VKWG08-39分期開發(fā)和過渡階段物業(yè)管理事項的

萬科企業(yè)股份有限公司編號VKWG08-39名稱分期開發(fā)和過渡階段物業(yè)管理事項的操作指引版本A/0第3頁共3頁編制何瑾修改審核向云批準張力生效期2004年3月10日1.目的1.1為集團分期開發(fā)項目在合同簽訂、成立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會等操作提供指引。1.2為在2003年9月以前，項目已經(jīng)成立業(yè)主委員會（管委會）的小區(qū)，如何適應(yīng)《物業(yè)管理條例》的要求，成立業(yè)主大會并約定小區(qū)重大事項的處理原則，使業(yè)主委員會合法化，重新約定業(yè)主委員會（管委會）的權(quán)責(zé)，以便于日常的物業(yè)管理工作和保證合法過渡等提供操作指引。2.范圍本制度適用于集團各分地公司。3.職責(zé)3.1．集團物業(yè)管理部負責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督。3.2．各地物業(yè)公司，負責(zé)參照本操作指引，制定分期開發(fā)和過渡階段的操作方案，保證平穩(wěn)合法運行。4.方法和過程控制4.1定義：分期開發(fā)：開發(fā)商將土地使用證上劃定的土地范圍，分成若干期在不同的時間段開發(fā)和入伙的，視為分期開發(fā)。過渡階段：指已經(jīng)成立了業(yè)主委員會（管委會），需要按照《物業(yè)管理條例》的要求，成立業(yè)主大會，并將管委會名稱變更，重新界定業(yè)主大會和業(yè)主委員會職權(quán)，或業(yè)委會（管委會）到期須按《物業(yè)管理條例》的精神進行換屆選舉的階段。4.2．分期開發(fā)階段的操作4.2.1．分期開發(fā)階段兩種操作模式：各分公司根據(jù)項目具體情況及業(yè)主需求等選擇。事項操作簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同成立業(yè)主大會與

選舉業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同方式1簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同的范圍包括整個地塊，合同期限至業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時止。一期入住過半后，成立一期臨時業(yè)主大會，選舉臨時業(yè)主委員會。二期入住后，成立一二期臨時業(yè)主大會，補選臨時業(yè)主委員會委員。以此類推。臨時業(yè)主大會可以通過臨時業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時業(yè)主公約、決定臨時業(yè)主大會權(quán)益所涵蓋范圍內(nèi)的專項維修資金的使用和續(xù)籌方案，制定修改權(quán)益所涵蓋范圍內(nèi)的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度等。待分期開發(fā)完成各期業(yè)主入住后，成立業(yè)主大會，通過業(yè)主大會議事規(guī)則等，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會成立選舉業(yè)主委員會后，簽訂小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同。方式2簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同的范圍包括整個地塊，合同期限至業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時止。待小區(qū)業(yè)主全部入住且入住戶數(shù)過半后，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。與成立的業(yè)委會簽訂小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同。4.2.2．對于分期開發(fā)的項目，目前分期與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，地產(chǎn)公司可將剩余幾期一同與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。4.2.3．分期開發(fā)結(jié)束后，目前分期與業(yè)委會分別簽訂了各期的物業(yè)服務(wù)合同的，在某期合同到期時，采取與業(yè)委會簽訂整個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同的方式，來使小區(qū)的委托合同保持一致。4.2.4．各地如有明確規(guī)定的，應(yīng)按照各地的規(guī)定操作。4.3過渡階段的操作4.3.1原則4.3.1.1在良好客戶關(guān)系的前提下，物業(yè)公司應(yīng)以公司名義出具正式公函將《物業(yè)管理條例》規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的行為、保障業(yè)主合法權(quán)益的要求和相關(guān)條款程告知業(yè)主委員會／管委會，提請業(yè)委會按法定程序合法過渡。并協(xié)助配合業(yè)主委會／管委會召開業(yè)主大會，以保證業(yè)主委員會的合法過渡，規(guī)避物業(yè)公司在此過程中面臨的風(fēng)險。4.3.1.2各地如有明確規(guī)定的，要按照各地的規(guī)定操作。如無明確規(guī)定的，參照以下方式操作，并要取得當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的同意。4.3.2．業(yè)委會未到期的，按以下程序處理：4.3.2.1．成立業(yè)主大會，將原管委會更名為“業(yè)主委員會”事宜列為議題，在會上通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》，廢止原《管委會議事規(guī)則》；在會上通過《維修基金使用管理續(xù)籌辦法》。4.3.2.2．小區(qū)未制定《業(yè)主公約》的，制定并通過《業(yè)主公約》。4.3.2.3．到主管部門辦理備案手續(xù)。4.3.3．業(yè)委會（管委會）到期，須換屆選舉的，物業(yè)公司應(yīng)建議原業(yè)委會由其組成籌備組，物業(yè)公司給予及時提醒和配合,按《成立業(yè)主大會，選舉首屆業(yè)委會操作程序》辦理。4.4．業(yè)委會的權(quán)限4.4.1．新條例在較大程度上限制了業(yè)委會的權(quán)限，各地公司應(yīng)充分領(lǐng)會這一精神，調(diào)整業(yè)主大會和業(yè)委會的權(quán)限，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確，經(jīng)業(yè)主大會通過。4.4.2．業(yè)委會任期屆滿后，業(yè)委會的職權(quán)失效，即無權(quán)與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，也無權(quán)決定業(yè)主大會授權(quán)的事項。物業(yè)公司應(yīng)積極配合提前進行新業(yè)委會的改選。4.5．物業(yè)管理區(qū)域4.5.1．物業(yè)管理區(qū)域的劃分按各地要求。4.5.2．一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有商業(yè)業(yè)主和住宅業(yè)主的，也只能選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。不同利益業(yè)主，如商業(yè)和住宅業(yè)主，不同苑、樓棟業(yè)主等，在業(yè)主委員會成員中占的