商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)-P課件

商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題二、商品房買賣合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)案例：甲和乙共有一套房屋，乙方長期居住在美國，乙方授權(quán)委托甲方出售該房屋。授權(quán)委托書明確乙方委托甲方出售該房屋，房屋地址為林和路162號天地花園天雅閣1201房。中介公司工作人員丙與乙方通過微信多次商談。2016年3月31日，中介公司組織甲方與丁方簽訂房屋買賣合同，約定以360萬元的價(jià)格將林和路160號天地花園天雅閣1201房出售給丁方，甲方為乙方代理人簽字，約定爭議管轄為廣州仲裁委，簽訂后出示授權(quán)委托書后原件被甲方帶走，留下復(fù)印件。合同簽訂后收取定金20萬元，并約定遞件后支付余款。后因乙方價(jià)格上漲反悔，發(fā)生爭議。甲方向廣州仲裁委申請仲裁，以乙方未同意出售房屋，未在合同合同上簽字，且價(jià)格顯示公平為由，要求解除合同。問題：如何應(yīng)對仲裁申請？商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)案例：商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（一）未取得預(yù)售而銷售房屋1、預(yù)售許可證取得條件：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第六條取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備下列條件：（1）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（2）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（4）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（5）三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（6）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；（7）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題2、未取得預(yù)售許可證明簽訂合同的效力：未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效；但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定有效、依據(jù);《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（一）未取得預(yù)售許可證明銷售房屋3、未取得預(yù)售許可證明銷售房屋的表現(xiàn)形式：認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，參加任何展銷活動。4、未取得預(yù)售許可證明銷售房屋的法律后果：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條：縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十六條違反本條例第六條規(guī)定預(yù)售商品房的，由主管部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以處以其已預(yù)售的商品房價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（二）商品房認(rèn)購書1、法律性質(zhì)：預(yù)約合同，獨(dú)立有效的合同。但具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且實(shí)際收取款項(xiàng)，則屬于商品房買賣合同。依據(jù)：司法解釋第5條，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。2、《商品房銷售管理辦法》第十六條商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（二）商品房認(rèn)購書2、拒簽商品房買賣合同的后果：（1）符合司法解釋第5條規(guī)定的，按房屋買賣合同來繼續(xù)履行；（2）不符合司法解釋第5條規(guī)定的，適用定金法則。（3）因房價(jià)上漲而惡意拒簽房屋買賣合同，可支持差價(jià)損失。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（三）銷售廣告、宣傳資料不實(shí)或不一致1、銷售廣告的表現(xiàn)形式：（1）為外地購房者辦理城市戶口指標(biāo)；（2）地鐵或其他交通設(shè)施通過的陳述；（3）學(xué)?；蚱渌^(qū)配套設(shè)施（包括容積率、綠化、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園等）的陳述；（4）對商品房美觀性質(zhì)量的陳述；（5）對商品房使用功能質(zhì)量的陳述。2、性質(zhì)：（1）商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；（2）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。3、法律后果：（1）該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（2）構(gòu)成虛假宣傳的，工商部門予以行政處罰。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（三）銷售廣告不實(shí)或不一致4、損失賠償額的界定：（1）對廣告中說明和允諾與實(shí)際履行不符部分進(jìn)行評估，由出賣人賠償給買受人。（2）無法評估的，深圳法院做法為：商品房買賣合同約定總價(jià)1%至2%。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（四）房屋面積差問題1、面積差3%的比例是否可以自由約定？

（1）司法解釋第14條，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。

（2）2004年第10期最高法公報(bào)案例，長城國際傳播有限責(zé)任公司與北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司商品房買賣合同糾紛案，雙方約定面積差5%。2、按套計(jì)價(jià)能否免除開發(fā)商面積縮水的責(zé)任？

