全國房地產(chǎn)市場df

客戶拜訪道具包2013年全國房地產(chǎn)市場分析暨展望丁祖昱先生近期各典型城市新推項目銷售情況4月至今，各重點城市新開盤項目銷售情況相比3月份的火暴場景有明顯降溫，被新政出臺倒逼出來的市場需求經(jīng)過3月整月的集中釋放后已陸續(xù)平復(fù)，尤其在地方細(xì)則陸續(xù)出臺之后，各地市場普遍回歸平靜。引子——政策末班車效應(yīng)逐漸淡去，新開盤項目銷售回歸平靜數(shù)據(jù)來源：2引子——各地3月份火暴的二手房交易趨于正常3月各地被擠爆的交易中心4月以來二手房交易逐漸回歸平靜廣州：4月二手房成交量大幅回落64.8%陽光家緣數(shù)據(jù)指出，4月廣州通過中介網(wǎng)簽的二手住宅網(wǎng)簽量為2578套，環(huán)比3月份的7326套下降64.8%。同時，4月初每日的二手房網(wǎng)簽量回落至100套或更低，少于3月任何一個工作日的網(wǎng)簽量。深圳：4月份二手房交易下降明顯5月1日是深圳版“國五條”細(xì)則出臺滿一個月時間，這一個月來，深圳樓市受細(xì)則影響，呈現(xiàn)出新的變化：新房市場量穩(wěn)價升，二手房市場成交量下降明顯。來自深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份共成交二手房5575套，環(huán)比下降68.2%。北京：五一期間二手房交易創(chuàng)5年最低“五一”小長假，北京的新建商品房與二手房網(wǎng)簽量總共不足千套。二手房成交僅有172套，是近5年來的最低成交量。南京：5月首周二手房交易下滑報價回落市場平穩(wěn)回歸5月以來，整個二手房市場延續(xù)4月態(tài)勢，以平穩(wěn)的走勢發(fā)展。5月第一周，即五一小長假之后，南京二手房成交量4天以1123套收尾，和4月最后一周的3898套相比，出現(xiàn)了一定幅度的下降。青島：二手房交易量驟降5月首周環(huán)比降近八成據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，五月第一周（2013.4.29-2013.5.5），青島二手房市場共達(dá)成交易房源221套，環(huán)比下滑高達(dá)77%2013年1-4月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)增長，多數(shù)大型房企銷售金額和面積同比增長。萬科累計銷售金額居首為560億元，同比增長45%；碧桂園累計銷售金額231億元，同比增幅達(dá)到154%，增幅最大。就4月份房企表現(xiàn)來看，由于政策末班車效應(yīng)逐漸淡去，房企銷售金額同比增幅有明顯放緩。且多數(shù)企業(yè)業(yè)績環(huán)比下滑，其中萬科業(yè)績亦出現(xiàn)環(huán)比雙降的情況。2013年1-4月典型房企銷售業(yè)績情況表（單位：億元，萬平方米）引子——4月份房企銷售業(yè)績增速明顯放緩，1-4月平穩(wěn)增長2013年4月成交土地總價排行榜2013年4月成交土地單價排行榜4月總價入榜門檻為14.12億元，較3月份的13.80億有所抬升，其中有4幅上海地塊入榜；4月單價排行榜方面，本月有6幅入榜地塊來自上海、2幅來自北京，雖然入榜門檻較3月略微下降，但榜首地價明顯超過上月；數(shù)據(jù)來源：引子——4月土地市場熱度依舊，單價榜首較上月增長顯著5目錄6一、國五條各地細(xì)則點評7完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制增加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理在我們看來，國五條細(xì)則應(yīng)當(dāng)算作是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼，內(nèi)容上主要包括限購升級（叫停區(qū)域限購、建議三四線城市視情況限購、建議一二線城市視情況在原有基礎(chǔ)進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整）、限貸（提升二套房貸首付及利率）、財稅（存量房個稅差額20%征收）、房價控制目標(biāo)、繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅等。國五條細(xì)則時間：2013年3月1日堅決抑制投機(jī)投資性購房調(diào)控——3月1日國五條出臺，涉及內(nèi)容覆蓋各項主流政策渠道893月底至今，已有30個城市先后出臺了地方國五條細(xì)則，但就目前來看，大多數(shù)地方政府出臺的細(xì)則力度均開始弱化，調(diào)控態(tài)度消極。