房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2地租與區(qū)位理論課件

【能力目標(biāo)】1.能夠利用地租理論對(duì)實(shí)際生活中每宗房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成進(jìn)行分析；2.能夠運(yùn)用區(qū)位理論分析城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)投資技巧?！局R(shí)目標(biāo)】1.了解西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論；2.掌握馬克思地租理論和城市地租理論；3.掌握工業(yè)區(qū)位理論；4.理解其他區(qū)位理論；5.掌握房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇。第二章

地租與區(qū)位理論【能力目標(biāo)】第二章地租與區(qū)位理論1

【教學(xué)建議】

1.結(jié)合政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于地租理論的不同闡述進(jìn)行授課。2.針對(duì)區(qū)位理論的學(xué)習(xí)，建議利用多媒體課件進(jìn)行有關(guān)區(qū)位選擇的圖形演示。【教學(xué)建議】2麥當(dāng)勞和肯德基的選址經(jīng)案例導(dǎo)入【案例思考題】麥當(dāng)勞和肯德基在選址上都十分重視對(duì)商圈的確定，那么什么是商圈呢？進(jìn)行商圈劃分的理論依據(jù)又是什么呢？麥當(dāng)勞和肯德基的選址經(jīng)案例導(dǎo)入【案例思考題】3第一節(jié)

地租理論一、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論（一）資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派早期的地租理論早在17世紀(jì)后期，英國重商主義派經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第就對(duì)地租理論作出了開拓性的貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖亞當(dāng)·斯密建立了古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系，他系統(tǒng)地研究了地租，認(rèn)為地租是土地私有制發(fā)生以后出現(xiàn)的范疇，把地租確定為因使用土地而支付給地主階級(jí)的代價(jià)，并看到了地租的來源是工人的無償勞動(dòng)，地租是“一種壟斷價(jià)格”。英國學(xué)者詹姆斯·安特生明確否定地租是決定價(jià)格的因素，指出并不是地租決定地上產(chǎn)品的價(jià)格，而是價(jià)格決定地租，并說明了土地因肥沃度不同而產(chǎn)生差額地租。第一節(jié)地租理論4（二）李嘉圖的差額地租學(xué)說李嘉圖在地租理論上的主要功績在于，他有意識(shí)地運(yùn)用了勞動(dòng)時(shí)間決定價(jià)值量的原理，創(chuàng)立了差額地租學(xué)說。李嘉圖的差額地租學(xué)說是建立在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上的，因而在一些觀點(diǎn)上是符合客觀實(shí)際的，但他視資本主義的生產(chǎn)關(guān)系為永恒范疇，把他的地租理論用于一切時(shí)代和國家，看不到資本主義地租的歷史特點(diǎn)和剝削本質(zhì)。因而，在另一些觀點(diǎn)上，則是完全錯(cuò)誤的或含糊不清的。李嘉圖在地租論上有觀點(diǎn)上的錯(cuò)誤和概念不清，很大程度上是由他的階級(jí)局限性所決定的。（二）李嘉圖的差額地租學(xué)說5（三）赫德的地租理論美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫德(R.M.Huzd)于1963年出版了《城市土地價(jià)值原理》一書，書中論述了區(qū)位地租理論。（四）薩繆爾森的地租理論美國當(dāng)代著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·A.薩繆爾森(P.A.Samullson認(rèn)為：地租是為了使用土地付出的代價(jià)；土地供給數(shù)量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。他還認(rèn)為，可以利用地租和生產(chǎn)要素的價(jià)格來分配稀缺的資源，而不收取地租會(huì)造成缺乏效率以及不適當(dāng)?shù)氖褂梅椒?。（五）巴洛維的地租理論美國當(dāng)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利·巴洛維(R.Barlowe)在他所著的《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中指出：地租可以簡單地看作一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或者總收益減去總要素成本或者總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系。（三）赫德的地租理論6二、馬克思的地租理論馬克思著重考察了資本主義農(nóng)業(yè)地租，科學(xué)地解釋了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉。馬克思主義認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關(guān)系中涉及三個(gè)階級(jí)之間的關(guān)系：一是土地所有者；二是租地的農(nóng)場主（資本家）；三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。那么，為什么在農(nóng)業(yè)部門中，農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的剩余價(jià)值在農(nóng)業(yè)資本家獲取平均利潤以后還有一個(gè)余額作為地租繳給土地所有者呢？馬克思通過分析資本主義地租的兩種形態(tài)，即級(jí)差地租和絕對(duì)地租，從而科學(xué)地回答了上述問題。二、馬克思的地租理論7（一）級(jí)差地租級(jí)差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額，由于這種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱為級(jí)差地租。造成土地等級(jí)差異大致有三個(gè)原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性；二是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差異性；三是同一塊土地上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動(dòng)生產(chǎn)率也有差異性。上述差異，使土地客觀上具有不同的等級(jí)，進(jìn)而使不同等級(jí)的土地在投入等量勞動(dòng)的條件下形成不同的級(jí)差生產(chǎn)力。（一）級(jí)差地租8

根據(jù)造成土地等級(jí)原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租Ⅰ。將由于在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租Ⅱ。1.級(jí)差地租Ⅰ（表2-1為級(jí)差地租Ⅰ的形成表）土地等級(jí)投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（單位）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租I（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000優(yōu)100002000600120002018000306000表2-1級(jí)差地租Ⅰ的形成地塊距市場距離（公里）資本投入（元）運(yùn)輸費(fèi)用（元）資本總支出（元）平均利潤（平均利潤率為20％）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租I（元）甲1010000500105002100126132600乙1510000750107502150129132300丙201000010001100022001321320表2-2級(jí)差地租Ⅰ的形成土地位置差異（距市場遠(yuǎn)近）也是形成級(jí)差地租I的條件之一。見表2-2。根據(jù)造成土地等級(jí)原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥92.級(jí)差地租Ⅱ

隨著人口增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)業(yè)用地被非農(nóng)部門大量占用且日益稀缺，農(nóng)產(chǎn)品也是許多加工業(yè)的基本原料來源，這樣社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求越來越多，推動(dòng)農(nóng)業(yè)日益采用集約化經(jīng)營方式。實(shí)行集約化經(jīng)營，就是要在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣等地的勞動(dòng)生產(chǎn)率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤。這種由于在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租就稱為級(jí)差地租Ⅱ。表2-3級(jí)差地租Ⅱ的形成土地等級(jí)投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（單位）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租II（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300優(yōu)100002000600120002418000306000（I）優(yōu)等地上追加投資1000020007001200017.1421000309000（II）2.級(jí)差地租Ⅱ表2-3級(jí)差地租Ⅱ的形成土地等級(jí)投入資本（10

