房地產(chǎn)稅收籌劃課件

鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅收籌劃第十組鵬程房地產(chǎn)開發(fā)第十組1目錄CONTENTS1234行業(yè)背景概述涉及稅種稅收籌劃土地增值稅房產(chǎn)稅營業(yè)稅納稅籌劃的基本技術(shù)延期納稅扣除技術(shù)減免稅技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)管控面臨風(fēng)險(xiǎn)防范措施契稅目錄CONTENTS1234行業(yè)背景概述涉及稅種稅收籌劃土2PART1行業(yè)背景概述涉及稅種PART行業(yè)背景概述涉及稅種3房地產(chǎn)行業(yè)分析近年行業(yè)納稅走勢(shì)60%在財(cái)政收入中，房地產(chǎn)相關(guān)的稅種歷來占比較大，2013年也不例外，且增幅較快。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)上述房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種總計(jì)2.4萬億，占到公共財(cái)政收入的18%，近兩成的規(guī)模。18%房地產(chǎn)行業(yè)分析近年行業(yè)納稅走勢(shì)60%在財(cái)政收入中，房地產(chǎn)相關(guān)4房地產(chǎn)行業(yè)分析——稅費(fèi)構(gòu)成60%房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)有十七八種，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要有11種。這些稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。此外，還有一些地方教育費(fèi)、河道維護(hù)費(fèi)等地方性收費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)分析——稅費(fèi)構(gòu)成60%房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)有十七八種，其5涉及稅種耕地占用稅和契稅營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅涉及稅種在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在收到土地管理部門通知之日起30日內(nèi)一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益,采用25%的比例稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

涉及稅種耕地占用稅和契稅營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值6房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅結(jié)構(gòu)性分析60%房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長25.1%;受全年商品房銷售面積增長17.3%、銷售額增長26.3%的拉動(dòng)，房地產(chǎn)營業(yè)稅增長33.6%;受固定資產(chǎn)投資較快增長拉動(dòng)，建筑業(yè)營業(yè)稅增長16.5%;財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長38%，主要受二手房市場(chǎng)交易活躍的影響。受房地產(chǎn)成交量增加帶動(dòng)，地方稅種中的契稅增長33.8%;土地增值稅增長21.1%;耕地占用稅增長11.6%;城鎮(zhèn)土地使用增長11.5%。18%企業(yè)所得稅房地產(chǎn)營業(yè)稅建筑業(yè)營業(yè)稅契稅土地增值稅2013年數(shù)據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅結(jié)構(gòu)性分析60%房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長25.7房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅總額大占到公共財(cái)政收入的18%涉及稅種廣房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)有十七八種房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重！有必要進(jìn)行納稅籌劃！房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅總額大占到公共財(cái)政收入的18%涉及稅種廣房8行業(yè)性質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍——以鵬程為例鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本為人民幣兩千萬元，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)有工程師、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員等員工200余名。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建造、銷售、出租和管理自建商品房等業(yè)務(wù)。

朝陽產(chǎn)業(yè)革新先鋒市場(chǎng)潛力巨大行業(yè)性質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍——以鵬程為例鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)9PART2納稅籌劃的基本技術(shù)延期納稅扣除技術(shù)減免稅技術(shù)PART納稅籌劃的基本技術(shù)延期納稅扣除技術(shù)減免稅技術(shù)10延期納稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，按實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。盡管這兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認(rèn)收入延緩了納稅時(shí)間，使得納稅人無償使用這筆款項(xiàng)而不用支付利息，相當(dāng)于降低了稅收負(fù)擔(dān)。鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價(jià)款400萬元，分4次付清，首期付款40%（營業(yè)稅稅率5%）。

首期付款后，協(xié)議約定把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。分析（1）如果首期付款后就確認(rèn)收入，則應(yīng)交營業(yè)稅為：

400×5%=20（萬元）

（2）如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅為：

400×40%×5%=8（萬元）

以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅為：

400×20%×5%=4（萬元）延期納稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，11政策依據(jù)總結(jié)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和

20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。企業(yè)結(jié)合開發(fā)成本預(yù)算及合理利潤進(jìn)行適當(dāng)定價(jià)，可將增值額控制在扣除項(xiàng)目金額

20%范圍內(nèi)。盡管銷售收入減少了

200

萬元，但節(jié)約了土地增值稅367.8

萬元，二者相抵并扣除營業(yè)稅費(fèi)后增加利潤總額

367.8-200*（1-5

.5%）=178.8萬元。分析（1）正常程序下：◆與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為

6800*5%*（1+7%+3%）=374萬元

◆從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為

（1000+3000）*20%=800萬元

◆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為1000+3000+400+374+800=5574萬元

◆計(jì)算房地產(chǎn)的增值額：6800-5574

=1226萬元

◆計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：1226/5574=22%

◆計(jì)算土地增值稅額：1226*30%=367.8萬元扣除技術(shù)——利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃鵬程房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)取得的銷售收入為

6800

萬元。該企業(yè)為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付了

1000

萬元的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用，建造時(shí)投入了

3000

萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)為400萬元。（營業(yè)稅稅率為

5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為

7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為

3%）(2)納稅籌劃下：

如果該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)際銷售收入為

6600

萬元，照此計(jì)算其扣除項(xiàng)目金額為

5563

萬元，增值額為

1037

萬元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率約為

18.6%，未超過

20%，按規(guī)定免征土地增值稅。政策依據(jù)總結(jié)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目12減免稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于以無形資產(chǎn)投資方式入股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的行為，不征收營業(yè)稅。否則，應(yīng)以“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目計(jì)算應(yīng)納營業(yè)稅額

