，中小型城市未有明顯好轉(zhuǎn)起色；區(qū)域市場(chǎng)方面：1）城市人口基數(shù)較小，較大體量的樓盤均需外拓客群

2）城市產(chǎn)品存在較大的預(yù)存及庫(kù)存量，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈

3）市場(chǎng)銷售狀況以小三室較受歡迎，90-120㎡區(qū)間產(chǎn)品去化較快5）市場(chǎng)價(jià)格層級(jí)區(qū)分明顯，現(xiàn)房類產(chǎn)品均超過(guò)5000元/平米，期房類在4200-4800元/平米之間

整體市場(chǎng)小結(jié)

競(jìng)品市場(chǎng)分析競(jìng)品分析-灤陽(yáng)府項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：小區(qū)整體規(guī)劃很好，建筑質(zhì)量較好，靠山鄰水交通便利項(xiàng)目劣勢(shì)：臨近火車道，開(kāi)發(fā)商法人存在政治劣勢(shì)，銷售團(tuán)隊(duì)水平一般銷售/蓄客情況：2015年5月取得部分預(yù)售證；截止12月份一期全部達(dá)到預(yù)售條件；截止12月份共銷售260余套約2.9萬(wàn)平米。銷售均價(jià)在5200元左右，成交均價(jià)約4800元/平米競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-灤陽(yáng)府（戶型）入戶玄關(guān)門對(duì)門，很不舒服餐廳擁擠，面對(duì)衛(wèi)生間較為忌諱5-6平米陽(yáng)臺(tái)較為突出南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，雙陽(yáng)臺(tái)是該戶型主要亮點(diǎn)競(jìng)品分析-灤陽(yáng)府（戶型）競(jìng)品分析-灤陽(yáng)府（現(xiàn)狀）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：建筑風(fēng)格獨(dú)特，建筑質(zhì)量較好，主力戶型較好，五小學(xué)區(qū)房項(xiàng)目劣勢(shì)：交通不便利、緊鄰火車道，項(xiàng)目工程全面開(kāi)槽，兩棟樓達(dá)到地上5層，銷售團(tuán)隊(duì)較差銷售/蓄客情況：無(wú)證件情況下于2015年蓄客登記客戶資料（4200元/平米組織團(tuán)購(gòu)）未采取收現(xiàn)形式。近期銷售動(dòng)態(tài)：近期無(wú)推廣，內(nèi)部銷售認(rèn)購(gòu)總計(jì)十套左右競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-山水豪庭動(dòng)靜分區(qū)，大陽(yáng)臺(tái)，廚房陽(yáng)臺(tái)是該戶型主要亮點(diǎn)次臥采光一般動(dòng)靜分區(qū)，客廳大陽(yáng)臺(tái)是該戶型主要亮點(diǎn)次臥采光一般餐衛(wèi)對(duì)門；主次臥對(duì)罵門設(shè)計(jì)較差；客廳陽(yáng)臺(tái)較小競(jìng)品分析-山水豪庭（戶型）競(jìng)品分析-山水豪庭（戶型）競(jìng)品分析-山水豪庭（戶型）競(jìng)品分析-山水豪庭（現(xiàn)狀）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：現(xiàn)房銷售、交通便利、鄰水、戶型較好通透項(xiàng)目劣勢(shì)：尾期樓盤、客戶選擇性小、銷售團(tuán)隊(duì)水平一般銷售/蓄客情況：截止到2015年12月剩余房源約150套左右，正常銷售中；近期銷售動(dòng)態(tài)：近幾個(gè)月售樓部常規(guī)銷售，未有新活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-幸福家園107㎡88㎡136㎡戶型格局不方正，南北狹長(zhǎng)影響通透性；東側(cè)起居室感覺(jué)不舒服戶型格局“創(chuàng)新”，北側(cè)起居室不舒服，次臥狹長(zhǎng)擁擠競(jìng)品分析-幸福家園（戶型）競(jìng)品分析-幸福家園（現(xiàn)狀）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：整體規(guī)劃較好產(chǎn)品線豐富，現(xiàn)已成規(guī)模、社區(qū)有五幼臨近五小。項(xiàng)目有自己的獨(dú)立會(huì)所、景觀綠化較好項(xiàng)目劣勢(shì)：臨近火車道，項(xiàng)目位于山體上交通一般，銷售團(tuán)隊(duì)水平差銷售/蓄客情況：一期基本清盤，二期已去化85%，三期去化20%;近期銷售動(dòng)態(tài)：二期尾盤銷售，三期部分新開(kāi)樓棟正常銷售。