開發(fā)商交付房屋不符合約定面積，屬嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。若約定按套計(jì)價(jià)，但合同沒有約定相應(yīng)處理方式和違約責(zé)任，則仍可按照司法解釋14條規(guī)定處理（參考案例：魏某與申鑫公司商品房買賣合同糾紛案）。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（三）房屋面積差問題3、公攤面積差能否免責(zé)？（1）最高法司法解釋14條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；公攤面積也屬于建筑面積，按此約定，仍需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。（2）廣東省高院觀點(diǎn)：公攤面積減少，不可免責(zé)。商品房買賣合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià)，公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)，如交付房屋時(shí)建筑面積少于合同約定的，出賣人應(yīng)依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。具體賠償數(shù)額可參照如下方式計(jì)算：總房價(jià)÷（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）×減少面積。

商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題1、交付條件：取得《商品房竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅質(zhì)量說明書》。2、不符合約定的房屋交付條件，買受人接收了房屋，可否要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任？觀點(diǎn)一：買受人接收了房屋，則以行為方式變更了合同約定的交付條件，以交鑰匙之日作為交付之日，開發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。觀點(diǎn)二：開發(fā)商交付房屋不符合合同約定條件，不構(gòu)成有效交付，應(yīng)以實(shí)際符合交付條件之日為交付日期，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題3、逾期交付的表現(xiàn)形式：（1）開發(fā)商未按約定期限交付房屋（2）買受人合理拒絕收房視為開發(fā)商未按期交付房屋。合理拒絕理由：A:未提供合同約定交付條件的必要證明文件B:房屋質(zhì)量不符合約定要求，或者質(zhì)量不符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題4、開發(fā)商取得《商品房竣工驗(yàn)收備案表》，并辦理了交付手續(xù)，買受人能否以沒有同時(shí)交付《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅質(zhì)量說明書》為由，主張交房條件不具備，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任？觀點(diǎn)一：不具備交房條件，即使接收了房屋，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。觀點(diǎn)二：不提供“兩書”，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人實(shí)際接收了房屋，屬于對自己權(quán)利的處分。其后又反悔，有違誠信和公平。廈門中院持以上觀點(diǎn)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題5、免責(zé)事由：（1）不可抗力（不可預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況）。（2）買受人原因。（3）第三人原因主張免責(zé)觀點(diǎn)一：《合同法》第121條，開發(fā)商不能免責(zé)，開發(fā)商與第三人糾紛另行解決。觀點(diǎn)二：政府政策或規(guī)劃改變導(dǎo)致不能按期交房，根據(jù)《合同法司法解釋二》第26條，無法預(yù)見、非不可抗力的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，基于公平原則，可予以期限延長。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題6、違約責(zé)任承擔(dān)：方式一：承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同（實(shí)際損失：同期同地段租金標(biāo)準(zhǔn)，評估）。方式二：承擔(dān)違約金并解除合同。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（六）遲延辦證問題1、辦證主體：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條，買受者提出申請，開發(fā)商予以協(xié)助。實(shí)踐中，有約定按約定；沒有約定，開發(fā)商提供有關(guān)資料，買受人配合。2、第三人原因?qū)е罗k證遲延，開發(fā)商是否免責(zé)？觀點(diǎn)一：不承擔(dān)違約責(zé)任。理由：司法解釋18條，并非開發(fā)商原因造成；沒有給買受人帶來實(shí)際損失（占有、使用、收益、處分）。觀點(diǎn)二：承擔(dān)違約責(zé)任。理由：《合同法》第121條，合同相對性，由開發(fā)商向第三人追究賠償責(zé)任。司法實(shí)踐中較多采取此觀點(diǎn)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（六）遲延辦證問題3、辦證請求權(quán)是否使用訴訟時(shí)效：辦證請求權(quán)與一般債權(quán)請求權(quán)不同，該項(xiàng)請求權(quán)具有很強(qiáng)的物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效。理由：一是適用訴訟時(shí)效，將導(dǎo)致物權(quán)出于不登記狀態(tài)，導(dǎo)致更多矛盾；

