2010年三盛集團(tuán)泉州水頭項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告231p(下)

項(xiàng)目解讀項(xiàng)目戰(zhàn)略定位Contents

城市研究區(qū)域住宅市場(chǎng)研究購(gòu)買(mǎi)者與終端消費(fèi)者研究市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)產(chǎn)品定位總評(píng)規(guī)劃建議區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究■項(xiàng)目發(fā)展模式選擇■項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)100多個(gè)綜合體分析，新景祥認(rèn)為根據(jù)地域位置、交通、環(huán)境、規(guī)模等因素可以將綜合體細(xì)分為幾種模式：主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式城市中心開(kāi)發(fā)模式新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式休閑旅游開(kāi)發(fā)模式綜合體（復(fù)合體）模式一：城市綜合體城市綜合體（HOPSCA）從功能業(yè)態(tài)定義，國(guó)外稱之為HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫(xiě)字樓）、Park（公園）、Shoppingmall（購(gòu)物中心）、Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、Apartment（公寓）。這一定義，是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價(jià)值體現(xiàn)。

都市綜合體特征選址：城市中心或次中心，或是規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，交通極其便利；現(xiàn)代化特征：具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感，建筑充滿現(xiàn)代都市氣息；國(guó)際化特征：吸引外國(guó)資本參與，建筑風(fēng)格多元化；人文化、生態(tài)化：通過(guò)新城鎮(zhèn)的綠化、建筑、小品等體現(xiàn)健康與親和的特征。項(xiàng)目交通、商業(yè)配套、區(qū)域價(jià)值等以區(qū)域開(kāi)發(fā)為主要。最重要的開(kāi)發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！城市綜合體：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。案例：萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)，以大賣(mài)場(chǎng)、店鋪帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓、酒店的開(kāi)發(fā)模式，利用店鋪、公寓產(chǎn)品回收現(xiàn)金流，異地快速拿地復(fù)制，大賣(mài)場(chǎng)、酒店自身持有，產(chǎn)生穩(wěn)定收益回報(bào)。廈門(mén)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓銷售、酒店公寓銷售大賣(mài)場(chǎng)的店面銷售萬(wàn)達(dá)城市綜合體開(kāi)發(fā)模式通過(guò)店面和大賣(mài)場(chǎng)的銷售帶動(dòng)公寓銷售；通過(guò)公寓銷售帶動(dòng)寫(xiě)字樓和酒店銷售；通過(guò)店面、大賣(mài)場(chǎng)和公寓的銷售速度回收資金；資金回收后繼續(xù)去其他城市復(fù)制此類萬(wàn)達(dá)模式。案例：寶龍城市廣場(chǎng)利用設(shè)計(jì)上新穎奇特、與眾不同的城市綜合體，其在功能上集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、游樂(lè)、娛樂(lè)、商務(wù)、文化于一體，業(yè)態(tài)形式一應(yīng)俱全，一站式滿足消費(fèi)者的多種需求。福州寶龍城市廣場(chǎng)寶龍模式四大特點(diǎn)1、采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新發(fā)展國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀設(shè)計(jì)成果，打造地標(biāo)式建筑；2、滿足市民消費(fèi)需求，創(chuàng)新消費(fèi)模式，為消費(fèi)者打造集購(gòu)物、餐飲、休閑、旅游、游樂(lè)、娛樂(lè)、商務(wù)、文化為一體的一站式消費(fèi)體驗(yàn)；3、多業(yè)態(tài)互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，為入駐的大小商家創(chuàng)造了極大商機(jī)；4、堅(jiān)持持有大部分物業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，確保旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)增值。寶龍城市綜合體開(kāi)發(fā)模式“1+N”商業(yè)模式1=標(biāo)準(zhǔn)化購(gòu)物中心N=商業(yè)步行街+五星級(jí)酒店+酒店式公寓+SOHO+高檔公寓+其它產(chǎn)品城鎮(zhèn)綜合體（NEWTOWN

）：以區(qū)域規(guī)劃為城鎮(zhèn)次中心，區(qū)域中心為基礎(chǔ)，通過(guò)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開(kāi)發(fā)模式。區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn)，即人口在10萬(wàn)～100萬(wàn)之間的城鎮(zhèn)。研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，又可避免人口超過(guò)100萬(wàn)在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)方面過(guò)度膨脹的特點(diǎn)。1、地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展，大量城鎮(zhèn)出現(xiàn)“藏富于民”的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)居民有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；2、城鎮(zhèn)規(guī)劃雜亂無(wú)章，配套落后，產(chǎn)品功能過(guò)于陳舊，小型企業(yè)快速發(fā)展，帶來(lái)的空氣污染嚴(yán)重，環(huán)境、治安情況等問(wèn)題。城鎮(zhèn)綜合體產(chǎn)生原因：城鎮(zhèn)居民迫切需要一個(gè)具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感，建筑風(fēng)格多元化，配套完善，居住、消費(fèi)品質(zhì)高檔的環(huán)境。模式二：城鎮(zhèn)綜合體主要建設(shè)措施：外部功能內(nèi)部化公共配套設(shè)施；基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；街區(qū)、社區(qū)；……案例：溫泉新都城，以品質(zhì)住宅撬動(dòng)項(xiàng)目，帶動(dòng)商業(yè)，商業(yè)配套的完善又提升項(xiàng)目的價(jià)值，形成官橋鎮(zhèn)新中心。案例：濱海新城，規(guī)劃中的鎮(zhèn)區(qū)中心，住宅帶動(dòng)人氣，人氣帶動(dòng)商業(yè)，商業(yè)配套的完善提升項(xiàng)目的價(jià)值，形成金井鎮(zhèn)新中心。濱海新城總評(píng)示意圖地理位置：晉南四鎮(zhèn)的金井鎮(zhèn)，距離鎮(zhèn)中心10分鐘路程總體規(guī)劃：總建50萬(wàn)方，規(guī)劃別墅、高層住宅、公寓、集中商業(yè)、步行街、店面于一體的綜合體。老年、醫(yī)療服務(wù)教育、文化健康、運(yùn)動(dòng)奧林匹克花園的健康主題：體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)----體育中心；賓館、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)、引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)----商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開(kāi)發(fā)、其他公共設(shè)施----居住中心。桃源居的教育主題：大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上；投入大，做一個(gè)不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力。綠地21城尊老社區(qū)主題綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場(chǎng)、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等符合老年人生活習(xí)慣；老年人只是講座多形式老年教育。主題社區(qū)模式：通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，健康、教育、老年社區(qū)等主題造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。模式三：主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式案例：奧林匹克花園實(shí)現(xiàn)了從體育產(chǎn)業(yè)到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)再到住宅產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性開(kāi)發(fā)，三者實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，牽動(dòng)城市區(qū)域的發(fā)展。基本運(yùn)作模式：體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)賓館、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)、引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)（即沃爾瑪一類的超市）的引進(jìn)奧林匹克花園大型居住區(qū)的開(kāi)發(fā)其他公共設(shè)施的引進(jìn)模式四：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)。通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙盈利的目的。采用成片素地開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)具有特色的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因；在前期成功經(jīng)營(yíng)中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求；邊經(jīng)營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開(kāi)發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。關(guān)鍵詞：特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)；產(chǎn)業(yè)影響力；……翔安汽車(chē)城北京中關(guān)村豐臺(tái)園總部基地上海服裝新城杭州汽車(chē)城位置杭州城北拱墅區(qū)石祥路589號(hào)（杭州市近郊）投資公司浙江海外海集團(tuán)公司投資創(chuàng)辦開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年10月項(xiàng)目規(guī)模占地面積350畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，展廳面積達(dá)12萬(wàn)平方米市場(chǎng)類別新車(chē)、二手車(chē)、汽配用品三大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍新車(chē)、二手汽車(chē)整車(chē)銷售、售后服務(wù)、零配件、展銷、維護(hù)、體驗(yàn)、展示等一站式服務(wù)汽車(chē)城杭州市中心案例：杭州汽車(chē)城以其獨(dú)特的“賣(mài)場(chǎng)式”的經(jīng)營(yíng)方式，憑借現(xiàn)代購(gòu)車(chē)集中交易模式，創(chuàng)造出如4S店一樣通暢的購(gòu)物環(huán)境，成為了杭州乃至浙江省內(nèi)廣大汽車(chē)消費(fèi)者的首選地。銷售業(yè)務(wù)2007年實(shí)現(xiàn)總交易額為120億元，其中：新車(chē)銷售達(dá)6.3萬(wàn)輛，占杭州總銷售量的50%—60%，銷售額76億元；舊車(chē)銷售5.2萬(wàn)輛，占杭州舊車(chē)總交易量的80%以上，銷售額31.2億元；汽配用品銷售13億元。會(huì)展業(yè)創(chuàng)辦“國(guó)際汽車(chē)展”，已成為杭州市政府會(huì)展項(xiàng)目，現(xiàn)已成功舉辦九屆先后承辦了兩屆國(guó)際動(dòng)漫節(jié)。模式五：休閑旅游開(kāi)發(fā)模式

