2022《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》中級經(jīng)濟(jì)師知識實(shí)地調(diào)研法

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導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場調(diào)研的實(shí)地調(diào)研法是指調(diào)研人員直接面對被調(diào)查對象，通過與被調(diào)查對象直接的交流、訪問、座談、查看等方式獲取第一手資料的過程。實(shí)地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場踩盤法、訪問法、查看法和測驗(yàn)法。

一小組訪談法屬于定性調(diào)研

小組訪談法的形式是小型座談會，即挑揀一些有代表性的座談?wù)?，在一個裝有單面鏡和錄音錄像設(shè)備的房間內(nèi)，在訓(xùn)練有素的主持人的主持下，就某個專題舉行議論，從而獲得對有關(guān)問題的深入了解。

目的：了解和熟悉人們心中的想法及其理由。

關(guān)鍵：使參與者對主題舉行充分、詳盡的議論。

小組訪談法的優(yōu)點(diǎn)主要有：

①資料收集快、效率高、方法簡便易行;②信息廣泛、理解深入、創(chuàng)意別致;③布局生動、針對性強(qiáng)、有效性高;④調(diào)研與議論相結(jié)合，不僅可以回復(fù)問題，而且還能探討理由和尋求解決問題的途徑。

小組訪談法的缺點(diǎn)主要有：

①對主持人的要求較高，要選擇一個夢想的主持人通常較

困難：②小組成員選擇不當(dāng)會影響調(diào)研結(jié)果的切實(shí)性和客觀性：③訪談中小組成員的發(fā)言通常較松散，使后期對資料的分析和說明較困難;④有些涉及隱私和保密的問題很難在會上議論。

對房地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢的研判，房地產(chǎn)開發(fā)工程的市場地位，房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析，消費(fèi)者對房地產(chǎn)需求的偏好，房地產(chǎn)開發(fā)工程賣點(diǎn)的挖掘，房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計(jì)等，均可采用小組訪談法。

二深度訪談法

最主要的特點(diǎn)在于它是一種無布局的、直接的、一對一的訪談。

優(yōu)點(diǎn)主要有：

①一對一交流，既可以使受訪者有一種被關(guān)注和重視的感覺，又可以使受訪者充分表達(dá)自己的觀點(diǎn)和對問題的熟悉，能夠更深入地挖掘受訪者內(nèi)心的動機(jī)態(tài)度;②在訪談中由于沒有群體的壓力，通常能夠取得一些更為真實(shí)的信息;③便于對一些較為敏感的問題舉行調(diào)研;④在訪談中便于將受訪者的談話與查看其生理回響相聯(lián)系，更好地評價所獲得信息的可信度。

深度訪談法的`缺點(diǎn)主要有：

①無法產(chǎn)生受訪者之間觀點(diǎn)的彼此刺激、碰撞和啟發(fā);②對調(diào)研人員的素質(zhì)要求比小組訪談主持人的要求更高;③費(fèi)用本金一般高于小組訪談，且有時不易取得受訪者的合作，所以該方法在實(shí)際使用上受到確定的限制;④樣本量偏小，使得深度訪談得到的信息通常難以舉行量化統(tǒng)計(jì)和推論。

深度訪談法主要用于對問題舉行深層了解和探索性研究，如對中央和地方政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的看法，對房地產(chǎn)市場走勢的判斷預(yù)料，對房價問題某些現(xiàn)象的解讀，對房地產(chǎn)市場當(dāng)前一些熱點(diǎn)問題的看法等。

三現(xiàn)場踩盤法

現(xiàn)場踩盤法是房地產(chǎn)市場調(diào)研中經(jīng)常使用的方法。

優(yōu)點(diǎn)主要有：

①可以獲取樓盤的某些直接信息，這些直接信息通常具有較高的穩(wěn)當(dāng)性：②調(diào)研人員在調(diào)研中能夠掌管調(diào)研的主動權(quán)，對所要調(diào)研的問題也可根據(jù)現(xiàn)場的處境主動地舉行調(diào)整，具有較強(qiáng)的生動性;③具有較強(qiáng)的針對性和實(shí)用性。

