山東省魯商置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置業(yè)有限公司部權(quán)益價(jià)值司發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司I 一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人 5二、評估目的 10三、評估對象和評估范圍 10四、價(jià)值類型 16五、評估基準(zhǔn)日 17六、評估依據(jù) 17七、評估方法 21八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 24九、評估假設(shè) 26十、評估結(jié)論 27十一、特別事項(xiàng)說明 29十二、資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制說明 32十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日 33 發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司1聲明一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國二、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報(bào)三、委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報(bào)告的，資產(chǎn)不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用；構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評估結(jié)論不。四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及企業(yè)經(jīng)營預(yù)測資料由委托人、被評估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實(shí)性、完整性、五、資產(chǎn)評估師已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿估報(bào)告的要求。六、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其八、資產(chǎn)評估師對存貨、房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)的勘察按常規(guī)僅限于觀察，了解使用狀況、保養(yǎng)狀況，未觸及內(nèi)部被遮蓋、發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司2隱蔽及難于接觸到的部位，我們不具備專業(yè)鑒定能力也未接受委托對上述資產(chǎn)的內(nèi)部質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)技術(shù)檢測和鑒定，我們的評估以委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資料為基礎(chǔ)，如果這些評估對象的內(nèi)在質(zhì)量發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司3資產(chǎn)評估報(bào)告正文。北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對山東省魯商置業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益在評評估目的：魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)，為此需對評估基準(zhǔn)日該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的山東省魯商置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、其他權(quán)益工具投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，總資產(chǎn)賬面價(jià)值為、收益法評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報(bào)告選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司4匯總表價(jià)值A(chǔ)B12345678權(quán)9債本資產(chǎn)評估報(bào)告僅為資產(chǎn)評估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參使用有效期限為自評估基準(zhǔn)日起一年。資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司5公司擬轉(zhuǎn)讓山北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法，按照必要的評估程序，對山東省魯商置業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評本次評估的委托人為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司，被評估單位為山東省魯商置業(yè)有限公司，資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評份有限公司經(jīng)營范圍：一般項(xiàng)目：以自有資金從事投資活動；生物化工產(chǎn)品發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司6技術(shù)研發(fā)；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；健康咨詢服務(wù)(不含診療服務(wù))；養(yǎng)老服務(wù)；護(hù)理機(jī)構(gòu)服務(wù)(不含醫(yī)療服務(wù))；工程管理服務(wù)。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)有限公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，物業(yè)管理，建筑裝飾裝修工程(憑資質(zhì)證經(jīng)營)；房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)；建筑工程項(xiàng)目管理；土地使用權(quán)五金交電，工藝品，家具，電子產(chǎn)品，辦公用品，皮革制品，建筑材料；經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)稱12發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司7稱占注冊資本的0.4%。