二是開發(fā)商合同義務(wù)不履行，有違誠信和不公平；

三是無法取得產(chǎn)權(quán)證，買受人將解除合同，不經(jīng)濟(jì)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（六）遲延辦證問題4、違約金時(shí)效：兩年，從起訴之日起倒推兩年違約金，中斷訴訟時(shí)效的除外。5、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：司法解釋第18條：有約定按約定；沒有約定按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（七）房屋高度差問題1、房屋高度不符合約定的違約責(zé)任：司法實(shí)踐中，一般判決開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。做法一：按合同總款項(xiàng)的1-2%，酌情確定違約責(zé)任。做法二：按合同約定高度與實(shí)際高度計(jì)算比例，再乘以合同約定總價(jià)款，以此確定違約金。2、房屋高度不符合國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，屬房屋質(zhì)量不合格，買受有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（八）房屋質(zhì)量瑕疵1、拒收房屋：質(zhì)量嚴(yán)重瑕疵，嚴(yán)重影響居住，可拒收房屋。如裂縫、滲漏、門窗損壞。2、質(zhì)量問題處理方式：解除合同并賠償損失；交付房屋存在質(zhì)量問題，由開發(fā)予以修復(fù)，拒絕修復(fù)或合理期限遲延修復(fù)，買受人自行修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及其修復(fù)期間損失由出賣人承擔(dān)。依據(jù)：司法解釋第13條：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同需注意的問題（八）房屋質(zhì)量瑕疵3、交通噪音污染的質(zhì)量瑕疵：（1）依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第16條，房地產(chǎn)項(xiàng)目影符合法律、法規(guī)規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范和合同約定。《合同法》第61條、第62條。（2）依據(jù)：《環(huán)境噪聲污染防治法》第37條、《國家標(biāo)準(zhǔn)民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》。（3）舉證責(zé)任分配：舉證責(zé)任倒置，原告舉證證明被告實(shí)施了加害行為。被告需舉證證明環(huán)境污染侵權(quán)無因果關(guān)系，無過錯(cuò)責(zé)任。（4）司法實(shí)踐中判決采取減低噪音措施。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同需商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（九）房屋一物二賣1、效力評判：有效，合同效力與物權(quán)變動分離。2、一物二賣履行原則：（1）辦理房地產(chǎn)過戶登記的優(yōu)先；（2）均未辦理房地產(chǎn)過戶登記，已實(shí)際占有房屋優(yōu)先；（3）均未辦理房地產(chǎn)過戶登記，也未實(shí)際占有，按實(shí)際付款金額及先后、是否辦理網(wǎng)簽、合同成立先后等因素，公平合理第確定。商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（九）房屋一物二賣3、法律后果：買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

依據(jù)：司法解釋第八條：具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（十）房產(chǎn)新政下對商品房買賣合同的影響1、法律性質(zhì)：不屬于不可抗力（不必然導(dǎo)致合同無法履行）；不屬于情勢變更（并不引起價(jià)格上漲）；不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（可以預(yù)料新政，無法預(yù)料具體出臺時(shí)間）。屬不可規(guī)責(zé)與雙方事由。