競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-金色陽(yáng)光整體感覺(jué)尚可，次臥開(kāi)間狹窄；起居室北側(cè)空間浪費(fèi)大眾兩居室戶型，無(wú)特色優(yōu)點(diǎn)小兩居，布局較為合理，廚房衛(wèi)生間通透性較差98平米功能性小三室；戶型尚可玄關(guān)小浪費(fèi)，餐廚稍擁擠，小臥室通透性較差競(jìng)品分析-金色陽(yáng)光二期（戶型）競(jìng)品分析-金色陽(yáng)光二期（現(xiàn)狀）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：鄰南山公園、職教屬于類學(xué)區(qū)房；一期融和時(shí)代老業(yè)主資源較多項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目整體規(guī)劃狹長(zhǎng)、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，和形設(shè)計(jì)一般、銷售團(tuán)隊(duì)水平差；項(xiàng)目現(xiàn)金流比較緊張。銷售/蓄客情況：一期基本售罄，二期剩余少量尾房，三期部分樓棟銷售中近期銷售動(dòng)態(tài)：9月份進(jìn)駐代理公司。連續(xù)三個(gè)月總銷量178套競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-融和嶺秀享受型大兩室，針對(duì)客群較少；動(dòng)靜分區(qū)南北通透；入戶門正對(duì)次臥設(shè)計(jì)不好南北通透，陽(yáng)臺(tái)較大；戶型整體不太美觀；入戶空間浪費(fèi)較大廚房過(guò)大，衛(wèi)生間相對(duì)較小；小臥室3米開(kāi)間較小享受型純陽(yáng)面大兩室，針對(duì)客群較少；普通格局設(shè)計(jì)沒(méi)有特殊評(píng)價(jià)競(jìng)品分析-融和嶺秀（戶型）競(jìng)品分析-融和嶺秀（現(xiàn)狀）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：四小學(xué)區(qū)房，圍合樓體規(guī)劃中心景觀較為搶眼，工程已全面開(kāi)工項(xiàng)目劣勢(shì)：緊鄰火車道，交通條件一般，戶型設(shè)計(jì)一般銷售/蓄客情況：開(kāi)盤銷售較好，截止12月7日已銷售336套。近期銷售動(dòng)態(tài)：正常銷售無(wú)明顯銷售動(dòng)作競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-鑫家園該棟樓戶型設(shè)計(jì)較為常規(guī)動(dòng)靜分區(qū)、四明、南北通透（Z型通道，通透性受影響）客廳陽(yáng)臺(tái)較大入戶門對(duì)衛(wèi)生間，風(fēng)水上不是很好該棟樓戶型設(shè)計(jì)較為突出，大戶型東西向客廳日照影響較大且南北向通透性一般，入戶空間有所浪費(fèi)小戶型設(shè)計(jì)常規(guī)無(wú)特殊點(diǎn)競(jìng)品分析-鑫家園（戶型）競(jìng)品分析-鑫家園（戶型）競(jìng)品分析-鑫家園（戶型）競(jìng)品分析-鑫家園（現(xiàn)狀）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)；靠山臨水項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)一般、現(xiàn)金流緊張（開(kāi)槽和開(kāi)工時(shí)間差距2年左右）銷售/蓄客情況：無(wú)證件情況下于2013年集資動(dòng)土，集資團(tuán)購(gòu)價(jià)3680元/平米，團(tuán)購(gòu)最終簽訂合同約130人左右，于2015年9月達(dá)到預(yù)售；截止到12月初，新銷售100套左右；近期銷售動(dòng)態(tài)：去化團(tuán)購(gòu)剩余，小體量樓棟開(kāi)盤競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-磁源城106㎡85㎡111㎡競(jìng)品分析-磁源城（戶型）128㎡118㎡競(jìng)品分析-磁源城（戶型）競(jìng)品分析-磁源城（現(xiàn)狀）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：緊鄰三中的學(xué)區(qū)房，交通便利項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)偏大，銷售團(tuán)隊(duì)一般銷售/蓄客情況：2014年開(kāi)盤，現(xiàn)已銷售85%，剩余戶型較大位置較差近期銷售動(dòng)態(tài)：近期無(wú)銷售推廣動(dòng)作，正常銷售中競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：

