佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流資料課件

《佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流》佛山房產(chǎn)公司2010-06-11《佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流》佛山房產(chǎn)公司1目錄導(dǎo)入語(yǔ)

一、舊改政策解讀

1、“三舊”改造范疇2、政府層面自身要求—科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造3、“三舊”改造主要操作模式4、“三舊”改造政策扶持二、佛山舊改研究及實(shí)例

1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取土地方式3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的介入基本流程5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)需注意的事項(xiàng)6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說(shuō)明7、稅金規(guī)避

三、提煉：舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn)

2佛山市作為全省“三舊”改造試點(diǎn)示范市，從2007年開(kāi)始即在全市大力推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村居的“三舊”改造工作，目前已取得一定經(jīng)驗(yàn)并得到了全面鋪開(kāi)。政府出臺(tái)了一系列有助于開(kāi)展三舊改造相關(guān)政策文件及優(yōu)惠措施，使各舊改項(xiàng)目具備了操作相對(duì)靈活、流程簡(jiǎn)化、財(cái)政扶持、原主體改造意愿強(qiáng)烈、待整治存量大等特點(diǎn)，亦給開(kāi)發(fā)商通過(guò)三舊改造方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了契機(jī)，增加了開(kāi)發(fā)商獲取項(xiàng)目的途徑。該報(bào)告從對(duì)政府相關(guān)政策文件的解讀、佛山舊改項(xiàng)目實(shí)操兩個(gè)方面進(jìn)行結(jié)合分析，提煉出在“三舊”項(xiàng)目拓展中應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)，引發(fā)思考，希望能有所借鑒。導(dǎo)入語(yǔ)：佛山市作為全省“三舊”改造試點(diǎn)示范市，從2007年開(kāi)始即在全3一、舊改政策解讀一、舊改政策解讀41、“三舊”改造范疇

城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠(chǎng)房用地；因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠(chǎng)房（廠(chǎng)區(qū)）；國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78號(hào)文：1、“三舊”改造范疇城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的5以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。政府將從簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效率、加大資金支持力度等方面為“三舊”改造提供良好的環(huán)境。政府開(kāi)展了三舊用地的摸底工作，通過(guò)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)貨公益事業(yè)的建設(shè)，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。依據(jù)三舊改造規(guī)劃，政府制定年度實(shí)施計(jì)劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時(shí)序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃。涉及新增建設(shè)用地的，將納入土地利用年度計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。2、政府層面自身要求—科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，63、“三舊”改造主要操作模式模式一：村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo),自籌資金進(jìn)行改造代表案例：石梁村項(xiàng)目村方主導(dǎo)自行對(duì)其土地進(jìn)行整合和改造，通過(guò)保留或改變?cè)恋匦再|(zhì)和功能進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。有的村自己成立房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3、“三舊”改造主要操作模式模式一：村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo),自籌資金7模式二：政府主導(dǎo)、劃定改造范圍、引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)代表案例：祖廟東華里片區(qū)改造項(xiàng)目、瀾石片區(qū)舊城改造項(xiàng)目2007年，政府出臺(tái)祖廟東華里片區(qū)控制性規(guī)劃等規(guī)劃文件，由香港瑞安公司投資改造。政府負(fù)責(zé)征地拆遷和文物保護(hù)等工作，最大限度保證和維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，維護(hù)歷史文化街區(qū)風(fēng)貌；通過(guò)掛牌交易引入市場(chǎng)資金實(shí)現(xiàn)該片區(qū)的整體更新改造。2009年12月30日、2010年2月22日，通過(guò)設(shè)置競(jìng)買(mǎi)人條件，政府將瀾石片區(qū)舊改整體捆綁掛牌出售，交由舊改經(jīng)驗(yàn)豐富、大型城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)先的香港新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。模式二：政府主導(dǎo)、劃定改造范圍、引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)8模式三：開(kāi)發(fā)商與村集體主導(dǎo)、合作開(kāi)發(fā)模式代表案例：石頭村濱海御庭項(xiàng)目2006年，石頭村實(shí)施舊村改造，整合屬下8個(gè)經(jīng)濟(jì)社200多畝土地，以土地入股，引入發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)濱海御庭項(xiàng)目。采取拆舊建新的方式，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，新建成的房屋可以上市流通。對(duì)拆遷的村民，實(shí)行按房屋面積1∶1置換，同時(shí)實(shí)行由村委會(huì)為村民代交物業(yè)管理費(fèi)，并向每戶(hù)村民提供一個(gè)車(chē)位等優(yōu)惠，得到了村民的支持。目前，濱海御庭項(xiàng)目一期已完成，正進(jìn)行第二期建設(shè)。模式三：開(kāi)發(fā)商與村集體主導(dǎo)、合作開(kāi)發(fā)模式94、“三舊”改造政策扶持4、“三舊”改造政策扶持10佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)所有權(quán)性質(zhì)取得方式土地功能事宜土地出讓金集體--依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地補(bǔ)辦出讓的土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國(guó)有劃撥-轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)、加建、擴(kuò)建、改建、重建土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國(guó)有劃撥-改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-征地補(bǔ)償費(fèi)）*50%國(guó)有出讓-原劃撥土地補(bǔ)償出讓手續(xù)，后改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途基準(zhǔn)地價(jià)的剩余年限值）*50%國(guó)有出讓-協(xié)議或公開(kāi)交易方式出讓的土地改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途地價(jià)款的剩余年限值）*50%國(guó)有有償使用取得經(jīng)營(yíng)性用地超出原出讓合同規(guī)定增加建筑面積補(bǔ)交的土地出讓金土地市場(chǎng)價(jià)格*100%注：土地公開(kāi)交易的，土地市場(chǎng)價(jià)格以該地塊的公開(kāi)交易成交價(jià)為準(zhǔn)；政府不對(duì)土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)，用地單位才可按規(guī)定辦理改變用途手續(xù)，并要按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。