司法解釋第23條：不可歸責(zé)于雙方事由未能簽訂商品房貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，可解除合同。2、隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)簽訂房屋買賣合同，房地產(chǎn)新政能否作為合同無效確認(rèn)依據(jù)？法律依據(jù)：《合同法》第54條第2款，以欺詐手段，使對方違背真實(shí)意思的情況下簽訂合同，可請求變更或撤銷。商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（十）房產(chǎn)新政下對商品房買賣合同的影響3、法律后果：解除合同司法解釋第23條：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。4、解除合同損失界定：（1）預(yù)期利益（差價(jià)損失）；（2）訂立合同和履行合同準(zhǔn)備所發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用。商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)二、合同審查主要要點(diǎn)1、合同主體（限購、禁購）；2、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)及銷售依據(jù)（預(yù)售證）；3、認(rèn)購書是否符合房屋買賣合同必要要素；4、廣告宣傳是否明確具體、是否與實(shí)際相符，以及除外責(zé)任；5、房屋面積、高度是否與預(yù)售初測面積一致，以及面積差處理方法；6、房屋計(jì)價(jià)原則；7、房款總額及其付款條件（包括首付、余款支付方式等）；8、房屋交付條件；商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)二、合同審查主要要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)二、合同審查主要要點(diǎn)9、房屋交付時(shí)間能否實(shí)際實(shí)現(xiàn)及其免責(zé)事由；10、辦證及房地證交付時(shí)間及其免責(zé)事由（政府原因）；11、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更處理；12、權(quán)利瑕疵擔(dān)保；13、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；14、工程質(zhì)量保修；15、專修維修基金；商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)二、合同審查主要要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)二、合同審查主要要點(diǎn)16、預(yù)售合同備案確認(rèn)和預(yù)購商品房預(yù)告登記；17、物業(yè)管理公司聘請及其管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付等；18、房產(chǎn)新政解決方式；19、合同解除約定；20、違約責(zé)任及其違約金限額；21、爭議解決方式。22、補(bǔ)充協(xié)議；23、補(bǔ)充協(xié)議條款解釋說明義務(wù)確認(rèn)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)二、合同審查主要要點(diǎn)

謝謝大家！商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)-P課件商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題二、商品房買賣合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)案例：甲和乙共有一套房屋，乙方長期居住在美國，乙方授權(quán)委托甲方出售該房屋。授權(quán)委托書明確乙方委托甲方出售該房屋，房屋地址為林和路162號天地花園天雅閣1201房。中介公司工作人員丙與乙方通過微信多次商談。2016年3月31日，中介公司組織甲方與丁方簽訂房屋買賣合同，約定以360萬元的價(jià)格將林和路160號天地花園天雅閣1201房出售給丁方，甲方為乙方代理人簽字，約定爭議管轄為廣州仲裁委，簽訂后出示授權(quán)委托書后原件被甲方帶走，留下復(fù)印件。合同簽訂后收取定金20萬元，并約定遞件后支付余款。后因乙方價(jià)格上漲反悔，發(fā)生爭議。甲方向廣州仲裁委申請仲裁，以乙方未同意出售房屋，未在合同合同上簽字，且價(jià)格顯示公平為由，要求解除合同。問題：如何應(yīng)對仲裁申請？商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)案例：商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（一）未取得預(yù)售而銷售房屋1、預(yù)售許可證取得條件：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第六條取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備下列條件：（1）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（2）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（4）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（5）三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（6）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；（7）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題2、未取得預(yù)售許可證明簽訂合同的效力：未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效；但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定有效、依據(jù);《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（一）未取得預(yù)售許可證明銷售房屋3、未取得預(yù)售許可證明銷售房屋的表現(xiàn)形式：認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，參加任何展銷活動。4、未取得預(yù)售許可證明銷售房屋的法律后果：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條：縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十六條違反本條例第六條規(guī)定預(yù)售商品房的，由主管部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以處以其已預(yù)售的商品房價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（二）商品房認(rèn)購書1、法律性質(zhì)：預(yù)約合同，獨(dú)立有效的合同。但具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且實(shí)際收取款項(xiàng)，則屬于商品房買賣合同。依據(jù)：司法解釋第5條，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。2、《商品房銷售管理辦法》第十六條商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（二）商品房認(rèn)購書2、拒簽商品房買賣合同的后果：（1）符合司法解釋第5條規(guī)定的，按房屋買賣合同來繼續(xù)履行；（2）不符合司法解釋第5條規(guī)定的，適用定金法則。（3）因房價(jià)上漲而惡意拒簽房屋買賣合同，可支持差價(jià)損失。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（三）銷售廣告、宣傳資料不實(shí)或不一致1、銷售廣告的表現(xiàn)形式：（1）為外地購房者辦理城市戶口指標(biāo)；（2）地鐵或其他交通設(shè)施通過的陳述；（3）學(xué)?；蚱渌^(qū)配套設(shè)施（包括容積率、綠化、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園等）的陳述；（4）對商品房美觀性質(zhì)量的陳述；（5）對商品房使用功能質(zhì)量的陳述。2、性質(zhì)：（1）商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；（2）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。3、法律后果：（1）該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（2）構(gòu)成虛假宣傳的，工商部門予以行政處罰。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（三）銷售廣告不實(shí)或不一致4、損失賠償額的界定：（1）對廣告中說明和允諾與實(shí)際履行不符部分進(jìn)行評估，由出賣人賠償給買受人。（2）無法評估的，深圳法院做法為：商品房買賣合同約定總價(jià)1%至2%。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（四）房屋面積差問題1、面積差3%的比例是否可以自由約定？

