第四章評(píng)估方法課件

第四章評(píng)估方法課件第四章評(píng)估方法課件1第四章評(píng)估方法課件第四章評(píng)估方法課件學(xué)習(xí)目標(biāo)

1.了解資產(chǎn)評(píng)估三種方法的基本原理2.了解資產(chǎn)評(píng)估三種方法應(yīng)用的前提3.掌握資產(chǎn)評(píng)估三種方法的具體應(yīng)用學(xué)習(xí)目標(biāo)1.了解資產(chǎn)評(píng)估三種方法的基本原理【本章重點(diǎn)和難點(diǎn)】【三種基本方法】市場(chǎng)法、成本法和收益法【市場(chǎng)法】可比性的理解類比調(diào)整法的運(yùn)用等【收益法】折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式【成本法】成本法的基本原理參數(shù)的計(jì)算方法【本章重點(diǎn)和難點(diǎn)】【三種基本方法】市場(chǎng)法、成本法和收益法資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)法收益法收益途徑資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本案例導(dǎo)引

汽車評(píng)估案例分析2014年3月23日，陜西省高級(jí)人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團(tuán)貸款合同糾紛一案，扣押了T集團(tuán)的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評(píng)估事務(wù)所指派專業(yè)人員進(jìn)行鑒定估價(jià)。接到委托書后，評(píng)估人員對(duì)車輛本身進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。首先查驗(yàn)該車的手續(xù)，此車車牌號(hào)為陜AXXXXX，型號(hào)：考斯特BB42L，車型為普通大客車，初次登記日期為2012年7月24日，發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)：XXXXXXX；車架號(hào)：XXXXXXX，年檢有效期至2014年4月，養(yǎng)路費(fèi)至2014年6月，保險(xiǎn)至2014年4月29日，車輛購置附加費(fèi)真實(shí)有效。接著對(duì)車上的發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)和車架號(hào)的進(jìn)行查驗(yàn)，核實(shí)該號(hào)碼與行車證上的發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)和車架號(hào)完全一致，證實(shí)此車確為鑒定評(píng)估的對(duì)象。通過對(duì)車輛的進(jìn)一步，評(píng)估人員認(rèn)定該車為日本原裝豐田公司制造，考斯特柴油大客車，車身左、右兩邊都有擦痕，車身的左前側(cè)有撞傷的痕跡，但現(xiàn)已修復(fù)，車箱里面的座椅及內(nèi)飾均完好無損，發(fā)動(dòng)車輛，儀表燈光均工作正常，通過里程表數(shù)據(jù)得知該車至今已行駛了43256公里。操作過程：用力踩油門，車輛提速較快，發(fā)動(dòng)機(jī)運(yùn)行良好；掛擋行車，離合器分離較好，換擋平順，行駛平穩(wěn)；工作緊急制動(dòng)檢查，方向稍向右跑偏，但屬正常情況之列。從查看、操作等方面來看，車輛技術(shù)狀況較好?？赐贶囕v后，評(píng)估人員又與車輛的駕駛員進(jìn)行交談，得知該車為T集團(tuán)接送職工上下班的車輛，長(zhǎng)年工作在市區(qū)內(nèi)，工作條件較好。從車輛使用年限和累計(jì)行駛公里數(shù)看，年平均行駛2萬多公里，使用強(qiáng)度不大，車輛不工作時(shí)一般都停在車庫里，并有專人維護(hù)和保養(yǎng)，所以該車日常維護(hù)、保養(yǎng)較好。案例導(dǎo)引汽車評(píng)估案例本次評(píng)估的目的是什么？本次評(píng)估的價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)嗎？案例思考對(duì)評(píng)估價(jià)格有無特別說明的事項(xiàng)？本次評(píng)估的結(jié)果可以一直有效嗎？本次評(píng)估的目的是什么？本次評(píng)估的價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)嗎？案例思考主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場(chǎng)法2第三節(jié)收益法3第四節(jié)評(píng)估方法的選擇4主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場(chǎng)法2第三節(jié)收益法第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)。即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)x—功能價(jià)值指數(shù)[0.資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)

（1）是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。=參照物重置成本×（）n重置成本定義

現(xiàn)行市場(chǎng)條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本預(yù)計(jì)該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。五、收益法的主要技術(shù)方法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值第四節(jié)評(píng)估方法的選擇（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1價(jià)格折扣率）（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下也叫類比調(diào)整法，具體種類②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1價(jià)格折扣率）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.（二）、成本法的評(píng)估思路：重新建造或購置被評(píng)估資產(chǎn)的成本，扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

評(píng)估值＝重置成本-各項(xiàng)貶值基本公式為：資產(chǎn)評(píng)估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值＝重置成本×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值＝重置成本×綜合成新率x—功能價(jià)值指數(shù)[0.（二）、成本法的評(píng)估思路：注意事項(xiàng)成本法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估計(jì)劃將要建設(shè)的項(xiàng)目。成本的估計(jì)通常設(shè)定了市場(chǎng)參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評(píng)估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評(píng)估較舊的資產(chǎn)，可能會(huì)由于對(duì)成本和損耗的估計(jì)缺乏足夠的市場(chǎng)資料支持，評(píng)估結(jié)果所反映的不是市場(chǎng)價(jià)值。注意事項(xiàng)成本法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估計(jì)劃二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認(rèn)為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，會(huì)把該項(xiàng)資產(chǎn)與具有同樣生產(chǎn)能力的新資產(chǎn)直接進(jìn)行比較，從而判斷資產(chǎn)的價(jià)格。購買者愿意付出的價(jià)格絕不會(huì)超過具有相同效能的全新資產(chǎn)的最低成本。按照這種思維邏輯，應(yīng)用重置成本法時(shí)，應(yīng)具備以下六個(gè)前提條件：1、購買者對(duì)擬購買的資產(chǎn)不改變其原有用途。2、評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。3、評(píng)估對(duì)象必須是可以再生或復(fù)制的，否則．不能采用重置成本法評(píng)估其價(jià)格。例如，土地、礦藏等資源性資產(chǎn)不宜使用成本法。4、評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，會(huì)發(fā)生陳舊、貶值等價(jià)值損耗的資產(chǎn)，否則不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。例如，古董、文物等特殊資產(chǎn)不宜使用成本法。5、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的、有效的、平均的，不能是無效的、個(gè)別的。6、被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認(rèn)為資產(chǎn)交易

