土地增值稅匯算政策課件

土地增值稅匯算政策沙河口區(qū)地稅局稅政科2017年2月28日土地增值稅匯算政策沙河口區(qū)地稅局稅政科國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)局總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅【2016】43號(hào)）第三條：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目設(shè)計(jì)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅應(yīng)稅收入都是不含增值稅收入。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)需要了解和掌握增值稅的計(jì)算：一般計(jì)稅方法的納稅人和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)需要了解和掌握增值稅的計(jì)算國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一般計(jì)稅方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）增值稅銷項(xiàng)稅額=銷售額╳11%國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一般計(jì)稅方法國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。公式：銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）應(yīng)納增值稅=銷售額╳5%國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)預(yù)繳增值稅第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)預(yù)繳增值稅國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)土地增值稅的預(yù)征計(jì)稅依據(jù)一般計(jì)稅方式納稅人預(yù)征計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款/（1+11%）*3%。簡(jiǎn)易計(jì)稅方式納稅人預(yù)征計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款/（1+5%）*3%。問題：預(yù)繳增值稅計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是一致的嗎？國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)土地增值稅的預(yù)征計(jì)稅依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)二、關(guān)于營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條規(guī)定執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)二、關(guān)于營(yíng)改增后視同銷售房國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)稅發(fā)〔2006〕18國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第六條：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)營(yíng)改增之后，收入確認(rèn)方法與之前一致。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)營(yíng)改增之后，收入確認(rèn)方法與國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題（一）營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。（二）營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)提示：1.地方教育附加不含在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”扣除項(xiàng)目中。2.《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)）全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)提示：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)四、關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：（一）土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入（二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)四、關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)五、關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。強(qiáng)調(diào)：按規(guī)定開具發(fā)票。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)五、關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問題營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：（一）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（二）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（三）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)本公告自公布之日起施行。2016年11月10日國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)本公告自公布之日起施行。土地增值稅申報(bào)問題問題一：稅源明細(xì)申報(bào)報(bào)告中，錄入舊系統(tǒng)已入庫(kù)的預(yù)征稅款，是否需要按照稅單，一筆一筆分別錄？解決途徑：在金三系統(tǒng)稅源明細(xì)申報(bào)報(bào)告模塊中，可以分不同房地產(chǎn)類型錄入各類型總的已預(yù)征稅款，在申報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表（二）》時(shí)，“已繳土地增值稅稅額”中會(huì)自動(dòng)帶出總的預(yù)征稅款。、征收大廳窗口辦理土地增值稅申報(bào)問題問題一：稅源明細(xì)申報(bào)報(bào)告中，錄入舊系統(tǒng)已入土地增值稅申報(bào)問題問題二：舊系統(tǒng)中沒有做項(xiàng)目登記，直接在主戶申報(bào)土地增值稅的，在金三系統(tǒng)中如何申報(bào)？解決途徑：根據(jù)金三要求，土地增值稅相關(guān)稅款的申報(bào)前提是先做土地增值稅項(xiàng)目登記，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)申報(bào)，因此，舊系統(tǒng)中未做過項(xiàng)目登記的項(xiàng)目，需要在金三系統(tǒng)中重新做土地增值稅項(xiàng)目登記，以實(shí)現(xiàn)申報(bào)。征收大廳窗口辦理土地增值稅申報(bào)問題問題二：舊系統(tǒng)中沒有做項(xiàng)目登記，直接在主戶土地增值稅申報(bào)問題問題三：部分舊系統(tǒng)中的老項(xiàng)目，在金三系統(tǒng)中查詢不到。解決途徑：金三系統(tǒng)中查詢不到的老項(xiàng)目共有兩種情況，一是，在舊系統(tǒng)中是“注銷”狀態(tài)的，未批量遷移到金三系統(tǒng)中；二是，屬于跨區(qū)報(bào)驗(yàn)登記項(xiàng)目，批量遷移至項(xiàng)目地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。因此，對(duì)于上述情況導(dǎo)致的金三系統(tǒng)中查詢不到的項(xiàng)目，需要重新做土地增值稅項(xiàng)目登記，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)申報(bào)。征收大廳窗口辦理土地增值稅申報(bào)問題問題三：部分舊系統(tǒng)中的老項(xiàng)目，在金三系統(tǒng)中土地增值稅申報(bào)問題問題四：納稅人到窗口辦理土地增值稅項(xiàng)目登記時(shí)都需要提交什么材料？解決途徑：根據(jù)《全國(guó)稅收征管規(guī)范（1.2版）》的規(guī)定，“《土地增值稅項(xiàng)目登記表》的報(bào)送條件為從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后及每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)?！币虼?