紅原縣項(xiàng)目商業(yè)企劃書

紅原縣宗薩爾投資開發(fā)有限公司“吉祥天城”項(xiàng)目商業(yè)企劃書紅原縣宗薩爾投資開發(fā)有限公司2014年7月目錄第一章、項(xiàng)目總論第二章、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢第三章、文旅市場調(diào)研與分析第四章、建筑設(shè)計(jì)方案第五章、市場定位與目標(biāo)客戶第六章、項(xiàng)目建設(shè)方式及進(jìn)度安排第七章、項(xiàng)目開發(fā)分析第八章、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)紅原縣“吉祥天城”項(xiàng)目商業(yè)企劃書項(xiàng)目總論項(xiàng)目名稱:吉祥天城旅游項(xiàng)目開發(fā)商：紅原縣宗薩爾投資開發(fā)有限公司主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 凈用地面積：200畝總建筑面積：15.3萬M2容積率：1.15建筑密度：40%綠化率：30%建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)；八度抗震設(shè)防項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢紅原，憑借其獨(dú)有的自然風(fēng)光，濃郁的文化特色，散發(fā)著無窮的魅力，成為川西北高原上一顆璀璨的明珠。紅原縣在四川省西北部、阿壩藏族羌族自治州中部，南距成都450公里，北距蘭州640公里，具有相對(duì)較好的區(qū)位優(yōu)勢。隨著時(shí)代的發(fā)展，紅原在西南-西北這長達(dá)1000多公里的大九寨旅游環(huán)線走廊上扮演著越來越重要的角色。紅原縣處在大九寨國際旅游區(qū)環(huán)線上，屬于川、甘旅游走廊和九環(huán)線的重要節(jié)點(diǎn)。紅原機(jī)場已于6月試飛成功，即將于2014年年末通航，到時(shí)候成都、重慶、拉薩、西安、蘭州、貴陽、昆明、上海等8個(gè)城市可直飛紅原，從成都到紅原只需要40分鐘左右；以及2019年即將通車的成蘭鐵路；將使紅原在5年內(nèi)有機(jī)會(huì)成為與九寨齊名的國際級(jí)旅游度假雙子星城市。吉祥天城項(xiàng)目位于縣城西側(cè)，紅原縣城門戶位置。三、文旅市場調(diào)研與分析（一）國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀休閑度假時(shí)代全面來臨，助推旅游地產(chǎn)強(qiáng)勁發(fā)展。強(qiáng)烈的旅游度假需求助推了旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展。2013年四川省人均GDP達(dá)到32516.25元，折合美元為5221美元。（二）文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)上升為國家戰(zhàn)略，文化旅游成為發(fā)展的重點(diǎn)2009年文化部、國家旅游局出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)文化與旅游結(jié)合發(fā)展的意見》；《國家“十二五”文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》---“推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)與旅游、體育、信息等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展”；“積極發(fā)展文化旅游，促進(jìn)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)傳承與旅游相結(jié)合，提升旅游的文化內(nèi)涵”。旅游文化地產(chǎn)給予了文化產(chǎn)業(yè)一個(gè)全新的載體和平臺(tái)。休閑旅游市場需求迅速膨脹，旅游文化地產(chǎn)也隨之欣然崛起?！凹樘斐恰表?xiàng)目順應(yīng)國家文化旅游發(fā)展大勢，很好地實(shí)踐了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中文化旅游支撐城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的路徑，是對(duì)紅原文化的繼承發(fā)揚(yáng)，是對(duì)和諧民生的生動(dòng)詮釋，是對(duì)文化旅游的深度探索，它必將成為今后紅原旅游經(jīng)濟(jì)騰飛的一個(gè)重要支點(diǎn)。（三）國內(nèi)旅游地產(chǎn)典型案例簡介麗江1996年，16家酒店1800個(gè)床位；2009年，旅游接待758萬人次旅游收入88億元，208家星級(jí)酒店，10萬旅游從業(yè)人員；2013年，旅游接待突破2000萬人次。