旅游度假小鎮(zhèn)發(fā)展模式研究

旅游（居）小鎮(zhèn)發(fā)展模式研究旅居小鎮(zhèn)：

旅游接待和生態(tài)宜居的結(jié)合旅游小鎮(zhèn)：旅游資源+旅游設施+旅游服務+游客云集的城鎮(zhèn)Atownwitharelativelysmallpopulationthatseemstogrowexponentiallyduringthesummerduetotourists。景區(qū)景點：TouristAttractions旅游（居）小鎮(zhèn)和旅游地產(chǎn)是一個概念嗎？旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)能夠塑造出旅游（居）小鎮(zhèn)嗎？中國深圳東部華僑城天麓別墅旅游地產(chǎn)——深圳東部華僑城旅游地產(chǎn)——大連萊茵海岸項目名稱：中國燕達國際健康城投資商：中國燕達實業(yè)集團位置：燕郊定位：打造一座超大規(guī)模、國際化、信息化的綠色生態(tài)醫(yī)療健康和老年養(yǎng)護基地5大版塊：三級甲等標準并通過JCI國際醫(yī)院評審認證的燕達國際醫(yī)院、燕達金色年華健康養(yǎng)護中心、燕達醫(yī)學研究院、燕達醫(yī)護培訓學院和燕達會議中心院士講話新聞發(fā)布會健康城實景健康地產(chǎn)——中國燕達國際健康城項目名稱：華北民用進口商品貿(mào)易區(qū)投資商：綠地集團，總投資300億元位置：香河定位：建成后將成為京津冀區(qū)域的高端進口商貿(mào)及產(chǎn)業(yè)總部基地用5年左右時間初步建成以新型貿(mào)易示范區(qū)為主體，以綜合服務和旅游產(chǎn)業(yè)為兩翼，面向全球的民用進口商品購物中心和綜合商品采購平臺商貿(mào)地產(chǎn)——華北民用進口商品貿(mào)易區(qū)配套生活區(qū)鳥瞰效果倉儲保稅區(qū)鳥瞰效果生產(chǎn)加工區(qū)鳥瞰效果創(chuàng)意地產(chǎn)——天津河西務鎮(zhèn)三溪塘位置：天津武清區(qū)河西務開發(fā)商：石家莊卓達定位：三溪塘藝術家俱樂部這些都是地產(chǎn)開發(fā)商謀劃的超級大盤，但是產(chǎn)業(yè)沖動在崛起……這個現(xiàn)在只有14100名居民的小鎮(zhèn)坐落于捷克南部的波希米亞地區(qū)，位于伏爾塔瓦河的上游，距捷克首都布拉格約160公里的路程。聯(lián)合國教科文組織在1992年宣布授予它為世界文化和自然雙重遺產(chǎn)的頭銜。它被譽為世界上最美麗的小鎮(zhèn)是當之無愧的。世界上最美麗的小鎮(zhèn)土耳其伊斯坦布爾博斯普魯斯海峽邊的旅游小鎮(zhèn)旅游小鎮(zhèn)西班牙BenitachelltowncentreTHETOWNOFLINDAUVisitingLindauisastepbackintime.ThescenicoldtownliesonasmallislandinLakeConstance.Thecarefullyrestoredhousesandthecenturies-oldbuildingsincombinationwiththelivelystreetvendorsgivethewholecityauniquecharm.InLindau,historylurksateverycorner.國內(nèi)的一系列新城……以地產(chǎn)大盤的視角研究區(qū)域開發(fā)地產(chǎn)大盤從上世紀二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤階段大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設和公共空間建設，建立功能復合的和諧社區(qū)地產(chǎn)大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功地產(chǎn)大盤開發(fā)模式對地產(chǎn)大盤開發(fā)的認識與啟示大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構建和諧空間現(xiàn)代主義大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義的基本精神是社區(qū)設計必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關系，關注人與自然的和諧發(fā)展成為新時期大盤發(fā)展的最強音。大盤發(fā)展1920--19601980--目前1960--1980城市功能分區(qū)住宅是居住的機器；“公園中的高樓”；……營造場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)建筑內(nèi)在品質(zhì)……和諧空間公共空間功能復合協(xié)調(diào)……第一階段：住宅樓宇開發(fā)第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)從塑造魅力城鎮(zhèn)的角度開發(fā)區(qū)域，以旅游（居）小鎮(zhèn)視角看待旅游地產(chǎn)……研究目標深度解讀旅游小鎮(zhèn)的內(nèi)涵

梳理旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)模式研究內(nèi)容什么是旅游小鎮(zhèn)

