2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及答案解析

2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及答案解析一、案例分析選擇題（10211題意。備選項(xiàng)至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得分）【案例一】做過以下四種工作：書。對(duì)部分銹蝕的給水支管及時(shí)進(jìn)行更換。為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)圍墻。動(dòng)通信基站。請(qǐng)回答下列問題：1、上述各項(xiàng)工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的是（A ）2、上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的是（C ）3、上述各項(xiàng)費(fèi)用中，可在物業(yè)管理費(fèi)中列支的是（B ）4、上述各項(xiàng)費(fèi)用中，可使用住宅專項(xiàng)資金的是（C ）5、上述各項(xiàng)費(fèi)用中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的是（A）答案解析：A屬于早期介入的內(nèi)容，對(duì)于早期介入中的發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提出整改意見，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決。B中的設(shè)備更換屬于小范圍、單項(xiàng)目的，因在物業(yè)管理費(fèi)中列支。C中圍墻的更換需業(yè)主大會(huì)表決通過，從專項(xiàng)維修資金中列支。D中通信基站的增設(shè)費(fèi)用一般由通信公司資金承擔(dān)?！景咐?24.5，610萬㎡，其余為商品住宅，二期建筑面積為19萬㎡。5（簡稱甲公司協(xié)助建設(shè)單位辦30%業(yè)負(fù)責(zé)，甲公司不同意。請(qǐng)回答下列問題：6、該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算公式為（）A、6*4.5-10=17萬平方米 B、6*4.5-10-3=14萬平方米C、12*4.5-10-19=25萬平方米 D、12*4.5-10-3=22萬平方【正確答案】C筑面積不含地下部分。7、建設(shè)單位一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯(cuò)誤的是（）A、① B、②C、③ D、④【正確答案】C答案解析：建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的應(yīng)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》。8、管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為（）A、一級(jí) B、二級(jí)C、三級(jí) D、暫定三級(jí)【正確答案】A項(xiàng)目總建筑面積：12*4.5=54為：25+10=353089、下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗。B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本。C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層、和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本。D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費(fèi)收繳力度?！菊_答案】BD答案解析：A、C的做法都不妥，會(huì)影響業(yè)主的日常生活，給業(yè)主帶來不便。B是否要選也值得商榷，因?yàn)轭}中要求的是“短期內(nèi)”，B的做法可能需要一定的時(shí)間。10理由是（）A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益。D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過招標(biāo)的方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)【正確答案】AD答案解析：B的說法錯(cuò)誤，新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為三級(jí)暫定，三級(jí)資2019萬平方米。C的說法沒錯(cuò)，從實(shí)踐來看，甲反對(duì)是出于維護(hù)自己利益的考慮，因試的角度來說，還是不選的好。A、D都是物業(yè)管理?xiàng)l例中的標(biāo)準(zhǔn)表述。二、案例分析題（112280）【案例三】（即專用部分面積總和）12080大、小兩戶型各1000（開發(fā)商）101020101（簡稱甲公司）提供36選出了業(yè)主委員會(huì)。部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱乙公司遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。201210482501請(qǐng)回答下列問題：11、業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？（8分）12、業(yè)主委員會(huì)能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？（6分）13201210（列出計(jì)算過程）（（16）14201210（6分）【參考答案】11、業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司，應(yīng)該怎么做？答：（1）業(yè)主大會(huì)能提前解聘甲公司。因?yàn)椋焊鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。（2）根據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專有部分占建筑物總開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。12、業(yè)主委員會(huì)能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？答：（1）業(yè)主委員會(huì)不能直接作出解聘甲公司的決議。因?yàn)椋簶I(yè)主委員會(huì)不具有直接解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘需通過業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。13201210什么？（列出計(jì)算過程）答：根據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司的決議。理由如下：面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果計(jì)算如下：同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例為：（482+501）/1982=49.60%<50%。（5011982）同意選聘乙物業(yè)公司的建筑面積占總建筑面積的比例為：（10*120+10*120+480*120+501*80）/=50.04%>50%2要求的過半數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，所以，根據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司的決議。14201210答：業(yè)主委員會(huì)下一步的工作可包括以下幾個(gè)方面：把表決結(jié)果進(jìn)行公示，并記錄本次表決過程與結(jié)果。進(jìn)一步關(guān)注與了解業(yè)主意見，做好業(yè)主的解釋工作。其完善服務(wù)質(zhì)量。【案例四】A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)，（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期為32主委員會(huì)，因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)B公司的工作不滿，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決決定解聘BC物業(yè)服務(wù)企業(yè)（C公司）C公司進(jìn)場時(shí)，B公司以合同未到期，部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退出。請(qǐng)回答下列問題：15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）16、本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）17、如果C公司進(jìn)場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你會(huì)怎么做？（6分）18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？（4分）【參考答案】15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？答：B公司拒絕退出的理由不成立。理由如下：C物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同16、本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？答：（1）移交的主體包括：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（B物業(yè)企業(yè)）業(yè)（C物業(yè)企業(yè)）、業(yè)主委員會(huì)。會(huì)再移交給C物業(yè)服務(wù)企業(yè)。17、如果C公司進(jìn)場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你會(huì)怎么做？答：（1）做好與B公司的溝通、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助解決遺留問題，爭取B公司的理解和配合。爭取各方的支持。C公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，完成承接查驗(yàn)，并做好查驗(yàn)記錄，盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等參加查驗(yàn)工作。18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：對(duì)于部分業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，B公司可通過如下方式收回：委托收取。委托C物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)代為收取，雙方可簽訂協(xié)議?！景咐濉繀R報(bào)了一年來的收入如下：①物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入元。②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元。③為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元④公共場地租賃收入元⑤代理業(yè)主房屋租賃收入67500元。⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費(fèi)收入8600元38000請(qǐng)回答下列問題：19、上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開展多種經(jīng)營的收入？（8）20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？（6）21、上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6參考答案：19、上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開展多種經(jīng)營的收入？為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入6680067500⑦代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元。① 屬于常規(guī)物業(yè)服務(wù)收入，②④⑥的收入都屬于業(yè)主所有。（20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額多少？答：（1）上述屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入包括：①物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入。③為業(yè)入?？傤~為：元+66800+67500+38000（2）其它三項(xiàng)屬于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收益，應(yīng)該歸業(yè)主所有。21、上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？答：（1）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)