競(jìng)品分析-育才苑競(jìng)品分析-育才苑（戶型）競(jìng)品分析-育才苑（戶型）競(jìng)品分析-育才苑（現(xiàn)狀）競(jìng)品分析-小結(jié)競(jìng)品項(xiàng)目：從現(xiàn)階段區(qū)位上來(lái)看，主要品《鑫家園》《融和嶺秀》《磁源城》從現(xiàn)階段市場(chǎng)來(lái)看，主要品《灤陽(yáng)府》《融和嶺秀》《金色陽(yáng)光》《鑫家園》從未來(lái)1-2年內(nèi)來(lái)看，主要品《磁源城》《山水豪庭》《融和嶺秀》總結(jié)：1）在售競(jìng)品項(xiàng)目客群大部分為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，我項(xiàng)目入市后需重點(diǎn)拓展周邊區(qū)域；

2）在售項(xiàng)目及儲(chǔ)備客群項(xiàng)目反應(yīng)，小三居為市場(chǎng)最受歡迎產(chǎn)品，我項(xiàng)目需要在戶型配比上均衡考慮；

3）各項(xiàng)目?jī)r(jià)格層級(jí)區(qū)分明顯，現(xiàn)房類產(chǎn)品均超過(guò)5000元/平米，期房類大部分在4200-4800元/平米之間4）灤平個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有或者無(wú)較好園林示范區(qū)，為了打破現(xiàn)房和期房的價(jià)格差異，我項(xiàng)目需要優(yōu)秀的園林示范區(qū)輔助項(xiàng)目入市；5）近1-2年競(jìng)品項(xiàng)目庫(kù)存及新建的體量將達(dá)到50萬(wàn)以上的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，在客群較少的情況下有可能出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)Part.3目標(biāo)客戶解析客戶解析從項(xiàng)目近半年成交客戶來(lái)源結(jié)構(gòu)上看，項(xiàng)目客群主體來(lái)自于縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；輻射京津、承德其他區(qū)域及少量外地客戶成交客戶居住區(qū)域主要集中在一點(diǎn)四圈一點(diǎn)：灤平縣城四圈：大屯、張百灣；虎什哈；平坊鄉(xiāng)、安純溝；長(zhǎng)城峪

