中原房地產(chǎn)深圳天琴灣營銷策略思路

主要內(nèi)容第一局部深圳別墅市場簡析第二局部工程分析及初步定位第三局部營銷推廣策略第一局部

深圳別墅市場簡析區(qū)域性明顯：銀湖、蛇口、葵涌等地呈片狀集中分布其它區(qū)域那么零星分布蛇口別墅區(qū)葵涌別墅區(qū)銀湖別墅區(qū)華僑城布吉龍崗蓮塘怡景南澳觀瀾一、深圳別墅分布特點(diǎn)二、深圳區(qū)域別墅價(jià)格走勢別墅典型價(jià)格指數(shù)圖

羅湖區(qū)、福田區(qū)別墅價(jià)格維持在12000元/平方米左右遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢是其價(jià)格支撐寶安區(qū)和龍崗區(qū)維持在6000元/平方米左右近年來深圳市別墅價(jià)格趨于穩(wěn)定三、典型別墅綜合定位

品質(zhì)高品質(zhì)低價(jià)格

高品質(zhì)高價(jià)格

低品質(zhì)低價(jià)格

低品質(zhì)高價(jià)格

5000100001500020000元/m2

云深處御海灣山莊城市山谷棕櫚泉熙園國際會(huì)議中心仙湖山莊半山海景華僑海景山莊價(jià)格翠林頤園三期純水岸南海玫瑰園水榭花都青青山莊四、現(xiàn)有在售別墅供給類型以聯(lián)排別墅為主

五、現(xiàn)有在售別墅供給面積300平方米以下占大局部，這與聯(lián)排別墅為主的供給類型有關(guān)六、現(xiàn)有在售別墅總價(jià)

主力在400萬以下及400－600萬區(qū)間超過千萬的別墅物業(yè)極少

七、現(xiàn)有別墅景觀資源

以湖景、山景為主，海景別墅有限

蛇口半山海景別墅

大型國際化純別墅社區(qū)云深處梧桐半山私家莊園波托菲諾二期〔純水岸〕銀谷別墅自然主人、健康貴族新世界倚山花園〔一期〕翠林別墅城市山谷名商園

觀瀾高爾夫別墅

八、深圳別墅物業(yè)總結(jié)

優(yōu)越的居住環(huán)境，高尚的社區(qū)形象，仍然是別墅物業(yè)的最重要因素。深圳目前上仍然缺乏自然環(huán)境優(yōu)越而又規(guī)劃及設(shè)計(jì)良好的別墅工程。從而為以后的別墅工程提供廣闊的市場空間。九、深圳別墅市場開展預(yù)測自然資源仍然成為十分重要的別墅條件自然資源與個(gè)性化的結(jié)合，將成為別墅物業(yè)的市場時(shí)機(jī)別墅產(chǎn)品的差異化將越來越大未來兩年深圳別墅物業(yè)市場整體上趨于平穩(wěn)的開展，但局部仍然存在較大的競爭，如東部的集中開發(fā)，供給時(shí)間相對(duì)較為集中，競爭劇烈。第二局部

工程分析及定位這里離塵世很遠(yuǎn)但離城市很近這里有南國最美的山和最美的海這里與外界一路相連卻完全與世隔絕

南中國最完美的半島二、地理位置三、SWOT分析——優(yōu)勢依山面海，擁有無敵海景資源臨海而建，真正的海岸物業(yè)高檔稀缺性配套齊全，游艇碼頭、海濱五星級(jí)酒店、豪華會(huì)所等頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，等

SWOT分析——劣勢頂端產(chǎn)品超高價(jià)位，市場接受情況缺乏參考距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便片區(qū)知名度和房地產(chǎn)開展比較落后位置太偏遠(yuǎn)，平安和配套存在擔(dān)憂東部沿海別墅工程集中開發(fā)，大片區(qū)競爭劇烈SWOT分析——時(shí)機(jī)CEPA和深港合作的不斷提高，深圳的關(guān)注度和地位進(jìn)一步提高珠三角還沒有真正的頂級(jí)大型海濱度假區(qū)，市場空白深圳現(xiàn)階段沒有真正全國頂級(jí)別墅區(qū)，市場空白SWOT分析——威脅國內(nèi)高檔工程競爭劇烈深圳東部開發(fā)將會(huì)有大量的高檔海濱工程出現(xiàn)，如號(hào)稱千萬級(jí)豪宅的海灣公館，萬科葵涌17英里等，將會(huì)分散頂端客戶注意力四、物業(yè)定位中國濱海豪華度假區(qū)中國頂級(jí)海景別墅背景資料：令人矚目的中國頂級(jí)別墅上海紫園8號(hào)別墅1.3億元獨(dú)立小島占地達(dá)9,388平方米