依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)佛山市土地出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)所有權(quán)性質(zhì)取得方式土地功能事宜土地出讓金11禪城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配權(quán)屬人方式用地性質(zhì)土地收益分配區(qū)公資辦下屬企業(yè)使用土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-返還土地儲(chǔ)備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府鎮(zhèn)（街道）及其下屬企業(yè)區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲(chǔ)備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織（不含留用地）區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的民營(yíng)企業(yè)土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-返還土地儲(chǔ)備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府除原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的其他民營(yíng)企業(yè)土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心協(xié)助鎮(zhèn)（街道）納入儲(chǔ)備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲(chǔ)備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)政府統(tǒng)征后留給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的留用地可不須儲(chǔ)備，須公開(kāi)招牌掛集體建設(shè)用地（流轉(zhuǎn)）按《佛山市禪城區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則（試行）》自行國(guó)有建設(shè)用地土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集體建設(shè)用地，用作經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)國(guó)有后出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造的宅基地轉(zhuǎn)國(guó)有出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后全額直接劃撥到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)主土地、邊角地

土地出讓收入歸區(qū)政府統(tǒng)籌注：禪城區(qū)域的土地出讓金收入每年按定額上繳市；有關(guān)稅費(fèi)指：農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、廉租住房建設(shè)資金專(zhuān)項(xiàng)資金。依據(jù)：《印發(fā)禪城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配方案的通知》禪城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配權(quán)屬人方式用地性質(zhì)土地收益分12扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件稅收財(cái)政補(bǔ)貼已及時(shí)足額申報(bào)納稅，所征稅額按政策屬于我區(qū)留成部分經(jīng)核準(zhǔn)同意后，按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）稅收分成比例撥出專(zhuān)款，全額用于所在村集體農(nóng)村居民養(yǎng)老保險(xiǎn)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。通過(guò)合法手續(xù)審批，在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上(包含后來(lái)轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的，屬拆遷安置部分，以及村集體自籌資金自行建設(shè)的農(nóng)民公寓企業(yè)所得稅涉及企業(yè)搬遷、土地征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)），可在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

個(gè)人所得稅免征個(gè)人所得稅對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款營(yíng)業(yè)稅暫不征收營(yíng)業(yè)稅凡屬經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國(guó)土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶(hù)取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）城建稅暫不征收城建稅教育費(fèi)附加暫不征收教育費(fèi)附加契稅可申請(qǐng)減免契稅屬于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋卦鲋刀愐虺鞘袑?shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，以及因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的免征

土地出讓金在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移前提下的農(nóng)村居民集體歷史建設(shè)遺留用地、征地劃撥的留用地政府不收取流轉(zhuǎn)和改變用途的土地出讓金。

通過(guò)合法手續(xù)審批進(jìn)行城中村、舊物業(yè)改造的建設(shè)項(xiàng)目若含有村民住宅或者集體物業(yè)安置的，按照安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例（以建筑面積計(jì)算），計(jì)算對(duì)應(yīng)比例的土地出讓金數(shù)額作為扶持金額。在足額交納土地出讓金；已簽訂安置協(xié)議（或合同）；已辦妥所有建筑單體施工許可證。舊城區(qū)搬遷企業(yè)的職工安置符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定搬遷后舊廠(chǎng)房改變使用功能而收取的土地出讓金，須優(yōu)先用于職工安置。

超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商的地下車(chē)庫(kù)面積需補(bǔ)繳的土地出讓金按市場(chǎng)價(jià)的40%補(bǔ)繳土地出讓金。超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商的地下車(chē)庫(kù)面積。扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件稅收財(cái)政補(bǔ)貼已及時(shí)足額申報(bào)納13扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件行政性收費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、人防費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)等1）不改變土地權(quán)屬、在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上的建設(shè)項(xiàng)目按照拆舊部分占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例（以建筑面積計(jì)算）計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；

2）通過(guò)合法手續(xù)審批，并改變土地權(quán)屬，在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上(包含后來(lái)轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地)的建設(shè)項(xiàng)目，按照集體安置部分（包括村民住宅和集體物業(yè)）占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；

3）通過(guò)合法手續(xù)審批，在國(guó)有土地上進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的，按照拆遷補(bǔ)償安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金。1）于2007年1月1日以后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的“三大改造”項(xiàng)目；

2）已足額繳納相關(guān)的行政性收費(fèi)；

3）符合《實(shí)施細(xì)則》所界定的“拆舊建新”或“改造安置”情形的；

4）已辦理《建設(shè)項(xiàng)目施工許可證》；

5）扶持資金數(shù)額＝行政性收費(fèi)的區(qū)留成部分×對(duì)應(yīng)扶持比例。事業(yè)性收費(fèi)地形圖測(cè)量費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的50%收取。

經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)單位提供勞務(wù)收取的費(fèi)用區(qū)物價(jià)局在核實(shí)服務(wù)成本的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)特殊約定，改造范圍內(nèi)15米以上（含15米）的道路、或不屬出讓范圍的河涌整治和綠化可由政府實(shí)施，費(fèi)用在政府收取的土地出讓金中統(tǒng)籌列支。