第一類：相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)诙悾合鄬ν暾谌悾合麡O對待此類城市基本上落實了國五條，對部分政策做了部署，但落實力度稍欠。代表城市：北京、上海北京：限購收緊，本市戶籍成年單身人士，限購一套，提及個稅20%。上海：執(zhí)行第二套住房信貸政策，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；提及個稅20%。細(xì)節(jié)此類城市出臺的地方細(xì)則復(fù)讀國六條，但對重點政策無詳細(xì)部署。代表城市：深圳、廣州廣州：廣州新房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅。提及個稅20%。深圳：加強房地產(chǎn)稅收征管，嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，在必要時候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。細(xì)節(jié)此類城市政府較消極，細(xì)則僅一兩句話，有些甚至不是以市政府名義下發(fā)。代表城市：南京、石家莊南京：全文僅154字，新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。石家莊：全文僅200字，新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。細(xì)節(jié)調(diào)控——地方層面上國五條政策力度已被削弱本次國五條中關(guān)于限購政策加強主要有三個方面：叫停區(qū)域限購、未限購的三四線城市可酌情限購、已限購市場過熱的一二線城市可酌情進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整。到目前為止，沈陽細(xì)則將限購范圍從原先的二環(huán)內(nèi)擴(kuò)大到全市，北京細(xì)則中在原有政策基礎(chǔ)上增加單身人士購房限制，除此之外，其他城市細(xì)則均未在限購加強方面做出表態(tài)。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域貴陽：原二環(huán)內(nèi)限購，此次細(xì)則未提及全城限購廣州：原增城、從化未限購；此次細(xì)則未提及石家莊、南寧：原主城區(qū)限購，此次細(xì)則也未提及其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況，省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施地方細(xì)則中無三四線城市加入到限購的行列中來甚至廣東省的省級政策也未對其進(jìn)行響應(yīng)。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施地方細(xì)則相對較為嚴(yán)格的北京出臺了本市戶籍成年單身人士限購一套的政策，但此政策上海早在去年就已經(jīng)開始執(zhí)行，并非全新的政策，而是在原有政策基礎(chǔ)上的修補。調(diào)控——限購升級在絕大多數(shù)地方細(xì)則中未得到充分響應(yīng)沈陽：原二環(huán)內(nèi)限購，此次細(xì)則擴(kuò)大到全市行政區(qū)首先，眾多多稅費抵扣扣繳稅稅基基，所謂的的差額并非非簡單的房房屋賣出價價和購入價價的差值，，其實包括括房屋的原原裝修費、、貸款利息息、此次交交易產(chǎn)生的的營業(yè)稅、、原購入時時的契稅等等假設(shè)：購入價款：：100萬萬售售出價格格：200萬裝裝修費費用：15萬貸款利息：：10萬原原購入入時契稅：：1萬交交易營業(yè)稅稅：11萬萬則：差額稅基=售出價格格-購入價價款-裝修修費用-貸貸款利息-原購入時時契稅-交交易營業(yè)稅稅=63萬萬元本次交易應(yīng)應(yīng)繳個稅=差額稅基基*2063萬*2012.6萬其次，滿5年唯一居居住用房免免交易個稅稅的做法依依然執(zhí)行，，北京細(xì)則則中明確指指出“對個個人轉(zhuǎn)讓自自用5年以以上，且是是家庭唯一一生活用房房取得的所所得，繼續(xù)續(xù)免征個人人所得稅””，而上海海和重慶雖雖然未在細(xì)細(xì)則中提及及，但預(yù)計計延續(xù