根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用于以下情況：1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項(xiàng)資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。2、可重建或購買的整體資產(chǎn)，如企業(yè)、飯店、劇院等。但與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評(píng)估，對(duì)于包含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)等各類單項(xiàng)資產(chǎn)的整體資產(chǎn)，應(yīng)分化為各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。因此，重置成本法最適用于難以確定收益，市場(chǎng)上又很難找到交易參照物的評(píng)估對(duì)象。因?yàn)檫@些資產(chǎn)（如公路、橋梁等）既無法運(yùn)用收益現(xiàn)值法，又不能用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義

現(xiàn)行市場(chǎng)條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本2.重置成本分類復(fù)原重置成本和更新重置成本3.兩種重置成本運(yùn)用中注意事項(xiàng)

（1）優(yōu)選更新重置成本。（2）相同點(diǎn)資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同點(diǎn)技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。

（3）一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本三、成本法的基本要素（二）實(shí)體性貶值使用及自然力資產(chǎn)物理性能的損耗或下降（三）功能性貶值技術(shù)進(jìn)步，資產(chǎn)功能相對(duì)落后（四）經(jīng)濟(jì)性貶值外部條件，資產(chǎn)閑置、收益下降三、成本法的基本要素（二）實(shí)體性貶值資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）×100%參照物年生產(chǎn)能力時(shí)間、地域、功能、實(shí)體特征、交易條件……純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限③計(jì)算公式

被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn)1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項(xiàng)資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋功能差異值②物價(jià)指數(shù)的各種表述方法資產(chǎn)實(shí)體功能不足和過剩對(duì)價(jià)格的影響。下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)

（1）是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益市場(chǎng)法中涉及的相關(guān)因素經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%4、評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，會(huì)發(fā)生陳舊、貶值等價(jià)值損耗的資產(chǎn)，否則不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集（3）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要素測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。交易動(dòng)機(jī)也對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格有影響。在評(píng)估方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：四、評(píng)估程序1、確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本2、確定待評(píng)估資產(chǎn)的使用年限3、估算損耗或貶值額4、計(jì)算資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）×100%四、評(píng)估程序1、確五、具體評(píng)估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理購買型現(xiàn)行購買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋其他必要費(fèi)用自建型料、工、費(fèi)＋必要的資金費(fèi)用＋制造者的合理收益

五、具體評(píng)估方法（一）重置成本（一）重置成本2、價(jià)格指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）=資產(chǎn)的賬面原值×調(diào)整系數(shù)定基（評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)÷資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）×100%環(huán)比環(huán)比價(jià)格指數(shù)連乘積（一）重置成本2、價(jià)格指數(shù)法（一）重置成本【例】某被評(píng)估資產(chǎn)購建于2004年1月1日，賬面原值為50000元，購建時(shí)該類資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù)為95%，該類資產(chǎn)價(jià)格時(shí)逐年上升5%，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2010年1月1日，評(píng)估時(shí)該類物價(jià)指數(shù)為160%。被估資產(chǎn)重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）【注意】?jī)r(jià)格指數(shù)法復(fù)原重置成本，不適用于技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)重置核算法復(fù)原重置成本和更新重置成本（一）重置成本【例】某被評(píng)估資產(chǎn)購建于2004年1月1日（一）重置成本3、功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×參照物年生產(chǎn)能力假定資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×（）n參照物年生產(chǎn)能力（一）重置成本3、功能價(jià)值類比法（一）重置成本4、統(tǒng)計(jì)分析法—企業(yè)整體資產(chǎn)或相同類型的資產(chǎn)1）核實(shí)數(shù)量，適當(dāng)分類2）抽取樣本資產(chǎn)，估算重置成本3）計(jì)算分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)4）估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本（一）重置成本4、統(tǒng)計(jì)分析法（二）實(shí)體性貶值的估算1、觀察法專業(yè)評(píng)估人員與資產(chǎn)完好標(biāo)準(zhǔn)比較，與全新設(shè)備比較2、使用年限法實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限÷總使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）×實(shí)體性貶值率3、修復(fù)費(fèi)用法實(shí)體性貶值=修復(fù)金額實(shí)體性貶值率=修復(fù)金額÷重置成本（二）實(shí)體性貶值的估算1、觀察法專業(yè)評(píng)估人員（三）功能性貶值的估算1、建造成本超支額（超額投資成本）