在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶進(jìn)行了調(diào)研后，同時(shí)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的客群進(jìn)行了深入的了解和分析，我們對(duì)灤平區(qū)域的客群需求特征做以描述：1、購(gòu)買目的——以滿足基本需求為主（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,改善居住條件為輔（縣城）。比如與生活便利、孩子上學(xué)、工作便利等，在改善方面較多集中在擴(kuò)大居住面積、戶型采光上，小區(qū)環(huán)境等居住品質(zhì)雖然有一些，但還不夠突出。2、總價(jià)承受區(qū)間集中在50-70萬(wàn)之間（40%），總價(jià)上浮能力比較弱；單價(jià)最高承受區(qū)間集中在5000-6000之間；面積需求集中在81-120平米之間，大戶型較少。3、產(chǎn)品需求：以6-11層的多層或小高為主，13層以上的高層板樓次之；在戶型需求上以2室1廳1衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)和3室1廳2衛(wèi)為主?？蛻艚馕隹蛻艚馕瞿硺潜P客戶解析從來(lái)訪客戶需求分析得知，項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)品可滿足客戶的大三房物業(yè)需求，但無(wú)法滿足客戶關(guān)注度較高的小三房物業(yè)區(qū)間數(shù)據(jù)源：取自項(xiàng)目來(lái)訪客戶信息庫(kù)小三房需求：客戶需求集中在總價(jià)40-50萬(wàn)的90-110㎡產(chǎn)品，項(xiàng)目小三房產(chǎn)品無(wú)法滿足客戶需求大三房需求：客戶需求集中在總價(jià)50-60萬(wàn)，面積以120-130㎡的產(chǎn)品，項(xiàng)目大三房產(chǎn)品很好的滿足了該類客戶需求來(lái)訪客戶解析某樓盤客戶解析以90-128平三房為去化主力，大平米產(chǎn)品對(duì)比同類產(chǎn)品無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，去化阻力大，大量潛在客戶流失數(shù)據(jù)源：取自項(xiàng)目成交客戶信息庫(kù)主力戶型：從成交量及去化率來(lái)看，該項(xiàng)目成交的主要物業(yè)為90-128㎡三房物業(yè)。滯銷戶型：項(xiàng)目140㎡以上大戶型產(chǎn)品去化慢，戶型設(shè)計(jì)較大、實(shí)用性較低、總價(jià)較高；市場(chǎng)同面積段產(chǎn)品大多為可變戶型，且總價(jià)在60-70萬(wàn)之間，對(duì)比項(xiàng)目在價(jià)格上有較大優(yōu)勢(shì)。成交客戶解析本項(xiàng)目主要客戶來(lái)源客戶背景分析客戶需求分析客戶關(guān)注分析該類客戶有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，置業(yè)目的為改善性或是剛需及新婚置業(yè)，客戶年齡結(jié)構(gòu)主要為25-45歲，以進(jìn)城上樓和改善環(huán)境為主。由于該類客戶大部分已對(duì)生活品質(zhì)有較高要求，對(duì)現(xiàn)有居住不滿希望提高，尤其是對(duì)于交房客戶逐漸醒悟；他們將在對(duì)社區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)和居住面積上有較高追求，同時(shí)對(duì)品牌有一定的追捧。該類客戶最為關(guān)注的是品牌商、園林景觀、生活配套、交通配套，同時(shí)，對(duì)交通便捷程度較高要求。目標(biāo)客戶區(qū)域及特征縣城客戶首置客戶大部分被現(xiàn)有樓盤金色陽(yáng)光、融和嶺秀等瓜分，如在區(qū)域內(nèi)拼爭(zhēng)搶剛需客戶較為被動(dòng)，建議以改善性需求的客戶為突破口，該部分客戶對(duì)生活品質(zhì)有要求，追捧更高的品質(zhì)樓盤。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶分析從周邊項(xiàng)目成交客戶群體來(lái)看，大多數(shù)客戶工作/生意皆集中在主城，關(guān)注教育醫(yī)療配套；但是在現(xiàn)有樓盤中大部分均以依托低價(jià)傾銷的模式開(kāi)展，周邊客戶被稀釋程度較大；我項(xiàng)目需多渠道開(kāi)展銷售。該部分客戶群希望自己或其兒女定居縣城，改善居住品質(zhì)，享受城市成熟配套；抓住教育和醫(yī)療的關(guān)注要素。其他區(qū)縣與本項(xiàng)目臨近的縣城及京津的客戶屬于偶得客戶，客戶選房?jī)A向于選擇自己熟悉的區(qū)域，或者看重區(qū)域發(fā)展有投資和養(yǎng)老居住價(jià)值，但總體基數(shù)較小，該部分客戶對(duì)區(qū)域發(fā)展有一定的期望值縣城區(qū)客戶，追捧品牌，對(duì)生活品質(zhì)有較高要求不滿足現(xiàn)狀，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶容易受到它盤稀釋，關(guān)注教育醫(yī)療配套，為子女置業(yè)及后期富裕進(jìn)城上樓；目標(biāo)客戶及應(yīng)對(duì)需求確定目標(biāo)客戶需求特征1、良好的園林、健身配套（如公園、游泳池）；2、良好的交通通達(dá)性；3、功能和舒適性是此類客戶關(guān)注的重點(diǎn)；4、合理的價(jià)格區(qū)間5、必備的生活配套1、尊貴的物業(yè)服務(wù)；2、客戶身份、品質(zhì)認(rèn)同感的展示；3、品質(zhì)化細(xì)節(jié)；4、未來(lái)區(qū)域發(fā)展的展示以剛需為主首改為輔，經(jīng)濟(jì)和提高生活品質(zhì)為購(gòu)房目的，對(duì)周邊交通通達(dá)性、園林、生活配套、老人、小孩活動(dòng)區(qū)域敏感必備需求特征增值需求特征Part.4項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位有山水資源、可依靠交通享受完善配套土地資源項(xiàng)目定位客戶選擇剛需+改善型客戶為核心對(duì)價(jià)格、戶型、園林、物業(yè)服務(wù)、配套敏感創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)意識(shí)風(fēng)格建筑及園林+山體公園政策導(dǎo)向與差異化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位意式園林灤河水系與項(xiàng)目自建水系相結(jié)合，營(yíng)造舒適、生態(tài)的水系生活結(jié)合項(xiàng)目特有意式園林景觀環(huán)境，營(yíng)造“外部濱水、內(nèi)部多重公園”的園林體系名校教育+亮點(diǎn)文化配套以名校的遷入作為公建配套的核心賣點(diǎn)，打消客戶對(duì)于片區(qū)選擇的疑慮設(shè)置具有代表性的精神堡壘式的地標(biāo)性建筑高層|小高層經(jīng)濟(jì)型首置產(chǎn)品少量小戶型小高層豐富的高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，觀景露臺(tái)、入室花園高科技配套元素植入Matrix商業(yè)區(qū)獨(dú)立大型商業(yè)+商業(yè)街+主題廣場(chǎng)，形成開(kāi)放互動(dòng)的立體空間體系以山體公園為主題，配備節(jié)點(diǎn)式的的休閑健身場(chǎng)地，打造健康人文社區(qū)濱水生態(tài)新城項(xiàng)目定位定位思路交通通達(dá)性好，通過(guò)干道可以快速享