)此減減免條款應(yīng)應(yīng)沒有疑問問第三，絕大大多數(shù)城市市不具備對對房屋原值值統(tǒng)一估算算的能力，，從具體操操作層面看看，北京、、上海、深深圳等一線線城市房屋屋信息管理理系統(tǒng)大致致在2004-2005年建建立，而絕絕大多數(shù)二二三線城市市該體系建建設(shè)相對滯滯后，這點點在京滬渝渝細(xì)則中已已經(jīng)得到驗驗證，三地地不約而同同地在“按按照個人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓住房所所得的20%計征””之前加上上“能夠通通過稅收征征管、房屋屋登記等歷歷史信息能能核實房屋屋原值”的的前提。調(diào)控——存存量房交易易個稅調(diào)整整對市場的的影響力被被嚴(yán)重高估估在中央國五五條出臺之之初，外界界普遍認(rèn)為為二套房貸貸門檻進(jìn)一一步提升已已然落地，，關(guān)于二套套房首付提提升至7成成、利率提提升至1.3倍的說說法也一度度甚囂塵上上。但從地地方細(xì)則來來看，二套套房貸調(diào)控控并不會馬馬上執(zhí)行，，而將視本本次調(diào)控后后市場的反反映決定是是否出臺，，到目前為為止，僅有有北京在公公積金貸款款首付上做做出了相應(yīng)應(yīng)調(diào)整。3月5日,銀監(jiān)會主席尚福林表示,“將出臺房地產(chǎn)調(diào)控對應(yīng)的信貸政策，目前正在研究并深入分析存貸比政策?！辈糠殖鞘斜肀硎緦⒁暿惺袌銮闆r來來采取二套套房貸政策策，目前來來看，二套套房貸政策策短期內(nèi)還還不會出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整。『傳言』調(diào)控——二二套房貸僅僅僅作為儲儲備政策，，將視調(diào)控控效果而行行12財政稅務(wù)部部門已經(jīng)會會同有關(guān)部部門，與上上海、重慶慶兩市人民民政府一起起，認(rèn)真總總結(jié)他們的的試點經(jīng)驗驗，想在這這個基礎(chǔ)上上進(jìn)一步研研究推進(jìn)房房產(chǎn)稅改革革的方案，，適當(dāng)擴(kuò)大大試點范圍圍2月28日，湖南省地稅局證實，湖南將在湘潭市啟動房地產(chǎn)稅改革試點，改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個人房產(chǎn)，具體實施時間還未定。國家領(lǐng)導(dǎo)人人曾在兩會會期間提及及適當(dāng)擴(kuò)大大房產(chǎn)稅試試點范圍，，還有報道道稱杭州武武漢湘潭已已完成房產(chǎn)產(chǎn)稅技術(shù)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，，但從各地地細(xì)則來看看，并未有有新的城市市正式實施施房產(chǎn)稅試試點，關(guān)于于房產(chǎn)稅年年初擴(kuò)容的的預(yù)判落空空。已經(jīng)試點的的上海和重重慶在國五五條細(xì)則中中對房產(chǎn)稅稅都有相關(guān)關(guān)表述，但但未有明確確信號說明明兩地房產(chǎn)產(chǎn)稅力度將將增強。調(diào)控——房房產(chǎn)稅仍不不是本輪國國五條政策策調(diào)控的主主角13二、全國市市場分析14全國——建建設(shè)指標(biāo)連連續(xù)兩年下下滑，2013年市市場新增供供應(yīng)將受影影響自2011年本輪調(diào)調(diào)控全面升升級以來，，全國房地地產(chǎn)開發(fā)投投資增速和和商品住宅宅新開工增增速連續(xù)兩兩年呈現(xiàn)下下滑，投資資增速從2010年年的33.2%降至至2012年的16.2%，，而2012年住宅宅新開工增增速更是下下跌11.2%，由由于建設(shè)指指標(biāo)的持續(xù)續(xù)低位，預(yù)預(yù)計2013年市場場新增供應(yīng)應(yīng)規(guī)模將明明顯萎縮。。年度全國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資及增增速走勢數(shù)據(jù)來源：：國家統(tǒng)計計局年度全國商商品住宅新新開工面積積及增速走走勢15全國——2012年年全國市場場銷售規(guī)模模再創(chuàng)新高高，2013年前三三月回升趨趨勢顯著2012年年，全國商商品房銷售售面積11.13億億平方米，，同比增長長1.8%，再次創(chuàng)創(chuàng)下歷年新新高，其中中商品住宅宅銷售面積積9.85萬平方米米，增幅為為2.0%，雖然近近兩年以來來房地產(chǎn)市市場一直處處于政策調(diào)調(diào)控環(huán)境下下，但全國國市場交易易規(guī)模仍處處于不斷擴(kuò)擴(kuò)張的軌道道中。