，納稅人到窗口辦理土地增值稅項(xiàng)目登記時(shí)，需要同時(shí)提交稅務(wù)登記證副本原件及復(fù)印件、《國(guó)有土地使用權(quán)證》原件及復(fù)印件、《建設(shè)工程施工許可證》原件及復(fù)印件。土地增值稅申報(bào)問題問題四：納稅人到窗口辦理土地增值稅項(xiàng)目登記土地增值稅申報(bào)問題問題五：納稅人在金三系統(tǒng)中申報(bào)尾盤銷售稅款時(shí)，《土地增值稅清算申報(bào)表（四）》的稅款所屬期起始日期默認(rèn)為清算申報(bào)的下個(gè)月1號(hào)，不可以手動(dòng)修改，且以后該項(xiàng)目每個(gè)月再申報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表（四）》時(shí)，稅款所屬期起始日期自動(dòng)默認(rèn)為再下一個(gè)月的1號(hào)。因此，對(duì)于有的納稅人以前年度應(yīng)申報(bào)未申報(bào)的尾盤銷售稅款，現(xiàn)在再來(lái)申報(bào)時(shí)，稅款所屬期無(wú)法改回應(yīng)申報(bào)的期限，系統(tǒng)就無(wú)法自動(dòng)生成滯納金。解決途徑：進(jìn)入“申報(bào)錯(cuò)誤更正”模塊，對(duì)納稅人少申報(bào)或未申報(bào)稅款的所屬期的申報(bào)信息進(jìn)行更正，錄入應(yīng)申報(bào)的稅款信息，申報(bào)后即提示有相應(yīng)金額的欠稅，并生成滯納金。土地增值稅申報(bào)問題問題五：納稅人在金三系統(tǒng)中申報(bào)尾盤銷售稅款土地增值稅申報(bào)問題問題六：清算后再售的尾盤稅款申報(bào)怎么申報(bào)不了？解決途徑：清算完畢的項(xiàng)目需要做土地增值稅項(xiàng)目狀態(tài)維護(hù)，將狀態(tài)維護(hù)為“清算審核完畢”，該權(quán)限隸屬于區(qū)局稅政科負(fù)責(zé)人，狀態(tài)修改完之后納稅人可以通過《土地增值稅清算申報(bào)表（四）》申報(bào)清算后再售稅款。稅政科科長(zhǎng)權(quán)限辦理土地增值稅申報(bào)問題問題六：清算后再售的尾盤稅款申報(bào)怎么申報(bào)不

感謝您的聆聽期待共同學(xué)習(xí)土地增值稅匯算政策課件土地增值稅匯算政策沙河口區(qū)地稅局稅政科2017年2月28日土地增值稅匯算政策沙河口區(qū)地稅局稅政科國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)局總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅【2016】43號(hào)）第三條：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目設(shè)計(jì)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅應(yīng)稅收入都是不含增值稅收入。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)需要了解和掌握增值稅的計(jì)算：一般計(jì)稅方法的納稅人和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)需要了解和掌握增值稅的計(jì)算國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一般計(jì)稅方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）增值稅銷項(xiàng)稅額=銷售額╳11%國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)一般計(jì)稅方法國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。公式：銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）應(yīng)納增值稅=銷售額╳5%國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)預(yù)繳增值稅第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)預(yù)繳增值稅國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)土地增值稅的預(yù)征計(jì)稅依據(jù)一般計(jì)稅方式納稅人預(yù)征計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款/（1+11%）*3%。簡(jiǎn)易計(jì)稅方式納稅人預(yù)征計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款/（1+5%）*3%。問題：預(yù)繳增值稅計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是一致的嗎？國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)土地增值稅的預(yù)征計(jì)稅依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)二、關(guān)于營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條規(guī)定執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)二、關(guān)于營(yíng)改增后視同銷售房國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)稅發(fā)〔2006〕18國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第六條：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)營(yíng)改增之后，收入確認(rèn)方法與之前一致。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)營(yíng)改增之后，收入確認(rèn)方法與國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題（一）營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。（二）營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)提示：1.地方教育附加不含在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”扣除項(xiàng)目中。2.《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)）全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)提示：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)四、關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：（一）土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入（二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)四、關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)五、關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。強(qiáng)調(diào)：按規(guī)定開具發(fā)票。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)五、關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問題營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：（一）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（二）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（三）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)本公告自公布之日起施行。2016年11月10日國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)本公告自公布之日起施行。土地增值稅申報(bào)問題問題一：稅源明細(xì)申報(bào)報(bào)告中，錄入舊系統(tǒng)已入庫(kù)的預(yù)征稅款，是否需要按照稅單，一筆一筆分別錄？解決途徑：在金三系統(tǒng)稅源明細(xì)申報(bào)報(bào)告模塊中，可以分不同房地產(chǎn)類型錄入各類型總的已預(yù)征稅款，在申報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表（二）》時(shí)，“已繳土地增值稅稅額”中會(huì)自動(dòng)帶出總的預(yù)征稅款。、征收大廳窗口辦理土地增值稅申報(bào)問題問題一：稅源明細(xì)申報(bào)報(bào)告中，錄入舊系統(tǒng)已入土地增值稅申報(bào)問題問題二：舊系統(tǒng)中沒有做項(xiàng)目登記，