旅游房地產(chǎn)：

顧名思義，就是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美景觀和良好的配套的主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過(guò)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。休閑旅游房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段——單一的大中型文化主題公園

綜合性、區(qū)域性開(kāi)發(fā)的雛形大型旅游休閑社區(qū)的出現(xiàn)

階段一階段二階段三錦繡中華迪士尼樂(lè)園華僑城多樣化產(chǎn)品的需求旅游休閑時(shí)代的到來(lái)案例：華僑城——中國(guó)旅游地產(chǎn)的代表：以四座大型主題公園為旅游核心，帶動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè)。總體規(guī)劃：占地面積：450公頃土地使用：東南面建成區(qū)約320公頃，（其中旅游用地約130公頃）中西部在建和待建區(qū)為130公頃現(xiàn)狀：40,000人規(guī)劃人口：70,000~80,000人城區(qū)主要功能：居住、旅游、商務(wù)。波托菲諾：總投資達(dá)13億元項(xiàng)目占地29萬(wàn)㎡，總建筑面積達(dá)40萬(wàn)㎡、建筑容積率1.5，總戶數(shù)超過(guò)2600戶綠地3萬(wàn)㎡、道路2萬(wàn)㎡、水面與荔枝林面積15萬(wàn)㎡。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。大寨山聚龍湖項(xiàng)目地址泉州324國(guó)道福廈高速公路往莆田往泉州臺(tái)商創(chuàng)業(yè)基地汾陽(yáng)國(guó)際城西大道泉州洛江惠安惠安縣城福廈高速鐵路324國(guó)道福廈高鐵客貨站與泉州市洛江區(qū)交界，隸屬惠安縣黃塘鎮(zhèn)管轄；距離泉州市中心30公里。九洞高爾夫公園5萬(wàn)㎡商業(yè)廣場(chǎng)大寨山森林公園聚龍湖公園又見(jiàn)桃源花園棋牌山樂(lè)園石雕民俗園逸翠園余甘湖公園教育占地：10平方公里一二期總建35萬(wàn)㎡容積率：一二期容積率3.0規(guī)劃：一心、一軸、三環(huán)、五區(qū)，目前推出10棟29、27層高層住宅（二期）主力面積：130-150㎡銷售單價(jià)：目前7000元/㎡主力總價(jià)：91-105萬(wàn)推出時(shí)間：2010年年初

客群：市中心、晉江、石獅客戶為主，泉港為輔，惠安本地很少。80%為了自住，20%投資，職業(yè)特征：以私營(yíng)企業(yè)主和泛事業(yè)單位中高層為主.案例：聚龍小鎮(zhèn)以旅游、休閑為撬動(dòng)動(dòng)點(diǎn)打造成集養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、休閑、文教、商業(yè)為一體的宜居城鄉(xiāng)綜合體，產(chǎn)品組合形態(tài)尚屬泉州市場(chǎng)空白點(diǎn)。項(xiàng)目目前高層均價(jià)約7000元/㎡，是惠安現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)總體均價(jià)的兩倍！惠安現(xiàn)狀總體均價(jià)3500元/㎡，部分樓盤(pán)也僅僅突破4000元/㎡大關(guān)；相當(dāng)于泉州市鯉城區(qū)均價(jià)水平，比泉州全市均價(jià)水平高出近2000元；項(xiàng)目別墅產(chǎn)品，總價(jià)在500萬(wàn)、1000萬(wàn)、1500萬(wàn)以上，單價(jià)達(dá)1.67萬(wàn)元/㎡，處于泉州市領(lǐng)先水平。聚龍小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素本項(xiàng)目/團(tuán)隊(duì)具備條件擬合度說(shuō)明城市綜合體優(yōu)越的地段：城市中心/次中心，或未來(lái)城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；便利的交通條件。政府支持，開(kāi)發(fā)主體資金雄厚。項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的水頭鎮(zhèn)；石材為經(jīng)濟(jì)支柱；項(xiàng)目處于非鎮(zhèn)區(qū)中心，位于高速路邊，交通便利；項(xiàng)目周邊有紅星美凱龍大型家具城

團(tuán)隊(duì)有開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn)綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)