=復(fù)原重置成本－更新重置成本【例】被評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/平方米，而評(píng)估基準(zhǔn)日，由于替代材料的出現(xiàn)，相同效用的住宅，重置成本只需1500元/平方米，如被評(píng)估資產(chǎn)為2000平方米，試計(jì)算該資產(chǎn)的功能性貶值。功能性貶值=2000×（1600－1500）=20（萬元）【注意】如評(píng)估中使用更新重置成本，則不需考慮超額投資成本所形成的功能性貶值。（三）功能性貶值的估算1、建造成本超支額（超額投資成本）重置成本法的基本前提：認(rèn)為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，會(huì)把該項(xiàng)資產(chǎn)與具有同樣生產(chǎn)能力的新資產(chǎn)直接進(jìn)行比較，從而判斷資產(chǎn)的價(jià)格。在未來多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預(yù)期收益。（2）類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需2、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益不論選擇哪種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，都應(yīng)保證評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致4）估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本2014年3月23日，陜西省高級(jí)人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團(tuán)貸款合同糾紛一案，扣押了T集團(tuán)的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評(píng)估事務(wù)所指派專業(yè)人員進(jìn)行鑒定估價(jià)。資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)實(shí)際收益

E.但與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評(píng)估，對(duì)于包含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)等各類單項(xiàng)資產(chǎn)的整體資產(chǎn)，應(yīng)分化為各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。（2）對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。因?yàn)檫@些資產(chǎn)（如公路、橋梁等）既無法運(yùn)用收益現(xiàn)值法，又不能用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。（6）土地單價(jià)評(píng)估值＝3,330×1.參照物年生產(chǎn)能力4、計(jì)算資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值一是某些方法的應(yīng)用前提不具備；當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為市盈率是上市公司股價(jià)與每股收益（年）的比值。（三）功能性貶值的估算2、運(yùn)營(yíng)成本超支所形成的功能性貶值1）表現(xiàn)材料、能源、工時(shí)消耗的增加，廢品率的上升，等級(jí)率下降2）具體步驟A、與功能相同且當(dāng)前普遍使用的同類新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較B、計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額C、預(yù)測(cè)并估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用年限D(zhuǎn)、計(jì)算功能性貶值3）公式功能性貶值=年運(yùn)營(yíng)成本超支額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）重置成本法的基本前提：認(rèn)為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，（三）功能性貶值的估算4）應(yīng)用舉例【例】被評(píng)估資產(chǎn)需要6名技術(shù)操作人員，而目前同類普遍應(yīng)用的新式控制裝置僅需4名技術(shù)操作人員，假定操作人員的人均年工資費(fèi)用為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%年超額運(yùn)營(yíng)成本=（6－4）×12000=24000（元）年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額=24000×（1－25%）

=18000（元）功能性貶值=18000×（P/A，10%，3）=44782（元）（三）功能性貶值的估算4）應(yīng)用舉例（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1、成因外部客觀原因2、資產(chǎn)利用率下降，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益額下降3、公式經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）x—功能價(jià)值指數(shù)[0.6，0.7]n—預(yù)計(jì)外部條件影響期與資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命孰短原則（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1、成因外部客觀原因4、應(yīng)用舉例【例】某被評(píng)估資產(chǎn)年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20000臺(tái)，因市場(chǎng)疲軟，實(shí)際利用率只有70%，若每臺(tái)利潤(rùn)為100元，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，所得稅稅率為25%。預(yù)計(jì)該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%=[1－（70%）0.6]×100%=19%經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.4869=1119105（元）4、應(yīng)用舉例六、成本法應(yīng)用舉例被評(píng)估資產(chǎn)購建于2006年6月，賬面原值為100萬元，會(huì)計(jì)折舊年限為8年，2010年6月30日進(jìn)行評(píng)估，已知1、2006年以來，設(shè)備類定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%2、被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元3、評(píng)估前，該設(shè)備的利用率為60%，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，所得稅稅率為25%。預(yù)計(jì)該設(shè)備尚可使用6年，折現(xiàn)率為10％，預(yù)計(jì)未來設(shè)備的利用率正常?！疽蟆坑贸杀痉ㄔu(píng)估該設(shè)備的價(jià)值。六、成本法應(yīng)用舉例被評(píng)估資產(chǎn)購建于2006年6月，１、重置成本=100×(120%÷105%)=114.29（萬元）

2、有形損耗率=4×60%÷(6+4×60%）

=28.57%

有形損耗=114.29×28.57%=32.65（萬元）

3、功能性貶值=?1000×12×(1?25%）×(P/A，10%，6）=?39197（元）

=?3.92（萬元）

4、資產(chǎn)評(píng)估值=114.29?32.65?(?3.92)=85.56（萬元）１、重置成本=100×(120%÷105%)第二節(jié)、市場(chǎng)法市場(chǎng)法也叫現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法、比較法、交易案例比較法、買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。一、市場(chǎng)法的應(yīng)用前提1、充分發(fā)達(dá)活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)（公開市場(chǎng)）需要有一個(gè)充分發(fā)達(dá)活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。資產(chǎn)市場(chǎng)上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得。2、資產(chǎn)及其交易的可比性（參照物）公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。第二節(jié)、市場(chǎng)法市場(chǎng)法也叫現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法、比較法、交易19寸，三星，1500元19寸，聯(lián)想，？元第一節(jié)市場(chǎng)法比較調(diào)整

被評(píng)估資產(chǎn)參照物

【基本思路】19寸，三星，1500元19寸，聯(lián)想，？元第一節(jié)

