物業(yè)知識(shí)教材房屋設(shè)備管理概述

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一、房屋設(shè)備的作用

房屋設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱，是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)的重要組成片面。房屋建筑內(nèi)部附屬的根本設(shè)備，如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等，主要是為了得志生產(chǎn)和生活的需要和供給衛(wèi)生而舒適的工作和生活環(huán)境。

隨著城市現(xiàn)代化程度的提高，人們對(duì)房屋設(shè)備功能的要求越來越高。要求在房屋建筑內(nèi)部裝設(shè)日臻完善的設(shè)備，所以房屋設(shè)備管理得好壞，直接影響著房屋的居住水平，是關(guān)系到人們生活質(zhì)量的大事，也是物業(yè)管理工作的重要組成片面。

二、房屋設(shè)備的分類

房屋設(shè)備是根據(jù)用戶要求和不同的物業(yè)用途而設(shè)置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設(shè)備。如一般住宅中的房屋設(shè)備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設(shè)備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫字樓、商廈等還有空調(diào)、自動(dòng)報(bào)警、電訊服務(wù)等設(shè)備系統(tǒng)。通常來說，我國城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類組成。

1.房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備

(1)室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備通常分為生產(chǎn)、生活和消防三類。

①生產(chǎn)給水設(shè)備。通常用于生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對(duì)水質(zhì)、水量、水壓以及安好等方面的要求隨工藝不同有很大識(shí)別。

②生活給水設(shè)備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質(zhì)務(wù)必完全符合國家規(guī)定的飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

③消防給水設(shè)備。是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設(shè)備用水。

一般處境下，人工方法供給系修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。

(5)做好參與統(tǒng)并不需要單獨(dú)設(shè)置，可按水質(zhì)、水壓、水溫及室外供水處境，考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安好條件來組成不同的供水系統(tǒng)。

(2)室內(nèi)排水設(shè)備。室內(nèi)排水設(shè)備是指用來擯棄生活污水和屋面雨、雪水的設(shè)備。通常室內(nèi)排水管道分為3類：

①生活污水管道。擯棄人們?nèi)粘Ｉ钪械南丛?、洗滌生活污水和糞便污水。

②工業(yè)區(qū)廢水管道。擯棄工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中所排出的污(廢)水。

③室內(nèi)雨水管道。接納、擯棄屋面的雨雪水。室內(nèi)排水系統(tǒng)一般由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽開設(shè)備、污水局部處理構(gòu)筑物等組成。

(3)熱水供給設(shè)備。熱水供給設(shè)備一般由加熱設(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備(主要指熱水箱)和管道片面(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。

(4)供熱設(shè)備。供熱設(shè)備包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種。供暖設(shè)備系統(tǒng)一般由以下3片面組成：

①熱源片面。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。

②輸熱片面。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。

③散熱片面。是熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等。

(5)消防設(shè)備。目前建筑物采用的消防設(shè)備依舊以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有煙感器、溫感器、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。

一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設(shè)備為供水箱、消防箱、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭等。

(6)通風(fēng)設(shè)備。通常指房屋內(nèi)部的通風(fēng)設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。

(7)空調(diào)設(shè)備。大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調(diào)機(jī)。單體空調(diào)機(jī)較為簡樸，在此不做介紹。這里只介紹中央空調(diào)的設(shè)備構(gòu)成，通常包括風(fēng)管、空調(diào)水管、冷水機(jī)組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設(shè)備。

2.房屋建筑電氣設(shè)備房屋建筑電氣設(shè)備主要有：

(1)供電及照明設(shè)備。供電設(shè)備有：

①變壓器房內(nèi)的設(shè)備。變壓器房內(nèi)一般有高壓開關(guān)、變壓器以及各種溫控儀表和計(jì)量儀表等。

②配電房內(nèi)設(shè)備。配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關(guān)調(diào)配至各用電設(shè)備的建筑物。它的主要設(shè)備有：低壓配電柜、空氣開關(guān)、計(jì)量指導(dǎo)儀表、養(yǎng)護(hù)裝置、電力電容器、接觸器等。

③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設(shè)備或各樓層配電箱的供電線路。

④樓層配電箱。該設(shè)備將配電干線的電能調(diào)配給本層的各用電設(shè)備。

照明設(shè)備包括：開關(guān)、插座和各種照明燈具。

(2)弱電設(shè)備。這是指給房屋供給某種特定功能的弱電設(shè)備及裝置。主要有：通信設(shè)備、播送設(shè)備、共用天線設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)以及電腦設(shè)備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設(shè)備越來越多。

(3)電梯設(shè)備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設(shè)備組成片面主要如下：

①傳動(dòng)設(shè)備。拖動(dòng)轎廂的機(jī)器有曳引機(jī)(包括減速機(jī)、電動(dòng)機(jī)和制動(dòng)器)、導(dǎo)繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。

②升降設(shè)備。包括轎廂、導(dǎo)軌、平衡鏈等。

③安好設(shè)備。主要有限速器、緩沖器、限位開關(guān)、超載開關(guān)、防止夾人的光電開關(guān)、各部位的檢修開關(guān)、消防開關(guān)、運(yùn)行急停開關(guān)、限速安好鉗動(dòng)作開關(guān)等。

④操縱設(shè)備。主要有電源開關(guān)(自動(dòng)空氣開關(guān)和鐵殼開關(guān)2種)、操縱柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關(guān)設(shè)備、轎廂內(nèi)照明、檢修照明等。

(4)防雷裝置。通常是指避雷網(wǎng)等。建筑物對(duì)上述設(shè)備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求而確定的，如普遍住宅，一般只設(shè)置給排水、供電及照明、電視、電話等設(shè)備;對(duì)于高層建筑，要增加電梯、消防等設(shè)備;而現(xiàn)代化綜合性商業(yè)大廈，那么幾乎包括以上所列的全部設(shè)備，而且設(shè)備更先進(jìn)，品種更齊全。

三、設(shè)備的登記與建檔

物業(yè)管理公司一旦開頭接納物業(yè)，工程管理人員就應(yīng)根據(jù)設(shè)備的分類和目次，對(duì)設(shè)備舉行登記，建立設(shè)備臺(tái)賬，以便清查與核對(duì)。設(shè)備的登記主要是指填寫設(shè)備登記卡和設(shè)備臺(tái)賬。

設(shè)備登記卡的常見形式，其中包括設(shè)備重量、根本性能、設(shè)備附件的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)修理處境等，它是組織保養(yǎng)、修理籌劃的依據(jù)。

設(shè)備臺(tái)賬是根據(jù)設(shè)備登記卡，按照設(shè)備的分類依次，統(tǒng)一填寫在設(shè)備的登記表上，作為工程管理部門管理牧業(yè)內(nèi)設(shè)備數(shù)量的臺(tái)賬。一般每年舉行一次清點(diǎn)核對(duì)，做到賬物相符。

四、設(shè)備管理內(nèi)容

設(shè)備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門主管負(fù)責(zé)。設(shè)備管理主要由設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備修理管理兩大片面組成。運(yùn)行和修理既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。

房屋設(shè)備管理主要包括使用管理、修理養(yǎng)護(hù)管理、安好管理、技術(shù)檔案管理。根本處境如下：

1.使用管理

使用管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。房屋設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設(shè)備(如供暖供冷設(shè)備)、緊急處境下使用設(shè)備(如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備)。各類設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度。

2.修理養(yǎng)護(hù)管理

修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、修理制度、修理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及修理人員值班制度等。