《房屋驗(yàn)收糾紛司法判例》

房屋驗(yàn)收糾紛司法判例目錄TOC\o"1-2"\h\u12755一、法條概述 1717二、案情分析 121964三、實(shí)踐障礙 121818（一）標(biāo)準(zhǔn) 220258（二）程序 25247（三）內(nèi)容 36165四、司法判例梳理 32943五、總結(jié) 3一、法條概述商品房買賣合同是買受人與開發(fā)商基于意思自治而簽訂的，雙方當(dāng)事人原則上是可以就房款支付及房屋交付等相關(guān)事宜進(jìn)行約定，同時，基于房屋的不動產(chǎn)屬性，許多法律法規(guī)也規(guī)定了房屋的質(zhì)量驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。簡言之，開發(fā)商在履行交樓義務(wù)時，實(shí)際上是會受到約定條件和法定條件的兩重限制。而在實(shí)踐中，逾期交樓之所以會產(chǎn)生爭議，究其原因，多是雙方對開發(fā)商交樓的約定條件和法定條件存在理解差異。二、案情分析本案例中，原告郎某查看施工現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)涉案房屋正前方由宣傳資料及沙盤中的休閑區(qū)變成了地下停車場出入口，該建筑明顯遮擋原告所購買的店面房視線。被告作為專業(yè)的開發(fā)商，在明知地下停車場出入口會影響涉案房屋實(shí)際使用價值和商業(yè)價值的情況下，隱瞞實(shí)際建筑與宣傳資料及沙盤中的差異，致使原告無法實(shí)現(xiàn)購房目的，給原告造成嚴(yán)重?fù)p失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為邀約。該說明和允諾及時未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，被告的違約行為已導(dǎo)致原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告有權(quán)按照《中華人民共和國合同法》第九十四條之規(guī)定，要求解除合同、賠償損失。三、實(shí)踐障礙本案例中主要涉及到了商品房買賣合同中房屋交付標(biāo)準(zhǔn)問題。一方面，商品房買賣合同的交付內(nèi)容是住宅，而住宅不僅僅是商品，它還包含著一定的社會屬性。所以，開發(fā)商交付的住房應(yīng)符合基本的安全條件和居住要求。另一方面，在約定條件與法定條件并存的情況下，還應(yīng)以公平合理為基準(zhǔn)，進(jìn)一步對比理解較妥?；氐皆摪钢校敬问录饕窃嬖跈z查房屋施工過程中，發(fā)現(xiàn)住房與實(shí)際保證的不一致，于是造成了本次糾紛。而究其爭議原因，主要有三方面：首先是本案合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)并不明確；其次是建筑工程（房屋）的“施工驗(yàn)收”又屬于專業(yè)術(shù)語；最后是許多法律法規(guī)對于竣工驗(yàn)收都有強(qiáng)制性規(guī)定。由此可見，認(rèn)定交付條件的核心內(nèi)容，主要是如何理解驗(yàn)收合格的問題。對此，筆者認(rèn)為審判實(shí)踐中可掌握3個關(guān)鍵點(diǎn)：（一）標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程尤其是住宅的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國家強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我國《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》第3條和第5條的規(guī)定可知，建筑工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收是有相關(guān)專業(yè)驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，且單位工程所含分部（子部分）工程的質(zhì)量也應(yīng)驗(yàn)收合格，如主體結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、人防設(shè)施、小區(qū)道路、綠化等，這些分部分項(xiàng)工程均應(yīng)一一驗(yàn)收合格，缺一不可，參與驗(yàn)收的專業(yè)資格人員和單位，還應(yīng)對建設(shè)工程分部分項(xiàng)工程質(zhì)量提出明確的驗(yàn)收意見和結(jié)論。需注意的是，竣工驗(yàn)收合格有法定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，而實(shí)踐中反映該標(biāo)準(zhǔn)的書面材料即為“取得竣工驗(yàn)收備案表（備案證書）”，如該案再審法院認(rèn)定符合交付條件的時間就是通過消防驗(yàn)收且取得竣工驗(yàn)收備案之日。（二）程序驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)要求的程序進(jìn)行。我國《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》詳細(xì)規(guī)定了竣工驗(yàn)收的組織形式、前提條件、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收程序、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量監(jiān)督報告等要求，凡在我國境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收，均應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。程序正規(guī)是實(shí)體的保障，若未按照法律法規(guī)要求的程序進(jìn)行驗(yàn)收，則難以保證驗(yàn)收質(zhì)量，驗(yàn)收結(jié)論的合法性自然也容易受到質(zhì)疑。（三）內(nèi)容交付使用的前提是應(yīng)完成法律強(qiáng)制性規(guī)定的驗(yàn)收內(nèi)容及要求。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第27條雖然規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。但同時，我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請，并對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。四、司法判例梳理《消防法》第十一條、第十三條亦規(guī)定，國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。對未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。上述條款均屬于強(qiáng)制性規(guī)定，故即便合同中未明確約定，但住宅的驗(yàn)收內(nèi)容也應(yīng)包含消防、人防等保障基本居住安全的驗(yàn)收項(xiàng)目，否則不宜認(rèn)定已符合交付條件。五、總結(jié)關(guān)于房屋的交付條件，開發(fā)商和買受人原則上是可以在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，但約定的交付條件不應(yīng)低于法律規(guī)定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。若約定交付條件低于法定交付條件的，應(yīng)以法定條件作為補(bǔ)充；反之，若約定交付條件高于法定交付條件的，則可以約定條件為準(zhǔn)。前