從2013年前三個個月來看，，在新一輪輪調(diào)控出臺臺之前，起起始自去年年的市場回回升趨勢仍仍然延續(xù).無論是商商品房還是是商品住宅宅，同比增增幅已接近近2009年全年水水平。年度全國商商品房、商商品住宅銷銷售面積及及增速走勢勢數(shù)據(jù)來源：：國家統(tǒng)計計局萬平方米%16一二線城市市商品住宅宅成交走勢勢表（單位位：萬平方方米，%））2013年年1-4月月份成交量量同比漲幅幅明顯，分分階段來看看，1-2月各城市市延續(xù)了去去年年底的的回暖態(tài)勢勢，成交量量普遍高于于往年同期期，3月份份在國五條條地方細(xì)則則出臺前各各地末班車車效應(yīng)使得得三月交易易量出現(xiàn)井井噴，而4月隨著末末班車效應(yīng)應(yīng)淡去，一一二線城市市成交量明明顯回落，，其中北京京、上海交交易量環(huán)比比跌去一半半。就前4個月月同比漲幅幅來看，二二線城市同同比漲幅普普遍高于一一線城市。。城市——4月一二線線城市交易易量全線下下降，2013年前前4月同比比去年大幅幅上漲備注：1、上表表中重慶為為商品房數(shù)數(shù)據(jù)，其余余城市為商商品住宅數(shù)數(shù)據(jù)；2、4月數(shù)數(shù)據(jù)中一線線城市為交交易中心備備案數(shù)據(jù)，，二線城市市為日報累累積數(shù)據(jù)三四線城市市商品住宅宅成交走勢勢表（單位位：萬平方方米，%））2013年年三四線城城市1-4月成交走走勢與一二二線步調(diào)一一致，同比比全部上漲漲；三四線線城市今年年3月的末末班車效應(yīng)應(yīng)也較為明明顯，而4月份末班班車效應(yīng)的的結(jié)束致使使成交量逐逐漸回落。。三四線城市市中兩極分分化現(xiàn)象較較為明顯，，前4個月月既有同比比上漲100%以上上的揚州、、蘭州、肇肇慶、龍巖巖和韶關(guān)等等，也有漲漲幅低于20%的常常州、黃石石等城市。。城市——三三四線城市市市場大勢勢與一二線線基本同步步，1-4月交易量量增幅明顯顯分化18備注：三四四線城市為為4月日報報累積數(shù)據(jù)據(jù)185月首周各各線城市交交易量因假假期因素有有所回落，，第二周絕絕大多數(shù)城城市成交量量較第一周周溫和回升升。一線城城市中如上上海本月第第二周成交交21.81萬平方方米，雖然然與3月份份趕末班車車時的成交交量有明顯顯差距，但但已回到國國五條出臺臺前水平。。城市——5月第一周周因假期因因素成交回回落，第二二周絕大多多數(shù)城市溫溫和回升典型城市新新建商品住住宅成交面面積周度數(shù)數(shù)據(jù)表（單單位：萬平平方米）數(shù)據(jù)來源：：備注：1、上表表中重慶為為商品房數(shù)數(shù)據(jù)，其余余城市為商商品住宅數(shù)數(shù)據(jù)；2、北京京清明節(jié)期期間暫停備備案，故第第一周無成成交中國城市住住房（一手手房）價格格288指指數(shù)本輪調(diào)控中中，房價指指數(shù)自2011年四四季度起開開始回調(diào)，，直到2012年二二季度后逐逐漸企穩(wěn)；；進(jìn)入2012年下半半年之后，，隨著市場場環(huán)境的持持續(xù)好轉(zhuǎn)，，重點城市市房價明顯顯企穩(wěn)回升升，至2012年底底指數(shù)已與與本輪回調(diào)調(diào)前的峰值值持平，至至2013年3月份份，指數(shù)已已連續(xù)9個個月上漲，，且已明顯顯越過前期期高點。數(shù)據(jù)來源：：中房網(wǎng)房價——2012年年5月份以以來房價連連續(xù)9個月月上漲項目——真真正具備稀稀缺資源屬屬性的高端端豪宅依然然受到市場場親睞從新國五條條出臺后的的情況看，，高端豪宅宅項目依舊舊延續(xù)1、、2月份的的銷售軌跡跡，從幾大大重點城市市監(jiān)測的數(shù)數(shù)據(jù)看，品品牌開發(fā)企企業(yè)開發(fā)、、占據(jù)城市市核心地段段，真正意意義上的頂頂級豪宅，，仍然受到到市場的追追捧。2013年年1-4月月重點城市市高端豪宅宅銷售情況況數(shù)據(jù)來源：：備注：上表表中套均總總價為2013年1-4月份份成交總額額/成交套套數(shù)一線城市高高端豪宅本本身具有很很強的稀缺缺資源特性性，且購買買群體一般般不受貸款款、財稅等等調(diào)控政策策的影響，，因此總體體來說抗市市場周期的的能力較強強，典型的的例子如上上海，無論論市場環(huán)境境如何，3000萬萬以上的豪豪宅年均成成交都能保保持在200套左右右的水平，，5000萬以上的的豪宅都能能保持在50套左右右的水平。。