（二）絕對(duì)地租在市場經(jīng)濟(jì)條件下，使用生產(chǎn)力低下的劣等地不可能產(chǎn)生級(jí)差超額利潤，因而也不需要支付級(jí)差地租，這是否意味著土地所有者可以不要任何代價(jià)將這些土地交給使用者使用呢？答案是否定的，土地使用者仍然要向土地所有者支付地租，否則，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上將得不到實(shí)現(xiàn)。馬克思把這種只要使用所有者的土地絕對(duì)需要支付的地租稱為絕對(duì)地租。事實(shí)上，不僅使用劣等地要支付絕對(duì)地租，而且使用中等地和優(yōu)等地所支付的地租中也包含著一個(gè)絕對(duì)地租。絕對(duì)地租的實(shí)體表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤，其來源有兩種不同的情況：一是在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均有機(jī)構(gòu)成的條件下，絕對(duì)地租來源于土地產(chǎn)品價(jià)值高于其生產(chǎn)價(jià)格的差額。如表2-4所示。（二）絕對(duì)地租11表2-4絕對(duì)地租的形成生產(chǎn)部門資本有機(jī)構(gòu)成剩余價(jià)值（剩余價(jià)值率為100％）平均利潤（平均利潤率為20％）產(chǎn)品價(jià)值生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租工業(yè)部門＋20V20201201200農(nóng)業(yè)部門＋40V402014012020（三）壟斷地租馬克思主義認(rèn)為，在資本主義制度下，除了級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本地租形式之外，還存在著壟斷地租。壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價(jià)格，而且也超過其價(jià)值的壟斷價(jià)格出售。這時(shí)的壟斷價(jià)格只由購買者的購買欲望和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無關(guān)。這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤，由于土地所有者擁有對(duì)這種具有特殊性質(zhì)的土地的所有權(quán)，因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落入土地所有者手中。表2-4絕對(duì)地租的形成生產(chǎn)部門資本有機(jī)構(gòu)成剩余價(jià)值平均利12

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物亞當(dāng)·斯密和大衛(wèi)·李嘉圖的地租理論與馬克思地租理論有何異同？教學(xué)互動(dòng)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物亞當(dāng)·斯密和大衛(wèi)·教學(xué)13三、城市地租理論（一）城市級(jí)差地租所謂城市地租，是指城市土地的使用者，諸如住宅經(jīng)營者或工商部門的企業(yè)家，為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租。由此可見，馬克思所說的建筑地段地租，實(shí)際上就是我們今天所說的城市地租。城市地租也可分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形態(tài)，其中，級(jí)差地租又可分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。除此之外，還存在壟斷地租。三、城市地租理論141.城市級(jí)差地租Ⅰ在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所謂土地位置，實(shí)際就是土地距離市場的位置。在農(nóng)業(yè)部門，土地的豐度和地理位置共同起作用，但以豐度為主，由它決定著級(jí)差地租量的多少。至于城市土地，則不是以豐度為主，而是以地理位置為主，由它決定著級(jí)差地租量的多少。究其原因，就在于城市土地地理位置好壞直接關(guān)系到它所能帶來的集聚效益的大小。所謂集聚效益，從總體上說是指各種群體（如工廠、商店群等）和個(gè)人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。集聚效益可以分成兩大類：一類是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，它適用于單獨(dú)的廠商；另一類是企業(yè)外部的集聚效益，它包括區(qū)域化經(jīng)濟(jì)效益和城市化經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面的內(nèi)容。1.城市級(jí)差地租Ⅰ15首先，城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間的長短和運(yùn)費(fèi)的高低。其次，城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場容量的大小，從而直接決定著企業(yè)銷售額。人口和集聚程度對(duì)商業(yè)企業(yè)具有更大的意義。商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)，商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度［人次/（平方米·小時(shí)）］及其營業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的。最后，城市土地位置的優(yōu)劣還決定著獲得其他生產(chǎn)要素，特別是信息等特種資源費(fèi)用的高低。首先，城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間162.城市級(jí)差地租Ⅱ

首先是國家在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施上的追加投資。這種追加投資，將進(jìn)一步增加追加投資區(qū)域內(nèi)級(jí)差生產(chǎn)力Ⅱ和級(jí)差超額利潤Ⅱ。其次是企業(yè)的追加投資。如企業(yè)在原有的地區(qū)或特定的區(qū)域內(nèi)，不論是建造新的工廠或商店等，以擴(kuò)大企業(yè)的布點(diǎn)，還是通過改建、擴(kuò)建，以提高原有土地空間的使用效率，如通過適當(dāng)增加建筑物的層次或進(jìn)行建筑物的裝潢等，都可以提高該土地的級(jí)差生產(chǎn)力Ⅱ和級(jí)差超額利潤Ⅱ。2.城市級(jí)差地租Ⅱ17

3.城市級(jí)差地租的特點(diǎn)（1）位置對(duì)城市級(jí)差地租具有決定性的影響。與農(nóng)業(yè)用地相比，城市土地不是以豐度為主，而是以地理位置和離功能中心遠(yuǎn)近為主，由此決定著級(jí)差地租量。（2）商業(yè)地租是城市級(jí)差地租的最典型的形態(tài)，商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置決定的顧客密度及其營業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的。這就是這幾年各地商業(yè)步行街不斷興起的原因。（3）城市級(jí)差地租Ⅱ的數(shù)量要比農(nóng)業(yè)級(jí)差地租Ⅱ大得多。由于城市的擴(kuò)大，開發(fā)區(qū)的建立，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施追加投資的不斷積累，再加上企業(yè)對(duì)原有用房的擴(kuò)建、裝修等追加投資的見效，因追加投資而增加的超額利潤可能會(huì)成倍增加，由此轉(zhuǎn)化成的級(jí)差地租Ⅱ也會(huì)大幅度增長。3.城市級(jí)差地租的特點(diǎn)18（二）城市絕對(duì)地租城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個(gè)人要使用城市土地，都必須向土地的所有者即國家繳納地租。這個(gè)由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對(duì)地租。城市絕對(duì)地租也是農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的，確切地說是由毗鄰城市或城市邊緣地區(qū)的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。城市最低一個(gè)等級(jí)的土地即不提供城市級(jí)差地租的“0”級(jí)土地，它處于城市邊緣地區(qū)，與周邊的農(nóng)業(yè)用地相接；相對(duì)于農(nóng)業(yè)用地，它曾是農(nóng)業(yè)的優(yōu)等地，曾經(jīng)提供農(nóng)業(yè)優(yōu)等地的地租；在它轉(zhuǎn)為城市用地時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織把土地所有權(quán)有償出讓給國家了，因而國家在出讓其使用權(quán)時(shí)理應(yīng)向土地使用者收取地租，這個(gè)地租就是絕對(duì)地租。農(nóng)業(yè)地租是城市絕對(duì)地租的基礎(chǔ)，因而城市絕對(duì)地租的量不是該土地作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的絕對(duì)地租量，而是作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的全部地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租之和。在城市的平均資本有機(jī)構(gòu)成高于農(nóng)業(yè)的條件下，這種絕對(duì)地租只能來源于壟斷價(jià)格，也就是市場價(jià)格高于其價(jià)值和生產(chǎn)價(jià)格的余額。（二）城市絕對(duì)地租19（三）城市壟斷地租級(jí)差地租來源于個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的超額利潤，絕對(duì)地租來源于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)價(jià)值的超額利潤。壟斷地租的實(shí)體是壟斷超額利潤，它是由某塊具有特殊稀有功能并且可以壟斷的土地產(chǎn)品價(jià)格帶來的。壟斷地租和絕對(duì)地租的區(qū)別和聯(lián)系是：壟斷地租和絕對(duì)地租都與土地產(chǎn)品或土地上經(jīng)營的商品的壟斷價(jià)格有關(guān)，但是，壟斷地租是由壟斷價(jià)格產(chǎn)生的地租，而絕對(duì)地租是壟斷價(jià)格產(chǎn)生的原因，壟斷地租產(chǎn)生的原因是土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，只不過壟斷的不是一般土地的經(jīng)營權(quán)，而是具有某種特殊優(yōu)越條件的土地的經(jīng)營權(quán)，所以壟斷地租是一種特殊的級(jí)差地租，而絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因則是土地所有權(quán)的壟斷。（三）城市壟斷地租20第二節(jié)土地區(qū)位理論