支持保護(hù)范圍內(nèi)的私人房屋改造房屋鑒定、維修設(shè)計(jì)、報(bào)批費(fèi)用由申請(qǐng)人與所在的鎮(zhèn)（街道）按2：1比例分擔(dān)，屬鎮(zhèn)（街道）部分的費(fèi)用由鎮(zhèn)（街道）財(cái)政解決，以減輕市民負(fù)擔(dān)。屬于歷史文化保護(hù)區(qū)域范圍的私人房屋，嚴(yán)格按城市規(guī)劃、歷史文化保護(hù)等要求進(jìn)行修繕改造的規(guī)劃費(fèi)用分擔(dān)城中村前期策劃、改造規(guī)劃方案及實(shí)施計(jì)劃的編制費(fèi)用區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、村按1：1：1的比例分擔(dān)。

依據(jù)：《印發(fā)禪城區(qū)“三大改造”項(xiàng)目財(cái)政扶持實(shí)施細(xì)則的通知》、《佛山市禪城區(qū)關(guān)于推進(jìn)“三大改造”若干問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)（實(shí)行）》扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件行政性收費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目用地情況收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)1987年1月1日之前使用的建設(shè)用地只要能提供土地使用證和有關(guān)土地利用現(xiàn)狀圖件或當(dāng)年的報(bào)建依據(jù)，則免收，否則須繳納64元/平方42624元/畝1987年1月1日至1998年12月31日間已實(shí)際使用的集體建設(shè)用地若能提供合法的土地權(quán)屬證明文件（包括用地批文、土地使用權(quán)證等），則免收，否則須繳納1999年以后使用的集體建設(shè)用地若辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)已繳納（提供有關(guān)繳款證明），則免收，否則須繳納耕地占用稅

涉及農(nóng)用地（追溯到87年）50元/平方33300元/畝耕地開(kāi)墾費(fèi)

涉及耕地20元/平方13320元/畝征地管理費(fèi)

須繳納征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%1400元/畝完善手續(xù)處罰用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)5元/平方3330元/畝三水區(qū)、高明區(qū)3元/平方1998元/畝征地管理費(fèi)：南莊：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=97.5萬(wàn)/公頃*2.1%=1365元/畝

禪城：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=112.5萬(wàn)/公頃*2.1%=1575元/畝

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目用地情況收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新15二、佛山舊改研究及實(shí)例二、佛山舊改研究及實(shí)例161、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃●2007年6月，佛山市委、市政府即出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠(chǎng)房舊村居改造的決定》，緊接著，對(duì)全市“三舊”土地進(jìn)行了摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全市“三舊”用地竟達(dá)25.3萬(wàn)畝，“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制工作迅速展開(kāi)。●為加快建設(shè)“廣東省節(jié)約集約用地試點(diǎn)市”步伐，全力推進(jìn)“三舊”改造，佛山市政府決定從2009年3月起，啟動(dòng)“雙百計(jì)劃”，即自2009年起的若干年內(nèi)，佛山全市每年啟動(dòng)100個(gè)以上有一定規(guī)模的“三舊”改造項(xiàng)目；每年完成100個(gè)以上舊改項(xiàng)目改造?！駬?jù)統(tǒng)計(jì)，從2007年到2009年8月底，佛山共啟動(dòng)“三舊改造”項(xiàng)目691個(gè)，其中，已完成改造項(xiàng)目140個(gè)，完成改造1800多萬(wàn)平方米，總投入250多億元，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。TIPS:目前佛山市政府已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)展祖廟-東華里、普君南、瀾石舊改及季華路沿線(xiàn)等主城區(qū)的多個(gè)三舊改造房地產(chǎn)項(xiàng)目，并有步驟地推進(jìn)更大量的舊城改造項(xiàng)目。1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃●2007年6月，佛山市委、市政府17（1）需要轉(zhuǎn)政府儲(chǔ)備的，將土地轉(zhuǎn)成國(guó)有之后，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)出讓?zhuān)ㄕ信膾欤?，所得出讓收入按?guī)定進(jìn)行分配。（流程如下）三舊改造范圍內(nèi)的非建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國(guó)有建設(shè)用地與村集體合作的開(kāi)發(fā)商手中招拍掛集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取土地方式（1）需要轉(zhuǎn)政府儲(chǔ)備的，將土地轉(zhuǎn)成國(guó)有之后，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)18（2）集體留用地、舊村居宅基地或經(jīng)政府批準(zhǔn)可不納入儲(chǔ)備的土地，補(bǔ)繳劃撥轉(zhuǎn)為出讓的土地出讓金或轉(zhuǎn)性的土地出讓金。村集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國(guó)有建設(shè)用地村集體（國(guó)有建設(shè)用地）出讓非集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司（國(guó)有建設(shè)用地）村集體開(kāi)發(fā)商合作（2）集體留用地、舊村居宅基地或經(jīng)政府批準(zhǔn)可不納入儲(chǔ)備的土地19◆按銷(xiāo)售額分成

3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述◆按建筑面積分成

◆一次性轉(zhuǎn)讓

◆租金收入（商業(yè)地產(chǎn)）◆按銷(xiāo)售額分成3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述◆按建筑面204、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的

介入基本流程村集體開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議三舊改造批文未完善手續(xù)用地手續(xù)辦理集體用地轉(zhuǎn)國(guó)有國(guó)有劃撥用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)免儲(chǔ)備申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)條件申請(qǐng)交易條件設(shè)置并掛牌競(jìng)得并代村支付土地出讓金合作談判項(xiàng)目調(diào)研村民決議共同成立項(xiàng)目公司并開(kāi)發(fā)申請(qǐng)土地出讓金返還（若有）申請(qǐng)財(cái)政扶持地價(jià)評(píng)估注：發(fā)展商介入的各類(lèi)三舊改造項(xiàng)目因土地功能、所有權(quán)性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、土地手續(xù)等差異，流程不盡相同，僅以最常見(jiàn)的“集體土地入股、引入開(kāi)發(fā)商聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)”進(jìn)行分析。4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的