。利用優(yōu)惠政策，鵬程企業(yè)通過成立合營企業(yè)這種方式，少繳

300

萬元的營業(yè)稅。

鵬程公司要和大地房地產(chǎn)企業(yè)合作建造房屋，按照約定，鵬程提供土地使用權(quán)，大地提供資金。同時(shí)約定，房屋建成后，收益五五分成。房屋建成后價(jià)值12

000

萬元，鵬程、大地分別獲得價(jià)值6

000

萬元的房屋。（稅率為

5％）分析（1）正常程序下：

鵬程企業(yè)以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得新建房屋的部分所有權(quán)，則應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：6

000

*5％=300

萬元。

（2）納稅籌劃下：雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金入股成立合營企業(yè)，共同建造房屋，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的分配方式。則可以免交營業(yè)稅。減免稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于以無形資產(chǎn)投資方式入股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、13PART3稅收籌劃土地增值稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅房產(chǎn)稅契稅PART稅收籌劃土地增值稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅房產(chǎn)稅契稅141土地增值稅1土地增值稅15土地增值稅目的定義計(jì)算方法允許扣除額定義土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)特有的稅種，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。目的合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒賣活動(dòng)。允許扣除額計(jì)算土地價(jià)格增值額允許扣除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金和其他項(xiàng)目。計(jì)算方法土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅目的定義計(jì)算方法允許扣除額定義土地增值稅是房地產(chǎn)企16土地增值稅——稅率表級(jí)數(shù)計(jì)稅依據(jù)適用稅率速算扣除率1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分40%5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分50%15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%土地增值稅——稅率表級(jí)數(shù)計(jì)稅依據(jù)適用稅17土地增值稅——為什么要進(jìn)行籌劃？土地增值稅稅率高，稅負(fù)重，占房地產(chǎn)行業(yè)總納稅額比例大土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同的檔次之間承擔(dān)稅負(fù)的差距大土地增值稅——為什么要進(jìn)行籌劃？土地增值稅稅率高，稅負(fù)重，占18控制開發(fā)項(xiàng)目的增值額如果增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率，可以通過調(diào)低銷售收入或者調(diào)高可扣除項(xiàng)目來減少增值額，降低適用稅率?？刂崎_發(fā)項(xiàng)目的增值額如果增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率19土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額則為600萬元。計(jì)算得出土地增值率為600/400=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%.因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元。土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總20土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額則為600萬元。如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總21土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額則為600萬元。計(jì)算得出土地增值率為400/300=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬元，營業(yè)稅700×5%=35萬元，城建稅和教育費(fèi)附加35×（7%+3%）=3.5萬元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅300×3%=9萬元，城建稅和教育費(fèi)附加9×（7%+3%）=0.9萬元。

同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。增加利潤91.6萬元！土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總22土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可扣除的取得土地使用權(quán)價(jià)款3500萬元、開發(fā)成本4000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬且不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可23土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可扣除的取得土地使用權(quán)價(jià)款3500萬元、開發(fā)成本4000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬且不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。按照上述分析，企業(yè)可以選擇的方案有下面兩種：

方案1.不提供金融機(jī)構(gòu)證明

（3500+4000）×10%＝750（萬元）

方案2.提供金融機(jī)構(gòu)證明

600＋（3500+4000）×

5%＝975（萬元）

顯然，此時(shí)企業(yè)將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除能增加可扣除的開發(fā)費(fèi)用，是更有利的選擇。土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可242契稅2契稅25契稅一、納稅人二、征稅范圍三、計(jì)稅依據(jù)四、稅率契稅一、納稅人二、征稅范圍三、計(jì)稅依據(jù)四、稅率26契稅納稅人征稅范圍稅率計(jì)稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買賣；房屋贈(zèng)與；房屋交換。（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不含農(nóng)村集體土地承包權(quán)的轉(zhuǎn)移。）在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。按成交價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格；交換差價(jià)；土地收益計(jì)稅。契稅的適用稅率是3%-5%的浮動(dòng)稅率，具體稅率標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)人民政府制定。契稅納稅人征稅范圍稅率計(jì)稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)27契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1．國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。特殊規(guī)定1、企業(yè)公司制改造一般而言，承受方如無優(yōu)惠政策就要征契稅；企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2、企業(yè)股權(quán)重組在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來認(rèn)購股份，則承受方需繳契稅。契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定28契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析特殊規(guī)定3、企業(yè)合并、分立（1）兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。4、企業(yè)出售國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析29契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析特殊規(guī)定6、房屋附屬設(shè)施（今年新增）對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（如停車位、汽車庫等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。7、繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅；非法定繼承人應(yīng)征收契稅。8、其他經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析特殊規(guī)定30簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析鵬程公司有一塊土地價(jià)值3000萬元擬出售給南方公司，然后從南方公司購買其另外一塊價(jià)值3000萬元的土地。雙方簽訂土地銷售與購買合同后，金信公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元），南方公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元）。納稅籌劃思路：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：土地使用權(quán)、房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，交換價(jià)格相等的，免征契稅。政策背景簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析鵬程公司有一塊31簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析因而，當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的時(shí)候，如果能想辦法保持雙方的價(jià)格差額很小甚至沒有，這時(shí)以價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出來的應(yīng)納契稅就會(huì)很少甚

至沒有。故而這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價(jià)差?；?qū)⒈緛聿粚儆诮粨Q的行為，通過合法的途徑改變?yōu)榻粨Q行為，以便減少稅款。根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：鵬程公司與南方公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，約定以3000萬元的價(jià)格等價(jià)交換雙方土地。根據(jù)契稅的規(guī)定，鵬程公司和南方公司各自免征契稅120萬元。簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析因而，當(dāng)納稅人32簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生產(chǎn)車間擬出售給鵬程公司，該化肥生產(chǎn)車間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車間總占地面積3000平方米，整體評(píng)估價(jià)為600萬元（其中生產(chǎn)廠房評(píng)估價(jià)為160萬元，3000平方米土地評(píng)估價(jià)為240萬元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評(píng)估價(jià)為200萬元），鵬程公司按整體評(píng)估價(jià)600萬元購買，應(yīng)繳納契稅＝600×4%＝24（萬元）。簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生33簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財(cái)稅[2004]126號(hào)）規(guī)定：對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率

簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)34簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生產(chǎn)車間擬出售給鵬程公司，該化肥生產(chǎn)車間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車間總占地面積3000平方米，整體評(píng)估價(jià)為600萬元（其中生產(chǎn)廠房評(píng)估價(jià)為160萬元，3000平方米土地評(píng)估價(jià)為240萬元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評(píng)估價(jià)為200萬元），鵬程公司按整體評(píng)估價(jià)600萬元購買，應(yīng)繳納契稅＝600×4%＝24（萬元）。紅葉實(shí)業(yè)公司與鵬程公司簽訂兩份銷售合同，第一份合同為銷售生產(chǎn)廠房及占地3000平方米土地使用權(quán)的合同，銷售合同價(jià)款為400萬元，第二份合同為銷售獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等），銷售合同價(jià)款為200萬元。經(jīng)上述籌劃，鵬程公司只就第一份銷售合同繳納契稅，應(yīng)繳納契稅＝400×4%＝16（萬元），節(jié)約契稅支出8萬元。簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生35通過三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析（一）納稅籌劃原理由于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房屋而承擔(dān)的契稅是伴隨著業(yè)務(wù)流程的增加而增加的，因此，土地使用權(quán)或房屋轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)或流程越多，契稅也越多，為了實(shí)現(xiàn)節(jié)省契稅的目的，必須減少通過合同界定業(yè)務(wù)流程的減少。（二）納稅籌劃方案假設(shè)存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金額又相等，如果甲用房屋或土地使用權(quán)低乙的債務(wù)，乙又把從甲抵債而來的房屋或土地使用權(quán)用來抵丙的債務(wù)，則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方那個(gè)協(xié)議，協(xié)議中明確約定：甲賣給丙的土地使用權(quán)或房屋的價(jià)款視同為甲償還乙的欠款，并代替乙償還乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用權(quán)的銷售流程從兩個(gè)流程減少為一個(gè)流程，實(shí)現(xiàn)乙不繳納契稅的目的。?！蓖ㄟ^三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析（一）納稅籌36通過三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析華業(yè)公司欠鵬程公司貨款2000萬元，鵬程公司欠亞美公司2000萬元債務(wù)。華業(yè)公司與鵬程公司簽訂嘗債協(xié)議。協(xié)議約定：華業(yè)公司以其原價(jià)值2000萬元的商品房?jī)斶€所欠鵬程公司2000萬元債務(wù)的協(xié)議。鵬程公司與亞美公司也簽訂嘗債協(xié)議，協(xié)議約定：石林公司從華業(yè)公司獲得抵債價(jià)值為2000萬元的商品房抵債給亞美公司，用于石林公司償還所欠亞美公司的債務(wù)2000萬元。（假設(shè)繳納契稅的稅率為4％）籌劃方案：鵬程公司與華業(yè)公司、亞美公司簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：由華業(yè)公司將抵債商品房直接銷售給亞美公司，亞美公司將房款匯給華業(yè)公司，華業(yè)公司收亞美公司房款后再匯給鵬程公司償還債務(wù)，鵬程公司收華業(yè)公司欠款后再匯給亞美公司償還債務(wù)。經(jīng)上述籌劃后，三方欠款清欠完畢，且鵬程公司可享受免征契稅，只有亞美公司應(yīng)繳納契稅=2000×4％=80(萬元)，鵬程公司比籌劃前節(jié)省契稅80萬元。通過三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析華業(yè)公司欠鵬37改變抵債不動(dòng)產(chǎn)的接收人，享受免征契稅政策依據(jù)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。A公司因嚴(yán)重虧損準(zhǔn)備關(guān)閉，尚欠主要債權(quán)人鵬程公司5000萬元，準(zhǔn)備以公司一塊價(jià)值5000萬元的土地償還所欠債務(wù)。鵬程公司接受A公司土地抵債應(yīng)繳納契稅＝5000×4%＝200（萬元）分析鵬程公司改變接受A公司以土地抵債的時(shí)間，先以主要債權(quán)人身份到法院申請(qǐng)A公司破產(chǎn)，待A公司破產(chǎn)清算后再以主要債權(quán)人身份承受A公司以價(jià)值5000萬元的土地抵償債務(wù)，可享受免征契稅，節(jié)約契稅支出200萬元。改變抵債不動(dòng)產(chǎn)的接收人，享受免征契稅政策依據(jù)企業(yè)按照有關(guān)法律383營業(yè)稅3營業(yè)稅39營業(yè)稅征收范圍計(jì)稅依據(jù)計(jì)算方法