資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）。資產(chǎn)的功能越好，其價(jià)值越高，反之亦然。（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性。市場(chǎng)條件主要包括供求條件和交易條件。交易數(shù)量不同，交易對(duì)象的價(jià)格就可能不同。交易動(dòng)機(jī)也對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格有影響。在不同時(shí)間交易，資產(chǎn)的交易價(jià)格也會(huì)有差別。市場(chǎng)條件上的差異對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響應(yīng)引起評(píng)估人員足夠的關(guān)注。（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)。同時(shí)，時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。市場(chǎng)途徑主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，如對(duì)機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、原材料的評(píng)估。由于在市場(chǎng)上很難找到兩個(gè)相類似的企業(yè)，所以企業(yè)價(jià)值評(píng)估一般很難采用市場(chǎng)途徑進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物1.時(shí)間因素。參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異?！飪r(jià)變動(dòng)時(shí)間、地域、功能、實(shí)體特征、交易條件……評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋時(shí)間差異值市場(chǎng)法中涉及的相關(guān)因素1.時(shí)間因素。參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不2.區(qū)域因素?！Y產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)價(jià)格的影響差異。評(píng)估值＝參照物價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)

評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋區(qū)域差異值2.區(qū)域因素。3.功能因素。資產(chǎn)實(shí)體功能不足和過剩對(duì)價(jià)格的影響。評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋功能差異值4．交易情況。（1）市場(chǎng)條件。——是否公開市場(chǎng)、市場(chǎng)供求狀況。（2）交易條件：交易批量、動(dòng)機(jī)等。評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋交易情況差異值3.功能因素。資產(chǎn)實(shí)體功能不足和過剩對(duì)價(jià)格的影響。4．交易5．個(gè)別因素?！饕ㄙY產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋個(gè)別因素差異值5．個(gè)別因素。三、市場(chǎng)法中的具體方法（一）直接比較法1.基本原理P792.優(yōu)點(diǎn)該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。3.適用條件

對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某幾項(xiàng)明顯的因素上。三、市場(chǎng)法中的具體方法（一）直接比較法4.基本計(jì)算公式

（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值)=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)4.基本計(jì)算公式（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一其中一個(gè)可比因素不一致①現(xiàn)行市價(jià)法。②市價(jià)折扣法。③功能價(jià)值類比法。（線性；指數(shù)）④價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。（定基指數(shù)；環(huán)比指數(shù)）⑤成新率價(jià)格調(diào)整法。其中一個(gè)可比因素不一致①現(xiàn)行市價(jià)法。其中若干因素存在差異①市場(chǎng)售價(jià)類比法②價(jià)值比率法成本市價(jià)法市盈率倍數(shù)法—主要適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估其中若干因素存在差異①市場(chǎng)售價(jià)類比法（1）現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。（1）現(xiàn)行市價(jià)法（2）市價(jià)折扣法①原理

以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1價(jià)格折扣率）（2）市價(jià)折扣法當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。4、資產(chǎn)評(píng)估值=114.資產(chǎn)實(shí)體功能不足和過剩對(duì)價(jià)格的影響。掌握資產(chǎn)評(píng)估三種方法的具體應(yīng)用本質(zhì)

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。二、重置成本法的前提和范圍環(huán)比環(huán)比價(jià)格指數(shù)連乘積資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法×100%=84210（元）功能性貶值=18000×（P/A，10%，3）=44782（元）實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）×實(shí)體性貶值率1、購買者對(duì)擬購買的資產(chǎn)不改變其原有用途。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)×（企業(yè)）價(jià)值比率優(yōu)點(diǎn)：收益現(xiàn)值法是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。五是評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤。有形損耗=114.4、資產(chǎn)評(píng)估值=114.預(yù)計(jì)該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別【例1】評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬求快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值？【解析】資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（140%）=6（萬元）當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值【習(xí)題1】評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為20萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為30%，求其快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值？【習(xí)題1】（3）功能價(jià)值類比法

①定義

以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。（3）功能價(jià)值類比法

①定義

以參照物的成交價(jià)格為基②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況Ⅰ.資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系【例2】某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年2月1日。評(píng)估人員從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬元。

【解析】評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬元)

【例2】某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基Ⅱ.資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為XⅡ.資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益【例3】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此請(qǐng)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值?！窘馕觥抠Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（90÷120）0.7=8.18(萬元)【例3】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為【習(xí)題2】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為121噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為20萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.5,由此請(qǐng)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。注意先寫公式后計(jì)算。【習(xí)題2】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為121噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）

①定義

價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）

①定義

價(jià)格指數(shù)調(diào)整②物價(jià)指數(shù)的各種表述方法Ⅰ.定基物價(jià)指數(shù)

是以基期的物價(jià)為100，其他期的物價(jià)都和它比較而得到的物價(jià)指數(shù)。②物價(jià)指數(shù)的各種表述方法

Ⅱ.環(huán)比物價(jià)指數(shù)（記作a1，a2等）

第二年的定基物價(jià)指數(shù)與第一年定基物價(jià)指數(shù)的商。（綜合)物價(jià)指數(shù)（又叫價(jià)格指數(shù)）

=a1×a2×……×an

資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×a1×a2×……×an

Ⅱ.環(huán)比物價(jià)指數(shù)（記作a1，a2等）

第二年的定基物價(jià)指數(shù)【例4】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月為100）其中某宗房地產(chǎn)在2009年6月的價(jià)格為18000元/平方米，請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2009年10月的價(jià)格？

【解析】

18000×98.1/76.7=23022（元/平方米）【例4】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月【例5】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為0.996，0.947，0.967，1.050，1.092，1.125，1.181（均以上個(gè)月為1）其中某宗房地產(chǎn)在2009年6月的價(jià)格為20000/平方米，請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行交易日期修正，將之修正到2009年10月的價(jià)格？

【解析】

20000×1.05×1.092×1.125×1.181=30468（元/平方米）【例5】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月7,由此請(qǐng)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。B、計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。參照物的可比性：功能、市場(chǎng)在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