一、區(qū)位及區(qū)位理論的概念區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。具體而言，區(qū)位除了可解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)，如企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、公共團(tuán)體活動(dòng)、個(gè)人活動(dòng)等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計(jì)運(yùn)輸成本總和最小的地方。區(qū)位理論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說。具體地講，是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。第二節(jié)土地區(qū)位理論21二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是一種研究農(nóng)業(yè)生產(chǎn)類型隨農(nóng)業(yè)區(qū)位變化的特點(diǎn)和規(guī)律的理論，德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能是該理論的奠基人。他根據(jù)自己在德國北部麥克倫堡平原長期經(jīng)營農(nóng)場和積累管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)位進(jìn)行深入研究，并在1826年出版的名著《孤立國對(duì)于農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》(第一卷)中提出了(最早且最有代表性的)農(nóng)業(yè)區(qū)位的理論模式。由于地域上的自然和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是復(fù)雜紛紜的，為使其基本模式能夠?qū)С?，杜能采用?dāng)時(shí)在理論研究中廣泛運(yùn)用的“抽象法”(或稱“孤立化法”)。二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論22從這些假設(shè)的前提條件出發(fā)，杜能分析和研究了在這個(gè)“孤立國”內(nèi)如何布局農(nóng)業(yè)最為有利。他認(rèn)為經(jīng)營農(nóng)業(yè)的目的在于獲取利潤，在什么地方配置何種作物完全以是否能獲得更多利潤為轉(zhuǎn)移。而利潤是由農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格、生產(chǎn)成本和運(yùn)輸費(fèi)用這三個(gè)因素所決定的，即利潤(P)是農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格(V)減去農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)和農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到市場地運(yùn)費(fèi)(T)之后的余額，用公式表示就是P=V-(E+T)；顯然，在市場價(jià)格(V)與生產(chǎn)成本(E)不變的條件下，運(yùn)輸費(fèi)(T)定額增減將直接引起利潤(P)的升降。根據(jù)這一公式，杜能在進(jìn)行了大量計(jì)算后得出了以城市為中心的各種農(nóng)作物(農(nóng)產(chǎn)品)組合的最合理的分布界線，并由此將“孤立國”劃分為六個(gè)圍繞中心(城市)的農(nóng)業(yè)同心圓圈，即著名的“杜能圈”（見圖2-1）。其中：第一圈為自由農(nóng)業(yè)帶，緊靠城市，生產(chǎn)蔬菜、鮮奶等易腐食品；第二圈為林業(yè)帶，為城市提供燒材與木材；第三圈至第五圈分別為輪作農(nóng)業(yè)帶、谷物牧草農(nóng)作帶和三圃式農(nóng)作帶，都是以生產(chǎn)谷物為主但集約程度逐漸降低的三個(gè)農(nóng)耕地帶；第六圈為粗放經(jīng)營的畜牧業(yè)帶；六圈以外則為未耕的荒野。從這些假設(shè)的前提條件出發(fā)，杜能分析和研究了在這個(gè)“孤立國”內(nèi)23圖2-1杜能圈形成機(jī)制與圈層結(jié)構(gòu)示意圖圖2-1杜能圈形成機(jī)制與圈層結(jié)構(gòu)示意圖24由圖2-1可以看出，杜能在當(dāng)時(shí)的歷史條件下第一次從經(jīng)營角度比較系統(tǒng)地研究了農(nóng)業(yè)布局的規(guī)律性，闡述了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位選擇進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的途徑。他從級(jí)差地租(或稱位置級(jí)差地租，即到市場距離不同的土地)在生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品中所創(chuàng)造的價(jià)值（呈現(xiàn)出級(jí)差)出發(fā)，以利潤大小為轉(zhuǎn)移，來論述農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)集約化程度的合理地區(qū)差別，并在此基礎(chǔ)上建立起農(nóng)業(yè)分圈帶實(shí)現(xiàn)專業(yè)化配合的部門組合的理論，由此引申出各種農(nóng)產(chǎn)品分布的最優(yōu)區(qū)位，亦即得出了在距離市場遠(yuǎn)近不同的地區(qū)應(yīng)配置不同的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)以及采取不同的經(jīng)營方式的結(jié)論，并指出隨著對(duì)中心城市(消費(fèi)市場)距離的增大，農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式由集約到粗放，農(nóng)業(yè)布局也隨之相應(yīng)變化。這對(duì)農(nóng)業(yè)的合理布局以至整個(gè)生產(chǎn)的合理布局的科學(xué)研究有重大影響作用。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到，杜能在“孤立國”中指出的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論也是不完善的。由圖2-1可以看出，杜能在當(dāng)時(shí)的歷史條件下第一次從經(jīng)25三、工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾弗雷德·韋伯。其理論的核心就是通過對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。（一）韋伯工業(yè)區(qū)位理論的假設(shè)條件為了理論演繹的需要，與杜能一樣，韋伯首先做了下列若干基本假設(shè)：（1）研究的對(duì)象是一個(gè)均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動(dòng)力供給亦為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定的情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的。（5）運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。三、工業(yè)區(qū)位理論26（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析，是假定在沒有其他因素影響下，僅就運(yùn)輸與工業(yè)區(qū)位之間的關(guān)系而言的。韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方，因此，運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量，即運(yùn)費(fèi)是運(yùn)輸物的重量和距離的函數(shù)，亦即運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比關(guān)系。在貨物重量方面，韋伯認(rèn)為，貨物的絕對(duì)重量和相對(duì)重量（原料重量與成本重量間的比例）對(duì)運(yùn)費(fèi)的影響是不同的，后者比前者更為重要。為此，他對(duì)工業(yè)用原料進(jìn)行了分類：一是遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對(duì)工業(yè)區(qū)位影響不大；二是限地性原料，也稱地方性原料，指只分布在某些固定地點(diǎn)的原料。它對(duì)工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生重大影響。根據(jù)以上分類，韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來論證運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原料指數(shù)，是指需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽峡傊亓亢椭瞥善房傊亓恐?，即：原料指?shù)＝限地性原料總重量／制成品總重量按此公式推算，可得到在工業(yè)生產(chǎn)過程中使用不同種類原料的原料指數(shù)。限地性原料的失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析27（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析韋伯從運(yùn)輸成本的關(guān)系論述了工業(yè)區(qū)位模式之后，對(duì)影響工業(yè)區(qū)位的第二項(xiàng)因素——?jiǎng)诠こ杀具M(jìn)行了分析。他認(rèn)為勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。所謂勞工成本，就是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額，或稱勞動(dòng)力費(fèi)用。韋伯認(rèn)為，當(dāng)勞工成本（工資）在特定區(qū)位對(duì)工廠配置有利時(shí)，可能使一個(gè)工廠離開或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價(jià)勞動(dòng)力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動(dòng)力供給充分的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用。在具體選擇工廠區(qū)位時(shí)，韋伯使用了單位原料或單位產(chǎn)品等運(yùn)費(fèi)點(diǎn)的連線即等費(fèi)用線的方法加以分析。同時(shí)，還考慮了勞工成本指數(shù)（即每單位產(chǎn)品之平均工資成本）與所需運(yùn)輸?shù)模ㄔ虾统善罚┛傊亓康谋戎导磩诠は禂?shù)的影響。（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析28（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析1.集聚因素集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素。它們主要通過以下兩方面對(duì)工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響：（1）生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。（2）社會(huì)集聚，又稱“偶然集聚”。2.分散因素分散因素與集聚因素相反，指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。因此，一些工廠寧愿離開工業(yè)集聚區(qū)，搬到工廠較少的地點(diǎn)去。但前提條件是看集聚給企業(yè)帶來的利益大，還是房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的損失大，即取決于集中與分散的比較利益大小。（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析29四、克里斯塔勒的中心地理論中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。該理論認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點(diǎn)，而且不同級(jí)別的中心地應(yīng)遵循一定的等級(jí)分布規(guī)律。