上述出資事項(xiàng)已經(jīng)山東中大會計(jì)師事務(wù)所有限公稱12東山東省商業(yè)集團(tuán)總公司、山東省通利商業(yè)管理服務(wù)中心依據(jù)《重大資產(chǎn)置換協(xié)議及發(fā)行股份購買資產(chǎn)協(xié)議書》將持有山東省魯商置業(yè)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：稱截至評估基準(zhǔn)日被評估單位股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化，被評估單位的出資額(萬元)出資比例(%)產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司8被評估單位為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司的全資子公司。截36家及其股權(quán)投資單位名稱股權(quán)比例(%)1地產(chǎn)開發(fā)有限公司23456789有限公司合置業(yè)有限公司產(chǎn)有限公司地發(fā)展有限公司福置業(yè)有限公司岸地產(chǎn)有限公司地產(chǎn)開發(fā)有限公司谷置業(yè)有限公司藍(lán)谷健康產(chǎn)業(yè)有限公司公司有限公司管理有限公司置業(yè)有限公司置業(yè)有限公司有限公司地產(chǎn)有限公司泰山佑鄉(xiāng)村振興生態(tài)旅游發(fā)展(山東)有限公司置業(yè)有限公司北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司9股權(quán)投資單位名稱股權(quán)比例(%)有限公司盛置業(yè)有限公司開發(fā)有限公司蘇健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司繡置業(yè)有限公司有限公司數(shù)字科技發(fā)展有限公司有限公司根據(jù)公司章程，公司設(shè)董事會，下設(shè)執(zhí)行董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、被評估單位評估基準(zhǔn)日及以前年度的財(cái)務(wù)狀況如下表(母公司口被評估單位評估基準(zhǔn)日及以前年度的經(jīng)營狀況如下表(母公司口報(bào)表均經(jīng)上會會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并發(fā)表了無保留發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司10被評估單位山東省魯商置業(yè)有限公司為委托人魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展司。用人本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)，為此需對評估基準(zhǔn)日該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的山東省魯商置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評估范圍是山東省魯商置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、其他權(quán)益工委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債賬面價(jià)值已經(jīng)上會會計(jì)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司11企業(yè)申報(bào)的納入評估范圍的主要資產(chǎn)包括存貨、房屋建筑物類資產(chǎn)、設(shè)備類資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、其他權(quán)益工具和無形資產(chǎn)。主要資(2)開發(fā)產(chǎn)品包括魯商國奧城項(xiàng)目、魯商常春藤項(xiàng)目及魯商廣場項(xiàng)魯商國奧城項(xiàng)目位于濟(jì)南市奧體片區(qū)核心區(qū)域，該項(xiàng)目正對濟(jì)南市政務(wù)中心和奧體中心，背依濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，南臨經(jīng)十東省高級人民法院。高層建筑，是以甲級寫字樓為主，同時涵蓋高級公寓、星級酒店及配套商業(yè)。地上容積率4.2，地下容積率2.8，建筑密度35％，綠化率截至評估基準(zhǔn)日，國奧城項(xiàng)目已辦理了國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房魯商常春藤項(xiàng)目是濟(jì)南市長清區(qū)大學(xué)科技園的主要配套住宅項(xiàng)目，由山東省魯商置業(yè)常春藤項(xiàng)目公司實(shí)施建設(shè)。項(xiàng)目地址位于濟(jì)南市西區(qū)大學(xué)城中心區(qū)域，東臨山東師范大學(xué)校區(qū)，北隔長清大道與中華女子學(xué)院山東分院相望，南部群山環(huán)抱，西面為中心景觀湖。項(xiàng)目總占層、低密度住宅為主，兼以商業(yè)步行街、經(jīng)濟(jì)型酒店、中小學(xué)校及配發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司12該項(xiàng)目分為北部片區(qū)和南部片區(qū)兩個區(qū)域。其中北部片區(qū)占地面行街、銀座商城主力店及中、小學(xué)校。南部片區(qū)為高檔低密度住宅區(qū)并輔以配套經(jīng)濟(jì)型酒店及小區(qū)截至評估基準(zhǔn)日，常春藤項(xiàng)目已辦理了國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房魯商廣場項(xiàng)目為山東省第十一屆全運(yùn)會重點(diǎn)配套工程，位于濟(jì)南，總建筑面積約21萬平方米，規(guī)劃有全民健身體育運(yùn)動場館包括籃球、排球、網(wǎng)球、乒乓球、羽毛球、游泳館等室內(nèi)運(yùn)動場館；廣角于一體的建筑綜合體。間，主要分布于濟(jì)南長清區(qū)萬德鎮(zhèn)的魯商工業(yè)園內(nèi)。房屋建筑物類資產(chǎn)按用途分類主要為生產(chǎn)類用房，包括制條車間、精紡車間、成品倉庫、辦公樓等；構(gòu)筑物排洪溝、路面及各類圍墻等。委估建筑物主要為框架結(jié)構(gòu)及磚混結(jié)構(gòu)。經(jīng)現(xiàn)場勘查，該公司房屋建筑物基礎(chǔ)承載力較好、承重構(gòu)件節(jié)點(diǎn)部分有所損壞、部分非承重墻磨損較為嚴(yán)重；部分門窗為后期更新，配件基本齊全；水衛(wèi)通暢，電力照明線路裝置基發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司13，其中山東省魯商置業(yè)有限公司。其中9項(xiàng)尚未辦理房屋所有權(quán)證。被評估單位已出具承諾函，證明上述無證房屋確實(shí)為被評估單位所有，并承屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。尚未手續(xù)。要存放于公司辦公經(jīng)營場所和各個下屬部門。