P＝A/r（4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。明顯地，這是一個(gè)衡量上市公司股票的價(jià)格與價(jià)值的比例指標(biāo)。x—功能價(jià)值指數(shù)[0.以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。（6）土地單價(jià)評(píng)估值＝3,330×1.3、確定折現(xiàn)率或本金化率環(huán)比環(huán)比價(jià)格指數(shù)連乘積=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為20萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為30%，求其快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值？經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，求待評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。三、成本法的基本要素三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限（3）功能價(jià)值類比法

①定義

以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。物價(jià)指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。③計(jì)算公式

被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn)(5)成新率價(jià)格調(diào)整法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）7,由此請(qǐng)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。(5)成新率價(jià)格調(diào)整法資產(chǎn)評(píng)估【例5】待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為2005年6月，評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2012年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為2004年12月。

經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，求待評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值?！纠?】待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為2005年6月，評(píng)【解析】

1.待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%2.參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%3.待估設(shè)備的評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）

=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)【解析】1.待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資(6)市盈率乘數(shù)法

①基本原理

以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。市盈率是上市公司股價(jià)與每股收益（年）的比值。即：市盈率=股價(jià)/每股收益（年）。明顯地，這是一個(gè)衡量上市公司股票的價(jià)格與價(jià)值的比例指標(biāo)。可以簡(jiǎn)單地認(rèn)為，市盈率高的股票，其價(jià)格與價(jià)值的背離程度就越高。也就是說市盈率越低，其股票越具有投資價(jià)值。(6)市盈率乘數(shù)法市盈率是上市公司股價(jià)與每股收益（年）的②主要適用對(duì)象—企業(yè)價(jià)值評(píng)估

③計(jì)算公式

被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)×（企業(yè)）價(jià)值比率②主要適用對(duì)象—企業(yè)價(jià)值評(píng)估【例9】某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為200萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為50倍，請(qǐng)確定企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。【解析】被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn)=50*200萬=10000萬

【例9】某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為200萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上也叫類比調(diào)整法，具體種類類比調(diào)整法市場(chǎng)售價(jià)類比法價(jià)值比率法：

成本市價(jià)法

其中：若干因素存在差異也叫類比調(diào)整法，具體種類類比調(diào)整法市場(chǎng)售價(jià)類比法其中：若干因1.類比調(diào)整法適用條件（1）不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。

（2）對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。其中：若干因素存在差異1.類比調(diào)整法適用條件其中：若干因素存在差異2.類比調(diào)整法的原理

類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

該法類似于直接比較法。只不過這次調(diào)整的因素不是一個(gè)，而是多個(gè)（主要是功能、交易時(shí)間、新舊、交易情況等），①將每一個(gè)因素得到的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)；②或者把各個(gè)因素的評(píng)估值的影響額確定出來，然后相加，得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。2.類比調(diào)整法的原理

類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是3.類比調(diào)整法的特點(diǎn)

（1）適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛。

（2）類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。3.類比調(diào)整法的特點(diǎn)

（1）適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛。

（（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值或資產(chǎn)評(píng)估值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性。交易動(dòng)機(jī)也對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格有影響。實(shí)體性貶值率=修復(fù)金額÷重置成本被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力（綜合)物價(jià)指數(shù)（又叫價(jià)格指數(shù)）

=a1×a2×……×an

資產(chǎn)評(píng)估值選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。3、評(píng)估對(duì)象必須是可以再生或復(fù)制的，否則．不能采用重置成本法評(píng)估其價(jià)格。3、確定折現(xiàn)率或本金化率（2）相同點(diǎn)資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，類比調(diào)整法的運(yùn)用等不要死記公式參照物的可比性：功能、市場(chǎng)②物價(jià)指數(shù)的各種表述方法的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集1）表現(xiàn)材料、能源、工時(shí)消耗的增加，廢品率的上升，等級(jí)率下降2014年3月23日，陜西省高級(jí)人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團(tuán)貸款合同糾紛一案，扣押了T集團(tuán)的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評(píng)估事務(wù)所指派專業(yè)人員進(jìn)行鑒定估價(jià)。即：市盈率=股價(jià)/每股收益（年）。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。了解資產(chǎn)評(píng)估三種方法應(yīng)用的前提參照物的主要差異因素包括①時(shí)間因素時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性。參照物的主②區(qū)域因素區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為評(píng)估值＝參照物價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)②區(qū)域因素③功能因素功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)③功能因素④交易情況交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)④交易情況⑤個(gè)別因素個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)⑤個(gè)別因素⑵成本市價(jià)法①基本原理以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算對(duì)象的價(jià)值的方法。②計(jì)算公式

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本÷參照物現(xiàn)行合理成本）⑵成本市價(jià)法[優(yōu)點(diǎn)]（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。[缺點(diǎn)]（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。[優(yōu)點(diǎn)]第三節(jié)收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。二、收益法的基本前提1.收益法涉及到三個(gè)基本因素

（1）被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益

（2）折現(xiàn)率或者本金化率

（3）被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間第三節(jié)收益法一、收益法的基本含義2.應(yīng)用收益法的前提條件（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)2.應(yīng)用收益法的前提條件（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)三、收益法的基本程序5、分析確定評(píng)估結(jié)果4、用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率或本金化率2、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益1、搜集并驗(yàn)證數(shù)據(jù)三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限

三、收益法的基本程序5、分析確定評(píng)估結(jié)果4、用折現(xiàn)率或本金化四、收益法的基本參數(shù)（一）收益額1.收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額2.資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)

（1）是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益3.資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類。

四、收益法的基本參數(shù)（一）收益額（二）折現(xiàn)率1.本質(zhì)