（1）司法解釋第14條，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。

（2）2004年第10期最高法公報(bào)案例，長城國際傳播有限責(zé)任公司與北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司商品房買賣合同糾紛案，雙方約定面積差5%。2、按套計(jì)價(jià)能否免除開發(fā)商面積縮水的責(zé)任？

開發(fā)商交付房屋不符合約定面積，屬嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。若約定按套計(jì)價(jià)，但合同沒有約定相應(yīng)處理方式和違約責(zé)任，則仍可按照司法解釋14條規(guī)定處理（參考案例：魏某與申鑫公司商品房買賣合同糾紛案）。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（三）房屋面積差問題3、公攤面積差能否免責(zé)？（1）最高法司法解釋14條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；公攤面積也屬于建筑面積，按此約定，仍需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。（2）廣東省高院觀點(diǎn)：公攤面積減少，不可免責(zé)。商品房買賣合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià)，公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)，如交付房屋時(shí)建筑面積少于合同約定的，出賣人應(yīng)依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。具體賠償數(shù)額可參照如下方式計(jì)算：總房價(jià)÷（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）×減少面積。

商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題1、交付條件：取得《商品房竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅質(zhì)量說明書》。2、不符合約定的房屋交付條件，買受人接收了房屋，可否要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任？觀點(diǎn)一：買受人接收了房屋，則以行為方式變更了合同約定的交付條件，以交鑰匙之日作為交付之日，開發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。觀點(diǎn)二：開發(fā)商交付房屋不符合合同約定條件，不構(gòu)成有效交付，應(yīng)以實(shí)際符合交付條件之日為交付日期，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題3、逾期交付的表現(xiàn)形式：（1）開發(fā)商未按約定期限交付房屋（2）買受人合理拒絕收房視為開發(fā)商未按期交付房屋。合理拒絕理由：A:未提供合同約定交付條件的必要證明文件B:房屋質(zhì)量不符合約定要求，或者質(zhì)量不符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題4、開發(fā)商取得《商品房竣工驗(yàn)收備案表》，并辦理了交付手續(xù)，買受人能否以沒有同時(shí)交付《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅質(zhì)量說明書》為由，主張交房條件不具備，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任？觀點(diǎn)一：不具備交房條件，即使接收了房屋，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。觀點(diǎn)二：不提供“兩書”，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人實(shí)際接收了房屋，屬于對自己權(quán)利的處分。其后又反悔，有違誠信和公平。廈門中院持以上觀點(diǎn)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題5、免責(zé)事由：（1）不可抗力（不可預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況）。（2）買受人原因。（3）第三人原因主張免責(zé)觀點(diǎn)一：《合同法》第121條，開發(fā)商不能免責(zé)，開發(fā)商與第三人糾紛另行解決。觀點(diǎn)二：政府政策或規(guī)劃改變導(dǎo)致不能按期交房，根據(jù)《合同法司法解釋二》第26條，無法預(yù)見、非不可抗力的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，基于公平原則，可予以期限延長。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（五）逾期交付房屋問題6、違約責(zé)任承擔(dān)：方式一：承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同（實(shí)際損失：同期同地段租金標(biāo)準(zhǔn)，評估）。方式二：承擔(dān)違約金并解除合同。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（六）遲延辦證問題1、辦證主體：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條，買受者提出申請，開發(fā)商予以協(xié)助。實(shí)踐中，有約定按約定；沒有約定，開發(fā)商提供有關(guān)資料，買受人配合。2、第三人原因?qū)е罗k證遲延，開發(fā)商是否免責(zé)？觀點(diǎn)一：不承擔(dān)違約責(zé)任。理由：司法解釋18條，并非開發(fā)商原因造成；沒有給買受人帶來實(shí)際損失（占有、使用、收益、處分）。觀點(diǎn)二：承擔(dān)違約責(zé)任。理由：《合同法》第121條，合同相對性，由開發(fā)商向第三人追究賠償責(zé)任。司法實(shí)踐中較多采取此觀點(diǎn)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（六）遲延辦證問題3、辦證請求權(quán)是否使用訴訟時(shí)效：辦證請求權(quán)與一般債權(quán)請求權(quán)不同，該項(xiàng)請求權(quán)具有很強(qiáng)的物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效。理由：一是適用訴訟時(shí)效，將導(dǎo)致物權(quán)出于不登記狀態(tài)，導(dǎo)致更多矛盾；