團(tuán)隊(duì)在中高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。不具備打造城市綜合體條件和市場(chǎng)環(huán)境新城鎮(zhèn)綜合體位于城市郊區(qū)或經(jīng)濟(jì)實(shí)力鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，交通便利，規(guī)模體量大，多種物業(yè)類型組合，有成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小主題社區(qū)型有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備獨(dú)特資源，具有打造不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力潛質(zhì)資金雄厚，前期投入大，項(xiàng)目大、實(shí)現(xiàn)周期長(zhǎng)。在主題建設(shè)上并無(wú)優(yōu)勢(shì)，且在城鎮(zhèn)不適合產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型城郊，離城中中心不遠(yuǎn)，交通便利產(chǎn)業(yè)聚集，長(zhǎng)期盈利能力，產(chǎn)業(yè)與周邊環(huán)境長(zhǎng)期和諧相處。在開(kāi)發(fā)上并無(wú)經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)大，且關(guān)于石材驅(qū)動(dòng)型對(duì)環(huán)境破壞大。休閑旅游型地形地貌上，要求有豐富的自然山水資源或具備打造大型娛樂(lè)休閑設(shè)施的能力。項(xiàng)目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少。無(wú)自然資源，不適合HighMedium-HighMediumMedium-LowLow復(fù)合體開(kāi)發(fā)模式與本項(xiàng)目/團(tuán)隊(duì)擬合度：住宅——優(yōu)質(zhì)居住區(qū)吸引高素質(zhì)人口的入住人群的入住為商業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)商業(yè)——商業(yè)配套進(jìn)一步帶動(dòng)大量高端人群聚集，促成整個(gè)區(qū)域土地成熟。酒店、寫(xiě)字樓——區(qū)域土地成熟（交通、配套等），為星級(jí)酒店和寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)提供良好的基礎(chǔ)酒店和寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，又為居住和商業(yè)提供了產(chǎn)業(yè)支撐和升級(jí)的基礎(chǔ)各類物業(yè)相互轉(zhuǎn)化、相互依存提升產(chǎn)品價(jià)值新城鎮(zhèn)綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：針對(duì)本案城鎮(zhèn)綜合體的發(fā)展思路本案發(fā)展思路本案需要掌控資源提出概念性規(guī)劃爭(zhēng)取資源片區(qū)啟動(dòng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析潛在客戶需求項(xiàng)目自身?xiàng)l件開(kāi)發(fā)商實(shí)力經(jīng)驗(yàn)本案發(fā)展思路支撐領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展大背景及開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)高產(chǎn)品力的塑造將項(xiàng)目打造成為水頭項(xiàng)目典范，使其成為水頭的城鎮(zhèn)名片。本案發(fā)展思路從地圖上看全水頭城鎮(zhèn)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目地塊是水頭鎮(zhèn)區(qū)剩下唯一一塊大體量的凈地，拆遷量少。本案需要掌控的資源規(guī)劃中的濕地公園塔仔山入?？诟鶕?jù)兩個(gè)地塊位置，將項(xiàng)目所在區(qū)域按片區(qū)方向進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和發(fā)展。建議：除開(kāi)兩塊項(xiàng)目用地外，整個(gè)片區(qū)還存在十分優(yōu)質(zhì)的地塊資源，建議考慮拿下進(jìn)行片區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)。依托泉廈高速，對(duì)項(xiàng)目所在地域進(jìn)行片區(qū)運(yùn)營(yíng)，輻射整個(gè)片區(qū)可以拆遷移走的工廠廠房，將來(lái)做用作商業(yè)住宅用地村民居住村莊，拆遷難度很大村民居住村莊，拆遷難度很大廠房行動(dòng)建議：周?chē)迩f拆遷難度很大，可以考慮向政府建議拆遷周?chē)鷱S房，作為商業(yè)住宅用地，打造水頭新片區(qū)。本案需要掌控的資源對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)進(jìn)行整合，制定一個(gè)項(xiàng)目區(qū)域總體發(fā)展概況規(guī)劃，確定片區(qū)規(guī)劃方向。提出概念性規(guī)劃爭(zhēng)取資源在概規(guī)中開(kāi)發(fā)首期項(xiàng)目，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售中落實(shí)配套，提升后期項(xiàng)目?jī)r(jià)值，達(dá)到價(jià)值最大化。一期一期二期儲(chǔ)備區(qū)（視情況而定）儲(chǔ)備區(qū)（視情況而定）1、企業(yè)提出整體片區(qū)概況規(guī)劃，推動(dòng)政府落實(shí)，針對(duì)片區(qū)，規(guī)劃相應(yīng)的學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場(chǎng)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，提升項(xiàng)目首期價(jià)值；2、將地塊1和地塊2做片區(qū)啟動(dòng)區(qū)，打造高品質(zhì)的商業(yè)和住宅；3、根據(jù)1期開(kāi)發(fā)和銷售情況，考慮落實(shí)部分規(guī)劃配套，繼續(xù)提升后期項(xiàng)目?jī)r(jià)值；4、在前期價(jià)值拉升及政府配套設(shè)施逐步完善的同時(shí)，后期推出經(jīng)典產(chǎn)品，達(dá)到價(jià)值的最大化。區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者和片區(qū)運(yùn)營(yíng)者以產(chǎn)品品質(zhì)、稀缺性和綜合開(kāi)發(fā)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力以產(chǎn)品為基礎(chǔ)、營(yíng)銷為依托，分期、多層次制造熱點(diǎn)與特色，實(shí)現(xiàn)品牌延續(xù)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略：項(xiàng)目解讀產(chǎn)品定位及總評(píng)規(guī)劃Contents

城市研究區(qū)域住宅市場(chǎng)研究購(gòu)買(mǎi)者與終端消費(fèi)者研究項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)與SWOT分析項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究■商業(yè)部分產(chǎn)品定位■住宅部分產(chǎn)品定位■總評(píng)規(guī)劃初步建議商

業(yè)

機(jī)

會(huì)一、區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差，缺乏主導(dǎo)地位商業(yè)和特色性商業(yè)，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)；二、存在中高端消費(fèi)人群，消費(fèi)潛力巨大，高端消費(fèi)場(chǎng)所和綜合型消費(fèi)場(chǎng)所缺乏；三、經(jīng)商氛圍濃厚，銷售租賃前景看好；四、本項(xiàng)目交通便利，附近規(guī)劃有汽車(chē)站。市場(chǎng)現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。一、目前本案位置相對(duì)孤立，周邊整體商圈經(jīng)營(yíng)氛圍較弱，人流量不夠理想；二、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)，項(xiàng)目離居民集中區(qū)有一定距離，轉(zhuǎn)移大眾傳統(tǒng)商業(yè)中心觀念存在一定時(shí)間；三、周邊城市，如晉江、廈門(mén)商業(yè)發(fā)展集中化、規(guī)?；潭雀撸懈邫n消費(fèi)品市場(chǎng)吸引了眾多水頭中高端消費(fèi)者。經(jīng)

營(yíng)

風(fēng)