介入基本流程村集體開(kāi)215、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)

需注意的事項(xiàng)（1）集體土地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)國(guó)有問(wèn)題根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有國(guó)有建設(shè)用地才能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因此，村集體開(kāi)展“三大改造”涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，都必須將集體建設(shè)用地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。（2）土地儲(chǔ)備問(wèn)題“三大改造”中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，除了原來(lái)村集體的留用地、宅基地以及經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)可不納入政府儲(chǔ)備土地外，其它的土地一般都須納入政府儲(chǔ)備。（3）土地公開(kāi)交易問(wèn)題

“三大改造”涉及開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，全部都需要進(jìn)行土地公開(kāi)交易。原屬于留用地或宅基地的，由村集體委托區(qū)土地交易中心進(jìn)行土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌恋赜蓞^(qū)土地儲(chǔ)備中心代表政府實(shí)施儲(chǔ)備后，按一級(jí)市場(chǎng)出讓。5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)

需注意的事項(xiàng)（1）集體22稅種稅基稅率備注出讓契稅土地出讓金3%代村繳納轉(zhuǎn)讓契稅土地成交價(jià)3%部分為代村繳納轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅開(kāi)發(fā)商股權(quán)比例*土地成交價(jià)5.71%村屬部分以土地作價(jià)入股，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土增稅土地成交價(jià)1%部分為代村繳納匯總土地成交價(jià)8.8%按開(kāi)發(fā)商64%股權(quán)比例估算（1）土地交易環(huán)節(jié)稅收一覽表●相比一級(jí)招拍掛項(xiàng)目，其土地交易環(huán)節(jié)稅收多出近4%6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說(shuō)明稅種稅基稅率備注出讓契稅土地出讓金3%代村繳納轉(zhuǎn)讓契稅土地成23（2）發(fā)展商主要成本組成土地費(fèi)用：土地出讓金、完善手續(xù)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、其它費(fèi)用（中介費(fèi)用、關(guān)系費(fèi)用）等代建成本：前期費(fèi)用、土建成本、配套成本、期間費(fèi)用（行政、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用）等【對(duì)方分得部分】其他補(bǔ)償：拆遷補(bǔ)償（貨幣、物業(yè)）、分紅、墊付資金利息等開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目總成本=土地費(fèi)用+代建成本+其他補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目樓面地價(jià)=開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目總成本/開(kāi)發(fā)商可得計(jì)容面積（2）發(fā)展商主要成本組成土地費(fèi)用：土地出讓金、完善手續(xù)費(fèi)用、24①土增稅：從稅務(wù)角度，土增稅以項(xiàng)目公司為征稅對(duì)象，只以項(xiàng)目公司為抬頭開(kāi)具的發(fā)票作為抵稅的憑證，并不考慮內(nèi)部合作關(guān)系，如物業(yè)分配、拆遷補(bǔ)償?shù)?，除村民回遷部分外其他的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓都視同銷(xiāo)售。因合作方式的不同，舊改合作項(xiàng)目地價(jià)相比一級(jí)招拍掛項(xiàng)目一般都低許多，導(dǎo)致其可抵稅額少。舊改合作項(xiàng)目一般規(guī)定為各付各稅，就開(kāi)發(fā)商角度，其可抵稅額=土地成交價(jià)*開(kāi)發(fā)商股權(quán)+開(kāi)發(fā)商可得物業(yè)部分建安成本，代村建設(shè)所投入資金亦無(wú)法抵稅，整體可抵稅額低，土增稅稅負(fù)重。以石頭村項(xiàng)目為例，開(kāi)發(fā)商可得物業(yè)的實(shí)際樓面成本約為3100元/m2，可抵稅成本僅約為930元/m2，比例約30%。②企業(yè)所得稅情況類(lèi)同。③規(guī)避思路（討論）●爭(zhēng)取地價(jià)以評(píng)估價(jià)入帳，繳納相關(guān)稅費(fèi)；●多數(shù)三舊合作項(xiàng)目原業(yè)主希望保留商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過(guò)等值置換方式開(kāi)發(fā)商以可得的商業(yè)物業(yè)換取村方住宅物業(yè)，收入總額不變，但可減少增值額而降低稅費(fèi)。村方商業(yè)物業(yè)不出售留存項(xiàng)目公司，項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后開(kāi)發(fā)商退出項(xiàng)目公司股權(quán)。④該問(wèn)題現(xiàn)無(wú)政策提供相應(yīng)扶持或優(yōu)惠，已有多個(gè)舊改合作項(xiàng)目面臨土增稅清算問(wèn)題，暫未有完善的解決辦法。7、稅金規(guī)避①土增稅：7、稅金規(guī)避25三、提煉：

舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn)三、提煉：

舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn)26●項(xiàng)目地段:價(jià)值尤為重要（成本浮動(dòng)相對(duì)較小，利潤(rùn)主要取決于售價(jià)）●用地性質(zhì)、功能:土地屬?lài)?guó)有用地還是集體用地、現(xiàn)狀功能是什么（農(nóng)用地、耕地、宅基地、工業(yè)等）、權(quán)屬人是否為集體性質(zhì)●項(xiàng)目容積率：誰(shuí)負(fù)責(zé)規(guī)劃條件的工作？未能達(dá)到預(yù)定的設(shè)計(jì)條件時(shí)如何處理●權(quán)屬:清晰，盡量避免多個(gè)權(quán)屬主體，土地邊界是否規(guī)整●合作方情況，合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估:（人格魅力、個(gè)人能力、村的大姓是否單一、村委會(huì)換屆及發(fā)展情況,村領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)部協(xié)調(diào)一致，最好有唯一的話(huà)事人）●現(xiàn)狀建筑物特點(diǎn):（廠(chǎng)房、村屋、空地等，建筑密度、層數(shù)、構(gòu)造來(lái)判斷拆遷難度和補(bǔ)償比例，避開(kāi)村民物業(yè)拆遷量大的村，盡量選擇無(wú)拆遷要求或集體物業(yè)為主的合作項(xiàng)目）●項(xiàng)目地段:價(jià)值尤為重要（成本浮動(dòng)相對(duì)較小，利潤(rùn)主要取決于售27●政策優(yōu)惠措施（市政配套減收等）●留用地：是否享受留用地優(yōu)惠政策●雙方職責(zé)：改性改功等手續(xù)的辦理及費(fèi)用由哪一方承擔(dān)●開(kāi)發(fā)資金：項(xiàng)目運(yùn)作資金，包括土地出讓金、稅費(fèi)、完善手續(xù)費(fèi)用、建安費(fèi)用、期間費(fèi)用等的承擔(dān)方●土地融資：是否允許開(kāi)發(fā)商用合作用地進(jìn)行融資、有無(wú)限制要求●分配方式：貨幣還是物業(yè)分成●分成比例：計(jì)容、不計(jì)容各自分成比例●分配時(shí)間：銷(xiāo)售進(jìn)度還是固定時(shí)間等，及每次分配比例●相關(guān)稅費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：明確是否各自承擔(dān)●簽訂合作開(kāi)發(fā)合同后的工作（簽訂合作開(kāi)發(fā)合同后，其土地收購(gòu)工作才剛剛開(kāi)始，還需面臨大量的工作程序和繁瑣的流程）●政策優(yōu)惠措施（市政配套減收等）28●保底收益：對(duì)方是否要求有保底收益，有無(wú)要求按保底收益提前分配●墊付資金：有無(wú)要求提供墊付資金提對(duì)方歸還貸款、債務(wù)或其他用途，如有是否返還？其支付時(shí)間、返還方式、時(shí)間？是否計(jì)息？有無(wú)提供抵押擔(dān)保？●分紅：有無(wú)要求提供資金作為對(duì)方分紅之用，如有是否返還？支付時(shí)間、返還方式、時(shí)間？是否計(jì)息？●違約金及違約責(zé)任：雙方違約認(rèn)定、違約責(zé)任、、返還要求●經(jīng)營(yíng)權(quán)、決策權(quán)：法人、董事會(huì)成員確定，經(jīng)營(yíng)權(quán)、決策權(quán)明確●拆遷責(zé)任方：主要指村民物業(yè)，其拆遷談判、合同簽訂責(zé)任方●拆遷補(bǔ)償方式：貨幣、回遷或相結(jié)合的方式，是否有安置補(bǔ)償●合同效力聲明：當(dāng)出現(xiàn)與本合同約定不一致時(shí)，以本合同為準(zhǔn)●置換物業(yè)方式●開(kāi)發(fā)期限●辦理手續(xù)期限●土地出讓金能否緩交●基礎(chǔ)配套費(fèi)能否減交●宅基地基準(zhǔn)面積要規(guī)范●保底收益：對(duì)方是否要求有保底收益，有無(wú)要求按保底收益提前分29謝謝！謝謝！30《佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流》佛山房產(chǎn)公司2010-06-11《佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流》佛山房產(chǎn)公司31目錄導(dǎo)入語(yǔ)

一、舊改政策解讀

1、“三舊”改造范疇2、政府層面自身要求—科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造3、“三舊”改造主要操作模式4、“三舊”改造政策扶持二、佛山舊改研究及實(shí)例

1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取土地方式3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的介入基本流程5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)需注意的事項(xiàng)6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說(shuō)明7、稅金規(guī)避

三、提煉：舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn)

32佛山市作為全省“三舊”改造試點(diǎn)示范市，從2007年開(kāi)始即在全市大力推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村居的“三舊”改造工作，目前已取得一定經(jīng)驗(yàn)并得到了全面鋪開(kāi)。政府出臺(tái)了一系列有助于開(kāi)展三舊改造相關(guān)政策文件及優(yōu)惠措施，使各舊改項(xiàng)目具備了操作相對(duì)靈活、流程簡(jiǎn)化、財(cái)政扶持、原主體改造意愿強(qiáng)烈、待整治存量大等特點(diǎn)，亦給開(kāi)發(fā)商通過(guò)三舊改造方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了契機(jī)，增加了開(kāi)發(fā)商獲取項(xiàng)目的途徑。該報(bào)告從對(duì)政府相關(guān)政策文件的解讀、佛山舊改項(xiàng)目實(shí)操兩個(gè)方面進(jìn)行結(jié)合分析，提煉出在“三舊”項(xiàng)目拓展中應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)，引發(fā)思考，希望能有所借鑒。導(dǎo)入語(yǔ)：佛山市作為全省“三舊”改造試點(diǎn)示范市，從2007年開(kāi)始即在全33一、舊改政策解讀一、舊改政策解讀341、“三舊”改造范疇

