物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)知識之物業(yè)管理企業(yè)概述

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一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征

物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備特意資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：

第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有確定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所;擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承受民事責(zé)任;所供給的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>

其次，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和供給的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、便當(dāng)、安好的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延遲性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、囑托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等工程，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的"產(chǎn)品'就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有識別的。

第三，具有確定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人供給服務(wù)的同時(shí)，還承受著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的合作管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。

二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有好多種，本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分

1.全民全體制物業(yè)管理企業(yè)

全民全體制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家全體。這類企業(yè)從已有的全民全體制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分開出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和修理部門為根基，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民全體制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化進(jìn)展的軌道。

2.集體全體制物業(yè)管理企業(yè)

集體全體制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體全體。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為根基，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體全體制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。

3.民營物業(yè)管理企業(yè)

民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

4.外資物業(yè)管理企業(yè)

外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式舉行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。

5.其他物業(yè)管理企業(yè)

其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種全體制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體全體的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按股東出資形式來劃分

1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司

物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對公司承受有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承受責(zé)任。

2.物業(yè)管理股份有限公司

物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承受責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承受責(zé)任。

3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承受責(zé)任。

三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

(一)房地產(chǎn)創(chuàng)辦單位的附屬子公司或部門

房地產(chǎn)創(chuàng)辦單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)辦單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有片面房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立特意部門(不屬于企業(yè))，承受售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)創(chuàng)辦單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級創(chuàng)辦單位開發(fā)的房地產(chǎn)工程，但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級創(chuàng)辦單位開發(fā)的工程以外，也通過市場獲取物業(yè)管理工程。

(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)

獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)辦單位和其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司

物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀操縱機(jī)構(gòu)，集團(tuán)進(jìn)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公