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)案例分析

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式研究

旅游小鎮(zhèn)增值策略研究

灤平旅游小鎮(zhèn)開發(fā)建議旅游產(chǎn)業(yè)：以旅游資源為憑借、以旅游設施為條件，向游客提供旅行游覽體驗等相關服務的產(chǎn)業(yè)統(tǒng)稱，它不是一個單一產(chǎn)業(yè)，而是一個產(chǎn)業(yè)群。—旅游小鎮(zhèn)：旅游資源+旅游設施+旅游服務+游客云集的城鎮(zhèn)游客內(nèi)涵：游客是指離開其慣常居住地所在國到其他國家去，且主要目的不是在所訪問的國家內(nèi)獲取收入的旅行者。游客包括兩類不同的旅游者：——旅游者(Tourist)：在所訪問的國家逗留時間超過24小時且以休閑、商務、家事、使命或會議為目的的臨時性游客；——短期旅游者(Excursionists)：在所訪問的目的地停留時間在24小時以內(nèi)，且不過夜的臨時性游客(包括游船旅游者)。

------（世界旅游組織WTO的統(tǒng)計標準）旅游吸引物體驗娛樂設施商業(yè)服務消費者旅游小鎮(zhèn)的解構旅游小鎮(zhèn)：通常是是先有小鎮(zhèn)，后有旅游，小鎮(zhèn)是為了本地土著居住生活的樂園。如江西婺源、福建泰寧、湖南芙蓉鎮(zhèn)、廣西興安、安徽宏村、浙江烏鎮(zhèn)等；而一開始就塑造以旅游度假為主題的小鎮(zhèn)，成功的案例非常少，奧蘭多市西南20公里的迪斯尼主題樂園是國外的一個典型，而華僑城集團在深圳杜鵑山的開發(fā)是中國的一個典型。旅游小鎮(zhèn)的規(guī)模微型旅游小鎮(zhèn)atinytouristtown,1-2km2大型旅游小鎮(zhèn)alargetouristtown,27km2以旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機：形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)——以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，具有資源依托性、要素綜合性、開發(fā)銷售和經(jīng)營方式多樣性，以及生活方式非常態(tài)化等特點旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須以旅游資源為核心旅游地產(chǎn)必須依托旅游資源打造休閑度假概念旅游地產(chǎn)兩個特點：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產(chǎn)旅游地產(chǎn)，關鍵是要先旅游，后地產(chǎn)。很多開發(fā)商對于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去開發(fā)一些旅游地產(chǎn)項目，這是大忌中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌中華分時度假機構董事總經(jīng)理何紅光企業(yè)主導型旅游（居）小鎮(zhèn)的盈利點——旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的四種類型：自然資源依托型——風景區(qū)小鎮(zhèn)新舊城類型——特色古鎮(zhèn)主題樂園型——迪斯尼樂園小鎮(zhèn)行業(yè)依托型——拉斯維加斯、博鰲旅游地產(chǎn)有沒有產(chǎn)業(yè)鏈？旅游地產(chǎn)的功能是什么？旅游地產(chǎn)的分階段特征？交通運輸業(yè)娛樂業(yè)文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)餐飲業(yè)購物業(yè)商務會議業(yè)房地產(chǎn)業(yè)旅游地產(chǎn)生態(tài)功能旅游集散功能商業(yè)宜居功能商務會議功能景區(qū)景點階段——塑造景區(qū)景點知名度為主產(chǎn)品系列階段——整合、創(chuàng)新旅游產(chǎn)品旅游和房地產(chǎn)結(jié)合階段——著力開發(fā)周邊房地產(chǎn)主題城鎮(zhèn)提升階段——旅游資源內(nèi)涵和文化層級升級旅游地產(chǎn)：保證旅游活動各環(huán)節(jié)在特定區(qū)域集中實現(xiàn)旅游（居）小鎮(zhèn)除了旅游地產(chǎn)之外還需要哪些功能？1、為什么開發(fā)旅游小鎮(zhèn)2、旅游小鎮(zhèn)的特征研究3、旅游小鎮(zhèn)的典型案例4、旅游小鎮(zhèn)的空間結(jié)構5、旅游小鎮(zhèn)的成長邏輯旅游業(yè)成為世界第一大產(chǎn)業(yè)中國將發(fā)展旅游業(yè)納入國家戰(zhàn)略體系，旅游業(yè)將迎來一個新的黃金發(fā)展期中國是亞洲最大的客源市場2015年中國將成為世界最大旅游目的地國家2010年5月30日第一屆世界旅游大會國家旅游局局長邵琪偉世界旅游業(yè)理事會總裁兼首席執(zhí)行官鮑姆加藤世界旅游發(fā)展組織第十一屆世界旅游大會主題：旅游，世界第一大產(chǎn)業(yè)，邁向新領域旅游地產(chǎn)是地域民俗走向世界的窗口旅游地產(chǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游資源與土地資源的不可復制和不可再生性決定了旅游地產(chǎn)的美好前景。