常州萊蒙城項(xiàng)目商業(yè)主題定位機(jī)業(yè)態(tài)建議報(bào)告學(xué)案

常州萊蒙城項(xiàng)目商業(yè)主題定位機(jī)業(yè)態(tài)建議報(bào)告學(xué)案數(shù)據(jù)來源說明：本報(bào)告成交數(shù)據(jù)來源為網(wǎng)上房地產(chǎn)簽數(shù)據(jù)，由頌唐地產(chǎn)監(jiān)測，并在此基礎(chǔ)上剔除經(jīng)濟(jì)適用住房、單位定向房后所得。本報(bào)告觀點(diǎn)及數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。數(shù)據(jù)最終解釋權(quán)歸頌唐地產(chǎn)所有本報(bào)告經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要為常州市數(shù)據(jù)，商品房數(shù)據(jù)范圍主要為整個常州市區(qū)域數(shù)據(jù)。123城市背景研究宏觀房地產(chǎn)市場研究區(qū)域商業(yè)市場研究4項(xiàng)目本體分析5項(xiàng)目定位建議6商業(yè)業(yè)態(tài)建議本文圖例標(biāo)示說明通過現(xiàn)有資料查閱到信息數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)查閱到的資料數(shù)據(jù)通過現(xiàn)場實(shí)地走訪了解到的信息通過詢問到的相關(guān)信息1PART.1城市背景研究

常州，地處長江之南、太湖之濱是江蘇省省轄市，處于長江三角洲中心地帶，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫常都市圈

常州是長江文明和吳文化的發(fā)源地之一,也是南朝齊梁故里。常州境內(nèi)風(fēng)景名勝、歷史古跡較多，有中華恐龍園、嬉戲谷、春秋淹城等主題公園和天目湖、南山、太湖灣等自然風(fēng)景區(qū)城市概況常州為江蘇省的地級市，自然資源豐富，歷史文化底蘊(yùn)豐厚享有諸多美譽(yù)，2015年6月，常州成為國家歷史文化名城距離南京105.9公里距離無錫51.2公里距離蘇州88.7公里距離南通95.4公里距離上海市164.5公里常州地處長江下游南岸，太湖流域水網(wǎng)平原，位于江蘇省南部，長江三角洲中心地帶，北攜長江，南銜太湖，東望東海，與上海、南京、杭州皆等距相鄰，扼江南地理要沖，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片

常州與上海、南京兩大都市等距相望，蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、江陰等城市相鄰。東距上海160公里，西距南京140公里滁州市南京常州無錫蘇州南通上海鎮(zhèn)江城市區(qū)位常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫構(gòu)成蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分，具有強(qiáng)勁的競爭力

公路：主要有312國道和滬寧寧杭、常寧、常澄、錫宜等高速公路

鐵路：常州高鐵站、常州火車站，京滬高鐵、滬寧城際高速鐵路通行

水運(yùn)：常州上通京口，下行姑蘇，河川縱橫，湖泊密布，北環(huán)長江，南抱滆湖，東南占太湖一角，襟江帶湖還有芙蓉湖

航空：區(qū)內(nèi)擁有4E級民航常州奔牛國際機(jī)場，處于南北航路的中心位置，為年旅客吞吐量500萬人次的樞紐型國際空港

常州市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。常州機(jī)場新航站樓、京滬高鐵常州北站建成運(yùn)營，西繞城高速公路、龍江路高架南延等工程建成通車城市交通便捷的對外交通體系，促進(jìn)與長三角各城市的聯(lián)系，擴(kuò)大城市發(fā)展的范圍，推動城市進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)將得到更好的發(fā)展近年來常州市常住人口增速緩慢，增長率呈逐年下降，并表現(xiàn)出人口負(fù)增長的趨勢，2014年年末時常住人口總數(shù)為469.6萬人2014年常州市在全省地級市人口總數(shù)排名中位列第7，處于全省中游水平并排在宿遷之后

城市常住人口

（萬人）排名蘇州1060.41徐州862.832南京821.613南通729.84無錫650.015宿遷484.326常州469.67泰州463.898揚(yáng)州447.799連云港445.1710鎮(zhèn)江317.1411人口數(shù)量常州市位列7名2014年年底常州市常住人口達(dá)469.6萬人數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站城市人口城市人口增速緩慢，近年人口呈現(xiàn)負(fù)增長的趨勢，城市化水平較高，未來城市房地產(chǎn)開發(fā)需求將逐漸飽和近年來常州市GDP保持在10%以上，2014年底GPD達(dá)到4901.9億元，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好2014年常州市在全省地級市GDP總量排名中位列第六，僅次于徐州數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站GDP總量常州市GPD增長保持在10%以上常州市在周邊城市GDP排名中位列第六城市GDP總額

（億元）排名蘇州137611南京8820.752無錫8250.313南通5652.74徐州4963.915常州4901.96鹽城3835.67揚(yáng)州3697.898泰州3370.899鎮(zhèn)江3252.410淮安2455.3911連云港1965.8912宿遷1930.6813城市GDP總量增速常年保持10%以上，但增長率呈現(xiàn)逐步放緩的趨勢，未來經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)發(fā)展城市總體經(jīng)濟(jì)GDP增幅《4%4-5%5-8%》8%人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型常州市人均GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長狀態(tài)，但增長率有所波動，自2011年增長率達(dá)到19.19%之后人均GPD增長速率有所削減常州市2014年末人均GDP為104423元人民幣，折合美元約為16305美元，可以判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以改善型需求為主數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合國2012年統(tǒng)計(jì)分析人均GDP伴隨GDP的高速增長，人均GPD也保持著較高的增長率，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場呈現(xiàn)以改善型需求為主的特點(diǎn)

