鼎湖灣項目前期策劃書

PAGE鼎湖灣項目前期策劃書編制時間：2005年12月6日PAGE24主題概念：鼎湖灣——返你一道風景（觀景觀湖觀商海）稟賦一份至尊（宜居宜養(yǎng)宜創(chuàng)業(yè)）目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc121673026"第一部分項目投資環(huán)境與開發(fā)定位1HYPERLINK\l"_Toc121673027"1.項目概述1HYPERLINK\l"_Toc121673028"2.區(qū)域市場基本情況1HYPERLINK\l"_Toc121673029"3.項目（用地）素質(zhì)特性2HYPERLINK\l"_Toc121673030"4．項目開發(fā)定位3HYPERLINK\l"_Toc121673031"4.1主導性開發(fā)理念3HYPERLINK\l"_Toc121673032"4.2市場定位4HYPERLINK\l"_Toc121673033"4.3目標客戶群4HYPERLINK\l"_Toc121673034"4.4開發(fā)時序5HYPERLINK\l"_Toc121673035"第二部分產(chǎn)品構(gòu)思與系統(tǒng)配置6HYPERLINK\l"_Toc121673036"1．產(chǎn)品功能定位6HYPERLINK\l"_Toc121673037"2．產(chǎn)品內(nèi)涵形態(tài)6HYPERLINK\l"_Toc121673038"3．產(chǎn)品類別6HYPERLINK\l"_Toc121673039"4．系統(tǒng)配置6HYPERLINK\l"_Toc121673040"4.1硬件配置方面——內(nèi)環(huán)境設施6HYPERLINK\l"_Toc121673041"4.2軟件配置方面——星級管理和服務7HYPERLINK\l"_Toc121673042"第三部分項目規(guī)劃與設計8HYPERLINK\l"_Toc121673043"1.規(guī)劃思路8HYPERLINK\l"_Toc121673044"2.參數(shù)指標8HYPERLINK\l"_Toc121673045"3.設計布局8HYPERLINK\l"_Toc121673046"第四分投資估算與效益分析10HYPERLINK\l"_Toc121673047"1.開發(fā)建設投資10HYPERLINK\l"_Toc121673048"1.1投資估算說明10HYPERLINK\l"_Toc121673049"1.2投資估算依據(jù)10HYPERLINK\l"_Toc121673050"1.3投資估算10HYPERLINK\l"_Toc121673051"2.財務狀況及風險分析12HYPERLINK\l"_Toc121673052"2.1效益分析說明12HYPERLINK\l"_Toc121673053"2.2基礎數(shù)據(jù)選取12HYPERLINK\l"_Toc121673054"2.3銷售收入及相關(guān)費用13HYPERLINK\l"_Toc121673055"2.4風險分析13HYPERLINK\l"_Toc121673056"3.效益評估13HYPERLINK\l"_Toc121673057"3.1項目盈利能力（利潤區(qū)值適應度）13HYPERLINK\l"_Toc121673058"3.2盈虧平衡點14HYPERLINK\l"_Toc121673059"3.3投入產(chǎn)出分析15HYPERLINK\l"_Toc121673060"3.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標15HYPERLINK\l"_Toc121673061"3.5評估結(jié)論16HYPERLINK\l"_Toc121673062"第五部分項目組織與實施17HYPERLINK\l"_Toc121673063"1.組織工作準備17HYPERLINK\l"_Toc121673064"1.1技術(shù)團隊17HYPERLINK\l"_Toc121673065"1.2業(yè)務開展17HYPERLINK\l"_Toc121673066"2.