項目——無無論何種種行業(yè)環(huán)境境，一線城城市高端豪豪宅市場都都能保持突突出的穩(wěn)定定性北京豪宅成成交走勢（（單位：套套數(shù)）上海豪宅成成交走勢（（單位：套套數(shù)）深圳豪宅成成交走勢（（單位：套套數(shù)）杭州豪宅成成交走勢（（單位：套套數(shù)）土地——2013年年4月土地地市場整體體仍保持熱熱度，高溢溢價地塊占占比仍較高高土地購置費費和購置面面積去年在在8月達(dá)最最高值，2013年年開年以來來土地購置置面積仍維維持高位；；2013年全國重重點城市平平均地價延延續(xù)去年年年底小幅爬爬升；流標(biāo)率自去去年下半年年開始在波波動中逐步步下滑，2013年年1-4月月的流拍率率進(jìn)一步降降低，一方方面是土地地供應(yīng)量回回落，另一一方面企業(yè)業(yè)對后市的的預(yù)期仍相相對樂觀；；從溢價率率走勢也可可以看到，，一季度高高溢價地塊塊占比明顯顯提升，自自去年以來來首度超10%，雖雖然4月高高溢價地塊塊占比有所所回落，但但仍保持較較高水平。。全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)土地購置置情況全國重點城城市經(jīng)營性性用地流標(biāo)標(biāo)率走勢圖圖全國重點城城市經(jīng)營性性用地溢價價率分布情情況數(shù)據(jù)來源：：國家統(tǒng)計計局23三、全國企企業(yè)分析24投資——一一季度萬科科、保利等等龍頭房企企拿地仍較較積極2013年年以來，房房企在拿地地積極性比比去年同期期更為積極極，尤其是是萬科、保保利等實力力型房企。。恒大基于于土地儲備備較為充足足的前提，，明顯放緩緩?fù)顿Y力度度，而綠城城、遠(yuǎn)洋等等企業(yè)今年年拿地仍較較為保守。。從土地儲備備角度來看看，恒大1.26億億平方米的的庫存排名名第一，而而萬科、中中海等企業(yè)業(yè)經(jīng)過持續(xù)續(xù)拿地后庫庫存仍僅夠夠開發(fā)4年年左右。典型企業(yè)2013年年1-4月月拿地及土土地儲備狀狀況（單位位：萬平方方米，元/平，年））數(shù)據(jù)來源：：備注：消化化周期（年年）=（2013年年4月底土土地儲備總總量/2012年5月-2013年4月以以來月均銷銷售面積））/1225效率——綠綠城運營效效率明顯提提升，融創(chuàng)創(chuàng)綜合表現(xiàn)現(xiàn)最強2012年年，大多數(shù)數(shù)典型企業(yè)業(yè)的運營效效率提升。。融創(chuàng)、中中海等企業(yè)業(yè)單城市和和單項目產(chǎn)產(chǎn)能較高。。此外，綠綠城的運營營效率明顯顯上升，總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和凈資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能能力均同比比上升，而而單位毛利利的成本投投入同比下下降，顯示示綠城的成成本投入效效率提升。。從總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率、凈凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能力和成成本投入效效率來看，，融創(chuàng)和恒恒大運營效效率較高。。其中，融融創(chuàng)表現(xiàn)最最為出色，，五個效率率指標(biāo)的綜綜合表現(xiàn)最最強。國內(nèi)12家家典型企業(yè)業(yè)2012年運營效效率情況（（單位：：億元）注：單城市市產(chǎn)能=銷銷售額/在在售城市數(shù)數(shù)；單項目目產(chǎn)能=銷銷售額/在在售項目數(shù)數(shù)；凈資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力力=銷售額額/凈資產(chǎn)產(chǎn)；成本投投入效率=毛利/三三費費用數(shù)據(jù)來源：：26利潤——盈盈利能力繼繼續(xù)下降，，未來回調(diào)調(diào)壓力或?qū)⒕徑鈬鴥?nèi)12家家典型企業(yè)業(yè)2012年利潤情情況（單單位：億元元）2012年年房企年報報顯示，房房企利潤率率仍然呈現(xiàn)現(xiàn)下降態(tài)勢勢。