常州市人均可支配收入一直保持穩(wěn)定增長，2014年為39483元環(huán)比增長6.87%，居民收入水平增速率放緩

2014年常州市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到1804.2億元，增長率約為12.79%，伴隨著居民消費(fèi)能力的逐步提高，常州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展將進(jìn)一步得到改善數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)收入水平常州市居民人均可支配收入逐年增長，居民的消費(fèi)能力逐步提高，將有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)輸變電設(shè)備汽車機(jī)械配件紡織材料支柱產(chǎn)業(yè)從整體上看，2010-2014年常州市三產(chǎn)的增加值逐年遞增，三產(chǎn)業(yè)由2010年的1209.7億元到2014年的2350.2億元，5年上漲了94%常州第二產(chǎn)業(yè)所占比重50%，第二產(chǎn)業(yè)仍是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)占比僅為3%，第三產(chǎn)業(yè)占比為47%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)為主，全市財(cái)富人群不斷增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)的購買能力提升

規(guī)劃原則：堅(jiān)持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展原則堅(jiān)持規(guī)劃連續(xù)性原則；堅(jiān)持效益主導(dǎo)性原則；堅(jiān)持現(xiàn)實(shí)可操作性原則；堅(jiān)持遠(yuǎn)近期結(jié)合的原則；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：城市總提布局形成“三軸、三線、七區(qū)一中心”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)；城市中心區(qū)，以現(xiàn)有城市中心為基礎(chǔ)，主要發(fā)展商業(yè)金融服務(wù)業(yè)，在這一地域形成商業(yè)服務(wù)中心，本案正處于城市的中心區(qū)，符合城市發(fā)展規(guī)劃

本案本案圖片來源：常州市規(guī)劃局2011-2020城市規(guī)劃城市總體布局形成“三軸、三線、七區(qū)一中心”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，本案處于城市發(fā)展的主軸線上，未來發(fā)展空間較大

中心城市堅(jiān)持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西、重點(diǎn)向南”的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設(shè)，優(yōu)先建設(shè)南部新城核心區(qū)，著力改變長期以來單中心向外擴(kuò)展的城市空間布局結(jié)構(gòu)引導(dǎo)人口外移，初步形成多組團(tuán)綠色開敞、相對分散、功能完善、聯(lián)接通暢、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市格局

中心城區(qū)商業(yè)中心產(chǎn)業(yè)基地物流集散中心新型城鄉(xiāng)特色產(chǎn)業(yè)基地太湖灣旅游城西太湖生態(tài)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展新城建設(shè)本案城市發(fā)展城市發(fā)展格局堅(jiān)持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西”的目標(biāo)，南北向成為城市發(fā)展主軸常州具有不可替代的區(qū)位優(yōu)勢，城市自然資源豐富、歷史文化底蘊(yùn)豐厚，是蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)城市，目前城市GDP處于穩(wěn)定發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，全市財(cái)富人群不斷增加，居民消費(fèi)能力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)的購買能力提升城市背景篇結(jié)論區(qū)位情況：常州處于長江三角洲中心地帶，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫常都市圈，同時位于長江三角洲江湖間走廊部分，具有不可替代的區(qū)位優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)情況：經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好目前整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)市場處于以改善型需求為主的發(fā)展階段，遠(yuǎn)景十分可觀城市發(fā)展規(guī)劃：作為華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，城市角色凸顯，同時明確的城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，將促進(jìn)城市中心及南北線的快速發(fā)展，本案為主發(fā)展的主軸線上，未來發(fā)展可期2PART.2宏觀房地產(chǎn)市場研究

近年來，常州市在房地產(chǎn)投資熱度增加的同時，占總固定資產(chǎn)的比例保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，對于城市房地產(chǎn)市場而言屬于健康良好的發(fā)展

2010年起，常州市房地產(chǎn)投資額保持著22%左右的占比，2014年達(dá)到681.5億元常州房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資情況年份房地產(chǎn)投資（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）占比2010年4472103.621%2011年565.92338.924%2012年5972760.122%2013年698.82902.824%2014年681.53310.121%數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)房地產(chǎn)投資城市房地產(chǎn)投資量雖逐年增加，當(dāng)經(jīng)過宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)投資占比逐漸回落，市場發(fā)展仍具有一定的不穩(wěn)定因素

2014年常州市場土地出讓與成交都較2013年有所增加，并未受到市場大環(huán)境的影響，開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p，土地市場率先回暖

2015年截止9月常州經(jīng)營性用地總計(jì)供應(yīng)165萬㎡，時間雖已過去大半，但是供應(yīng)量卻不及2014年全年供應(yīng)量的一半，政府推地節(jié)奏減慢

近幾年來雖然供應(yīng)與成交有跌有漲，但土地成交價(jià)格每年仍保持持續(xù)上升的勢頭近年常州市經(jīng)營性用地供需價(jià)走勢年份出讓面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（萬元/㎡）2010年7457770.382011年9268430.422012年7187110.462013年4954390.562014年5375180.592015年1-9月1651740.65數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)土地供求關(guān)系商品房市場庫存過大，2013年起政府有意控制經(jīng)營性土地出讓量，從根本上解決高庫存問題，2015年推地更加謹(jǐn)慎商品房供求