各階段營運工作計劃18HYPERLINK\l"_Toc121673067"3.前期工作計劃18HYPERLINK\l"_Toc121673068"3.1工作目標與內(nèi)容18HYPERLINK\l"_Toc121673069"3.2專題工作方面19第一部分項目投資環(huán)境與開發(fā)定位1.項目概述項目名稱：鼎湖灣區(qū)位：項目用地位于龍?zhí)豆珗@東門城坊街北側(cè)，北臨后營街坊規(guī)劃路，南臨城坊街規(guī)劃路，東臨前營坊街規(guī)劃路，西臨龍?zhí)豆珗@規(guī)劃邊線。建設用地總面積：28985.2平方米（根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證為36129.97平方米）。建筑總面積：124300平方米（容積率4.28）。用地現(xiàn)狀：項用地需拆遷總面積31000平方米，拆遷總戶數(shù)829戶，南部地塊（學校以南）拆遷工作基本完成，北部地塊（小學以北）仍有部分建筑未拆遷。用地文件：《建設用地規(guī)劃許可證》（規(guī)許字[2000]第0015號）；《房屋拆遷許可證》（房拆許字（2004續(xù)）第26號）。2.區(qū)域市場基本情況2.1開發(fā)格局城南新區(qū)房產(chǎn)市場旺盛，是太原樓市最火的區(qū)域之一；城北老城區(qū)城市建設基本成型，土地的市場供應量少，地產(chǎn)項目大都為舊城改造，拆遷建設的項目。2004年開始，沉寂的北城樓市開始發(fā)力，以龍灣國際、繁華盛世為代表的住宅項目以其獨特的個性與南城樓市諸強遙相呼應，形成了太原樓市“比翼雙飛”局面。根據(jù)已經(jīng)公開的各個樓盤的規(guī)模計算，未來幾年北部地區(qū)的住宅供應量將有所上升，城北居住區(qū)的優(yōu)勢將進—步顯現(xiàn)。2.2市場價格自2003年以來，在售的項目中，寫字樓價格漲幅不大，除個別項目外，均價維持在5000—5500元/平米左右。單價在3500元左右的80－120平米的兩居和三居室是2005年高檔公寓需求的主力產(chǎn)品；單價在4300元左右的160－250平米的別墅是2005年別墅需求的主力產(chǎn)品。2.3需求結(jié)構(gòu)山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體外地置業(yè)。目前太原樓市中30%左右的住宅被省內(nèi)其他城市的人群購買，且多集中在中高檔住宅上。高收入人群將依舊扮演2005年太原購房的群體主力軍角色。城區(qū)單套面積在120平方米內(nèi)的住宅供給較少，供求比例最高時達1：7。2.4發(fā)展趨勢太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時代，開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求，技術(shù)含量高、人居環(huán)境好的高檔樓盤不多，發(fā)展這方面市場，將受到高端置業(yè)投資者追捧。3.項目（用地）素質(zhì)特性位居區(qū)內(nèi)成熟社區(qū)，各項配套設施齊全項目毗鄰省市行政中心、CBD（中央商務區(qū)）和CRD（中心商業(yè)零售區(qū)），地處“一流地段”，地塊開發(fā)成熟，市場、酒樓、學校、醫(yī)院等生活配套完善，無論經(jīng)商或辦公及居住都可享受附近成熟的設施，是人居環(huán)境成熟興旺的集居地。周邊交通便利，出入暢通無阻項目臨近新建路與漪汾街兩條重要交通干道交匯處，南臨城坊街規(guī)劃路，區(qū)位交通路網(wǎng)優(yōu)勢明顯。新建路為溝通城市南北甚至陽曲縣和清徐縣的交通干道，貫穿城市CBD漪汾街為連接太原站和太原西站的交通干道，貫穿城市CRD。周邊骨架路網(wǎng)優(yōu)勢與支路體系的充分發(fā)育，為項目提供了便利的交通條件，無論是與商業(yè)旺地之間的連接，還是與室內(nèi)外的溝通都四通八達，暢通無阻。