（一）中心地理論有關(guān)基本概念

1.中心地中心地指相對(duì)于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)，更確切地說，是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。四、克里斯塔勒的中心地理論302.中心地職能由中心地提供的商品和服務(wù)就稱為中心地職能。中心地職能主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主，同時(shí)還包括社會(huì)、文化等方面的活動(dòng)，但不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)。3.中心性中心性或者中心度，可理解為一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強(qiáng)”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較。4.需求門檻需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。在實(shí)際中，需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來表示。這里的最低人口數(shù)就稱為門檻人口。2.中心地職能31

5.商品銷售范圍如果其他條件不變，消費(fèi)者購買某種商品的數(shù)量，取決于他們準(zhǔn)備為之付出的實(shí)際價(jià)格，此價(jià)格就是商品的銷售價(jià)格加上為購買這種商品來往的交通費(fèi)用。顯然，實(shí)際價(jià)格是隨消費(fèi)者選擇商品提供點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近而變化的。距離越短，交通花費(fèi)越少。商品的實(shí)際價(jià)格越低，結(jié)果該商品的需求量也就越大，否則相反。由此可得出，商品銷售范圍就是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。5.商品銷售范圍32

（二）中心地理論的主要內(nèi)容

1.假設(shè)條件克氏理論的假設(shè)條件如下：（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。（2）有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。（3）廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

2.六邊形市場區(qū)在一個(gè)均質(zhì)平原上，讓所有人都由一個(gè)中心地提供商品和服務(wù)顯然是不可能的。超額利潤的存在，必然吸引其他中心地的廠商加入進(jìn)來。為了避免相互競爭所引起的銷售額下降，第二個(gè)中心地必須與第一個(gè)中心地相隔一定距離，一般距離不能相距太近。以后，第三個(gè)中心地、第四個(gè)中心地……都會(huì)以同樣方式加入進(jìn)來。圖2-2為中心地理論形成示意圖。（二）中心地理論的主要內(nèi)容33

3.市場等級(jí)序列根據(jù)前面的論述，中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)的。圖2-2中心地理論形成示意圖五、廖什的市場區(qū)位理論廖什(A.Losch)的市場區(qū)位理論把市場需求作為空間變量來研究區(qū)位理論，進(jìn)而探討了市場區(qū)位體系和工業(yè)企業(yè)最大利潤的區(qū)位，形成了市場區(qū)位理論。市場區(qū)位理論將空間均衡的思想引入?yún)^(qū)位分析，研究了市場規(guī)模和市場需求結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)位選擇和產(chǎn)業(yè)配置的影響。3.市場等級(jí)序列圖2-2中心地理論形成示意圖五、廖什34廖什市場區(qū)位論的重要內(nèi)容為：（1）由基礎(chǔ)聚落形成蜂窩狀六邊形；（2）門檻值不同的商品，需求相應(yīng)數(shù)量的基礎(chǔ)聚落作為其市場區(qū)；（3）在大城市的周圍地區(qū)，形成疏密相間的中心地分布格局的經(jīng)濟(jì)景觀。廖什的市場區(qū)位理論的基本觀點(diǎn)為：大多數(shù)工業(yè)區(qū)位是選擇在能夠獲取最大利潤的市場地域，區(qū)位的最終目標(biāo)是尋取最大利潤地點(diǎn)。最佳區(qū)位不是費(fèi)用最小點(diǎn)，也不是收入最大點(diǎn)，而是收入和費(fèi)用的差最大點(diǎn)，即利潤最大點(diǎn)。廖什市場區(qū)位論的重要內(nèi)容為：35廖什的市場區(qū)位理論的假定條件為：第一，在均質(zhì)的平原上，沿任何方向運(yùn)輸條件都相同；進(jìn)行生產(chǎn)必要的原料充足，且均等分布。第二，在平原中均等地分布著農(nóng)業(yè)人口，最初他們的生產(chǎn)是自給自足，且消費(fèi)者的行為相同。第三，在整個(gè)平原中，居民都具有相同的技術(shù)知識(shí)，所有的農(nóng)民都可能得到生產(chǎn)機(jī)會(huì)。第四，除經(jīng)濟(jì)方面的作用外，其他因素都可不考慮。廖什對(duì)在假設(shè)的某些條件下取得的結(jié)論用多種現(xiàn)實(shí)因素校正，從而提出了動(dòng)態(tài)區(qū)位理論模式，并以壟斷代替韋伯的自由競爭，以最大利潤代替最低成本。廖什的市場區(qū)位理論的假定條件為：36第三節(jié)區(qū)位理論與城市房地產(chǎn)業(yè)一、區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循土地區(qū)位規(guī)律。區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用特別表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是能夠指導(dǎo)整個(gè)城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作；二是能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第三節(jié)區(qū)位理論與城市房地產(chǎn)業(yè)37二、影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素（一）影響土地區(qū)位的主要因素影響土地區(qū)位的主要因素可以概括為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。

1.一般因素一般因素是指對(duì)城市土地具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對(duì)具體地塊的影響不明顯，但它們決定各個(gè)地塊的總體效益和基礎(chǔ)水平，影響土地的宏觀區(qū)位條件。一般因素包括人口、行政區(qū)劃、地理位置與自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地與住房制度、城市規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和政府政策等。二、影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素382.區(qū)域因素區(qū)域因素是影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地區(qū)土地區(qū)位條件的因素，主要包括繁華程度、通達(dá)程度、城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度、環(huán)境條件和土地使用限制等。區(qū)域因素決定土地的中觀區(qū)位特征。3.個(gè)別因素個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施、宗地形狀、宗地長度和寬度、臨街條件以及使用限制等。個(gè)別因素決定土地的微觀區(qū)位，即決定地塊的區(qū)位條件狀況。2.區(qū)域因素39(二)影響房屋區(qū)位的主要因素1.樓層建筑物樓層的高低，不僅決定由地面到達(dá)房屋的距離的遠(yuǎn)近，也影響居住者使用房屋的方便程度和景觀效果。對(duì)于不同的建筑形成，影響的效果也不同。對(duì)于多層住宅建筑，由于沒有電梯設(shè)備，樓層對(duì)房屋的使用效益影響很大。對(duì)于高層住宅建筑，由于有電梯設(shè)備，樓層對(duì)房屋的使用影響并不大，與多層住宅相反，樓層數(shù)越高，景觀效果越好，價(jià)格也越高。2.朝向朝向是決定室內(nèi)采光、通風(fēng)、溫度的主要因素，影響人們對(duì)居住環(huán)境的判斷與適應(yīng)，是決定房屋的使用效益及價(jià)格的重要因素。(二)影響房屋區(qū)位的主要因素40三、房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇（一）工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇宏觀區(qū)位一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，而工業(yè)用房地產(chǎn)又是由全國范圍內(nèi)工業(yè)的宏觀空間布局決定的。工業(yè)的宏觀空間布局確定了，工業(yè)用房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位選擇也就基本確定了。所以研究宏觀區(qū)位的選擇，也就研究了工業(yè)用房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位選擇。決定和形成區(qū)位的因素有很多，但影響工業(yè)宏觀區(qū)位選擇的因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通條件、科學(xué)技術(shù)條件、勞動(dòng)力條件以及市場條件等。三、房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇41(二)城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇1.商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)按其功能程度可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。它一般位于城市中心、交通路口、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周圍等。2.工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)，如污染狀況、占地面積等，工業(yè)區(qū)可分為內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。3.居住區(qū)居住區(qū)是人們生活、休息的場所。它一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。(二)城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇42（三）城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位是指每一個(gè)商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、居民戶等選擇自己所用房地產(chǎn)的區(qū)位或用地區(qū)位。