（四）紅原旅游優(yōu)勢紅原的資源在于草原濕地、宗教文化、藏鄉(xiāng)民俗、森林雪山、紅色文化。近年來，游客數(shù)量呈爆發(fā)式增長，2006年紅原縣共接待了44.8萬人次游客，旅游收入2億元；2012年，全縣共接待國內(nèi)游客85萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入7.6億元；6年時(shí)間游客增長90%，旅游收入加速度增長達(dá)280%。截止2011年，全縣已擁有各類涉旅企業(yè)128家，其中30個(gè)床位以上賓館45家（包括正在申報(bào)三星級(jí)的2家），小型招待所12家，牧家樂32家，社會(huì)旅館23家，旅游購物商店15家，旅游產(chǎn)品加工企業(yè)8家，文化娛樂企業(yè)5家，客運(yùn)及出租車公司2家，旅游車輛定點(diǎn)修理廠3家，旅行社1家。旅游住宿服務(wù)設(shè)施，規(guī)模小，檔次低，至今還沒有一家三星級(jí)以上酒店投入使用，直接制約了大草原旅游產(chǎn)品的市場開拓，極大的影響了紅原旅游業(yè)的發(fā)展。牧（藏）家樂接待點(diǎn)，目前較為粗放，沒有很好地利用周圍的牧場資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融合，不能體現(xiàn)原汁原味的牧區(qū)氣氛。由此可見，紅原旅游地產(chǎn)機(jī)會(huì)很多。資源優(yōu)質(zhì)，自然人文并重：紅原縣擁有絕佳的自然與人文資源，同時(shí)位于大九寨黃金旅游線上，需求旺盛，潛力巨大，文化旅游項(xiàng)目的發(fā)展勢在必行。服務(wù)業(yè)發(fā)展落后，配套服務(wù)缺乏：紅原縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提升有所制約，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后，紅原縣目前的旅游功能配套相對(duì)缺乏，無法滿足游客需求。在這樣大時(shí)代的背景下，新聯(lián)集團(tuán)旗下紅原吉祥天城項(xiàng)目的開發(fā)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，滿足時(shí)代需求，增值空間巨大！四、建筑設(shè)計(jì)方案吉祥天城項(xiàng)目緊鄰省道209，位于紅原縣城門戶位置，交通十分便利。項(xiàng)目將結(jié)合東方佛文化和千年藏文化精髓，用現(xiàn)代手法打造具有現(xiàn)代商業(yè)精神的旅游度假產(chǎn)品，將產(chǎn)品與文化相結(jié)合，形成產(chǎn)品加文化雙體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，打造紅原城市會(huì)客廳。項(xiàng)目占地200畝，整體布局以萬字型街區(qū)為骨架，中心高原之花為中心，形成四街、四象、五塔的規(guī)劃布局。四街，為在項(xiàng)目萬字道路骨架上，以音樂、舞蹈、繪畫、洗心四個(gè)不同主題展示的四大街區(qū)。街區(qū)有玻璃覆蓋，獨(dú)創(chuàng)性地保障街區(qū)的集中供氧和供暖，頂部加裝光伏板，對(duì)太陽能進(jìn)行充分利用，街區(qū)玻璃頂為百葉形式可以自動(dòng)開合，引南風(fēng)而避北風(fēng)。四象，為以風(fēng)馬客棧、萬象天街、吉祥院子、藏鄉(xiāng)會(huì)所四種不同產(chǎn)品組團(tuán)，結(jié)合紅原本地的風(fēng)水，在每個(gè)產(chǎn)品組團(tuán)形成以代表方位的神獸為主題的廣場，分別有金獅、金翅大鵬鳥、青龍和白虎，展示文化和產(chǎn)品的融合。各組團(tuán)具有自己獨(dú)特的功能定位，產(chǎn)品形態(tài)包含圍合式寓所、街巷式商業(yè)、院落式商業(yè)及私人會(huì)所等。五塔，以中心高原之花為中心，結(jié)合四個(gè)入口的主題主體建筑形成，四個(gè)主題建筑均采用衛(wèi)藏、嘉絨、安多、康巴這四大藏族不同建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。衛(wèi)藏之塔將主要進(jìn)行藏藝術(shù)文化展示，其中包括高原民族精美的服裝首飾，古樸的生產(chǎn)用具，獨(dú)有的生活器皿的集中展示，兼具接待及旅游商品銷售。嘉絨之塔將主要進(jìn)行藏秘文化展示，如藏族文化中特有的古籍文獻(xiàn)、天文歷法等。安多之塔則主要進(jìn)行藏民俗文化的展示，如藏族民間傳統(tǒng)手工藝產(chǎn)品及其加工制作過程，藏文書畫作品等。康巴之塔主要進(jìn)行藏健康文化展示，傳授藏家膳食養(yǎng)生、古法養(yǎng)生、展示藏藥標(biāo)本等。高原之花，位于項(xiàng)目中心位置，以其獨(dú)特的花瓣形建筑風(fēng)格，將成為紅原的最高建筑和地標(biāo)性建筑，打造成為西部唯一的酒店加民族演藝的馬背文化展示中心。