龍?zhí)豆珗@生態(tài)優(yōu)勢，開發(fā)價值利好項目位于城市中心的絕佳居住地段，毗鄰的龍?zhí)豆珗@（42萬公頃）為貫通市區(qū)南北城區(qū)6公里長的“城西觀光水系”的龍頭，是中心城區(qū)除迎澤公園外另一塊不可復制的綠色資源，未來將成為像西湖一樣集休閑、觀光、健身、娛樂為一體的綜合性公園。龍?zhí)豆珗@無疑將成為項目地塊開發(fā)的重要資源優(yōu)勢，成為打造高尚住宅區(qū)的關(guān)鍵性資源依托，同時由于北城區(qū)房地產(chǎn)市場依賴舊城改造的推進而逐步升溫，都使得項目開發(fā)價值十分利好。4．項目開發(fā)定位4.1主導性開發(fā)理念以“文化生態(tài)品味”為主題，充分發(fā)揮項目在區(qū)位、交通、商業(yè)、教育、環(huán)境，以及基礎設施等方面的本底優(yōu)勢，建造“一流產(chǎn)品”，成為具有原生價值、引導生活方式的高尚住宅區(qū)。人文——結(jié)合城西水系“文化長廊”和龍?zhí)豆珗@歷史文化展示區(qū)的打造，通過碑文、雕塑、圖片等形式提升社區(qū)的文化內(nèi)涵，凸顯“三晉文化”內(nèi)核，使之成為“文化長廊”的有機組成部分，形成富有底蘊的社區(qū)人文環(huán)境。生態(tài)——充分利用毗鄰龍?zhí)豆珗@的地緣優(yōu)勢，通過建筑的總體布局及小區(qū)內(nèi)的構(gòu)景，實現(xiàn)內(nèi)外景觀的完美結(jié)合，使得居民可以輕松的享受城市中心獨有的那一份綠色愜意。在建筑材料及配套設施使用上，采用環(huán)保、節(jié)能型材料，使社區(qū)開發(fā)成為示范性康居工程。品味——在挖掘社區(qū)文化主題、營造良好生態(tài)環(huán)境的基礎上，以“以人為本”為發(fā)展理念，提供“貴族化”的基礎和公共服務設施，彰顯高端與尊貴。以“智能化”為手段，提供“專業(yè)化、私人化”全方位物業(yè)管理服務，體現(xiàn)極致人居、極品生活，實現(xiàn)從實物形態(tài)到價值形態(tài)上打造出一個“觀景觀湖觀商海、宜居宜養(yǎng)宜創(chuàng)業(yè)”的載體產(chǎn)品。4.2市場定位項目用地區(qū)位優(yōu)越，外部配套成熟，同時毗鄰城市CBD和CRD，具有極高的商業(yè)價值。通過文化主題的挖掘、生態(tài)環(huán)境的營造、配套設施的提升，建設成為具國內(nèi)高端產(chǎn)品水平，省內(nèi)之最的高尚住宅區(qū)，打造品位高雅、凸顯尊貴的豪門新品牌。市場價格走高端路線，銷售價格6000～8000元/平方米甚至更高。4.3目標客戶群根據(jù)該項目地塊的開發(fā)條件和可整合資源，以及太原市的市場需求結(jié)構(gòu)和潛在消費群體，項目產(chǎn)品開發(fā)主要目標客戶定位為中高收入水平的消費群體，力求吸引太原以及山西甚至周邊省份的潛在高檔商品房消費者，對象范圍包括：公司高級主管、民營企業(yè)主、實業(yè)家、律師、商業(yè)團體等（表1－1）。表1-1目標客戶群及需求收入群層級所占比例家庭收入職業(yè)分布高60％高于6000元/月民營企業(yè)主、實業(yè)業(yè)家、商業(yè)團團體中高40％4000～60000元/月企事業(yè)單位高收入入者、自由職職業(yè)者、律師師、個體工商商戶4.4開發(fā)時序由于項目地塊被所保留的小學分割為南北相對獨立的兩個組團，因此在開發(fā)時序上，出于開發(fā)的組織管理、投資回收和開發(fā)風險等因素考慮，整個項目采取滾動分期開發(fā)的模式。南部組團由于南臨城坊街，區(qū)位相對較好，可先行開發(fā)，北部組團作為預留發(fā)展用地，根據(jù)南部組團開發(fā)后的市場效應進行跟進開發(fā)或戰(zhàn)略調(diào)整型開發(fā)。第二部分產(chǎn)品構(gòu)思與系統(tǒng)配置1．產(chǎn)品功能定位項目產(chǎn)品開發(fā)主要由：①高尚住宅；②購物商場；③酒店式公寓；④會所等四種功能形態(tài)定位組成。2．產(chǎn)品內(nèi)涵形態(tài)凸現(xiàn)人文、生態(tài)優(yōu)勢，發(fā)展建造為融三晉風格與現(xiàn)代功能的生態(tài)化高尚住區(qū)。