隨著2015年上半年新政策的頻繁出臺，過去的三個季度中，常州市商品房市場成交情況良好，共有5個月，商品房市場呈現(xiàn)供小于求的局面；

9月份，商品房供應(yīng)面積75.41萬㎡，環(huán)比上升11.9%，成交面積67.44萬㎡，環(huán)比上升21.66%，成交均價(jià)環(huán)比上升0.52%；數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)15年新政出臺對于常州市房地產(chǎn)市場有著良好的促進(jìn)作用，連續(xù)多月出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，成交均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢商品住宅供求

2015開年以來，樓市成交量逐漸升高，相較于需求持續(xù)高漲，供應(yīng)量則放緩，樓市供求關(guān)系已然大反轉(zhuǎn)。再加上房地產(chǎn)一級市場從根本上減少土地供應(yīng)，整體呈現(xiàn)持續(xù)去庫存的局面

從近幾個月成交的房源來看，改善型房源的需求較大，且常州之前一直呈現(xiàn)剛需購房為主的局面，在政策的刺激下，改善型人群發(fā)力正當(dāng)時數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)上半年住宅市場呈現(xiàn)快速回暖，量價(jià)齊升，但隨著價(jià)格的上漲，成交量立即回落，整體市場仍然以去庫存為主基調(diào)商業(yè)成交情況

常州的商業(yè)市場長期以來處于供大于求的狀態(tài)，2013年的供求比為2.17，2014年的供求比為1.78

2015年1-9月份，商業(yè)市場成交情況有所好轉(zhuǎn)，截止九月份常州商業(yè)市場共成交47.75萬㎡，預(yù)計(jì)到年底有望超過2014年的年度總成交

截止2014年常州商業(yè)市場有412萬㎡的存量，加之近兩年土地供應(yīng)，按目前年均去化50萬㎡，需要去化8-10年的時間數(shù)據(jù)來源：常州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)近年常州市商業(yè)供需量價(jià)走勢年份新增量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2011年91.4155.96124972012年77.9849.09126642013年96.6644.52116622014年95.2353.42120572015年1-9月63.1947.75-商業(yè)市場以連續(xù)多年供大于求，商業(yè)存量不斷加大此外，常州商業(yè)市場商業(yè)價(jià)值未得到認(rèn)可，基本無漲幅

政策利好能促進(jìn)常州房地產(chǎn)市場的成交，但價(jià)格仍然成為決定走量多或少的關(guān)鍵性因素。商業(yè)市場環(huán)境極為嚴(yán)峻，多年供過于求，庫存不斷激增，商業(yè)價(jià)值卻呈現(xiàn)嚴(yán)重下滑態(tài)勢，認(rèn)可度極低！去庫存將成為目前甚至是未來很長一段時間內(nèi)，常州房地產(chǎn)市場的主基調(diào)宏觀市場篇結(jié)論房地產(chǎn)投資：投資熱度逐年提升的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致常州的房地產(chǎn)存量較大，市場競爭激烈；近年房地產(chǎn)投資占整體固定資產(chǎn)投資中的比例有降低的跡象一級市場：從常州土地市場供求的關(guān)系來看，土地成交略顯低迷，但土地成交價(jià)格保持著持逐年上升的勢頭，隨著土地供應(yīng)量的降低，樓板價(jià)還將持續(xù)上漲二級市場：近幾年常州市商品房供求比失衡，造成商品房市場庫存量過大，但受2015年新政利好的影響，商品房成交量有所上升，在330政策頒布后，成交均價(jià)上升尤為明顯3PART.3區(qū)域商業(yè)市場研究武進(jìn)區(qū)商圈

武進(jìn)區(qū)商業(yè)市場主要成南北向帶狀分布，以花園街為軸線，向東西兩側(cè)輻射

城南商圈：以住宅底商為主的沿街商業(yè)圈；萊蒙城沿街商業(yè)+本案新城公館沿街商業(yè)+新城風(fēng)尚沿街商業(yè)