2015年5月，營改增的最后三個(gè)行業(yè)建安房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)的營改增方案將推出，不排除分行業(yè)實(shí)施的可能性。其中，建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%，金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)為6%。這意味著，進(jìn)入2015年下半年后，中國或?qū)⑷娓鎰e營業(yè)稅在中華人民共和國境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。提供應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額或銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，統(tǒng)稱為營業(yè)額。營業(yè)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅營業(yè)額×適用稅率。銷售不動(dòng)產(chǎn)為5%。注意！營業(yè)稅征收范圍計(jì)稅依據(jù)計(jì)算方法2015年5月，40營業(yè)稅銷售折扣處理合作建房稅收籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓承包合同剝離價(jià)外費(fèi)用營業(yè)稅的稅收籌劃重點(diǎn)應(yīng)是分解銷售額，盡可能采用3%的稅率來進(jìn)行籌劃。營業(yè)稅銷售折扣處理合作建房稅收籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓承包合同剝離價(jià)外費(fèi)41承包合同的籌劃政策依據(jù)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標(biāo)。甲與丙簽訂承包合同,合同價(jià)款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務(wù)費(fèi)?！稜I業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額”。國稅函（1995）15號(hào)文規(guī)定：工程承包企業(yè)承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包企業(yè)與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。承包合同的籌劃政策依據(jù)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單42承包合同的籌劃政策依據(jù)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標(biāo)。甲與丙簽訂承包合同,合同價(jià)款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務(wù)費(fèi)。乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額=50*5%=2.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3%=150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計(jì)152.5萬元。若進(jìn)行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。則:乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額(5050-5000)*3%=1.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3%=150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計(jì)151.5萬元。通過籌劃,該項(xiàng)工程可節(jié)省1萬元的營業(yè)稅支出。承包合同的籌劃政策依據(jù)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單43銷售折扣處理的籌劃政策依據(jù)分析鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住宅小區(qū)做促銷活動(dòng)，在開盤當(dāng)日推出了一個(gè)面向客戶群體的營銷方案。

方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以享受免交一年的物業(yè)管理費(fèi)、送價(jià)值千元的冷暖空調(diào)一臺(tái)和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費(fèi)者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實(shí)現(xiàn)銷售收入1600萬元，推出空調(diào)總價(jià)值10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4萬元，送出的旅游團(tuán)票價(jià)值26萬元。

方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2.5%，直接送價(jià)值40萬元的折扣。銷售折扣處理的籌劃政策依據(jù)分析鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住44銷售折扣處理的籌劃政策依據(jù)分析根據(jù)營業(yè)稅規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的金額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。企業(yè)采取折扣銷售方式銷售樓盤的，為避免繳納不必要的營業(yè)稅，應(yīng)將折扣額與價(jià)款在同一張發(fā)票上注明。這個(gè)案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)用，免費(fèi)贈(zèng)送空調(diào)和旅游，這些免費(fèi)贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)要視同銷售，在銷售商品房的同時(shí)送實(shí)物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為(1600+40)×5%=82萬元。

在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為(1600-40)×5%=78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅4萬元。銷售折扣處理的籌劃政策依據(jù)分析根據(jù)營業(yè)稅規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人在提45成立物業(yè)公司，剝離價(jià)外費(fèi)用的籌劃公司情況政策背景根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條及其《實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)國稅發(fā)（1998）217號(hào)文規(guī)定：物業(yè)管理公司的代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的上述款項(xiàng)，不征收營業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅。鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9000萬元，各項(xiàng)代收款項(xiàng)2500萬元(包括水電初裝費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi))，代收手續(xù)費(fèi)收入125萬元(按代收款項(xiàng)的5％計(jì)算)。成立物業(yè)公司，剝離價(jià)外費(fèi)用的籌劃公司情況政策背景根據(jù)《營業(yè)稅46成立物業(yè)公司，剝離價(jià)外費(fèi)用的籌劃不進(jìn)行納稅籌劃進(jìn)行納稅籌劃籌劃后，各項(xiàng)代收款項(xiàng)轉(zhuǎn)由獨(dú)立的物業(yè)公司收取。鵬程公司應(yīng)納營業(yè)稅稅額=9000×5％=450(萬元)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=450×(7％+3％)=45(萬元)物業(yè)公司應(yīng)納營業(yè)稅稅額=125×5％=6.25(萬元)物業(yè)公司應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=6.25×(7％+3％)=0.63(萬元)兩個(gè)公司應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)=450+45+6.25+0.63=501.88(萬元)籌劃后節(jié)約稅費(fèi)總額=639.38-501.88=137.5(萬元)鵬程公司在計(jì)算繳納營業(yè)稅時(shí)，代收款項(xiàng)應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用并入營業(yè)額一并計(jì)稅：應(yīng)納營業(yè)稅稅額=(9000+2500+125)×5％=581.25(萬元)應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=581.25×(7％+3％)=58.13(萬元)應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)=581.25+58.13=639.38(萬元)成立物業(yè)公司，剝離價(jià)外費(fèi)用的籌劃不進(jìn)行納稅籌劃進(jìn)行納稅籌劃籌47股權(quán)轉(zhuǎn)讓的籌劃政策依據(jù)分析由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，開發(fā)后將該大廈轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙，那么轉(zhuǎn)讓過程中甲需按5%的稅率來繳納營業(yè)稅。若進(jìn)行稅收籌劃，企業(yè)甲成立一個(gè)全資子公司丙，并由子公司丙擁有大廈，待大廈建成后，將大廈的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙。企業(yè)甲僅就轉(zhuǎn)讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售額×5%的營業(yè)稅。根據(jù)我國稅法規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收流轉(zhuǎn)稅，僅就其收益征收企業(yè)所得稅。這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其應(yīng)納的銷售不動(dòng)產(chǎn)而產(chǎn)生的營業(yè)稅創(chuàng)造了條件。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的籌劃政策依據(jù)分析由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，開發(fā)后將該大廈48合作建房的籌劃政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于以無形資產(chǎn)投資方式入股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的行為，不征收營業(yè)稅。否則，應(yīng)以“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目計(jì)算應(yīng)納營業(yè)稅額

。利用優(yōu)惠政策，鵬程企業(yè)通過成立合營企業(yè)這種方式，少繳

300

萬元的營業(yè)稅。

鵬程公司要和大地房地產(chǎn)企業(yè)合作建造房屋，按照約定，鵬程提供土地使用權(quán)，大地提供資金。同時(shí)約定，房屋建成后，收益五五分成。房屋建成后價(jià)值12

000

萬元，鵬程、大地分別獲得價(jià)值6

000

萬元的房屋。（稅率為

5％）分析（1）正常程序下：

鵬程企業(yè)以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得新建房屋的部分所有權(quán)，則應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：6