在高原之花的中央將設(shè)置環(huán)形表演區(qū)，屆時(shí)將有來自各大藏區(qū)的藝術(shù)團(tuán)體在此表演。四周為帶陽臺(tái)的產(chǎn)權(quán)酒店，可以讓入駐酒店的客人足不出戶就能觀看到民族藝術(shù)的表演。憑借著紅原黃河大草原、馬背文化區(qū)的優(yōu)厚資源條件，立足于中國的紅原，世界的天城這一文化定位，吉祥天城將打造為西南—西北旅游黃金走廊度假大本營，傳播民族文化，吸引來自全國，乃至世界各地游客的到來！五、市場定位與目標(biāo)客戶市場定位紅原城市會(huì)客廳，紅原唯一城市旅游綜合體。目標(biāo)客戶文旅地產(chǎn)商鋪、酒店的投資者與經(jīng)營者目標(biāo)客戶分為投資群體和自用群體，客戶群體以四川為主，輻射西南，面向全國各地；來自于城市企業(yè)主、精英階層、公務(wù)員等中高收入階層，熱愛旅行，注重生活品味。六、項(xiàng)目建設(shè)方式及進(jìn)度安排項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目一次性開發(fā)完畢，建設(shè)期1年，銷售周期1-2年，開發(fā)規(guī)模24萬㎡。七、項(xiàng)目開發(fā)分析“吉祥天城”位于紅原縣宇妥藏藥旁、緊臨汽車站。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)凈用地面積133332m2(200畝),地上規(guī)劃計(jì)入容積率的建筑面積153333.41m2,容積率1.15、建筑密度40%、綠地率30%；商業(yè)2F/住宅序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/m2）建筑面積（m2）成本控制（元）備注1土地成本652.17153333.41100000000.00200*50萬元2場地平整1.50153333.41230000.12場坪3圍墻施工5.09153333.41779850.00臨時(shí)圍墻及大門（1733米圍墻為240磚墻雙面抹灰刷乳膠漆、基礎(chǔ)埋深500）4雨水、污水碰管3.00153333.41460000.235售樓部15.00153333.412300001.156施工用電5.00153333.41766667.05供電施工單位收取7放樣核樣測量費(fèi)1.50153333.41230000.12成勘院收取8環(huán)境評(píng)估費(fèi)1.50153333.41230000.12環(huán)境檢測部門收費(fèi)9土壤氡濃度檢測0.20153333.4130666.68檢測單位收費(fèi)10室內(nèi)空氣檢測1.00153333.41153333.41檢測單位收費(fèi)11水資源及污水處理費(fèi)3.00153333.41460000.234.0012地質(zhì)勘察費(fèi)2.20153333.41337333.5013建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)0.00153333.410.00行政事業(yè)性收費(fèi)：1、特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)220元/m2；2、文物勘探發(fā)掘費(fèi)3元/m2；3、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.8元/m2；4、新建房屋白蟻防治費(fèi)1.5元/m2。14新型建筑材料專項(xiàng)基金0.00153333.410.00行政事業(yè)性收費(fèi)15散裝水泥專項(xiàng)資金0.00153333.410.00行政事業(yè)性收費(fèi)16異地綠化建設(shè)費(fèi)0.00153333.410.00行政事業(yè)性收費(fèi)(綠化指標(biāo)滿足規(guī)劃要求不收取)17人防工程異建設(shè)費(fèi)0.00153333.410.00行政事業(yè)性收費(fèi)(已核)18建委綜合管費(fèi)10.00153333.411533334.10規(guī)劃\建委系統(tǒng)業(yè)務(wù)費(fèi)用19方案設(shè)計(jì)費(fèi)1.00153333.41153333.41設(shè)計(jì)院收費(fèi)20施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)16.00153333.412453334.56設(shè)計(jì)院收費(fèi)21施工圖審查費(fèi)2.00153333.41306666.82施工圖審查單位收取22商品房面積測繪費(fèi)2.00153333.41306666.82預(yù)測\實(shí)測(測繪單位收取)23基坑變形觀測0.30153333.4146000.02測繪單位收費(fèi)24建筑物沉降觀測1.00153333.41153333.41測繪單位收費(fèi)25土石方及基坑支護(hù)40.00153333.416133336.40土方、護(hù)壁樁支護(hù)(含檢測費(fèi))\降水井工程、降水臺(tái)班費(fèi)26地基處理費(fèi)30.00153333.414600002.30地基處理單收取(預(yù)估)27工程監(jiān)費(fèi)7.50153333.411150000.58監(jiān)理單收費(fèi)28有線電視2.64153333.41404680.00估302戶、1340元/戶(廣電公司收取)29消防通風(fēng)75.00153333.4111500005.75消防施工單位收費(fèi)30電梯工程45.00153333.416900003.45電梯設(shè)備\運(yùn)輸\安裝費(fèi)31安防系統(tǒng)、弱電、停車系統(tǒng)、停車劃線30.00153333.414600002.3032生活用水水箱3.00153333.41460000.23水箱供貨單位收費(fèi)33供水工程4.00153333.41613333.64供水設(shè)備(熊貓)\排污泵(供水設(shè)備單位收費(fèi))34自來水碰管費(fèi)2.50153333.41383333.53自來水公司收取35柴油發(fā)電機(jī)4.00153333.41613333.64上柴東風(fēng)發(fā)動(dòng)機(jī)\廣州英格交流發(fā)電機(jī)組(設(shè)備供貨單位收費(fèi))36供配電工程100.00153333.4115333341.00變壓器\電纜、一戶一表及工程費(fèi)。37小區(qū)總平設(shè)計(jì)費(fèi)1.00153333.41153333.41設(shè)計(jì)單位收取38總平化糞池、污雨水、總平消防管網(wǎng)、大門、傳達(dá)室、圍墻、道路50.00153333.417666670.50總平施工單位收取39小區(qū)綠化40.00153333.416133336.40綠化施工單位收取40信報(bào)箱1.00153333.41153333.41信報(bào)箱制作單位收取41土建總包安工程造價(jià)1500.00153333.41230000115.00其中：上部預(yù)算價(jià)1500元/m242管理費(fèi)1.50153333.41230000.12按建安總造價(jià)的0.1%計(jì)取43項(xiàng)目工資50.00153333.417666670.5044辦公費(fèi)15.00153333.412300001.15水、電、氣、物管費(fèi)、辦公用品、低耗品、通訊、招待費(fèi)等。45項(xiàng)目獎(jiǎng)金及銷售費(fèi)143.48153333.4121999942.00項(xiàng)目獎(jiǎng)金：銷售收入*0.5%；銷售代理費(fèi)：銷售收入*1.5%；廣告費(fèi)：銷售收入*0.5%46產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)153333.41460000.2347（1）、一層商業(yè)3.0053332.80159998.40按每平方米3元計(jì)取(業(yè)主繳納)48（2）、二層商業(yè)3.0023333.9170001.72按每平方米3元計(jì)取(業(yè)主繳納)50（3）、住宅3.0076666.71230000.12按每平方米3元計(jì)取(業(yè)主繳納)51產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)0.44153333.4166800.00按668戶、每戶100元計(jì)取52物業(yè)維修基金27.50153333.414216668.7827.5元/m2(業(yè)主繳納)53企業(yè)所得稅143.48153333.4121999942.00實(shí)際為利潤的25%(銷售收入*10%*25%預(yù)征)54土地增值稅28.70153333.414399988.40銷售收入*0.5%(預(yù)征)(實(shí)際為土地增值的30%)55土地使用稅13.91153333.412133312.00凈用地面積133332m2*4元/年.m2+凈用地面積133332m2*4元/年.m256營業(yè)稅金321.39153333.4149279870.08共合計(jì)營業(yè)稅為：5.6%（含營業(yè)稅：銷售收入*5%；城建：營業(yè)稅*7%；教育附加：營業(yè)稅*1%；地教附加：營業(yè)稅*1%；副調(diào)：銷售收入*0.1%；印花稅：萬分之八；開燃?xì)舛悾?7（1）、一層商業(yè)560.0053332.80298663685.6%*10000*53332.8（2）、二層商業(yè)280.0023333.916533494.85.6%*5000*23333.9158（3）、住宅168.0076666.7112880007.285.6%*3000*76666.7160開發(fā)成本517738409.5261銷售總收入：879997680.0062（1）、一層商業(yè)10000.0053332.80533328000.00（2）、二層商業(yè)5000.0023333.91116669550.00（3）、住宅3000.0076