缺點(diǎn)主要有：

①所獲得的信息較為分散;②所獲得的信息通常只能說明個案處境，不確定具有代表性;③有時不易獲得真實(shí)的信息，無法取得對方合作。

應(yīng)用：市場定位、工程定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)工程的的決策中的印證性調(diào)研、營銷中的價格策略、促銷方式、客戶調(diào)查等方面

房地產(chǎn)市場調(diào)研現(xiàn)場踩盤法缺點(diǎn)包括。

A.調(diào)研的時間長、費(fèi)用高

B.調(diào)研人員掌管調(diào)研主動權(quán)，對調(diào)研問題具有較強(qiáng)生動性

C.有較強(qiáng)的針對性和實(shí)用性

D.有時不易獲得真實(shí)的信息，無法取得對方合作

E.所獲得的信息較為分散

DE

缺點(diǎn)主要有：

①所獲得的信息較為分散;②所獲得的信息通常只能說明個案處境，不確定具有代表性;③有時不易獲得真實(shí)的信息，無法取得對方合作。

在房地產(chǎn)市場調(diào)研活動中，對消費(fèi)者對房地產(chǎn)需求的偏好、房地產(chǎn)開發(fā)工程賣點(diǎn)的挖掘、房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計(jì)等方面舉行調(diào)研時，適合采用。

A.訪問法

B.查看法

C.小組訪談法

D.深入訪談法

C

對房地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢的研判，房地產(chǎn)開發(fā)工程的市場地位，房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析，消費(fèi)者對房地產(chǎn)需求的偏好，房地產(chǎn)開發(fā)工程賣點(diǎn)的挖掘，房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計(jì)等，均可采用小組訪談法。

四訪問法。

按照訪問方式的不同，訪問法可分為面談訪問法、電話訪問法、郵寄訪問法、網(wǎng)絡(luò)訪問法等。

面談訪問分為入戶訪問、攔截訪問、留滯問卷訪問。

五查看法。

特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：①所獲得的信息具有較高的切實(shí)性。②所獲得的信息具有較強(qiáng)的直接性。③所獲得的信息具有全面性。

分類：

根據(jù)查看程序不同，分為布局式查看事先擬定提綱及查看內(nèi)容和非布局式查看未明確查看內(nèi)容;

根據(jù)被查看對象是否受操縱，分為測驗(yàn)查看和自然查看;

按調(diào)研人員是否參與被查看者的活動，分為參與查看和非參與查看。

查看法的優(yōu)點(diǎn)主要有：①可以獲取較為客觀真實(shí)的第一手資料;②可以制止調(diào)研人員的某些成見帶來的調(diào)研誤差;③可以較為自由地舉行查看。查看法簡便易行，生動性強(qiáng).調(diào)研人員可以根據(jù)需要在不同的場合、不同的時間舉行查看。

查看法的缺點(diǎn)主要有：①只能描述現(xiàn)象而難以說明理由;②對調(diào)研人員的素質(zhì)要求較高。調(diào)研的有效性在很大程度上受到調(diào)研人員個人素質(zhì)的影響。

六測驗(yàn)法。測驗(yàn)調(diào)研法也稱為因果性調(diào)研法。

運(yùn)用測驗(yàn)法舉行市場調(diào)研最關(guān)鍵的步驟是測驗(yàn)設(shè)計(jì)。

測驗(yàn)法的優(yōu)點(diǎn)主要有：①調(diào)研所獲得的信息較客觀實(shí)用，可以擯棄主觀估計(jì)的偏差：②可以探索尚不明確的因果關(guān)系：③具有較強(qiáng)的可控性和主動性。

測驗(yàn)法的缺點(diǎn)主要有：①調(diào)研的時間長、費(fèi)用高;②管理操縱較難，市場的可變因素也較難掌控。

應(yīng)用：租售價格測驗(yàn)、廣告效果測驗(yàn)、市場定位測驗(yàn)等方面。

房地產(chǎn)市場調(diào)研中的查看法，根據(jù)查看程序的不同分為。

A.布局式查看和非布