城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠(chǎng)房用地；因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠(chǎng)房（廠(chǎng)區(qū)）；國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78號(hào)文：1、“三舊”改造范疇城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的35以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。政府將從簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效率、加大資金支持力度等方面為“三舊”改造提供良好的環(huán)境。政府開(kāi)展了三舊用地的摸底工作，通過(guò)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)貨公益事業(yè)的建設(shè)，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。依據(jù)三舊改造規(guī)劃，政府制定年度實(shí)施計(jì)劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時(shí)序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃。涉及新增建設(shè)用地的，將納入土地利用年度計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。2、政府層面自身要求—科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，363、“三舊”改造主要操作模式模式一：村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo),自籌資金進(jìn)行改造代表案例：石梁村項(xiàng)目村方主導(dǎo)自行對(duì)其土地進(jìn)行整合和改造，通過(guò)保留或改變?cè)恋匦再|(zhì)和功能進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。有的村自己成立房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。3、“三舊”改造主要操作模式模式一：村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo),自籌資金37模式二：政府主導(dǎo)、劃定改造范圍、引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)代表案例：祖廟東華里片區(qū)改造項(xiàng)目、瀾石片區(qū)舊城改造項(xiàng)目2007年，政府出臺(tái)祖廟東華里片區(qū)控制性規(guī)劃等規(guī)劃文件，由香港瑞安公司投資改造。政府負(fù)責(zé)征地拆遷和文物保護(hù)等工作，最大限度保證和維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，維護(hù)歷史文化街區(qū)風(fēng)貌；通過(guò)掛牌交易引入市場(chǎng)資金實(shí)現(xiàn)該片區(qū)的整體更新改造。2009年12月30日、2010年2月22日，通過(guò)設(shè)置競(jìng)買(mǎi)人條件，政府將瀾石片區(qū)舊改整體捆綁掛牌出售，交由舊改經(jīng)驗(yàn)豐富、大型城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)先的香港新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。模式二：政府主導(dǎo)、劃定改造范圍、引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)38模式三：開(kāi)發(fā)商與村集體主導(dǎo)、合作開(kāi)發(fā)模式代表案例：石頭村濱海御庭項(xiàng)目2006年，石頭村實(shí)施舊村改造，整合屬下8個(gè)經(jīng)濟(jì)社200多畝土地，以土地入股，引入發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)濱海御庭項(xiàng)目。采取拆舊建新的方式，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，新建成的房屋可以上市流通。對(duì)拆遷的村民，實(shí)行按房屋面積1∶1置換，同時(shí)實(shí)行由村委會(huì)為村民代交物業(yè)管理費(fèi)，并向每戶(hù)村民提供一個(gè)車(chē)位等優(yōu)惠，得到了村民的支持。目前，濱海御庭項(xiàng)目一期已完成，正進(jìn)行第二期建設(shè)。模式三：開(kāi)發(fā)商與村集體主導(dǎo)、合作開(kāi)發(fā)模式394、“三舊”改造政策扶持4、“三舊”改造政策扶持40佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)所有權(quán)性質(zhì)取得方式土地功能事宜土地出讓金集體--依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地補(bǔ)辦出讓的土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國(guó)有劃撥-轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)、加建、擴(kuò)建、改建、重建土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國(guó)有劃撥-改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-征地補(bǔ)償費(fèi)）*50%國(guó)有出讓-原劃撥土地補(bǔ)償出讓手續(xù)，后改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途基準(zhǔn)地價(jià)的剩余年限值）*50%國(guó)有出讓-協(xié)議或公開(kāi)交易方式出讓的土地改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途地價(jià)款的剩余年限值）*50%國(guó)有有償使用取得經(jīng)營(yíng)性用地超出原出讓合同規(guī)定增加建筑面積補(bǔ)交的土地出讓金土地市場(chǎng)價(jià)格*100%注：土地公開(kāi)交易的，土地市場(chǎng)價(jià)格以該地塊的公開(kāi)交易成交價(jià)為準(zhǔn)；政府不對(duì)土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)，用地單位才可按規(guī)定辦理改變用途手續(xù)，并要按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。

依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)佛山市土地出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)所有權(quán)性質(zhì)取得方式土地功能事宜土地出讓金41禪城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配權(quán)屬人方式用地性質(zhì)土地收益分配區(qū)公資辦下屬企業(yè)使用土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-返還土地儲(chǔ)備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府鎮(zhèn)（街道）及其下屬企業(yè)區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲(chǔ)備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織（不含留用地）區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的民營(yíng)企業(yè)土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-返還土地儲(chǔ)備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府除原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的其他民營(yíng)企業(yè)土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心協(xié)助鎮(zhèn)（街道）納入儲(chǔ)備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲(chǔ)備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)政府統(tǒng)征后留給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的留用地可不須儲(chǔ)備，須公開(kāi)招牌掛集體建設(shè)用地（流轉(zhuǎn)）按《佛山市禪城區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則（試行）》自行國(guó)有建設(shè)用地土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集體建設(shè)用地，用作經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)國(guó)有后出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造的宅基地轉(zhuǎn)國(guó)有出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后全額直接劃撥到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)主土地、邊角地

土地出讓收入歸區(qū)政府統(tǒng)籌注：禪城區(qū)域的土地出讓金收入每年按定額上繳市；有關(guān)稅費(fèi)指：農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、廉租住房建設(shè)資金專(zhuān)項(xiàng)資金。依據(jù)：《印發(fā)禪城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配方案的通知》禪城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配權(quán)屬人方式用地性質(zhì)土地收益分42扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件稅收財(cái)政補(bǔ)貼已及時(shí)足額申報(bào)納稅，所征稅額按政策屬于我區(qū)留成部分經(jīng)核準(zhǔn)同意后，按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）稅收分成比例撥出專(zhuān)款，全額用于所在村集體農(nóng)村居民養(yǎng)老保險(xiǎn)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。通過(guò)合法手續(xù)審批，在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上(包含后來(lái)轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地)合作開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的，屬拆遷安置部分，以及村集體自籌資金自行建設(shè)的農(nóng)民公寓企業(yè)所得稅涉及企業(yè)搬遷、土地征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)），可在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)扣除。