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。2.構(gòu)成

（1）折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

（2）無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險(xiǎn)）的投資報(bào)酬率。（3）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要素測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）折現(xiàn)率1.本質(zhì)

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系

（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

（2）但是二者適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率——有限期預(yù)期收益折現(xiàn)；資本化率——未來永續(xù)性預(yù)期收益折成現(xiàn)值

（3）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同（三）收益期限在未來多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預(yù)期收益。3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的收益法評(píng)估的基本前提條件主要是（）

A.被評(píng)估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量

B.未來市場(chǎng)交易條件可預(yù)測(cè)

C.資產(chǎn)擁有者獲的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量

D.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測(cè)多項(xiàng)選擇題答案：ACD收益法評(píng)估的基本前提條件主要是（）

A.被評(píng)估的資產(chǎn)的未資產(chǎn)評(píng)估中，收益法中的收益額指（）

A.資產(chǎn)的歷史收益

B.資產(chǎn)的未來收益

C.資產(chǎn)的客觀收益

D.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)實(shí)際收益

E.收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能夠得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額多項(xiàng)選擇題答案：BCE資產(chǎn)評(píng)估中，收益法中的收益額指（）

A.資產(chǎn)的歷史收益

B下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）A.一般來說，折現(xiàn)率應(yīng)由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率構(gòu)成B.資本化率與折現(xiàn)率是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同，二者可能是不相等的C.資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上沒有區(qū)別，在收益額確定的情況下，折現(xiàn)率越高，收益現(xiàn)值越低D.本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率E.折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率多項(xiàng)選擇題答案：ABCDE下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）多項(xiàng)選擇題答案：ABCD五、收益法的主要技術(shù)方法（一）純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

P＝A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下

P＝A×n

五、收益法的主要技術(shù)方法（一）純收益不變（二）純收益在若干年后保持不變

1.無限年期收益

2.有限年期收益（二）純收益在若干年后保持不變（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化1.純收益等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限

（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化1.純收益等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化3.純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化3.純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化1.純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化1.純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化3.純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化3.純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下

【例】評(píng)估某企業(yè)，經(jīng)評(píng)估人員分析預(yù)測(cè)，該企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后未來3年的預(yù)期凈利潤(rùn)分別為200萬元、220萬元、230萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤(rùn)將保持在230萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值為300萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10％，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評(píng)估值最接近于(

)萬元。

A.1377B.1493

C.1777D.l900【例】評(píng)估某企業(yè)，經(jīng)評(píng)估人員分析預(yù)測(cè)，該企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后未第一段第1～3年，

P1＝200×(P/F,10％,1)＋220×(P/F,10％,2)＋230×(P/F,10％,3)

＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513

＝536.427（萬元）第二段第4～10年

P2＝230×（P/A,10％,7）×（P/F,10％,3）

＝230×4.8684×0.7513

＝841.25（萬元）第三段將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值300萬元折現(xiàn)P3＝300×（P/F,10％,10）

＝300×0.3855＝115.65萬元評(píng)估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65

＝1493.327（萬元）第一段第1～3年，

P1＝200×(P/F,10％,1)＋2四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)優(yōu)點(diǎn)：收益現(xiàn)值法是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。對(duì)于具有連續(xù)提供收益能力的資產(chǎn)，特別是整體資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估結(jié)果真實(shí)可靠并且簡(jiǎn)便。還能解決重置成本和現(xiàn)行市價(jià)法所不能解決的某些問題。例如：重置成本法中，確定超額運(yùn)營(yíng)成本導(dǎo)致的功能性貶值，必須借助于收益現(xiàn)值法；現(xiàn)行市價(jià)法中確定功能性營(yíng)運(yùn)費(fèi)用差異的現(xiàn)值，也需要借助收益現(xiàn)值法。特別是在投資決策過程中，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為交易雙方所接受。缺點(diǎn)：在預(yù)期收益額的確定上，難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來收益不可預(yù)見的影響。適用范圍也存在一定的局限性，對(duì)于沒有獨(dú)立收益能力或不能連續(xù)獲得收益，或收益達(dá)不到一定水平的資產(chǎn)，則不宜采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。1、該方法適用范圍：⑴、資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；⑵、成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：⑴、收益、風(fēng)險(xiǎn)都必須可以預(yù)測(cè)，并用貨幣計(jì)量。⑵、含有一定的主觀性。四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)第四節(jié)評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法體系的內(nèi)在關(guān)系不同評(píng)估方法得出結(jié)果存在差異的原因

一是某些方法的應(yīng)用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結(jié)構(gòu)分析有問題；四是某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤。成本法市場(chǎng)法收益法結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)比較機(jī)制預(yù)期約束如果前提條件成立，三種方法得到的結(jié)果趨同評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別由于評(píng)估的特定目的的不同，評(píng)估時(shí)市場(chǎng)條件上的差別，以及評(píng)估時(shí)對(duì)評(píng)估對(duì)象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值類型也是有區(qū)別的。評(píng)估方法由于自身的特點(diǎn)在評(píng)估不同類型的資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，就有了效率上和直接程度上的差別，評(píng)估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力第四節(jié)評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法體系的內(nèi)在關(guān)系不同評(píng)估方法得出評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素制約評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性，為評(píng)估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，有效地完成評(píng)估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。在評(píng)估方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：不論選擇哪種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，都應(yīng)保證評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致評(píng)估方法的選擇評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估方本章小節(jié)通過本章的學(xué)習(xí)，要求明確了資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法、收益法和成本法的基本原理、操作思路和具體應(yīng)用方法，目前三種方法的主要區(qū)別與聯(lián)系，為進(jìn)一步應(yīng)用于各項(xiàng)具體資產(chǎn)的評(píng)估打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)對(duì)三種方法總結(jié)如下：現(xiàn)對(duì)三種方法總結(jié)如下：圖4-1成本法結(jié)構(gòu)本章小節(jié)通過本章的學(xué)習(xí)，要求明確了資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法、收益法圖4-1收益法結(jié)構(gòu)圖4-1收益法結(jié)構(gòu)圖4-3市場(chǎng)法結(jié)構(gòu)圖4-3市場(chǎng)法結(jié)構(gòu)（3）個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評(píng)分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢(shì)1平坦1.2地質(zhì)1一般0.8寬深比1合適1臨街深度1寬1進(jìn)深度1一般1合計(jì)7