利潤率率的下降主主要受毛利利率下降的的帶動，一一方面，企企業(yè)促銷降降價銷售，，壓低了毛毛利；另一一方面，結(jié)結(jié)算項目的的成本較高高。多數(shù)企企業(yè)的盈利利能力下降降，僅華潤潤、富力等等少數(shù)企業(yè)業(yè)仍然保持持增長。隨著時間的的推移，結(jié)結(jié)算項目將將逐漸轉(zhuǎn)向向拿地樓板板價較低的的低成本項項目，企業(yè)業(yè)的利潤率率下降壓力力將出現(xiàn)緩緩解跡象。。數(shù)據(jù)來源：：27成本——成成本控制能能力出色，，中海、保保利成本投投入產(chǎn)出效效率較高國內(nèi)12家家典型企業(yè)業(yè)2012年成本情情況（單位位：億元））典型企業(yè)成成本控制能能力出色。。中海、萬萬科、龍湖湖等企業(yè)成成本控制能能力極佳，，其中，中中海2012年三費費比率僅3.60%，同比下下降了1.53個百百分點。同時，銷售售成本投入入產(chǎn)出方面面，中海、、保利、萬萬科等企業(yè)業(yè)的數(shù)據(jù)較較出色，顯顯示這些企企業(yè)的每單單位銷售額額的成本較較低，銷售售成本的投投入產(chǎn)出效效率較高。。注：銷售成成本投入產(chǎn)產(chǎn)出=銷售售額/銷售售費用數(shù)據(jù)來源：：28負(fù)債債————凈凈負(fù)負(fù)債債率率明明顯顯下下降降，，負(fù)負(fù)債債結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)逐逐漸漸改改善善國內(nèi)內(nèi)12家家典典型型企企業(yè)業(yè)2012年年負(fù)負(fù)債債情情況況（（單單位位：：億億元元））2012年年，，隨隨著著融融資資環(huán)環(huán)境境的的改改善善，，現(xiàn)現(xiàn)金金壓壓力力得得到到緩緩解解；；同同時時，，投投資資拿拿地地保保持持理理性性，，絕絕大大多多數(shù)數(shù)典典型型企企業(yè)業(yè)凈凈負(fù)負(fù)債債率率明明顯顯下下降降。。其其中中，，綠綠城城中中國國凈凈負(fù)負(fù)債債率率從從2011年年的的148.7%下下降降至至2012年年的的49%。。典型型企企業(yè)業(yè)減減少少短短期期高高利利息息貸貸款款，，傾傾向向還還款款期期限限較較長長的的長長期期貸貸款款，，短短期期內(nèi)內(nèi)債債還還款款壓壓力力較較小小，，并并通通過過降降價價促促銷銷加加速速資資金金回回籠籠，，企企業(yè)業(yè)資資金金結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)正正在在逐逐漸漸改改善善。。注：：恒恒大大，，世世茂茂年年報報中中長長期期有有息息債債數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)為為未未審審核核數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)收入入債債務(wù)務(wù)比比=銷銷售售額額/有有息息負(fù)負(fù)債債數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：29四、、行行業(yè)業(yè)未未來來走走勢勢預(yù)預(yù)判判3031三大關(guān)鍵因素本次次調(diào)調(diào)控控意意在在保保護(hù)護(hù)市市場場的的平平衡衡發(fā)發(fā)展展涉及及政政策策手手段段并并無無新新意意地方方層層面面對對國國五五條條的的落落實實較較為為敷敷衍衍調(diào)控控力力度度已已被被削削弱弱城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化利利好好逐逐漸漸顯顯現(xiàn)現(xiàn)未來來市市場場仍仍存存發(fā)發(fā)展展空空間間展望望————本本輪輪國國五五條條調(diào)調(diào)控控對對市市場場的的影影響響周周期期將將在在3-6個個月月各地地國國五五條條細(xì)細(xì)則則已已于于3月月底底相相繼繼出出臺臺，，除除了了北北上上廣廣深深等等少少數(shù)數(shù)城城市市相相對對完完整整地地““復(fù)復(fù)述述””了了國國五五條條之之外外，，大大部部分分城城市市的的地地方方細(xì)細(xì)則則都都明明顯顯較較中中央央要要求求寬寬松松，，調(diào)調(diào)控控在在地地方方層層面面上上已已被被明明顯顯削削弱弱。。