個(gè)人所得稅免征個(gè)人所得稅對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款營(yíng)業(yè)稅暫不征收營(yíng)業(yè)稅凡屬經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國(guó)土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶(hù)取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）城建稅暫不征收城建稅教育費(fèi)附加暫不征收教育費(fèi)附加契稅可申請(qǐng)減免契稅屬于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋卦鲋刀愐虺鞘袑?shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，以及因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的免征

土地出讓金在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移前提下的農(nóng)村居民集體歷史建設(shè)遺留用地、征地劃撥的留用地政府不收取流轉(zhuǎn)和改變用途的土地出讓金。

通過(guò)合法手續(xù)審批進(jìn)行城中村、舊物業(yè)改造的建設(shè)項(xiàng)目若含有村民住宅或者集體物業(yè)安置的，按照安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例（以建筑面積計(jì)算），計(jì)算對(duì)應(yīng)比例的土地出讓金數(shù)額作為扶持金額。在足額交納土地出讓金；已簽訂安置協(xié)議（或合同）；已辦妥所有建筑單體施工許可證。舊城區(qū)搬遷企業(yè)的職工安置符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定搬遷后舊廠(chǎng)房改變使用功能而收取的土地出讓金，須優(yōu)先用于職工安置。

超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商的地下車(chē)庫(kù)面積需補(bǔ)繳的土地出讓金按市場(chǎng)價(jià)的40%補(bǔ)繳土地出讓金。超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商的地下車(chē)庫(kù)面積。扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件稅收財(cái)政補(bǔ)貼已及時(shí)足額申報(bào)納43扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件行政性收費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、人防費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)等1）不改變土地權(quán)屬、在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上的建設(shè)項(xiàng)目按照拆舊部分占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例（以建筑面積計(jì)算）計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；

2）通過(guò)合法手續(xù)審批，并改變土地權(quán)屬，在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上(包含后來(lái)轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地)的建設(shè)項(xiàng)目，按照集體安置部分（包括村民住宅和集體物業(yè)）占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；

3）通過(guò)合法手續(xù)審批，在國(guó)有土地上進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的，按照拆遷補(bǔ)償安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金。1）于2007年1月1日以后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的“三大改造”項(xiàng)目；

2）已足額繳納相關(guān)的行政性收費(fèi)；

3）符合《實(shí)施細(xì)則》所界定的“拆舊建新”或“改造安置”情形的；

4）已辦理《建設(shè)項(xiàng)目施工許可證》；

5）扶持資金數(shù)額＝行政性收費(fèi)的區(qū)留成部分×對(duì)應(yīng)扶持比例。事業(yè)性收費(fèi)地形圖測(cè)量費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的50%收取。

經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)單位提供勞務(wù)收取的費(fèi)用區(qū)物價(jià)局在核實(shí)服務(wù)成本的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)特殊約定，改造范圍內(nèi)15米以上（含15米）的道路、或不屬出讓范圍的河涌整治和綠化可由政府實(shí)施，費(fèi)用在政府收取的土地出讓金中統(tǒng)籌列支。

支持保護(hù)范圍內(nèi)的私人房屋改造房屋鑒定、維修設(shè)計(jì)、報(bào)批費(fèi)用由申請(qǐng)人與所在的鎮(zhèn)（街道）按2：1比例分擔(dān)，屬鎮(zhèn)（街道）部分的費(fèi)用由鎮(zhèn)（街道）財(cái)政解決，以減輕市民負(fù)擔(dān)。屬于歷史文化保護(hù)區(qū)域范圍的私人房屋，嚴(yán)格按城市規(guī)劃、歷史文化保護(hù)等要求進(jìn)行修繕改造的規(guī)劃費(fèi)用分擔(dān)城中村前期策劃、改造規(guī)劃方案及實(shí)施計(jì)劃的編制費(fèi)用區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、村按1：1：1的比例分擔(dān)。

依據(jù)：《印發(fā)禪城區(qū)“三大改造”項(xiàng)目財(cái)政扶持實(shí)施細(xì)則的通知》、《佛山市禪城區(qū)關(guān)于推進(jìn)“三大改造”若干問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)（實(shí)行）》扶持種類(lèi)扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件行政性收費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)44集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目用地情況收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)1987年1月1日之前使用的建設(shè)用地只要能提供土地使用證和有關(guān)土地利用現(xiàn)狀圖件或當(dāng)年的報(bào)建依據(jù)，則免收，否則須繳納64元/平方42624元/畝1987年1月1日至1998年12月31日間已實(shí)際使用的集體建設(shè)用地若能提供合法的土地權(quán)屬證明文件（包括用地批文、土地使用權(quán)證等），則免收，否則須繳納1999年以后使用的集體建設(shè)用地若辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)已繳納（提供有關(guān)繳款證明），則免收，否則須繳納耕地占用稅

涉及農(nóng)用地（追溯到87年）50元/平方33300元/畝耕地開(kāi)墾費(fèi)

涉及耕地20元/平方13320元/畝征地管理費(fèi)