7.2個(gè)別因素修正系數(shù)＝7.2÷7＝1.03（4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。（5）容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。（6）土地單價(jià)評(píng)估值＝3,330×1.06×1.03×1×1.36＝4,944.54元／㎡（7）土地總價(jià)評(píng)估值＝7,349.79×4,944.54＝36,341,331元（3）個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評(píng)分面積1較大1第四章評(píng)估方法課件第四章評(píng)估方法課件101第四章評(píng)估方法課件第四章評(píng)估方法課件學(xué)習(xí)目標(biāo)

1.了解資產(chǎn)評(píng)估三種方法的基本原理2.了解資產(chǎn)評(píng)估三種方法應(yīng)用的前提3.掌握資產(chǎn)評(píng)估三種方法的具體應(yīng)用學(xué)習(xí)目標(biāo)1.了解資產(chǎn)評(píng)估三種方法的基本原理【本章重點(diǎn)和難點(diǎn)】【三種基本方法】市場(chǎng)法、成本法和收益法【市場(chǎng)法】可比性的理解類比調(diào)整法的運(yùn)用等【收益法】折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式【成本法】成本法的基本原理參數(shù)的計(jì)算方法【本章重點(diǎn)和難點(diǎn)】【三種基本方法】市場(chǎng)法、成本法和收益法資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)法收益法收益途徑資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本案例導(dǎo)引

汽車評(píng)估案例分析2014年3月23日，陜西省高級(jí)人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團(tuán)貸款合同糾紛一案，扣押了T集團(tuán)的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評(píng)估事務(wù)所指派專業(yè)人員進(jìn)行鑒定估價(jià)。接到委托書后，評(píng)估人員對(duì)車輛本身進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。首先查驗(yàn)該車的手續(xù)，此車車牌號(hào)為陜AXXXXX，型號(hào)：考斯特BB42L，車型為普通大客車，初次登記日期為2012年7月24日，發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)：XXXXXXX；車架號(hào)：XXXXXXX，年檢有效期至2014年4月，養(yǎng)路費(fèi)至2014年6月，保險(xiǎn)至2014年4月29日，車輛購置附加費(fèi)真實(shí)有效。接著對(duì)車上的發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)和車架號(hào)的進(jìn)行查驗(yàn)，核實(shí)該號(hào)碼與行車證上的發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)和車架號(hào)完全一致，證實(shí)此車確為鑒定評(píng)估的對(duì)象。通過對(duì)車輛的進(jìn)一步，評(píng)估人員認(rèn)定該車為日本原裝豐田公司制造，考斯特柴油大客車，車身左、右兩邊都有擦痕，車身的左前側(cè)有撞傷的痕跡，但現(xiàn)已修復(fù)，車箱里面的座椅及內(nèi)飾均完好無損，發(fā)動(dòng)車輛，儀表燈光均工作正常，通過里程表數(shù)據(jù)得知該車至今已行駛了43256公里。操作過程：用力踩油門，車輛提速較快，發(fā)動(dòng)機(jī)運(yùn)行良好；掛擋行車，離合器分離較好，換擋平順，行駛平穩(wěn)；工作緊急制動(dòng)檢查，方向稍向右跑偏，但屬正常情況之列。從查看、操作等方面來看，車輛技術(shù)狀況較好。看完車輛后，評(píng)估人員又與車輛的駕駛員進(jìn)行交談，得知該車為T集團(tuán)接送職工上下班的車輛，長(zhǎng)年工作在市區(qū)內(nèi)，工作條件較好。從車輛使用年限和累計(jì)行駛公里數(shù)看，年平均行駛2萬多公里，使用強(qiáng)度不大，車輛不工作時(shí)一般都停在車庫里，并有專人維護(hù)和保養(yǎng)，所以該車日常維護(hù)、保養(yǎng)較好。案例導(dǎo)引汽車評(píng)估案例本次評(píng)估的目的是什么？本次評(píng)估的價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)嗎？案例思考對(duì)評(píng)估價(jià)格有無特別說明的事項(xiàng)？本次評(píng)估的結(jié)果可以一直有效嗎？本次評(píng)估的目的是什么？本次評(píng)估的價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)嗎？案例思考主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場(chǎng)法2第三節(jié)收益法3第四節(jié)評(píng)估方法的選擇4主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場(chǎng)法2第三節(jié)收益法第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)。即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)x—功能價(jià)值指數(shù)[0.資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)

（1）是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。=參照物重置成本×（）n重置成本定義

現(xiàn)行市場(chǎng)條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本預(yù)計(jì)該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。五、收益法的主要技術(shù)方法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值第四節(jié)評(píng)估方法的選擇（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1價(jià)格折扣率）（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下也叫類比調(diào)整法，具體種類②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1價(jià)格折扣率）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.（二）、成本法的評(píng)估思路：重新建造或購置被評(píng)估資產(chǎn)的成本，扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