1.城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)的區(qū)位選擇和工業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇等。(1)商業(yè)用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)。(2)居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇。(3)工業(yè)用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)（三）城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇432.微觀區(qū)位的選擇和土地的最佳用途所謂土地的最佳用途是指特定的城市區(qū)位的土地可為整個(gè)城市帶來最大經(jīng)濟(jì)效益的用途，即它不僅要考慮微觀單位獲得的經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)境效益，而且還要考慮宏觀上的社會(huì)效益和生態(tài)效益。3.政府對(duì)土地微觀區(qū)位選擇的調(diào)控為正確引導(dǎo)各微觀經(jīng)濟(jì)利益主體的行為，規(guī)范其土地利用中的市場競爭秩序，提高土地的利用效率，國家和各級(jí)地方政府應(yīng)以其土地所有權(quán)者或管理者的身份實(shí)施其調(diào)控職能。2.微觀區(qū)位的選擇和土地的最佳用途44本章小結(jié)

地租和區(qū)位理論是理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要線索。對(duì)于地租的來源，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為是“自然對(duì)人類的賜予”，或者是一種經(jīng)濟(jì)剩余。只有馬克思科學(xué)地解釋了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉，科學(xué)地把地租劃分為級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租三種形態(tài)。關(guān)于土地區(qū)位，本章首先介紹了農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和市場區(qū)位理論四種主要理論。接著重點(diǎn)分析了區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，無論是在微觀角度還是在宏觀角度都起著重要的指導(dǎo)作用，而影響房地產(chǎn)區(qū)位的因素可分土地區(qū)位影響因素和房屋區(qū)位影響因素兩個(gè)方面，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇主要從宏觀區(qū)位、中觀區(qū)位和微觀區(qū)位三個(gè)不同層次來進(jìn)行分析。本章小結(jié)451.馬克思地租理論；2.城市地租理論；3.韋伯工業(yè)區(qū)位理論；4.房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇。【重點(diǎn)與難點(diǎn)】重

點(diǎn)難

點(diǎn)1.馬克思地租理論；2.城市地租理論；3.韋伯工業(yè)區(qū)位理論。1.馬克思地租理論；【重點(diǎn)與難點(diǎn)】重點(diǎn)難點(diǎn)1.馬克思461.什么是級(jí)差地租？什么是絕對(duì)地租？2.城市級(jí)差地租有什么特點(diǎn)？3.何為原料指數(shù)？如何根據(jù)原料指數(shù)進(jìn)行工業(yè)區(qū)位選擇？4.影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素有哪些？試就在學(xué)校附近商業(yè)街開設(shè)一家服裝店進(jìn)行區(qū)位選擇分析。知識(shí)練習(xí)能力練習(xí)1.什么是級(jí)差地租？什么是絕對(duì)地租？試就在學(xué)校附近商業(yè)街開設(shè)47補(bǔ)充閱讀選擇房子區(qū)位要“三看”補(bǔ)充閱讀48【能力目標(biāo)】1.能夠利用地租理論對(duì)實(shí)際生活中每宗房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成進(jìn)行分析；2.能夠運(yùn)用區(qū)位理論分析城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)投資技巧?！局R(shí)目標(biāo)】1.了解西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論；2.掌握馬克思地租理論和城市地租理論；3.掌握工業(yè)區(qū)位理論；4.理解其他區(qū)位理論；5.掌握房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇。第二章

地租與區(qū)位理論【能力目標(biāo)】第二章地租與區(qū)位理論49

【教學(xué)建議】

1.結(jié)合政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于地租理論的不同闡述進(jìn)行授課。2.針對(duì)區(qū)位理論的學(xué)習(xí)，建議利用多媒體課件進(jìn)行有關(guān)區(qū)位選擇的圖形演示?！窘虒W(xué)建議】50麥當(dāng)勞和肯德基的選址經(jīng)案例導(dǎo)入【案例思考題】麥當(dāng)勞和肯德基在選址上都十分重視對(duì)商圈的確定，那么什么是商圈呢？進(jìn)行商圈劃分的理論依據(jù)又是什么呢？麥當(dāng)勞和肯德基的選址經(jīng)案例導(dǎo)入【案例思考題】51第一節(jié)

地租理論一、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論（一）資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派早期的地租理論早在17世紀(jì)后期，英國重商主義派經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第就對(duì)地租理論作出了開拓性的貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖亞當(dāng)·斯密建立了古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系，他系統(tǒng)地研究了地租，認(rèn)為地租是土地私有制發(fā)生以后出現(xiàn)的范疇，把地租確定為因使用土地而支付給地主階級(jí)的代價(jià)，并看到了地租的來源是工人的無償勞動(dòng)，地租是“一種壟斷價(jià)格”。英國學(xué)者詹姆斯·安特生明確否定地租是決定價(jià)格的因素，指出并不是地租決定地上產(chǎn)品的價(jià)格，而是價(jià)格決定地租，并說明了土地因肥沃度不同而產(chǎn)生差額地租。第一節(jié)地租理論52（二）李嘉圖的差額地租學(xué)說李嘉圖在地租理論上的主要功績在于，他有意識(shí)地運(yùn)用了勞動(dòng)時(shí)間決定價(jià)值量的原理，創(chuàng)立了差額地租學(xué)說。李嘉圖的差額地租學(xué)說是建立在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上的，因而在一些觀點(diǎn)上是符合客觀實(shí)際的，但他視資本主義的生產(chǎn)關(guān)系為永恒范疇，把他的地租理論用于一切時(shí)代和國家，看不到資本主義地租的歷史特點(diǎn)和剝削本質(zhì)。因而，在另一些觀點(diǎn)上，則是完全錯(cuò)誤的或含糊不清的。李嘉圖在地租論上有觀點(diǎn)上的錯(cuò)誤和概念不清，很大程度上是由他的階級(jí)局限性所決定的。（二）李嘉圖的差額地租學(xué)說53（三）赫德的地租理論美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫德(R.M.Huzd)于1963年出版了《城市土地價(jià)值原理》一書，書中論述了區(qū)位地租理論。（四）薩繆爾森的地租理論美國當(dāng)代著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·A.薩繆爾森(P.A.Samullson認(rèn)為：地租是為了使用土地付出的代價(jià)；土地供給數(shù)量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。他還認(rèn)為，可以利用地租和生產(chǎn)要素的價(jià)格來分配稀缺的資源，而不收取地租會(huì)造成缺乏效率以及不適當(dāng)?shù)氖褂梅椒?。（五）巴洛維的地租理論美國當(dāng)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利·巴洛維(R.Barlowe)在他所著的《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中指出：地租可以簡單地看作一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或者總收益減去總要素成本或者總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系。（三）赫德的地租理論54二、馬克思的地租理論馬克思著重考察了資本主義農(nóng)業(yè)地租，科學(xué)地解釋了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉。馬克思主義認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關(guān)系中涉及三個(gè)階級(jí)之間的關(guān)系：一是土地所有者；二是租地的農(nóng)場主（資本家）；三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。那么，為什么在農(nóng)業(yè)部門中，農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的剩余價(jià)值在農(nóng)業(yè)資本家獲取平均利潤以后還有一個(gè)余額作為地租繳給土地所有者呢？馬克思通過分析資本主義地租的兩種形態(tài)，即級(jí)差地租和絕對(duì)地租，從而科學(xué)地回答了上述問題。二、馬克思的地租理論55（一）級(jí)差地租級(jí)差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額，由于這種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱為級(jí)差地租。造成土地等級(jí)差異大致有三個(gè)原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性；二是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差異性；三是同一塊土地上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動(dòng)生產(chǎn)率也有差異性。上述差異，使土地客觀上具有不同的等級(jí)，進(jìn)而使不同等級(jí)的土地在投入等量勞動(dòng)的條件下形成不同的級(jí)差生產(chǎn)力。（一）級(jí)差地租56