險(xiǎn)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀30水頭商業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機(jī)。

南安人均GDP近3900美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過(guò)程隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前南安水頭商業(yè)市場(chǎng)潛力水頭目前人均商業(yè)面積為0.5㎡，按發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)5年內(nèi)將逼近1㎡，發(fā)展空間大，未來(lái)存在9~10萬(wàn)㎡的商業(yè)空間

。

水頭鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)在營(yíng)面積約11萬(wàn)㎡。人口約22萬(wàn)，人均零售、餐飲在營(yíng)面積是0.5㎡，與國(guó)內(nèi)外其他城市相比，水頭未來(lái)的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。IRS（商圈飽和度）=C(潛在客戶）XRE（年平均購(gòu)物額）/RF（同類商業(yè)面積）RF（水頭可支撐商業(yè)面積）=CXRE/IRC=22X7840/8500=20.29IRC（商圈飽和度）=8500元/㎡（參考一般標(biāo)準(zhǔn)）C（潛在客戶）=22萬(wàn)人（按水頭目前常住人口和流動(dòng)人口計(jì)算）RE（年平均購(gòu)物額）=9800元/年.人X0.8=7840元/年.人（按照南安平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的0.8倍計(jì)算）目前水頭商業(yè)面積約有11萬(wàn)㎡，有9.3萬(wàn)㎡的空缺。注：IRS（三級(jí)城市商圈飽和度指數(shù)）=8000-12000商業(yè)市場(chǎng)空間獲取當(dāng)前最大租售利益提升全盤(pán)銷售時(shí)較高的銷售收益提高項(xiàng)目客戶滿意度最大程度上吸引人流差異化特色經(jīng)營(yíng)，挖掘空白消費(fèi)點(diǎn)定位依據(jù)做大項(xiàng)目品牌本案商業(yè)總體定位依據(jù)新華都永輝超市本案商業(yè)部分面對(duì)消費(fèi)群體，同時(shí)還能吸引部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高端消費(fèi)者水頭居民與商務(wù)客及周邊地區(qū)中高端客戶。水頭鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)本案商業(yè)總體客戶定位本案商業(yè)總體定位項(xiàng)目商業(yè)定位立足于新城鎮(zhèn)商業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)需求，結(jié)合商業(yè)功能定位于未來(lái)演進(jìn)趨勢(shì)確定，具體概括為：新城鎮(zhèn)商業(yè)中心南安南翼區(qū)域中心最大、南安最好、福建最具示范效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)集中區(qū)商業(yè)發(fā)展策略：多功能商業(yè)休閑區(qū)即都市生活體驗(yàn)中心補(bǔ)缺彌補(bǔ)水頭鎮(zhèn)商業(yè)功能缺失，爭(zhēng)取本鎮(zhèn)流失的商務(wù)客群承擔(dān)本案大型社區(qū)的日常生活消費(fèi)功能轉(zhuǎn)移逐步轉(zhuǎn)移老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心消費(fèi)客群，成為水頭新的商業(yè)中心爭(zhēng)奪爭(zhēng)奪周邊鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)需求，成為水頭周邊地區(qū)的商業(yè)中心本案商業(yè)開(kāi)發(fā)策略分三個(gè)階段，啟動(dòng)區(qū)的功能彌補(bǔ)水頭鎮(zhèn)商業(yè)功能缺失，滿足本案社區(qū)的日常生活消費(fèi)功能。商業(yè)啟動(dòng)區(qū)功能定位啟動(dòng)區(qū)商業(yè)的核心客戶是水頭商務(wù)客，對(duì)應(yīng)的商業(yè)形態(tài)是集中娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物。客戶客戶需求對(duì)應(yīng)商業(yè)形態(tài)最終目標(biāo)核心重要偶得階段一補(bǔ)缺水頭商務(wù)客、本社區(qū)居民水頭居民周邊鎮(zhèn)區(qū)商務(wù)客、居民商務(wù)需求、社區(qū)配套集中娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物區(qū)域成熟階段二轉(zhuǎn)移水頭居民生活消費(fèi)水頭及周邊商務(wù)客周邊鎮(zhèn)區(qū)商務(wù)客鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)配套、商務(wù)客需求商業(yè)街、集中超市、零售百貨、綜合娛樂(lè)休閑餐飲中心鎮(zhèn)商業(yè)中心階段三爭(zhēng)奪水頭鎮(zhèn)居民、周邊鎮(zhèn)商務(wù)客周邊鎮(zhèn)區(qū)居民外圍客戶水頭周邊地區(qū)商業(yè)配套、商務(wù)需求大型綜合商業(yè)、步行街、綜合娛樂(lè)休閑餐飲中心水頭周邊地區(qū)商業(yè)中心核心客戶演變：水頭商務(wù)客、本地居民——水頭居民——水頭居民、水頭周邊地區(qū)中高端客戶商業(yè)形態(tài)演變：娛樂(lè)休閑餐飲中心、街鋪——超市、百貨、商業(yè)街、娛樂(lè)休閑餐飲中心——大型綜合商業(yè)、步行街、綜合娛樂(lè)休閑中心商業(yè)啟動(dòng)區(qū)客戶與形態(tài)定位考慮水頭商業(yè)的市場(chǎng)潛力與到未來(lái)幾個(gè)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，我司綜合考慮建議本案啟動(dòng)區(qū)比較合適的商業(yè)體量為5~6萬(wàn)㎡。按照水頭商業(yè)業(yè)態(tài)配比和我司對(duì)商業(yè)綜合體研究：按照零售:娛樂(lè)：餐飲：其它=40%：25%：15%：20%的經(jīng)典模式對(duì)商業(yè)功能進(jìn)行初步劃分零售商業(yè)面積=（5~6）萬(wàn)㎡X40%=（2~2.4）萬(wàn)㎡；娛樂(lè)部分面積=（5~6）萬(wàn)㎡X25%=（1.25~1.5）萬(wàn)㎡；餐飲部分面積=（5~6）萬(wàn)㎡X15%=（0.75~0.9）萬(wàn)㎡；其它業(yè)態(tài)面積=（5~6）萬(wàn)㎡X20%=（1~1.2）萬(wàn)㎡注：以上各功能空間面積只是一個(gè)初步劃分，最終面積將結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)狀況，由最終的建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃共同決定.啟動(dòng)區(qū)商業(yè)體量確定X銷售不銷售部分銷售其余先租后售返租銷售直接銷售只租不售自身持有√XX1、培養(yǎng)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，刺激后期銷售獲得較好的回報(bào)2、避免該區(qū)商業(yè)氣氛較差的現(xiàn)狀，獲得最佳的銷售時(shí)機(jī)；3、先租部分引導(dǎo)業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍差，銷售抗性大，業(yè)態(tài)控制不力水頭租金收益較低，經(jīng)營(yíng)成本較高，資金回籠慢前期無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)項(xiàng)目的潛在經(jīng)營(yíng)價(jià)值，銷售最大收益無(wú)法預(yù)期，業(yè)態(tài)難以控制，容易淪為低檔商品云集，整體商業(yè)價(jià)值貶值。商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式思考項(xiàng)目商業(yè)定位立足于新城鎮(zhèn)商業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)需求，結(jié)合商業(yè)功能定位于未來(lái)演進(jìn)趨勢(shì)確定，具體概括為：項(xiàng)目解讀產(chǎn)品定位及總評(píng)規(guī)劃Contents