須繳納征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%1400元/畝完善手續(xù)處罰用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)5元/平方3330元/畝三水區(qū)、高明區(qū)3元/平方1998元/畝征地管理費(fèi)：南莊：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=97.5萬(wàn)/公頃*2.1%=1365元/畝

禪城：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=112.5萬(wàn)/公頃*2.1%=1575元/畝

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目用地情況收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新45二、佛山舊改研究及實(shí)例二、佛山舊改研究及實(shí)例461、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃●2007年6月，佛山市委、市政府即出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠(chǎng)房舊村居改造的決定》，緊接著，對(duì)全市“三舊”土地進(jìn)行了摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全市“三舊”用地竟達(dá)25.3萬(wàn)畝，“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制工作迅速展開(kāi)。●為加快建設(shè)“廣東省節(jié)約集約用地試點(diǎn)市”步伐，全力推進(jìn)“三舊”改造，佛山市政府決定從2009年3月起，啟動(dòng)“雙百計(jì)劃”，即自2009年起的若干年內(nèi)，佛山全市每年啟動(dòng)100個(gè)以上有一定規(guī)模的“三舊”改造項(xiàng)目；每年完成100個(gè)以上舊改項(xiàng)目改造。●據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2007年到2009年8月底，佛山共啟動(dòng)“三舊改造”項(xiàng)目691個(gè)，其中，已完成改造項(xiàng)目140個(gè)，完成改造1800多萬(wàn)平方米，總投入250多億元，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。TIPS:目前佛山市政府已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)展祖廟-東華里、普君南、瀾石舊改及季華路沿線(xiàn)等主城區(qū)的多個(gè)三舊改造房地產(chǎn)項(xiàng)目，并有步驟地推進(jìn)更大量的舊城改造項(xiàng)目。1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃●2007年6月，佛山市委、市政府47（1）需要轉(zhuǎn)政府儲(chǔ)備的，將土地轉(zhuǎn)成國(guó)有之后，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)出讓?zhuān)ㄕ信膾欤贸鲎屖杖氚匆?guī)定進(jìn)行分配。（流程如下）三舊改造范圍內(nèi)的非建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國(guó)有建設(shè)用地與村集體合作的開(kāi)發(fā)商手中招拍掛集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取土地方式（1）需要轉(zhuǎn)政府儲(chǔ)備的，將土地轉(zhuǎn)成國(guó)有之后，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)48（2）集體留用地、舊村居宅基地或經(jīng)政府批準(zhǔn)可不納入儲(chǔ)備的土地，補(bǔ)繳劃撥轉(zhuǎn)為出讓的土地出讓金或轉(zhuǎn)性的土地出讓金。村集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國(guó)有建設(shè)用地村集體（國(guó)有建設(shè)用地）出讓非集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司（國(guó)有建設(shè)用地）村集體開(kāi)發(fā)商合作（2）集體留用地、舊村居宅基地或經(jīng)政府批準(zhǔn)可不納入儲(chǔ)備的土地49◆按銷(xiāo)售額分成

3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述◆按建筑面積分成

◆一次性轉(zhuǎn)讓

◆租金收入（商業(yè)地產(chǎn)）◆按銷(xiāo)售額分成3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述◆按建筑面504、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的

介入基本流程村集體開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議三舊改造批文未完善手續(xù)用地手續(xù)辦理集體用地轉(zhuǎn)國(guó)有國(guó)有劃撥用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)免儲(chǔ)備申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)條件申請(qǐng)交易條件設(shè)置并掛牌競(jìng)得并代村支付土地出讓金合作談判項(xiàng)目調(diào)研村民決議共同成立項(xiàng)目公司并開(kāi)發(fā)申請(qǐng)土地出讓金返還（若有）申請(qǐng)財(cái)政扶持地價(jià)評(píng)估注：發(fā)展商介入的各類(lèi)三舊改造項(xiàng)目因土地功能、所有權(quán)性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、土地手續(xù)等差異，流程不盡相同，僅以最常見(jiàn)的“集體土地入股、引入開(kāi)發(fā)商聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)”進(jìn)行分析。4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的

介入基本流程村集體開(kāi)515、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)

需注意的事項(xiàng)（1）集體土地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)國(guó)有問(wèn)題根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有國(guó)有建設(shè)用地才能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因此，村集體開(kāi)展“三大改造”涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，都必須將集體建設(shè)用地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。（2）土地儲(chǔ)備問(wèn)題“三大改造”中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，除了原來(lái)村集體的留用地、宅基地以及經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)可不納入政府儲(chǔ)備土地外，其它的土地一般都須納入政府儲(chǔ)備。（3）土地公開(kāi)交易問(wèn)題

“三大改造”涉及開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，全部都需要進(jìn)行土地公開(kāi)交易。原屬于留用地或宅基地的，由村集體委托區(qū)土地交易中心進(jìn)行土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌恋赜蓞^(qū)土地儲(chǔ)備中心代表政府實(shí)施儲(chǔ)備后，按一級(jí)市場(chǎng)出讓。5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)

需注意的事項(xiàng)（1）集體52稅種稅基稅率備注出讓契稅土地出讓金3%代村繳納轉(zhuǎn)讓契稅土地成交價(jià)3%部分為代村繳納轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅開(kāi)發(fā)商股權(quán)比例*土地成交價(jià)5.71%村屬部分以土地作價(jià)入股，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土增稅土地成交價(jià)1%部分為代村繳納匯總土地成交價(jià)8.8%按開(kāi)發(fā)商64%股權(quán)比例估算（1）土地交易環(huán)節(jié)稅收一覽表●相比一級(jí)招拍掛項(xiàng)目，其土地交易環(huán)節(jié)稅收多出近4%6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)