根據(jù)造成土地等級(jí)原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租Ⅰ。將由于在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租Ⅱ。1.級(jí)差地租Ⅰ（表2-1為級(jí)差地租Ⅰ的形成表）土地等級(jí)投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（單位）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租I（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000優(yōu)100002000600120002018000306000表2-1級(jí)差地租Ⅰ的形成地塊距市場距離（公里）資本投入（元）運(yùn)輸費(fèi)用（元）資本總支出（元）平均利潤（平均利潤率為20％）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租I（元）甲1010000500105002100126132600乙1510000750107502150129132300丙201000010001100022001321320表2-2級(jí)差地租Ⅰ的形成土地位置差異（距市場遠(yuǎn)近）也是形成級(jí)差地租I的條件之一。見表2-2。根據(jù)造成土地等級(jí)原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥572.級(jí)差地租Ⅱ

隨著人口增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)業(yè)用地被非農(nóng)部門大量占用且日益稀缺，農(nóng)產(chǎn)品也是許多加工業(yè)的基本原料來源，這樣社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求越來越多，推動(dòng)農(nóng)業(yè)日益采用集約化經(jīng)營方式。實(shí)行集約化經(jīng)營，就是要在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣等地的勞動(dòng)生產(chǎn)率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤。這種由于在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租就稱為級(jí)差地租Ⅱ。表2-3級(jí)差地租Ⅱ的形成土地等級(jí)投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（單位）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租II（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300優(yōu)100002000600120002418000306000（I）優(yōu)等地上追加投資1000020007001200017.1421000309000（II）2.級(jí)差地租Ⅱ表2-3級(jí)差地租Ⅱ的形成土地等級(jí)投入資本（58

（二）絕對(duì)地租在市場經(jīng)濟(jì)條件下，使用生產(chǎn)力低下的劣等地不可能產(chǎn)生級(jí)差超額利潤，因而也不需要支付級(jí)差地租，這是否意味著土地所有者可以不要任何代價(jià)將這些土地交給使用者使用呢？答案是否定的，土地使用者仍然要向土地所有者支付地租，否則，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上將得不到實(shí)現(xiàn)。馬克思把這種只要使用所有者的土地絕對(duì)需要支付的地租稱為絕對(duì)地租。事實(shí)上，不僅使用劣等地要支付絕對(duì)地租，而且使用中等地和優(yōu)等地所支付的地租中也包含著一個(gè)絕對(duì)地租。絕對(duì)地租的實(shí)體表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤，其來源有兩種不同的情況：一是在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均有機(jī)構(gòu)成的條件下，絕對(duì)地租來源于土地產(chǎn)品價(jià)值高于其生產(chǎn)價(jià)格的差額。如表2-4所示。（二）絕對(duì)地租59表2-4絕對(duì)地租的形成生產(chǎn)部門資本有機(jī)構(gòu)成剩余價(jià)值（剩余價(jià)值率為100％）平均利潤（平均利潤率為20％）產(chǎn)品價(jià)值生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租工業(yè)部門＋20V20201201200農(nóng)業(yè)部門＋40V402014012020（三）壟斷地租馬克思主義認(rèn)為，在資本主義制度下，除了級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本地租形式之外，還存在著壟斷地租。壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價(jià)格，而且也超過其價(jià)值的壟斷價(jià)格出售。這時(shí)的壟斷價(jià)格只由購買者的購買欲望和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無關(guān)。這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤，由于土地所有者擁有對(duì)這種具有特殊性質(zhì)的土地的所有權(quán)，因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落入土地所有者手中。表2-4絕對(duì)地租的形成生產(chǎn)部門資本有機(jī)構(gòu)成剩余價(jià)值平均利60

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物亞當(dāng)·斯密和大衛(wèi)·李嘉圖的地租理論與馬克思地租理論有何異同？教學(xué)互動(dòng)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物亞當(dāng)·斯密和大衛(wèi)·教學(xué)61三、城市地租理論（一）城市級(jí)差地租所謂城市地租，是指城市土地的使用者，諸如住宅經(jīng)營者或工商部門的企業(yè)家，為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租。由此可見，馬克思所說的建筑地段地租，實(shí)際上就是我們今天所說的城市地租。城市地租也可分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形態(tài)，其中，級(jí)差地租又可分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。除此之外，還存在壟斷地租。三、城市地租理論621.城市級(jí)差地租Ⅰ在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所謂土地位置，實(shí)際就是土地距離市場的位置。在農(nóng)業(yè)部門，土地的豐度和地理位置共同起作用，但以豐度為主，由它決定著級(jí)差地租量的多少。至于城市土地，則不是以豐度為主，而是以地理位置為主，由它決定著級(jí)差地租量的多少。究其原因，就在于城市土地地理位置好壞直接關(guān)系到它所能帶來的集聚效益的大小。所謂集聚效益，從總體上說是指各種群體（如工廠、商店群等）和個(gè)人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。集聚效益可以分成兩大類：一類是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，它適用于單獨(dú)的廠商；另一類是企業(yè)外部的集聚效益，它包括區(qū)域化經(jīng)濟(jì)效益和城市化經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面的內(nèi)容。1.城市級(jí)差地租Ⅰ63首先，城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間的長短和運(yùn)費(fèi)的高低。其次，城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場容量的大小，從而直接決定著企業(yè)銷售額。人口和集聚程度對(duì)商業(yè)企業(yè)具有更大的意義。商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)，商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度［人次/（平方米·小時(shí)）］及其營業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的。最后，城市土地位置的優(yōu)劣還決定著獲得其他生產(chǎn)要素，特別是信息等特種資源費(fèi)用的高低。首先，城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間642.城市級(jí)差地租Ⅱ

首先是國家在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施上的追加投資。這種追加投資，將進(jìn)一步增加追加投資區(qū)域內(nèi)級(jí)差生產(chǎn)力Ⅱ和級(jí)差超額利潤Ⅱ。其次是企業(yè)的追加投資。如企業(yè)在原有的地區(qū)或特定的區(qū)域內(nèi)，不論是建造新的工廠或商店等，以擴(kuò)大企業(yè)的布點(diǎn)，還是通過改建、擴(kuò)建，以提高原有土地空間的使用效率，如通過適當(dāng)增加建筑物的層次或進(jìn)行建筑物的裝潢等，都可以提高該土地的級(jí)差生產(chǎn)力Ⅱ和級(jí)差超額利潤Ⅱ。2.城市級(jí)差地租Ⅱ65