城中板塊：以商場、大賣場為主的商圈同時涵蓋部分沿街商業(yè)；金鷹商業(yè)中心+大潤發(fā)、新城帝景沿街商業(yè)、萬博生活廣場、樂購

城北板塊：以購物中心及金街為主的商圈；萬達(dá)廣場、萬達(dá)金街武進(jìn)區(qū)商業(yè)市場的主要以南北向的帶狀分布，主要分城南、城中、城北三個商圈2148本案7城南商業(yè)圈城北萬達(dá)商圈56城中商圈31金都名苑沿街商業(yè)2新城公館沿街商業(yè)3新城風(fēng)尚沿街商業(yè)4金鷹商業(yè)+大潤發(fā)5新城帝景沿街商業(yè)6萬博生活廣場7樂購8萬達(dá)廣場商圈概況城南商圈城北商圈主城商圈各商圈業(yè)態(tài)分布缺乏規(guī)律，主城商圈的金鷹商業(yè)中心、城北商圈的萬達(dá)廣場，業(yè)態(tài)分布相對良好，以城南商圈最為雜亂城北萬達(dá)帶動金街商業(yè)價(jià)值城南沿街底商遍布，經(jīng)營較差金鷹、大潤發(fā)成為主城購物首選業(yè)態(tài)分布商圈名稱項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)城南商圈萊蒙城沿街商業(yè)奶茶店、中餐館、快遞站、母嬰館、中式快餐、便利店、早餐店、小吃店、門窗銷售、水果店等金都名苑沿街商業(yè)便利店、彩印復(fù)印、煙酒店、工商銀行、琴行、拉面館、中式餐館、理財(cái)公司、棋牌室、空調(diào)專賣、典當(dāng)行、美容店、美發(fā)店、足浴店、水果賣場、汽車養(yǎng)護(hù)新城公館沿街商業(yè)煙酒行、鮮花店、兒童生活館、茶行、空調(diào)專賣、零食屋、中式餐館、裝潢門店、彩印復(fù)印、精品超市、水果店、課外輔導(dǎo)、美發(fā)造型、汽車美容、眼鏡行、便當(dāng)餐廳、專賣店、兒童攝影、新城風(fēng)尚沿街商業(yè)鮮花店、裝潢公司、中式餐廳、施工公司、美容店、美發(fā)店、咖啡店、煙酒行、西餐、家居飾品零售、體育彩票店、茶行、火鍋店、小龍蝦餐館、小胖羊餐館、主城商圈金鷹商業(yè)+大潤發(fā)B1F：金鷹超市、家庭電器、生活家居、煙酒、美食；1F:化妝品、黃金珠寶、名表、女鞋、男鞋、美食、數(shù)碼通訊；2F：女裝、女士內(nèi)衣、女士皮具、流行配飾、季節(jié)商品；3F:少淑女裝、淑女內(nèi)衣、流行配飾、青春休閑、潮流美食、兒童世界；4F:男士正裝、男士休閑、運(yùn)動戶外、皮具箱包、男士配飾、特色餐飲新城帝景沿街商業(yè)家居生活館、藝術(shù)館、定制餐廳、嬰幼兒SPA游泳館、空調(diào)專賣、家居生活館、烘焙坊、銀行、KTV、中式餐館、奶茶樂購賣場外部沿街：大娘水餃、絕味鴨店、快餐、空調(diào)專賣、手機(jī)體驗(yàn)店、五星電器、中式快餐、KFC等；賣場內(nèi)部外租區(qū)：小食零售、奶茶、飾品、女鞋、金店、童裝店、化妝品店等萬博生活廣場負(fù)1F:特色美食街，奶茶店、特色小吃、中式快餐、便當(dāng)?shù)龋?F:眼鏡城、中國電信、炸雞店、速食店、女裝、奶茶、童裝、銀行；2F：化妝品、韓國館、造型店、美甲店、服裝店等；3F：私房菜、牛排店、烤肉店、網(wǎng)吧、電玩城；4F：美容美體、教育培訓(xùn)等城北商圈萬達(dá)廣場+金街金街：水果、快餐、美容美發(fā)、服裝店、零食店、熟食店、鞋店、便利店、裝潢店、冷飲奶茶店等；萬達(dá)廣場：負(fù)1F:永輝超市；1F：兒童游樂、精品服裝、化妝品、首飾、精品零售店；2F:服裝、電玩、化妝品、眼鏡點(diǎn)、甜點(diǎn)、冷飲、美發(fā)、家居飾品；3F：餐飲；4F:萬達(dá)影院區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)分布缺乏規(guī)律，零售、餐飲在每個商圈均占據(jù)主要比例，傳統(tǒng)的休閑、娛樂業(yè)態(tài)在區(qū)域內(nèi)占比量較小商圈特征商圈名稱項(xiàng)目名稱商圈特征城南商圈萊蒙城沿街商業(yè)城南商圈無一定規(guī)模的集中商業(yè)，以社區(qū)底商為主。餐飲占比25%；煙行、茶行占比15%；裝潢公司占比，可達(dá)20%；專賣店、美容美發(fā)占比其次，可達(dá)25%；銀行、水果店、服裝店、賓館等配套相對較少可達(dá)10%；其余為一般生活配套，占比達(dá)5%；金都名苑沿街商業(yè)新城公館沿街商業(yè)新城風(fēng)尚沿街商業(yè)主城商圈金鷹商業(yè)+大潤發(fā)主城商圈為商場+大賣場的組合形式；餐飲為主，占比30%；服飾占比20%；美容美發(fā)、美甲、家居生活館等生活配套，占比10%；兒童生活館、休閑占比10%；西式快餐、奶茶、冷飲、甜點(diǎn)占比5%；休閑娛樂占比5%；化妝品、首飾、家居飾品、箱包、鞋店占比10%；其他生活配套占比10%；主城商圈以金鷹+大潤發(fā)經(jīng)營情況良好（更為當(dāng)?shù)厝颂崞穑?，樂購?jīng)營情況其次，萬博生活廣場經(jīng)營慘淡，80%鋪?zhàn)訛榭罩脿顟B(tài)；新城帝景沿街商業(yè)樂購萬博生活廣場城北商圈萬達(dá)廣場+金街工作日時間，萬達(dá)廣場人流量較少，受在建的地鐵1號線施工影響，減少一部分客源；萬達(dá)金街空鋪率較高，多處于轉(zhuǎn)租狀態(tài)；萬達(dá)商圈以零售為主，占比40%，餐飲占比35%；休閑娛樂占比10%；其他配套占比15%區(qū)域內(nèi)三個商圈各具特色，其中主城金鷹商業(yè)+大潤發(fā)經(jīng)營情況較好，多被當(dāng)?shù)厝颂崞?，工作日期間人流量不減項(xiàng)目租售情況商圈名稱項(xiàng)目名稱經(jīng)營情況租金城南商圈萊蒙城沿街商業(yè)萊蒙城·鉑金周邊住宅經(jīng)營情況較差，空鋪率達(dá)到50%，多為出租狀態(tài)沿街底商：一層租金1.8-2.7元/㎡/天；二層租金1.2-1.4元/㎡/天金都名苑沿街商業(yè)經(jīng)營情況一般，空鋪率達(dá)到10%，一部分店面出讓或出租新城公館沿街商業(yè)經(jīng)營情況良好，空鋪率較少，僅個別商鋪出租新城風(fēng)尚沿街商業(yè)經(jīng)營情況良好，空鋪率較少，僅個別商鋪轉(zhuǎn)讓或出租主城商圈金鷹商業(yè)+大潤發(fā)經(jīng)營情況良好，工作日期間人氣不減，超市內(nèi)部入口為小食區(qū)，聚集眾多人氣沿街底商：一層租金1.9-2.9元/㎡/天；二層租金1.2-1.5元/㎡/天；萬博商場內(nèi)鋪：2-3.5元/㎡/天新城帝景沿街商業(yè)經(jīng)營情況一般，空鋪率較少，人氣較少樂購賣場內(nèi)部經(jīng)營情況良好，人氣旺，但外租區(qū)經(jīng)營較差萬博生活廣場經(jīng)營較差，80%為空鋪，工作日客流量少之又少城北商圈萬達(dá)廣場+金街金街經(jīng)營情況較差，空鋪率達(dá)到45%,多為出租狀態(tài)；萬達(dá)廣場經(jīng)營情況一般，雖沒有空置商鋪，但是人流量較少，商場較冷清金街：一層租金4.7-5.1元㎡/天；二層租金1.6-2.2元/㎡/天主城商圈內(nèi)的金鷹商業(yè)中心經(jīng)營情況良好，租金為區(qū)域內(nèi)中間水平，城北萬達(dá)商圈租金最高，城南商鋪?zhàn)饨鹌?/p>