設(shè)備類資產(chǎn)基本概況如客車以及柴油機(jī)械傳動叉車等，除無實(shí)物的車輛及無需辦理車輛行駛證的5噸柴油機(jī)械傳動叉車外均已辦理車輛行駛證，產(chǎn)權(quán)人為山東省電子設(shè)備主要包括各種規(guī)格的電腦、空調(diào)、打印機(jī)、投影儀、掃。發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司14股權(quán)投資單位名稱例(%)況1地產(chǎn)開發(fā)有限公司23456789有限公司合置業(yè)有限公司產(chǎn)有限公司地發(fā)展有限公司福置業(yè)有限公司岸地產(chǎn)有限公司地產(chǎn)開發(fā)有限公司谷置業(yè)有限公司藍(lán)谷健康產(chǎn)業(yè)有限公司公司有限公司管理有限公司置業(yè)有限公司置業(yè)有限公司有限公司地產(chǎn)有限公司泰山佑鄉(xiāng)村振興生態(tài)旅游發(fā)展(山東)有限公司置業(yè)有限公司有限公司發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司15股權(quán)投資單位名稱例(%)況盛置業(yè)有限公司開發(fā)有限公司蘇健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司繡置業(yè)有限公司有限公司數(shù)字科技發(fā)展有限公司評估基準(zhǔn)日，納入評估范圍的其他權(quán)益工具投資共計(jì)1項(xiàng)，具體股權(quán)投資單位名稱例(%)1有限公司企業(yè)申報(bào)的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)和其他無形資產(chǎn)，其他無形資：納入評估范圍的土地使用權(quán)共4宗，為出讓土地，其中3項(xiàng)已辦理國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)人均為山東省魯商置業(yè)有限公司；由于臨近土地終止日期，未進(jìn)行土地使用權(quán)證變更，截止基準(zhǔn)日該土地使用權(quán)已過期尚未辦理續(xù)期手續(xù)，該宗土地使用權(quán)仍由被評估單位權(quán)證編號稱途度1地平發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司16權(quán)證編號稱途度2地平3地平4地平截至評估基準(zhǔn)日除小部分可正常使用外大部分均已不再使用；商標(biāo)已根據(jù)本次評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件等因素，確定市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)本次評估為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。資產(chǎn)評估報(bào)告使用各方要求評估結(jié)果公允、公正，并且資產(chǎn)評估報(bào)告使用各方會在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下使用本報(bào)告評估結(jié)論。結(jié)合資產(chǎn)評估目的、發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司17評估時所依據(jù)的市場條件以及評估結(jié)論的適用范圍，確定本次評估選評估基準(zhǔn)日由委托人確定。確定評估基準(zhǔn)日主要考慮經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)、會計(jì)期末因素。資產(chǎn)評估是對某一時點(diǎn)的資產(chǎn)提供價(jià)值參考，選擇會計(jì)期末作為評估基準(zhǔn)日，能夠全面反映評估對象資產(chǎn)的整體情況；同時本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核實(shí)資產(chǎn)，合理選取評估作價(jià)依據(jù)的原則，)；發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司18(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理作有關(guān)問題的通知》(國資(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國資北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司191.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國家稅27.《上市公司重大資產(chǎn)管理辦法》(證監(jiān)會令第73號，證監(jiān)會令30.《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)32.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部33.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司208.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評協(xié)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司212.《資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗(yàn)證》(中評6.上會會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的審計(jì)報(bào)告；選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的理由：截至評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債賬面價(jià)值已經(jīng)審計(jì)。被評估單位的每項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識別，可識別的各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以采用適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行單獨(dú)評估，選用收益法的理由：被評估單位具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件,會計(jì)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司22核算規(guī)范，管理清晰，業(yè)務(wù)來源穩(wěn)定、明確，管理層對公司目前經(jīng)營情況及未來年度公司發(fā)展情況有詳細(xì)計(jì)劃，未來的預(yù)期收益及經(jīng)營風(fēng)件。