即便便諸諸如如限限購購加加強強、、限限貸貸升升級級、、個個稅稅差差額額20%征征收收等等條條款款在在未未來來被被地地方方陸陸續(xù)續(xù)執(zhí)執(zhí)行行，，但但這這些些政政策策無無一一不不是是過過去去十十年年調(diào)調(diào)控控中中已已經(jīng)經(jīng)使使用用過過的的手手段段，，且且早早已已被被證證明明對對市市場場效效果果有有限限。。新城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化利利好好對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的推推動動作作用用在在未未來來將將逐逐漸漸顯顯現(xiàn)現(xiàn)。。31四季季度度調(diào)調(diào)控控影影響響將將淡淡化化將迎迎來來新新一一輪輪成成交交窗窗口口二季季度度三季季度度四季季度度房價價走勢勢成交交量量走勢勢一季季度度小幅幅上上漲漲企穩(wěn)穩(wěn)量縮縮企穩(wěn)穩(wěn)2013年年中中國國樓樓市市走走勢勢預(yù)預(yù)測測示示意意圖圖上漲漲量升升由于于房房企企去去年年以以價價換換量量，，房房價價已已缺缺乏乏下下降降空空間間，，今今年年來來部部分分項項目目開開始始漲漲價價，，而而在在政政策策并并未未明明顯顯收收緊緊情情況況下下，，二二季季度度房房價價上上漲漲慣慣性性將將持持續(xù)續(xù)，，與與此此同同時時市市場場仍仍處處于于觀觀望望情情緒緒，，成成交交量量將將逐逐步步萎萎縮縮隨著著成成交交轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入低低迷迷，，三三季季度度預(yù)預(yù)計計房房價價將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向平平穩(wěn)穩(wěn)，，并并促促使使成成交交量量企企穩(wěn)穩(wěn)，，此此時時市市場場供供求求雙雙方方將將逐逐漸漸形形成成新新的的平平衡衡，，四四季季度度當(dāng)當(dāng)政政策策調(diào)調(diào)控控影影響響力力逐逐漸漸淡淡化化后后，，預(yù)預(yù)計計市市場場將將再再度度量量價價齊齊升升。。展望望————二二三三季季度度市市場場面面臨臨調(diào)調(diào)整整，，四四季季度度或或再再度度量量價價齊齊升升展望望————一一二二線線城城市市市市場場繼繼續(xù)續(xù)看看好好，，三三四四線線城城市市存存在在局局部部風(fēng)風(fēng)險險一二二線線城城市市對對人人口口較較強強的的吸吸附附能能力力將將繼繼續(xù)續(xù)成成為為其其房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場容容量量擴(kuò)擴(kuò)張張的的保保證證，，未未來來這這些些城城市市的的人人口口規(guī)規(guī)模模還還將將持持續(xù)續(xù)增增長長。。雖然然在在推推進(jìn)進(jìn)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化的的背背景景下下，，三三四四線線城城市市將將有有所所收收益益，，但但部部分分城城市市由由于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展水水平平較較為為滯滯后后，，其其對對人人口口的的吸吸納納能能力力在在相相當(dāng)當(dāng)長長一一段段時時間間內(nèi)內(nèi)將將繼繼續(xù)續(xù)落落后后于于一一二二線線城城市市，，局局部部市市場場將將繼繼續(xù)續(xù)存存在在風(fēng)風(fēng)險險。。2012年年我我國國商商品品房房市市場場交交易易面面積積20城城市市十十年年人人口口變變動動走走勢勢33近年年來來商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)快快速速擴(kuò)擴(kuò)張張一一方方面面是是因因為為近近幾幾年年的的調(diào)調(diào)控控政政策策壓壓制制了了住住宅宅市市場場，，企企業(yè)業(yè)擴(kuò)擴(kuò)大大商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資力力度度；；另另一一方方面面，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)對對于于區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的帶帶動動作作用用不不容容忽忽視視，，地地方方政政府府（（尤尤其其是是經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)欠欠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)區(qū)））為為了了提提升升地地方方經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)大大規(guī)規(guī)模模出出讓讓綜綜合合體體用用地地、、商商業(yè)業(yè)用用地地。。