KFC肯德基選址技巧培訓(xùn)

甜品飲料站（D&D）

開發(fā)流程－上海、北京、深圳、南京、杭州設(shè)定目標了解環(huán)境、商圈調(diào)查市場分析報告結(jié)果新址評估新址立項業(yè)績追蹤設(shè)定目標品牌名稱和定位目前市場概況、發(fā)展情形競爭狀況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)顧客描述預(yù)期的結(jié)果了解——品牌名稱和定位品牌名稱-肯德基甜品飲料站品牌定位-在高人流量的區(qū)域，以現(xiàn)存母店的衛(wèi)星店的形式提供限定品種的產(chǎn)品，并加強母店的可視性和延展品牌形象競爭狀況-麥當(dāng)勞及其他甜品站數(shù)量:在32個城市中有91家產(chǎn)品: 甜筒,圣代,蘋果派,汽水定價范圍:2~6元日均(估算):400~900(視商圈而定)(估算):4.8元 *國內(nèi)已有其他連鎖品牌的飲料站：快可立，快三秒，等等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)甜筒和圣代爽爽冰冰點瓶裝飲料熱飲熱甜湯產(chǎn)品價格：2-6元人民幣顧客描述流動狀態(tài)的人群，年齡在15-39歲的男性或女性，更側(cè)重于其中的青少年年輕，新潮，愿意接受并嘗試新鮮事物，是快餐類餐廳的愛用者并贊賞這類餐廳的快速，親切和方便，他們喜愛與朋友共度休閑時光，傾力工作亦懂得享受生活和工作的回報。預(yù)期的結(jié)果滿足消費者對“邊走邊吃”和點心類食品的需求增加品牌的露出機會把品牌年輕時尚的特性傳遞給青少年消費者對開發(fā)的預(yù)期結(jié)果多品牌的開發(fā)和競爭策略加強對市場的滲透，特別是在客流量極高但較難進入的商圈通過布局搶占控制點，抑制競爭對手通過簽定取得排他，確保未來可能情況下取得房產(chǎn)城市和商圈要求建議試點城市：上海、廣州、深圳、北京（南京、杭州）。因應(yīng)產(chǎn)品特性，應(yīng)考慮氣候、季節(jié)因素，應(yīng)以產(chǎn)品調(diào)整來支持全年營運，將極大化。商圈等級：商圈建議人流量：單點測得18萬人以上（周），自行車不計商圈描述（)該城市的A商圈，其商業(yè)體量，品質(zhì)，聚客力較高（大賣場，大型的百貨，綿密的商業(yè)街）該城市較好的B商圈，較強的商業(yè)表現(xiàn)，人流交匯點，人流量會是主要的訴求交通樞紐－火車站、關(guān)口、地鐵單線大站或是二、三線交匯站。10－15路公車的轉(zhuǎn)運站地標性市民廣場大型的市級公園體育場館、表演場所、展覽館：要考量其使用頻率及其規(guī)模商圈描述（)與基本相同，要求人群的停留性更強，注意：商圈有一定社區(qū)人口支撐，交通路徑方便，顧客可外帶回家有游客座椅的休閑廣場公園及娛樂場所（游客是否有用餐需求）展覽館，體育場館商圈描述消費者主要為即性消費者行人為主要的捕獲對象了解進入該點的所有人流的走向，道路（包括主干道、次干道、人行步道）以步速50分，從中心點向各走向道路步行3分鐘、5分鐘的范圍商圈描述建議試點城市：1城市:上海、廣州、北京、深圳2城市:南京、杭州商圈等級：商圈主要描述：該城市的A商圈（定義如手冊）該城市較好的B商圈商圈描述X商圈：大賣場、百貨公司（強大的聚客力），交通樞紐－火車站、關(guān)口、地鐵單線大站，或二、三線的換乘站T商圈：地標性廣場、大型的市級公園、體育館、表演場所、展覽館（要考量其使用頻率及其規(guī)模）（人流量為最主要的考量且必須是持續(xù)性的現(xiàn)象）店址標準門面寬度：3～7米面積：12～18M2形式/能見度：–150M廣場－100M－聚客點出入口－（入，出口及中庭，人流主動線）/30～50M－左右/50M營運要求：200M（3-4分鐘）距離內(nèi)有標準店作為支持營業(yè)額預(yù)估:4.6:500:16M,831M對等店：競爭對手、飲料、甜品點購比例捕獲率：2％競爭對手：1.5-1.8％（因產(chǎn)品的差異）×1.2：1.7-2.3％（親近性更強）×1.2建議人流量：18萬×2％＝3500（周）1.9-2％租金及投資(12):15%($3.4)建議：保底降低，超過額提成：50M：150M：342M：492M@13%試算 700 750 800 850 900 950(%) 11.2 15.8 20.1 24.2 28.2 32.1 6.5 5.3 4.5 3.9 3.5 3.1

設(shè)定目標百貨商場、大賣場地鐵、輕軌的交匯站交通樞紐展覽館、表演會場運動場館界定地理范圍并按優(yōu)先次序開展商圈調(diào)查大型公園標志性廣場綿密的商業(yè)街旅游景點（人流量是最主要的考慮因素）設(shè)定目標市場說明會 任務(wù)編組 商圈調(diào)查規(guī)劃結(jié)論 報批、審批 營建開業(yè)了解環(huán)境、商圈調(diào)查基礎(chǔ)資料商業(yè)體量市政規(guī)劃市場信息實地調(diào)查以現(xiàn)有商圈中節(jié)選符合地理條件的潛力點為中心出發(fā)5分鐘步速路線人流動向規(guī)劃圖制作基圖－聚客點，所在，競爭者圖1－主要出入口、交通站點、方便性障礙（欄桿，花圃，噴水池，斜坡）圖2－周邊商業(yè)分布圖3－人流動向，分布％圖4－距離店址3-5分鐘商業(yè)范圍商圈特性說明，特別分析廣場RM公園地鐵出口地鐵出口國際廣場（在建）小商鋪展覽館小商鋪

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公交站點綠化隔離帶噴水池店址3-5分鐘半徑范圍聚客點入口動線地鐵出口地鐵出口商圈示意圖D市場分析營業(yè)額預(yù)估－人流量、捕獲率、、對等標準聚客點總體量分析未來性分析報告結(jié)果優(yōu)先次序排定進駐時機潛在商圈介紹未來計劃獲得共識尋找新址、談判新址評估（）新址是否符合的要求房產(chǎn)條件財務(wù)核算（）技術(shù)條件（）.風(fēng)險評估新址立項簽約營