南北兩組團東西向排列的建筑裙樓在設計上自東向西形成有序跌級?？臻g布局結(jié)構(gòu)注重處理好地貌與居室功能的關(guān)系，既要強調(diào)景觀面與使用率，又要營造出精耕細作的人文環(huán)境，使物業(yè)在擁有區(qū)位地緣價值的同時，更具建筑設計超前性和技術(shù)使用超前性。3．產(chǎn)品類別●主打戶型：150～180平方米，占60％；●輔助戶型：180平方米及以上，占20％；120～150平方米，占20％?！衽涮仔援a(chǎn)品：①涉外出租公寓，②多功能高級會所，③內(nèi)環(huán)境設施。4．系統(tǒng)配置4.1硬件配置方面——內(nèi)環(huán)境設施①溫室式空中花園。②多功能會所：大堂咖啡廳，餐廳，神仙會（多功能VIP廳），游泳池，桑拿室，美容坊，閱訪室，健身房，兒童游樂室，24小時便利店，洗衣廊，保齡球室，桌球室內(nèi)，乒乓球室等。③環(huán)境設施：兒童游樂園、陶吧、觀景臺、網(wǎng)球場、緩跑徑等。4.2軟件配置方面——星級管理和服務針對“一流地段”和“一流產(chǎn)品”，以“專業(yè)、體貼”為理念實施物業(yè)管理，提供“一流服務”。①貼心管家服務：首創(chuàng)集中式、專業(yè)化、個性化家政服務。根據(jù)不同的服務要求、時間，向業(yè)主提供相應的專業(yè)服務人員（如家具清潔、溫情陪伴，代買服務、鐘點家政服務、衣物干濕洗、庭院綠化等等）。在確定享受到優(yōu)質(zhì)服務的同時，更提高了家居安全系數(shù)，免除后顧之憂。另可為業(yè)主自有姆提供集中獨立居所服務。②區(qū)內(nèi)保健服務:提供家庭保健服務,并為住戶聯(lián)系一級醫(yī)院,設立綠色通道,只需出示主卡便可優(yōu)先治療。③商務服務：提供訂房、訂票及復印、傳真、翻譯等商務服務。并可為提供私人秘書服務，協(xié)助解決各種商務需要。④私人貯物間：在停車場提供貯物空間，以免搬動笨重物品之苦。⑤獨享尊貴：為住戶聯(lián)系各類型消費場所，住戶在消費時出示戶卡便可享受折扣優(yōu)惠，使住戶真正感受尊貴身份。⑥專業(yè)的保安隊伍提供安全服務：三位一體的管理概念，合理安排了科技和人力的分配，住戶真正享受自在方便的生活方式。全天候的居家衛(wèi)士：全智能化的安防門禁系統(tǒng)，分為核準來訪者和住戶身份兩大部。家庭緊急報警系統(tǒng)并入小區(qū)局域網(wǎng)，直接與管理中心連線，集防火、防盜、防煤氣泄漏等監(jiān)控于一身。一區(qū)電視攝像系統(tǒng)24小時的監(jiān)控確保住戶安全。第三部分項目規(guī)劃與設計1.規(guī)劃思路針對項目用地南北分割，毗鄰的龍?zhí)豆珗@這一稀缺環(huán)境資源，南面地塊采用兩個圓形建筑體量，打開西面和西北面的視線通廊，景觀設計也同時向優(yōu)秀景觀資源傾斜；北面地塊同樣形成“占三（角）留一（角）”的體量布局，形成指向明確的空間結(jié)構(gòu)形式，做到與用地區(qū)位以及周邊環(huán)境的良好結(jié)合。2.參數(shù)指標總用地面積：28985.2平方米；總建筑面積：124300平方米；容積率：4.28；綠化率：35%。停車位：450位入住人數(shù)：600戶左右3.設計布局擬建項目由南北兩個建筑組團構(gòu)成，中區(qū)（部）為原有小學。南部組團設地下二層，地面二層裙樓，16棟塔樓。其中地下二層為停車場及設備房，首層為商場、商鋪，二層裙樓擬建會所、內(nèi)環(huán)境設施等方面用途。除地面綠化景觀建設外，裙樓頂部（即塔樓間樓頂）建溫室型空中花園，并設通道走廊，連接各塔樓二層電梯出口。16棟塔樓分別由4（棟）24（層）、2（棟）18（層）、10（棟）16（層）群樓組成。北部組團設地下二層，地面二層裙樓，9棟塔樓。其中地下二層為停車場及設備房，首層為商場、商鋪，二層裙樓擬建會所、內(nèi)環(huán)境設施等方面用途。除地面綠化景觀建設外，裙樓頂部（即塔樓間樓頂）建溫室型空中花園，并設通道走廊，連接各塔樓二層電梯出口。9棟塔樓分別由3（棟）18（層）、3（棟）16（層）、3（棟）14（層）組成。第四分投資估算與效益分析1.