但是，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)擴(kuò)張張與城城市發(fā)發(fā)展水水平和和居民民的購購買力力水平平息息息相關(guān)關(guān)，很很多二二三線線城市市尤其其是中中西部部的二二三線線城市市不足足以支支撐如如此大大規(guī)模模的商商業(yè)，，則必必然會會出現(xiàn)現(xiàn)泡沫沫。以以成都都為例例，2011年年主城城區(qū)人人口為為530萬萬，城城市綜綜合體體存量量為523萬方方，2015年年將達(dá)達(dá)到2757萬萬方，，幾乎乎翻了了將近近6倍倍。展望———住住宅仍仍是主主流，，對投投資商商業(yè)地地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎慎對待待快速擴(kuò)張階段大規(guī)模孕育早期開發(fā)階段雛形階段展望———房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)強者者恒強強格局局顯著著大型企企業(yè)憑憑借品品牌效效應(yīng)和和規(guī)模模效應(yīng)應(yīng)，在在行業(yè)業(yè)競爭爭能夠夠獲得得更多多的資資源，，尤其其是調(diào)調(diào)控常常態(tài)化化的背背景下下，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)強者者恒強強的格格局表表現(xiàn)得得愈發(fā)發(fā)顯著著。從集中中度上上看，，2012年全全國10企企業(yè)銷銷售金金額占占一二二線城城市市市場份份額達(dá)達(dá)到22.59%，，較2011年年上升升了4.13個個百分分點，，同期期20企業(yè)業(yè)也有有4.68個百百分點點的上上升。。另外外，2013年年一季季度銷銷售業(yè)業(yè)績100億以以上的的企業(yè)業(yè)，業(yè)業(yè)績同同比去去年增增長91%，增增幅也也明顯顯大于于中小小房企企。10、、20企業(yè)業(yè)銷售售金額額占比比2013年年一季季度銷銷售業(yè)業(yè)績100億以以上企企業(yè)匯匯總各線城城市商商品房房銷售售面積積占比比各線城城市商商品房房銷售售金額額占比比10、、20企業(yè)業(yè)銷售售面積積占比比感謝聆聆聽！！36謝謝謝12月-2203:35:4203:3503:3512月-2212月-2203:3503:3503:35:4312月月-2212月月-2203:35:432022/12/313:35:439、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:35:4303:35:4303:3512/31/20223:35:43AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2203:35:4303:35Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:35:4303:35:4303:35Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2203:35:4303:35:43December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20223:35:43上上午03:35:4312月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:35上上午午12月月-2203:35December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/313:35:4303:35:4331December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:35:43上上午3:35上上午午03:35:4312月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功