主城商圈的金鷹商業(yè)中心+大潤發(fā)經(jīng)營情況最好，租金范圍元/㎡/天，為武進(jìn)區(qū)中等水平；

城南商圈經(jīng)營情況較差，主要受地鐵1號線施工影響，商鋪出租、轉(zhuǎn)租的情況較多，租金范圍元/㎡/天，較其他商圈偏低；

城北萬達(dá)商圈認(rèn)可度較好，但受花園路施工的影響，金街人氣驟減，但租金仍屬區(qū)域內(nèi)最高，租金范圍元/㎡/天；主城商圈經(jīng)營情況良好，人氣高，城北和城南兩商圈受地鐵一號線施工的影響，人氣減弱，店面出租、轉(zhuǎn)讓的情況普遍；區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹨猿潜比f達(dá)為標(biāo)桿，元/㎡/天，城南商圈租金最低為元/㎡/天；未來地鐵一號線建成后，區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨饡S之提升區(qū)域市場篇結(jié)論商圈特征：武進(jìn)區(qū)域內(nèi)分城南、主城、城北三個商圈；城南商圈以住宅底商為主、主城商圈為商場+大賣場的組合形式；城北商圈以萬達(dá)廣場和萬達(dá)金街為核心業(yè)態(tài)分布：武進(jìn)商業(yè)市場內(nèi)，業(yè)態(tài)分布比較凌亂，商場和大賣場內(nèi)的業(yè)態(tài)分布也存在一定的亂序現(xiàn)象；區(qū)域內(nèi)以餐飲、零售占比較大，餐飲占比40%零售占比40%，休閑娛樂占比10%，其他生活配套占比10%租售情況：主城商圈人氣最旺經(jīng)營情況兩極分化嚴(yán)重，金鷹商業(yè)中心經(jīng)營情況最好，萬博生活廣場空鋪率則達(dá)到80%以上；城南商圈經(jīng)營情況一般、出租、出讓率達(dá)到20%；城北商圈萬達(dá)金街出租率達(dá)到40%4PART.4項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域位置

距離傳統(tǒng)市中心區(qū)域約9公里距離武進(jìn)區(qū)萬達(dá)廣場約4公里

本案位于常州武進(jìn)區(qū)的核心位置，與武進(jìn)區(qū)政府為鄰，成為本案最大價(jià)值優(yōu)勢，未來區(qū)域?qū)⒌玫街攸c(diǎn)發(fā)展

武進(jìn)區(qū)位于常州南部，本地客戶對區(qū)域認(rèn)可尚有不足，項(xiàng)目位置成為一大抗性；本案距離常州站約10公里

本案所在區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，項(xiàng)目自身100萬方大盤，入住率的不足導(dǎo)致項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未成型項(xiàng)目雖與傳統(tǒng)市中心區(qū)域相距一定距離，但位于武進(jìn)區(qū)核心位置，緊鄰武進(jìn)區(qū)政府，重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，具有一定的發(fā)展?jié)摿Ρ景肝溥M(jìn)萬達(dá)武進(jìn)區(qū)市中心區(qū)域本案區(qū)位