開發(fā)建設投資1.1投資估算說明本次估算是對整個開發(fā)項目的一個靜態(tài)投資計量；本項目旨在打造太原高端極品住宅，充分體現(xiàn)一流地塊、一流住宅、一流管理。1.2投資估算依據(jù)中國國際工程咨詢公司《投資項目咨詢評估指南》；山西省和太原市現(xiàn)行有關(guān)工程造價定額；本項目的規(guī)劃建設方案及建設規(guī)模；其他相關(guān)材料。1.3投資估算投資估算結(jié)果如下表所示：序號項目數(shù)量單位投資額（萬元）占項目投入總資金金的比例（%%）估算說明1建設用地取得費用用28985.2m2130000.31已包含拆遷費用2建設項目前期費用用400.750.012.1可行性研究費60計價格[19999]12833號2.2勘查費30工程勘察設計收費費標準（20002年修訂本）2.3設計費310.753建安工程費124300m225277.0110.61高層框剪結(jié)構(gòu)3.1基礎工程1367.33.2主體結(jié)構(gòu)與砌體工工程14294.53.3屋面和門窗工程2610.33.4裝修工程2486外墻、內(nèi)墻、天花花和樓面3.5設備與安裝工程4518.913.5.1電氣安裝工程1056.55按建筑面積每平米米估算3.5.2給排水工程1367.3按建筑面積每平米米估算3.5.3電梯工程683.65按建筑面積每平米米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面積每平米米估算3.5.5煤氣186.45按建筑面積每平米米估算3.5.6智能設施273.46按建筑面積每平米米估算3.5.7廚衛(wèi)設備330按建筑面積每平米米估算4基礎設施費428.980.01含道路、排水、綠綠化、供水、供供電、電訊和和煤氣等5建設項目其他費用用1180.10.035.1建筑監(jiān)理費124300m2366.1按建安成本的1..5%計取5.2定額管理費124300m219.53按建安成本的0..08%計取5.3質(zhì)量安全監(jiān)督費124300m2244.07按建安成本的1%%計取5.4項目管理費124300m2366.1按1.5%計取5.5招標代理費124300m260招標代理服務收費費管理暫行辦辦法5.6其它建設稅費124300m2124.3報建費、審查費以以及零星費用用等6預備費（不可預見見費）807.180.02按建設總投資3%%計取7建設期利息3670.01銀行貸款按建設總總投資20%%計取總計41461.0221.00備注：（1）裝修標準如下屋頂：高級天面瓦外墻：優(yōu)質(zhì)外墻磚，預置空調(diào)室外機位窗門：高級鋁合金窗配名廠玻璃入口大堂：高級石材及瓷磚電梯大堂：墻身及地臺鋪貼高級瓷磚電梯：每幢均裝設高級電梯信箱：每戶均有專用信箱大門：采用高級飾面豪華木門配名廠不銹鋼鎖及防盜眼房門：采用高級飾面木門配名廠不銹鋼鎖客廳地面：地面鋪名廠地磚配美觀地腳線，內(nèi)墻高級乳膠漆連精美天花石膏角線及客飯廳配精美吊燈房間：地面鋪高級實木復合地板配美觀地腳線，內(nèi)墻高級乳膠漆連精美天花石膏角線及吸頂燈衛(wèi)生間：地面及墻身砌高級瓷磚、高級座廁、高級洗臉盆、名廠浴缸或淋浴格、精美浴室五金配件、排氣扇、天花吸頂燈。廚房：墻身及地面鋪砌名廠瓷磚、木飾面趟門連門套、內(nèi)墻高級乳膠漆連鋁扣天花及吸頂燈，附送新款高級組合櫥柜，連煤氣爐和抽油煙機陽臺：地面鋪砌高級瓷磚，鐵花欄桿，天花吸頂燈水、電、煤氣表：每戶均有獨立之水、電、煤氣表直飲水及煤氣工程：管道鋪設到戶給排水工程：給排水管道及潔具均安裝完成電氣工程：分戶配電箱、管線及開關(guān)、插座、燈具均安裝完成寬頻網(wǎng)絡：預置寬頻上網(wǎng)插口（2）暖通工程與市政配套費由于缺乏用地基礎數(shù)據(jù)而未計量；（3）銷售稅費屬于銷售期間發(fā)生的費用，未納入總投資范圍。2.