不采用市場法的理由：被評估單位主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)經(jīng)營范圍僅在其注冊地周邊，與同行業(yè)的上市公司經(jīng)營范圍涉及多地甚至全國相比，被評估單位業(yè)務(wù)類型單一，開發(fā)項(xiàng)目較少，土地儲備相對薄弱；同時不同地區(qū)的限購限貸政策、稅收清繳方式不同，而這些因素對房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值影響較大。綜合來看，難以獲取與被評估單本次采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對企業(yè)整體價(jià)值評估來間接獲得股東全部權(quán)益價(jià)值。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品預(yù)售的特點(diǎn)，選用直接現(xiàn)金流預(yù)測模型，預(yù)測期按有限期考慮，即：以有限期持續(xù)經(jīng)營為前提，對被評估單位在可預(yù)期的經(jīng)營期限內(nèi)的收益進(jìn)行預(yù)測并折現(xiàn)，并將企業(yè)經(jīng)營期末的資產(chǎn)價(jià)值加以估測并折現(xiàn)，加上單獨(dú)評估的非經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評估值總額，減去付息債務(wù)后得到被評估單位的公式如下：企業(yè)整體價(jià)值－付息債務(wù)價(jià)值債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及表外可識別的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評本次評估范圍的重要資產(chǎn)為存貨-開發(fā)產(chǎn)品、長期股權(quán)投資、其他權(quán)益工具投資、房屋建筑物類資產(chǎn)、設(shè)備類資產(chǎn)和土地使用權(quán)，對于只剩下尾盤的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目，采用市場價(jià)值倒扣法進(jìn)行評估。已經(jīng)簽定商品房銷售(預(yù)售)合同的根據(jù)合同確定開發(fā)產(chǎn)品銷售金額，尚未簽定商品房銷售(預(yù)售)合同的主要采用市場法確定開發(fā)產(chǎn)品發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司23銷售金額，在此基礎(chǔ)上扣除相關(guān)稅費(fèi)和適當(dāng)比例的利潤確定評估值。評估價(jià)值=開發(fā)產(chǎn)品銷售收入-銷售費(fèi)用-增值稅-稅金及附加-土地稅-適當(dāng)數(shù)額的凈利潤反映企業(yè)銷售金額及計(jì)算增值稅，上述公式中收入成本按含稅價(jià)計(jì)算。整體評估的條件，評估人員根據(jù)被投資單位的實(shí)際情況，取得被投資單位評估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表，并對被投資單位財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行適當(dāng)分析，采用被投資單位評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的報(bào)表凈資產(chǎn)乘以持股比例確定評估值；對于除濟(jì)南銀盛泰博盛置業(yè)有限公司以外的長期股權(quán)投資，本次均進(jìn)行了整體評估，獲得被投資單位的股東全部權(quán)益價(jià)值，然后出股東部分權(quán)益價(jià)值。被投資單位的實(shí)際情況，取得被投資單位評估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表，并對被投資單位財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行適當(dāng)分析，采用被投資單位評估基準(zhǔn)日經(jīng)審目前均是出租，未來無自營計(jì)劃；經(jīng)調(diào)查區(qū)域類似房地產(chǎn)情況，區(qū)域內(nèi)該類型房屋建筑物均以出租收益及自營為主，極少有市場交易情況，可比案例較少，故不適宜采用市場法進(jìn)行評估。故采用收益法進(jìn)行評估。收益法是預(yù)測評估對象未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益況等相關(guān)條件，主要采用成本法評估。對于部分購置較早的電子設(shè)備和車輛，按照評估基準(zhǔn)日的二手市場價(jià)進(jìn)行評估。成本法是指通過估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶值，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱；市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司24經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。樓，目前上述資產(chǎn)均用于出租經(jīng)營，本次評估采用收益法對納入評估范圍的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，測算出房地合一的價(jià)值，因此土地使用權(quán)價(jià)評估程序?qū)嵤┻^程和情況施了評估。主要評估程序?qū)嵤┻^程和情況如下：范圍、評估基準(zhǔn)日等評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，以及各方的權(quán)利、義務(wù)等達(dá)接受委托后，項(xiàng)目組根據(jù)評估目的、評估對象特點(diǎn)以及時間計(jì)劃，擬定了具體的評估工作方案，組建評估團(tuán)隊(duì)。同時，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對被評估單位的經(jīng)營管理狀要的盡職調(diào)查。評估人員指導(dǎo)被評估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估明細(xì)表”及其填寫要求、資料清單等，對納入評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確地填報(bào)，同時收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司25評估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類“資產(chǎn)評估明細(xì)表”，檢查有無填項(xiàng)不全、錯填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查根據(jù)納入評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評估人員在被評估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，并針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取了不同的評估人員根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評估單位相關(guān)人員充分評估人員對納入評估范圍的存貨、房屋建筑物類資產(chǎn)、設(shè)備類資產(chǎn)、土地使用權(quán)等資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，對權(quán)屬資料不請企業(yè)核實(shí)或出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)說明文件。