000

*5％=300

萬元。

（2）納稅籌劃下：雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金入股成立合營企業(yè)，共同建造房屋，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的分配方式。則可以免交營業(yè)稅。合作建房的籌劃政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于以無形資產(chǎn)投資方式入股，風(fēng)險(xiǎn)共492023/1/44房產(chǎn)稅2022/12/284房產(chǎn)稅50房產(chǎn)稅政策依據(jù)分析第一條房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。第二條房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除１０％至３０％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為１．２％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為１２％。房產(chǎn)稅政策依據(jù)分析第一條房產(chǎn)稅在城市、縣城、51房產(chǎn)稅政策依據(jù)分析第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。第六條除本條例第五條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。第七條房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。第八條房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定辦理。第九條房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。第十條本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋；施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財(cái)政部備案。房產(chǎn)稅政策依據(jù)分析第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：52內(nèi)容對(duì)象范圍稅率1.2%12%內(nèi)容對(duì)象范圍稅率1.2%12%53分解租金收入案例稅收籌劃分析鵬程公司開發(fā)了一棟寫字樓，對(duì)外出租了其中的3萬平方米，租金價(jià)格是每月100元/平方米，該價(jià)格包含了水電費(fèi)和物管費(fèi)。將水電費(fèi)、物管費(fèi)從房租租金收入中分解出來，由鵬程企業(yè)與客戶簽訂房租合同，每月房租220萬元，由其下屬的物業(yè)管理公司與客戶簽訂物業(yè)管理合同，鵬程企業(yè)每月收取客戶的水電費(fèi)、物管費(fèi)合計(jì)為80萬元設(shè)該物業(yè)管理公司代收此款項(xiàng)的手續(xù)費(fèi)收入為10%分解租金收入案例稅收籌劃分析鵬程公司開發(fā)了一棟寫字樓，對(duì)外出54變房屋出租為房屋承包案例稅收籌劃分析鵬程企業(yè)在市中心擁有一幢舊房屋，賬面余值為200萬。若出租，每月租金收入50萬，每年租金總額600萬。若將房屋出租變?yōu)榉课莩邪?，由承包人每月向鵬程企業(yè)繳納50萬元的承包費(fèi)。籌劃后，鵬程企業(yè)每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅變?yōu)榘捶课萦嘀档?.2%繳納。

變房屋出租為房屋承包案例稅收籌劃分析鵬程企業(yè)在市中心擁有一幢55變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資最常見的方式有兩種一種是出租取得租金收入；另一種是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種方式所涉及稅種和稅負(fù)都不相同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房對(duì)外出租收取租金，按規(guī)定應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加，之后還要繳納企業(yè)所得稅，稅種多，稅負(fù)重。

變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資最常見562023/1/42022/12/2857其他注意事項(xiàng)政策依據(jù)分析1.稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提2.稅收籌劃必須遵循成本一效益原則3.稅收籌劃應(yīng)重視會(huì)計(jì)與稅收差異其他注意事項(xiàng)政策依據(jù)分析1.稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提2.稅58PART4風(fēng)險(xiǎn)管控面臨風(fēng)險(xiǎn)防范措施PART風(fēng)險(xiǎn)管控面臨風(fēng)險(xiǎn)防范措施59稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國還不成熟，它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。即使是合法的稅收籌劃行為，有可能因?yàn)槎愂照呃斫馄顚?dǎo)致稅收籌劃方案無法實(shí)際執(zhí)行，或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅、逃稅行為，不但得不到稅收利益，反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大，目前，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不成熟，稅收法令政策的透明度明顯偏低。政府的稅收政策總是具有不定期或相對(duì)較短的時(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足，房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過舉債而獲得，而借入的資本額越大，稅收籌劃的空間越大，獲取可能的稅收籌劃利益的機(jī)會(huì)也越大，但由此帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的方方面面，受多方面因素影響，它的發(fā)展取決于整個(gè)行業(yè)是否景氣，行業(yè)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險(xiǎn)稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國還不成熟，它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。60房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)核算資料和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提。樹立依法納稅意識(shí)，完善會(huì)計(jì)核算工作只有全面了解，才能預(yù)測(cè)出不同的納稅方案，并進(jìn)行比較，優(yōu)化選擇準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動(dòng)一方面依賴于個(gè)人的發(fā)展，另一方面也依賴于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升自身素質(zhì)經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可加強(qiáng)與稅務(wù)部門聯(lián)系，搞好稅企關(guān)系稅收籌劃必須圍繞企業(yè)價(jià)值最大化這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃顧全企業(yè)整體利益，注重稅收籌劃方案的綜合性12345房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)核算資61謝謝聆聽THANKSFORYOURATTENTION謝謝聆聽THANKSFORYOURATTENTION62鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅收籌劃第十組鵬程房地產(chǎn)開發(fā)第十組63目錄CONTENTS1234行業(yè)背景概述涉及稅種稅收籌劃土地增值稅房產(chǎn)稅營業(yè)稅納稅籌劃的基本技術(shù)延期納稅扣除技術(shù)減免稅技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)管控面臨風(fēng)險(xiǎn)防范措施契稅目錄CONTENTS1234行業(yè)背景概述涉及稅種稅收籌劃土64PART1行業(yè)背景概述涉及稅種PART行業(yè)背景概述涉及稅種65房地產(chǎn)行業(yè)分析近年行業(yè)納稅走勢(shì)60%在財(cái)政收入中，房地產(chǎn)相關(guān)的稅種歷來占比較大，2013年也不例外，且增幅較快。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)上述房地產(chǎn)領(lǐng)域稅種總計(jì)2.4萬億，占到公共財(cái)政收入的18%，近兩成的規(guī)模。18%房地產(chǎn)行業(yè)分析近年行業(yè)納稅走勢(shì)60%在財(cái)政收入中，房地產(chǎn)相關(guān)66房地產(chǎn)行業(yè)分析——稅費(fèi)構(gòu)成60%房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)有十七八種，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要有11種。這些稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。此外，還有一些地方教育費(fèi)、河道維護(hù)費(fèi)等地方性收費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)分析——稅費(fèi)構(gòu)成60%房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)有十七八種，其67涉及稅種耕地占用稅和契稅營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅涉及稅種在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在收到土地管理部門通知之日起30日內(nèi)一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益,采用25%的比例稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