萊蒙城為百萬大盤，在武進(jìn)區(qū)具有一定的知名度，項(xiàng)目西至武宜中路，東至花園街；

本案位于百萬方大盤的東北角，占據(jù)施工中的花園街與延政大道的重要節(jié)點(diǎn)位置，目前已是現(xiàn)房；

施工中的花園街在建地鐵一號線，未來本案的區(qū)位優(yōu)勢將更加凸顯；本案位于百萬方大盤的東北角，占據(jù)施工中的花園街與延政中大道的重要節(jié)點(diǎn)位置，未來地理優(yōu)勢明顯本案之于整盤位置百萬方大盤所在區(qū)位本案之于整盤位置本案周邊萊蒙城項(xiàng)目住宅部分已銷售多年，但入住率情況一般，其沿街商鋪空置率情況嚴(yán)重，業(yè)態(tài)較為低端

目前項(xiàng)目周邊商業(yè)主要集中花園街路段，以社區(qū)配套商業(yè)為主，因地鐵的施工建設(shè)，嚴(yán)重影響到沿街商業(yè)的經(jīng)營狀況項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房階段，外立面方面表現(xiàn)較好，然而因花園街的地鐵施工，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的展示面及沿街商業(yè)的經(jīng)營沿街商鋪項(xiàng)目商業(yè)鳳凰谷大劇院延政中大道延政中大道/花園路交界處金都大廈武進(jìn)市民廣場花園街武夷中路軌道交通

地鐵1號線的建設(shè)，使常州市成為省內(nèi)繼南京、蘇州、無錫之后第4個獲批建設(shè)軌道交通的城市

1號線一期工程先行段2017年完成土建后，還將進(jìn)行軌道鋪設(shè)、機(jī)電設(shè)備安裝、車站裝修等工程，大約需耗時1年，預(yù)計(jì)2019年1號線一期工程建成試運(yùn)營

1號線南起南夏墅，北至北海路，長約34公里，共設(shè)29個站點(diǎn)，其中延政大道站緊鄰本案武進(jìn)區(qū)站（延政中大道）地鐵1號線預(yù)計(jì)2019年建成運(yùn)營，地鐵建設(shè)對于目前商業(yè)的運(yùn)營產(chǎn)生較大影響，但反之其又提升了項(xiàng)目價(jià)值潛力項(xiàng)目商業(yè)位置武進(jìn)區(qū)站經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總建面約30523㎡，共計(jì)4層（地下一層、地上三層）1F建面約7889㎡、2F建面約11278㎡、3F建面約11357㎡本案為3層盒子型商業(yè)，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)，共計(jì)約3萬方體量，具有較強(qiáng)可塑性總建筑面積約30523㎡建筑規(guī)模地上3層（地下1層為車庫）1F/2F/3F建面7889㎡/11278/㎡11357㎡建筑層高5.4m位置花園街與延政中大道交匯處停車位約200個SWOT分析威脅T機(jī)遇O劣勢W優(yōu)勢S1、本案隸屬于武進(jìn)區(qū)核心位置，百萬方大盤，緊鄰武進(jìn)區(qū)政府，享有規(guī)劃利好2、地鐵1號線的施工建設(shè)，提升項(xiàng)目未來價(jià)值，彌補(bǔ)項(xiàng)目所在位置偏遠(yuǎn)的不足之處1、本案入住率情況一般，現(xiàn)有沿街商業(yè)空置率較高，商業(yè)氛圍較差2、地鐵的建設(shè)導(dǎo)致區(qū)域客流量進(jìn)一步減少，嚴(yán)重影響項(xiàng)目展示效果及商業(yè)運(yùn)營1、項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏類似盒子型商業(yè)，多為住宅配套商業(yè)，項(xiàng)目主題性商業(yè)及服務(wù)性為主的社區(qū)商業(yè)2、地鐵的建設(shè)使得項(xiàng)目未來消費(fèi)客群的范圍亦會有所擴(kuò)大，項(xiàng)目價(jià)值得到提升，吸引部分客群導(dǎo)入1、本地客戶對于項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)可度難以提升，現(xiàn)區(qū)域的商業(yè)表現(xiàn)難以獲得認(rèn)可2、樂天瑪特入駐本案，但裝修中途撤場，對本案的市場口碑有一定影響3、項(xiàng)目北側(cè)有著路徑、大潤發(fā)等商業(yè)的存在，周圍居民消費(fèi)方向固定利用自身百萬方大盤優(yōu)勢，抓住目前市場機(jī)遇來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利用地鐵的建設(shè)，提升項(xiàng)目自身價(jià)值，擴(kuò)大市場影響力項(xiàng)目資源總評右側(cè)為土地屬性因子5級衡量表，五星代表優(yōu)秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表較差,一星代表差項(xiàng)目在區(qū)域位置及未來交通上具有較大的優(yōu)勢，以及百萬方體量，有望打造為數(shù)不多的主題性社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分類土地屬性因子評級現(xiàn)實(shí)性未來性區(qū)位區(qū)域位置★★★★★★★交通條件交通配套★★★★★★★★道路通達(dá)性★★★★★★★★配套設(shè)施商業(yè)配套★★★★★★★教育配套★★★★★★醫(yī)療配套★★★★★★休閑運(yùn)動★★★★★★★★景觀環(huán)境自然環(huán)境★★★★★★★★★★歷史環(huán)境★★★★★★★★人文環(huán)境★★★★★★★★城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢★★★★★★歷史接受度★★★★★★★5PART.5項(xiàng)目定位建議5.1項(xiàng)目整體定位定位原則符合企業(yè)的發(fā)展需求，希望將項(xiàng)目打造成區(qū)域的獨(dú)特性商業(yè)