二是開發(fā)商合同義務(wù)不履行，有違誠信和不公平；

三是無法取得產(chǎn)權(quán)證，買受人將解除合同，不經(jīng)濟(jì)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（六）遲延辦證問題4、違約金時(shí)效：兩年，從起訴之日起倒推兩年違約金，中斷訴訟時(shí)效的除外。5、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：司法解釋第18條：有約定按約定；沒有約定按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（七）房屋高度差問題1、房屋高度不符合約定的違約責(zé)任：司法實(shí)踐中，一般判決開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。做法一：按合同總款項(xiàng)的1-2%，酌情確定違約責(zé)任。做法二：按合同約定高度與實(shí)際高度計(jì)算比例，再乘以合同約定總價(jià)款，以此確定違約金。2、房屋高度不符合國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，屬房屋質(zhì)量不合格，買受有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（八）房屋質(zhì)量瑕疵1、拒收房屋：質(zhì)量嚴(yán)重瑕疵，嚴(yán)重影響居住，可拒收房屋。如裂縫、滲漏、門窗損壞。2、質(zhì)量問題處理方式：解除合同并賠償損失；交付房屋存在質(zhì)量問題，由開發(fā)予以修復(fù)，拒絕修復(fù)或合理期限遲延修復(fù)，買受人自行修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及其修復(fù)期間損失由出賣人承擔(dān)。依據(jù)：司法解釋第13條：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同需注意的問題（八）房屋質(zhì)量瑕疵3、交通噪音污染的質(zhì)量瑕疵：（1）依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第16條，房地產(chǎn)項(xiàng)目影符合法律、法規(guī)規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范和合同約定?！逗贤ā返?1條、第62條。（2）依據(jù)：《環(huán)境噪聲污染防治法》第37條、《國家標(biāo)準(zhǔn)民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》。（3）舉證責(zé)任分配：舉證責(zé)任倒置，原告舉證證明被告實(shí)施了加害行為。被告需舉證證明環(huán)境污染侵權(quán)無因果關(guān)系，無過錯(cuò)責(zé)任。（4）司法實(shí)踐中判決采取減低噪音措施。商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同需商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點(diǎn)一、商品房買賣合同重點(diǎn)難點(diǎn)問題（九）房屋一物二賣1、效力評判：有效，合同效力與物權(quán)變動分離。2、一物二賣履行原則：（1）辦理房地產(chǎn)過戶登記的優(yōu)先；（2）均未辦理房地