財務狀況及風險分析2.1效益分析說明收入分析為靜態(tài)分析，未考慮資金時間價值；鑒于本項目的市場定位和銷售分析，本項目的計算期為1.5年；各項稅收及費用參照目前太原市的一般房地產(chǎn)項目的收費標準；本項目的收入主要來自三個方面的銷售收入：住宅、商場；住宅售價的制定參照太原市住宅基準定價，考慮項目的市場定位和銷售對象；2.2基礎數(shù)據(jù)選取住宅銷售面積為110200平方米，精裝修的售價定位為6500元/平方米；商場可出售面積為14100平方米，售價定位為8000元/平方米；各項稅費主要為營業(yè)稅、銷售稅和企業(yè)所得稅等，取銷售收入的15%，促銷廣告及管理等費用取銷售收入的5%。2.3銷售收入及相關(guān)費用由以上的分析，銷售收入及相關(guān)費用預測詳見下表：表3-2銷售收入及相關(guān)費用預測分析表序號項目可售面積（m2）售價（元/m2）金額（萬元）備注一、銷售收入1住宅110200650071630.6552商場14100800011280小計82910.655二、相關(guān)稅費1稅費82910.65512436.6費率為15%2銷售費用82910.6554145.5費率為5%小計16582.12.4風險分析根據(jù)上述計量分析，本項目土地成本、土建成本、前期各類稅費分別占總投資比例依次是：31%，34%，8%，其中，土地成本是剛性成本，其余為彈性成本。按房地產(chǎn)項目通常投資比例（土地成本占投資總成本的20%），本項目土地成本屬偏高范疇，因而對投資利潤空間有著較大的影響。如果項目定位為低端產(chǎn)品，就會存在利潤風險（利潤空間偏?。?。3.效益評估3.1項目盈利能力（利潤區(qū)值適應度）通過上面的數(shù)據(jù)分析，本項目總投資約為41461.02萬元，總收益約為82910.65萬元，扣除稅金及銷售費用16582.1萬元，項目的利潤額約為24867.53萬元，利潤率約為60%，而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)正常利潤范圍為25-50%，項目的盈利能力較好。3.2盈虧平衡點（1）單位售價盈虧平衡點：數(shù)據(jù)引用：開發(fā)總成本：411461.002萬元可出讓面積：1224300平平方米稅率：6%單位售價盈虧平衡衡點==3335元/平方方米即是，單位售價盈盈虧平衡點為為3335元/平方米，如如果單位售價價低于3335元/平方米，那那么項目就會會虧本；反之之，則盈利。（2）銷售面積盈虧平平衡點數(shù)據(jù)引用：開發(fā)總成本：411461.002萬元銷售定價：65000元/平方米稅率：6%銷售面積盈虧平衡衡點==678557平方米即是，銷售面積盈盈虧平衡點為為67857平方米，當當銷售面積達達到67857平方米時，項項目處于保本本點，高于這這個點項目是是盈利的，反反之就是虧損損。3.3投入產(chǎn)出出分析投入產(chǎn)出分析主要要是分析每投投入一元錢能能夠產(chǎn)生多大大的收入或者者利潤。就本本項目的分析析可得出如下下結(jié)論：開發(fā)總投資：411461.002萬元開發(fā)總收入：822910.665萬元開發(fā)總利潤：244867.553萬元經(jīng)分析本項目投資資效率為1∶2，即每投入入一塊錢能夠夠帶來2塊錢的產(chǎn)出出；邊際收益益率為0.6，即每投入入一塊錢能夠夠帶來0.6塊錢的利潤潤。3.4主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標標詳見下表：：表3-3主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標表序號指標單位指標值備注1開發(fā)總投資萬元41461.0222開發(fā)總收入萬元82910.6553開發(fā)利潤額萬元24867.5334單位售價盈虧平衡衡點元/平方米33355投入產(chǎn)出比1∶23.5評估結(jié)論論通過以上分析，可可得出如下結(jié)結(jié)論：項目具有較強的盈盈利能力，利利潤額和利潤潤率都高出同同行業(yè)基準；；利潤彈性空間較大大，具有較強強抗風險能力力；本項目作為打造太太原市高檔住住宅具有強烈烈的推動意義義，同時能夠夠樹立起品牌牌效益；本項目的市場定位位合理，經(jīng)濟濟效益客觀，具具有可行性。第五部分項目目組織與實施施1.組織工作準準備1.1技術(shù)團隊隊居間技術(shù)集成總負負責姜洪慶博士留法專家，國國家注冊城市市