符合區(qū)域及市場發(fā)展趨勢，項(xiàng)目的定位應(yīng)具備一定的前瞻性及高度，符合區(qū)級及市場的未來發(fā)展趨勢及需求變化定位原則需要符合企業(yè)自身及市場發(fā)展需求、市場發(fā)展趨勢、市場中具備獨(dú)特性和具備較強(qiáng)的可操作性定位原則具備較強(qiáng)的可操作性符合區(qū)域及市場發(fā)展趨勢在市場中具備獨(dú)特性促進(jìn)項(xiàng)目價(jià)值最大化區(qū)別于現(xiàn)有傳統(tǒng)社區(qū)底商及盒子型商業(yè)體，尋求改變，承擔(dān)起本項(xiàng)目入住業(yè)主及周邊居民的生活需求代表區(qū)域商業(yè)最高水平：區(qū)域社區(qū)商業(yè)面臨升級，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)利用優(yōu)勢，成為武進(jìn)區(qū)商業(yè)及其他商業(yè)物業(yè)發(fā)展的新標(biāo)志定位方向社區(qū)底商傳統(tǒng)鄰里中心鄰里中心升級版，滿足居民生活需求出租選擇無太多限制商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂且業(yè)態(tài)比較低端投資效益低僅服務(wù)于社區(qū)業(yè)態(tài)中低端為主擁有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃及有效的統(tǒng)一管理服務(wù)于社區(qū)服務(wù)輻射空間有限價(jià)值點(diǎn)梳理依托萊蒙城地產(chǎn)的品牌，結(jié)合我們項(xiàng)目的自身落定，打造武進(jìn)區(qū)內(nèi)首個特色社區(qū)配套商業(yè)項(xiàng)目看品牌、看交通、看價(jià)格、看發(fā)展本案目前的價(jià)值點(diǎn)包括地段優(yōu)勢、定位稀缺、政府規(guī)劃和開發(fā)商資源四個主要方面本案地段優(yōu)勢定位稀缺政府規(guī)劃社區(qū)資源地段優(yōu)勢四大價(jià)值點(diǎn)政府規(guī)劃社區(qū)資源

距大學(xué)城1.5KM

距春秋樂園1.3KM

距武進(jìn)區(qū)政府0.7KM

距金鷹廣場1.2KM

項(xiàng)目位于武進(jìn)區(qū)核心位置，緊鄰武進(jìn)區(qū)政府，花園街與延政中大道交界處，地理位置、項(xiàng)目未來展示面表現(xiàn)良好定位特殊性項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)大學(xué)城武進(jìn)區(qū)政府春秋樂園金鷹廣場本案政府規(guī)劃的地鐵1號現(xiàn)已在建，預(yù)計(jì)2019年正式運(yùn)營，地鐵的通行，將增加本案的交通屬性，提升本案的區(qū)位價(jià)值

本案距離地鐵一號線武進(jìn)區(qū)站僅100米，距長虹路&大學(xué)城北站不足1.5km，位于地鐵“三站”核心位置，交通和區(qū)位優(yōu)勢明顯地段優(yōu)勢四大價(jià)值點(diǎn)政府規(guī)劃社區(qū)資源定位特殊性項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)大學(xué)城北站武進(jìn)區(qū)站長虹路站本案1號線

項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊居民保守估計(jì)約有上萬余戶，且小區(qū)商業(yè)基本為社區(qū)底商，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一管理，無法提供滿意的居民消費(fèi)需求地段優(yōu)勢四大價(jià)值點(diǎn)政府規(guī)劃社區(qū)資源定位特殊性僅萊蒙城自身擁有3000戶居民規(guī)劃，周邊1km范圍內(nèi)有多個住宅小區(qū)及辦公大樓，給項(xiàng)目提高穩(wěn)定的消費(fèi)客群基礎(chǔ)價(jià)值點(diǎn)梳理中奧瓏郡順天花苑永安花苑弘建一品常發(fā)嘉園新城公館榮域新城風(fēng)尚金都名苑新城公館本案1km