城市研究區(qū)域住宅市場(chǎng)研究購(gòu)買(mǎi)者與終端消費(fèi)者研究項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)與SWOT分析項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究■商業(yè)部分產(chǎn)品定位■住宅部分產(chǎn)品定位■總評(píng)規(guī)劃初步建議本案住宅客群定位主力石材老板、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶等主力客戶——水頭鎮(zhèn)石材老板、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶等區(qū)域來(lái)源：水頭鎮(zhèn)職業(yè)特征：石材老板、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)中高層等購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：改善需求，改善居住環(huán)境和生活品質(zhì)購(gòu)買(mǎi)能力：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格敏感度不高泛公務(wù)員群體、村民、企業(yè)員工周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輔助偶得偶得客戶——周邊項(xiàng)目區(qū)域來(lái)源：官橋、安海、石井、內(nèi)坑等客戶職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、生意人等購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：或是三盛品牌追隨者，或投資者，或在水頭有親朋關(guān)系者購(gòu)買(mǎi)能力：購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，對(duì)價(jià)格敏感度不高輔助客戶——水頭鎮(zhèn)泛公務(wù)員群體、村民等區(qū)域來(lái)源：水頭鎮(zhèn)、官橋鎮(zhèn)職業(yè)特征：事業(yè)單位員工、教師、醫(yī)生、公務(wù)員、富裕村民購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自住。首次購(gòu)買(mǎi)商品房，改善生活購(gòu)買(mǎi)能力：有一定的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)價(jià)格敏感度較明顯本案住宅主要定位為水頭的石材老板、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)中高層以及泛公務(wù)員等財(cái)富階層中的中高端群體。本案別墅客群定位本案別墅客戶定位區(qū)域來(lái)源：水頭鎮(zhèn)為絕對(duì)主力，少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶職業(yè)特征：石材老板、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員等購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：以第一居所為主，改善，可能包括多次改善型居住，提高居住環(huán)境和生活品質(zhì)。購(gòu)買(mǎi)能力：有到廈門(mén)購(gòu)房的能力，對(duì)價(jià)格不敏感本案別墅客戶主要定位為石材老板、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員等水頭財(cái)富頂尖階層，購(gòu)買(mǎi)別墅作為第一居所。住宅價(jià)值突破點(diǎn)項(xiàng)目差異化開(kāi)發(fā)模式的構(gòu)思：通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)提升項(xiàng)目形象，滿足客戶多方位需求，拓寬客戶層面，塑造價(jià)值標(biāo)桿。基于新景祥客戶價(jià)值重構(gòu)理論和經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目突破區(qū)域市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式的初步構(gòu)思如下：迎合主流市場(chǎng)，通過(guò)豐富產(chǎn)品形態(tài)，把握主流顯性客戶的同時(shí)，盡量擴(kuò)大客戶層面，尋找潛在的隱性客戶；提高產(chǎn)品品質(zhì)、精心打造景觀體系、加強(qiáng)物業(yè)安防、改變社區(qū)形態(tài)與居住品質(zhì)；注重綜合開(kāi)發(fā)理念，高品質(zhì)住宅帶動(dòng)商業(yè)，商業(yè)完善提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。三四線城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律三四線城市開(kāi)發(fā)不同階段客群演變趨勢(shì)起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段開(kāi)發(fā)檔次中低檔次中檔，后期逐步走向中高端，打造一種新的居住、生活氛圍。中高檔及高檔并存，提升居住品質(zhì)。產(chǎn)品戶型追求面積為主，主要以中小戶型90㎡左右兩房。產(chǎn)品較差。產(chǎn)品面積有所增加，相對(duì)成熟的產(chǎn)品90-120㎡為供給主力。追求品質(zhì)為主，大戶型供給快速增長(zhǎng)。配套基本無(wú)配套完成基本生活配套，一些教育配套開(kāi)始出現(xiàn)。購(gòu)物、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等配套齊備?？腿貉葑兲卣鳎菏状沃脴I(yè)剛性需求為主，部分投資客?？蛻魜?lái)源地主要來(lái)自周邊區(qū)域。關(guān)注：價(jià)格、總價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用。特征：首次置業(yè)和首次改善為主，改善需求逐漸增多。客戶來(lái)源向周邊區(qū)域輻射。關(guān)注：性價(jià)比、配套、戶型、改善型需求對(duì)居住品質(zhì)有一定要求。特征：以首次改善需求和多次改善需求為主，客戶來(lái)源區(qū)域較廣泛。關(guān)注：舒適性、品質(zhì)、景觀、購(gòu)物休閑娛樂(lè)配套。水頭房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展階段，這個(gè)階段的客群相對(duì)傾向于選擇90-120㎡產(chǎn)品戶型。水頭三四線城市住宅客群結(jié)構(gòu)家庭類型社會(huì)新銳經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)望子成龍富貴之家健康養(yǎng)老家庭特征25-35歲的青年或青年夫妻（無(wú)孩子）收入不高，處于社會(huì)夾心層的家庭有0-17歲孩子的家庭高收入家庭，是社會(huì)認(rèn)同的成功人士空巢家庭、有老人同住的家庭購(gòu)房動(dòng)機(jī)

想擁有自己的房子結(jié)婚用房

現(xiàn)有居住條件不理想，需要改善換房

為后輩留一份產(chǎn)業(yè)

就讀好的學(xué)校改善目前住房，讓孩子擁有更好的居住環(huán)境社會(huì)地位提升

跟風(fēng)，炫耀財(cái)富孝敬老人，為了讓老人就醫(yī)便利，買(mǎi)個(gè)房子讓他們享受父母年紀(jì)大了想和他們住在一起居住態(tài)度

接受新興潛力區(qū)域

追求個(gè)性品味

看重社交娛樂(lè)對(duì)房屋抱一種務(wù)實(shí)態(tài)度，停留在滿足生理需求層面

接受低生活成本和生活便利區(qū)域?qū)Ψ课萦幸环N心理依賴，房屋既是為孩子提供健康成長(zhǎng)的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感房子是一種身份的標(biāo)簽，是我事業(yè)成功的標(biāo)志、可以給我家掙得面子、體現(xiàn)我家社會(huì)地位