涉及稅種耕地占用稅和契稅營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值68房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅結(jié)構(gòu)性分析60%房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長25.1%;受全年商品房銷售面積增長17.3%、銷售額增長26.3%的拉動(dòng)，房地產(chǎn)營業(yè)稅增長33.6%;受固定資產(chǎn)投資較快增長拉動(dòng)，建筑業(yè)營業(yè)稅增長16.5%;財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長38%，主要受二手房市場(chǎng)交易活躍的影響。受房地產(chǎn)成交量增加帶動(dòng)，地方稅種中的契稅增長33.8%;土地增值稅增長21.1%;耕地占用稅增長11.6%;城鎮(zhèn)土地使用增長11.5%。18%企業(yè)所得稅房地產(chǎn)營業(yè)稅建筑業(yè)營業(yè)稅契稅土地增值稅2013年數(shù)據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅結(jié)構(gòu)性分析60%房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長25.69房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅總額大占到公共財(cái)政收入的18%涉及稅種廣房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)有十七八種房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重！有必要進(jìn)行納稅籌劃！房地產(chǎn)行業(yè)分析納稅總額大占到公共財(cái)政收入的18%涉及稅種廣房70行業(yè)性質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍——以鵬程為例鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本為人民幣兩千萬元，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)有工程師、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員等員工200余名。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建造、銷售、出租和管理自建商品房等業(yè)務(wù)。

朝陽產(chǎn)業(yè)革新先鋒市場(chǎng)潛力巨大行業(yè)性質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍——以鵬程為例鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)71PART2納稅籌劃的基本技術(shù)延期納稅扣除技術(shù)減免稅技術(shù)PART納稅籌劃的基本技術(shù)延期納稅扣除技術(shù)減免稅技術(shù)72延期納稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，按實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。盡管這兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認(rèn)收入延緩了納稅時(shí)間，使得納稅人無償使用這筆款項(xiàng)而不用支付利息，相當(dāng)于降低了稅收負(fù)擔(dān)。鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價(jià)款400萬元，分4次付清，首期付款40%（營業(yè)稅稅率5%）。

首期付款后，協(xié)議約定把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。分析（1）如果首期付款后就確認(rèn)收入，則應(yīng)交營業(yè)稅為：

400×5%=20（萬元）

（2）如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅為：

400×40%×5%=8（萬元）

以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅為：

400×20%×5%=4（萬元）延期納稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，73政策依據(jù)總結(jié)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和

20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。企業(yè)結(jié)合開發(fā)成本預(yù)算及合理利潤進(jìn)行適當(dāng)定價(jià)，可將增值額控制在扣除項(xiàng)目金額

20%范圍內(nèi)。盡管銷售收入減少了

200

萬元，但節(jié)約了土地增值稅367.8

萬元，二者相抵并扣除營業(yè)稅費(fèi)后增加利潤總額

367.8-200*（1-5

.5%）=178.8萬元。分析（1）正常程序下：◆與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為

6800*5%*（1+7%+3%）=374萬元

◆從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為

（1000+3000）*20%=800萬元

◆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為1000+3000+400+374+800=5574萬元

◆計(jì)算房地產(chǎn)的增值額：6800-5574

=1226萬元

◆計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：1226/5574=22%

◆計(jì)算土地增值稅額：1226*30%=367.8萬元扣除技術(shù)——利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃鵬程房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)取得的銷售收入為

6800

萬元。該企業(yè)為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付了

1000

萬元的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用，建造時(shí)投入了

3000

萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)為400萬元。（營業(yè)稅稅率為

5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為

7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為

3%）(2)納稅籌劃下：

如果該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)際銷售收入為

6600

萬元，照此計(jì)算其扣除項(xiàng)目金額為

5563

萬元，增值額為

1037

萬元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率約為

18.6%，未超過

20%，按規(guī)定免征土地增值稅。政策依據(jù)總結(jié)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目74減免稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于以無形資產(chǎn)投資方式入股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的行為，不征收營業(yè)稅。否則，應(yīng)以“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目計(jì)算應(yīng)納營業(yè)稅額

。利用優(yōu)惠政策，鵬程企業(yè)通過成立合營企業(yè)這種方式，少繳

300

萬元的營業(yè)稅。

鵬程公司要和大地房地產(chǎn)企業(yè)合作建造房屋，按照約定，鵬程提供土地使用權(quán)，大地提供資金。同時(shí)約定，房屋建成后，收益五五分成。房屋建成后價(jià)值12

000

萬元，鵬程、大地分別獲得價(jià)值6

000

萬元的房屋。（稅率為

5％）分析（1）正常程序下：

鵬程企業(yè)以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得新建房屋的部分所有權(quán)，則應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：6