評估人員為了充分了解被評估單位的經(jīng)營管理狀況及其面臨的風(fēng)(1)被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司26評估人員根據(jù)評估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行了評估資料收集，包括直接從市場等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托方等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料，并對收評估人員針對各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成了初步評估結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對各類資產(chǎn)評估初步結(jié)論進(jìn)行匯總，撰寫并形成初步資產(chǎn)評根據(jù)我公司評估業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在完成初步資產(chǎn)評估報(bào)告后提交公司內(nèi)部審核。完成內(nèi)部審核后，在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通。完成上述資產(chǎn)評估程序后，采用的假設(shè)條件如下：易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，交易行為都是自愿的、理智的，都能對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格(四)假設(shè)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化；(六)假設(shè)和被評估單位相關(guān)的利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司27(九)假設(shè)評估基準(zhǔn)日后無不可抗力及不可預(yù)見因素對被評估單位造(十)假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位采用的會計(jì)政策和編寫本資產(chǎn)評(十一)假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的(十二)假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位的現(xiàn)金流入為平均流入，現(xiàn)金生的股權(quán)變化或重組。本資產(chǎn)評估報(bào)告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時，簽名資產(chǎn)評估師及本評估機(jī)構(gòu)將不出不同評估結(jié)論的責(zé)任。發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司28匯總表價(jià)值A(chǔ)B12345678權(quán)9債資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思路，是從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的；收益法指通過被評估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估思路，是慮的。發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司29法評估結(jié)果，具體原因如下：山東省魯商置業(yè)有限公司成立時間較早，主要從事于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及銷售以及代建業(yè)務(wù)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)波動較大，以及國內(nèi)外新冠疫情的反復(fù)，對公司的影響較大。未來年度，行業(yè)政策、新冠疫情形勢等因素均會對公司經(jīng)營收益造成較大影響，從而導(dǎo)致未來收益預(yù)測存在一定的不確定性；而公司的主要資產(chǎn)為開發(fā)產(chǎn)品、房產(chǎn)、土地等具備儲值增值能力的資產(chǎn)，且取得時間較早，資產(chǎn)基礎(chǔ)法能夠反映上述資產(chǎn)的投資增值情況。因此，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果更能反映根據(jù)上述分析，本資產(chǎn)評估報(bào)告評估結(jié)論采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果，即：山東省魯商置業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評估結(jié)果為動性對評估對象價(jià)值的影響。以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)述，如存在總計(jì)數(shù)與各分項(xiàng)數(shù)值之和出現(xiàn)尾差，均為四舍五入原因造(二)本次評估利用了上會會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)于2022準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》第12條規(guī)定：資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)所采用的評估方法對財(cái)務(wù)報(bào)表的使用要求對其進(jìn)行了分析和判斷，但對相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允反映評估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)期經(jīng)任。(三)關(guān)于權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形特別說明以及該事項(xiàng)發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓山東省魯商置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目涉及的山東省魯商置部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司