上海

檀宮

1,000萬美元

北京長城腳下的公社

租金：1000-1500美金/天/幢

五、客戶定位分析北京上海頂端別墅客戶構(gòu)成，內(nèi)地客戶、港臺(tái)、東南亞客戶及外籍人士占有相當(dāng)?shù)谋戎匾虼送茢?，深圳假設(shè)建設(shè)國內(nèi)頂端別墅，客戶層面也會(huì)很廣，涉及內(nèi)地、港臺(tái)東南亞客戶及外籍人士等另外上海世貿(mào)濱江在深圳能有良好的成交也從一個(gè)方面說明了深圳的潛在的巨大購置力。第三局部

營銷推廣策略我們對(duì)本工程的營銷理念要賣的，絕不僅僅是房子摒棄一切慣常的操盤模式和經(jīng)驗(yàn)以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài)一、整體推廣思路以*大型事件行銷帶動(dòng)整體價(jià)值提升以*小眾媒體準(zhǔn)確擊打高端目標(biāo)客戶群眾媒體以新聞炒作輔助既有的高端客戶網(wǎng)絡(luò)行銷客戶社交圈內(nèi)口碑傳播為有力依托二、營銷推廣節(jié)奏：三步走策略第一步——“賣〞島，將“深圳·天琴灣〞推向全國第二步——將天琴灣48棟海景頂級(jí)別墅推向全國第三步——推出天琴灣別墅群營銷第一步：“賣〞島為什么要先“賣〞島而不直接賣工程？在全國的頂端客戶眼中，深圳與頂級(jí)別墅無關(guān)推廣“深圳·天琴灣〞——全國第一濱海度假區(qū)，目的就是引起他們的關(guān)注，刺激他們的欲望。世界上頂級(jí)富豪〔尤其是歐美或中東石油王國皇室家族〕的花錢方式：選一片自己喜歡的海洋，買下一座自己的島嶼蓋自己喜歡的房子，過一段自己喜歡的生活我們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)：世界上最珍貴的房地產(chǎn)，不是真正意義的土地和房產(chǎn)!而是島!2003年關(guān)于島的最新報(bào)價(jià)美國維京群島的HANSLOLLICK島-－2000萬美金加拿大英屬哥倫比亞省JAMES島－-4990萬美金巴哈馬的EXUMA島－-800萬美金英格蘭的OSEA島－-600萬美金天琴灣的價(jià)值……山、海、南中國完美的半島將成為中國第一海濱休閑圣地充分具備成為“中國名島〞的資本我們有沒有“賣〞島的資本？讓深圳·天琴灣的名字為世人所熟知，天琴灣的價(jià)值被世人認(rèn)識(shí)，成為中國的第二個(gè)“博鰲〞！怎樣“賣〞島？國際性：一定要是國際性的會(huì)議，只有國際性的會(huì)議才能獲得中足夠的高端人士的關(guān)注和支持經(jīng)濟(jì)主題：當(dāng)然政治、文化主題都可以建立工程的知名度，但是只有經(jīng)濟(jì)主題才能吸引最有實(shí)力的資本階層推廣突破口——承辦國際性經(jīng)濟(jì)主題活動(dòng)博鰲：亞洲經(jīng)濟(jì)論壇經(jīng)濟(jì)界頂級(jí)人士參與活動(dòng)主題對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展有指導(dǎo)性意義和價(jià)值峰會(huì)將定期在“天琴灣〞舉行“天琴灣〞申請(qǐng)成為永久性活動(dòng)主辦點(diǎn)獲得全國大型報(bào)刊支持，在全國迅速掀起一股熱潮活動(dòng)初步思路：建議1：與一流的財(cái)富團(tuán)隊(duì)合作：胡潤團(tuán)隊(duì)為什么選擇胡潤？因?yàn)樗麚碛胸S富的資源！挑戰(zhàn)?福布斯?的英國人胡潤團(tuán)隊(duì)連續(xù)四年編寫中國大陸百富榜五年來他們聯(lián)系了所有上榜和沒有上榜的中國富豪<中國貨幣>雜志〔與歐盟貨幣機(jī)構(gòu)合作〕已成功舉辦了三次大型活動(dòng)中國貨幣企業(yè)家峰會(huì)英國首相布萊爾率團(tuán)參加中國商界領(lǐng)秀晚宴財(cái)富品質(zhì)論壇方案2：與一流的媒體合作：比方：?財(cái)富?雜志

方案3：與一流的社會(huì)機(jī)構(gòu)合作：比方：國家經(jīng)貿(mào)局中國國際貿(mào)易促進(jìn)會(huì)委員會(huì)

方案4：承辦有影響的大型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比方：中國貨幣企業(yè)家峰會(huì)推廣配合：全國群眾媒體連續(xù)炒作，確定“天琴灣〞的社會(huì)地位系列小型主題活動(dòng)，如商界精英游艇大賽等小眾媒體直接將信息傳到達(dá)高端人群：中英文經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙、雜志中英文航空雜志游艇或高爾夫俱樂部專業(yè)雜志高檔五星級(jí)酒店廣告手冊(cè)古董藝術(shù)品拍賣會(huì)和雜志營銷第二步：