000

*5％=300

萬元。

（2）納稅籌劃下：雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金入股成立合營企業(yè)，共同建造房屋，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的分配方式。則可以免交營業(yè)稅。減免稅技術(shù)政策依據(jù)總結(jié)對(duì)于以無形資產(chǎn)投資方式入股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、75PART3稅收籌劃土地增值稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅房產(chǎn)稅契稅PART稅收籌劃土地增值稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅房產(chǎn)稅契稅761土地增值稅1土地增值稅77土地增值稅目的定義計(jì)算方法允許扣除額定義土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)特有的稅種，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。目的合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒賣活動(dòng)。允許扣除額計(jì)算土地價(jià)格增值額允許扣除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金和其他項(xiàng)目。計(jì)算方法土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅目的定義計(jì)算方法允許扣除額定義土地增值稅是房地產(chǎn)企78土地增值稅——稅率表級(jí)數(shù)計(jì)稅依據(jù)適用稅率速算扣除率1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分40%5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分50%15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%土地增值稅——稅率表級(jí)數(shù)計(jì)稅依據(jù)適用稅79土地增值稅——為什么要進(jìn)行籌劃？土地增值稅稅率高，稅負(fù)重，占房地產(chǎn)行業(yè)總納稅額比例大土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同的檔次之間承擔(dān)稅負(fù)的差距大土地增值稅——為什么要進(jìn)行籌劃？土地增值稅稅率高，稅負(fù)重，占80控制開發(fā)項(xiàng)目的增值額如果增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率，可以通過調(diào)低銷售收入或者調(diào)高可扣除項(xiàng)目來減少增值額，降低適用稅率?？刂崎_發(fā)項(xiàng)目的增值額如果增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率81土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額則為600萬元。計(jì)算得出土地增值率為600/400=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%.因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元。土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總82土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額則為600萬元。如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總83土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額則為600萬元。計(jì)算得出土地增值率為400/300=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬元，營業(yè)稅700×5%=35萬元，城建稅和教育費(fèi)附加35×（7%+3%）=3.5萬元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅300×3%=9萬元，城建稅和教育費(fèi)附加9×（7%+3%）=0.9萬元。

同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。增加利潤91.6萬元！土地增值稅——分立合同鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總84土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可扣除的取得土地使用權(quán)價(jià)款3500萬元、開發(fā)成本4000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬且不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可85土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可扣除的取得土地使用權(quán)價(jià)款3500萬元、開發(fā)成本4000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬且不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。按照上述分析，企業(yè)可以選擇的方案有下面兩種：

方案1.不提供金融機(jī)構(gòu)證明

（3500+4000）×10%＝750（萬元）

方案2.提供金融機(jī)構(gòu)證明

600＋（3500+4000）×

5%＝975（萬元）

顯然，此時(shí)企業(yè)將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除能增加可扣除的開發(fā)費(fèi)用，是更有利的選擇。土地增值稅——利息支出籌劃法政策依據(jù)分析鵬程公司一開發(fā)項(xiàng)目可862契稅2契稅87契稅一、納稅人二、征稅范圍三、計(jì)稅依據(jù)四、稅率契稅一、納稅人二、征稅范圍三、計(jì)稅依據(jù)四、稅率88契稅納稅人征稅范圍稅率計(jì)稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買賣；房屋贈(zèng)與；房屋交換。（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不含農(nóng)村集體土地承包權(quán)的轉(zhuǎn)移。）在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。按成交價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格；交換差價(jià)；土地收益計(jì)稅。契稅的適用稅率是3%-5%的浮動(dòng)稅率，具體稅率標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)人民政府制定。契稅納稅人征稅范圍稅率計(jì)稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)89契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1．國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。特殊規(guī)定1、企業(yè)公司制改造一般而言，承受方如無優(yōu)惠政策就要征契稅；企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2、企業(yè)股權(quán)重組在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來認(rèn)購股份，則承受方需繳契稅。契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定90契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析特殊規(guī)定3、企業(yè)合并、分立（1）兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。4、企業(yè)出售國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析91契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析特殊規(guī)定6、房屋附屬設(shè)施（今年新增）對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（如停車位、汽車庫等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。7、繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅；非法定繼承人應(yīng)征收契稅。8、其他經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。契稅優(yōu)惠政策依據(jù)分析特殊規(guī)定92簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析鵬程公司有一塊土地價(jià)值3000萬元擬出售給南方公司，然后從南方公司購買其另外一塊價(jià)值3000萬元的土地。雙方簽訂土地銷售與購買合同后，金信公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元），南方公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元）。納稅籌劃思路：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：土地使用權(quán)、房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，交換價(jià)格相等的，免征契稅。政策背景簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析鵬程公司有一塊93簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析因而，當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的時(shí)候，如果能想辦法保持雙方的價(jià)格差額很小甚至沒有，這時(shí)以價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出來的應(yīng)納契稅就會(huì)很少甚

至沒有。故而這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價(jià)差。或?qū)⒈緛聿粚儆诮粨Q的行為，通過合法的途徑改變?yōu)榻粨Q行為，以便減少稅款。根據(jù)上述文件對(duì)于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：鵬程公司與南方公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，約定以3000萬元的價(jià)格等價(jià)交換雙方土地。根據(jù)契稅的規(guī)定，鵬程公司和南方公司各自免征契稅120萬元。簽訂等價(jià)交換合同，享受免征契稅政策政策依據(jù)分析因而，當(dāng)納稅人94簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生產(chǎn)車間擬出售給鵬程公司，該化肥生產(chǎn)車間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車間總占地面積3000平方米，整體評(píng)估價(jià)為600萬元（其中生產(chǎn)廠房評(píng)估價(jià)為160萬元，3000平方米土地評(píng)估價(jià)為240萬元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評(píng)估價(jià)為200萬元），鵬程公司按整體評(píng)估價(jià)600萬元購買，應(yīng)繳納契稅＝600×4%＝24（萬元）。簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生95簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財(cái)稅[2004]126號(hào)）規(guī)定：對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率

簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)96簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生產(chǎn)車間擬出售給鵬程公司，該化肥生產(chǎn)車間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車間總占地面積3000平方米，整體評(píng)估價(jià)為600萬元（其中生產(chǎn)廠房評(píng)估價(jià)為160萬元，3000平方米土地評(píng)估價(jià)為240萬元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評(píng)估價(jià)為200萬元），鵬程公司按整體評(píng)估價(jià)600萬元購買，應(yīng)繳納契稅＝600×4%＝24（萬元）。紅葉實(shí)業(yè)公司與鵬程公司簽訂兩份銷售合同，第一份合同為銷售生產(chǎn)廠房及占地3000平方米土地使用權(quán)的合同，銷售合同價(jià)款為400萬元，第二份合同為銷售獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等），銷售合同價(jià)款為200萬元。經(jīng)上述籌劃，鵬程公司只就第一份銷售合同繳納契稅，應(yīng)繳納契稅＝400×4%＝16（萬元），節(jié)約契稅支出8萬元。簽訂分立合同，降低契稅支出政策依據(jù)分析紅葉實(shí)業(yè)公司有一化肥生97通過三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析（一）納稅籌劃原理由于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房屋而承擔(dān)的契稅是伴隨著業(yè)務(wù)流程的增加而增加的，因此，土地使用權(quán)或房屋轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)或流程越多，契稅也越多，為了實(shí)現(xiàn)節(jié)省契稅的目的，必須減少通過合同界定業(yè)務(wù)流程的減少。（二）納稅籌劃方案假設(shè)存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金額又相等，如果甲用房屋或土地使用權(quán)低乙的債務(wù)，乙又把從甲抵債而來的房屋或土地使用權(quán)用來抵丙的債務(wù)，則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方那個(gè)協(xié)議，協(xié)議中明確約定：甲賣給丙的土地使用權(quán)或房屋的價(jià)款視同為甲償還乙的欠款，并代替乙償還乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用權(quán)的銷售流程從兩個(gè)流程減少為一個(gè)流程，實(shí)現(xiàn)乙不繳納契稅的目的。?！蓖ㄟ^三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析（一）納稅籌98通過三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析華業(yè)公司欠鵬程公司貨款2000萬元，鵬程公司欠亞美公司2000萬元債務(wù)。華業(yè)公司與鵬程公司簽訂嘗債協(xié)議。協(xié)議約定：華業(yè)公司以其原價(jià)值2000萬元的商品房?jī)斶€所欠鵬程公司2000萬元債務(wù)的協(xié)議。鵬程公司與亞美公司也簽訂嘗債協(xié)議，協(xié)議約定：石林公司從華業(yè)公司獲得抵債價(jià)值為2000萬元的商品房抵債給亞美公司，用于石林公司償還所欠亞美公司的債務(wù)2000萬元。（假設(shè)繳納契稅的稅率為4％）籌劃方案：鵬程公司與華業(yè)公司、亞美公司簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：由華業(yè)公司將抵債商品房直接銷售給亞美公司，亞美公司將房款匯給華業(yè)公司，華業(yè)公司收亞美公司房款后再匯給鵬程公司償還債務(wù)，鵬程公司收華業(yè)公司欠款后再匯給亞美公司償還債務(wù)。經(jīng)上述籌劃后，三方欠款清欠完畢，且鵬程公司可享受免征契稅，只有亞美公司應(yīng)繳納契稅=2000×4％=80(萬元)，鵬程公司比籌劃前節(jié)省契稅80萬元。通過三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅政策依據(jù)分析華業(yè)公司欠鵬99改變抵債不動(dòng)產(chǎn)的接收人，享受免征契稅政策依據(jù)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。A公司因嚴(yán)重虧損準(zhǔn)備關(guān)閉，尚欠主要債權(quán)人鵬程公司5000萬元，準(zhǔn)備以公司一塊價(jià)值5000萬元的土地償還所欠債務(wù)。鵬程公司接受A公司土地抵債應(yīng)繳納契稅＝5000×4%＝200（萬元）分析鵬程公司改變接受A公司以土地抵債的時(shí)間，先以主要債權(quán)人身份到法院申請(qǐng)A公司破產(chǎn)，待A公司破產(chǎn)清算后再以主要債權(quán)人身份承受A公司以價(jià)值5000萬元的土地抵償債務(wù)，可享受免征契稅，節(jié)約契稅支出200萬元。改變抵債不動(dòng)產(chǎn)的接收人，享受免征契稅政策依據(jù)企業(yè)按照有關(guān)法律1003營業(yè)稅3營業(yè)稅101營業(yè)稅征收范圍計(jì)稅依據(jù)計(jì)算方法

2015年5月，營改增的最后三個(gè)行業(yè)建安房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)的營改增方案將推出，不排除分行業(yè)實(shí)施的可能性。其中，建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%，金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)為6%。這意味著，進(jìn)入2015年下半年后，中國或?qū)⑷娓鎰e營業(yè)稅在中華人民共和國境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。提供應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額或銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，統(tǒng)稱為營業(yè)額。營業(yè)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅營業(yè)額×適用稅率。銷售不動(dòng)產(chǎn)為5%。注意！營業(yè)稅征收范圍計(jì)稅依據(jù)計(jì)算方法2015年5月，102營業(yè)稅銷售折扣處理合作建房稅收籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓承包合同剝離價(jià)外費(fèi)用營業(yè)稅的稅收籌劃重點(diǎn)應(yīng)是分解銷售額，盡可能采用3%的稅率來進(jìn)行籌劃。營業(yè)稅銷售折扣處理合作建房稅收籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓承包合同剝離價(jià)外費(fèi)103承包合同的籌劃政策依據(jù)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標(biāo)。甲與丙簽訂承包合同,合同價(jià)款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務(wù)費(fèi)。《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額”。國稅函（1995）15號(hào)文規(guī)定：工程承包企業(yè)承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包企業(yè)與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。承包合同的籌劃政策依據(jù)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單104承包合同的籌劃政策依據(jù)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標(biāo)。甲與丙簽訂承包合同,合同價(jià)