3.城市級(jí)差地租的特點(diǎn)（1）位置對(duì)城市級(jí)差地租具有決定性的影響。與農(nóng)業(yè)用地相比，城市土地不是以豐度為主，而是以地理位置和離功能中心遠(yuǎn)近為主，由此決定著級(jí)差地租量。（2）商業(yè)地租是城市級(jí)差地租的最典型的形態(tài)，商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置決定的顧客密度及其營業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的。這就是這幾年各地商業(yè)步行街不斷興起的原因。（3）城市級(jí)差地租Ⅱ的數(shù)量要比農(nóng)業(yè)級(jí)差地租Ⅱ大得多。由于城市的擴(kuò)大，開發(fā)區(qū)的建立，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施追加投資的不斷積累，再加上企業(yè)對(duì)原有用房的擴(kuò)建、裝修等追加投資的見效，因追加投資而增加的超額利潤可能會(huì)成倍增加，由此轉(zhuǎn)化成的級(jí)差地租Ⅱ也會(huì)大幅度增長。3.城市級(jí)差地租的特點(diǎn)66（二）城市絕對(duì)地租城市土地所有權(quán)由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個(gè)人要使用城市土地，都必須向土地的所有者即國家繳納地租。這個(gè)由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對(duì)地租。城市絕對(duì)地租也是農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的，確切地說是由毗鄰城市或城市邊緣地區(qū)的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。城市最低一個(gè)等級(jí)的土地即不提供城市級(jí)差地租的“0”級(jí)土地，它處于城市邊緣地區(qū)，與周邊的農(nóng)業(yè)用地相接；相對(duì)于農(nóng)業(yè)用地，它曾是農(nóng)業(yè)的優(yōu)等地，曾經(jīng)提供農(nóng)業(yè)優(yōu)等地的地租；在它轉(zhuǎn)為城市用地時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織把土地所有權(quán)有償出讓給國家了，因而國家在出讓其使用權(quán)時(shí)理應(yīng)向土地使用者收取地租，這個(gè)地租就是絕對(duì)地租。農(nóng)業(yè)地租是城市絕對(duì)地租的基礎(chǔ)，因而城市絕對(duì)地租的量不是該土地作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的絕對(duì)地租量，而是作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的全部地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租之和。在城市的平均資本有機(jī)構(gòu)成高于農(nóng)業(yè)的條件下，這種絕對(duì)地租只能來源于壟斷價(jià)格，也就是市場價(jià)格高于其價(jià)值和生產(chǎn)價(jià)格的余額。（二）城市絕對(duì)地租67（三）城市壟斷地租級(jí)差地租來源于個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的超額利潤，絕對(duì)地租來源于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)價(jià)值的超額利潤。壟斷地租的實(shí)體是壟斷超額利潤，它是由某塊具有特殊稀有功能并且可以壟斷的土地產(chǎn)品價(jià)格帶來的。壟斷地租和絕對(duì)地租的區(qū)別和聯(lián)系是：壟斷地租和絕對(duì)地租都與土地產(chǎn)品或土地上經(jīng)營的商品的壟斷價(jià)格有關(guān)，但是，壟斷地租是由壟斷價(jià)格產(chǎn)生的地租，而絕對(duì)地租是壟斷價(jià)格產(chǎn)生的原因，壟斷地租產(chǎn)生的原因是土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，只不過壟斷的不是一般土地的經(jīng)營權(quán)，而是具有某種特殊優(yōu)越條件的土地的經(jīng)營權(quán)，所以壟斷地租是一種特殊的級(jí)差地租，而絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因則是土地所有權(quán)的壟斷。（三）城市壟斷地租68第二節(jié)土地區(qū)位理論