相關數(shù)據(jù)表明，全世界目前已有1000萬個家庭和個人購買了旅游度假房產(chǎn)和度假權益。預計在未來10年，中國將有500萬個家庭參與到旅游地產(chǎn)購買行列，以每家出資20萬元計算，將產(chǎn)生價值10000億元的市場需求。產(chǎn)業(yè)導向國家戰(zhàn)略體系和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展：旅游業(yè)成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，中國將其納入國家戰(zhàn)略體系，中國成為亞洲最大的客源市場。城鎮(zhèn)化導向旅游小鎮(zhèn)是促進城鎮(zhèn)化的切入點：旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)能夠在發(fā)展旅游業(yè)的過程中促進城鎮(zhèn)化載體建設，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程生態(tài)導向旅游業(yè)是區(qū)域生態(tài)開發(fā)的首選：無煙產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)、開發(fā)中保護旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)是綜合性的旅游地產(chǎn)，其經(jīng)濟意義、社會意義和品牌價值非常重大。1、為什么開發(fā)旅游小鎮(zhèn)2、旅游小鎮(zhèn)的特征研究3、旅游小鎮(zhèn)的典型案例4、旅游小鎮(zhèn)的空間結(jié)構5、旅游小鎮(zhèn)的成長邏輯旅游地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)……ABCA：小鎮(zhèn)常住人口B：有房周末度假C：無房周末來玩比重1（%）地產(chǎn)構成比重2（%）地產(chǎn)構成小鎮(zhèn)常住人口有房周末度假無房周末來玩≤50≥70日均吸引人客群2萬人，人均消費300元假設住宅房屋面積100萬平方米，人均50平方米，則可居住2萬人，入住率40%，則有8000人。1、為什么開發(fā)旅游小鎮(zhèn)2、旅游小鎮(zhèn)的特征研究3、旅游小鎮(zhèn)的典型案例4、旅游小鎮(zhèn)的成長邏輯5、旅游小鎮(zhèn)的空間結(jié)構以深圳華僑城集團為例，從1989年創(chuàng)建錦繡中華起，經(jīng)過16年發(fā)展，華僑城已成功打造出一系列富有價值的文化品牌，其四大景區(qū)（錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和東部華僑城）迄今累計接待游客8800余萬人次，收入達74億元，亞洲企業(yè)躋身世界旅游景區(qū)集團前八強。深圳東部華僑城茶溪谷風光深圳華僑城慶典小鎮(zhèn)CelebrationTown，F(xiàn)lorida慶典鎮(zhèn)（CelebrationTown)位于美國佛羅里達州奧蘭多市西南30公里，面積5000英畝（約27平方公里），由迪斯尼公司于1996年開始建造；慶典鎮(zhèn)緊鄰奧蘭多迪斯尼樂園。奧蘭多迪斯尼是世界上最大的迪斯尼，總面積達124平方公里，除了4座超大型主題樂園、3座水上樂園外，這里共有32家度假飯店，包括22家由迪斯尼世界經(jīng)營的飯店，提供超過25,000間客房以及784個露營地。還包括5個18洞的高爾夫球場等運動設施。慶典鎮(zhèn)在迪士尼的“重現(xiàn)昔日純真年代”的理想設計與經(jīng)營下，擁有有自己的學校、醫(yī)院、市政廳、商業(yè)中心、辦公樓、教堂、郵局、銀行等多種功能，營造親近和諧的社區(qū)感，成為新都市主義的代表作品。截至2004年，小鎮(zhèn)共有9500名居民3745戶家庭。慶典小鎮(zhèn)CelebrationTown，F(xiàn)lorida辦公區(qū)包括辦公大樓以及一個商務酒店；迪斯尼下屬幾個業(yè)務部門在此辦公；慶典小鎮(zhèn)CelebrationTown，F(xiàn)lorida位于西班牙與法國交界的科利烏爾小鎮(zhèn)（Collioure）曾經(jīng)給無數(shù)畫家，比如畢加索、馬蒂斯帶來繪畫靈感，雖然其面積不大，卻是法國人的“后花園”，每到夏天便成為法國人的消暑休閑勝地。色彩的天堂法國南部科利烏爾鎮(zhèn)(collioure)區(qū)別于傳統(tǒng)游樂性質(zhì)的主題樂園，社會角色扮演主題樂園更著重為3-13歲的兒童創(chuàng)造一個盡可能逼真的大人世界。星期8小鎮(zhèn)的首家店開在位于上海莘莊地鐵站南廣場—仲盛世界商城5樓。近7000平米的小鎮(zhèn)中，包含有消防局、銀行、便利店、巧克力工廠等涉及領域廣泛的50多個主題館，為3-13歲的孩子，提供70多種社會角色體驗。作為角色扮演的主要運營商，星期8小鎮(zhèn)負責設計、建造場內(nèi)所有的體驗場景，并將這些與真實品牌商無異的體驗區(qū)銷售給特許贊助商，并通過門票和贊助收益來獲得公司的投資收益。