房屋是照顧老人的地方，是讓老人安享晚年的地方產(chǎn)品需求總價(jià)較為敏感

偏好二房為主

要求社區(qū)有充足的休閑娛樂(lè)配套喜歡的建筑外立面總價(jià)較為敏感

偏好二房和經(jīng)濟(jì)型小三房

對(duì)房屋質(zhì)量很看重追求戶型性價(jià)比

偏好改善型三房

傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周遍環(huán)境

對(duì)房屋的通風(fēng)、采光具有較高要求；

三房以上大戶型區(qū)域項(xiàng)目檔次高有名氣的開(kāi)發(fā)商良好的停車(chē)設(shè)施看重高水平的物管與園林水平大型休閑鍛煉場(chǎng)所周邊交通狀況良好，可以步行及外出溜達(dá)傾向選擇附近有小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)或大型的醫(yī)院水頭住宅客群主要來(lái)自“經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)”，“望子成龍”和“富貴之家”，相應(yīng)偏好三房戶型。水頭客戶消費(fèi)習(xí)慣

投資客經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)望子成龍富貴之家健康養(yǎng)老客群容量★★★★★★★★★★★★★★★去化產(chǎn)品39、37-58、62-6875-82、93-100、107-125107-125、130-164155以上130以上相對(duì)機(jī)會(huì)產(chǎn)品62-68二房、93-100兩房、107-125三房、155復(fù)式三房、180-309復(fù)式四房市場(chǎng)角度單身公寓一房二房二房二房三房三房復(fù)式三房四房復(fù)式四房銷售率0.930.750.770.890.960.730.721.000.580.91單身公寓主銷二房機(jī)會(huì)二房機(jī)會(huì)三房主銷三房機(jī)會(huì)復(fù)式機(jī)會(huì)復(fù)式機(jī)會(huì)水頭鎮(zhèn)城市場(chǎng)容量和機(jī)會(huì)產(chǎn)品客戶類型核心客戶篩選主力需求戶型主力需求面積投資客主力客戶1單身公寓39㎡經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)望子成龍主力客戶2二房62-68㎡93-100㎡小三房107-125㎡大三房130-164㎡富貴之家主力客戶3四房165-190㎡市場(chǎng)供銷主力市場(chǎng)供銷機(jī)會(huì)市場(chǎng)供銷機(jī)會(huì)市場(chǎng)角度市場(chǎng)供銷主力投資客經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)望子成龍富貴之家健康養(yǎng)老客群容量★★★★★★★★★★★★★★★去化產(chǎn)品39、37-58、62-6875-82、93-100、107-125107-125、130-164155以上130以上相對(duì)機(jī)會(huì)產(chǎn)品62-68二房、93-100兩房、107-125三房、155復(fù)式三房、180-309復(fù)式四房廈盛街（茶葉店老板）我們收入相對(duì)沒(méi)那么高，經(jīng)濟(jì)型三房會(huì)比較適合我們，我個(gè)人傾向于選擇110平米的三房，這樣總價(jià)比較低。新椿景石材老板李先生水頭人主要還是考慮自住，更多是考慮三房，我個(gè)人傾向于130平米左右的三房，品質(zhì)要好，綠化、便利商店、幼兒園、一定是要的，教育配套很重要。從客群訪談角度來(lái)看，大部分水頭人還是傾向于選擇三房，尤其是100-120m2左右的三房?？腿涸L談角度從客戶訪談中，我們發(fā)現(xiàn)客戶相對(duì)傾向于購(gòu)買(mǎi)到復(fù)式產(chǎn)品，或者二層挑高、贈(zèng)送面積的戶型。盛達(dá)石業(yè)有限公司

呂先生做住宅，一定要做得比世紀(jì)新城、時(shí)代新城還要高檔，高層戶型做復(fù)式肯定好，可以利用的面積多，自主性比較高，肯定好賣(mài)。時(shí)代新城置業(yè)顧問(wèn)李小姐我們項(xiàng)目推出的150平米的復(fù)式三房非常好去化，基本上當(dāng)天就去化完畢。目前，復(fù)式產(chǎn)品在水頭比較稀缺?？腿涸L談角度說(shuō)明1、由于本案土地平整、三通一平工作還未進(jìn)行，2010-2011年的市場(chǎng)變化對(duì)產(chǎn)品定位有影響，以下結(jié)論只根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)推導(dǎo)所得。說(shuō)明2：大盤(pán)秉承產(chǎn)品的多樣性，把握市場(chǎng)主力需求產(chǎn)品、搭配市場(chǎng)空缺產(chǎn)品應(yīng)對(duì)大盤(pán)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)可能發(fā)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)明3、此戶型配比參考小高層和高層的物業(yè)類型進(jìn)行的推算。說(shuō)明4、此戶型配比僅涉及單身公寓和高層住宅部分，別墅和商業(yè)未考慮?？傮w戶型配比建議戶型建筑面積（m2）面積比面積和（m2）套數(shù)套數(shù)比平層公寓30-403%60001718%復(fù)式公寓408%1600040020%平層二房80-908%160001889%平層三房100-11027%5400050025%125-13541%8200061730%155-1607%14000894%復(fù)式3+X180-2006%12000633%合計(jì)--100%2000002028100%注：本配比是按總體量為20萬(wàn)建筑面積計(jì)算，意在提供戶型面積大小、配比關(guān)系。最后配比待總建確定后再做詳細(xì)配比。項(xiàng)目解讀產(chǎn)品定位及總評(píng)規(guī)劃Contents