調(diào)查所知，整個武進(jìn)區(qū)無鄰里中心，社區(qū)商業(yè)配套基本以底商及沿街商鋪為主，檔次較為普通，社區(qū)居民消費(fèi)第一選擇將會選擇較遠(yuǎn)位置的萬達(dá)、金鷹等大型購物中心地段優(yōu)勢四大價(jià)值點(diǎn)政府規(guī)劃社區(qū)資源定位特殊性市場缺乏鄰里中心概念，新概念提出彌補(bǔ)市場空白的同時滿足客戶獵奇心理價(jià)值點(diǎn)梳理鄰里中心價(jià)值點(diǎn)總結(jié)具備成為武進(jìn)區(qū)標(biāo)桿鄰里中心基礎(chǔ)地段價(jià)值：武進(jìn)區(qū)核心區(qū)域，自身及周邊居民資源（固定消費(fèi)人群），消費(fèi)需求旺盛產(chǎn)品價(jià)值：項(xiàng)目周邊乃至整個武進(jìn)區(qū)無鄰里中心概念商業(yè)項(xiàng)目未來發(fā)展：地鐵1號線目前正在建設(shè)當(dāng)中，且本案與之相鄰（武進(jìn)區(qū)站）項(xiàng)目具備的三大價(jià)值點(diǎn)優(yōu)勢，足以能定位成區(qū)域內(nèi)最為成功的商業(yè)服務(wù)中心本案地段位置特殊性未來發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)品定位價(jià)值現(xiàn)狀！城市商業(yè)飽和，整體商業(yè)市場價(jià)值持續(xù)低迷！改變！傳統(tǒng)商業(yè)已然不被認(rèn)可，區(qū)域商業(yè)底商遍布，租金低廉、業(yè)態(tài)凌亂無合理規(guī)劃！差異！承擔(dān)社區(qū)居民商業(yè)需求的同時，使商業(yè)集多功能于一體，打造全新的商業(yè)形態(tài)！區(qū)政府旁軌交之上武進(jìn)核心一站式鄰里生活廣場集基本服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、公益服務(wù)等多種功能于一體依托百萬方萊蒙城大盤效應(yīng)及周邊社區(qū)資源，改變現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)格局，打造一座多功能與一體的鄰里生活廣場商業(yè)整體定位5.2項(xiàng)目客戶定位客戶分類客戶分類商業(yè)的客戶涵蓋了投資者、經(jīng)營者和終端的消費(fèi)者，三者共同決定了商業(yè)的成功運(yùn)營投資者經(jīng)營者消費(fèi)者商業(yè)租金產(chǎn)品、服務(wù)利潤

投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者三者互相緊密依靠，共同構(gòu)建起成功的商業(yè)體消費(fèi)者定位本案的消費(fèi)者以滿足便利的日常生活為主，對餐飲、零售、兒童娛樂等生活基礎(chǔ)配套有一定的要求消費(fèi)者客戶研究關(guān)注點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體決定了本案以餐飲、娛樂、兒童生活、生活必備品等為主的社區(qū)配套型商業(yè)便捷性地段優(yōu)勢商業(yè)氛圍客流量道路通達(dá)性目標(biāo)定位：以項(xiàng)目社區(qū)居民消費(fèi)為主，兼顧周邊各個小區(qū)的居民，如花園街沿線的各個小區(qū)的消費(fèi)者年齡特征：20~50歲具備一定經(jīng)濟(jì)能力的兩口和三口之家，以及爺爺奶奶撫養(yǎng)小孩的家庭收入狀況：家庭年收入5萬元以上消費(fèi)心理：注重飲食、美容美發(fā)、藥店、便利店等能解決日常生活的業(yè)態(tài)種類消費(fèi)客戶分布本案商業(yè)可輻射周邊三公里范圍，核心輻射范圍為周邊1.5公里，多為各個社區(qū)的居民，累計(jì)可輻射消費(fèi)客群2萬人以上1.5公里1.5公里

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本案周邊1.5公里范圍內(nèi)有居民21593戶，但由于當(dāng)?shù)氐娜胱÷瘦^低，因此可粗略統(tǒng)計(jì)，本案可輻射消費(fèi)居民16100人

本案南側(cè)大學(xué)城有在冊學(xué)生10000人，雖不是本案主力的消費(fèi)群體，但未來也將吸引一部分學(xué)生消費(fèi)者

因此，本案未來可輻射消費(fèi)客戶高達(dá)20000人以上本案消費(fèi)者定位核心客戶重要客戶周邊1.5公里范圍內(nèi)，各個小區(qū)的居民萊蒙城百萬大盤的居民，首先滿足社區(qū)居民生活需要邊緣客戶大學(xué)城的學(xué)生及在本案周邊工作的辦公人員目標(biāo)人群比例（%）來源消費(fèi)心理核心客戶45萊蒙城百萬大盤的居民離住處較近，購物、餐飲放方便，環(huán)境好重要客戶45本案1.5公里范圍內(nèi)的其他小區(qū)的居民具有一定的規(guī)模和檔次，環(huán)境好，生活配套全，可一次性選取家庭生活所需，可帶小朋友來玩耍，放松心情邊緣客戶10大學(xué)城學(xué)生及周邊辦公人員對環(huán)境好，有檔次的購物環(huán)境更偏好，對美食的要求較高，同時可以娛樂、放松本案的核心消費(fèi)者為周邊1.5公里范圍內(nèi)生活的居民，同時還包括大學(xué)城的學(xué)生消費(fèi)群體及在周邊工作的辦公人員6PART.6商業(yè)業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)使用面積㎡占比餐飲644036%零售11557%配套272515%休閑215012%娛樂275016%兒童業(yè)態(tài)245014%合計(jì)17670100%總體業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議多樣化，滿足社區(qū)居民多種生活需求，打造一站式鄰里生活中心，其中以餐飲、娛樂及生活配套業(yè)態(tài)為主以下業(yè)態(tài)面積皆以使用面積計(jì)算常規(guī)鄰里中心實(shí)際使用率率約控制約60%左右1F業(yè)態(tài)建議樓層業(yè)態(tài)細(xì)分每家使用面積數(shù)量使用面積合計(jì)合計(jì)㎡1F配套凈菜超市1500115002725藥房