一、區(qū)位及區(qū)位理論的概念區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。具體而言，區(qū)位除了可解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)，如企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、公共團(tuán)體活動(dòng)、個(gè)人活動(dòng)等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計(jì)運(yùn)輸成本總和最小的地方。區(qū)位理論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說。具體地講，是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。第二節(jié)土地區(qū)位理論69二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是一種研究農(nóng)業(yè)生產(chǎn)類型隨農(nóng)業(yè)區(qū)位變化的特點(diǎn)和規(guī)律的理論，德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能是該理論的奠基人。他根據(jù)自己在德國北部麥克倫堡平原長期經(jīng)營農(nóng)場和積累管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)位進(jìn)行深入研究，并在1826年出版的名著《孤立國對(duì)于農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》(第一卷)中提出了(最早且最有代表性的)農(nóng)業(yè)區(qū)位的理論模式。由于地域上的自然和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是復(fù)雜紛紜的，為使其基本模式能夠?qū)С?，杜能采用?dāng)時(shí)在理論研究中廣泛運(yùn)用的“抽象法”(或稱“孤立化法”)。二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論70從這些假設(shè)的前提條件出發(fā)，杜能分析和研究了在這個(gè)“孤立國”內(nèi)如何布局農(nóng)業(yè)最為有利。他認(rèn)為經(jīng)營農(nóng)業(yè)的目的在于獲取利潤，在什么地方配置何種作物完全以是否能獲得更多利潤為轉(zhuǎn)移。而利潤是由農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格、生產(chǎn)成本和運(yùn)輸費(fèi)用這三個(gè)因素所決定的，即利潤(P)是農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格(V)減去農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)和農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到市場地運(yùn)費(fèi)(T)之后的余額，用公式表示就是P=V-(E+T)；顯然，在市場價(jià)格(V)與生產(chǎn)成本(E)不變的條件下，運(yùn)輸費(fèi)(T)定額增減將直接引起利潤(P)的升降。根據(jù)這一公式，杜能在進(jìn)行了大量計(jì)算后得出了以城市為中心的各種農(nóng)作物(農(nóng)產(chǎn)品)組合的最合理的分布界線，并由此將“孤立國”劃分為六個(gè)圍繞中心(城市)的農(nóng)業(yè)同心圓圈，即著名的“杜能圈”（見圖2-1）。其中：第一圈為自由農(nóng)業(yè)帶，緊靠城市，生產(chǎn)蔬菜、鮮奶等易腐食品；第二圈為林業(yè)帶，為城市提供燒材與木材；第三圈至第五圈分別為輪作農(nóng)業(yè)帶、谷物牧草農(nóng)作帶和三圃式農(nóng)作帶，都是以生產(chǎn)谷物為主但集約程度逐漸降低的三個(gè)農(nóng)耕地帶；第六圈為粗放經(jīng)營的畜牧業(yè)帶；六圈以外則為未耕的荒野。從這些假設(shè)的前提條件出發(fā)，杜能分析和研究了在這個(gè)“孤立國”內(nèi)71圖2-1杜能圈形成機(jī)制與圈層結(jié)構(gòu)示意圖圖2-1杜能圈形成機(jī)制與圈層結(jié)構(gòu)示意圖72由圖2-1可以看出，杜能在當(dāng)時(shí)的歷史條件下第一次從經(jīng)營角度比較系統(tǒng)地研究了農(nóng)業(yè)布局的規(guī)律性，闡述了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位選擇進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的途徑。他從級(jí)差地租(或稱位置級(jí)差地租，即到市場距離不同的土地)在生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品中所創(chuàng)造的價(jià)值（呈現(xiàn)出級(jí)差)出發(fā)，以利潤大小為轉(zhuǎn)移，來論述農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)集約化程度的合理地區(qū)差別，并在此基礎(chǔ)上建立起農(nóng)業(yè)分圈帶實(shí)現(xiàn)專業(yè)化配合的部門組合的理論，由此引申出各種農(nóng)產(chǎn)品分布的最優(yōu)區(qū)位，亦即得出了在距離市場遠(yuǎn)近不同的地區(qū)應(yīng)配置不同的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)以及采取不同的經(jīng)營方式的結(jié)論，并指出隨著對(duì)中心城市(消費(fèi)市場)距離的增大，農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式由集約到粗放，農(nóng)業(yè)布局也隨之相應(yīng)變化。這對(duì)農(nóng)業(yè)的合理布局以至整個(gè)生產(chǎn)的合理布局的科學(xué)研究有重大影響作用。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到，杜能在“孤立國”中指出的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論也是不完善的。由圖2-1可以看出，杜能在當(dāng)時(shí)的歷史條件下第一次從經(jīng)73三、工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾弗雷德·韋伯。其理論的核心就是通過對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。（一）韋伯工業(yè)區(qū)位理論的假設(shè)條件為了理論演繹的需要，與杜能一樣，韋伯首先做了下列若干基本假設(shè)：（1）研究的對(duì)象是一個(gè)均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動(dòng)力供給亦為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定的情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的。（5）運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。三、工業(yè)區(qū)位理論74（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析，是假定在沒有其他因素影響下，僅就運(yùn)輸與工業(yè)區(qū)位之間的關(guān)系而言的。韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方，因此，運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量，即運(yùn)費(fèi)是運(yùn)輸物的重量和距離的函數(shù)，亦即運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比關(guān)系。在貨物重量方面，韋伯認(rèn)為，貨物的絕對(duì)重量和相對(duì)重量（原料重量與成本重量間的比例）對(duì)運(yùn)費(fèi)的影響是不同的，后者比前者更為重要。為此，他對(duì)工業(yè)用原料進(jìn)行了分類：一是遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對(duì)工業(yè)區(qū)位影響不大；二是限地性原料，也稱地方性原料，指只分布在某些固定地點(diǎn)的原料。它對(duì)工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生重大影響。根據(jù)以上分類，韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來論證運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原料指數(shù)，是指需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽峡傊亓亢椭瞥善房傊亓恐?，即：原料指?shù)＝限地性原料總重量／制成品總重量按此公式推算，可得到在工業(yè)生產(chǎn)過程中使用不同種類原料的原料指數(shù)。限地性原料的失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析75（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析韋伯從運(yùn)輸成本的關(guān)系論述了工業(yè)區(qū)位模式之后，對(duì)影響工業(yè)區(qū)位的第二項(xiàng)因素——?jiǎng)诠こ杀具M(jìn)行了分析。他認(rèn)為勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。所謂勞工成本，就是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額，或稱勞動(dòng)力費(fèi)用。韋伯認(rèn)為，當(dāng)勞工成本（工資）在特定區(qū)位對(duì)工廠配置有利時(shí)，可能使一個(gè)工廠離開或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價(jià)勞動(dòng)力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動(dòng)力供給充分的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用。在具體選擇工廠區(qū)位時(shí)，韋伯使用了單位原料或單位產(chǎn)品等運(yùn)費(fèi)點(diǎn)的連線即等費(fèi)用線的方法加以分析。同時(shí)，還考慮了勞工成本指數(shù)（即每單位產(chǎn)品之平均工資成本）與所需運(yùn)輸?shù)模ㄔ虾统善罚┛傊亓康谋戎导磩诠は禂?shù)的影響。（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析76（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析1.集聚因素集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素。它們主要通過以下兩方面對(duì)工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響：（1）生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。（2）社會(huì)集聚，又稱“偶然集聚”。2.分散因素分散因素與集聚因素相反，指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。因此，一些工廠寧愿離開工業(yè)集聚區(qū)，搬到工廠較少的地點(diǎn)去。但前提條件是看集聚給企業(yè)帶來的利益大，還是房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的損失大，即取決于集中與分散的比較利益大小。（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析77四、克里斯塔勒的中心地理論中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。該理論認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點(diǎn)，而且不同級(jí)別的中心地應(yīng)遵循一定的等級(jí)分布規(guī)律。

（一）中心地理論有關(guān)基本概念

1.中心地中心地指相對(duì)于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)，更確切地說，是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。四、克里斯塔勒的中心地理論782.中心地職能由中心地提供的商品和服務(wù)就稱為中心地職能。中心地職能主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主，同時(shí)還包括社會(huì)、文化等方面的活動(dòng)，但不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)。3.中心性中心性或者中心度，可理解為一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強(qiáng)”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較。4.需求門檻需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。在實(shí)際中，需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來表示。這里的最低人口數(shù)就稱為門檻人口。2.中心地職能79

5.商品銷售范圍如果其他條件不變，消費(fèi)者購買某種商品的數(shù)量，取決于他們準(zhǔn)備為之付出的實(shí)際價(jià)格，此價(jià)格就是商品的銷售價(jià)格加上為購買這種商品來往的交通費(fèi)用。顯然，實(shí)際價(jià)格是隨消費(fèi)者選擇商品提供點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近而變化的。距離越短，交通花費(fèi)越少。商品的實(shí)際價(jià)格越低，結(jié)果該商品的需求量也就越大，否則相反。由此可得出，商品銷售范圍就是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。5.商品銷售范圍80

（二）中心地理論的主要內(nèi)容

1.假設(shè)條件克氏理論的假設(shè)條件如下：（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。（2）有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。（3）廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

2.六邊形市場區(qū)在一個(gè)均質(zhì)平原上，讓所有人都由一個(gè)中心地提供商品和服務(wù)顯然是不可能的。超額利潤的存在，必然吸引其他中心地的廠商加入進(jìn)來。為了避免相互競爭所引起的銷售額下降，第二個(gè)中心地必須與第一個(gè)中心地相隔一定距離，一般距離不能相距太近。以后，第三個(gè)中心地、第四個(gè)中心地……都會(huì)以同樣方式加入進(jìn)來。圖2-2為中心地理論形成示意圖。（二）中心地理論的主要內(nèi)容81

3.市場等級(jí)序列根據(jù)前面的論述，中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)的。圖2-2中心地理論形成示意圖五、廖什的市場區(qū)位理論廖什(A.Losch)的市場區(qū)位理論把市場需求作為空間變量來研究區(qū)位理論，進(jìn)而探討了市場區(qū)位體系和工業(yè)企業(yè)最大利潤的區(qū)位，形成了市場區(qū)位理論。市場區(qū)位理論將空間均衡的思想引入?yún)^(qū)位分析，研究了市場規(guī)模和市場需求結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)位選擇和產(chǎn)業(yè)配置的影響。3.市場等級(jí)序列圖2-2中心地理論形成示意圖五、廖什82廖什市場區(qū)位論的重要內(nèi)容為：（1）由基礎(chǔ)聚落形成蜂窩狀六邊形；（2）門檻值不同的商品，需求相應(yīng)數(shù)量的基礎(chǔ)聚落作為其市場區(qū)；（3）在大城市的周圍地區(qū)，形成疏密相間的中心地分布格局的經(jīng)濟(jì)景觀。廖什的市場區(qū)位理論的基本觀點(diǎn)為：大多數(shù)工業(yè)區(qū)位是選擇在能夠獲取最大利潤的市場地域，區(qū)位的最終目標(biāo)是尋取最大利潤地點(diǎn)。最佳區(qū)位不是費(fèi)用最小點(diǎn)，也不是收入最大點(diǎn)，而是收入和費(fèi)用的差最大點(diǎn)，即利潤最大點(diǎn)。