對(duì)二手房交易的調(diào)查與審核

對(duì)二手房交易的調(diào)查與審核1、權(quán)屬審查律師代理二手房買賣業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。2、買賣雙方主體資格審查1）二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。2）二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。3）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。4）二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，律師應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。3、共有財(cái)產(chǎn)審查共有二手房，律師應(yīng)當(dāng)審查有無共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。4、權(quán)利限制審查律師應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無依法裁定， 決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。5、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查律師應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，要審查有無取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。6、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查1）共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2）律師應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。律師應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。審查二手房有無下列禁止買賣情形：1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定產(chǎn)或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；2）依法收回土地使用權(quán)的；3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；6）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。8、若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣， 還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣情形之一：1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；4）上市出售后形成新的住房困難的；5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；6）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。9、律師要合理提示當(dāng)事人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。二手房買賣合同合同內(nèi)容二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。 律師應(yīng)當(dāng)提示二手房買賣當(dāng)事人可使用《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本（登記機(jī)構(gòu)一般要求使用示范文本），也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、 加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：1）買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；2）二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；6）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；7）二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限；8）二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；9）住房戶口遷移。10）維修基金的處理。11）違約責(zé)任；12）爭(zhēng)議的解決方式；13）買賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。二手房買賣后的土地使用權(quán)居住房屋居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移， 土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。未補(bǔ)交土地出讓金的花園住宅出售時(shí)， 買受人應(yīng)向市或區(qū)縣房地局辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。非居住房屋該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時(shí)占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。除上述情況外，《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定了國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)作價(jià)入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中具體約定。集體所有土地上房屋的買賣對(duì)象限制律師應(yīng)合理提示當(dāng)事人：集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。維修基金的交割律師應(yīng)合理提示當(dāng)事人：根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎(jiǎng)率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報(bào)先