城市研究區(qū)域住宅市場(chǎng)研究購(gòu)買(mǎi)者與終端消費(fèi)者研究項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)與SWOT分析項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究■商業(yè)部分產(chǎn)品定位■住宅部分產(chǎn)品定位■總評(píng)規(guī)劃初步建議項(xiàng)目用地規(guī)劃影響因素紅星美凱龍地塊1地塊2村莊村莊地塊3高速匝道地塊1位于國(guó)道與高速交叉路口，能使酒店與商業(yè)中心起到較好的昭示效果。地塊2被高速路匝道分為南北兩區(qū)，即使用利用下沉道路聯(lián)通，但地形仍過(guò)于狹長(zhǎng)，不適合過(guò)多的住宅建設(shè)。地塊2左右村莊人氣輻射，擁有客流資源，適合以小型商業(yè)為主的規(guī)劃。地塊3占地較大，并且形狀較為規(guī)整，較適合形成大型居住社區(qū)，并且地理?xiàng)l件較為優(yōu)越，與地塊1之間通過(guò)地塊2的商業(yè)連接。將現(xiàn)有用地劃分為三個(gè)地塊項(xiàng)目用地總體規(guī)劃要點(diǎn)地塊1地塊2地塊3高速匝道酒店位于交通要道交點(diǎn)，需考慮較多的停車(chē)位，且應(yīng)有較寬敞的交通流線。集中商業(yè)同時(shí)服務(wù)酒店，公寓樓，紅星美凱龍員工功能，必須滿足交通便捷，及大型廣場(chǎng)停車(chē)功能。公寓樓相對(duì)靠后，可以為商業(yè)街提供一定人流。商業(yè)街距離較長(zhǎng)，與住宅區(qū)，高速匝道等交接處利用小廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)過(guò)渡，聚集人群。地塊2的住宅區(qū)以高層為主，不適合做別墅產(chǎn)品，地塊3可考慮別墅產(chǎn)品。兩個(gè)生活社區(qū)應(yīng)有穿過(guò)匝道的通道相互聯(lián)系。三個(gè)地塊建筑形態(tài)分布公寓樓集中商業(yè)中心星級(jí)酒店創(chuàng)意商業(yè)步行街（一）住宅生活社區(qū)（二）住宅生活社區(qū)（一）廣場(chǎng)銜接下沉廣場(chǎng)銜接創(chuàng)意商業(yè)步行街（二）廣場(chǎng)銜接地塊1規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)集中商業(yè)中心面積約2萬(wàn)平方星級(jí)酒店面積約4-5萬(wàn)平方公寓樓面積約2萬(wàn)平方商業(yè)步行街北端

商業(yè)中心需要有大面積前后廣場(chǎng)聚集人氣，同時(shí)增加引導(dǎo)方式，為后方商業(yè)步行街輸送客流。星級(jí)酒店預(yù)留前廣場(chǎng)，保證足夠地上停車(chē)位。同時(shí)為商業(yè)步行街與商業(yè)中心提供客流。公寓樓較為靠后，遠(yuǎn)離高速及公路，適當(dāng)提高居住環(huán)境，輻射紅星美凱龍及周邊商業(yè)?？偨?-4萬(wàn)平方創(chuàng)意商業(yè)步行街，方形體塊組合成整個(gè)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，以不同的色彩和體塊變幻，以簡(jiǎn)單的基本元素，來(lái)完成整條街的空間組合。關(guān)注與周邊村落的聯(lián)系，分散布局的商業(yè)體塊中留出多條道路以最簡(jiǎn)捷的方式直通村莊，為日后建設(shè)的延伸擴(kuò)張?zhí)峁┤肆骰A(chǔ)。南北商業(yè)街通過(guò)匝道下沉廣場(chǎng)接應(yīng)過(guò)渡。下沉廣場(chǎng)村莊村莊地塊2商業(yè)街構(gòu)思，點(diǎn)式商業(yè)結(jié)合體通過(guò)步行街將鎮(zhèn)區(qū)人流引向紅星美凱龍、綜合型商業(yè)體商業(yè)街形態(tài)示意步行商業(yè)街強(qiáng)調(diào)的是形態(tài)體塊的延續(xù)性，猶如城市魔方，形成變化趨勢(shì)，給當(dāng)?shù)厝藥?lái)吸引眼球，引起興趣的投資新形勢(shì)，同時(shí)起到利用特色商業(yè)來(lái)提升樓盤(pán)價(jià)值的作用。地塊2,3住宅生活區(qū)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