評(píng)估值＝重置成本-各項(xiàng)貶值基本公式為：資產(chǎn)評(píng)估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值＝重置成本×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值＝重置成本×綜合成新率x—功能價(jià)值指數(shù)[0.（二）、成本法的評(píng)估思路：注意事項(xiàng)成本法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估計(jì)劃將要建設(shè)的項(xiàng)目。成本的估計(jì)通常設(shè)定了市場(chǎng)參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評(píng)估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評(píng)估較舊的資產(chǎn)，可能會(huì)由于對(duì)成本和損耗的估計(jì)缺乏足夠的市場(chǎng)資料支持，評(píng)估結(jié)果所反映的不是市場(chǎng)價(jià)值。注意事項(xiàng)成本法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估計(jì)劃二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認(rèn)為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，會(huì)把該項(xiàng)資產(chǎn)與具有同樣生產(chǎn)能力的新資產(chǎn)直接進(jìn)行比較，從而判斷資產(chǎn)的價(jià)格。購買者愿意付出的價(jià)格絕不會(huì)超過具有相同效能的全新資產(chǎn)的最低成本。按照這種思維邏輯，應(yīng)用重置成本法時(shí)，應(yīng)具備以下六個(gè)前提條件：1、購買者對(duì)擬購買的資產(chǎn)不改變其原有用途。2、評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。3、評(píng)估對(duì)象必須是可以再生或復(fù)制的，否則．不能采用重置成本法評(píng)估其價(jià)格。例如，土地、礦藏等資源性資產(chǎn)不宜使用成本法。4、評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，會(huì)發(fā)生陳舊、貶值等價(jià)值損耗的資產(chǎn)，否則不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。例如，古董、文物等特殊資產(chǎn)不宜使用成本法。5、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的、有效的、平均的，不能是無效的、個(gè)別的。6、被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認(rèn)為資產(chǎn)交易

根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用于以下情況：1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項(xiàng)資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。2、可重建或購買的整體資產(chǎn)，如企業(yè)、飯店、劇院等。但與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評(píng)估，對(duì)于包含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)等各類單項(xiàng)資產(chǎn)的整體資產(chǎn)，應(yīng)分化為各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。因此，重置成本法最適用于難以確定收益，市場(chǎng)上又很難找到交易參照物的評(píng)估對(duì)象。因?yàn)檫@些資產(chǎn)（如公路、橋梁等）既無法運(yùn)用收益現(xiàn)值法，又不能用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義

現(xiàn)行市場(chǎng)條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本2.重置成本分類復(fù)原重置成本和更新重置成本3.兩種重置成本運(yùn)用中注意事項(xiàng)

（1）優(yōu)選更新重置成本。（2）相同點(diǎn)資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同點(diǎn)技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。

（3）一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本三、成本法的基本要素（二）實(shí)體性貶值使用及自然力資產(chǎn)物理性能的損耗或下降（三）功能性貶值技術(shù)進(jìn)步，資產(chǎn)功能相對(duì)落后（四）經(jīng)濟(jì)性貶值外部條件，資產(chǎn)閑置、收益下降三、成本法的基本要素（二）實(shí)體性貶值資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）×100%參照物年生產(chǎn)能力時(shí)間、地域、功能、實(shí)體特征、交易條件……純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限③計(jì)算公式

被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn)1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項(xiàng)資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋功能差異值②物價(jià)指數(shù)的各種表述方法資產(chǎn)實(shí)體功能不足和過剩對(duì)價(jià)格的影響。下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)

（1）是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益市場(chǎng)法中涉及的相關(guān)因素經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%4、評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，會(huì)發(fā)生陳舊、貶值等價(jià)值損耗的資產(chǎn)，否則不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集（3）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要素測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。交易動(dòng)機(jī)也對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格有影響。在評(píng)估方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：四、評(píng)估程序1、確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本2、確定待評(píng)估資產(chǎn)的使用年限3、估算損耗或貶值額4、計(jì)算資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）×100%四、評(píng)估程序1、確五、具體評(píng)估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理購買型現(xiàn)行購買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋其他必要費(fèi)用自建型料、工、費(fèi)＋必要的資金費(fèi)用＋制造者的合理收益

五、具體評(píng)估方法（一）重置成本（一）重置成本2、價(jià)格指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）=資產(chǎn)的賬面原值×調(diào)整系數(shù)定基（評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)÷資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）×100%環(huán)比環(huán)比價(jià)格指數(shù)連乘積（一）重置成本2、價(jià)格指數(shù)法（一）重置成本【例】某被評(píng)估資產(chǎn)購建于2004年1月1日，賬面原值為50000元，購建時(shí)該類資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù)為95%，該類資產(chǎn)價(jià)格時(shí)逐年上升5%，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2010年1月1日，評(píng)估時(shí)該類物價(jià)指數(shù)為160%。被估資產(chǎn)重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）【注意】?jī)r(jià)格指數(shù)法復(fù)原重置成本，不適用于技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)重置核算法復(fù)原重置成本和更新重置成本（一）重置成本【例】某被評(píng)估資產(chǎn)購建于2004年1月1日（一）重置成本3、功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×參照物年生產(chǎn)能力假定資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×（）n參照物年生產(chǎn)能力（一）重置成本3、功能價(jià)值類比法（一）重置成本4、統(tǒng)計(jì)分析法—企業(yè)整體資產(chǎn)或相同類型的資產(chǎn)1）核實(shí)數(shù)量，適當(dāng)分類2）抽取樣本資產(chǎn)，估算重置成本3）計(jì)算分類資