目前，星期8小鎮(zhèn)已吸納了中國銀行、東方航空、肯德基、上海大眾、普利司通、養(yǎng)樂多等近30多個中外資一線品牌商進駐。星期八小鎮(zhèn)星期八小鎮(zhèn)墨西哥的運營經(jīng)驗已有十年的趣志家KidZania。趣志家的中國第一店在2009年10月高調(diào)宣告正式投入建造。1、為什么開發(fā)旅游小鎮(zhèn)2、旅游小鎮(zhèn)的特征研究3、旅游小鎮(zhèn)的典型案例4、旅游小鎮(zhèn)的成長邏輯5、旅游小鎮(zhèn)的空間結(jié)構先有旅游后有小鎮(zhèn)……如何提升旅游地產(chǎn)的價值……提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價值要素】品質(zhì)標準+服務體系+前沿時尚+休閑經(jīng)濟【特殊案例】拉斯維加斯---沙漠+博彩+色情+演藝+會議+政策【規(guī)劃策略】長城山谷+郊野公園+高端物業(yè)+特色酒店+服務延伸提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞【價值要素】生態(tài)安全+養(yǎng)生護理+健康經(jīng)濟【特殊案例】九華山莊---北京+高端體檢+理療休閑+會議【規(guī)劃策略】長城山谷+郊野公園+特色養(yǎng)療設施+服務延伸北京會展25%，98年6700萬元到07年6.4億元面積由5到34萬平米提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞【價值要素】基礎教育+職業(yè)教育+終身教育+教育經(jīng)濟【特殊案例】硅谷---特色高校+研發(fā)型產(chǎn)業(yè)+政策【規(guī)劃策略】國際（家）名校+服務延伸+政策【價值要素】彈性時空+物業(yè)混合+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟【特殊案例】SOHO北京公館---高級公寓+彈性辦公+酒店服務【規(guī)劃策略】生態(tài)谷地+都市設施+服務延伸+WIFI智能技術提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞【價值要素】派生居所+休閑服務體系+復合文化【特殊案例】東部華僑城---生態(tài)山谷公園+大梅沙海濱【規(guī)劃策略】長城山谷+郊野公園+特色休閑設施+有軌交通提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞【價值要素】先鋒藝術風貌+個性空間體系+特殊業(yè)主【特殊案例】俄羅斯前衛(wèi)社區(qū)---河濱走廊+藝術建筑【規(guī)劃策略】特色建筑群落和空間體系+文化和商業(yè)設施混合審美的藝術性：藝術元素成為地產(chǎn)的一部分，如萬科的溪之谷；功能的藝術性：藝術創(chuàng)造活動成為地產(chǎn)空間的主要內(nèi)容之一；融合的藝術性：藝術生活空間。提升房產(chǎn)邊際價值＞＞＞【價值要素】高科技體系+自然景觀【特殊案例】朗詩?矩陣80---杭州下沙新城+高科技設施【規(guī)劃策略】生態(tài)谷地+高端智能房屋技術+綜合服務延伸旅游小鎮(zhèn)成長動力研究

重大節(jié)慶活動，Bethesda案例2011年亞太旅游協(xié)會將迎來60周年慶典旅游小鎮(zhèn)功能構成游樂體驗居住功能辦公功能商業(yè)服務1、為什么開發(fā)旅游小鎮(zhèn)2、旅游小鎮(zhèn)的特征研究3、旅游小鎮(zhèn)的典型案例4、旅游小鎮(zhèn)的成長邏輯5、旅游小鎮(zhèn)的空間結(jié)構（1）環(huán)境——節(jié)能減排型低碳城區(qū)（2）社會——就業(yè)最大化和諧社區(qū)（3）經(jīng)濟——新都市第四產(chǎn)業(yè)區(qū)（4）科技——智能化科技示范區(qū)低碳山谷、智慧棲居總目標與定位主題與路徑健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)藝術房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)商務房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)（1）市調(diào)案例（2）項目經(jīng)驗（3）基地分析（4）頭腦風暴創(chuàng)新產(chǎn)品策劃30種創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品策劃框架基本產(chǎn)品主題產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品path1path2基本產(chǎn)品——主題產(chǎn)品——創(chuàng)新產(chǎn)品如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論部分案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構及布局、就業(yè)人口結(jié)構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有