創(chuàng)意商業(yè)步行街通過(guò)小廣場(chǎng)過(guò)渡至地塊2南面的居住區(qū)。地塊2與地塊3通過(guò)下穿通道連接，加強(qiáng)兩邊交流。地塊2住宅區(qū)以用地較小，與商業(yè)互動(dòng)性高，住宅布置以高層為宜。地塊3以高層結(jié)合盡可能多的別墅形成品質(zhì)較高的樓盤(pán)。高層容積率為3.0，別墅容積率為0.6。商業(yè)步行街南端別墅區(qū)域占地8.5萬(wàn)平方容積率0.6總建約5萬(wàn)平方高層區(qū)域占地6萬(wàn)平方容積率3.0總建約18萬(wàn)平方高層區(qū)域占地3萬(wàn)平方容積率約3.0總建9萬(wàn)平方別墅與高層區(qū)隔，自成一片天地，區(qū)分檔次差別。住宅商業(yè)不宜過(guò)多，部分與商業(yè)街形成聯(lián)系。別墅與高層兩個(gè)區(qū)域通過(guò)人造小溪流分隔后，增加綠化密林起到私密保護(hù)作用。沿高速匝道高層擺布以南北向類板樓為主，以山墻面對(duì)別墅區(qū)，避免視線干擾。北面高層可結(jié)合底商，以點(diǎn)式或板式為主。高級(jí)會(huì)所包括：游泳池，棋牌室，健身會(huì)所等功能齊備。別墅與高層設(shè)獨(dú)立入口。住宅區(qū)注重綠化布置，以綠化來(lái)保證低層私密，同時(shí)以綠化為賣(mài)點(diǎn)，打造林蔭大道。地塊3大型社區(qū)設(shè)計(jì)要點(diǎn)別墅高級(jí)會(huì)所高層高層“把別墅種在森林里”附件一：商業(yè)街掃描廈盛路接下頁(yè)衣服鞋帽數(shù)碼家電通訊茶行餐飲其他天裕名茶80天地客茶行40方正科技50天富茗茶150福利診所30阿迪達(dá)斯40杰仕康健身會(huì)所入口40面包花園100迷你批薩40中國(guó)移動(dòng)300榮盛通訊100三興電器城服裝100中國(guó)移動(dòng)100雅克食品40中國(guó)聯(lián)通200順盛煙酒40豐益電動(dòng)工具80家紡40伊江寶石40中國(guó)移動(dòng)代理50衣服40美和克童裝40佐丹奴80老兄美食60北方小吃40華祥苑100日春茶葉100奎峰路移動(dòng)信通代理點(diǎn)40兄弟厭舊行40藍(lán)+白快餐300好客來(lái)便利店50志軍水暖商店80宏泰票務(wù)中心40中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄250豪客來(lái)250環(huán)保服務(wù)收費(fèi)處40快樂(lè)便利店150飄香茶葉店40移動(dòng)新時(shí)代代理40現(xiàn)代?？崎T(mén)診40移動(dòng)萬(wàn)全通訊40水果便利店40藍(lán)色時(shí)尚網(wǎng)吧40里會(huì)煙雜店40重慶碗碗香40益元堂藥店80聯(lián)通萬(wàn)祥專營(yíng)店40梳剪造型公社40周漢茶莊40峰盛石材工具40四季美人美發(fā)200延平大藥店80和盛漆店40移動(dòng)新優(yōu)通訊80華萊士80移動(dòng)銀嘉通訊40慧協(xié)磨料工具40洪瀨雞爪40慧海IT連鎖40興發(fā)石材工具80鴻圖水暖商行80聯(lián)通鑫盛專營(yíng)店40聯(lián)通旺遠(yuǎn)通訊店40聚友網(wǎng)吧40渝川風(fēng)味店40LOVE美甲40廈盛路商業(yè)街現(xiàn)狀路口廈盛路汽車(chē)培訓(xùn)點(diǎn)40富達(dá)音像40體彩30龍馬五金40服裝翻新40味對(duì)胃餐飲50充行美服裝40華碩電腦40青草診所40美發(fā)40無(wú)極限40為星茶行80利郎100誠(chéng)峰茗茶100蜘蛛王100安溪西坪茶行80東南醫(yī)院100雅致服裝40絲迪麗爾女裝60情定法拉床上用品100雅佳達(dá)女裝100快樂(lè)年華童裝30食雜30接上頁(yè)公牛巨人休閑鞋40名流煙酒商行40和誠(chéng)電器金源鞋行30接下頁(yè)衣服鞋帽數(shù)碼家電通訊茶行餐飲其他內(nèi)衣店40永發(fā)刀具40禮義診所40麗新理發(fā)室40匯昌五交40移動(dòng)宏源通訊40福滿堂佛具40舞韻制服40天伊路男裝40藝思源發(fā)廊40格力電器40華朋網(wǎng)吧40創(chuàng)偉銘廣告40福碩線纜40正泰電器40軍民服務(wù)社40夢(mèng)依濤內(nèi)衣40良偉囍事坊40龍興食雜店40釋迦覺(jué)慧佛具150家家窗簾布藝40航星干洗店40美信理發(fā)室40雜貨店40水清工具店40思托拉假發(fā)40菲炫銀飾40明欣日雜店401元雜貨店40新佳美化妝品40M2化妝品40文山牙科40謎尚女裝40安益勞保五金40發(fā)言人發(fā)廊40千里香美食館40重慶飯店40雅都推拿中心40廈盛路商業(yè)街現(xiàn)狀廈盛路灌口姜母鴨40酸菜面40川菜館40風(fēng)華照相館40色彩麗人衣服40廈門(mén)鴨肉粥40泉安醫(yī)藥連鎖40液化氣40豆?jié){坊40聯(lián)想電腦40美甲40美人美色衣服40一剪美發(fā)0方圓電腦40長(zhǎng)城工藝社40水果40女裝40向陽(yáng)坊40戴爾電腦50金貝殼家紡80和鞋生活50水頭五交0KAPPA80通路3G手機(jī)城80接上頁(yè)廈盛煙酒40閩西八大干40新華盛家電通道接下頁(yè)七匹狼80宜又佳醫(yī)藥80中國(guó)聯(lián)通40海都醫(yī)院衣服鞋帽數(shù)碼家電通訊茶行餐飲其他女裝店40自行車(chē)店40寶島眼鏡40和鞋生活40聯(lián)通店40欣葉化妝品店48移動(dòng)百度通訊40頂雅女裝40尚品發(fā)廊100蘋(píng)果服飾40東方票務(wù)40觀妙女裝40陽(yáng)光養(yǎng)生藥店40美顏化妝品40依曼麗內(nèi)衣40萬(wàn)興床墊沙發(fā)40聯(lián)通永輝通訊店40廈盛電器行40益民堂藥店40友誠(chéng)連鎖便利店40加速度男裝40貝母嬰生活館80香味來(lái)餐廳40愛(ài)甜甜母嬰坊100藍(lán)+白快餐150新義隆面包店40蘋(píng)果男裝店40舒怡家紡40江興食雜店40時(shí)尚假發(fā)40隆盛電器店40延平大藥店80雜貨店40廈盛路商業(yè)街現(xiàn)狀廈盛路接上頁(yè)接下頁(yè)卡靚伊40廈盛文印店40摩托車(chē)配件40小仔牛肉檔40迪士尼運(yùn)動(dòng)60東帝女鞋40達(dá)芙妮女鞋40特步80喬丹80煙酒行80法國(guó)金雞服裝80金佰麗首飾80旺妞化妝80亞禮得運(yùn)動(dòng)裝80柏頓牛仔40德?tīng)柣?0POLO80輝煌皮具40佐丹奴80聯(lián)通60三發(fā)服飾60靚點(diǎn)女裝60安踏80美國(guó)蘋(píng)果60阿迪達(dá)斯60億華通訊40匹克80鑫達(dá)文件柜60特步80聯(lián)合服飾60金源珠寶行80衣服鞋帽數(shù)碼家電通訊茶行餐飲其他廈盛路商業(yè)街現(xiàn)狀喜得龍48361°40移動(dòng)華天代理點(diǎn)40脆香基200聯(lián)通億源40移動(dòng)永鑫通訊40索奴服飾店40移動(dòng)華強(qiáng)通訊40移動(dòng)科比代理點(diǎn)40移動(dòng)經(jīng)緯代理點(diǎn)40聯(lián)通鵬信代理點(diǎn)40聯(lián)美五交店40鄰家女孩女裝80鱷魚(yú)男裝店40FAME服裝店150韓極女裝40百分百童裝40廈門(mén)中旅票務(wù)處40源晉興廚房用品40源興燃具80男裝店40移動(dòng)深藍(lán)代理點(diǎn)40移動(dòng)榮輝代理點(diǎn)40新浪潮美發(fā)80聯(lián)通一帆通訊店40恒新五交店40廈盛路SS女裝分店0戰(zhàn)狼世家男裝40彼岸女裝400老人頭男裝60CABBEN服裝60OCHIRLY60福美電器材料60虎都男裝60泉發(fā)服飾60美奈子服飾80閩福石材磨具60博士眼鏡40耐克80歐瑞蓮女裝60雞爪店40龍?chǎng)纹眲?wù)40廣東大包40接上頁(yè)3號(hào)倉(cāng)庫(kù)服裝60建源通訊60接下頁(yè)鑫順街金明酒店新華北路衣服鞋帽數(shù)碼家電通訊茶行餐飲其他廈盛路商業(yè)街現(xiàn)狀閩來(lái)旅館40九牧王80建行網(wǎng)點(diǎn)20吳氏骨傷科250女人心內(nèi)衣40金苑女裝40米萊女裝40金萊克40健華診所40服裝店40韓彩女裝40洪瀨酸菜面40朵以女裝40森馬40移動(dòng)向定店40勁霸40中國(guó)福利彩票20洪瀨雞爪40方圓煙酒行40建安藥店80鄰家女孩50美特斯邦威80明超水頭酒店七匹狼80方圓眼鏡50愛(ài)慕內(nèi)衣40鑫順街廈盛路建源通信:40浪漫春天:40

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