將天琴灣海景頂級(jí)別墅推向全國本階段營銷目的：通過一系列事件及媒體推廣，充分吸引頂端客戶關(guān)注，獲得客戶認(rèn)同，先行啟動(dòng)頂端別墅局部產(chǎn)品銷售。我們對(duì)48棟頂級(jí)海景別墅的理解我們要建的不是普通的產(chǎn)權(quán)70年的房產(chǎn)！而是可以傳承文化和歷史的建筑！目標(biāo)是讓這里的建筑成為世界文化的瑰寶！成為主人家族的榮耀！我們把這個(gè)海岸即將出現(xiàn)的建筑統(tǒng)稱為：海岸行宮因?yàn)椋哼@里將是幾位富可敵國的富豪的休憩之所他們都是自己王國的國王這里的建筑不僅僅是閑來住住的度假場所更是可世代相傳的珍寶流水別墅〔賴特，1934〕薩伏伊別墅〔勒.柯布西耶，1928-1929〕我們建議：邀請(qǐng)世界上最優(yōu)秀的建筑師設(shè)計(jì)貝聿銘大師封筆了那我們就找其他與他一樣出色的大師：雅克·赫爾佐客〔瑞士建筑師，2001年普利茲克獲得者，2021年北京奧運(yùn)會(huì)主體育館鳥巢方案設(shè)計(jì)者)皮埃爾·德默龍〔瑞士建筑大師，2001年普雷茲克獎(jiǎng)獲得者，鳥巢設(shè)計(jì)方案的合伙人〕安藤忠雄〔日本建筑大師，1995年普雷茲克獎(jiǎng)獲得者〕P·埃森曼〔美國建筑大師，20世紀(jì)最總要的建筑師之一〕……建議：打造一個(gè)最匪夷所思的豪宅故事邀請(qǐng)一位有最影響力的富豪作為第一個(gè)“行宮〞的主人建議選擇家族成員,比方：李澤鍇、榮氏家族成員、包玉剛家族成員邀請(qǐng)一位世界上最優(yōu)秀的建筑師精心設(shè)計(jì)建議選擇前不久在2021奧運(yùn)會(huì)主館國際競標(biāo)中中標(biāo)的兩位建筑師：雅克·赫爾佐客或皮埃爾·德默龍參加建筑界奧斯卡之稱的“普里茲克建筑獎(jiǎng)〞評(píng)選配合參選對(duì)建筑和工程進(jìn)行大規(guī)模炒作推廣突破口——故事營銷推廣配合：延續(xù)故事營銷，創(chuàng)造更多引人關(guān)注的故事國際關(guān)注“天琴灣.海岸行宮〞各國建筑師給予“海岸行宮〞高度評(píng)價(jià)等配合大型活動(dòng)“海岸行宮〞介紹新聞發(fā)布會(huì)各種類型的研討會(huì)等全國性群眾媒體配合持續(xù)炒作小型媒體直接向高端人群傳達(dá)信息營銷第三步：

將天琴灣海景別墅全面推出本階段營銷目的：通過前期炒作，“深圳天琴灣〞的頂級(jí)度假區(qū)地位及“海岸行宮〞頂級(jí)豪宅地位充分確立用此種極高的市場地位引起深圳及全國富豪界層的向往，從而正式進(jìn)入銷售實(shí)質(zhì)階段推廣方式：以繼續(xù)大型活動(dòng)襯托工程形象世界級(jí)別高爾夫邀請(qǐng)賽知名藝術(shù)家作品鑒賞會(huì)國際名車、珠寶、時(shí)裝發(fā)布會(huì)小型媒體直接向高端人群傳達(dá)信息中原客戶網(wǎng)絡(luò)推廣香港地區(qū)客戶網(wǎng)絡(luò)中國國內(nèi)地區(qū)豪宅客戶網(wǎng)絡(luò)深圳豪宅客戶網(wǎng)絡(luò)全國性群眾媒體配合持續(xù)炒作我們的最終目標(biāo)：深圳·天琴灣——中國第一濱海豪華度假區(qū)中國頂級(jí)海景別墅山、海、別墅這樣的海岸所有人都?jí)裘乱郧?！深圳·天琴灣——為您，我做到?、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。4月-224月-22Monday,April25,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。09:16:5409:16:5409:164/25/20229:16:54AM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。。4月-2209:16:5409:16Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。。09:16:5409:16:5409:16Monday,April25,202213、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。。4月-224月-2209:16:5409:16:54April25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。25四月20229:16:54上午09:16:544月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。四月229:16上午4月-2209:16April25,202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。。2022/4/259:16:5409:16:5425April202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。9:16:54上午9:16上午09:16:544月-229、沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。4月-224月-22Monday,April25,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。。09:16:5409:16:5409:164/25/20229:16:54AM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。。4月-2209:16:5409:16Apr-2225-Apr-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份缺乏，可得無限完美。。09:16:5409:16:5409:16Monday,April25,202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。4月-224月-2209:16:5409:16:54April25,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。25四月20229:16:54上午09:16:544月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。。。四月229:16上午4月-2209:16April25,202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。。2022/4/259:16:5409:16:5425April202217、空山新雨后，天氣晚來秋。。9:16:54上午9:16上午09:16:544月-229、楊柳散和風(fēng)